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Was versteht man unter dem Baugrundrisiko?

BAugrundsisiko
Was versteht man unter dem Baugrundrisiko?

Das Baugrundrisiko ist eines der großen Probleme im Bereich des Bauwesens, welches mit der Beschaffenheit des Bodens zusammenhängt. Das Baugrundrisiko verwirklicht sich immer dann, wenn sich nach dem Kauf eines Grundstücks herausstellt, dass sich das erworbene Grundstück aufgrund seiner Beschaffenheit nicht oder nicht so wie gewünscht bebauen lässt.

Die Definition des Baugrundrisikos

Baugrundsisiko

Mit dem sogenannten Baugrundrisiko bezeichnet man im Baurecht das Risiko für unvorhersehbarer, vom Baugrund ursächlicher Wirkungen und Erschwernisse für den Bau des geplanten Objektes. Foto: Artem Shadrin/Bigstock

Entsprechend bezeichnen die Fachleute das Baugrundrisiko als ein dem Bauwesen anhaftendes Risiko unvorhergesehener vom Baugrund ausgehender Wirkungen und Erschwernisse. So kurz diese Definition ausfällt, so weitreichend können sich die Folgen eines solchen in der Praxis verwirklichten Risikos auswirken. Das Stichwort lautet hier: Haftung.

Das Baugrundrisiko und die Haftungsgefahren

Grundsätzlich ist der Bauherr dafür verantwortlich, dass das Grundstück für die von ihm in Auftrag gegebenen Bauleistungen die ordnungsgemäße Beschaffenheit aufweist. Entsprechend der mittlerweile überholten Rechtsprechung hatte der Bauherr für Bauverzögerungen infolge der Beschaffenheit der Bodenverhältnisse und den damit verbundenen Mehrkosten aufzukommen. Insoweit entsprach es häufig der Praxis, dem Bauherrn im Vertrag das vorbezeichnete Baugrundrisiko einseitig aufzubürden. Dem hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28.01.2016 unter dem Aktenzeichen ZR 60/14 einen Riegel vorgeschoben. Eine einseitige Aufbürdung des Baugrundrisikos, zum Beispiel über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach der Bauherr als Auftraggeber ohne Einschränkungen und ohne Festlegung von Mitwirkungspflichten seines Vertragspartners die alleinige Verantwortung für die Beschaffenheit der Bodenverhältnisse hat, ist nicht mehr möglich. Entsprechende Klauseln sind unwirksam. Von weiterer praktischer Bedeutung ist in dieser Entscheidung die Ausführung des Bundesgerichtshofs, dass die Frage der Haftung im Weiteren von der vertraglichen Konstellation abhängig sein soll.

Vertragsauslegung und Haftung

Die Haftung im Falle der Verwirklichung eines Baugrundrisikos hängt nun von verschiedenen Faktoren ab. Ein Faktor ist die eventuelle Kenntnis bestehender Probleme hinsichtlich der Bodenbeschaffenheiten. Ein derartige Risiken kennender bauausführender Betrieb wird somit von dem Bauherrn keine Mehrvergütung fordern können, wenn sich dieses Risiko verwirklicht. Dies gilt mittlerweile nach gefestigter Rechtsprechung auch für die Fälle, in denen ein Werkunternehmer trotz einer eindeutigen und unklaren Erkenntnissituation über die Beschaffenheiten des Baugrunds einen Einheitspreis für alle Bodenarten vereinbart.

Kenntnis bestehender Probleme hinsichtlich der Bodenbeschaffenheiten

Foto: Sacura15/Bigstock

Dies liegt dann in der alleinigen Verantwortung des Werkunternehmers, vor allem dann, wenn sich eventuell zu verwirklichende Probleme aus einem bereits vorliegenden und dem Unternehmer bekannten Bodengrundgutachten ergeben. Das Haftungsrisiko kann auch bei dem planenden Architekten liegen. Dieser schuldet nämlich in seiner Entwurfsplanung regelmäßig eine Beurteilung der Eigenschaften des Baugrundes. Der Architekt sollte daher in Zweifelsfällen stets auf die Einholung eines Bodengrundgutachtens hinwirken. Enthält der Architektenvertrag zum Beispiel keine entsprechenden Regelungen, kann ein Architekt sogar auch dann mit Erfolg in die Haftung genommen werden, wenn er den Bauherrn ausdrücklich auf die Einholung eines Bodengrundgutachtens hingewiesen hat. Aus Architektensicht ist als immer zu raten, in dem Architektenvertrag zu regeln, dass ein solches Gutachten auf Kosten des Bauherrn einzuholen ist.

Haftungsvermeidungsstrategien

Die vorherige Einholung eines Bodengrundgutachtens ist gerade in Zweifelsfällen geeignet, im Vorfeld Rechtssicherheit zu schaffen. Dies gilt sowohl aus Sicht des Bauherrn als auch aus Sicht des Werkunternehmers. Somit sollte solch ein Bodengrundgutachten sowohl Bestandteil der Vertrags- sowie der Kalkulationsgrundlagen werden. So kann zweierlei erreicht werden: die Vermeidung des Eintritts eines Baugrundrisikos sowie, sollte dieses Risiko dennoch eintreten, eine im Regelfall einfache Klärung der Haftungsfrage. Verwirklicht sich nämlich ein Baugrundrisiko aufgrund eines fehlerhaften Baugrundgutachtens, dann haftet im Regelfall der für die Erstellung des Baugrundgutachtens beauftragte Gutachter.

Fazit: Die Verwirklichung des Baugrundrisikos lässt sich in der Praxis nicht zu 100% ausschließen. Die einseitige Aufbürdung dieses Risikos, zum Beispiel durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen in einem Bauvertrag, ist aufgrund der aktuellen Rechtsprechung nicht mehr möglich. Die Haftungsverteilung zwischen den am Bau beteiligten Verantwortlichen ist daher abhängig von der jeweiligen weiteren Fallkonstellation. Die Einholung eines Bodengrundgutachtens dient regelmäßig der weitgehenden Vermeidung der Haftungsrisiken aller Verantwortlichen und ist daher dringend anzuraten.

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