Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Gerichtsurteil klärt Rechte bei Baumängeln und Abnahmeverweigerung der Wohnung
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche Rechte habe ich als Käufer, wenn Baumängel oder Vertragsabweichungen vorliegen?
- Wann gilt ein Baumangel als wesentlich, und welche Auswirkungen hat das auf die Abnahme?
- Wie sollten Käufer im Fall von vertraglichen Abweichungen oder minderwertigen Materialien reagieren?
- Welche Rolle spielen Änderungsklauseln im Bauvertrag, und wie wirksam sind sie?
- Wie wirkt sich die Eigenmächtigkeit des Bauträgers auf den Kaufvertrag aus?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Rechtsstreit dreht sich um die Zahlung des Restkaufpreises für eine Eigentumswohnung und die Eintragung der Beklagten als Eigentümerin.
- Die Klägerin hat eine Wohnung verkauft, die jedoch von den vertraglich festgelegten Ausstattungen abweicht.
- Es besteht Unklarheit, ob die abweichenden Materialien, wie die Kunststofftür statt einer Holzlaibung, als Mangel angesehen werden können.
- Der Kaufvertrag enthält Regelungen, die Abweichungen von der Baubeschreibung unter bestimmten Umständen ausschließen.
- Das Gericht wies die Klage der Klägerin ab und entschied, dass der Anspruch auf den Restkaufpreis nicht fällig war.
- Der Grund für die Entscheidung liegt darin, dass eine Abnahme der Wohnung noch nicht erfolgt war.
- Die Klägerin wurde verpflichtet, die Auflassung zu erklären und die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch vorzunehmen.
- Die Entscheidung hat zur Folge, dass die Klägerin die Kosten des Verfahrens tragen musste, während die Beklagte nur teilweise belastet wurde.
- Die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils schützt die Rechte beider Parteien, je nach ihrer Position im Verfahren.
- Käufer sollten sich der vertraglichen Regelungen und Abnahmeprozesse bewusst sein, um ihre Interessen zu wahren und finanzielle Verluste zu vermeiden.
Gerichtsurteil klärt Rechte bei Baumängeln und Abnahmeverweigerung der Wohnung
Ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung stellt für viele Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens dar. In diesem Kontext sind rechtliche Aspekte von höchster Bedeutung, da sie darüber entscheiden, welche Ansprüche und Pflichten sowohl Käufer als auch Verkäufer haben. Ein zentraler Punkt in vielen Kaufverträgen sind Baumängel, die nicht den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen. Solche Abweichungen können erhebliche Streitigkeiten nach sich ziehen, insbesondere wenn es um die Abnahme der Wohnung und die Zahlung des Kaufpreises geht.
Die Abnahme eines Bauwerks ist der Moment, in dem der Käufer erklärt, die Ware zu akzeptieren, was oft mit der Zahlung des Restkaufpreises verbunden ist. Kommt es jedoch zu Mängeln, kann der Käufer die Abnahme verweigern. Im deutschen Recht gibt es klare Regelungen, die sowohl den Käufern als auch den Verkäufern Schutz bieten. Das Verständnis dieser rechtlichen Rahmenbedingungen ist entscheidend, um Konflikte frühzeitig zu erkennen und angemessen zu handeln.
Ein jüngst ergangenes Gerichtsurteil beleuchtet genau solche Fragen im Zusammenhang mit Baumängeln und der Abnahmeverweigerung. Der folgende Fall wird die Einzelheiten dieser Auseinandersetzung sowie die rechtlichen Prinzipien, die zur Entscheidung führten, näher betrachten.
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Der Fall vor Gericht
Eigentümerin verweigert Restzahlung wegen abweichender Baumaterialien
Im Zentrum eines Rechtsstreits zwischen einer Bauträgerin und einer Eigentümerin steht die Frage, ob die Verwendung anderer als der vertraglich vereinbarten Materialien einen wesentlichen Mangel darstellt. Die Klägerin, eine Bauträgerin, fordert von der Beklagten die Zahlung des ausstehenden Restkaufpreises in Höhe von 6.237,32 Euro für eine Eigentumswohnung. Die Beklagte weigert sich, diesen Betrag zu zahlen und verlangt ihrerseits die Auflassung und Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch.
Vertragsabweichungen beim Bau der Wohnanlage
Der Streit entzündete sich an zwei wesentlichen Punkten: Zum einen wurde im Treppenhaus Granit statt des vereinbarten Steinzeugs verlegt. Zum anderen baute die Bauträgerin eine Kunststoff-Außentür anstelle der vertraglich festgelegten Holztür ein. Die Bauträgerin argumentierte, diese Änderungen seien durch eine Klausel im Kaufvertrag gedeckt, die ihr Abweichungen von der Baubeschreibung unter bestimmten Umständen erlaubte.
Gerichtliche Bewertung der Vertragsabweichungen
Das Landgericht Lübeck befand, dass die Änderungsklausel im Vertrag einer Inhaltskontrolle nicht standhalte und daher unwirksam sei. Die Richter stellten klar: Selbst wenn die verwendeten Materialien gleichwertig oder sogar hochwertiger sein sollten, stellt die Abweichung von der vertraglichen Vereinbarung einen wesentlichen Mangel dar. Dies gilt besonders, wenn die Nutzung bestimmter Materialien ausdrücklich zugesagt wurde.
Keine Abnahmepflicht bei wesentlichen Mängeln
Das Gericht entschied, dass die Beklagte aufgrund dieser wesentlichen Mängel nicht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums verpflichtet war. Folglich sei auch keine Abnahmefiktion eingetreten, die normalerweise nach Ablauf einer gesetzten Frist greift. Die Richter betonten, dass es der Bauträgerin freigestanden hätte, eine wirksame Änderungsklausel zu vereinbaren oder im Bedarfsfall eine individuelle Absprache mit der Käuferin zu treffen.
Auflassung trotz ausstehender Restzahlung
Trotz der noch offenen Restzahlung sprach das Gericht der Beklagten das Recht auf Auflassung und Eintragung als Eigentümerin zu. Die Richter begründeten dies damit, dass die zurückbehaltene Summe nur einen geringfügigen Teil des Gesamtkaufpreises ausmache. Zudem sei es angesichts der langen Dauer der Auseinandersetzung nicht mehr zumutbar, die Eigentumsübertragung weiter hinauszuzögern.
Bedeutung für Bauträger und Käufer
Das Urteil unterstreicht die Bedeutung präziser vertraglicher Vereinbarungen im Bauträgergeschäft. Es zeigt, dass Bauträger an ausdrückliche Zusagen gebunden sind und nicht eigenmächtig von diesen abweichen können, selbst wenn die Änderungen als Verbesserung gedacht sind. Für Käufer bedeutet dies einen verstärkten Schutz ihrer vertraglichen Ansprüche, selbst wenn es um scheinbar geringfügige Abweichungen geht.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stärkt die Position von Käufern im Bauträgerrecht erheblich. Es unterstreicht, dass jede Abweichung von vertraglich vereinbarten Materialien, unabhängig von deren Wertigkeit, einen wesentlichen Mangel darstellen kann. Bauträger sind somit strikt an ihre Zusagen gebunden. Dies schützt die Erwartungen der Käufer und betont die Bedeutung präziser vertraglicher Vereinbarungen im Immobiliengeschäft. Gleichzeitig wird deutlich, dass Gerichte bei lang andauernden Streitigkeiten pragmatische Lösungen wie die Eigentumsübertragung trotz geringfügiger offener Forderungen bevorzugen können.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als potenzieller Käufer einer Eigentumswohnung stärkt dieses Urteil Ihre Position erheblich. Es unterstreicht, dass jede Abweichung von vertraglich vereinbarten Materialien, unabhängig von deren Wertigkeit, einen wesentlichen Mangel darstellen kann. Sie haben das Recht, auf der exakten Umsetzung der Baubeschreibung zu bestehen und können bei Abweichungen die Abnahme verweigern. Dies gilt selbst für scheinbar geringfügige Änderungen wie den Austausch von Materialien. Allerdings zeigt das Urteil auch, dass Sie bei lang andauernden Streitigkeiten trotz offener Restforderungen auf die Eigentumsübertragung bestehen können. Um Konflikte zu vermeiden, sollten Sie die Baubeschreibung sorgfältig prüfen und etwaige Änderungsklauseln kritisch hinterfragen.
FAQ – Häufige Fragen
Willkommen in unserer FAQ-Rubrik, die sich gezielt mit den häufigsten Fragen rund um Baumängel und Kaufvertrag beschäftigt. Hier finden Sie prägnante Antworten und wertvolle Informationen, die Ihnen helfen, rechtliche Herausforderungen zu verstehen und zu bewältigen. Unsere sorgfältig aufbereiteten Inhalte bieten Ihnen einen klaren Überblick und unterstützen Sie dabei, informierte Entscheidungen zu treffen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Rechte habe ich als Käufer, wenn Baumängel oder Vertragsabweichungen vorliegen?
- Wann gilt ein Baumangel als wesentlich, und welche Auswirkungen hat das auf die Abnahme?
- Wie sollten Käufer im Fall von vertraglichen Abweichungen oder minderwertigen Materialien reagieren?
- Welche Rolle spielen Änderungsklauseln im Bauvertrag, und wie wirksam sind sie?
- Wie wirkt sich die Eigenmächtigkeit des Bauträgers auf den Kaufvertrag aus?
Welche Rechte habe ich als Käufer, wenn Baumängel oder Vertragsabweichungen vorliegen?
Wenn Sie als Käufer Baumängel oder Abweichungen von der vereinbarten Bauleistung feststellen, stehen Ihnen verschiedene rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung, um Ihre Interessen zu wahren. Diese Rechte sind im deutschen Recht gut verankert, insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).
Mängelansprüche und Abnahmeverweigerung
- Recht auf Nacherfüllung: Sie haben das Recht, vom Verkäufer die Beseitigung der Mängel zu verlangen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer die Möglichkeit hat, den Mangel zu beheben oder Ihnen eine mangelfreie Sache zu liefern.
- Abnahmeverweigerung: Wenn wesentliche Mängel vorliegen, können Sie die Abnahme des Bauwerks verweigern. Dies ist besonders wichtig, da die Abnahme eine zentrale Rolle im Werkvertragsrecht spielt und viele Gewährleistungsfristen mit der Abnahme beginnen.
- Minderung des Kaufpreises: Sollte der Verkäufer die Mängel nicht innerhalb einer angemessenen Frist beheben, können Sie den Kaufpreis mindern. Das bedeutet, Sie zahlen weniger, da die Sache nicht den vereinbarten Zustand hat.
- Rücktritt vom Vertrag: Bei erheblichen Mängeln, die nicht behoben werden, können Sie vom Vertrag zurücktreten. Dies setzt voraus, dass Sie dem Verkäufer zuvor erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben.
- Schadensersatzansprüche: Wenn Ihnen durch die Mängel ein Schaden entstanden ist, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz verlangen. Dies setzt jedoch voraus, dass der Verkäufer den Mangel zu vertreten hat, also fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat.
Beispiele aus dem Alltag
Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Eigentumswohnung gekauft, und nach dem Einzug stellen Sie fest, dass das Dach undicht ist. In diesem Fall könnten Sie zunächst die Reparatur des Daches verlangen (Nacherfüllung). Wenn der Verkäufer dies nicht innerhalb einer angemessenen Frist tut, könnten Sie die Abnahme verweigern oder den Kaufpreis mindern. Sollten die Mängel erheblich sein und nicht behoben werden, wäre auch ein Rücktritt vom Vertrag möglich.
Wichtige Hinweise
- Dokumentation: Es ist wichtig, alle Mängel genau zu dokumentieren und dem Verkäufer schriftlich mitzuteilen.
- Fristen setzen: Setzen Sie dem Verkäufer immer eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung.
- Rechtliche Beratung: Bei komplexen Fällen oder wenn Sie unsicher sind, welche Schritte Sie unternehmen sollen, ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen.
Diese Rechte helfen Ihnen, Ihre Interessen als Käufer zu schützen und sicherzustellen, dass Sie das erhalten, was vertraglich vereinbart wurde.
Wann gilt ein Baumangel als wesentlich, und welche Auswirkungen hat das auf die Abnahme?
Ein Baumangel wird als wesentlich angesehen, wenn er die Nutzung der Immobilie erheblich beeinträchtigt oder wenn die Immobilie von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit abweicht. Ein solcher Mangel kann beispielsweise vorliegen, wenn die Immobilie aufgrund von erheblichen Schäden nicht wie geplant genutzt werden kann oder wenn wesentliche Teile der Bauausführung nicht den vereinbarten Standards entsprechen.
Auswirkungen auf die Abnahme
Wenn ein wesentlicher Baumangel vorliegt, hat der Käufer das Recht, die Abnahme der Immobilie zu verweigern. Die Abnahme ist ein wichtiger Schritt im Bauprozess, da sie den Übergang der Verantwortung für die Immobilie vom Bauunternehmer auf den Käufer markiert. Bei einer Verweigerung der Abnahme bleibt die Verantwortung für die Beseitigung der Mängel beim Bauunternehmer.
Rechte des Käufers
- Abnahmeverweigerung: Der Käufer kann die Abnahme solange verweigern, bis der Mangel behoben ist.
- Minderung des Kaufpreises: Ist der Mangel nicht oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand zu beseitigen, kann der Käufer unter Umständen den Kaufpreis mindern.
- Schadensersatz: In bestimmten Fällen kann der Käufer auch Schadensersatz verlangen, wenn der Mangel zu weiteren Schäden geführt hat oder zusätzliche Kosten verursacht.
Beispiel aus der Praxis
Stellen Sie sich vor, Sie haben eine Eigentumswohnung gekauft, die laut Vertrag mit hochwertigen Holzfußböden ausgestattet sein sollte. Bei der Besichtigung stellen Sie fest, dass stattdessen minderwertige Laminatböden verlegt wurden. Dieser Mangel könnte als wesentlich angesehen werden, da die Immobilie nicht der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit entspricht. In Ihrer Situation könnten Sie die Abnahme verweigern, bis der Bauunternehmer den Mangel beseitigt hat, oder eine Minderung des Kaufpreises verlangen, falls der Mangel nicht behoben wird.
Ein wesentlicher Baumangel hat erhebliche rechtliche Konsequenzen für die Abnahme und kann die Position des Käufers stärken. Es ist wichtig, solche Mängel frühzeitig zu erkennen und die entsprechenden Rechte geltend zu machen.
Wie sollten Käufer im Fall von vertraglichen Abweichungen oder minderwertigen Materialien reagieren?
Dokumentation der Mängel: Zunächst sollten Sie alle festgestellten Mängel sorgfältig dokumentieren. Dies umfasst das Fotografieren der betroffenen Bereiche und das Sammeln von Beweisen, die die Abweichungen von der Baubeschreibung oder die minderwertige Qualität der Materialien belegen. Eine detaillierte Dokumentation ist entscheidend, um Ihre Ansprüche später durchsetzen zu können.
Mängelanzeige: Informieren Sie den Bauträger schriftlich über die festgestellten Mängel. Setzen Sie ihm eine angemessene Frist zur Behebung der Mängel. Diese Frist sollte realistisch sein, um dem Bauträger die Möglichkeit zu geben, die Mängel zu beheben.
Rechtliche Beratung: Falls der Bauträger nicht reagiert oder die Mängel nicht zufriedenstellend behebt, sollten Sie rechtlichen Rat einholen. Ein Anwalt kann Ihnen helfen, die besten Schritte zur Durchsetzung Ihrer Rechte zu ermitteln und gegebenenfalls rechtliche Maßnahmen einzuleiten.
Verweigerung der Abnahme: Bei erheblichen Mängeln haben Sie das Recht, die Abnahme der Bauleistung zu verweigern. Dies bedeutet, dass Sie den Restkaufpreis zurückhalten können, bis die Mängel behoben sind. Beachten Sie jedoch, dass dies rechtlich komplex sein kann und eine rechtliche Beratung ratsam ist, um mögliche Risiken zu minimieren.
Einleitung rechtlicher Schritte: Sollten alle außergerichtlichen Bemühungen scheitern, können Sie rechtliche Schritte gegen den Bauträger einleiten. Dies kann die Einreichung einer Klage umfassen, um die Mängelbeseitigung oder Schadenersatz durchzusetzen.
In Ihrer Situation könnte es sinnvoll sein, frühzeitig einen Anwalt zu konsultieren, um sicherzustellen, dass alle Schritte korrekt durchgeführt werden und Ihre Rechte gewahrt bleiben. Denken Sie daran, dass die genaue Vorgehensweise von den spezifischen Umständen Ihres Falls abhängt und eine individuelle Beratung unerlässlich ist.
Welche Rolle spielen Änderungsklauseln im Bauvertrag, und wie wirksam sind sie?
Änderungsklauseln in Bauverträgen sind Bestimmungen, die es dem Bauträger ermöglichen, unter bestimmten Bedingungen von den ursprünglich vereinbarten Bauplänen abzuweichen. Diese Klauseln sind in der Praxis weit verbreitet, da sie Flexibilität bieten, um auf unvorhergesehene Umstände während der Bauausführung zu reagieren. Für Käufer ist es wichtig zu wissen, wann solche Klauseln wirksam sind und wann nicht, um ihre Rechte und Pflichten zu verstehen.
Wirksamkeit von Änderungsklauseln
- Transparenz und Verständlichkeit: Eine Änderungsklausel muss klar formuliert und für den Käufer verständlich sein. Unklare oder missverständliche Klauseln können als unwirksam angesehen werden.
- Angemessenheit: Die Klausel darf nicht unangemessen benachteiligend für den Käufer sein. Eine unangemessene Benachteiligung liegt vor, wenn die Klausel wesentliche Rechte oder Pflichten des Käufers einschränkt, ohne dass ein berechtigtes Interesse des Bauträgers besteht.
- Gesetzliche Vorgaben: Die Klausel muss den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, insbesondere den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB).
Beispiele für wirksame Änderungsklauseln
- Technische Anpassungen: Wenn während der Bauausführung technische Änderungen notwendig werden, die im ursprünglichen Plan nicht vorhersehbar waren, kann eine gut formulierte Änderungsklausel dies abdecken.
- Materialverfügbarkeit: Bei Lieferengpässen bestimmter Baumaterialien kann eine Änderungsklausel dem Bauträger erlauben, alternative Materialien zu verwenden, sofern diese gleichwertig sind.
Beispiele für unwirksame Änderungsklauseln
- Einseitige Änderungen: Klauseln, die dem Bauträger das Recht einräumen, einseitig und ohne Zustimmung des Käufers wesentliche Änderungen vorzunehmen, sind in der Regel unwirksam.
- Unverhältnismäßige Kostensteigerungen: Wenn die Klausel dem Bauträger erlaubt, die Kosten erheblich zu erhöhen, ohne dass der Käufer ein Rücktrittsrecht hat, könnte dies als unangemessen angesehen werden.
In Ihrer Situation könnte es bedeuten, dass Sie die Änderungsklauseln in Ihrem Bauvertrag genau prüfen sollten. Falls Sie Zweifel an der Wirksamkeit einer Klausel haben, könnte es ratsam sein, rechtlichen Rat einzuholen, um Ihre Position zu klären und mögliche rechtliche Schritte zu erwägen.
Wie wirkt sich die Eigenmächtigkeit des Bauträgers auf den Kaufvertrag aus?
Wie wirkt sich die Eigenmächtigkeit des Bauträgers auf den Kaufvertrag aus?
Wenn ein Bauträger ohne vorherige Absprache mit dem Käufer Änderungen an der Bauausführung vornimmt, kann dies erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Eigenmächtige Entscheidungen des Bauträgers stellen in der Regel eine Vertragsverletzung dar. Hier sind einige wichtige Punkte, die Käufer beachten sollten:
- Minderung des Kaufpreises: Wenn die Änderungen zu einer Verschlechterung der Qualität oder zu einem Mangel führen, hat der Käufer möglicherweise das Recht, den Kaufpreis zu mindern. Dies bedeutet, dass der Käufer weniger zahlen muss, als ursprünglich vereinbart, um den Wertverlust auszugleichen.
- Schadensersatzforderungen: Der Käufer kann unter Umständen Schadensersatz fordern, wenn durch die Änderungen zusätzliche Kosten entstehen oder der Wert der Immobilie beeinträchtigt wird.
- Verweigerung der Abnahme: Sollte die Bauausführung erheblich von der vertraglich vereinbarten Beschreibung abweichen, kann der Käufer die Abnahme der Bauleistung verweigern. Dies bedeutet, dass der Käufer nicht verpflichtet ist, die Immobilie in dem geänderten Zustand zu akzeptieren.
- Vertragsauflösung: In schwerwiegenden Fällen kann der Käufer das Recht haben, vom Vertrag zurückzutreten, insbesondere wenn die Änderungen so gravierend sind, dass sie den Vertragszweck vereiteln.
Was bedeutet das für Sie? In Ihrer Situation könnte es wichtig sein, die vertraglichen Vereinbarungen genau zu prüfen und festzustellen, ob der Bauträger seine Pflichten verletzt hat. Es ist ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, um Ihre Ansprüche durchzusetzen und mögliche Schritte wie die Minderung des Kaufpreises oder die Forderung von Schadensersatz zu klären.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Auflassung: Die Auflassung ist die notariell beurkundete Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang eines Grundstücks. Sie ist notwendig, damit der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Im vorliegenden Fall verlangt die Beklagte die Auflassung, obwohl sie den Restkaufpreis noch nicht gezahlt hat. Die Auflassung ist ein formeller Akt, der die tatsächliche Übergabe des Grundstücks ergänzt. Sie muss vor einem Notar erklärt werden und bildet die Grundlage für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
- Abnahme: Die Abnahme ist die Erklärung des Bestellers, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß akzeptiert. Sie hat wichtige Rechtsfolgen: Mit ihr geht die Gefahr auf den Besteller über, die Vergütung wird fällig und die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt. Im Fall wurde die Abnahme des Gemeinschaftseigentums verweigert, was die Fälligkeit des Restkaufpreises verhinderte. Eine Abnahme kann ausdrücklich oder konkludent erfolgen, etwa durch Bezug der Wohnung. Sie kann bei wesentlichen Mängeln verweigert werden.
- Wesentlicher Mangel: Ein wesentlicher Mangel liegt vor, wenn er so schwerwiegend ist, dass dem Besteller die Abnahme des Werkes nicht zugemutet werden kann. Im Urteil wurde entschieden, dass selbst scheinbar geringfügige Abweichungen von der Baubeschreibung wesentliche Mängel darstellen können, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurden. Die Wesentlichkeit hängt vom Einzelfall ab und berücksichtigt die Interessen beider Parteien. Sie kann sich aus der Art, dem Umfang oder den Auswirkungen des Mangels ergeben.
- Abnahmefiktion: Eine Abnahmefiktion tritt ein, wenn der Besteller das Werk trotz Aufforderung nicht innerhalb einer angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet wäre. Sie hat die gleichen Rechtsfolgen wie eine ausdrückliche Abnahme. Im Fall trat keine Abnahmefiktion ein, da das Werk wegen der wesentlichen Mängel nicht abnahmereif war. Die Fiktion soll den Unternehmer vor einer unberechtigten Verweigerung der Abnahme schützen, greift aber nicht bei berechtigter Verweigerung.
- Änderungsklausel: Eine Änderungsklausel im Vertrag erlaubt dem Bauträger unter bestimmten Umständen, von der Baubeschreibung abzuweichen. Im Fall wurde die Klausel für unwirksam erklärt, da sie einer Inhaltskontrolle nicht standhielt. Änderungsklauseln müssen eng formuliert sein und dürfen den Besteller nicht unangemessen benachteiligen. Sie müssen einen sachlich gerechtfertigten Grund für Änderungen angeben und sind nur wirksam, wenn sie die Interessen beider Parteien angemessen berücksichtigen.
- Baubeschreibung: Die Baubeschreibung ist ein wesentlicher Bestandteil des Bauträgervertrags und legt detailliert fest, wie das Bauvorhaben ausgeführt werden soll. Sie definiert die geschuldete Leistung und ist maßgeblich für die Beurteilung von Mängeln. Im Fall wich der Bauträger von der Baubeschreibung ab, indem er andere Materialien verwendete. Die Baubeschreibung sollte möglichst präzise sein, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Abweichungen können als Mangel gelten, selbst wenn sie objektiv eine Verbesserung darstellen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 323 BGB (Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung): Dieser Paragraph regelt das Recht des Käufers, vom Vertrag zurückzutreten, wenn der Verkäufer die Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt. Im vorliegenden Fall könnte die Abweichung von den vertraglich vereinbarten Materialien (Granit statt Steinzeug, Kunststofftür statt Holztür) als nicht vertragsgemäße Leistung angesehen werden, was der Beklagten möglicherweise ein Rücktrittsrecht eingeräumt hätte.
- § 434 BGB (Sachmangel): Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit der Kaufsache von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht. Im vorliegenden Fall könnten die Abweichungen bei den Materialien als Sachmängel betrachtet werden, da sie von der Baubeschreibung abweichen.
- § 437 BGB (Rechte des Käufers bei Mängeln): Dieser Paragraph regelt die Rechte des Käufers bei Mängeln, wie Nacherfüllung, Minderung des Kaufpreises, Rücktritt vom Vertrag oder Schadensersatz. Im vorliegenden Fall könnte die Beklagte aufgrund der Mängel eine Minderung des Kaufpreises oder sogar den Rücktritt vom Vertrag geltend machen.
- § 633 BGB (Abnahme): Die Abnahme ist die Erklärung des Bestellers, dass er das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß annimmt. Im vorliegenden Fall ist strittig, ob die Beklagte das Gemeinschaftseigentum abgenommen hat. Die Klägerin behauptet eine Abnahmefiktion, die Beklagte bestreitet dies.
- § 650 BGB (Vergütung bei Werkleistungen): Dieser Paragraph regelt die Vergütung des Unternehmers bei Werkleistungen. Im vorliegenden Fall fordert die Klägerin die Zahlung des restlichen Kaufpreises, während die Beklagte die Auflassung und Eintragung als Eigentümerin begehrt. Das Gericht muss entscheiden, ob die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises erfüllt sind und ob die Beklagte trotz der offenen Restzahlung ein Recht auf Auflassung hat.
Das vorliegende Urteil
LG Lübeck – Az.: 2 O 13/24 – Urteil vom 23.07.2024
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I. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen.
II. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, gegenüber der Beklagten die Auflassung hinsichtlich der 772/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück der Gemarkung ###, Flur ###, Flurstück ###, Gebäude- und Freifläche, ### verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohneinheit (Wohnung im Erdgeschoss mit Abstellraum im Kellergeschoss in Haus A), eingetragen im Wohnungsgrundbuch von ### a.F. Blatt ###, gemäß Auflassungsvormerkung vom 21.11.2014 zu erklären und die Eintragung der Beklagten als Eigentümerin im Grundbuch zu bewilligen.
III. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. Dies gilt nicht für die Kosten der Beweiserhebung durch den Sachverständigen ###, die die Beklagte trägt.
IV. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Für die Beklagte ist das Urteil hinsichtlich des Tenors zu II. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 7.000 vorläufig vollstreckbar. Im Übrigen ist das Urteil für die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung des Restkaufpreises für eine von ihr hergestellte und an die Beklagte verkaufte Eigentumswohnung. Die Beklagte begehrt widerklagend die Erklärung der Auflassung hinsichtlich dieser Wohnung sowie die Bewilligung ihrer Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch.
Die Parteien schlossen am 19. Dezember 2013 einen Kaufvertrag über den Erwerb einer zu erstellenden Eigentumswohnung in einer Wohnanlage in ###, ### zum Kaufpreis von EUR 330.000,00 (Wohnung Nr. 2). Diesem Kaufvertrag lagen eine Teilungserklärung vom 28. November 2013 sowie eine Baubeschreibung als Anlagen bei.
§ 3 Ziffer 3 des Vertrages lautet:
„Abweichungen von der Baubeschreibung, wie Änderungen in der Planung und Ausführungsart, den vorgesehenen Baustoffen und Einrichtungsgegenständen stellen keinen Mangel dar, soweit sie auf behördlichen Auflagen beruhen, sich als technisch notwendig erweisen oder geringfügig und für die Vertragsparteien zweckmäßig sind. Sie dürfen sich jedoch nicht wert- oder gebrauchsmindernd auf den Kaufgegenstand auswirken und müssen dem Käufer zumutbar sein. Der Kaufpreis ändert sich dadurch nicht.“
In der Baubeschreibung wurde unter anderem festgelegt, dass eine Stahlbetontreppe mit rutschfestem Belag (Steinzeug) zu verbauen ist. Auch der Treppenraum war mit Steinzeug zu belegen. Die Außentüren sollten nach Zeichnung aus Holz gefertigt werden und von der Firma ### stammen. Hinsichtlich der weiteren Abreden und Bestimmungen wird auf den Inhalt der Anlage K 1 verwiesen.
Die Klägerin installierte eine Außentür(-anlage) aus Kunststoff und stattete das Treppenhaus mit Granitbelägen aus. Ob die Außentür aus Kunststoff bereits ursprünglich verbaut war oder eine vorhandene aber beschädigte Holztür ersetzte, steht zwischen den Parteien im Streit.
Anlässlich von Eigenarbeiten durch die Beklagte wurden ihr von der Kaufpreisforderung EUR 3.762,68 erlassen. Unter dem 28. Januar 2015 zahlte die Beklagte auf diese Forderung EUR 320.000,00 an die Klägerin.
Bereits unter dem Aktenzeichen 6 O 29/15 versuchte die Klägerin vor dem Landgericht Lübeck, die noch ausstehende Restforderung gerichtlich durchzusetzen. Mit Urteil vom 22. Juli 2016 wies das Landgericht Lübeck die Klage als zurzeit unbegründet ab. Der begehrte Anspruch sei in Ermangelung einer Abnahme nicht fällig gewesen.
Unter dem 20. Oktober 2016 fertigte der Privatsachverständige ### ein Gutachten zu dem Zustand des Gemeinschaftseigentums an (Anlage B 1).
Unter dem 10. November 2016 zeigte der Notar ### (Oldenburg i.H.) der Beklagten schriftlich an, dass die Voraussetzungen zur Fälligkeit des Kaufpreises gegeben seien (Anlage K 2).
Mit anwaltlichem Schreiben vom 09. August 2017 (der Beklagten zugestellt am 12. August 2017) wurde die Beklagte unter Setzung einer Frist von 12 Tagen erfolglos dazu aufgefordert, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen.
Mit weiterem anwaltlichen Schreiben vom 13. Oktober 2017 (K 4) forderte die Klägerin die Beklagte auf, unverzüglich, spätestens jedoch bis zum 30. Oktober 2017, die noch ausstehende Restforderung in Höhe von EUR 6.237,32 zu begleichen.
Mit Klageschrift vom 02. Februar 2018 hat die Klägerin Klage zum Landgericht Lübeck erhoben (der Beklagten zugestellt am 27. Februar 2018).
Die Klägerin behauptet, dass sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum nunmehr im Wesentlichen mangelfrei hergestellt worden seien. Mit Blick auf die Materialabweichungen bei Treppenhausbelag und Außentür sei von der Verbauung hochwertiger, in der Funktion jedenfalls gleichwertiger Bauteile auszugehen. Bei der ursprünglich vorgesehenen Außentür habe es Lieferschwierigkeiten gegeben, sodass man sich seitens der Klägerin zum Einbau einer Kunststofftür entschieden habe.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass nach Ablauf der mit Schreiben vom 9. August 2017 gesetzten Frist nunmehr die Abnahme des Gemeinschaftseigentums fingiert werde. Es lägen keine wesentlichen Mängel des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums vor. Mit Blick auf den Treppenhausbelag und die Außentür könne die Beklagte jedenfalls aufgrund wirtschaftlicher Unverhältnismäßigkeit keinen Austausch verlangen und daher auch den Kaufpreis nicht berechtigt zurückhalten. Ferner sei zu beachten, dass die Klägerin nach § 3 Ziffer 3 des Kaufvertrages zu Änderungen berechtigt gewesen sei. Auch sei davon auszugehen, dass die Beklagte durch ihr Verhalten ein Abrechnungsverhältnis herbeigeführt habe, sodass es auf die Frage der Abnahme nicht mehr ankomme. Somit sei der Anspruch auf Leistung des restlichen Kaufpreises nunmehr fällig.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin EUR 6.237,32 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen sowie widerklagend entsprechend Widerklageschrift vom 28. Dezember 2023 (zugestellt am 02. Januar 2024), die Klägerin zu verurteilen, gegenüber der Beklagten die Auflassung hinsichtlich der 772/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück der Gemarkung ###, Flur ###, Flurstück ###, Gebäude- und Freifläche, ### verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohneinheit (Wohnung im Erdgeschoss mit Abstellraum im Kellergeschoss in Haus A), eingetragen im Wohnungsgrundbuch von ### a.F. Blatt ###. gemäß Auflassungsvormerkung vom 21.11.2014 zu erklären und die Eintragung der Beklagten als Eigentümerin im Grundbuch zu bewilligen.
Hilfsweise die Klägerin wird verurteilt, den beurkundenden Notar ### bzw. die in der notariellen Urkunde vom 19.12.2013, UR-Nr. 1249/2013 bevollmächtigten Notarfachangestellten anzuweisen, die Auflassungserklärung aus dem Kaufvertrag vom 19.12.2013 zu der UR-Nr. 1249/2013 bei dem Grundbuchamt einzureichen und die Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch von ### a.F. Blatt 4961 des Amtsgerichts Oldenburg i. H., betreffend das Wohnungseigentum bestehend aus 772/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück der Gemarkung ###, Flur ###, Flurstück ### Gebäude- und Freifläche, ### verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohneinheit (Wohnung im Erdgeschoss mit Abstellraum im Kellergeschoss in Haus A) zu beantragen.
Die Klägerin beantragt, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte ist hinsichtlich des Klageanspruches insbesondere der Auffassung, dass eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch weiterhin nicht erfolgt sei. Diese werde auch nicht fingiert. Der geltend gemachte Zahlungsanspruch sei der Höhe nach unberechtigt und es stünde der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht aufgrund von Mängeln am Sonder- und am Gemeinschaftseigentum zu. Insbesondere sei die Frischwasserleitung versandet. Die Perlatoren würden häufig gewechselt werden müssen. Auch seien im Drainagesystem weder eine doppelte Reservepumpe verbaut noch eine Alarmschaltung vorgesehen. Die Haustür entspreche nicht den vertraglichen Vereinbarungen, da diese entgegen der vertraglichen Abrede aus Kunststoff und minderwertig hergestellt sei. In ihr seien Risse festzustellen, Teile ließen sich auf Druck bewegen, und sie öffne sich bei leichtem Druck oder bei Wind von selbst. Weiter sei in den Fluren und auf den Treppen Granit anstatt des vertraglich vereinbarten Steinzeugs verbaut. Dieser Belag sei sehr rutschig.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass es hinsichtlich des Treppenhausbelages und der Außentür nicht darauf ankomme, ob diese Materialien vergleichbar wertig oder gar höherwertiger als die vereinbarte Ausstattung seien. Es liege schon allein aufgrund der objektiven Abweichung ein Mangel vor, der ferner auch er### sei. Aufgrund der nur noch geringen Restforderung könne die Beklagte nunmehr auch die Auflassungserklärung verlangen.
Die Klägerin ist hinsichtlich der Widerklage der Auffassung, dass die Beklagten keine Auflassung und Eintragung als Eigentümerin verlangen könne, solange sie die Zahlung des Restkaufpreises schulde. Selbst mit Blick auf die im Vergleich zur Gesamtsumme nur noch geringen Restforderung stelle sich die Verweigerung, die Auflassung und Eintragungseinwilligung zu erklären nicht als treuwidrig dar.
Das Gericht hat die Akten des Landgerichts Lübeck zum Aktenzeichen 6 O 29/15 beigezogen und zum Gegenstand seiner Entscheidungsfindung gemacht.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung schriftlicher Gutachten der Sachverständigen ### (Gutachten vom 30. August 2019, 18. Dezember 2019 sowie vom 16. August 2022) und ### (Gutachten vom 18. Juli 2022). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die schriftlichen Gutachten verwiesen.
Das Gericht hat der Klägerin in diesem Zusammenhang mit Beschluss vom 20. August 2020 aufgegeben, etwaig vorhandene Produktblätter bzw. Produktionformationen über die Haustür in Holz der Firma ### zur Gerichtsakte zu reichen. Der Sachverständige ### hat die Klägerin mit Schreiben vom 7. Dezember 2020 ferner ersucht, Datenblätter bezüglich der verbauten Kunststofftür einzureichen. Die Klägerin hat erklärt, über diese Unterlagen nicht zu verfügen und diese auch nicht von den Herstellern beziehen zu können.
Das Gericht hat nach Zustimmung der Parteien mit Beschluss vom 05. Juni 2024 das schriftliche Verfahren angeordnet. Dem Schluss der mündlichen Verhandlung hat der 1. Juli 2024 entsprochen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist derzeit unbegründet.
Der Zahlungsanspruch der Klägerin ist entstanden, jedoch derzeit nicht fällig.
Es ist keine ausdrückliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Beklagte erfolgt.
Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums wird auch nicht nach § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB in der maßgeblichen bis 01. Januar 2018 geltenden Fassung fingiert, da das Werk im Zeitpunkt der Fristsetzung am 12. August 2018 nicht im Wesentlichen mangelfrei und damit nicht abnahmereif war.
Nach § 640 Abs. 1 Satz 3 BGB a. F. stand es der Abnahme gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist. Zur Abnahme verpflichtet ist der Besteller, wenn das Werk abnahmereif, mithin im Wesentlichen fertiggestellt und im Wesentlichen mangelfrei ist (Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 2. Auflage 2012, BGB § 640 a.F Rn. 189 m.w.N.). Die Darlegungs- und Beweislast trägt hinsichtlich der Abnahmereife der Unternehmer (Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 2. Auflage 2012, BGB § 640 a.F Rn. 191).
Bereits bei den verbauten Granitbelägen und der Außentür aus Kunststoff handelt es sich um wesentliche Abweichungen vom geschuldeten Bausoll. Auf die diversen weiteren vorgetragenen Abweichungen muss an dieser Stelle daher nicht eingegangen werden.
§ 633 Abs. 2 BGB bestimmt den Sachmangel zunächst subjektiv (vereinbarte Beschaffenheit oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung). Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit abweicht. Hierbei kommt es daher auch nicht darauf an, ob die abweichende Ist-Beschaffenheit gleich- oder gar höherwertig ist. Zur Annahme eines Mangels genügt die objektiv abweichende Beschaffenheit (Messerschmidt/Voit/Moufang/Koos, 4. Aufl. 2022, BGB § 633 Rn. 11).
Vertraglich vereinbarten die Parteien die Verlegung von Steinzeug im Treppenhaus und den Einbau einer Außentür aus Holz der Marke ###. Darauf, ob – wie seitens der Klägerin vorgetragen – es sich bei Granit und Kunststoff um höherwertige oder jedenfalls gleichwertige Materialien handelt, kommt es nicht an.
Der Klägerin war ein Abweichen vom vereinbarten Bausoll auch nicht nach § 3 Ziffer 3 des Vertrages gestattet, da diese Änderungsklausel einer Inhaltskontrolle nach §§ 307, 308 Ziffer 4 BGB nicht standhält.
Bei der Klausel handelt es sich um von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen, (§§ 305 Abs. 1, 310 Abs. 3 Ziffern 1 und 2 BGB). Nach § 308 Ziffer 4 BGB ist insbesondere die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, sich ohne sachlich gerechtfertigten und im Vertrag angegebenen Grund von seiner Leistungspflicht außerhalb eines Dauerschuldverhältnisses zu lösen, unwirksam. Die in Ausübung der Vereinbarung erfolgte Änderung muss einen triftigen Grund haben und dem Vertragspartner zusätzlich zumutbar sein. Es ist also eine doppelte Voraussetzung erforderlich. Nur hinsichtlich der Zumutbarkeit kommt es auf eine etwaige Wert- oder Gebrauchsminderung an (siehe Leidner, in Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, Kapitel 5 Rn. 226). Diese Auslegung des Merkmals der Interessenabwägung in § 308 Ziffer 4 BGB berücksichtigt, dass der Vorrang der ausdrücklichen Beschaffenheitsvereinbarung abgesichert werden muss. Was objektiv geringfügig ist, muss aus Sicht des Auftraggebers nicht geringfügig sein. Indem die Rechtsprechung neben der (objektiven) Geringfügigkeit einen triftigen Grund verlangt, wird sichergestellt, dass es im Zweifel bei den ausdrücklichen Vereinbarungen der Parteien und damit dem Vorrang der subjektiven Interessenbewertung bleibt. Eine Kunststofftür mag objektiv einer Holztür gleichwertig sein. Wenn die Parteien ausdrücklich eine Holztür vereinbaren, kann in dem durch die Privatautonomie bestimmten Zivilrecht davon nicht ohne triftigen Grund abgewichen werden.
§ 3 Ziffer 3 des Vertrages nennt als triftige Gründe für eine Abweichung behördliche Auflagen, die technische Notwendigkeit der Änderung sowie deren Geringfügigkeit sowie Zweckmäßigkeit. Die Klausel enthält hiermit in ihrem letzten Teil eine allgemeine Bagatellklausel bzw. die unbegrenzte Befugnis der Klägerin, von der Baubeschreibung abzuweichen, soweit diese Abweichung (objektiv) geringfügig und zweckmäßig ist. Damit wird die erste Voraussetzung eines triftigen Grundes in der zweiten Voraussetzung der Zumutbarkeit aufgelöst. Nach § 308 Ziffer 4 BGB dürfen diese Aspekte nur im Rahmen der konkreten Prüfung der Zumutbarkeit einer Änderung auf Grundlage eines vorab benannten vereinbarten Änderungsgrundes eine Rolle spielen; sie können jedoch nicht einen Änderungsgrund für sich darstellen. Diese Klausel wird deshalb den eben erläuterten Anforderungen der Rechtsprechung an einen zulässigen Änderungsvorbehalt nicht gerecht.
Unabhängig hiervon bleibt festzuhalten, dass auch bei unterstellter Wirksamkeit der Klausel bezüglich der Außentür ihre tatbestandlichen Voraussetzungen nicht erwiesen wären. Ob sich der Einbau der Kunststofftür tatsächlich nicht wert- oder gebrauchsmindernd auswirkt, konnte in Ermangelung entsprechender Unterlagen durch den Sachverständigen nicht festgestellt werden. Diese Ungewissheit geht zu Lasten der Klägerin. Sie ist als Klauselverwenderin hinsichtlich der objektiven Gleichwertigkeit beweisfällig geblieben.
Diese beiden Abweichungen sind auch nicht erwiesen unwesentlich i.S.v. § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB
Ein wesentlicher Mangel liegt vor, wenn er nach Art, Umfang und/oder Auswirkung von solchem Gewicht ist, dass dem Besteller vor dem Hintergrund der zugrundeliegenden vertraglichen Beschaffenheitsvereinbarung die Übernahme des Bauwerkes nicht zugemutet werden kann. Unwesentlich ist demgegenüber ein Mangel oder eine fehlende Restleistung, wenn es dem Besteller zumutbar ist, die Leistung als im Wesentlichen vertragsgemäße Erfüllung anzunehmen und das Interesse des Bestellers an einer Beseitigung verbliebener Mängel vor Abnahme im Einzelfall nicht schützenswert erscheint. Maßgebend für die Beurteilung sind hierbei Art und Umfang der noch ausstehenden Restleistungen und der vorhandenen Mängel sowie ihre konkreten Auswirkungen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien. Diese Wesentlichkeit kann sich auch aus der Vereinbarung bzw. der vertraglichen Zusicherung spezieller Eigenschaften ergeben (Messerschmidt/Voit/Messerschmidt, 4. Aufl. 2022, BGB § 640 Rn. 99;Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage 2023, Kapitel 11: Bauleistung, Rn. 48 mWn Vygen/Joussen – Bauvertragsrecht nach VOB und BGB, 6. Auflage 2024, Kapitel 6 Rn. 1972).
In der Baubeschreibung wurde ausdrücklich die Nutzung von Steinzeug sowie der Einbau einer Holztür der Firma ### vereinbart. Der verbaute Granitbelag wurde durch den Sachverständigen zwar als grundsätzlich üblicher Bodenbelag bezeichnet. Durch die Bereitstellung einer größeren Fußmatte würde ein hinreichender Schutz vor Rutschgefahren ferner hergestellt werden können.
Die Kammer ist aber der Auffassung, dass bereits die – auch mehrfach durch die Beklagte ausdrücklich gerügte – Verwendung eines abweichenden Materials, das in seinen Verwendungseigenschaften gleich- oder gar höherwertig als das versprochene sein mag, einen wesentlichen Mangel darstellt, wenn die Nutzung eines bestimmten Materials vertraglich ausdrücklich zusagt wurde und es an einer wirksamen Abweichungsklausel fehlt. Würde bei der Beurteilung der Wesentlichkeit der Abweichung allein bzw. maßgeblich auf eine funktionelle Gleichwertigkeit abstellen, ließe man die Bindungswirkung der maßgeblichen ausdrücklichen Parteiabrede außer Betracht und würde dem Besteller – dem es ja womöglich auch aus rein ästhetischen oder sonstigen immateriellen („subjektiven“) oder abseits der Funktion liegenden Gründen wichtig ist, ein bestimmtes Material zu erhalten – die Möglichkeit genommen, sich im Falle der Abweichung der Abnahme zu verweigern und ihn somit auf Mängelgewährleistungsrechte beschränken. Das würde trotz des Anspruchs auf Nacherfüllung eine erhebe Abschwächung des Herstellungsanspruchs bedeuten, weil der Nacherfüllungsanspruch gegenüber dem Auftraggeber in Natur nicht mehr zwangsweise durchsetzbar ist, da der Unternehmer auf die Vorschussleistung nach § 887 Abs. 3 ZPO ausweichen kann. Beim Herstellungsanspruch ist dies nur um den zusätzlichen Preis möglich, dass die Abnahme mit allen weiteren Wirkungen eben nicht erklärt wird. Das entspricht der Verteilung des Aufwandsrisikos im Werkvertrag und ist auch sachgerecht: Die Klägerin muss einen Lieferanten für die ausdrücklich versprochene Holztür und Handwerker für den Austausch der Beläge suchen. Wenn die Klägerin das nicht gewollt hat, hätte sie es nicht ausdrücklich versprechen sollen.
Es erscheint der Kammer in diesem Zusammenhang deshalb sachgerecht, den Unternehmer grundsätzlich an seine getroffene ausdrückliche vertragliche Zusage zu binden. Dies hat insbesondere in den Fällen zu gelten, in denen der Unternehmer eigenmächtig und bewusst abweichende Materialien verbaut; etwa aus rein wirtschaftlichen Gründen und in der Hoffnung, sich im Rahmen der Mängelgewährleistung schon irgendwie mit dem Besteller zu einigen oder darauf zu spekulieren, dass die vorgenommene Abweichung schon nicht auffallen werde. Soweit er sich (billigerweise) gegen etwaige Lieferschwierigkeiten oder Preisentwicklungen absichern möchte, steht es ihm frei, eine wirksame Änderungsklausel zu vereinbaren oder im Bedarfsfall eine individuelle Abrede mit dem Besteller zu treffen. Die Beklagte war zu einer solchen Abrede sogar bereit, wie der von ihr nicht widerrufene Vergleich zeigt, aber eben nicht ohne einen Preis. Sieht der Unternehmer hiervon ab, ist er auch nicht schützenswert und trägt berechtigterweise das Risiko der verweigerten Abnahme / der eingetretenen Abnahmefiktion des Werkes.
Obige Erwägungen gelten ebenso für die verbaute Außentür aus Kunststoff. Hierbei war ferner zu berücksichtigen, dass es der Kammer nicht möglich war, die Materialeigenschaften bzw. den Funktionsumfang des geschuldeten Solls hinsichtlich der Außentür und der tatsächlichen Ausführung miteinander zu vergleichen. In Ermangelung entsprechender Informationen, konnte auch der Sachverständige keine entsprechenden Feststellungen treffen. Diese Ungewissheit hinsichtlich der Unwesentlichkeit des Mangels geht zu Lasten der Klägerin.
Dem Anspruch der Beklagten, die vereinbarten Beläge und die vereinbarte Außentür zu erhalten, kann die Klägerin auch nicht den Einwand der Unverhältnismäßigkeit nach § 635 Abs. 3 BGB entgegenhalten. Insbesondere eine anderweitige Herstellung des Treppenhauses mag tatsächlich mit erheben Kosten verbunden sein, jedoch befindet sich das streitgegenständliche Vertragsverhältnis in Ermangelung einer Abnahme (siehe oben) noch in der Herstellungsphase, sodass § 635 Abs. 3 BGB keine Anwendung findet. Zu einem groben Missverhältnis zwischen Leistungsaufwand und dem Leistungsinteresse der Beklagten (§ 275 Abs. 2 Satz 1 BGB) wurde nicht konkret vorgetragen. Hierauf kommt es aber auch nicht, da nach § 275 Abs. 2 Satz 2 BGB das Verschulden der Klägerin bezüglich des Leistungshindernisses und damit der Umstand, dass diese sich bewusst zum Einbau abweichender Materialien entschieden hat, zu berücksichtigen wäre.
Die Notwendigkeit eine Abnahme ist auch nicht infolge des Eintritts eines Abwicklungsverhältnisses entfallen.
Ein Abwicklungsverhältnis tritt ein, wenn der Besteller hinsichtlich des Vertragsgegenstandes nur noch auf Zahlung gerichtete Ansprüche geltend macht (Pause/Vogel in Kniffka, Bauvertragsrecht, 3. Auflage 2018, § 641 Rn. 9). Die Beklagte wehrt sich gegen die Inanspruchnahme durch die Beklagte und hat wiederholt im Prozess erklärt, an der Herstellung eines abnahmefähigen / mangelfreien Zustandes des Sonder- und Gemeinschaftseigentums interessiert zu sein. Ihr Interesse hat sie damit ausdrücklich nicht auf Zahlungen beschränkt.
Die zulässige Widerklage ist begründet.
Dem Anspruch der Beklagten auf Erklärung der Auflassung und Bewilligung der Eigentumsumschreibung steht nicht die Einrede des nicht erfüllten Vertrages entgegen. Dieser Einwand ist der Klägerin nach Treu und Glauben (§ 320 Abs. 2 BGB) zu versagen.
Die Klägerin macht im hiesigen Verfahren eine Restforderung in Höhe von EUR 6.237,32 geltend. Dieser Betrag entspricht 1,89 % des vereinbarten Gesamtkaufpreises und ist insoweit ein verhältnismäßig geringfügiger Teil der Gesamtleistung. Weiter war zu berücksichtigen, dass die Beklagte diesen Betrag berechtigt zurückbehält (siehe oben), um die Klägerin zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung zu bewegen. Dieses Motiv ist rechtlich zu billigen. Die Klägerin hätte es in der Hand, den vereinbarten Zustand der Wohnanlage herzustellen. Auch mit Blick auf die Dauer der Auseinandersetzung (bei Fertigstellung der Wohnung und Einzug der Beklagten in 2014 und einem ersten [erfolglosen] Klageverfahren in 2015) ist es der Beklagten nicht mehr zuzumuten, bezüglich der Übertragung des Eigentums an der Wohnung weiter hingehalten zu werden (vgl. hierzu etwa OLG Hamburg, Urteil vom 17. April 2015 – 9 U 35/14).
Die Kostenentscheidung ergeht nach §§ 91, 96 ZPO. Hiernach waren der Beklagten abweichend von der tatsächlichen Unterliegensquote die Kosten der Beweiserhebung durch den Sachverständigen ### aufzuerlegen. Dieser hat vielmehr festgestellt, dass eine vorgeschriebene Filteranlage der Trinkwasseranlage verbaut sei und es zu keiner Versandung kommt. Dies entspricht dem Prozessvortrag der Klägerin. Auf welcher Grundlage daher die Beklagte vortragen lässt, dass die Perlatoren regelmäßig aufgrund von Verschmutzungen gewechselt werden müssen, erschließt sich nicht. Der Kammer erscheint es naheliegend, dass die Beklagte schlicht ihren Vortrag aus dem Vorverfahren übernommen hat. Auch die behaupteten Mängel der Pumpanlage lagen nicht vor. Der Sachverständige führt aus, dass es für die begehrte weitere Pumpe und Alarmfunktion keine normativen Vorgaben gebe. Trotz entsprechender Erwägungen des Privatsachverständigen, präsentiert sich das Vorbringen der Beklagten insoweit als Versuch, das Verfahren „auf gut Glück“ mit vermeintlichen Mängeln aufzuladen. Im Ergebnis entspricht es daher dem Beweisergebnis und der Billigkeit, wenn die Beklagte die Kosten des Sachverständigen ### zu tragen hat.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
