Wo Menschen arbeiten, da lassen sich Fehler nicht ausschließen. Dementsprechend können bei einem Bauwerk Baumängel ebenfalls nicht ausgeschlossen werden. Hierbei handelt es sich um diejenigen Mängel, die im Zuge der Errichtung geschehen und durch die ein negativer Einfluss auf die Bauwerksqualität oder die Bauwerkssicherheit respektive die Bauwerksfunktionalität genommen wird. Das Gesetz kennt in Deutschland eine wahre Vielzahl von Ursachen für Baumängel und für einen Bauherren respektive Immobilieneigentümer hat dieses Thema eine besondere Relevanz, da weitgehende Kosten für Mängelbeseitigungen oder die Gebäudeinstandsetzung entstehen können. ÜbersichtBaumängel frühzeitig erkennenGrundlegende Verjährungsfristen nach BGB und VOBUnterschied § 634a BGB und dem § 13 VOB/BBeginn und Ende der VerjährungsfristAusnahmen und SonderfälleHemmung und Neubeginn der VerjährungsfristWelche Aktionen hemmen die Verjährung?Wie beginnt die Verjährungsfrist neu?Praktische Tipps zur Vermeidung von VerjährungFazit Baumängel frühzeitig erkennen Es ist dementsprechend enorm wichtig, vorhandene Baumängel frühzeitig als solche zu erkennen, zumal der Gesetzgeber in Deutschland eine Verjährung von Baumängeln vorsieht. Die hierfür geltenden Fristen sollten jedem Bauherren bekannt sein, da die eigenen Ansprüche lediglich innerhalb dieser Fristen gegen den Verursacher geltend gemacht werden können. Hier an dieser Stelle liefern wir die wichtigsten Informationen zu dieser Thematik. Grundlegende Verjährungsfristen nach BGB und VOB Die Verjährungsfrist bei Baumängeln hängt entscheidend davon ab, auf welcher rechtlichen Grundlage der Bauvertrag zwischen dem Anbieter und dem Bauherren abgeschlossen wurde. Grundsätzlich kommen hier zwei rechtliche Grundlagen in Betracht. Zu nennen sind einerseits der Bauvertrag auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und der Bauvertrag auf der Grundlage der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Die rechtliche Grundlage des BGB wird hierbei als reguläre Grundlage betrachtet, da sie für sämtliche private Bauverträge angewandt wird. Die rechtliche Grundlage der VOB kommt lediglich dann zur Anwendung, wenn der Auftraggeber öffentlich ist oder das Bauunternehmen die VOB als rechtliche Grundlage des Bauvertrages explizit benennt. Unterschied § 634a BGB und dem § 13 VOB/B Der Hauptunterschied zwischen der Verjährungsfrist gem. § 634a BGB und dem § 13 VOB/B liegt in der Zeitdauer. Der § 634a BGB sieht eine Verjährungsfrist in Höhe von fünf Jahren vor, während hingegen die VOB eine Verjährungsfrist in Höhe von vier Jahren vorsieht. Ein weiterer Unterschied liegt in dem Umstand, dass die VOB den Anspruch des Bauherren auf die Beseitigung des Baumangels auf einen Zeitraum von zwei Jahren nach der ergangenen Mängelrüge begrenzt. Dies bedeutet, dass der Bauherr nach der Mängelrüge die Zeit weiterhin im Auge behalten muss. Ein Rücktritt von dem Vertrag, wie es das BGB vorsieht, ist im […]
Rechtstipps und Ratgeber aus dem Baurecht
In der Immobilienbranche treten häufig Konflikte auf, die juristische Interventionen erforderlich machen. Besonders im Zusammenhang mit Bauträgerprojekten ergibt sich oft die Notwendigkeit, rechtliche Klärungen herbeizuführen. Ein zentraler Aspekt solcher Auseinandersetzungen betrifft die Immobilienherausgabe, insbesondere wenn Verzögerungen bei der Fertigstellung und Übergabe von Immobilien auftreten. Der Kern des Problems liegt häufig in der Frage, unter welchen Bedingungen und zu welchem Zeitpunkt die Besitzeinräumung einer Immobilie durch den Bauträger an den Erwerber erfolgen soll. Vertragliche Vereinbarungen, wie der Bauträgerkaufvertrag, enthalten oft Bestimmungen zur Bezugsfertigkeit und den damit verbundenen Zahlungsverpflichtungen. In Fällen, in denen diese Vereinbarungen nicht eingehalten werden, können Streitigkeiten entstehen, die gerichtlich geklärt werden müssen. Dabei spielen die Bestimmungen des Baurechts und die jeweilige Vertragsgestaltung eine entscheidende Rolle. Ebenso können Fragen der Sicherheitsleistung und Schadensersatzansprüche infolge von Verzögerungen wichtige juristische Punkte in solchen Verfahren darstellen. Diese Aspekte spiegeln sich oft in einstweiligen Verfügungsverfahren wider, in denen eine schnelle gerichtliche Entscheidung gefordert ist, um weiteren Schaden für die beteiligten Parteien zu verhindern. Solche Verfahren sind nicht nur für die unmittelbar Beteiligten von Bedeutung, sondern bieten auch wichtige Präzedenzfälle für ähnliche Konstellationen im Baurecht. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 8 O 209/23 >>> ÜbersichtDer Streit um die Herausgabe einer Immobilie im BaurechtVerzögerungen und finanzielle BelastungenKernpunkte des Rechtsstreits und EntscheidungsgrundlagenUrteil und dessen BegründungDas vorliegende UrteilLG Frankenthal – Az.: 8 O 209/23 – Urteil vom 27.10.2023TatbestandEntscheidungsgründe Der Streit um die Herausgabe einer Immobilie im Baurecht Im Mittelpunkt des aktuellen Rechtsstreits am Landgericht Frankenthal steht die Herausforderung der Immobilienherausgabe gegen einen Bauträger im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens. Die Verfügungskläger, eine Familie, schlossen am 26. Oktober 2021 einen Bauträgerkaufvertrag über ein Einfamilienhaus. Die Verfügungsbeklagte, der Bauträger, verpflichtete sich darin, die Immobilie bis spätestens 15 Monate nach Baubeginn bezugsfertig zu machen. Trotz einer zugesagten Bezugsfertigkeit bis zum 31. März 2023, musste die Familie bislang in einem Hotel leben, da die Übergabe der Immobilie ausstand. Verzögerungen und finanzielle Belastungen Die Verfügungskläger leisteten gemäß dem Vertrag eine Gesamtzahlung von 906.000 Euro in sieben Raten, von denen sechs Raten, insgesamt 859.200,67 Euro, bereits gestellt wurden. Die Familie zahlte bislang 788.190,00 Euro. Durch den Verzug in der Fertigstellung der Immobilie und die daraus resultierende Notwendigkeit, in einem Hotel zu wohnen, entstanden ihnen zusätzliche Kosten von monatlich 4.800 Euro. Dies führte zu einer erheblichen Belastung der familiären Situation. Kernpunkte des Rechtsstreits und Entscheidungsgrundlagen Im Zentrum des Rechtsstreits standen die Fragen der Bezugsfertigkeit, die Einräumung des Besitzes und die finanziellen Verpflichtungen der Parteien. Der Bauträgerkaufvertrag beinhaltete […]
ÜbersichtDer Bestandsschutz spielt in Deutschland eine große RolleÜberblick über den Bestandsschutz von ImmobilienBedeutung von baulichen Veränderungen im Kontext des BestandsschutzesRelevanz der genauen Regelungen und AnforderungenGrundlagen des BestandsschutzesDefinition und Bedeutung des BestandsschutzesHistorische Entwicklung des Bestandsschutzes in DeutschlandRechtliche Grundlagen und gesetzliche RahmenbedingungenBauliche Veränderungen und BestandsschutzArten von baulichen VeränderungenStrukturelle VeränderungenÄsthetische VeränderungenFunktionale VeränderungenRegelungen und Anforderungen bei baulichen VeränderungenBaugenehmigungen und PlanungsrechtUmwelt- und NachbarschaftsbelangeFallstricke und häufige Fehler bei der AntragstellungFazit Der Bestandsschutz spielt in Deutschland eine große Rolle In der Bundesrepublik Deutschland gibt es unzählige Immobilien, die mittlerweile als veraltet gelten und so in dieser Form nach der heutigen Rechtsprechung überhaupt keine Baugenehmigung mehr erhalten würden. Den Umstand, dass diese Immobilien trotzdem noch weiter bestehen dürfen, verdanken sie letztlich dem Bestandsschutz. Obgleich dies für die Immobilienbesitzer sicherlich ein großer Vorteil ist, wissen dennoch die wenigsten Menschen über die genauen Hintergründe Bescheid. Hier in diesem Artikel erfahren Sie alle wichtigen Informationen, die für dieses Thema von Relevanz sind. Überblick über den Bestandsschutz von Immobilien Der Bestandsschutz ist eine rechtliche Maxime, die in vielen Teilen Deutschlands zur Anwendung kommt. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass es in Deutschland zahllose sehr alte Städte gibt. Deren Ortsbild ist größtenteils von sehr alten Gebäuden geprägt, die auch noch heute von den Besitzern oder deren Erben bewohnt werden. Bedeutung von baulichen Veränderungen im Kontext des Bestandsschutzes Bedingt durch den Umstand, dass sich der Bestandsschutz sowohl im Grundgesetz als auch in den Baugesetzen der jeweiligen Bundesländer wiederfindet, hat er natürlich eine immens große Bedeutung. Gerade bei baulichen Veränderungen, die zwingend erforderlich sind, muss der Bestandsschutz beachtet werden. Möchte ein Immobilienbesitzer eine bauliche Veränderung an der Immobilie vornehmen, so muss zunächst geprüft werden, ob dies überhaupt unter Berücksichtigung der geltenden Gesetze möglich ist. Relevanz der genauen Regelungen und Anforderungen Die Regelungen des Bestandsschutzes haben sowohl für die Städte und Gemeinden als auch für den Immobilienbesitzer selbst eine immens hohe Relevanz. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass durch den Bestandsschutz die Immobilie so in der vorhandenen Form erhalten werden kann, auch wenn diese vielleicht nicht dem heutigen Stand der rechtlichen Bauanforderungen entspricht. Für Städte und Gemeinden ist dies ein wenig einschränkend, allerdings müssen auch diese die genaue Definition und Bedeutung des Bestandsschutzes respektieren und einhalten. Grundlagen des Bestandsschutzes Der Immobilienbestandsschutz ist in Deutschland dem reinen Grundsatz nach nicht genau gesetzlich definiert. Trotz dieses Umstandes hat er eine tiefgehende Bedeutung, da er grundgesetzlich verankert ist. Der Bestandsschutz kann als Eigentumsrecht eingeschränkt werden, her hat jedoch auch Abwehrfunktionen für Eigentümer. In der gängigen Praxis kann es regelmäßig vorkommen, dass das Eigentumsrecht als Oberrechtsbegriff für den Bestandsschutz mit höherrangigen Rechten kollidiert. In derartigen Fällen muss das Eigentumsrecht zurücktreten. Definition und Bedeutung des Bestandsschutzes Die […]
ÜbersichtDer Meisterbrief ist zwingend erforderlich, es gibt aber auch AusnahmenÜberblick über das HandwerksrechtDie Bedeutung des Meisterbriefs im deutschen HandwerkssystemBedeutung von Ausübungsberechtigung und AusnahmebewilligungKontext und Relevanz für Handwerker ohne MeisterbriefAusübungsberechtigung nach § 7b HwOHerausforderungen und häufige Probleme bei der BeantragungRolle eines spezialisierten Rechtsanwalts bei der AntragstellungAusnahmebewilligung nach § 8 HwODefinition und Grundlagen der AusnahmebewilligungVoraussetzungen und Kriterien für die AusnahmebewilligungProzess und Schwierigkeiten bei der BeantragungBedeutung der Fachkundeprüfungen und deren VorbereitungUnterstützung durch einen Rechtsanwalt im AusnahmebewilligungsverfahrenAnerkennung ausländischer QualifikationenÜberblick über §§ 40a, 50a HwOAuseinandersetzungen mit der HandwerkskammerWiderspruchsverfahren und rechtliche SchrittePraktische Tipps und EmpfehlungenFazit Der Meisterbrief ist zwingend erforderlich, es gibt aber auch Ausnahmen Dem reinen Grundsatz nach ist es in Deutschland zwingend erforderlich, dass eine selbstständige Tätigkeit im Handwerk lediglich dann möglich ist, wenn ein Meisterbrief vorhanden ist. Das Handwerksrecht lässt es aber auch zu, dass eine Eintragung in die hierfür vorgesehene Handwerksrolle auch ohne den Meisterbrief erfolgen kann. Maßgeblich hierfür ist allerdings, dass die Ausnahmebewilligung sowie Ausübungsberechtigung vorhanden sind. Überblick über das Handwerksrecht Das Handwerksrecht in Form der Handwerksordnung (HwO) stellt die maßgebliche rechtliche Grundlage für jede selbstständige handwerkliche Tätigkeit dar. Das Handwerksrecht ist ein überaus umfangreiches Recht, sodass dem reinen Grundsatz nach die selbstständige Tätigkeit einen Meisterbrief schon erfordert. Da es jedoch Fallsituationen gibt, in denen ein Handwerker diese Meisterprüfung – aus welchen Gründen auch immer – nicht ablegen kann, ermöglicht das Handwerksrecht auch Handwerkern ohne entsprechenden Meisterbrief den Gang in die Selbstständigkeit. Die Bedeutung des Meisterbriefs im deutschen Handwerkssystem Der Meisterbrief ist eine Urkunde, die nach bestandener Meisterprüfung im Handwerk ausgehändigt wird. Er gilt europaweit und dient als Nachweis über das Bestehen der Meisterprüfung. Der Meisterbrief ist in Deutschland eine zwingende Voraussetzung, um einen Handwerksbetrieb führen zu dürfen. Der Inhaber des Meisterbriefs kann im entsprechenden Handwerk in die Handwerksrolle eingetragen werden und erhält damit die Berechtigung zum selbständigen Betrieb eines zulassungspflichtigen Handwerks. Die historische Entwicklung des Meisterbriefs in Deutschland begann im Mittelalter mit der Ständegesellschaft des Heiligen Römischen Reichs. Die Zünfte als Zusammenschlüsse der Handwerker spielten dabei eine wichtige Rolle. Der Meisterzwang wurde in Deutschland 1953 eingeführt. Zwischen 1869 und 1934 herrschte in Deutschland auch im Handwerk Gewerbefreiheit. Ab 1909 wurde für die Ausbildung von Lehrlingen der Meisterbrief verlangt. Die Rolle des Meisterbriefs als Qualitätsnachweis ist in Deutschland von großer Bedeutung. Der Meisterbrief bescheinigt dem Inhaber umfassende fachpraktische und fachtheoretische Kenntnisse im betreffenden Handwerk sowie kaufmännisch-betriebswirtschaftliche und berufspädagogische Kenntnisse. Darüber hinaus ist der Meisterbrief ein Qualitätsnachweis, der Türen öffnen kann. So hat das volkswirtschaftliche Institut für Mittelstand und Handwerk an der Universität Göttingen herausgefunden, dass fünf Jahre nach der Gründung nicht einmal mehr 50 Prozent der […]
Wer als Bauherr in Deutschland ein bauliches Vorhaben realisieren möchte, der muss sich im Vorwege zwingend mit dem deutschen Baurecht auseinandersetzen. Im Volksmund wird sehr gern darüber gescherzt, dass der Grund für die oftmals langwierigen Bauvorhaben seinen Grund in dem überaus umfangreichen und komplexen Baurecht hat. Dies ist zwar sehr stark überspitzt dargestellt, allerdings ist es auch nicht gänzlich abwegig. Das Deutsche Baurecht muss als Sammelbegriff für mehrere gesetzliche Regelungen verstanden werden. Zunächst muss dabei jedoch eine Unterscheidung vorgenommen werden zwischen dem privaten und dem öffentlichen Baurecht. Während das private Baurecht auf der gesetzlichen Grundlage des bürgerlichen Rechts (BGB) beruht, so basiert das Bauplanungsrecht auf den rechtlichen Grundlagen des Baugesetzes sowie der jeweiligen Landesbauverordnungen. Hier wäre bereits die nächste Unterscheidung vorzunehmen, denn das deutsche Baurecht kennt auch Bundesgesetze, die sich in Form des Baugesetzes sowie der Baunutzungsverordnung und des Raumordnungsgesetzes aufgliedern. Jede gesetzliche Regelung hat dabei eine gänzlich eigenständige Ausrichtung. ÜbersichtBedeutung von Schwarzbau und BestandsschutzWas ist ein Schwarzbau?Unterschied zwischen illegalen Bautätigkeiten und SchwarzbauBeispiele für Schwarzbau aus der PraxisRechtliche Konsequenzen des SchwarzbauFolgen für Bauherr und ArchitektRückbau und andere rechtliche SchritteStrafrechtliche KonsequenzenDer Einfluss auf den ImmobilienwertBestandsschutz im BaurechtRechtliche Grundlagen und Bedeutung des BestandsschutzesUnterschied zwischen schutzwürdigem und nicht schutzwürdigem BestandPraxisbeispiele für BestandsschutzBestandsschutz vs. Schwarzbau: Ein VergleichWie Bestandsschutz vor Schwarzbau schütztPraktische Auswirkungen der UnterschiedePraktische Tipps zur Vermeidung von Schwarzbau und Verletzung des BestandsschutzesKorrektes Vorgehen vor und während des BauensIdentifizierung und Umgang mit RisikenWas zu tun ist, wenn die Verletzung des Baurechts festgestellt wirdFazitHäufig gestellte Fragen – FAQs Bedeutung von Schwarzbau und Bestandsschutz Es kommt nicht selten vor, dass die errichteten Gebäude in Deutschland nicht den gesetzlichen Vorschriften entsprechen oder auf der Grundlage von vollkommen veralteten Gesetzen errichtet worden sind. Überdies ist es auch keine Seltenheit, dass ein Bauherr auf seinem Grundstück fernab der gesetzlichen Vorschriften und vollends ohne die behördliche Genehmigung ein Gebäude errichtet. Die Rede ist an dieser Stelle von dem sogenannten Schwarzbau. Unter ganz bestimmten Umständen ist es jedoch denkbar, dass ein derartiges Gebäude nicht durch den Bauherren zurückgebaut werden muss, auch wenn es gegen aktuelle nachbarschaftsrechtliche Bestimmungen oder in gewissen Aspekten gegen die geltende Rechtsprechung verstößt. In derartigen Fällen kann der Eigentümer unter ganz bestimmten Rahmenbedingungen den Bestandsschutz für das Gebäude geltend machen. Was ist ein Schwarzbau? Ein Schwarzbau ist ein Begriff aus dem Baurecht und bezeichnet ein Bauwerk, das illegal errichtet wurde. Dies kann verschiedene Gründe haben, etwa die Verletzung von Baurechtsvorgaben, das Fehlen einer Baugenehmigung oder andere Formen der […]
Der Bau einer Immobilie setzt viele Planungen voraus und mitunter lassen sich diese Planungen nicht direkt zu Beginn der Bauphase umsetzen. Sei es aus finanziellen Gründen einfach aus dem Umstand heraus, dass Dinge wie ein Anbau oder ein Wintergarten zunächst gar nicht im Fokus der Aufmerksamkeit standen. Dem Grunde nach stellt dies ja auch überhaupt kein Problem dar, da ein Anbau ja auch nach der Fertigstellung der Immobilie noch realisiert werden kann. Hierbei gibt es jedoch gewisse Kriterien einzuhalten, die für gewöhnlich das regionale Baurecht vorschwebt. Aber auch andere Aspekte wie die Statik sowie die verwendeten Materialien müssen sehr genau geplant werden. Fakt ist, dass ein vorschnell begonnener Anbau sehr schnell sehr teuer werden kann und im schlimmsten Fall sogar wieder abgerissen werden muss. Das für den Anbau verwendete Geld wäre in diesem Fall natürlich verloren und dies gilt es um jeden Preis zu verhindern. Auf jeden Fall das Baurecht einsehen Vor Beginn der Planungsphase gibt es bereits zwei Optionen, die sowohl ihre Vor- als auch Nachteile mit sich bringen. Der Anbau kann mithilfe eines Architekten durchgeführt als auch in Eigenregie vollzogen werden. Die Vorteile eines Architekten liegen eindeutig in dem Umstand, dass das gesamte Anbauvorhaben auf jeden Fall mit dem regionalen Baurecht konform geht und dass überdies auch die Statikberechnung durchgeführt wird. Gerade im Hinblick auf die wichtige Statikberechnung muss an dieser Stelle gesagt werden, dass sie das gesamte Anbauvorhaben im wahrsten Sinne des Wortes „trägt“ und dass diese Berechnung nicht von jedem Menschen durchgeführt werden kann. Der Nachteil eines Architekten liegt jedoch in dem Umstand, dass dessen Dienste auch mit weiteren – und nicht unerheblichen – Kosten verbunden sind. Ein Anbau in Eigenregie sollte ausschließlich von Menschen „vom Fach“ mit entsprechend ausgeprägten handwerklichen Fähigkeiten durchgeführt werden. Überdies muss bei sehr vielen Anbaumaßnahmen eine vorherige Baugenehmigung des zuständigen Bauamtes eingeholt werden. Ein ganzer Berg an Unterlagen sowie Anträgen sind an das Bauamt zu übermitteln. Dies gehört jedoch ebenfalls zu den Dienstleistungen, die ein Architekt bei einer Anbaumaßnahme übernehmen würde. Eine Garage anbauen Soll eine Garage errichtet werden, so warten im Vorfeld zahlreiche Fragestellungen. Zunächst muss eine Vorstellung dafür entwickelt werden, welchen Zweck die Garage erfüllen soll. Handelt es sich um eine Abstellfläche für ein bzw. zwei Fahrzeuge oder soll die Garage gleichermaßen noch Platz für zusätzliche Fahrzeuge wie beispielsweise ein Motorrad bieten? Diese Frage ist essenziell für die Planung der Garage ebenso wie der Umstand, ob in der Garage […]
HOAI auf den Prüfstand Deutschland war bislang eines jener Länder in Europa, in denen die feste Honorarordnung für Ingenieurs- und Architektenleistungen fest verankert war. Diese Regelung hatte für die Baubranche den Vorteil, dass eben jene Leistungen sowohl für Baufirmen als auch für Bauherren an sich fest kalkulierbar war. Diese Zeiten sind jetzt jedoch vorbei, da der Europäische Gerichtshof diesbezüglich ein folgenreiches Urteil gesprochen hat. Der EuGH hat mit seinem Urteil festgestellt, dass die feste Honorarverordnung für Ingenieure und Architekten mit dem EU-Recht nicht mehr vereinbar ist. Dadurch ergeben sich für die komplette Baubranche gravierende Änderungen, die jetzt dementsprechend berücksichtigt werden müssen. Fakt ist zwar, dass die Baubetreuung durch Ingenieure und Architekten auch weiterhin stark gefragt sein wird und dass die Architekten und Ingenieure auch weiterhin stark gefragt sein werden. Bauherren sowie Baufirmen werden diese beiden Berufsgruppen auch künftig benötigen, damit ein Bauprojekt realisiert werden kann. Solange der Bauboom, der derzeitig ja noch anhält, nicht abebbt werden Architekten sowie Ingenieure auch künftig ein gutes Honorar veranschlagen können. Sollte der Bauboom jedoch abebben werden diese beiden Berufsgruppen dies stärker im eigenen Portemonnaie zu spüren bekommen. Preiskampf wird erwartet An den Gesetzen des Marktes wird das Urteil der obersten europäischen Gerichtsinstanz mit Sicherheit nicht viel ändern. Wenn viel Nachfrage besteht wird die Leistung eines Ingenieurs oder Architekten dementsprechend auch seinen Preis haben. Sollte jedoch kaum eine Nachfrage bestehen wird ein Architekt bzw. Ingenieur jedoch künftig regelrecht dazu gezwungen sein, seine Kosten der Nachfrage anzupassen. Für Bauherren bedeutet dies, dass sie künftig in die Lage versetzt werden, über die Höhe der Kosten mit dem Anbieter zu verhandeln. Dies war vor dem Urteil des EuGH in Deutschland so in dieser Form nicht möglich. Durch die feste sogenannte HOAI, der Honorarordnung für die Architekten sowie Ingenieure, waren die Kosten gesetzlich verankert. Die jeweiligen Modalitäten, in denen diese Honorarordnung zur Anwendung kamen, erfuhren zwar hin und wieder einige kleinere Änderungen, doch die Kosten waren sozusagen wie in Stein gemeißelt. Dementsprechend hatte es auch kaum eine Auswirkung, welcher Architekt bzw. welcher Ingenieur in welcher Region von dem Bauherren beauftragt wurde, da die Honorare sowieso fast stets gleichbleibend waren. Eben jener Umstand wird sich künftig vollständig ändern. Der EuGH hat mit seinem Urteil die Feststellung getroffen, dass Deutschland mit dieser Praxis eindeutig gegen die sogenannte Dienstleistungsrichtlinie verstößt. Die Dienstleistungsrichtlinie besagt, dass sowohl Mindest- als auch Höchstpreise nur dann gesetzlich vorgeschrieben werden dürfen, sofern keine Diskriminierung vorliegt und der Grundsatz […]
Was genau ist ein Verbraucherbauvertrag Zu Beginn des Jahres 2018 wurde das sogenannte neue Bauvertragsrecht ins Leben gerufen. Der Fokus des neuen Gesetzes lag darauf, dass ein verbesserter Verbraucherschutz durch den Gesetzgeber in den Vordergrund gerückt werden konnte, weshalb auch der Verbraucherbauvertrag aus der Taufe gehoben wurde. Die Folgen für Unternehmen, welche künftig für den klassischen Verbraucher einen Bauauftrag als Auftragnehmer durchführen, sind überaus gravierend und bewegen sich in erster Linie auf dem Bereich der Formalanforderungen des Vertrages. Dieses sind, im Vergleich zu der bisherigen Regelung, merklich erhöht worden. Die Gesetzesgrundlage Seine gesetzliche Grundlage hat der Verbraucherbauvertrag in den §§ 650i bis 650n des Bürgerlichen Gesetzbuches, welche eigens für den Verbraucherbauvertrag geschaffen wurden. Zu den Neuerungen, welche diese beiden Vertragszusätze im BGB mit sich bringen, zählen das Widerrufsrecht binnen 14 Tagen für Verbraucher die formale Voraussetzungen für den Verbraucherbauvertrag als Schriftform eine Limitierung der Abschlagszahlungen der Höhe nach die Pflicht für den Unternehmer, alle erforderlichen Unterlagen für das Bauprojekt zu erstellen und an den Verbraucher herauszugeben Diese Neuerungen machen natürlich ein Umdenken bei den Bauunternehmern erforderlich, welche nunmehr schnellstmöglich die neuen Regelungen als festen Bestandteil in ihre bestehenden Arbeitsabläufe bei der Auftragsabwicklung integrieren sollten. Ebenfalls ist es enorm wichtig, dass die Verbraucher alle Vertragsmodalitäten richtig lesen und vor allen Dingen auch richtig verstehen. Wen betreffen diese Regelungen? Um zu verstehen, wen genau diese Regelungen künftig betreffen werden, muss zunächst erst einmal das Grundwesen eines Verbrauchervauvertrages genau beleuchtet werden. Hierbei gibt der § 650i des Bürgerlichen Gesetzbuches Aufschluss, welcher den Vertrag an sich in seiner Spezifikation auf das Bauwesen genau definiert. Als Verbraucherbauvertrag wird ein Vertrag bezeichnet, welcher einen Bauunternehmer zu einem Bau einer neuen Immobilie im Auftrag eines Verbrauchers verpflichtet. Diese Verpflichtung kann sich auch auf erhebliche Umbaumaßnahmen an sogenannten Bestandsimmobilien beziehen. Die neuen Regelungen des Verbraucherbauvertrages betreffen in erster Linie auch die sogenannten Generalunternehmer sowie Generalübernehmer, welche bei den sogenannten Schlüsselfertighäusern in der gängigen Praxis sehr häufig zum Einsatz kommen. Der Begriff „erhebliche Umbaumaßnahmen“ wurde durch den Gesetzgeber im Zuge der Neufassung des Verbrauchervbauvertrages bislang noch nicht abschließend definiert. Allgemeiner Tenor ist jedoch, dass es allgemeinhin auf den Umfang sowie das Ausmaß nebst der Komplexität der Maßnahme im Zusammenhang mit den baulichen Gegebenheiten des Bestandsgebäudes ankommen soll. Die Bedeutung des Widerrufsrecht Das Widerrufsrecht für Verbraucher ist ein wesentlicher Aspekt der Neufassung. Bislang gab es ein derartiges Widerrufsrecht bei einem Bauvertrag nicht, doch nun haben Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Der […]
Ein Fiasko für jeden Bauherren Ein Hausbau ist für einen Bauherren eine enorm hohe Belastung. Nach umfangreichen Planungen im Bereich der Finanzen geht es dann mithilfe eines Bauträgers daran, die praktische Umsetzung zu realisieren. Bei allen Dingen, die während dieser Phase schief gehen können, ist die Insolvenz des Bauträgers wohl mit Abstand die größte Katastrophe für den Bauherren. Ratlosigkeit im Hinblick darauf, wie es nunmehr weitergehen soll, ist bei unzähligen Bauherren dann an der Tagesordnung. Sollte dieser Fall eintreten, so kann ein Bauherr sowohl mit einem sogenannten Generalübernehmer als auch mit einem Generalunternehmer auf dem eigenen Grundstück das Bauprojekt auf dem eigenen Grundstück fortführen. Die Entscheidung sollte sich ein Bauherr nicht zu einfach machen und vor allen Dingen sollten keine sogenannten Schnellschüsse durchgeführt werden. Als erste Maßnahme muss leider erst einmal die endgültige Entscheidung des Insolvenzverwalters abgewartet werden. Sollte ein Bauträger die Insolvenz beantragt haben müssen die Arbeiten auf den Baustellen zunächst gemäß den gesetzlichen Richtlinien eines geregelten Insolvenzverfahrens ruhen. Die endgültige Entscheidung über die Fortführung der Arbeiten des Unternehmens trifft immer der Insolvenzverwalter! Auf gar keinen Fall eigenständig weiterbauen! Einer der schlimmsten Fehler, die ein Bauherr in einem solchen Fall begehen kann, ist die eigenständige Weiterführung des Bauvorhabens in Eigenregie. Wird dieser Schritt unternommen erfolgt direkt im Anschluss eine Schadenersatzforderung seitens des Insolvenzverwalters, da die Bauherren dem Bauträger ja schlussendlich die Möglichkeit zur Fertigstellung des Bauprojekts nehmen. Mit dem Bauprojekt ist für das Unternehmen jedoch Umsatz verbunden, der für die offenen Forderungen der Gläubiger des Bauunternehmens verwendet werden kann. Wie kann präventiv gehandelt werden? So manch einen Bauherren trifft die Insolvenz des Bauträgers völlig unvorbereitet und auch unerwartet. Obgleich letztlich kein Kunde in die Geschäftsunterlagen eines Bauträgers hineinsehen kann gibt es dennoch Anzeichen dafür, dass es sich um einen wirtschaftlich soliden und seriösen Bauträger handelt. Die Merkmale hierfür sind gute Bewertungen bzw. Empfehlungen von Bauherren in der Region des Bauträgers Zertifikate da Firmen aus der jeweiligen Region in erster Linie von ihrem Ruf leben und dementsprechend Wert auf den Erhalt des Rufs legen. Die Bauherren sollten in dem Vertrag eine Erfüllungssicherheit fordern. Diese Erfüllungssicherheit steht jedem Bauherren zu und wird in der gängigen Praxis als Wert von 5 Prozent des gesamten Volumens festgelegt. Die Erfüllungssicherheit kann jedoch auch höher ausfallen! Zahlung erst vornehmen, wenn gebaut wurde Ein wichtiges Präventivmittel gegen die Insolvenz des Bauträgers aus Sicht der Bauherren ist der vertraglich vereinbarte Zahlungsplan. Dieser Plan sollte auf gar keinen […]
Gewährleistung am Bau – Nach der Abnahme hat man als Auftraggeber bei Mängeln verschiedene Rechte. Wenn Auftraggeber und Auftragnehmer einen Vertrag abschließen und auf der Grundlage dieses Vertrages eine Baumaßnahme realisiert werden soll, dann haben beide Parteien aus diesem Vertrag heraus sowohl Rechte als auch Pflichten. Eine wesentliche Pflicht des Auftragnehmers ist es dabei, das Gewerk vollständig frei von Rechts- oder auch Sachmängeln zu errichten. In der gängigen Praxis ist es jedoch enorm schwierig, alle eine absolut individuelle und präzisierte Beschreibung des zu errichtenden Gewerkes zu fixieren. Dies ist jedoch in der Regel auch nicht erforderlich, da es genaue Definitionen eines Mangels gibt. Überdies ist es für die Frage der Gewährleistung im Baurecht auch nicht erheblich, ob ein Auftragnehmer diesen Mangel zu verschulden hat. Vielmehr reicht das reine Vorhandensein von einem Mangel bereits als Auslöser für die Gewährleistungsrechte vollkommen aus. Die vertraglichen Gegebenheiten Entscheidend für den Umfang der Gewährleistungsrechte ist zunächst erst einmal, auf welcher Rechtsgrundlage der zugrundeliegende Bauvertrag zwischen den beiden Parteien geschlossen wurde. Es gibt in der Praxis diesbezüglich zwei verschiedene Rechtsgrundlagen Bauvertrag nach BGB Bauvertrag nach VOB/B Beide Rechtsgrundlagen haben Gemeinsamkeiten. Ein Auftraggeber kann bei beiden Rechtsgrundlagen als erste Maßnahme lediglich die Nacherfüllung von dem Auftragnehmer verlangen. Laut Auffassung des BGH ist die Nacherfüllung jedoch kein Gewährleistungsanspruch, sondern vielmehr ein reiner Erfüllungsanspruch. Unter gewissen Voraussetzungen ist ein Auftragnehmer bei einem BGB-Vertrag dazu berechtigt, eine Selbstvornahme der Mangelbeseitigung vorzunehmen und im Zuge der Gewährleistungspflicht des Auftraggebers die entstandenen Kosten hierfür in Rechnung stellen. Als weitere Maßnahmen, die das Bürgerliche Gesetzbuch unter die Gewährleistung des Auftragnehmers einordnet, dienen Minderung des Werklohns Schadenersatz Rücktritt von dem Vertrag Auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches kann ein Auftragnehmer eine Nacherfüllung verweigern. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn die Nacherfüllung für den Auftragnehmer unverhältnismäßig ist. Sollte die VOB/B als Rechtsgrundlage für den Vertrag zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber fungieren, so hat der Auftraggeber folgende Möglichkeiten im Fall des Vorliegens eines Mangels Mangelbeseitigung sollte die Mangelbeseitigung erfolglos verlaufen: Recht auf Ersatzvornahme unter ganz bestimmten Voraussetzungen: Preisminderung bzw. Schadensersatzansprüche Im Gegensatz zu einem BGB-Bauvertrag kann bei einem VOB/B-Vertrag der Schadensersatz lediglich in einem eingeschränktem Rahmen von dem Auftraggeber erhoben werden. Auch wenn es im Hinblick auf die Gewährleistung grundsätzlich nicht wichtig ist, ob der Auftragnehmer diese Mängel zu verschulden hat, ist eine umfassende Dokumentation absolut erforderlich. Ein Auftraggeber muss in der Lage sein, den vorhandenen Mangel genau zu bezeichnen und diese Bezeichnung in der sogenannten […]
Stundenlohnverträge für Bauleistungen geringeren Umfangs Im Bauhandwerk ist sehr häufig scherzhaft davon die Rede, dass Handwerker mit einer etwas langsameren Arbeitsgeschwindigkeit naturgemäß auf Stundenbasis bezahlt werden und sich deshalb bei der Arbeit Zeit nehmen würden. Obgleich diese Ansicht selbstverständlich nicht verallgemeinert werden darf, ist es jedoch ein Faktum, dass Stundenlohnvereinbarungen bei Werkverträgen auf der Grundlage der VOB/B durchaus vorkommen. Diese Stundenlohnvereinbarungen müssen jedoch gemäß dem § 2 Nr. 2 der VOB/B ganz bestimmte Voraussetzungen erfüllen und auch die Abrechnung darf nicht einfach willkürlich erfolgen. Stundenlohnverträge in der VOB eher eine Seltenheit Vorweggeschickt werden muss an dieser Stelle auch, dass die reinen Stundenlohnverträge in der gängigen Praxis als echte Seltenheit angesehen werden müssen. Für gewöhnlich wird eine derartige Vereinbarung lediglich bei sehr kleinen Baumaßnahmen, deren Arbeitsumfang im Vorfeld sehr genau überschaut werden kann, zur Anwendung gebracht. Sollte es aber dennoch dazu kommen muss der Auftraggeber natürlich wissen, was genau der § 2 Nr. der VOB/B besagt. Als Grundvoraussetzung für einen Stundenlohnvertrag wird die gegenseitige ausdrücklich ausformulierte Vereinbarung beider Vertragsparteien angesehen. Die sogenannten stillschweigenden Vereinbarungen sind für einen Vergütungsanspruch auf Stundenlohnvertragsbasis nicht ausreichend. Bei Stundenlohnverträgen, in denen keine Stundenlohnansätze auf der Grundlage des § 15 Nr. 1 I VOB/B vereinbart wurden, wird der § 15 Nr. 1 II angewandt. Der Auftragnehmer ist dann berechtigt, die allgemeinen ortsüblichen Stundenlohnsätze abzurechnen. Mit dieser Regelung orientiert sich der § 15 Nr. 1 II VOB/B an dem § 632 II des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Abrechnung muss jedoch auf der Basis ortsüblicher Stundenlohn der jeweiligen Branche bei einem vergleichbaren Gewerk bei einem vergleichbaren Ausführungszeitpunkt erfolgen. Sollte eine derartige Abrechnung unmöglich sein hat die VOB/B eine anderweitige Abrechnung vorgesehen. In diesem Fall erfolgt die Abrechnung auf der Grundlage zweier Ansatzpunkte: die realen verauslagten Aufwendungen des Auftragnehmers angemessene Zuschläge für Gewinn sowie Gemeinkosten Aus diesen Punkten ermittelt der Auftragnehmer dann den tatsächlich entstandenen Aufwand für das Projekt. Auf diese Kosten werden dann die angemessenen Zuschläge aufgeschlagen. Die Zuschläge werden aus den Punkten Unternehmenswagnis zuzüglich Umsatzsteuer Gewinnzuschlag Gemeinkostenzuschlag gebildet. Aus diesen beiden Ansätzen bildet sich dann letztlich der Ansatz für den Stundenlohn. Sollte das Bauprojekt gem. § 15 Nr. 2 der VOB/B eine Aufsichtsperson erfordern, so ist der Auftraggeber zur Vergütung dieser Person verpflichtet. Pflichten des Auftragnehmers Sofern ein Einsatz auf der Grundlage eines Stundenlohnvertrages erfolgt ist der Auftragnehmer verpflichtet, dem Auftraggeber sowohl den Beginn der Tätigkeit als auch die Beendigung anzuzeigen. Die Abrechnungen der geleisteten Stunden müssen bei längerfristigen […]
BGH verbietet die Berechnung fiktiver Schadenskosten Es kommt in der gängigen Praxis im Bauwesen nicht selten vor, dass ein Kunde direkt nach der Fertigstellung des Projekts Mängel entdeckt und den Auftragnehmer darauf auch hinweist. Anstatt jedoch eine Beseitigung der Mängel zu veranlassen wird stattdessen ein Schadensersatz von dem Auftragnehmer gefordert, welcher in Höhe der Mängelbeseitigungskosten geltend gemacht wird. Ein derartiges Vorgehen nennt sich fiktiver Schadensersatz und war bislang auch noch rechtmäßig. Mit einem Urteil des Bundesgerichtshofs wurde jetzt jedoch eben jener fiktive Schadensersatz für unzulässig erklärt. Der Bundesgerichtshof hat den fiktiven Schadensersatz jedoch nicht nur für unzulässig erklärt, es wurde vielmehr ein völlig neuer Alternativweg festgelegt. Der Grundsatzentscheidung des BGH war naturgemäß ein Fall vorausgegangen, bei welchem ein Bauunternehmen von einem Kunden einen Auftrag bekam und im Zuge dieses Auftrages mit der Verlegung von Natursteinplatten bei einem Einfamilienhaus im Außenbereich beschäftigt war. Der Auftrag wurde durchgeführt, doch wurden von dem Kunden zwei Jahre nach der endgültigen Fertigstellung Mängel in Form von Rissen bei den Natursteinarbeiten festgestellt. Diese Risse wurden im Verlauf der Zeit noch stärker, sodass auch die anderen Gewerke des Unternehmens davon betroffen waren. Der Kunde klagte auf einen Ersatz des Schadens und bezifferte die Höhe des Schadens auf 75 Prozent von den fiktiven Mängelbeseitigungskosten. Mit seinem Urteil entschied der BGH, dass das Werkvertragsrecht künftig keine fiktiven Mängelbeseitigungskosten mehr kennen darf, da einem Kunden, der keine Mängelbeseitigung vornehmen lässt auch kein Vermögensschaden entstanden ist. Vielmehr kann von einem Vermögensschaden erst dann gesprochen werden, wenn dieser Schaden auch tatsächlich eingetreten ist und der Kunde entsprechend auch die Kosten für die tatsächliche Mängelbeseitigung eigenständig zu tragen hatte. Vielmehr sei ein Gewerksmangel lediglich als ein Leistungsdefizit anzusehen, da es letztlich hinter der von dem Auftragnehmer geschuldeten Qualität und Leistung zurückbleibt. Im Zuge des Werksvertragsrechts war bislang der fiktive Schadensersatz zwar möglich, doch wird ein Leistungsdefizit durch eine fiktive Schadensbemessung gar nicht korrekt abgebildet. Laut Ansicht des BGH führt eine fiktive Schadensbemessung vielmehr in der gängigen Praxis zur Überkompensation, was jedoch den schadensrechtlichen Grundsätzen allgemein widerspricht. Das Urteil des BGH folgte dem einfachen Grundsatz „keine Mängelbeseitung, ergo auch kein Vermögensschaden“. Die neuen Möglichkeiten der Schadensberechnung Durch den Wegfall des fiktiven Schadensersatzes musste dem Kunden ja zugleich neue Möglichkeiten an die Hand gegeben werden, damit ein Schaden an einem Gewerk oder einer Leistung der Höhe nach beziffert werden kann. Der BGH kam seinem gesetzlichen Auftrag hierbei nach und folgte einfachen Grundsätzen. Damit ein Schadensersatzanspruch […]
Wie rechnet der Architekt sein Honorar ab? Ein wesentlicher Bestandteil eines öffentlichen oder privaten Haushaltes ist die Ingenieursleistung, welche naturgemäß auch Kosten verursacht. Nicht für jeden privaten Bauherren jedoch sind diese Kosten auch tatsächlich transparent oder nachvollziehbar. Damit diese Transparenz gegeben ist wurde von dem Gesetzgeber die sogenannte HOAI, die Honorarordnung der Architekten sowie Ingenieure, ins Leben gerufen. Diese Verordnung gilt für alle Personen, die im bundesdeutschen Raum im Bereich des Ingenieurbauwesens als Ingenieur oder Architekt tätig sind. Die HOAI in ihrer aktuellen Fassung ist seit 07/13 gültig und reguliert die reine Vergütung aller Leistungen der Ingenieure und Architekten. Darin inkludiert sind sowohl die Planungsleistungen als auch die Stadtplanung sowie das gesamte Bauwesen. Ausgenommen von dieser Regelung sind allerdings Ingenieurleitungen in den Bereichen Anlagen- sowie Maschinenbau Umweltverträglichkeit Vermessungswesen sowie Bodenmechanik Bauphysik Welchen Status hat die HOAI Die HOAI ist rechtlich gesehen ein verbindliches Preisrecht für das gesamte Bauwesen sowie die Planungsleistungen. Ein Ingenieur oder Architekt darf jedoch in sehr wenigen, stark reglementierten, Fällen von der HOAI abweichen. Obgleich die Verordnung ausdrücklich nicht als Gesetz definiert wurde, so hat sie dennoch einen gesetzesähnlichen Charakter. Dies bedeutet, dass ein Architekt oder ein Ingenieur aus der HOAI heraus sein Honorar auch einklagen kann. Die HOAI hat die Zielsetzung, dass Ingenieure sowie Architekten über ein transparentes und fair gestaltetes auskömmliches Honorar verfügen. Der Bauherr soll dementsprechend seine Wahl des Architekten bzw. Ingenieurs nicht auf der Maßgabe des Preises, sondern vielmehr auf der Grundlage der Arbeitsqualität treffen können. Problematisch hierbei ist jedoch der Umstand, dass die HOAI ausdrücklich nicht den Leistungsumfang der Architekten- bzw. Ingenieurleistung regelt. Das Honorar, welches zwischen dem Architekten / Ingenieur und dem Auftraggeber / Bauherren vereinbart wird, gilt auf der Basis der Mindest- bzw. Höchstsätze der HOAI. Sowohl eine Unterschreitung als auch eine Überschreitung dieser Sätze ist lediglich in Ausnahmefällen aus rechtlicher Sicht als zulässig definiert. Die Mindestsätze der HOAI gelten dann als vereinbart, wenn keine anderweitige schriftliche Regelung im Zuge der Auftragserteilung existiert. In der gängigen Praxis jedoch wird nahezu jeder Architekt auf dem Grundsatz des Treu und Glaubens in seiner Honorarvereinbarung unterhalb der jeweiligen Mindestsätze festgehalten. Dies gilt dann, wenn ein Bauherr von der Gültigkeit der HOAI ausging. Die HOAI weicht im Bereich der Honorarfälligkeit von dem Werkvertragsrecht des BGB ein wenig ab. Das Honorar wird auf der Grundlage des HOIA dann fällig, wenn eine prüffähige Honorarschlussrechnung von dem Architekten übergeben wurde. Die Vergütungshöhe Die Höhe von den Architekten- […]
Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Das Vergaberecht für Bauleistungen ist eine Thematik, mit welcher ein Normalbürger kaum merklich direkt in Kontakt kommen wird. Obgleich die Realisierung der öffentlichen Bauprojekte mit Steuergeldern realisiert wird und so gesehen durch die Steuerpflicht den Normalbürger zumindest indirekt betrifft, hat kaum ein Normalbürger Ahnung von dem Vergaberecht für Bauleistungen. Es mag zwar durchaus denkbar sein, dass der Normalbürger berufsbedingt mit dem Vergaberecht für Bauleistungen in Kontakt kommt, der Regelfall ist dies jedoch nicht. Das Wissen darüber ist dennoch überaus interessant und erklärt auch so manche Vorgehensweise von Gemeinden oder Kommunen, die Baumaßnahmen der öffentlichen Hand durchführen lassen. Als Normalbürger steht natürlich auch der Weg offen, Aufträge für Baumaßnahmen unter dem Dach der VOB/A zu vergeben und diese Baumaßnahmen dementsprechend den Regularien der VOB/A unterzuordnen. Da jedoch diese Regelungen sehr streng sind, hat diese Vorgehensweise für private Baumaßnahmen in der gängigen Praxis fast niemals einen Sinn. Anders als bei einem Normalbürger jedoch kann sich die sogenannte öffentliche Hand in Form von Gemeinden oder Landkreisen bzw. Bezirken und Länger sowie auch der Bund, ob die Vergabe von öffentlichen Baumaßnahmen unter dem Dach der VOB/A durchgeführt werden sollen oder nicht. Dies bedeutet, dass eine öffentliche Vergabe auf der Grundlage der Vorschriften von dem Vergaberecht für Bauleistungen in jedem Fall erfolgen muss. In diesem Zusammenhang muss auch zwingend das Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen, kurz GWB, genannt werden. Das GWB sieht vor, dass durch eine öffentliche und transparente Vergabe als Verfahren allen Bauunternehmen die Chance gegeben werden muss, ein Angebot für die öffentliche Bauleistung abzugeben und dass alle Wettbewerber im Hinblick auf die Auftragsvergabe die gleiche Chance erhalten müssen. Am Ende soll derjenige Wettbewerber den Zuschlag erhalten, der das beste Gesamtangebot bei dem öffentlichen Bauherren eingereicht hat. Die öffentliche Hand kann jedoch in Ausnahmefällen das Vergaberecht für Bauleistungen ignorieren. Diese Ausnahmefälle sind jedoch selten und beziehen sich auf Bauleistungen in Verbindung mit internationalen Abkommen (Truppenstationierungen) Bauleistungen, bei denen wesentliche Interessen des Staates geschützt werden müssen Die Tragweite des Vergaberechts für Bauleistungen Das Vergaberecht für Bauleistungen ist in seiner wirtschaftlichen Bedeutung gravierend. Allein in Deutschland wurden in den vergangenen Jahren weit mehr als 35.000.000.000 Euro durch die öffentliche Hand in Projekte für Bauleistungen investiert. Für die Baubranche hat daher das öffentliche Vergaberecht für Bauleistungen eine enorm hohe Bedeutung, da es sich nicht selten um Bauprojekte im siebenstelligem Umsatzbereich handelt. Aus diesem Grund nehmen sich Bauunternehmen bei der Angebotserstellung sehr viel Zeit und […]
Architektenhaftung: Wann und wie lange haften Architekten auf Mängel und Fehler bei der Planung? Im Bauwesen kommt dem Architekten als Planer der Immobilie eine ganz besondere Bedeutung zu, doch wissen viele Bauherren überhaupt nicht, was genau der Architekt dem Bauherren überhaupt schuldet oder in welchem Umfang sich die Haftung des Architekten überhaupt bewegt. Dieses Wissen ist jedoch im Hinblick auf die Mängelansprüche überaus wichtig, da bereits in der Planung eines Gebäudes sehr viele Fehler geschehen können. Was genau schuldet ein Architekt einem Bauherren? Im Gegensatz zu dem Bauunternehmer schuldet ein Architekt dem Bauherren nicht ein Bauwerk. Vielmehr beläuft sich die Schuld des Architekten allein auf die Erstellung der erforderlichen Pläne sowie Ausschreibungsunterlagen nebst der entsprechenden Beratungsdienstleistungen. Auch die Überwachung des Objekts sowie die Sicherstellung der vollständig korrekten praktischen Umsetzung auf der Grundlage der Architektenpläne obliegt dem Architekten. Diese Sicherstellung bewegt sich im Segment der technischen Regularien. Ein Architekt haftet somit für die Entstehung von einem zweckgerechten mangelfreien Werk und hat dies zu gewährleisten. Wann wird von einem Mangel am Gewerk gesprochen? Als Mangel wird generell ein Schaden bezeichnet, der sich auf das Gewerk selber oder auch an Personen oder anderen Sachen bezieht. Bei einem Schaden am Gewerk wird von einem Mangelschaden gesprochen während hingegen Schäden an Personen oder anderen Sachen als Mangelfolgeschäden bezeichnet werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang jedoch die Ursache, aus welcher sich der Mangel heraus ergibt. In der gängigen Praxis werden folgende Gründe für sogenannte haftungsauslösende Mängel angesehen Wie kann ein Bauherr Mängel eines Architekten feststellen? Da ein Bauherr in den seltensten Fällen den Status eines Bauexperten innehat wurde vonseiten des Bundesgerichtshofs die sogenannte Symptomrechtsprechung ins Leben gerufen. Auf der Grundlage dieser Rechtsprechung ist es vollkommen ausreichend, wenn ein Mangel von dem Bauherren sinnlich wahrgenommen werden und dementsprechend auch beschrieben werden kann. Dies hat zur folge, dass der Bauherr auch keine konkreten Mangelursachen in dem Anspruchsschreiben gegenüber dem Architekten anführen muss. Welche Folgen hat ein Mangel im Hinblick auf das Architektenhonorar Jeder Architekt wird zunächst erst einmal, unabhängig von einer mangelfreien oder mangelbehafteten Leistung, einen Honoraranspruch gegenüber dem Bauherren geltend machen. Sollte jedoch die Architektenleistung als mangelhaft anzusehen sein hat der Bauherr jedoch das Recht, eine Einrede gegen diese Honorarforderung als sogenannter Abwehranspruch geltend zu machen. Die schlimmst denkbare Folge für den Architekten wäre, dass ein Bauherr erst einmal die vollständige Honorarforderung verweigert. Hierzu ist ein Bauherr solange berechtigt, bis der durch den Architekten geschuldete Soll-Zustand hergestellt […]
Welche Verträge kommen beim Bau vor? Das Baurecht kennt verschiedene Vertragsarten, welche allesamt ihre ganz ureigenen Rechte & Pflichten des Vertragsparts bezeichnen. Sowohl für einen Bauunternehmer als auch für den Auftraggeber ist es daher enorm wichtig, die Unterschiede zwischen den jeweiligen Vertragsarten zu kennen. Die drei wesentlichen Vertragsarten, die im Baurecht in der gängigen Praxis zum Einsatz kommen, sind Obgleich nahezu alle Verträge im Baurecht als sogenannte Leistungsverträge abgeschlossen werden liegt der Teufel oftmals im Detail. Auch die rechtliche Grundlage, auf welche der jeweilige Vertrag letztlich basiert, spielt eine entscheidende Rolle im Hinblick auf die Fragen der Haftung sowie der Verjährung. Die Frage, welche Vertragsart sich für einen Auftraggeber sowie einen Auftragnehmer gleichermaßen lohnt, ist von entscheidender Bedeutung. Der Einheitspreisvertrag n der gängigen Praxis sind Einheitspreise immer dann die richtige Wahl, wenn sich die Bauleistung im Hinblick auf die Materialmenge sowie das Maß sowie die Stückzahl und dem Gewicht exakt definieren lässt. Im Baurecht zählt der Einheitspreis für gewöhnlich bei Hausbauprojekten zu den Regelverträgen. Durch den Einheitspreis wird festgelegt, welcher Preis von dem Auftraggeber für eine jeweilige Einheit der Leistung des Auftragnehmers zu entrichten ist. Für gewöhnlich wird jedoch hierbei nicht nur die reine Bauleistung des Unternehmens in Rechnung gestellt. Auch das für die Auftragsdurchführung benötigte Material ist anteilig in der Rechnung des Auftragnehmers enthalten. Sowohl aus der Sicht des Auftragnehmers als auch aus der Sicht des Auftraggebers stellt der Einheitspreisvertrag das wirtschaftlich geringste Risiko dar, weil mit der Rechnung lediglich die tatsächlich erbrachte Leistung und das tatsächlich verbrauchte Material abgerechnet wird. Die einzige Gefahr, die für beide Seiten gleichermaßen besteht, liegt in der vorherigen Kalkulation beider Vertragsparteien. Ein Bauunternehmen, welches im direkten Konkurrenzkampf mit anderen Anbieterunternehmen Einheitspreise anbietet, geht hiermit das Risiko eines etwaig geringeren Umsatzes. Der Auftraggeber jedoch trägt das Risiko, dass eine Fehlkalkulation des Baubedarfs zu einer höheren Endabrechnung führen kann. In der gängigen Praxis ist dies sehr häufig der Fall, wenn Sondersituationen auf der Baustelle Sonderlösungen erfordern. Diese Sonderlösungen sind durch den Einheitspreis naturgemäß nicht abgedeckt und werden von dem Bauunternehmen daher am Ende auf die Rechnung aufgeschlagen. Gerade bei einem Hausbauprojekt kommt es nicht selten vor, dass der Auftraggeber noch während der Planungsphase oder vielleicht sogar direkt nach Beginn der Baumaßnahme Sonderwünsche hat, welche von dem Bauunternehmen dann entsprechend umgesetzt werden. Diese Sonderwünsche sind selbstverständlich jedoch kein fester Bestandteil des Einheitspreisvertrages und müssen entsprechend vor der Umsetzung ausverhandelt werden. Der Pauschalpreisvertrag Ein Pauschalpreisvertrag kommt in […]
Das Widerrufsrecht bei einem Werkvertrag und die Folgen von Fehlern Das Widerrufsrecht ist bei einem Vertrag ein enorm wichtiger Bestandteil und gilt auch für einen Werkvertrag. Es ist jedoch auch durchaus möglich, dieses Widerrufsrecht auszuschließen. Hierfür gilt der § 312g Absatz 2 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dieser Paragraf regelt die vertraglichen Regelungen bei Warenlieferungen, welche als nicht vorgefertigt gelten und dementsprechend eine individuelle Verbraucherauswahl bzw. individuelle Verbraucherbestimmung gilt. Derartige Waren sind speziell auf die Verbraucherbedürfnisse zugeschnitten und werden dementsprechend von dem Auftragnehmer für die Durchführung des Auftrags gefertigt und geliefert. BGH bestimmt eindeutige Kriterien Obgleich der § 312g Absatz 2 Nr. 1 des BGB fast wie gemacht für einen Werkvertrag anzusehen ist, so gibt es dennoch Ausnahmen bei dem pauschalisierten Widerrufsausschluss. Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung (Aktenzeichen VII ZR 243/17) entschieden, dass dieser Paragraf dann nicht zur Anwendung kommt, wenn keine eindeutig als Warenliefervertrag spezifizierte vertragliche Grundlage vorhanden ist. Unternehmen sollten daher auf jeden Fall mit ihren Kunden einen derartig lautenden Vertrag abschließen, um am Ende nicht wirtschaftlich das Nachsehen zu haben. Die Unterscheidung zwischen einem herkömmlichen Werkliefervertrag im Hinblick auf die Lieferung von zu erzeugenden beweglichen Sachen und einem Warenliefervertrag nach § 312g Absatz 2 Satz 1 I des Bürgerlichen Gesetzbuches ist enorm wichtig. Warenlieferverträge gelten rechtlich gesehen als Kaufvertäge auf der Grundlage des § 433 BGB gelten. Werklieferverträge haben ihre rechtliche Grundlage jedoch im § 651 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der Grund, warum der BGH überhaupt eine Entscheidung diesbezüglich treffen musste, liegt in einem Rechtsstreit zwischen einem Kunden und einem Unternehmen. In dem besagten Fall ging es um die Lieferung und den Einbau eines Treppenliftes in eine Immobilie. Auf der Grundlage der Verbraucherrichtlinie des § 312g Bürgerliches Gesetzbuches wurde der besagte Vertrag zwischen dem Unternehmen und dem Kunden als reiner Kaufvertrag angesehen. Ein Kaufvertrag definiert sich dadurch, dass ein Hersteller bzw. Unternehmen das Eigentum einer bestimmten Ware auf den Kunden bzw. Verbraucher überträgt und im Gegenzug dafür den Kaufpreis erhält. Eingeschlossen in diese Definition sind auch Verträge, die eine Dienstleistung beinhalten. Laut den §§ 474 Absatz 1 Satz 2 sowie 434 Absatz 2 Satz 1 nebst 433 sowie 651 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches werden auch diejenigen Verträge unter diese Regelung gefasst, in denen sich Unternehmer zu einer Montage der gelieferten Waren gegenüber dem Kunden verpflichten. Eine Abgrenzung zu dieser Regelung des „Kaufvertrages“ stellt der „Dienstleistungsvertrag“ dar. Hierbei handelt es sich um Vertragsarten, die nicht als Kaufvertrag […]
Verjährungsfristen bei Bauverträgen Im Bauvertragsrecht verhält es sich bei der Frage der gegenseitigen Ansprüche im Endeffekt wie bei jeder anderen Rechtsgrundlage auch. Vergeht eine gewisse Zeitspanne, in welcher der Gläubiger die Leistung trotz Aufforderung nicht erbringt, so hat der Schuldner das Recht auf Leistungsverweigerung. Dieses Recht wird allgemein hin als Verjährung bezeichnet, obgleich diese Bezeichnung im Grunde genommen irreführend ist. In seiner herkömmlichen Begriffsdefinition besagt die Verjährung, dass die Ansprüche des Schuldners nach einer gewissen Zeitspanne nicht mehr geltend gemacht werden können und entsprechend untergehen. Auf der Rechtsgrundlage der Paragrafen 194 fort folgende des Bürgerlichen Gesetzbuches jedoch verhält sich die Verjährung im Bauvertragsrecht anders. Hierbei gibt es jedoch einige wichtige Kriterien zu beachten, die ein Schuldner auf jeden Fall kennen sollte. Ein wichtiges Kriterium ist die Frist. Die unterschiedlichen Voraussetzungen der Verjährung Der Gesetzgeber unterscheidet zunächst erst einmal die Art und Weise der Schuld, welche durch das Bauvertragsrecht eintreten können. Arglistig verschwiegene Mängel Von einem arglistig verschwiegenem Mangel wird immer dann gesprochen, wenn ein Unternehmer einen gewissen Mangel kennt und diesen Mangel verschweigt, weil der Besteller bei einer Kenntnis des Mangels die Abnahme verweigert hätte bzw. die Entscheidung von dem Besteller in hohem Ausmaß von der Kenntnis des Mangels abhängig ist. Ein Unternehmer ist auf dem Grundsatz von Treu und Glauben zur Offenbarung bekannter Mängel verpflichtet. Kommt der Unternehmer dieser Verpflichtung nicht nach, so verjähren alle Ansprüche des Bestellers nach § 634 a Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches innerhalb von drei Jahren. Fristbeginn hierfür ist sowohl das Entstehen von dem Anspruch sowie die Kenntnis auf der Grundlage der Paragrafen 195 und 199 Bürgerliches Gesetzbuch. Bei einer Immobilie bzw. einem Bauwerk verjähren diese Ansprüche erst mit Ablauf des fünften Jahres. Mängelansprüche auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches Die Verjährungsfrist von einem Bauwerk oder einem Gewerk, dessen Leistungserbringungserfolg des Unternehmers in der Lieferung der Planungs- bzw. Überwachungsleistungen besteht, beträgt 5 Jahre mit Beginn der Abnahme gem. § 634 a Absatz 1 Nr. 2. Auch der Absatz 2 dieses Paragrafen ist für diese Frist wichtig. Sollte die Leistung sich auf Arbeiten oder Dienstleistungen an sogenannten beweglichen Sachen bzw. einem Grundstück beziehen und kein Bauwerk als Leistungsumfang zugrunde gelegt werden, so beträgt die Frist für die Verjährung der Ansprüche 2 Jahre auf der Grundlage des § 634 a Absatz 1 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch. Die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren gem. Nr. 3 des genannten Paragrafen bleibt unberührt. Mängelansprüche auf der Grundlage des VOB/B […]
Eigenleistung im Hausbau – Welche Regeln gelten für Bauherren und Helfer Der Umstand, dass die sogenannte Schwarzarbeit in Deutschland gegen das Gesetz verstößt, ist sicherlich jedem erwachsenen Menschen bekannt. Die Beschäftigung eines Arbeitnehmers „unter der Hand“, welcher dann keinerlei Rechnung ausstellt und dementsprechend auch keine steuerliche Abgabe auf sein Erwerbseinkommen abführt, wird jedoch landläufig als „Kavaliersdelikt“ bagatellisiert. Diese Ansicht ist de facto nicht stimmig, allerdings sind auch die Grenzen zwischen so genannter nachbarschaftlicher bzw. freundschaftlicher Hilfe und Schwarzarbeit nicht immer eindeutig gesetzt. Um empfindliche Strafen bei dem geplanten Projekt zu vermeiden, sollten sich daher sowohl Bauherren als auch die Arbeiter selbst im Vorwege sehr genau informieren. Immer mehr geschieht in Eigenleistung Die klassische Eigenleistung bei einem Hausbau erfreut sich einer zunehmenden Beliebtheit. Der Umstand, dass sich durch Eigenleistungen sehr viel bares Geld einsparen lässt, indem gewisse Tätigkeiten einfach selbst ausgeführt werden, bewegt viele Menschen dazu selber Hand anzulegen. Selbst dann, wenn die handwerkliche Begabung dafür von Natur aus nicht vorhanden ist, eignen sich viele Bauherren diese Fähigkeiten über das Internet einfach an und lassen dementsprechend von den Bauträgern nur das Grundgerüst eines Hauses aufstellen. Das Problem bei dem Vorhaben ist, dass für sehr viele dieser Tätigkeiten einfach helfende Hände benötigt werden. Freunde, Bekannte sowie Nachbarn sind ja in der Regel auch vorhanden. Doch gerade an diesem Punkt kann es kritisch werden. Unterscheidung erforderlich Wer in Eigenleistung ein Projekt durchführt und dabei auf die Hilfe von anderen Menschen zurückgreift, muss sehr deutlich unterscheiden können, wo die Freundschaftsleistung endet und wo dementsprechend die Beschäftigung eines Schwarzarbeiters beginnt. Schwarzarbeit wird in Deutschland unter Strafe gestellt und mit empfindlichen Geldbußen sowie mitunter saftigen Nachzahlungen oder im schlimmst denkbaren Fall sogar mit Haftstrafen geahndet. Hierbei gilt bei dem Gesetzgeber die Maxime, dass auch Unwissenheit vor einer Strafe nicht schützt. Das Wissen um die exakte gesetzliche Definition der Schwarzarbeit ist daher unerlässlich, um derartige Strafen vermeiden zu können. Viele Menschen wissen dabei gar nicht, dass auch die Beschäftigung eines Schwarzarbeiters für den Bauherren strafbar ist. Landläufig hat sich die Meinung eingebürgert, dass lediglich die schwarzarbeitende Person von dem Gesetzgeber sanktioniert wird. Dies ist jedoch faktisch falsch, da auch der Bauherr mit einer Strafe belegt werden kann. Im Extremfall kann diese Strafe ein Ausmaß in Höhe von 100.000 Euro annehmen. Als einfache Faustregel gilt, dass eine strafbare Handlung bereits bei der Barzahlung ohne Rechnung in die Hand des Arbeiters beginnt. Klassische Beispiele hierfür sind die fleißigen Arbeiter […]
Die baurechtlichen Risiken eines Pauschalpreisvertrages im Überblick Die Kosten für ein Bauprojekt gestalten sich im Vorwege sowohl für den Bauherren als auch das Bauunternehmen oftmals als schwer kalkulierbar. Zwar gibt es einen groben Rahmen, in welchem sich die Kosten bewegen, doch können immer wieder versteckte Kosten durch unerwartete Ereignisse eintreten. Da jedoch, bedingt durch die häufige Finanzierung mittels Fremdkapital, das Budget sehr knapp ist, würden sich viele Bauherren über eine Pauschale der Kosten wünschen. Im Baurecht gibt es die Möglichkeit, mittels eines Pauschalpreisvertrages die vollständige Bauleistung eines Unternehmens durch eine fest vereinbarte Vergütung abzugelten. Was sich auf den ersten Blick als regelrechter Traum für den Bauherren darstellt, hat jedoch so seine Schattenseiten. Wie bei allem im Leben gibt es jedoch auch bei dem Vertrag zur pauschalisierten Vergütung nicht nur Vorteile. Wer sich noch nicht eingängig mit der Materie auseinandergesetzt hat, wird jedoch die Vor- und Nachteile von einem Pauschalpreisvertrag kaum kennen. Ob ein Kontrakt mit pauschalisierter Vergütung im Baurecht Sinn macht oder nicht lässt sich allgemeingültig nicht für jeden Bauherren sagen, da es stets auf die Einzelfallsituation ankommt. Ein VOB-Vertrag muss im Hinblick auf die Schlussrechnung stets durch den Bauherren geprüft werden, was sich in der gängigen Praxis nicht immer als einfach darstellt. Wird jedoch zwischen dem Bauherren und dem Bauunternehmen ein Vertrag mit pauschalisiertem Preis abgeschlossen wird die Prüfung der Rechnung um ein Vielfaches einfacher, da lediglich die durchgeführte Leistung sowie der Preis aufgeführt werden muss. Da zudem durch einen Pauschalpreisvertrag auch kein Aufmaß der durch das Bauunternehmen gelieferten Leistungen erfolgen muss, gibt es auch ein geringeres Risiko eines Streits zwischen den Parteien im Hinblick auf Massen sowie Mengen. Die Risiken dieser Vertragsart Der Bauvertrag des pauschalisierten Preises kann im Baurecht jedoch auch Probleme bzw. Schwierigkeiten mit sich bringen. Es handelt sich hierbei mitnichten um ein „Rundum-Sorglos“ Paket für den Bauherren oder das Bauunternehmen, auch wenn der Pauschalpreisvertrag dies in der landläufig weit verbreiteten Wahrnehmung gern suggeriert. Im Baurecht muss stets sowohl die Seite des Bauherren als auch die Seite des Bauunternehmens betrachtet werden und überdies gibt es auch verschiedene Arten der Vertragsart. Im Grunde genommen gibt es sowohl für ein Bauunternehmen als auch für den Bauherren zwei grundlegende Risiken, die eine vertragliche Vereinbarung des Pauschalpreises mit sich bringt. Die Bauleistungsänderungen Die Bauleistungsänderungen, welche bedingt durch einen Kostenanstieg vorgenommen werden, kommen in der gängigen Praxis sehr häufig vor. Wurde zwischen dem Bauherren und dem Bauunternehmen ein pauschalisierter Preis per […]
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