Rechtstipps und Ratgeber aus dem Baurecht

Ein Fiasko für jeden Bauherren Ein Hausbau ist für einen Bauherren eine enorm hohe Belastung. Nach umfangreichen Planungen im Bereich der Finanzen geht es dann mithilfe eines Bauträgers daran, die praktische Umsetzung zu realisieren. Bei allen Dingen, die während dieser Phase schief gehen können, ist die Insolvenz des Bauträgers wohl mit Abstand die größte Katastrophe für den Bauherren. Ratlosigkeit im Hinblick darauf, wie es nunmehr weitergehen soll, ist bei unzähligen Bauherren dann an der Tagesordnung. Sollte dieser Fall eintreten, so kann ein Bauherr sowohl mit einem sogenannten Generalübernehmer als auch mit einem Generalunternehmer auf dem eigenen Grundstück das Bauprojekt auf dem eigenen Grundstück fortführen. Die Entscheidung sollte sich ein Bauherr nicht zu einfach machen und vor allen Dingen sollten keine sogenannten Schnellschüsse durchgeführt werden. Als erste Maßnahme muss leider erst einmal die endgültige Entscheidung des Insolvenzverwalters abgewartet werden. Sollte ein Bauträger die Insolvenz beantragt haben müssen die Arbeiten auf den Baustellen zunächst gemäß den gesetzlichen Richtlinien eines geregelten Insolvenzverfahrens ruhen. Die endgültige Entscheidung über die Fortführung der Arbeiten des Unternehmens trifft immer der Insolvenzverwalter! Auf gar keinen Fall eigenständig weiterbauen! Einer der schlimmsten Fehler, die ein Bauherr in einem solchen Fall begehen kann, ist die eigenständige Weiterführung des Bauvorhabens in Eigenregie. Wird dieser Schritt unternommen erfolgt direkt im Anschluss eine Schadenersatzforderung seitens des Insolvenzverwalters, da die Bauherren dem Bauträger ja schlussendlich die Möglichkeit zur Fertigstellung des Bauprojekts nehmen. Mit dem Bauprojekt ist für das Unternehmen jedoch Umsatz verbunden, der für die offenen Forderungen der Gläubiger des Bauunternehmens verwendet werden kann. Wie kann präventiv gehandelt werden? So manch einen Bauherren trifft die Insolvenz des Bauträgers völlig unvorbereitet und auch unerwartet. Obgleich letztlich kein Kunde in die Geschäftsunterlagen eines Bauträgers hineinsehen kann gibt es dennoch Anzeichen dafür, dass es sich um einen wirtschaftlich soliden und seriösen Bauträger handelt. Die Merkmale hierfür sind gute Bewertungen bzw. Empfehlungen von Bauherren in der Region des Bauträgers Zertifikate da Firmen aus der jeweiligen Region in erster Linie von ihrem Ruf leben und dementsprechend Wert auf den Erhalt des Rufs legen. Die Bauherren sollten in dem Vertrag eine Erfüllungssicherheit fordern. Diese Erfüllungssicherheit steht jedem Bauherren zu und wird in der gängigen Praxis als Wert von 5 Prozent des gesamten Volumens festgelegt. Die Erfüllungssicherheit kann jedoch auch höher ausfallen! Zahlung erst vornehmen, wenn gebaut wurde Ein wichtiges Präventivmittel gegen die Insolvenz des Bauträgers aus Sicht der Bauherren ist der vertraglich vereinbarte Zahlungsplan. Dieser Plan sollte auf gar keinen […]

Gewährleistung am Bau – Nach der Abnahme hat man als Auftraggeber bei Mängeln verschiedene Rechte. Wenn Auftraggeber und Auftragnehmer einen Vertrag abschließen und auf der Grundlage dieses Vertrages eine Baumaßnahme realisiert werden soll, dann haben beide Parteien aus diesem Vertrag heraus sowohl Rechte als auch Pflichten. Eine wesentliche Pflicht des Auftragnehmers ist es dabei, das Gewerk vollständig frei von Rechts- oder auch Sachmängeln zu errichten. In der gängigen Praxis ist es jedoch enorm schwierig, alle eine absolut individuelle und präzisierte Beschreibung des zu errichtenden Gewerkes zu fixieren. Dies ist jedoch in der Regel auch nicht erforderlich, da es genaue Definitionen eines Mangels gibt. Überdies ist es für die Frage der Gewährleistung im Baurecht auch nicht erheblich, ob ein Auftragnehmer diesen Mangel zu verschulden hat. Vielmehr reicht das reine Vorhandensein von einem Mangel bereits als Auslöser für die Gewährleistungsrechte vollkommen aus. Die vertraglichen Gegebenheiten Entscheidend für den Umfang der Gewährleistungsrechte ist zunächst erst einmal, auf welcher Rechtsgrundlage der zugrundeliegende Bauvertrag zwischen den beiden Parteien geschlossen wurde. Es gibt in der Praxis diesbezüglich zwei verschiedene Rechtsgrundlagen Bauvertrag nach BGB Bauvertrag nach VOB/B Beide Rechtsgrundlagen haben Gemeinsamkeiten. Ein Auftraggeber kann bei beiden Rechtsgrundlagen als erste Maßnahme lediglich die Nacherfüllung von dem Auftragnehmer verlangen. Laut Auffassung des BGH ist die Nacherfüllung jedoch kein Gewährleistungsanspruch, sondern vielmehr ein reiner Erfüllungsanspruch. Unter gewissen Voraussetzungen ist ein Auftragnehmer bei einem BGB-Vertrag dazu berechtigt, eine Selbstvornahme der Mangelbeseitigung vorzunehmen und im Zuge der Gewährleistungspflicht des Auftraggebers die entstandenen Kosten hierfür in Rechnung stellen. Als weitere Maßnahmen, die das Bürgerliche Gesetzbuch unter die Gewährleistung des Auftragnehmers einordnet, dienen Minderung des Werklohns Schadenersatz Rücktritt von dem Vertrag Auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches kann ein Auftragnehmer eine Nacherfüllung verweigern. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn die Nacherfüllung für den Auftragnehmer unverhältnismäßig ist. Sollte die VOB/B als Rechtsgrundlage für den Vertrag zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber fungieren, so hat der Auftraggeber folgende Möglichkeiten im Fall des Vorliegens eines Mangels Mangelbeseitigung sollte die Mangelbeseitigung erfolglos verlaufen: Recht auf Ersatzvornahme unter ganz bestimmten Voraussetzungen: Preisminderung bzw. Schadensersatzansprüche Im Gegensatz zu einem BGB-Bauvertrag kann bei einem VOB/B-Vertrag der Schadensersatz lediglich in einem eingeschränktem Rahmen von dem Auftraggeber erhoben werden. Auch wenn es im Hinblick auf die Gewährleistung grundsätzlich nicht wichtig ist, ob der Auftragnehmer diese Mängel zu verschulden hat, ist eine umfassende Dokumentation absolut erforderlich. Ein Auftraggeber muss in der Lage sein, den vorhandenen Mangel genau zu bezeichnen und diese Bezeichnung in der sogenannten […]

Stundenlohnverträge für Bauleistungen geringeren Umfangs Im Bauhandwerk ist sehr häufig scherzhaft davon die Rede, dass Handwerker mit einer etwas langsameren Arbeitsgeschwindigkeit naturgemäß auf Stundenbasis bezahlt werden und sich deshalb bei der Arbeit Zeit nehmen würden. Obgleich diese Ansicht selbstverständlich nicht verallgemeinert werden darf, ist es jedoch ein Faktum, dass Stundenlohnvereinbarungen bei Werkverträgen auf der Grundlage der VOB/B durchaus vorkommen. Diese Stundenlohnvereinbarungen müssen jedoch gemäß dem § 2 Nr. 2 der VOB/B ganz bestimmte Voraussetzungen erfüllen und auch die Abrechnung darf nicht einfach willkürlich erfolgen. Stundenlohnverträge in der VOB eher eine Seltenheit Vorweggeschickt werden muss an dieser Stelle auch, dass die reinen Stundenlohnverträge in der gängigen Praxis als echte Seltenheit angesehen werden müssen. Für gewöhnlich wird eine derartige Vereinbarung lediglich bei sehr kleinen Baumaßnahmen, deren Arbeitsumfang im Vorfeld sehr genau überschaut werden kann, zur Anwendung gebracht. Sollte es aber dennoch dazu kommen muss der Auftraggeber natürlich wissen, was genau der § 2 Nr. der VOB/B besagt. Als Grundvoraussetzung für einen Stundenlohnvertrag wird die gegenseitige ausdrücklich ausformulierte Vereinbarung beider Vertragsparteien angesehen. Die sogenannten stillschweigenden Vereinbarungen sind für einen Vergütungsanspruch auf Stundenlohnvertragsbasis nicht ausreichend. Bei Stundenlohnverträgen, in denen keine Stundenlohnansätze auf der Grundlage des § 15 Nr. 1 I VOB/B vereinbart wurden, wird der § 15 Nr. 1 II angewandt. Der Auftragnehmer ist dann berechtigt, die allgemeinen ortsüblichen Stundenlohnsätze abzurechnen. Mit dieser Regelung orientiert sich der § 15 Nr. 1 II VOB/B an dem § 632 II des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Abrechnung muss jedoch auf der Basis ortsüblicher Stundenlohn der jeweiligen Branche bei einem vergleichbaren Gewerk bei einem vergleichbaren Ausführungszeitpunkt erfolgen. Sollte eine derartige Abrechnung unmöglich sein hat die VOB/B eine anderweitige Abrechnung vorgesehen. In diesem Fall erfolgt die Abrechnung auf der Grundlage zweier Ansatzpunkte: die realen verauslagten Aufwendungen des Auftragnehmers angemessene Zuschläge für Gewinn sowie Gemeinkosten Aus diesen Punkten ermittelt der Auftragnehmer dann den tatsächlich entstandenen Aufwand für das Projekt. Auf diese Kosten werden dann die angemessenen Zuschläge aufgeschlagen. Die Zuschläge werden aus den Punkten Unternehmenswagnis zuzüglich Umsatzsteuer Gewinnzuschlag Gemeinkostenzuschlag gebildet. Aus diesen beiden Ansätzen bildet sich dann letztlich der Ansatz für den Stundenlohn. Sollte das Bauprojekt gem. § 15 Nr. 2 der VOB/B eine Aufsichtsperson erfordern, so ist der Auftraggeber zur Vergütung dieser Person verpflichtet. Pflichten des Auftragnehmers Sofern ein Einsatz auf der Grundlage eines Stundenlohnvertrages erfolgt ist der Auftragnehmer verpflichtet, dem Auftraggeber sowohl den Beginn der Tätigkeit als auch die Beendigung anzuzeigen. Die Abrechnungen der geleisteten Stunden müssen bei längerfristigen […]

Wie rechnet der Architekt sein Honorar ab? Ein wesentlicher Bestandteil eines öffentlichen oder privaten Haushaltes ist die Ingenieursleistung, welche naturgemäß auch Kosten verursacht. Nicht für jeden privaten Bauherren jedoch sind diese Kosten auch tatsächlich transparent oder nachvollziehbar. Damit diese Transparenz gegeben ist wurde von dem Gesetzgeber die sogenannte HOAI, die Honorarordnung der Architekten sowie Ingenieure, ins Leben gerufen. Diese Verordnung gilt für alle Personen, die im bundesdeutschen Raum im Bereich des Ingenieurbauwesens als Ingenieur oder Architekt tätig sind. Die HOAI in ihrer aktuellen Fassung ist seit 07/13 gültig und reguliert die reine Vergütung aller Leistungen der Ingenieure und Architekten. Darin inkludiert sind sowohl die Planungsleistungen als auch die Stadtplanung sowie das gesamte Bauwesen. Ausgenommen von dieser Regelung sind allerdings Ingenieurleitungen in den Bereichen Anlagen- sowie Maschinenbau Umweltverträglichkeit Vermessungswesen sowie Bodenmechanik Bauphysik Welchen Status hat die HOAI Die HOAI ist rechtlich gesehen ein verbindliches Preisrecht für das gesamte Bauwesen sowie die Planungsleistungen. Ein Ingenieur oder Architekt darf jedoch in sehr wenigen, stark reglementierten, Fällen von der HOAI abweichen. Obgleich die Verordnung ausdrücklich nicht als Gesetz definiert wurde, so hat sie dennoch einen gesetzesähnlichen Charakter. Dies bedeutet, dass ein Architekt oder ein Ingenieur aus der HOAI heraus sein Honorar auch einklagen kann. Die HOAI hat die Zielsetzung, dass Ingenieure sowie Architekten über ein transparentes und fair gestaltetes auskömmliches Honorar verfügen. Der Bauherr soll dementsprechend seine Wahl des Architekten bzw. Ingenieurs nicht auf der Maßgabe des Preises, sondern vielmehr auf der Grundlage der Arbeitsqualität treffen können. Problematisch hierbei ist jedoch der Umstand, dass die HOAI ausdrücklich nicht den Leistungsumfang der Architekten- bzw. Ingenieurleistung regelt. Das Honorar, welches zwischen dem Architekten / Ingenieur und dem Auftraggeber / Bauherren vereinbart wird, gilt auf der Basis der Mindest- bzw. Höchstsätze der HOAI. Sowohl eine Unterschreitung als auch eine Überschreitung dieser Sätze ist lediglich in Ausnahmefällen aus rechtlicher Sicht als zulässig definiert. Die Mindestsätze der HOAI gelten dann als vereinbart, wenn keine anderweitige schriftliche Regelung im Zuge der Auftragserteilung existiert. In der gängigen Praxis jedoch wird nahezu jeder Architekt auf dem Grundsatz des Treu und Glaubens in seiner Honorarvereinbarung unterhalb der jeweiligen Mindestsätze festgehalten. Dies gilt dann, wenn ein Bauherr von der Gültigkeit der HOAI ausging. Die HOAI weicht im Bereich der Honorarfälligkeit von dem Werkvertragsrecht des BGB ein wenig ab. Das Honorar wird auf der Grundlage des HOIA dann fällig, wenn eine prüffähige Honorarschlussrechnung von dem Architekten übergeben wurde. Die Vergütungshöhe Die Höhe von den Architekten- […]

Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Das Vergaberecht für Bauleistungen ist eine Thematik, mit welcher ein Normalbürger kaum merklich direkt in Kontakt kommen wird. Obgleich die Realisierung der öffentlichen Bauprojekte mit Steuergeldern realisiert wird und so gesehen durch die Steuerpflicht den Normalbürger zumindest indirekt betrifft, hat kaum ein Normalbürger Ahnung von dem Vergaberecht für Bauleistungen. Es mag zwar durchaus denkbar sein, dass der Normalbürger berufsbedingt mit dem Vergaberecht für Bauleistungen in Kontakt kommt, der Regelfall ist dies jedoch nicht. Das Wissen darüber ist dennoch überaus interessant und erklärt auch so manche Vorgehensweise von Gemeinden oder Kommunen, die Baumaßnahmen der öffentlichen Hand durchführen lassen. Als Normalbürger steht natürlich auch der Weg offen, Aufträge für Baumaßnahmen unter dem Dach der VOB/A zu vergeben und diese Baumaßnahmen dementsprechend den Regularien der VOB/A unterzuordnen. Da jedoch diese Regelungen sehr streng sind, hat diese Vorgehensweise für private Baumaßnahmen in der gängigen Praxis fast niemals einen Sinn. Anders als bei einem Normalbürger jedoch kann sich die sogenannte öffentliche Hand in Form von Gemeinden oder Landkreisen bzw. Bezirken und Länger sowie auch der Bund, ob die Vergabe von öffentlichen Baumaßnahmen unter dem Dach der VOB/A durchgeführt werden sollen oder nicht. Dies bedeutet, dass eine öffentliche Vergabe auf der Grundlage der Vorschriften von dem Vergaberecht für Bauleistungen in jedem Fall erfolgen muss. In diesem Zusammenhang muss auch zwingend das Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen, kurz GWB, genannt werden. Das GWB sieht vor, dass durch eine öffentliche und transparente Vergabe als Verfahren allen Bauunternehmen die Chance gegeben werden muss, ein Angebot für die öffentliche Bauleistung abzugeben und dass alle Wettbewerber im Hinblick auf die Auftragsvergabe die gleiche Chance erhalten müssen. Am Ende soll derjenige Wettbewerber den Zuschlag erhalten, der das beste Gesamtangebot bei dem öffentlichen Bauherren eingereicht hat. Die öffentliche Hand kann jedoch in Ausnahmefällen das Vergaberecht für Bauleistungen ignorieren. Diese Ausnahmefälle sind jedoch selten und beziehen sich auf Bauleistungen in Verbindung mit internationalen Abkommen (Truppenstationierungen) Bauleistungen, bei denen wesentliche Interessen des Staates geschützt werden müssen Die Tragweite des Vergaberechts für Bauleistungen Das Vergaberecht für Bauleistungen ist in seiner wirtschaftlichen Bedeutung gravierend. Allein in Deutschland wurden in den vergangenen Jahren weit mehr als 35.000.000.000 Euro durch die öffentliche Hand in Projekte für Bauleistungen investiert. Für die Baubranche hat daher das öffentliche Vergaberecht für Bauleistungen eine enorm hohe Bedeutung, da es sich nicht selten um Bauprojekte im siebenstelligem Umsatzbereich handelt. Aus diesem Grund nehmen sich Bauunternehmen bei der Angebotserstellung sehr viel Zeit und […]

Architektenhaftung: Wann und wie lange haften Architekten auf Mängel und Fehler bei der Planung? Im Bauwesen kommt dem Architekten als Planer der Immobilie eine ganz besondere Bedeutung zu, doch wissen viele Bauherren überhaupt nicht, was genau der Architekt dem Bauherren überhaupt schuldet oder in welchem Umfang sich die Haftung des Architekten überhaupt bewegt. Dieses Wissen ist jedoch im Hinblick auf die Mängelansprüche überaus wichtig, da bereits in der Planung eines Gebäudes sehr viele Fehler geschehen können. Was genau schuldet ein Architekt einem Bauherren? Im Gegensatz zu dem Bauunternehmer schuldet ein Architekt dem Bauherren nicht ein Bauwerk. Vielmehr beläuft sich die Schuld des Architekten allein auf die Erstellung der erforderlichen Pläne sowie Ausschreibungsunterlagen nebst der entsprechenden Beratungsdienstleistungen. Auch die Überwachung des Objekts sowie die Sicherstellung der vollständig korrekten praktischen Umsetzung auf der Grundlage der Architektenpläne obliegt dem Architekten. Diese Sicherstellung bewegt sich im Segment der technischen Regularien. Ein Architekt haftet somit für die Entstehung von einem zweckgerechten mangelfreien Werk und hat dies zu gewährleisten. Wann wird von einem Mangel am Gewerk gesprochen? Als Mangel wird generell ein Schaden bezeichnet, der sich auf das Gewerk selber oder auch an Personen oder anderen Sachen bezieht. Bei einem Schaden am Gewerk wird von einem Mangelschaden gesprochen während hingegen Schäden an Personen oder anderen Sachen als Mangelfolgeschäden bezeichnet werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang jedoch die Ursache, aus welcher sich der Mangel heraus ergibt. In der gängigen Praxis werden folgende Gründe für sogenannte haftungsauslösende Mängel angesehen Wie kann ein Bauherr Mängel eines Architekten feststellen? Da ein Bauherr in den seltensten Fällen den Status eines Bauexperten innehat wurde vonseiten des Bundesgerichtshofs die sogenannte Symptomrechtsprechung ins Leben gerufen. Auf der Grundlage dieser Rechtsprechung ist es vollkommen ausreichend, wenn ein Mangel von dem Bauherren sinnlich wahrgenommen werden und dementsprechend auch beschrieben werden kann. Dies hat zur folge, dass der Bauherr auch keine konkreten Mangelursachen in dem Anspruchsschreiben gegenüber dem Architekten anführen muss. Welche Folgen hat ein Mangel im Hinblick auf das Architektenhonorar Jeder Architekt wird zunächst erst einmal, unabhängig von einer mangelfreien oder mangelbehafteten Leistung, einen Honoraranspruch gegenüber dem Bauherren geltend machen. Sollte jedoch die Architektenleistung als mangelhaft anzusehen sein hat der Bauherr jedoch das Recht, eine Einrede gegen diese Honorarforderung als sogenannter Abwehranspruch geltend zu machen. Die schlimmst denkbare Folge für den Architekten wäre, dass ein Bauherr erst einmal die vollständige Honorarforderung verweigert. Hierzu ist ein Bauherr solange berechtigt, bis der durch den Architekten geschuldete Soll-Zustand hergestellt […]

Welche Verträge kommen beim Bau vor? Das Baurecht kennt verschiedene Vertragsarten, welche allesamt ihre ganz ureigenen Rechte & Pflichten des Vertragsparts bezeichnen. Sowohl für einen Bauunternehmer als auch für den Auftraggeber ist es daher enorm wichtig, die Unterschiede zwischen den jeweiligen Vertragsarten zu kennen. Die drei wesentlichen Vertragsarten, die im Baurecht in der gängigen Praxis zum Einsatz kommen, sind Obgleich nahezu alle Verträge im Baurecht als sogenannte Leistungsverträge abgeschlossen werden liegt der Teufel oftmals im Detail. Auch die rechtliche Grundlage, auf welche der jeweilige Vertrag letztlich basiert, spielt eine entscheidende Rolle im Hinblick auf die Fragen der Haftung sowie der Verjährung. Die Frage, welche Vertragsart sich für einen Auftraggeber sowie einen Auftragnehmer gleichermaßen lohnt, ist von entscheidender Bedeutung. Der Einheitspreisvertrag n der gängigen Praxis sind Einheitspreise immer dann die richtige Wahl, wenn sich die Bauleistung im Hinblick auf die Materialmenge sowie das Maß sowie die Stückzahl und dem Gewicht exakt definieren lässt. Im Baurecht zählt der Einheitspreis für gewöhnlich bei Hausbauprojekten zu den Regelverträgen. Durch den Einheitspreis wird festgelegt, welcher Preis von dem Auftraggeber für eine jeweilige Einheit der Leistung des Auftragnehmers zu entrichten ist. Für gewöhnlich wird jedoch hierbei nicht nur die reine Bauleistung des Unternehmens in Rechnung gestellt. Auch das für die Auftragsdurchführung benötigte Material ist anteilig in der Rechnung des Auftragnehmers enthalten. Sowohl aus der Sicht des Auftragnehmers als auch aus der Sicht des Auftraggebers stellt der Einheitspreisvertrag das wirtschaftlich geringste Risiko dar, weil mit der Rechnung lediglich die tatsächlich erbrachte Leistung und das tatsächlich verbrauchte Material abgerechnet wird. Die einzige Gefahr, die für beide Seiten gleichermaßen besteht, liegt in der vorherigen Kalkulation beider Vertragsparteien. Ein Bauunternehmen, welches im direkten Konkurrenzkampf mit anderen Anbieterunternehmen Einheitspreise anbietet, geht hiermit das Risiko eines etwaig geringeren Umsatzes. Der Auftraggeber jedoch trägt das Risiko, dass eine Fehlkalkulation des Baubedarfs zu einer höheren Endabrechnung führen kann. In der gängigen Praxis ist dies sehr häufig der Fall, wenn Sondersituationen auf der Baustelle Sonderlösungen erfordern. Diese Sonderlösungen sind durch den Einheitspreis naturgemäß nicht abgedeckt und werden von dem Bauunternehmen daher am Ende auf die Rechnung aufgeschlagen. Gerade bei einem Hausbauprojekt kommt es nicht selten vor, dass der Auftraggeber noch während der Planungsphase oder vielleicht sogar direkt nach Beginn der Baumaßnahme Sonderwünsche hat, welche von dem Bauunternehmen dann entsprechend umgesetzt werden. Diese Sonderwünsche sind selbstverständlich jedoch kein fester Bestandteil des Einheitspreisvertrages und müssen entsprechend vor der Umsetzung ausverhandelt werden. Der Pauschalpreisvertrag Ein Pauschalpreisvertrag kommt in […]

Das Widerrufsrecht bei einem Werkvertrag und die Folgen von Fehlern Das Widerrufsrecht ist bei einem Vertrag ein enorm wichtiger Bestandteil und gilt auch für einen Werkvertrag. Es ist jedoch auch durchaus möglich, dieses Widerrufsrecht auszuschließen. Hierfür gilt der § 312g Absatz 2 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dieser Paragraf regelt die vertraglichen Regelungen bei Warenlieferungen, welche als nicht vorgefertigt gelten und dementsprechend eine individuelle Verbraucherauswahl bzw. individuelle Verbraucherbestimmung gilt. Derartige Waren sind speziell auf die Verbraucherbedürfnisse zugeschnitten und werden dementsprechend von dem Auftragnehmer für die Durchführung des Auftrags gefertigt und geliefert. BGH bestimmt eindeutige Kriterien Obgleich der § 312g Absatz 2 Nr. 1 des BGB fast wie gemacht für einen Werkvertrag anzusehen ist, so gibt es dennoch Ausnahmen bei dem pauschalisierten Widerrufsausschluss. Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung (Aktenzeichen VII ZR 243/17) entschieden, dass dieser Paragraf dann nicht zur Anwendung kommt, wenn keine eindeutig als Warenliefervertrag spezifizierte vertragliche Grundlage vorhanden ist. Unternehmen sollten daher auf jeden Fall mit ihren Kunden einen derartig lautenden Vertrag abschließen, um am Ende nicht wirtschaftlich das Nachsehen zu haben. Die Unterscheidung zwischen einem herkömmlichen Werkliefervertrag im Hinblick auf die Lieferung von zu erzeugenden beweglichen Sachen und einem Warenliefervertrag nach § 312g Absatz 2 Satz 1 I des Bürgerlichen Gesetzbuches ist enorm wichtig. Warenlieferverträge gelten rechtlich gesehen als Kaufvertäge auf der Grundlage des § 433 BGB gelten. Werklieferverträge haben ihre rechtliche Grundlage jedoch im § 651 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der Grund, warum der BGH überhaupt eine Entscheidung diesbezüglich treffen musste, liegt in einem Rechtsstreit zwischen einem Kunden und einem Unternehmen. In dem besagten Fall ging es um die Lieferung und den Einbau eines Treppenliftes in eine Immobilie. Auf der Grundlage der Verbraucherrichtlinie des § 312g Bürgerliches Gesetzbuches wurde der besagte Vertrag zwischen dem Unternehmen und dem Kunden als reiner Kaufvertrag angesehen. Ein Kaufvertrag definiert sich dadurch, dass ein Hersteller bzw. Unternehmen das Eigentum einer bestimmten Ware auf den Kunden bzw. Verbraucher überträgt und im Gegenzug dafür den Kaufpreis erhält. Eingeschlossen in diese Definition sind auch Verträge, die eine Dienstleistung beinhalten. Laut den §§ 474 Absatz 1 Satz 2 sowie 434 Absatz 2 Satz 1 nebst 433 sowie 651 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches werden auch diejenigen Verträge unter diese Regelung gefasst, in denen sich Unternehmer zu einer Montage der gelieferten Waren gegenüber dem Kunden verpflichten. Eine Abgrenzung zu dieser Regelung des “Kaufvertrages” stellt der “Dienstleistungsvertrag” dar. Hierbei handelt es sich um Vertragsarten, die nicht als Kaufvertrag […]

Verjährungsfristen bei Bauverträgen Im Bauvertragsrecht verhält es sich bei der Frage der gegenseitigen Ansprüche im Endeffekt wie bei jeder anderen Rechtsgrundlage auch. Vergeht eine gewisse Zeitspanne, in welcher der Gläubiger die Leistung trotz Aufforderung nicht erbringt, so hat der Schuldner das Recht auf Leistungsverweigerung. Dieses Recht wird allgemein hin als Verjährung bezeichnet, obgleich diese Bezeichnung im Grunde genommen irreführend ist. In seiner herkömmlichen Begriffsdefinition besagt die Verjährung, dass die Ansprüche des Schuldners nach einer gewissen Zeitspanne nicht mehr geltend gemacht werden können und entsprechend untergehen. Auf der Rechtsgrundlage der Paragrafen 194 fort folgende des Bürgerlichen Gesetzbuches jedoch verhält sich die Verjährung im Bauvertragsrecht anders. Hierbei gibt es jedoch einige wichtige Kriterien zu beachten, die ein Schuldner auf jeden Fall kennen sollte. Ein wichtiges Kriterium ist die Frist. Die unterschiedlichen Voraussetzungen der Verjährung Der Gesetzgeber unterscheidet zunächst erst einmal die Art und Weise der Schuld, welche durch das Bauvertragsrecht eintreten können. Arglistig verschwiegene Mängel Von einem arglistig verschwiegenem Mangel wird immer dann gesprochen, wenn ein Unternehmer einen gewissen Mangel kennt und diesen Mangel verschweigt, weil der Besteller bei einer Kenntnis des Mangels die Abnahme verweigert hätte bzw. die Entscheidung von dem Besteller in hohem Ausmaß von der Kenntnis des Mangels abhängig ist. Ein Unternehmer ist auf dem Grundsatz von Treu und Glauben zur Offenbarung bekannter Mängel verpflichtet. Kommt der Unternehmer dieser Verpflichtung nicht nach, so verjähren alle Ansprüche des Bestellers nach § 634 a Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches innerhalb von drei Jahren. Fristbeginn hierfür ist sowohl das Entstehen von dem Anspruch sowie die Kenntnis auf der Grundlage der Paragrafen 195 und 199 Bürgerliches Gesetzbuch. Bei einer Immobilie bzw. einem Bauwerk verjähren diese Ansprüche erst mit Ablauf des fünften Jahres. Mängelansprüche auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches Die Verjährungsfrist von einem Bauwerk oder einem Gewerk, dessen Leistungserbringungserfolg des Unternehmers in der Lieferung der Planungs- bzw. Überwachungsleistungen besteht, beträgt 5 Jahre mit Beginn der Abnahme gem. § 634 a Absatz 1 Nr. 2. Auch der Absatz 2 dieses Paragrafen ist für diese Frist wichtig. Sollte die Leistung sich auf Arbeiten oder Dienstleistungen an sogenannten beweglichen Sachen bzw. einem Grundstück beziehen und kein Bauwerk als Leistungsumfang zugrunde gelegt werden, so beträgt die Frist für die Verjährung der Ansprüche 2 Jahre auf der Grundlage des § 634 a Absatz 1 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch. Die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren gem. Nr. 3 des genannten Paragrafen bleibt unberührt. Mängelansprüche auf der Grundlage des VOB/B […]

Eigenleistung im Hausbau –  Welche Regeln gelten für Bauherren und Helfer Der Umstand, dass die sogenannte Schwarzarbeit in Deutschland gegen das Gesetz verstößt, ist sicherlich jedem erwachsenen Menschen bekannt. Die Beschäftigung eines Arbeitnehmers “unter der Hand”, welcher dann keinerlei Rechnung ausstellt und dementsprechend auch keine steuerliche Abgabe auf sein Erwerbseinkommen abführt, wird jedoch landläufig als “Kavaliersdelikt” bagatellisiert. Diese Ansicht ist de facto nicht stimmig, allerdings sind auch die Grenzen zwischen so genannter nachbarschaftlicher bzw. freundschaftlicher Hilfe und Schwarzarbeit nicht immer eindeutig gesetzt. Um empfindliche Strafen bei dem geplanten Projekt zu vermeiden, sollten sich daher sowohl Bauherren als auch die Arbeiter selbst im Vorwege sehr genau informieren. Immer mehr geschieht in Eigenleistung Die klassische Eigenleistung bei einem Hausbau erfreut sich einer zunehmenden Beliebtheit. Der Umstand, dass sich durch Eigenleistungen sehr viel bares Geld einsparen lässt, indem gewisse Tätigkeiten einfach selbst ausgeführt werden, bewegt viele Menschen dazu selber Hand anzulegen. Selbst dann, wenn die handwerkliche Begabung dafür von Natur aus nicht vorhanden ist, eignen sich viele Bauherren diese Fähigkeiten über das Internet einfach an und lassen dementsprechend von den Bauträgern nur das Grundgerüst eines Hauses aufstellen. Das Problem bei dem Vorhaben ist, dass für sehr viele dieser Tätigkeiten einfach helfende Hände benötigt werden. Freunde, Bekannte sowie Nachbarn sind ja in der Regel auch vorhanden. Doch gerade an diesem Punkt kann es kritisch werden. Unterscheidung erforderlich Wer in Eigenleistung ein Projekt durchführt und dabei auf die Hilfe von anderen Menschen zurückgreift, muss sehr deutlich unterscheiden können, wo die Freundschaftsleistung endet und wo dementsprechend die Beschäftigung eines Schwarzarbeiters beginnt. Schwarzarbeit wird in Deutschland unter Strafe gestellt und mit empfindlichen Geldbußen sowie mitunter saftigen Nachzahlungen oder im schlimmst denkbaren Fall sogar mit Haftstrafen geahndet. Hierbei gilt bei dem Gesetzgeber die Maxime, dass auch Unwissenheit vor einer Strafe nicht schützt. Das Wissen um die exakte gesetzliche Definition der Schwarzarbeit ist daher unerlässlich, um derartige Strafen vermeiden zu können. Viele Menschen wissen dabei gar nicht, dass auch die Beschäftigung eines Schwarzarbeiters für den Bauherren strafbar ist. Landläufig hat sich die Meinung eingebürgert, dass lediglich die schwarzarbeitende Person von dem Gesetzgeber sanktioniert wird. Dies ist jedoch faktisch falsch, da auch der Bauherr mit einer Strafe belegt werden kann. Im Extremfall kann diese Strafe ein Ausmaß in Höhe von 100.000 Euro annehmen. Als einfache Faustregel gilt, dass eine strafbare Handlung bereits bei der Barzahlung ohne Rechnung in die Hand des Arbeiters beginnt. Klassische Beispiele hierfür sind die fleißigen Arbeiter […]

Die baurechtlichen Risiken eines Pauschalpreisvertrages im Überblick Die Kosten für ein Bauprojekt gestalten sich im Vorwege sowohl für den Bauherren als auch das Bauunternehmen oftmals als schwer kalkulierbar. Zwar gibt es einen groben Rahmen, in welchem sich die Kosten bewegen, doch können immer wieder versteckte Kosten durch unerwartete Ereignisse eintreten. Da jedoch, bedingt durch die häufige Finanzierung mittels Fremdkapital, das Budget sehr knapp ist, würden sich viele Bauherren über eine Pauschale der Kosten wünschen. Im Baurecht gibt es die Möglichkeit, mittels eines Pauschalpreisvertrages die vollständige Bauleistung eines Unternehmens durch eine fest vereinbarte Vergütung abzugelten. Was sich auf den ersten Blick als regelrechter Traum für den Bauherren darstellt, hat jedoch so seine Schattenseiten. Wie bei allem im Leben gibt es jedoch auch bei dem Vertrag zur pauschalisierten Vergütung nicht nur Vorteile. Wer sich noch nicht eingängig mit der Materie auseinandergesetzt hat, wird jedoch die Vor- und Nachteile von einem Pauschalpreisvertrag kaum kennen. Ob ein Kontrakt mit pauschalisierter Vergütung im Baurecht Sinn macht oder nicht lässt sich allgemeingültig nicht für jeden Bauherren sagen, da es stets auf die Einzelfallsituation ankommt. Ein VOB-Vertrag muss im Hinblick auf die Schlussrechnung stets durch den Bauherren geprüft werden, was sich in der gängigen Praxis nicht immer als einfach darstellt. Wird jedoch zwischen dem Bauherren und dem Bauunternehmen ein Vertrag mit pauschalisiertem Preis abgeschlossen wird die Prüfung der Rechnung um ein Vielfaches einfacher, da lediglich die durchgeführte Leistung sowie der Preis aufgeführt werden muss. Da zudem durch einen Pauschalpreisvertrag auch kein Aufmaß der durch das Bauunternehmen gelieferten Leistungen erfolgen muss, gibt es auch ein geringeres Risiko eines Streits zwischen den Parteien im Hinblick auf Massen sowie Mengen. Die Risiken dieser Vertragsart Der Bauvertrag des pauschalisierten Preises kann im Baurecht jedoch auch Probleme bzw. Schwierigkeiten mit sich bringen. Es handelt sich hierbei mitnichten um ein “Rundum-Sorglos” Paket für den Bauherren oder das Bauunternehmen, auch wenn der Pauschalpreisvertrag dies in der landläufig weit verbreiteten Wahrnehmung gern suggeriert. Im Baurecht muss stets sowohl die Seite des Bauherren als auch die Seite des Bauunternehmens betrachtet werden und überdies gibt es auch verschiedene Arten der Vertragsart. Im Grunde genommen gibt es sowohl für ein Bauunternehmen als auch für den Bauherren zwei grundlegende Risiken, die eine vertragliche Vereinbarung des Pauschalpreises mit sich bringt. Die Bauleistungsänderungen Die Bauleistungsänderungen, welche bedingt durch einen Kostenanstieg vorgenommen werden, kommen in der gängigen Praxis sehr häufig vor. Wurde zwischen dem Bauherren und dem Bauunternehmen ein pauschalisierter Preis per […]

Grundlegende Stärkung der Rechte von Verbrauchern im Baurecht Das Baurecht ist insbesondere für künftige Bauherren und Grundstückseigentümer interessant, die auf ihrem Grundstück die Errichtung eines neuen Gewerks planen. Bislang lag einer derartigen Planung stets ein entsprechender Bauvertrag auf der Grundlage des § 650a Bürgerliches Gesetzbuch zugrunde, welcher als Bauvertrag deklariert gewesen ist. Das Baurecht hat jetzt jedoch wesentliche Änderungen erfahren, welche die Rechte von Verbrauchern erheblich stärken. Insbesondere das Widerrufsrecht, bislang im Bauvertrag ein stark eingeschränktes Recht, verdient besondere Beachtung. Ein neuer Typus Vertrag wurde geschaffen Mit den neuen Änderungen wurde rechtlich gesehen eine völlig neue Vertragsart geschaffen, welche das Baurecht so in dieser Form bislang noch nicht kannte. Der sogenannte Verbraucherbauvertrag basiert zwar ebenfalls auf dem § 650 des BGB, jedoch wurden im Abschnitt “i” neue Regularien geschaffen. Insbesondere wurden die Voraussetzungen festgelegt, die für das Vorliegen eines Verbraucherbauvertrages vorliegen müssen. Das Bemerkenswerte hierbei ist, dass ein derartiger Vertrag sowohl die Regularien eines Werkvertrages als auch den Regeln eines Verbrauchervertrages unterworfen ist. Damit der künftige Bauherr oder der Grundstückseigentümer jedoch in den Genuss dieser stärkeren Rechte kommen kann, muss zunächst geklärt werden, wann genau der Status eines Verbrauchers vorliegt und welche Baumaßnahmen eigentlich durchgeführt werden sollen. Diese beiden Faktoren spielen eine entscheidende Rolle, damit ein Verbraucherbauvertrag zwischen dem Auftraggeber und dem durchführenden Unternehmen abgeschlossen werden kann. Welche Voraussetzungen müssen für einen Verbraucherbauvertrag vorliegen? Neben dem Status des Verbrauchers ist auch die Art des Gewerks entscheidend. Der Gesetzgeber sagt, dass in derartiger Vertrag nur zum Zwecke der Neuerrichtung eines Gebäudes geschlossen werden darf bzw. wenn an einem bestehendem Gebäude erhebliche Änderungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen. Sollte sich der Immobilienbesitzer nicht gänzlich sicher sein, ob die geplanten Arbeiten an dem bestehendem Gebäude auch wirklich einen erheblichen Umfang erreichen, kann ein Verbraucherbauvertrag auch im Vorwege einvernehmlich mit dem durchführenden Unternehmen geschlossen werden. Da dieser Vertrag im Hinblick auf den Widerruf gestärkte Rechte für den Verbraucher vorsieht, muss zwingend eine Widerrufsbelehrung des durchführenden Unternehmens erfolgen, weshalb der Kontrakt als zwingend mit dem Namen Verbraucherbauvertrag versehen werden muss. Die Form- und Inhaltsvorschriften des Kontraktes Der § 650 i II Bürgerliches Gesetzbuch verlangt für den Verbraucherbauvertrag zwingend die Schriftform. Diese Formvorschrift wird allerdings sowohl per Fax als auch per Mail bereits rechtlich gesehen vollumfänglich erfüllt. Bedingt durch den Umstand, dass die Widerrufsbelehrung erfolgen muss, empfiehlt sich jedoch in der gängigen Praxis nach wie vor die klassische Papiervariante, da die Widerrufsbelehrung auch die Kopie-Übergabe des Vertrages an […]

Welches sind die wichtigsten Versicherungen für Bauherren und was sollten Sie beachten? Wer sich heutzutage an ein Bauvorhaben heranwagt, dem stehen aufregende Zeiten bevor. Unter Zeitdruck und zumeist mit einem sehr knapp kalkulierten Budget wird das Traumhaus errichtet und in den meisten Fällen kommt es ohnehin anders, als es im Vorwege geplant wird. Natürlich möchte jeder angehende Bauherr ein Maximum an Sicherheit haben, um die Risiken möglichst grossflächig eindämmen zu können. Mit Versicherungen lässt sich dies auch sehr gut erreichen und grundsätzlich hat ein Bauherr auch ein breites Feld an entsprechenden Versicherungen zur verfügung, doch ist bei Weitem nicht jede Versicherung auch wirklich sinnvoll für das geplante Bauprojekt. Da es in Deutschland keinerlei Verpflichtungen für Bauversicherungen gibt bietet sich eine große Flexibilität, doch klaffen Theorie und Praxis in kaum einem anderen Bereich so weit auseinander wie bei einem Bauvorhaben. Der Bauherr muss sich, obwohl es keine gesetzliche Verpflichtung dazu gibt, gegen Eventualitäten und Risiken absichern. Dies ist eine Vorgabe von nahezu jeder Bank, welche nun einmal für die Finanzierung eines derartigen Projekts im Regelfall benötigt wird. Unabhängig von den Vorgaben der Finanzierungsträger liegt es auch im Eigeninteresse eines Bauherren, gegen drohende Gefahren abgesichert zu sein. Die Gefahren, welche ein Bauvorhaben mit sich bringen kann, können enorm weitreichende finanzielle Folgen haben. Die Frage nach der Verantwortung für das Bauvorhaben So manch ein Bauherr steht auf dem Standpunkt, dass ein beauftragter Bauunternehmer oder auch Architekt die Verantwortung für das Bauvorhaben übernimmt und dementsprechend auch für die Sicherheit der Baustelle sowie die Einhaltung aller Bauvorschriften haftet. Dies ist jedoch ein Irrtum! Der Bauherr trägt die alleinige Verantwortung für sämtliche Dinge, die sich auf einer entsprechenden Baustelle ereignen. Sei es die sogenannte Verkehrssicherungspflicht oder auch die Überwachungspflicht – der Bauunternehmer sowie auch der Architekt sind lediglich die ausführenden Organe. Bauhaftpflichtversicherung Für die Absicherung einer Baustelle trägt der Bauherr die Verantwortung. Ereignet sich ein Unfall auf einer Baustelle, die nicht ordnungsgemäß abgesichert wurde, können Schadenersatzforderungen auf den Bauherren zukommen. Hat der Bauherr jedoch eine Bauhaftpflichtversicherung abgeschlossen kommt diese Versicherung für derartige Schäden auf, sofern sie nicht vorsätzlich herbeigeführt wurden oder enge Familienmitglieder des Bauherren betreffen. Für den Abschluss einer Bauhaftpflichtversicherung gibt es eine wahre Vielzahl von Optionen und gern unterstützen wir Bauherren bei der Filterung der Angebote auf der Grundlage der wirklich notwendigen Kriterien. So sollte eine Bauhaftpflichtversicherung einen Mindesthaftwert von 3 Millionen Euro aufweisen und die erste Prämie sollte noch vor dem Baubeginn bezahlt […]

Welche Vorteile und Nachteile birgt das Erbbaurecht? Und was ist ein Erbbauberechtigter? Wer ein Haus bauen möchte, der benötigt natürlich zwingend ein Grundstück, auf welchem das Haus letztlich platziert wird. Angesichts der zum Teil horrenden Grundstückspreise bietet das Erbbaurecht, welches in Deutschland sehr weit verbreitet ist, eine günstigere Alternative. Ein Erbbaurechtsvertrag jedoch bietet nicht nur Vorteile, es gibt vielmehr sehr viele Kriterien bei dem Abschluss eines solchen Vertrages zu beachten. In rechtlicher Hinsicht ist das Erbbaurecht einem Eigentumsgrundstück gleichgesetzt. Dieses Prinzip nennt sich grundstücksgleiches Recht. Das Erbbaurecht selber kann von dem Grundstückseigentümer auf vielerlei Arten weitergegeben werden. Von der Erbschaft über den Verkauf bis hin zur Pacht kennt das Gesetz kaum Einschränkungen. Das Amtsgericht hat diesbezüglich eigens einen eigenen Abschnitt im Grundbuch geschaffen, in welchen das Erbbaurecht eingetragen werden muss. Das Erbbaugrundbuch ist deshalb für potenzielle Käufer eines Grundstücks besonders interessant, da ein Erbbaurecht für gewöhnlich für einen enorm langen Zeitraum von 75 bis 99 Jahren geschlossen wird. Der Erbbaunehmer jedoch hat nicht das Recht auf uneingeschränkte Verfügung über das Grundstück, da sämtliche baulichen Erweiterungen oder dauerhafte Veränderungen der Zustimmung des Grundstückseigentümers bzw. Erbbaurechtsgebers bedürfen. Die rechtliche Sonderstellung des Erbbaurechts Für gewöhnlich wird auf der Grundlage des § 94 BGB ein Bauwerk als wesentlicher fester Bestandteil eines Grundstücks angesehen. Somit müsste ein Grundstückseigentümer auch zum Eigentümer sämtlicher Bauwerke werden, die auf dem Grundstück errichtet werden. Das Erbbaurecht jedoch bringt eine wesentliche Ausnahme von dieser gesetzlichen Regelung mit sich. Der Erbbaurechtsgeber wird eben nicht Eigentümer an dem auf dem Grundstück errichteten Gebäude. In der gängigen Praxis wird das Erbbaurecht nur zu häufig mit der Erbpacht verwechselt. Aus rechtlicher Sicht jedoch handelt es sich um zwei völlig unterschiedliche Angelegenheiten. Die Erbpacht beschränkt sich auf die rein landschaftliche Nutzung eines fremden Grundstücks und kommt vornehmlich in der Land- und Forstwirtschaft zum Einsatz. Wo wird das Erbbaurecht eingetragen Das Erbbaurechtsgesetz schreibt die genaue Dokumentation eines gewährten Erbbaurechts vor. So wird ein Erbbaurecht für die Dauer von 99 Jahren sowohl im Grundstückgrundbuch unter Abteilung II als auch in einem gesondert anzulegenden Erbbaugrundbuch eingetragen. Eine Besonderheit stellt dabei der Umstand dar, dass in der Abteilung II das Erbbaurecht lediglich an erster Stelle eingetragen werden und dass dieser Rang auch nicht nachträglich verändert werden kann. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass der Erbbaurechtsnehmer im Fall einer Zwangsversteigerung des Erbbaurechtsgebers sein Recht verliert. Der Erbbaurechtsnehmer kann somit, sofern der Erbbauzins für den Erhalt des Erbbaurechts vollständig gezahlt […]