Mangelhafte Dämmung von Zuluftleitungen im Passivhaus

LG Waldshut-Tiengen – Az.: 2 O 129/16 – Urteil vom 08.09.2017

1. Das Versäumnisurteil vom 12.09.2016 wird aufrechterhalten, soweit der Beklagte verurteilt wurde, an die Kläger 13.269,58 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 26.08.2016 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.261,40 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 26.08.2016 zu zahlen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits (und des selbständigen Beweisverfahrens). Die Kosten der Nebenintervention trägt die Nebenintervenientin selbst.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger begehren nach durchgeführtem selbständigen Beweisverfahren Schadensersatz wegen mangelhafter Dämmung von Zuluftleitungen in ihrer in Passivbauweise errichteten Wohnung.

Die Kläger sind Eigentümer der Dachgeschosswohnung des Mehrfamilienhauses in der … . Die Beklagte ist Bauträgerin des Mehrfamilienhauses.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.01.2013 erwarben die Kläger die Wohnung von den vorherigen Eigentümern unter Abtretung sämtlicher Gewährleistungsansprüche gegenüber der Beklagten.

Die Beklagte hatte das Mehrfamilienwohnhaus in Passivhausbauweise errichtet. Hierbei enthält jede Wohnung eine eigene eingebaute Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung und Nachheizregister. Eine Wärmeverteilung erfolgt über das Lüftungssystem. Die Wohnung lässt sich bei schlechten Witterungsbedingungen nicht ausreichend beheizen. Sie kann trotz voller Nutzung des Nachheizregisters in einigen Räumen nicht bei Temperaturen von mehr als 20 °C gehalten werden. In einem von den Klägern angestrengten selbständigen Beweisverfahren (LG Waldshut-Tiengen, Az. 2 OH 1/15) erstattete Dr.-Ing. habil. … am 31.03.2015 sein schriftliches Gutachten, in dem er als Grund für den Mangel, die fehlende Dämmung der Zuluftleitungen, welche die erwärmte Luft innerhalb der Wohnung verteilen sollen, benannt hat. Mangels Dämmung entweiche die Wärme nach unten und die Wohnung der Kläger werde nicht ausreichend beheizt. Mit Einbau einer Warmwasserzentralheizung mit Heizkörpern könne der Mangel behoben werden. Die zu erwartenden Kosten für das gesamte Objekt bezifferte der Sachverständige in einem parallelen selbständigen Beweisverfahren (LG Waldshut-Tiengen, Az. 1 OH 3/15) mit 36.987,50 EUR. Die Kosten würden sich wie folgt zusammensetzen:

Einbau von ca. 26 Heizkörper à 500,00 EUR einschließlich Thermostatventilen 13.000,00 EUR

ca. 312 m Rohrleitungen, senkrechte Steigleitungen zu den einzelnen Heizkörper à 25,00 EUR/m 7.800,00 EUR

Wärmedämmung der Heizungsleitungen 1.500,00 EUR

Herstellen von Schlitzen, Verschließen von Schlitzen 25 min. je laufenden Meter, ca. 250 m, 45,00 EUR/Std. 4.687,50 EUR

Gipser, Tapezierer und Malerarbeiten sowie Endreinigung pauschal 5.000,00 EUR

Regelgruppe für die Heizkörper in der Heizzentrale einschließlich Anschluss an die Fernwärmeübergabestation 5.000,00 EUR

Gesamt netto 36.987,50 EUR

Hinzu kämen Regiekosten und Kosten für Aufsichtspersonal in einer Größenordnung von 10.000,00 EUR netto.

Von diesen Kosten entfielen 10.726,38 EUR + 2.900 EUR (Regiekosten) auf die Wohnung der Kläger, welche einen Eigentumsanteil von 29 % haben.

Neben der Möglichkeit einer Warmwasserzentralheizung bestünde auch die Möglichkeit nachträglich elektrische Widerstandsheizelemente in die Auslässe der jeweiligen Lüftungsrohre einzubauen oder die Wohnung zusätzlich mit elektrisch beheizten Heizkörper auszustatten.

Die Kläger forderten die Beklagte mit Schreiben vom 12.12.2004 zur Herstellung einer ausreichenden Beheizbarkeit auf und setzten hierfür erfolglos eine Frist bis zum 19.01.2015.

Mit Mehrheitsbeschluss vom 01.02.2017 (AS 209 ff.) ermächtigte die Wohnungseigentümergemeinschaft die Kläger den auf sie entfallenden Anteil der Mängelbeseitigungskosten in eigenem Namen gegen die Beklagte gerichtlich geltend zu machen und entsprechende Zahlung an sich zu fordern.

mangelhafte Dämmung von Zuluftleitungen im Passivhaus
(Symbolfoto: Von Radovan1/Shutterstock.com)

Die Kläger behaupten, bei den streitgegenständlichen Leitungen handele es sich um Sondereigentum. Jedenfalls seien sie zur Durchsetzung des verfahrensgegenständlichen Anspruchs durch die übrigen Wohnungseigentümer ermächtigt worden. Die Beklagte sei als Bauträgerin wegen mangelhafter Leistung zur Zahlung von Schadensersatz i.H.v. 13.626,38 EUR, sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten i.H.v. 1.261,40 EUR zzgl. Zinsen verpflichtet. Die Kläger seien berechtigt Kosten für den Einbau einer Warmwasserzentralheizung zu fordern. Den Klägern sei es nicht zuzumuten, sich bei einer in passivbauweise errichteten Wohnung nachträglich auf eine Beheizung mit Strom verweisen zu lassen. Darüber hinaus hätten die Kläger bereits im jetzigen Zustand erhebliche Heizkosten zu zahlen, die durch die Verwendung etwaiger nachrüstbarer Geräte und elektrischer Heizkörper noch erheblich steigen würden. Zudem würden sie auch das darunterliegende Geschoss weiterhin mit beheizen. Auch seien ihnen Zuglufterscheinungen in ihren Aufenthaltsräumen, welche durch den Rückbau der Nacherwärmer auftreten würden, nicht zuzumuten.

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Nachdem mangels Verteidigungsanzeige zunächst am 12.09.2016 Versäumnisurteil gegen die Beklagte erging, legte die Beklagte hiergegen form- und fristgerecht Einspruch ein.

Die Kläger beantragen zuletzt, das Versäumnisurteil des LG Waldshut-Tiengen vom 12.09.2016 Aktenzeichen 2 O 129/16 aufrechtzuerhalten.

Die Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil des LG Waldshut-Tiengen vom 12.09.2016 Aktenzeichen 2 O 129/16 aufzuheben, die Klage als unzulässig abzuweisen und dem Kläger die gesamten Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens Aktenzeichen 2 OH 1/15 aufzuerlegen.

Die Beklagte bestreitet, dass eine Prozessführungsbefugnis der Kläger bestehe. Bei den streitgegenständlichen Leitungen handele es sich um Gemeinschaftseigentum. Die geltend gemachten Schadensersatzansprüche seien gemeinschaftsbezogene Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft und nur diese könne sie daher gerichtlich durchsetzen. Darüber hinaus könne der Kläger nur die Kosten für den nachträglichen Einbau von elektrischen Widerstandsheizelementen in die Zuluftdurchlässe oder den Einbau von elektrisch beheizten Heizkörpern fordern, da diese kostengünstigere, aber ebenso effiziente Mängelbeseitigungsmöglichkeiten darstellen würden. Zudem seien die von dem Sachverständigen errechneten Kosten für die Warmwasserzentralheizung überhöht. Die vorhandene Regelgruppe könne dadurch genutzt werden, dass die Nacherwärmer zurückgebaut werden.

Die Streithelferin, welcher der Beklagte mit Schriftsatz vom 14.12.2016 den Streit verkündet hat, ist dem Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 20.02.2017 (AS 193), bei Gericht eingegangen am 21.02.2017. auf Seiten der Beklagten beigetreten.

Auf die beigezogene Akte aus dem selbständigen Beweisverfahren vor dem Landgericht Waldshut-Tiengen Az. 2 OH 1/15 und das Gutachten vom 31.03.2014 aus dem Verfahren … ./. … Az. 2 O 30/13, dessen Verwertung die Parteien zugestimmt haben, wird verwiesen. Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung am 17.07.2017 ein ergänzendes mündliches Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. habil. … eingeholt, insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 17.07.2017 AS 273 ff. verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet.

Aufgrund des Einspruchs des Beklagten gegen das Versäumnisurteil vom 12.09.2016 ist der Prozess in die Lage vor dessen Säumnis zurückversetzt worden (§ 342 ZPO); denn der Einspruch ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht i.S.d. §§ 338 ff. ZPO eingelegt worden.

I.

Die Klage ist zulässig, es mangelt insoweit auch nicht an einer Prozessführungsbefugnis der Kläger.

Eine solche ergibt sich entweder aus eigenem oder fremden Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Soweit es sich bei den streitgegenständlichen Zuluftleitungen um Sondereigentum der Kläger (§ 5 Abs. 1 WEG) handelt, ergibt sich die Prozessführungsbefugnis aus eigenem Recht; soweit es sich dabei um Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 5 Abs. 1 2 HS, Abs. 2 WEG) handelt, ergibt sich die Prozessführungsbefugnis aus einer gewillkürten Prozessstandschaft.

Auf eine Qualifikation der Zuluftleitungen als Sonder- oder Gemeinschaftseigentum kommt es daher nicht an.

Die Voraussetzungen für eine gewillkürte Prozessstandschaft bestehen jedenfalls. Eine wirksame Ermächtigung liegt zwar mangels Einstimmigkeit nicht in dem Umlaufbeschluss vom 01.12.2016, jedoch in dem Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 01.02.2017 vor. In der Eigentümerversammlung wurde unter “Top vier”, durch Mehrheitsbeschluss eine Geltendmachung der jeweiligen Wohnungseigentümer in eigenem Namen entschieden und die einzelnen Wohnungseigentümer zur Zahlung an sich ermächtigt. Der Beschluss ist wirksam. Das Interesse an der Durchsetzung des Gemeinschaftsanspruchs verbunden mit der Mitinhaberschaft des Anspruchs rechtfertigt zudem ein schutzwürdiges Eigeninteresse der Kläger (vgl. BGH, Urteil vom 04.11.1982 – VII ZR 53/82; Schuschke, Geltendmachung von Ansprüchen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer durch Dritte im Wege gewillkürter Prozessstandschaft, NZM 2005, 81). Etwaige Nachteile ergeben sich dadurch auch nicht für die Beklagten.

II.

Die Klage ist überwiegend auch begründet. Gemäß § 343 S. 1 ZPO ist das Versäumnisurteil in entsprechender Höhe aufrechtzuerhalten. Denn die Kläger haben gegen die Beklagte zumindest einen Anspruch auf Schadensersatz i.H.v. 13.269,58 EUR nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten in entsprechender Höhe.

Ein Anspruch auf Schadensersatz ergibt sich aus den abgetretenen Gewährleistungsansprüchen der vormaligen Eigentümer der Wohnung gegen die Beklagte gem. §§ 634, 635 BGB.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Zuluftleitungen in der Wohnung der Kläger nach unten hin nicht gedämmt sind. Dadurch weicht die Wärme aus den Zuluftleitungen an die unter den Klägern befindlichen Wohnungen ab, sodass an einigen Tagen im Jahr die Wohnung nicht ausreichend beheizt werden kann. Ein Mangel liegt daher unstreitig vor. Die Kläger haben die Beklagte auch zur Beseitigung dieses Mangels aufgefordert. Streitig ist lediglich die Höhe des Schadensersatzanspruchs und die damit verbundene Frage nach der Form der Mängelbeseitigung. Es kann dabei dahingestellt bleiben, ob die Mängelbeseitigung durch Dämmung der Zuluftleitungen unverhältnismäßige Kosten in Anspruch nehmen würde, da diese Kosten von den Klägern gar nicht begehrt werden. Das Gericht ist nach der durchgeführten Beweisaufnahme zu der Überzeugung gelangt, dass die Mängelbeseitigung durch den nachträglichen Einbau einer Warmwasserzentralheizung mit Heizkörpern keine unverhältnismäßig hohen Kosten verursachen würde und die Kläger sich daher nicht auf eine kostengünstigere Mängelbeseitigung verweisen lassen müssen. Grundsätzlich kann die Beklagte die gewählte Form der Mängelbeseitigung und die demnach berechneten Mängelbeseitigungskosten nur dann verweigern, wenn diese unverhältnismäßig hoch sind. Dies muss anhand des Einzelfalls und der entsprechenden Anwendung des § 251 Abs. 2 und § 242 BGB beurteilt werden (BGH, NJW-RR 2005, 1039).

Unter Berücksichtigung des Erfüllungsinteresses der Kläger und dem wirtschaftlichen Interesse der Beklagten ist das Gerichts zu dem Ergebnis gelangt, dass die Kläger im vorliegenden Fall Schadensersatz für die Kosten eines nachträglichen Einbaus einer Warmwasserzentralheizung mit Heizkörpern verlangen können. Nach dem Gutachten des Sachverständigen und seiner mündlichen Anhörung ist das Gericht der Auffassung, dass diese Form der Mängelbeseitigung den ursprünglichen Mangel der fehlenden Dämmung an den Zuluftleitungen am besten kompensieren kann. Insoweit war auch der Sachverständige der Meinung, dass diese Lösung der ursprünglichen Lösung am nächsten kommt. Zwar stellt die Nachrüstung mit elektrischen Widerstandselementen eine – dem Sachverständigen zufolge – technisch mögliche Form der Mangelbeseitigung dar, welche auch kostengünstiger wäre, insoweit gehen damit jedoch Nachteile einher, die den Klägern nicht zugemutet werden können.

Die Beklagte hat das Haus in der … als Passivhaus beworben, auch wenn insoweit eine Zertifizierung nicht erfolgt ist, ist es an das Fernwärmenetz angeschlossen, über welche die Versorgung der Wohnung der Kläger erfolgt. Mit dem nachträglichen Einbau von Nacherwärmern bzw. elektrischen Heizkörpern würde den Klägern ein Wechsel des Energieträgers aufgezwungen werden, welcher den Kläger nicht zugemutet werden kann. Auch würden durch die Nachrüstung mit elektrischen Widerstandselementen bzw. elektrischen Heizkörpern zusätzliche Folgekosten für Strom und die Erstellung eines Energieeinsparnachweises entstehen. An dem mit dem ursprünglichen Mangel unmittelbar verbundenen Umstand, der Beheizung der unter der Wohnung der Kläger befindlichen Wohnung, würde sich hingegen nichts ändern, sondern die aus dem Mangel resultierende Folge würde sich weiter fortsetzen. Auch wenn, wie der Sachverständige schildern konnte, die technische Möglichkeit besteht die Zuluftleitungen nachzurüsten, auch ohne, dass es zu einer Staubverschwelung kommen würde, so stellt dies keine Möglichkeit dar, den ursprünglichen Fehler, die Beheizung der unteren Wohnung, zu kompensieren. Das Gericht ist nach Anhörung des Sachverständigen davon überzeugt, dass der nachträgliche Einbau der Warmwasserzentralheizung mit Heizkörpern am besten geeignet ist, den ursprünglichen Mangel weitestgehend auszugleichen und auch die bestehenden Schwächen der Bauausführung (Wärmebrücken) zu kompensieren. Dadurch, dass die Zulufttemperatur auf der Temperatur wie die darunter angeordnete Wohnung gehalten werden würde, wäre kein Wärmefluss mehr möglich und das Problem der Wärmeabgabe an die unter der klägerischen Wohnung wäre nicht mehr gegeben. Es stellt damit die den Mangel der fehlenden Dämmung der Zuluftleitungen am besten kompensierende Lösungsmöglichkeit dar, welche für die Beklagte auch nicht unverhältnismäßig ist. Auf kostengünstigere Methoden müssen sich die Kläger daher nicht verweisen lassen (BGH, NJW-RR 2003, 1021).

Die Höhe des von dem Sachverständigen für diese Mängelbeseitigung angesetzten Kosten ist lediglich dahingehend abzuändern, dass die Anzahl der Heizkörper auf 25 zu korrigieren ist. Der Sachverständige hat insoweit ausgeführt, dass, je Zuluftdurchlass, ein Heizkörper für notwendig erachtet wird, jedoch im Falle der klägerischen Wohnung im Wohn- und Essbereich zwei Zuluftdurchlässe vorhanden sind, insoweit ein Heizkörper jedoch ausreichend ist. Die ursprünglich kalkulierte Anzahl der Heizkörper von 26 ist daher auf 25 Heizkörper zu korrigieren. Die kalkulierten Kosten waren daher entsprechend der Heizköperanzahl zu senken.

Darüber hinaus ist es den Klägern nicht zuzumuten, dass die vorhandenen Zuluftleitungen stillgelegt und die Nacherwärmer demontiert werden, damit die bestehende Regelgruppe verwendet werden kann. Zwar hat der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung vom 17.07.2017 ausgeführt, dass die Lüftungsanlage auch ohne Nachheizregister funktionieren würde, man würde jedoch unmittelbar vor den Luftdurchlässen mit Zugerscheinungen zu rechnen haben, da selbst bei der Aufwärmung der Zuluft über den Baukörper nicht immer gewährleistet sein wird, dass mit einer Zulufttemperatur von 20 °C eingeblasen wird. In der Wohnung der Kläger sind die Zuluftdurchlässe, wie die Kläger in der mündlichen Verhandlung vom 17.07.2017 berichtet haben, im Außenwandbereich angeordnet, in der sich u.a. eine Kinderspielecke und ein Esstisch befindet. Diese Unannehmlichkeiten sind den Klägern auf Dauer nicht zuzumuten.

Für das gesamte Haus würden somit Kosten i.H.v. 35.757,20 EUR anfallen, davon entfallen entsprechend dem Wohnflächenanteil der Kläger von 29 % Kosten i.H.v. 10.369,58 EUR. Hinzu kommen die Regiekosten, welche der Sachverständige i.H.v. 2.900 EUR, für die klägerische Wohnung bezifferte. Dem Kläger steht daher ein Anspruch i.H.v. 13.269,58 EUR zu. In entsprechender Höhe waren dem Kläger auch die vorgerichtlichen Anwaltskosten als Verzugsschaden gem. §§ 280, 286 BGB zu ersetzen und Zinsen zu gewähren.

Das Versäumnisurteil war in dieser Höhe aufrechtzuerhalten, im Übrigen aufzuheben und die Klage abzuweisen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 101 Abs. 1, 344 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709 S. 1, 2 und S. 3 ZPO.