Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Wohnung, aber bei der Übergabe ist sie mangelhaft – müssen Sie trotzdem den vollen Preis zahlen?
- Wie führte ein Streit um eine Treppe zu einem jahrelangen Gerichtsverfahren?
- Warum kündigte die Baufirma plötzlich den gesamten Vertrag?
- Welchen finanziellen Schaden machten die Käufer geltend?
- Womit verteidigte sich die Baufirma gegen die Forderungen?
- Warum hat das Gericht entschieden, dass allein die Baufirma im Verzug war?
- Welche Rolle spielte die unwirksame Kündigung des Vertrags?
- Weshalb musste die Baufirma auch für Mietausfälle und Möbelkosten aufkommen?
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Unter welchen Voraussetzungen darf man die Zahlung für eine erworbene Sache bei Mängeln zurückhalten?
- Wann gerät ein Dienstleister oder Verkäufer in Verzug und welche Rechte stehen dem Vertragspartner dann zu?
- Welche Arten von Schaden können bei einer Leistungsverzögerung geltend gemacht werden?
- Welche Bedeutung hat der Grundsatz von Treu und Glauben im deutschen Vertragsrecht?
- Wann gilt ein Bauwerk als bezugsfertig oder ein Werk als abnahmereif, insbesondere bei vorhandenen Mängeln?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 21 U 156/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Kammergericht
- Datum: 24.06.2025
- Aktenzeichen: 21 U 156/24
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Bauträgerrecht, Schadensersatzrecht, Werkvertragsrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Der Erwerber einer Wohnung, der Schadensersatz wegen verzögerter Übergabe und Mängeln von der Bauträgerin fordert.
- Beklagte: Eine Bauträgerin, die die fristgerechte Übergabe und Mängelfreiheit der Wohnung bestreitet und ihrerseits ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht hatte.
Worum ging es genau?
- Sachverhalt: Die Beklagte lieferte eine Wohnung mit wesentlichen Mängeln an der Treppe verspätet. Der Kläger machte daraufhin Verzugsschaden geltend, da die Wohnung nicht bezugsfertig war und die Beklagte unberechtigt vom Vertrag zurücktrat.
Welche Rechtsfrage war entscheidend?
- Kernfrage: Kann ein Bauträger bei Vorliegen wesentlicher Mängel an einer Wohnung und gleichzeitigem unberechtigten Rücktritt vom Vertrag ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Zahlung einer Kaufpreisrate geltend machen und somit den Eintritt des Verzugs bezüglich der Übergabe der Wohnung verhindern, und welche Schadenspositionen sind in diesem Fall als Verzugsschaden ersatzfähig?
Wie hat das Gericht entschieden?
- Berufung zurückgewiesen: Das Kammergericht wies die Berufung der Beklagten zurück und bestätigte, dass die Beklagte dem Kläger den geltend gemachten Schadensersatz zahlen muss.
- Kernaussagen der Begründung:
- Verzug der Bauträgerin: Die Bauträgerin geriet am 01.02.2016 in Verzug, da die Wohnung aufgrund wesentlicher Mängel an der Treppe (nicht Sichtbeton, zu steil) nicht bezugsfertig war.
- Käufer waren nicht in Verzug: Die Käufer waren berechtigt, die Zahlung der letzten Kaufpreisrate wegen der wesentlichen Mängel zurückzuhalten.
- Bauträgerin verlor Zurückbehaltungsrecht: Die Bauträgerin konnte sich aufgrund ihres unwirksamen Rücktritts vom Vertrag und ihrer damit gezeigten mangelnden Erfüllungsbereitschaft nicht auf ein eigenes Zurückbehaltungsrecht berufen.
- Kausalität und Ersatzfähigkeit der Schäden: Die vom Kläger geltend gemachten entgangenen Mieteinnahmen, Stornierungs- und Einlagerungskosten sind als kausale Verzugsschäden vollständig zu ersetzen.
- Folgen für den Kläger:
- Er erhält den zugesprochenen Schadensersatz in voller Höhe.
- Das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Berlin II wird vollstreckbar.
Der Fall vor Gericht
Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Wohnung, aber bei der Übergabe ist sie mangelhaft – müssen Sie trotzdem den vollen Preis zahlen?
Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen eine der größten Investitionen ihres Lebens. Man freut sich monatelang auf den Einzug, plant die Einrichtung und malt sich das neue Leben aus. Doch was passiert, wenn der große Tag kommt und die Traumwohnung erhebliche Mängel aufweist? Gleichzeitig verlangt der Bauträger die Zahlung der letzten, hohen Kaufpreisrate.
In einem solchen Fall standen Käufer in Berlin vor einer schwierigen Entscheidung, die zu einem jahrelangen Rechtsstreit führte. Das Kammergericht Berlin musste klären, wer im Recht war und wer für die entstandenen, erheblichen Kosten aufkommen muss.
Wie führte ein Streit um eine Treppe zu einem jahrelangen Gerichtsverfahren?
Ein Mann, der Kläger, erwarb gemeinsam mit einem Partner eine Wohnung in Berlin von einer Bauträgerfirma, der Beklagten. Laut Vertrag sollte die Wohnung spätestens am 31. Januar 2016 komplett fertiggestellt und übergeben werden. Doch als dieser Termin nahte, war die Wohnung alles andere als fertig. Insbesondere ein zentrales Bauteil wies gravierende Mängel auf: die Treppe, die vom Wohnraum auf die Dachterrasse führte.
Was war das Problem mit dieser Treppe? Vertraglich vereinbart war eine moderne Treppe aus Sichtbeton, einem Material, das für sein rohes, industrielles Aussehen geschätzt wird. Geliefert wurde jedoch eine komplett andere Konstruktion. Zudem war die Treppe deutlich steiler als geplant und hatte nur 13 statt der vorgesehenen 16 Stufen. Für die Käufer waren dies keine kleinen Schönheitsfehler, sondern wesentliche Mängel, die den Charakter und die Qualität ihrer teuer erworbenen Wohnung erheblich beeinträchtigten. Sie rügten diese Mängel schriftlich, doch die Probleme bestanden bis zur tatsächlichen Übergabe der Wohnung Ende 2021 fort.
Warum kündigte die Baufirma plötzlich den gesamten Vertrag?
Obwohl die Wohnung diese wesentlichen Mängel aufwies, forderte die Baufirma im Februar 2016 die Zahlung der sechsten und letzten Kaufpreisrate in Höhe von über 91.000 Euro. Sie bot an, die Wohnung im Gegenzug zu übergeben – man spricht hier juristisch von einer Übergabe „Zug um Zug“. Die Käufer weigerten sich jedoch zu zahlen, da die Wohnung ihrer Meinung nach nicht vertragsgemäß und damit auch nicht abnahmereif war.
Die Situation eskalierte wenige Monate später. Am 7. Juli 2016 erklärte die Baufirma den Rücktritt vom gesamten Kaufvertrag. Ein Rücktritt bedeutet, dass eine Vertragspartei den Vertrag einseitig für beendet erklärt, mit dem Ziel, alles rückgängig zu machen, als hätte es den Vertrag nie gegeben. Dieser Schritt der Baufirma wurde jedoch in einem früheren Gerichtsverfahren für unwirksam erklärt, eine Entscheidung, die bis zum Bundesgerichtshof, dem höchsten deutschen Zivilgericht, bestätigt wurde. Trotzdem hielt die Baufirma an ihrer Position fest und war erst nach Abschluss dieses ersten Verfahrens im November 2021 bereit, die Wohnung doch noch zu übergeben. Die tatsächliche Übergabe fand schließlich am 17. Dezember 2021 statt – fast sechs Jahre nach dem ursprünglich vereinbarten Termin.
Welchen finanziellen Schaden machten die Käufer geltend?
Durch die massive Verzögerung entstand den Käufern ein erheblicher finanzieller Schaden, den der Kläger vor Gericht einklagte. Sein Partner hatte ihm seine Ansprüche zuvor offiziell abgetreten – ein juristischer Vorgang, der Abtretung genannt wird und den Kläger berechtigt, auch die Schäden des Partners geltend zu machen.
Konkret forderte der Kläger Ersatz für folgende Posten, die als sogenannter Verzugsschaden entstanden sind. Ein Verzugsschaden ist jeder finanzielle Nachteil, der direkt dadurch entsteht, dass eine Partei ihre vertraglichen Pflichten (hier: die rechtzeitige Übergabe der Wohnung) nicht erfüllt.
- Entgangene Mieteinnahmen: Die Käufer besaßen zwei weitere Wohnungen, die sie nach dem Umzug in die neue Berliner Wohnung vermieten wollten. Da der Umzug sechs Jahre auf sich warten ließ, mussten sie selbst in diesen Wohnungen bleiben und verloren dadurch Mieteinnahmen in Höhe von über 200.000 Euro.
- Stornierungskosten für Möbel: In freudiger Erwartung des Einzugs hatten sie bereits Möbel bestellt. Als klar wurde, dass die Übergabe auf unbestimmte Zeit verschoben ist, mussten sie die Käufe stornieren, was Kosten von über 1.500 Euro verursachte.
- Einlagerungskosten: Bereits gekaufte Einrichtungsgegenstände mussten eingelagert werden, wofür Kosten von 360 Euro anfielen.
Das Landgericht Berlin gab dem Kläger in erster Instanz in allen Punkten recht und verurteilte die Baufirma zur Zahlung der gesamten Summe. Dagegen legte die Firma Berufung ein.
Womit verteidigte sich die Baufirma gegen die Forderungen?
Die Baufirma sah die Schuld nicht bei sich. Ihre Verteidigungsstrategie vor dem Kammergericht stützte sich auf mehrere Argumente. Sie behauptete, die Wohnung sei bereits im Februar 2016 bezugsfertig gewesen. Das bedeutet, man hätte nach Ansicht der Firma bereits sicher und ohne unzumutbare Einschränkungen darin wohnen können. Die Mängel an der Treppe seien nicht so wesentlich gewesen, dass sie einem Einzug entgegengestanden hätten.
Zudem, so die Firma, hätten die Käufer die Zahlung der letzten Rate verweigert. Dadurch habe die Baufirma ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht (geregelt in § 320 des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB) gehabt. Man kann sich das wie ein einfaches Alltagsgeschäft vorstellen: Wenn Sie beim Bäcker ein Brötchen bestellen, müssen Sie es erst bezahlen, bevor der Bäcker es Ihnen aushändigen muss. Ähnlich argumentierte die Firma: Solange die Käufer nicht zahlen, müssen wir die Wohnung nicht übergeben. Daher sei nicht die Firma im Verzug, sondern die Käufer.
Weiterhin brachte die Firma vor, eine Reparatur der Treppe sei unverhältnismäßig teuer. Die ursprünglich geplante Sichtbetontreppe sei aus statischen Gründen gar nicht umsetzbar gewesen. Den Wertunterschied bezifferte sie auf maximal 12.000 Euro. Schließlich sei der geforderte Mietausfall kein direkter Schaden, der durch die Verzögerung entstanden sei.
Warum hat das Gericht entschieden, dass allein die Baufirma im Verzug war?
Das Kammergericht wies die Berufung der Baufirma vollständig zurück und bestätigte das Urteil der Vorinstanz. Die Richter zerlegten die Argumentation der Firma Punkt für Punkt und kamen zu einem klaren Ergebnis: Die Baufirma befand sich seit dem 1. Februar 2016 im Schuldnerverzug. Verzug tritt ein, wenn jemand eine fällige Leistung trotz Mahnung nicht erbringt.
Aber warum konnte sich die Firma nicht auf ihr Zurückbehaltungsrecht berufen? Das Gericht stellte klar, dass dieses Recht nur dem zusteht, der seinerseits bereit und in der Lage ist, den Vertrag korrekt zu erfüllen. Genau das war bei der Baufirma nicht der Fall. Die Logik des Gerichts lässt sich in mehreren Schritten nachvollziehen:
- Wesentliche Mängel: Die Richter stuften die Mängel an der Treppe als wesentlich ein. Sie waren nicht nur ein optischer Makel, sondern eine deutliche Abweichung von der vertraglich geschuldeten Qualität und Gestaltung.
- Keine Bezugsfertigkeit: Eine Wohnung ist laut Gericht nicht schon dann bezugsfertig, wenn man irgendwie darin leben kann. Sie ist es erst, wenn sie keine wesentlichen Mängel mehr aufweist. Denn für die Käufer war völlig unklar, ob und wie die Firma die massive Treppe jemals reparieren würde – eine Reparatur, die möglicherweise einen erneuten Auszug erfordert hätte.
- Keine Fälligkeit der Rate: Die letzte Kaufpreisrate wird nach dem Gesetz erst dann fällig, wenn das Werk vollständig und im Wesentlichen mangelfrei fertiggestellt ist. Da dies hier nicht der Fall war, waren die Käufer rechtlich noch gar nicht zur Zahlung der über 91.000 Euro verpflichtet.
- Recht der Käufer, die Zahlung zurückzuhalten: Weil die Rate nicht fällig war und wesentliche Mängel vorlagen, durften die Käufer die Zahlung verweigern. Da die Baufirma zudem keine klaren Angaben machte, wie sie den Mangel beheben wollte oder was dies kosten würde, durften die Käufer sogar die gesamte Rate einbehalten.
Da die Käufer also im Recht waren, nicht zu zahlen, konnte die Baufirma im Gegenzug nicht die Übergabe der Wohnung verweigern. Das Argument „Kein Geld, keine Wohnung“ zog hier nicht, weil die Voraussetzung für die Geldzahlung – eine mangelfreie Wohnung – nicht erfüllt war.
Welche Rolle spielte die unwirksame Kündigung des Vertrags?
Die Richter sahen im Verhalten der Baufirma einen weiteren, entscheidenden Fehler: den unberechtigten Rücktritt vom Vertrag im Juli 2016. Damit habe die Firma unmissverständlich gezeigt, dass sie gar nicht mehr willens war, den Vertrag zu erfüllen. Sie wollte ihn rückabwickeln.
Hier kommt ein Grundprinzip des deutschen Rechts ins Spiel: der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Dieses Prinzip verlangt, dass sich Vertragspartner fair und anständig verhalten. Das Gericht erklärte, es sei widersprüchlich und treuwidrig, wenn eine Partei einerseits erklärt, den Vertrag nicht mehr erfüllen zu wollen, und andererseits von der Gegenseite Vertragstreue (also die Zahlung) einfordert, um sich auf ein Zurückbehaltungsrecht zu berufen. Wer selbst den Vertrag bricht, kann sich nicht auf die Rechte aus eben diesem Vertrag stützen, um sich seiner eigenen Leistungspflicht zu entziehen.
Auch das Argument der Firma, ihr Zurückbehaltungsrecht sei wieder aufgelebt, nachdem das erste Gerichtsurteil ihren Rücktritt für unwirksam erklärt hatte, verwarf das Gericht. Denn die Firma hatte diese Entscheidung nicht akzeptiert, sondern war bis vor den Bundesgerichtshof gezogen. Damit signalisierte sie weiterhin, dass sie nicht zur Vertragserfüllung bereit war.
Weshalb musste die Baufirma auch für Mietausfälle und Möbelkosten aufkommen?
Zuletzt prüfte das Gericht, ob die geltend gemachten Schäden tatsächlich eine Folge des Verzugs waren. Juristen sprechen hier von Kausalität. Das Ergebnis war auch hier eindeutig.
- Mietausfall: Der Schaden war eine direkte Folge der Verzögerung. Hätte die Baufirma pünktlich geliefert, wären die Käufer umgezogen und hätten ihre alten Wohnungen vermieten können. Das Gericht gestand den Käufern zu, diesen konkret nachweisbaren Schaden zu berechnen, anstatt nur eine pauschale Entschädigung für die Nichtnutzbarkeit der neuen Wohnung zu verlangen.
- Möbel- und Lagerkosten: Auch diese Kosten entstanden zweifelsfrei nur, weil der Einzug nicht wie geplant stattfinden konnte. Die Stornierung der Möbelkäufe war eine vernünftige Reaktion auf die unsichere Lage, die durch das Verhalten der Baufirma verursacht wurde.
Das Gericht bestätigte somit die volle Schadensersatzpflicht der Baufirma und wies ihre Berufung vollumfänglich zurück.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil des Kammergerichts Berlin zeigt, dass Bauträger bei wesentlichen Mängeln nicht auf Kaufpreiszahlung bestehen und gleichzeitig ihre Leistungspflicht verweigern können.
- Zurückbehaltungsrecht setzt eigene Vertragserfüllung voraus: Das Gericht verdeutlichte, dass sich nur derjenige auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen kann, der seinerseits zur ordnungsgemäßen Vertragserfüllung bereit und in der Lage ist – bei wesentlichen Mängeln entfällt dieses Recht daher.
- Treuwidrigkeit bei widersprüchlichem Verhalten: Daraus folgt, dass eine Partei, die den Vertrag durch Rücktritt beenden will, sich nicht gleichzeitig auf Rechte aus eben diesem Vertrag stützen kann, um ihre eigenen Pflichten zu umgehen.
- Vollumfänglicher Verzugsschadensersatz bei Immobilienmängeln: Das Urteil bestätigt, dass bei erheblichen Verzögerungen durch Bauträgerverschulden auch mittelbare Schäden wie entgangene Mieteinnahmen und Mehrkosten für Möbel ersatzfähig sind, wenn sie kausal auf den Verzug zurückzuführen sind.
Diese Entscheidung stärkt nachhaltig die Rechte von Immobilienkäufern gegenüber säumigen Bauträgern und macht deutlich, dass wesentliche Mängel nicht durch Druckausübung bei der Kaufpreiszahlung kompensiert werden können.
Hat Ihr Bauträger die Wohnungsübergabe trotz wesentlicher Mängel verzögert und weigert sich, Verzugsschäden zu begleichen? Lassen Sie die Möglichkeiten für Ihren Fall in einer unverbindlichen Ersteinschätzung prüfen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Unter welchen Voraussetzungen darf man die Zahlung für eine erworbene Sache bei Mängeln zurückhalten?
Sie dürfen die Zahlung für eine erworbene Sache bei Mängeln zurückhalten, wenn die Sache nicht wie vereinbart und mit wesentlichen Fehlern geliefert wurde und Ihre eigene Zahlung rechtlich noch nicht fällig ist. Dieses sogenannte Zurückbehaltungsrecht ist ein wichtiges Werkzeug im Vertragsrecht, um Druck auf den Verkäufer auszuüben, seine Leistung korrekt zu erbringen.
Dieses Recht besteht nur, wenn der Verkäufer selbst seine Leistung, etwa die Lieferung oder Herstellung, nicht vertragsgemäß und mangelfrei erbracht hat. Ihre Zahlung wird nämlich erst dann „fällig“, wenn die erworbene Sache vollständig und im Wesentlichen ohne Mängel übergeben werden kann. Ist dies nicht der Fall, sind Sie rechtlich noch nicht zur Zahlung verpflichtet.
Handelt es sich um wesentliche Mängel, die die Nutzung oder den Wert der Sache erheblich beeinträchtigen, kann die gesamte ausstehende Zahlung verweigert werden. Bei weniger gravierenden Mängeln ist das Zurückbehaltungsrecht entsprechend dem Umfang des Mangels begrenzt. Wichtig ist, dass nur derjenige ein Zurückbehaltungsrecht hat, der selbst bereit ist, vertragsgemäß zu leisten.
Für eine sichere Geltendmachung dieses Rechts sollten Mängel zeitnah gerügt und ausreichend dokumentiert werden.
Wann gerät ein Dienstleister oder Verkäufer in Verzug und welche Rechte stehen dem Vertragspartner dann zu?
Ein Dienstleister oder Verkäufer gerät in Verzug, wenn er eine vereinbarte Leistung nicht pünktlich und mangelfrei erbringt, obwohl diese fällig ist und er dazu aufgefordert wurde. Als Vertragspartner haben Sie dann das Recht, Ersatz für den Ihnen entstandenen Schaden zu fordern.
Verzug bedeutet, dass eine Partei ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllt. Dies tritt ein, wenn die Leistung, wie beispielsweise die Übergabe einer bezugsfertigen Wohnung, zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolgen sollte und tatsächlich nicht oder mangelhaft erbracht wird. Hierfür ist es notwendig, dass die Leistung auch tatsächlich möglich wäre und der Dienstleister oder Verkäufer die Verzögerung zu verantworten hat.
In der Regel setzt der Verzug eine Mahnung voraus, also die klare Aufforderung zur Leistung. Ist jedoch ein fester Termin für die Leistung vereinbart (wie der 31. Januar 2016 für die Wohnungsübergabe im Beispiel des Bauträgers), gerät der Dienstleister auch ohne explizite Mahnung in Verzug, wenn er bis zu diesem Datum nicht liefert.
Einem Vertragspartner, der durch den Verzug einen Nachteil erleidet, steht dann ein sogenannter Verzugsschaden zu. Das bedeutet, jeder finanzielle Nachteil, der direkt durch die verspätete oder mangelhafte Leistung entsteht, wie etwa entgangene Mieteinnahmen oder Stornierungs- und Einlagerungskosten, kann eingefordert werden.
Welche Arten von Schaden können bei einer Leistungsverzögerung geltend gemacht werden?
Bei einer Leistungsverzögerung können alle finanziellen Nachteile geltend gemacht werden, die direkt und ursächlich durch die verspätete Erfüllung einer vertraglichen Pflicht entstehen. Solche Schäden, auch als „Verzugsschäden“ bezeichnet, umfassen typischerweise verschiedene finanzielle Einbußen und zusätzliche Aufwendungen.
Ein Verzugsschaden ist jeder finanzielle Nachteil, der unmittelbar daraus resultiert, dass eine Vertragspartei ihre Leistung nicht rechtzeitig erbringt, wie zum Beispiel die verspätete Übergabe einer Wohnung. Entscheidend ist dabei die „Kausalität“: Der Schaden muss eine direkte Folge der Verzögerung sein und wäre ohne diese nicht eingetreten.
Konkrete Beispiele aus der Praxis sind entgangene Einnahmen, etwa Mietausfälle für Immobilien, die wegen der Verzögerung nicht vermietet werden konnten. Ebenso können zusätzliche Kosten geltend gemacht werden, die infolge der Wartezeit entstehen. Dies umfasst beispielsweise Stornogebühren für geplante Käufe, die aufgrund der Verzögerung unnötig wurden, oder auch Einlagerungskosten für Gegenstände, die wegen der verspäteten Leistung nicht untergebracht werden konnten.
Wichtig ist, dass alle geltend gemachten Schäden nachweisbar sind, idealerweise durch entsprechende Belege. Gerichte prüfen genau, ob die geltend gemachten Nachteile tatsächlich durch die Verzögerung verursacht wurden, um sicherzustellen, dass nur direkte und belegbare Schäden anerkannt werden.
Welche Bedeutung hat der Grundsatz von Treu und Glauben im deutschen Vertragsrecht?
Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) im deutschen Vertragsrecht bedeutet, dass sich alle Vertragspartner fair und anständig verhalten müssen. Es ist eine grundlegende Regel für den Geschäftsverkehr.
Dieses Prinzip stellt sicher, dass Vertragsparteien verantwortungsbewusst und mit Integrität handeln. Es verbietet insbesondere ein widersprüchliches Verhalten im Umgang mit vertraglichen Pflichten und Rechten.
Das Gericht erklärte beispielsweise, es sei „widersprüchlich und treuwidrig“, wenn eine Partei einerseits den Vertrag nicht erfüllen will und andererseits Vertragstreue von der Gegenseite einfordert. Wer selbst den Vertrag bricht, kann sich nicht auf Rechte aus eben diesem Vertrag stützen, um sich der eigenen Leistungspflicht zu entziehen.
Im konkreten Fall bedeutete dies, dass die Baufirma sich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen konnte, da sie zuvor den gesamten Vertrag gekündigt hatte. Dieser Grundsatz hilft Gerichten, in komplexen Fällen gerechte Entscheidungen zu treffen und ein faires Miteinander im Rechtsverkehr zu gewährleisten.
Wann gilt ein Bauwerk als bezugsfertig oder ein Werk als abnahmereif, insbesondere bei vorhandenen Mängeln?
Ein Bauwerk oder Werk gilt als bezugsfertig oder abnahmereif, wenn es im Wesentlichen der vertraglich vereinbarten Leistung entspricht und seine Hauptfunktion erfüllen kann, wobei kleinere Mängel dies nicht grundsätzlich verhindern. Ist das Werk jedoch mit wesentlichen Mängeln behaftet, gilt es nicht als bezugsfertig oder abnahmereif.
Unwesentliche Mängel, wie zum Beispiel kleinere optische Fehler, stehen der Abnahmereife oder Bezugsfertigkeit nicht entgegen. Der Auftraggeber muss die Leistung in diesem Fall abnehmen oder das Werk beziehen. Er kann aber weiterhin verlangen, dass die Mängel behoben werden, und hat gegebenenfalls das Recht, einen angemessenen Teil der Zahlung zurückzuhalten.
Anders verhält es sich bei wesentlichen Mängeln. Diese verhindern, dass das Bauwerk als bezugsfertig oder abnahmereif gilt. Eine vollständige Zahlung ist dann in der Regel noch nicht fällig. Ein Mangel wird als wesentlich eingestuft, wenn er die Nutzung des Bauwerks erheblich beeinträchtigt, die Sicherheit gefährdet oder eine deutliche Abweichung vom vertraglich vereinbarten Standard darstellt. Dies gilt insbesondere, wenn eine Reparatur des Mangels nur unter erneuten, unzumutbaren Beeinträchtigungen, wie einem notwendigen Auszug für die Arbeiten, möglich wäre.
Diese Unterscheidung ist entscheidend dafür, wann der Bauherr zur Abnahme oder Zahlung der letzten Rate verpflichtet ist.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Abtretung
Die Abtretung ist ein juristischer Vorgang, bei dem eine Person (der Zedierende) eine Forderung oder einen Anspruch an eine andere Person (den Zessionar) überträgt. Der Zessionar wird dadurch berechtigt, die Forderung im eigenen Namen geltend zu machen und einzuklagen. Dies geschieht typischerweise durch einen Vertrag zwischen den beteiligten Parteien und ermöglicht die Übertragung von Rechten, ohne dass der ursprüngliche Schuldner zustimmen muss.
Beispiel: Im Artikel hat der Partner seine Ansprüche auf Schadensersatz an den Kläger abgetreten, sodass dieser alle Forderungen gemeinsam durchsetzen konnte.
Bezugsfertigkeit
Die Bezugsfertigkeit eines Bauwerks bedeutet, dass es im Wesentlichen fertiggestellt und ohne erhebliche Mängel bewohnbar ist. Kleinere, unwesentliche Mängel, die die Nutzung nicht maßgeblich beeinträchtigen, stehen der Bezugsfertigkeit nicht entgegen. Sind jedoch wesentliche Mängel vorhanden – wie im Fall der Treppe, die die Nutzung der Wohnung erheblich einschränkte oder eine spätere Sanierung erfordert hätte – gilt das Bauwerk nicht als bezugsfertig.
Kausalität
Die Kausalität beschreibt den ursächlichen Zusammenhang zwischen einem Ereignis (z.B. einer Pflichtverletzung) und einem daraus entstandenen Schaden. Juristen prüfen die Kausalität, um festzustellen, ob ein bestimmter Schaden tatsächlich direkt durch das Fehlverhalten einer Partei verursacht wurde und ohne dieses Fehlverhalten nicht eingetreten wäre. Sie ist eine grundlegende Voraussetzung dafür, dass ein Schaden überhaupt ersetzt werden muss.
Beispiel: Im vorliegenden Fall wurde geprüft, ob die entgangenen Mieteinnahmen und Stornokosten der Möbel kausal, also ursächlich, durch die verspätete Wohnungsübergabe durch die Baufirma entstanden sind.
Rücktritt
Der Rücktritt ist das Recht einer Vertragspartei, einen Vertrag einseitig zu beenden, wenn die andere Partei ihre Pflichten nicht erfüllt oder bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Ziel des Rücktritts ist es, den Vertrag rückgängig zu machen, als hätte er nie bestanden (Rückabwicklung). Dies bedeutet, dass bereits ausgetauschte Leistungen zurückzugeben sind. Ein Rücktritt ist nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen oder vertraglichen Vereinbarungen wirksam.
Beispiel: Die Baufirma erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag, als die Käufer die letzte Rate wegen der Mängel nicht zahlen wollten. Dieser Rücktritt wurde vom Gericht jedoch als unwirksam angesehen.
Schuldnerverzug
Der Schuldnerverzug tritt ein, wenn eine Partei (der Schuldner) eine fällige und mögliche Leistung nicht erbringt, obwohl sie dazu aufgefordert wurde oder ein fester Leistungstermin überschritten ist. Die Verzögerung muss dabei vom Schuldner zu vertreten sein, also in seinem Verantwortungsbereich liegen. Der Verzug berechtigt die andere Partei (den Gläubiger), Schadensersatz für die entstandenen Nachteile zu fordern.
Beispiel: Die Baufirma geriet in Schuldnerverzug, weil sie die Wohnung nicht bis zum vereinbarten Termin in mangelfreiem Zustand übergeben konnte, obwohl die Käufer nicht zur Zahlung der letzten Rate verpflichtet waren.
Treu und Glauben
Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet Vertragspartner, sich im Rechtsverkehr fair, ehrlich und anständig zu verhalten. Dieses grundlegende Prinzip des deutschen Zivilrechts dient dazu, Billigkeit und Gerechtigkeit in der Vertragsabwicklung zu gewährleisten. Es verbietet beispielsweise widersprüchliches Verhalten oder die missbräuchliche Ausübung von Rechten.
Beispiel: Die Baufirma verstieß gegen Treu und Glauben, als sie einerseits vom Vertrag zurücktrat und ihn damit nicht mehr erfüllen wollte, aber andererseits von den Käufern verlangte, die letzte Rate zu zahlen, um sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen zu können.
Verzugsschaden
Ein Verzugsschaden ist jeder finanzielle Nachteil, der einer Partei unmittelbar dadurch entsteht, dass die andere Partei eine fällige Leistung nicht rechtzeitig erbringt. Dieser Schaden ist eine direkte Folge des Verzugs und hätte ohne die Verzögerung nicht stattgefunden. Der Geschädigte kann vom Verursacher des Verzugs Ersatz dieses Schadens verlangen, um so gestellt zu werden, als wäre die Leistung pünktlich erfolgt.
Beispiel: Entgangene Mieteinnahmen, Stornierungskosten für Möbel oder Einlagerungskosten aufgrund einer verspäteten Wohnungsübergabe sind typische Verzugsschäden.
Zurückbehaltungsrecht
Das Zurückbehaltungsrecht ist das Recht einer Vertragspartei, ihre eigene Leistung zu verweigern, solange die andere Partei ihre geschuldete Gegenleistung nicht erbringt oder diese mangelhaft ist. Dieses Recht dient als Druckmittel, um die ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrags zu erzwingen. Es besteht jedoch nur, wenn die eigene Leistung noch nicht fällig ist oder die Gegenleistung wesentliche Mängel aufweist.
Beispiel: Die Käufer nutzten ihr Zurückbehaltungsrecht, indem sie die Zahlung der letzten Kaufpreisrate verweigerten, da die Wohnung wesentliche Mängel aufwies und somit nicht wie vertraglich vereinbart war.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Schuldnerverzug (Verzug des Schuldners) (§§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB): Eine Partei gerät in Schuldnerverzug, wenn sie eine fällige Leistung (z.B. Lieferung einer Wohnung) nicht erbringt, obwohl sie dies könnte und der Gläubiger sie gemahnt hat oder ein fester Termin dafür vereinbart war. Der Verzug führt dazu, dass der Schuldner für die durch die Verzögerung entstehenden Schäden haftet.→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Baufirma geriet in Schuldnerverzug, weil sie die vertraglich vereinbarte Wohnung nicht zum Stichtag 31. Januar 2016 in mangelfreiem Zustand übergab. Da sie sich im Verzug befand, musste sie für die daraus entstandenen finanziellen Schäden der Käufer aufkommen.
- Fälligkeit der Kaufpreisrate und Abnahmereife (vgl. §§ 640, 641 BGB): Bei einem Werkvertrag, wie dem Bau einer Wohnung, wird die Vergütung des Unternehmers (hier: die letzte Kaufpreisrate) erst fällig, wenn das Werk fertiggestellt ist und der Besteller es abgenommen hat. Eine Abnahme kann bei wesentlichen Mängeln verweigert werden. Die „Bezugsfertigkeit“ einer Wohnung bedeutet, dass sie ohne erhebliche Mängel bewohnbar ist.→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die letzte Kaufpreisrate war nicht fällig, da die Wohnung wesentliche Mängel an der Treppe aufwies und somit nicht „bezugsfertig“ oder „abnahmereif“ war. Dies berechtigte die Käufer, die Zahlung zu verweigern, und führte dazu, dass die Baufirma trotz der ausbleibenden Zahlung in Verzug geriet.
- Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB): Dieses Recht erlaubt einer Vertragspartei, ihre eigene Leistung zurückzuhalten, solange die andere Partei ihre geschuldete Gegenleistung nicht erbringt oder nicht wie vertraglich vereinbart anbietet. Es ist ein Druckmittel, um die ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrags zu erzwingen.→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Baufirma wollte sich auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, da die Käufer die letzte Rate nicht zahlten. Das Gericht verneinte dies jedoch, weil die Baufirma selbst ihre vertragliche Pflicht zur Übergabe einer mangelfreien Wohnung nicht erfüllt hatte und somit nicht berechtigt war, die Gegenleistung (Zahlung) einzufordern, während sie ihre eigene Pflicht verletzte.
- Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB): Dieser fundamentale Rechtsgrundsatz verlangt von allen Beteiligten im Rechtsverkehr, sich fair, ehrlich und rücksichtsvoll zu verhalten. Er verhindert, dass jemand seine Rechte in widersprüchlicher oder missbräuchlicher Weise ausübt.→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht sah es als widersprüchlich und treuwidrig an, dass die Baufirma einerseits vom Vertrag zurücktrat und damit signalisierte, ihn nicht erfüllen zu wollen, andererseits aber von den Käufern Vertragstreue (Zahlung) forderte. Wer selbst den Vertrag bricht, kann sich nicht auf Rechte aus diesem Vertrag berufen.
- Schadensersatz und Kausalität (§§ 249 ff., 280 BGB): Wenn jemand eine vertragliche Pflicht verletzt (z.B. in Verzug gerät), muss er dem anderen Vertragspartner den dadurch entstandenen Schaden ersetzen. „Kausalität“ bedeutet, dass der Schaden direkt auf die Pflichtverletzung zurückzuführen sein muss und ohne sie nicht entstanden wäre.→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht prüfte genau, ob die von den Käufern geltend gemachten Schäden (entgangene Mieteinnahmen, Stornierungs- und Einlagerungskosten für Möbel) tatsächlich eine direkte Folge der verspäteten Wohnungsübergabe durch die Baufirma waren. Es bejahte die Kausalität, da diese Kosten nur wegen des Verzugs entstanden sind, und sprach den Käufern den vollen Schadensersatz zu.
Das vorliegende Urteil
KG – Az.: 21 U 156/24 – Urteil vom 24.06.2025
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