Sicherungshypothek für den Bauunternehmer: Forderungen auch ohne Abnahme sichern

In dem einstweiligen Verfügungsverfahren hat das Landgericht Berlin – Zivilkammer 19 – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 26.06.2023 für Recht erkannt:

1. Es wird angeordnet, zugunsten der Verfügungsklägerin auf dem Grundstück der Verfügungsbeklagten, Flurstück XXXX, eingetragen im Grundbuch von Friedrichshain des Amtsgerichts Kreuzberg von Berlin, Blätter XXXX bis XXXX (zuvor eingetragen in Blatt 25803N), wegen einer Forderung in Höhe von 337.381,57 Euro brutto nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 20.06.2023 eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Verfügungsklägerin auf Einräumung einer Sicherungshypothek gemäß § 650e BGB einzutragen.

2. Die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens hat die Verfügungsbeklagte zu tragen.

3. Der Streitwert des einstweiligen Verfügungsverfahrens wird auf 112.460,53 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Verfügungsklägerin (Auftragnehmerin, im Folgenden: Klägerin) begehrt die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung ihres Anspruchs auf Eintragung einer Sicherungshypothek gemäß § 650e BGB zulasten des Grundstücks der Verfügungsbeklagten (Auftraggeberin, im Folgenden: Beklagte).

Die Klägerin schloss mit der Beklagten am 29.04.2020 einen Vertrag (Anlage AST 1) über die Erbringung von Leistungen im Bereich Lüftungsanlagen einschließlich Rauchschutzdruckanlagen zu einem Werklohn von vorläufig etwa 3,6 Mio. Euro netto. Die Auftragssumme erhöhte sich durch Nachträge auf etwa 4,65 Mio. Euro netto. Bei dem Bauvorhaben handelt es sich um die Errichtung zweier knapp 100 Meter hoher Wohntürme auf dem Grundstück Mariane-von-Rantzau-Straße 2 / Mühlenstraße 31-33 in 10243 Berlin. Unter § 13.2 des Vertrages (Anlage AST 1), einer von der Beklagten stammenden Klausel, heißt es:

13.2 Einen Anspruch aus § 650e BGB kann der AN nur geltend machen, wenn sich der AG in Verzug befindet und die angemahnte Zahlung trotz Nachfristsetzung innerhalb von zwei Wochen nicht fristgemäß leistet. Die Geltendmachung des Anspruchs aus § 650e BGB setzt ferner voraus, dass der AN bei Nachfristsetzung oder danach dies mit einer Frist von drei Wochen angekündigt hat.

Die Beklagte ist Eigentümerin des Baugrundstücks. Das Projekt ist zu etwa 90% abgeschlossen. Seit Ende des Jahres 2022 zahlte die Beklagte die Rechnungen der beteiligten Baufirmen nicht mehr und bat wiederholt um Stundung der Forderungen. Sie ordnete zudem einen Baustopp an. Die Beklagte wies eine Forderung der Klägerin nach Stellung einer Sicherheit nach § 650f BGB mit E-Mail ihrer Projektleitung vom 23.05.2023 (Anlage AST 2) unter Verweis darauf zurück, dass sie keine entsprechende Sicherheit stellen könne.

Die Klägerin hat bisher Leistungen im Wert von 5.127.337,16 Euro brutto erbracht. Die Beklagte hat einen Betrag in Höhe von 4.789.955,56 Euro bezahlt. Aus den klägerischen Rechnungen mit den Nummern XXXX vom 13.02.2023 und XXXX vom 23.03.2023 ist noch ein Zahlungsbetrag in Höhe von 159.685,15 Euro offen, aus der 27. Teilrechnung mit der Nummer XXXX vom 25.05.2023 (Anlage AST 4) noch ein Betrag in Höhe von 177.696,42 Euro. Die drei Rechnungen sind jeweils erst gelegt worden, nachdem die Beklagte nach Vorlage von Zwischenaufmaßen die Leistungen der Klägerin bestätigt hat.

Mit ihrem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 15.06.2023, der Beklagten am 19.06.2023 zugestellt, begehrte die Klägerin die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer Sicherungshypothek gemäß § 650e BGB für den noch offenen Gesamtbetrag aus den drei genannten Rechnungen, wobei sie diesen in der Antragsschrift noch mit 337.381,60 Euro angab.

Sie beantragt nunmehr, zu Gunsten der Klägerin und Gläubigerin auf dem Grundstück der Beklagten und Schuldnerin, Flurstück XXXX, eingetragen im Grundbuch von Friedrichshain des Amtsgerichts Kreuzberg von Berlin, Blätter XXXX bis XXXX (zuvor eingetragen in Blatt 25803N), wegen einer Forderung in Höhe von 337.381,57 Euro brutto nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs der Klägerin auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek einzutragen.

Die Beklagte beantragt, den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.

Sie rügt die Unschlüssigkeit des Vortrags der Klägerin. Die Beklagte könne mangels entsprechender Substanziierung durch Vorlage der Rechnungen mit den Nummern XXXX und XXXX sowie entsprechender Zwischenaufmaße derzeit weder die Höhe der klägerischen Forderung prüfen, noch beurteilen, ob es sich dabei um sicherbare Forderungen im Sinne des § 650e BGB handele. Es sei nicht nachvollziehbar, ob es sich um nicht sicherbare Schadensersatzforderungen handele. Zudem sei die Prüffrist noch nicht abgelaufen.

Entscheidungsgründe

I.

Der Antrag ist zulässig. Das Landgericht Berlin ist für die Entscheidung gemäß §§ 937 Abs. 1, 943 ZPO in Verbindung mit § 71 Abs. 1, § 23 Nr. 1 GVG sachlich sowie sowohl aufgrund der Gerichtsstandsvereinbarung in § 18.3 des Vertrages (Anlage AST 1) als auch gemäß §§ 12, 17 Abs. 1 ZPO und § 29 Abs. 1 ZPO örtlich zuständig. Die Zivilkammer 19 ist als Baukammer funktionell zuständig. Ein vorhergehendes Schlichtungsverfahren ist nicht erforderlich. Nach § 16.3 des Vertrages (Anlage AST 1) ist die in § 16 vorgesehene baubegleitende Schlichtung nicht zwingend durchzuführen, bevor Gerichte angerufen werden. Ausdrücklich ist dort formuliert, dass der ordentliche Rechtsweg nicht ausgeschlossen ist.

II.

Der Antrag ist auch begründet. Die einstweilige Verfügung war zu erlassen, da ein Verfügungsanspruch aus § 650e BGB gemäß §§ 936, 920 Abs. 2, 294 ZPO besteht (hierzu unter 1.) und das Vorliegen eines Verfügungsgrundes gemäß § 935 ZPO in Verbindung mit § 885 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet wird (hierzu unter 2.).

1.

Die Klägerin hat einen Verfügungsanspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek gemäß § 650e BGB. Die Norm ist auf seit dem 01.01.2018 geschlossene Verträge anwendbar. Danach kann der Unternehmer für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen.

a) Die Klägerin ist Unternehmerin im Sinne des § 650e BGB. Sie erbringt aufgrund eines Bauvertrags im Sinne des § 650a BGB mit der Beklagten Leistungen, indem sie aufgrund des Vertrages vom 29.04.2020 (Anlage AST 1) einen Teil eines Bauwerks herstellt, nämlich Leistungen der Lüftungstechnik erbringt.

b) Das verfahrensgegenständliche Grundstück ist ein Baugrundstück der Bestellerin. Der klägerische Vortrag, wonach die Beklagte als Eigentümerin auf sämtlichen im Antrag genannten Grundbuchblättern als Eigentümerin eingetragen ist, ist unwidersprochen geblieben. Nach erfolgter Anhörung unbestrittene Tatsachen müssen nicht glaubhaft gemacht werden. Die Bauleistung der Klägerin betrifft auch das gesamte verfahrensgegenständliche Grundstück, bei dem es sich um ein einzelnes Flurstück handelt. Der Bezug der im Antrag aufgeführten Grundbuchblätter zum geschlossenen Bauvertrag ergibt sich aus dessen Präambel, die dieselben Blattzahlen im Grundbuch nennt.

c) Die Klägerin hat auch Forderungen in der zuletzt beantragten Höhe von 337.381,57 Euro brutto aus einem Bauvertrag im Sinne des § 650a BGB, auf den § 650e BGB angesichts seiner systematischen Stellung in dem Kapitel des BGB, in dem der Bauvertrag geregelt ist, ersichtlich Bezug nimmt. Der Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek besteht zur Sicherung aller mit der erbrachten Bauleistung zusammenhängenden vertraglichen Ansprüche. Abgesichert werden kann gemäß § 650e Satz 2 BGB insbesondere ein Werklohnanspruch für bereits erbrachte Bauleistungen. Die Fälligkeit des Werklohnanspruchs ist keine Voraussetzung für die Eintragung, sodass es weder auf das Vorliegen einer Abnahme noch darauf ankommt, ob die Rechnungen prüfbar sind.

Die Klägerin hat unstreitig Bauleistungen erbracht, die in Höhe von 337.381,57 Euro brutto mit den drei verfahrensgegenständlichen Rechnungen abgerechnet und von der Beklagten nicht bezahlt worden sind. Das Erbringen von in dieser Höhe unbezahlten Bauleistungen hat die Beklagte ausdrücklich nicht bestritten. Sie hat sich nach erfolgter Klarstellung ihrer Erklärung in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich darauf beschränkt, lediglich die Schlüssigkeit des klägerischen Vortrags zu rügen. Zwar muss die Klägerin ihren Werklohnanspruch schlüssig darlegen. Welche Anforderungen an den Umfang dieser Darlegung zu stellen sind, bemisst sich jedoch spiegelbildlich daran, was die Beklagte inhaltlich einwendet. Die Beklagte hat nicht bestritten, dass die Klägerin Bauleistungen erbracht hat, die dem mit den drei Rechnungen abgerechneten und – was die Beklagte ebenfalls nicht in Abrede gestellt hat – von der Beklagten vor Rechnungslegung ausdrücklich bestätigten Leistungsumfang entsprechen. Ein Bestreiten wäre ihr ohne Weiteres möglich gewesen. Ihre bloße Rüge hinsichtlich mangelnder Prüfbarkeit des klägerischen Vortrags verfängt vor diesem Hintergrund nicht. Da demnach unstreitig Bauleistungen in dieser Höhe erbracht worden sind, kann die Beklagte auch nicht darauf verweisen, dass in diesem Betrag möglicherweise Schadensersatzforderungen enthalten sein sollen, die nicht nach § 650e BGB sicherbar seien, zumal auch Schadensersatzforderungen grundsätzlich von § 650e BGB erfasst sein können. Auch Mängel an der Werkleistung der Klägerin hat die Beklagte nicht behauptet. Soweit die Klägerin mit der Antragsschrift ursprünglich einen Betrag von 337.381,60 Euro brutto geltend machte, überstieg dieser die dargelegte unbezahlte Summe aus den drei verfahrensgegenständlichen Rechnungen in Höhe von 337.381,57 Euro um 0,03 Euro. Insoweit hat die Klägerin durch Beantragung nur noch des geringeren Betrages, mithin vor der mündlichen Verhandlung, die Klage konkludent zurückgenommen. Der Zustimmung der Beklagten bedurfte es zur Wirksamkeit der teilweisen Klagerücknahme somit nicht (§ 269 Abs. 1 ZPO).

d) Die Anwendbarkeit des § 650e BGB ist auch nicht ausgeschlossen.

(1) Ein Ausschluss gemäß § 650f Abs. 4 BGB wegen einer geleisteten Sicherheit nach § 650f BGB besteht nicht, da eine solche Sicherheit vorliegend nur verlangt, von der Beklagten aber nicht geleistet worden ist.

(2) Auch durch § 13.2 des Vertrages (Anlage AST 1) ist die Anwendbarkeit des § 650e BGB nicht wirksam von weiteren Voraussetzungen abhängig gemacht worden. Nach dieser Vertragsklausel soll die Klägerin den Anspruch nach § 650e BGB nur geltend machen können, wenn die Beklagte sich in Verzug befindet, die angemahnte Zahlung trotz Nachfristsetzung innerhalb von zwei Wochen nicht geleistet hat und die Klägerin ihr die Geltendmachung des Anspruchs aus § 650e BGB mit einer Frist von drei Wochen angekündigt hat. Die Klausel ist unwirksam. Sie hält einer Prüfung am Maßstab des § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand. Die Klausel stammt unstreitig von der Beklagten und stellt eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB dar. Dies ist dem ersten Anschein nach anzunehmen, wenn ein gedruckter Text des anderen Teils, hier der Beklagten, verwendet worden ist. Die Absicht der mehrfachen Verwendung der Klausel lässt sich der Tatsache entnehmen, dass der Vertrag (Anlage AST 1) zahlreiche formularmäßige Klauseln enthält und diese im Wesentlichen nicht auf die individuelle Vertragssituation abgestimmt sind. Die Beklagte hat auch nicht behauptet, dass die Klausel individuell ausgehandelt worden sei.

Die Regelung, die in § 13.2 des Vertrages Verzug und Nachfristsetzung sowie eine zusätzliche Ankündigung eines Antrags gemäß § 650e BGB betreffend die Forderung voraussetzt, ist mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 650e BGB nicht vereinbar. Der Anspruch auf Vormerkung einer Sicherungshypothek soll den vorleistungspflichtigen Bauunternehmer schützen und gewährt ihm hierzu einen im Eilverfahren zügig durchsetzbaren Anspruch. Wegen dieses eiligen Sicherungszwecks ist auch beispielsweise die Fälligkeit der Forderung nicht erforderlich. Diesem Grundgedanken stehen die mit § 13.2 des Vertrags aufgestellten Anforderungen von Verzug, Nachfristsetzung und weiterer Ankündigungsfrist entgegen. Sie erhöhen auch das Risiko dafür, dass der Besteller bis zum Abschluss eines zuvor angekündigten einstweiligen Verfügungsverfahrens einen Eigentumswechsel (oder zumindest eine entsprechende Vormerkung) herbeiführt, was den Anspruch des Unternehmers vereiteln kann. Einen Ausgleich für die Beschränkung der Rechte der Klägerin enthält die Klausel nicht. Für den Fall der vollständigen Abbedingung von § 650e BGB hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine entsprechende Klausel unwirksam ist, wenn keine anderweitige Sicherheit gewährt wird. Dieses Abwägungsergebnis ist auch auf den hiesigen Fall der Vereinbarung von Abweichungen von den gesetzlichen Tatbestandsvoraussetzungen des § 650e BGB zu übertragen, die es dem Unternehmer erschweren, die Sicherheit zügig zu erlangen. Die Klägerin erhält im Regelungszusammenhang von § 13 des Vertrages (Anlage AST 1) keinen Ausgleich für die Einschränkung ihrer gesetzlichen Rechte aus § 650e BGB.

e) Der mit der Hauptforderung, einer Entgeltforderung im Sinne des § 288 Abs. 2 BGB, sicherbare Zinsanspruch gemäß §§ 291, 288 Abs. 2 BGB besteht seit Rechtshängigkeit. Da die Antragsschrift der Beklagten am 19.06.2023 zugestellt worden ist, hat die Klägerin Anspruch auf Rechtshängigkeitszinsen seit dem 20.06.2023 (§ 187 Abs. 1 BGB).

2.

Ein Verfügungsgrund gemäß § 935 ZPO muss wegen § 885 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht glaubhaft gemacht werden. Der Verfügungsgrund wird danach vermutet. Für die Widerlegung der Vermutung ist nichts ersichtlich, sodass dahinstehen kann, ob die Vermutung widerleglich ist oder nicht.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2 a.E., 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Klägerin hat, bis auf den konkludent zurückgenommenen Teilbetrag in Höhe von 0,03 Euro, vollständig obsiegt. Die Zuvielforderung der Klägerin war verhältnismäßig geringfügig und hat keine Kosten veranlasst.

IV.

Das Urteil bedarf keiner Vollstreckbarkeitserklärung. Es ist als ein Urteil, mit dem eine einstweilige Verfügung erlassen wird, kraft Natur der Sache vorläufig vollstreckbar.

V.

Den Streitwert hat das Gericht gemäß § 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG in Verbindung mit § 3 ZPO mit einem Drittel der dem Sicherungsverlangen zugrunde liegenden Werklohnforderung (nach § 40 GKG ist insoweit der ursprünglich begehrte Betrag von 337.381,60 Euro maßgeblich) festgesetzt, also mit 112.460,53 Euro.