Rechtswirkungen der Bauabnahme

Eine Bauabnahme hat für den Bauherrn weitreichende Konsequenzen

Sobald die Planungsphase und der Bau des Eigenheims abgeschlossen ist, ist der Wunsch nach einem raschen Einzug meist groß. Doch zuvor gilt es die Bauabnahme abzuwickeln, die weitreichende Konsequenzen haben kann. Allein schon deswegen sollten Eigenheimbesitzer hier einiges beachten und sich im Vorfeld informieren, welche Möglichkeiten es überhaupt gibt.

Bauabnahme ist entscheidend

Bauabnahme im Baurecht
Eine Bauabnahme ist im BGB im Paragraph 640 Absatz 1 geregelt. Dieser sag aus, dass derjenige, der ein Haus bzw. ein Bau in Auftrag gibt, das Werk am Ende abnehmen muss. Doch welche Konsequenzen sind damit verbunden? Foto: Mangostar/Bigstock

Juristisch gesehen ist der Bau eines Eigenheims eine Werkleistung und damit kommt der Abnahme ein entscheidendes Kriterium in der Vertragsentwicklung zu. Erfolgt diese nicht oder zu spät, kann dies schwer wiegende Konsequenzen haben. Auch eine klare Dokumentation dieser Rechtshandlung kann später Probleme machen. Immerhin treten mit der einer Bauabnahme zahlreiche Rechtsfolgen ein.

Unter anderem endet mit dieser Maßnahme der Anspruch des Bauherrn auf die Herstellung des Bauwerkes. Im Anschluss kann nur mehr die Mängelbeseitigung verlangt werden. Außerdem ist eine ordnungsgemäße Bauabnahme die Fälligkeitsvoraussetzung für das Honorar des Bauunternehmens. Kommt es zu diesbezüglichen Streitigkeiten, muss dieser eine gut dokumentierte Abnahme vorlegen können. Eine Bauabnahme hat zudem eine wichtige Bedeutung, wenn es um die Verzinsung des Werklohnanspruchs und den Beginn der Verjährungsfrist in Bezug auf Mangelgewährleistung geht. Immerhin steht der Bauherr damit in der Beweislast, dass alles ordnungsgemäß gebaut wurde. Vor der Bauabnahme gehen derlei Ansprüche an den Bauunternehmer. Sobald die Abnahme erfolgt ist, geht das Risiko von Beschädigungen oder Beeinträchtigungen des Bauwerks auf den Bauherrn über, der sich am besten für solche Fälle eine Vertragsstrafe vorbehält.

Unterschiedliche Formen von Bauabnahmen

Neben der Bauabnahme, die durch das zuständige Bauordnungsamt erfolgt, gibt es weitere Formen. Eine davon ist die ausdrückliche Bauabnahme, bei der der Bauherr ausdrücklich gegenüber dem bauenden Unternehmen erklärt, dass er deren Leistungen als vertragskonform akzeptiert. Dafür ist allerdings keine besondere Form, etwa die Schriftform, vorgesehen. Dann gibt es noch die förmliche Abnahme, die vereinbart und verlangt werden muss. Dabei geht es darum, dass zwischen den Parteien des Bauvertrages dezidiert vereinbart wird, eine Begehung im neuen Gebäude abzuhalten. Bei dieser Gelegenheit wird auch ein entsprechendes Abnahmeprotokoll angefertigt. Nicht zu unterschätzen ist die sogenannten stillschweigende Abnahme. Dabei geht es darum, dass der Bauherr ein Verhalten zeigt, aus dem der Rückschluss gezogen werden kann, dass er die Bauleistungen im Wesentlichen billigt. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Bauherr in sein neues Eigenheim einzieht, für einige Zeit darin wohnt und keinerlei Mängel rügt. Als Bauherr sollten die unterschiedlichen Formen der Bauabnahme bekannt sein und mit Vorsicht gehandhabt werden.

Die richtige Mängeldokumentation ist entscheidend

Wer als Privatperson mit der Bauabnahme konfrontiert ist, kann schnell überfordert sein. Deshalb ist es ratsam, schon während der Bauphase einen entsprechenden Sachverständigen zu beauftragen. Dieser kann in der Folge den Bau regelmäßig überprüfen und die Fortschritte kritisch in Augenschein nehmen. Immerhin können gewisse Mängel zum Zeitpunkt der Bauabnahme einfach nicht mehr sichtbar sein.

Relevante Zeitpunkte für eine Begehung sind deshalb zum Beispiel

  • die Fertigstellung des Rohbaus
  • oder nach Beendigung des Dachbaus

Kommen bereits während der Bauphase Mängel vor, die erkennbar sind, macht es Sinn, begleitend zum Bau einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Immerhin müssen dann oft entsprechende Fristen gesetzt werden, um sich die Mängelrechte vorzubehalten. Abgesehen davon ist eine umfassende Dokumentation des Baufortschritts wichtig. Am besten erfolgt dies auch mit begleitenden Fotos und dazu passenden schriftlichen Notizen. Gerade solche Aufzeichnungen können in einem eventuellen Rechtsstreit, der oft geraume Zeit später stattfindet, sehr wichtig werden. Natürlich ist auch entscheidend, dass sämtliche Korrespondenz immer nur schriftlich vorgenommen wird. Mündliche Zusagen oder Versprechungen sind später nicht mehr bindend und können vor allem nicht nachgewiesen werden.

Häufige Fehler bei der Abnahme

Bau abnemen und deren Rechtsfolgen
Die Abnahme eines Bauwerkes wird von vielen privaten Bauherren unterschätzt. Sie stellt jedoch ein wichtiger Teilschritt beim Hausbau dar. Lassen Sie sich im Zweifelsfall immer juristisch beraten um spätere unangenehme Folgen und Nachteile zu vermeiden.. Foto: 3ddock/Bigstock

Viele Bauherren unterschätzen die Rechtswirkung einer Bauabnahme, was nach einer hektischen und möglicherweise anstrengenden Bauphase grundsätzlich verständlich ist. Doch immerhin wird damit die wichtigste Grundlage für die möglicherweise spätere Durchsetzung von Mängelbehebungen gelegt. Dabei darf nicht übersehen werden, dass Bauherren grundsätzlich einen Anspruch auf eine Bauabnahme haben. Diese kann genau dann verweigert werden, wenn wesentliche oder grobe Mängel vorhanden sind. Deren Definition hängt immer vom Einzelfall ab, jedoch gilt grundsätzlich eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit oder gar eine Gefährdung der Sicherheit als Ablehnungsgrund.

Spezielle Regelung der Abnahme bei der VOB

Vielleicht fragt sich der eine oder andere Bauherr, was VOB genau bedeutet. Dabei geht es um die Verdingungsordnung für Bauleistungen. Kommt diese bei einem Bau zur Anwendung statt eines normalen Werkvertrages mit dem Bauunternehmen, gelten für die Bauabnahme besondere Regeln. Wichtig ist dabei allerdings, dass die VOB dem Bauherrn übergeben und dies entsprechend dokumentiert wurde. Zudem sollten die Fakten der VOB in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bauunternehmens nachzulesen sein. § 12 Abs. 2 der VOB spricht dem Bauunternehmen ein Recht auf Teilabnahmen zu, wobei sehr kurze Fristen gelten. Grundsätzlich hat dementsprechend eine Abnahme innerhalb von zwölf Tagen nach der entsprechenden Aufforderung durchgeführt zu werden. Eine förmliche Bauabnahme muss zudem dann erfolgen, wenn einer der Vertragspartner dies explizit verlangt. Konkret bedeutet dies, dass in so einem Fall gemeinsam das Gebäude begangen und darüber im Anschluss ein schriftliches Protokoll erstellt wird.

Sonderfall fiktive Bauabnahme

Private Bauherren, die in der Angelegenheit der Bauabnahme nicht ganz sattelfest sind, sollten unbedingt die fiktive Abnahme vermeiden. Diese ist bei der VOB vorgesehen und besagt, dass bei Nichtvereinbarung einer förmlichen Bauabnahme diese nach zwölf Werktagen fiktiv erfolgt. Damit werden nach schriftlicher Mitteilung über den Fristlauf die Leistungen automatisch und ohne individuelle Begutachtung als abgenommen eingestuft. Ein Inkaufnehmen dieser Fertigstellungsmittelung kann schwerwiegende Konsequenzen haben. Wer das neu errichtete Gebäude als Bauherr in der Folge selbst nutzt, hat dazu gemäß § 12 Abs. 5 Nr. 2 VOB überhaupt nur sechs Tage Zeit.

Fazit

Eine ordnungsgemäße Bauabnahme eines neu errichteten Gebäude ist immens wichtig, da damit weitreichende Konsequenzen für den Bauherrn verbunden sein können. Wichtig ist, dass hier eine entsprechende Vereinbarung mit dem Bauunternehmen erfolgt und die anschließende Abnahme auch in regelmäßigen Abständen erfolgt. Nur dann ist auch gewährleistet, dass alle Mängel, die vielleicht im Laufe der Zeit nicht mehr sichtbar sind, rechtzeitig erkannt und deren Behebung geltend gemacht werden können. Wer privat baut, sollte bestenfalls einen Sachverständigen mit der Überwachung der Bauabnahme beauftragen, um Fehler zu vermeiden und kein späteres Risiko der Geltendmachung einzugehen. Nur dann kann er beruhigt in sein neues Zuhause einziehen und dieses auch richtig genießen.

Haben Sie Fragen zu einer Bauabnahme ?

Dann wenden Sie sich vertrauensvoll an uns! Wir beraten Sie kompetent zu allen Fragen und Problemen aus dem Baurecht. Rufen Sie uns an: 02732 791079 oder schreiben Sie uns!

Jetzt unverbindlich anfragen!

jetzt anfragen!