Ein Eigentümer ersetzte den alten Schuppen durch einen Massivbau und führte so eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums in der WEG durch. Doch die Gemeinschaft zog vor Gericht – und das Verfahren enthüllte zusätzlich bizarre Eingriffe in die gemeinschaftliche Wasserversorgung.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Darf ich ohne Erlaubnis ein Gartenhaus bauen?
- Was gilt als bauliche Veränderung im WEG-Recht?
- Welche Rechte hat die Eigentümergemeinschaft bei Eigenmächtigkeit?
- Welche Folgen hat eigenmächtiges Bauen für Eigentümer?
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Muss ich die Zustimmung der WEG einholen, wenn ich ein Gartenhaus im Garten errichten möchte?
- Gilt der Ersatz eines alten Schuppens durch ein massives Gartenhaus noch als genehmigungsfreie Instandsetzung?
- Wie muss ich vorgehen, um eine bauliche Veränderung in der WEG rechtssicher genehmigen zu lassen?
- Was droht mir, wenn die WEG den Rückbau meines eigenmächtig gebauten Gartenhauses verlangt?
- Welche kleinen Eingriffe (z.B. Kamera, Leitungen) gelten im WEG-Recht ebenfalls als zustimmungspflichtige bauliche Veränderung?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 19 S 20/25 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Düsseldorf
- Datum: 14.10.2025
- Aktenzeichen: 19 S 20/25
- Verfahren: Hinweis des Gerichts auf beabsichtigte Zurückweisung der Berufung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Unterlassungsansprüche
- Das Problem: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft klagte gegen einen Eigentümer. Dieser hatte ohne Zustimmung ein altes Gartenhaus vollständig durch einen Neubau ersetzt, neue Leitungen verlegt und eine Kameraattrappe am gemeinschaftlichen Gartenhaus angebracht. Zudem stellte er die gemeinsame Wasserversorgung mehrmals ab.
- Die Rechtsfrage: Durfte der Eigentümer diese baulichen Veränderungen und Eingriffe in die Versorgungsleitungen ohne die ausdrückliche Gestattung der gesamten Gemeinschaft durchführen? Hat seine Berufung gegen die Unterlassungsanordnung Erfolg?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht hält die Berufung für offensichtlich unbegründet und beabsichtigt, sie zurückzuweisen. Der Neubau in Massivbauweise und die Verlegung neuer Leitungen waren zustimmungspflichtige, bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.
- Die Bedeutung: Jeder Eigentümer, der Teile des Gemeinschaftseigentums – auch bei Ersatzbauten oder Sanierungen – substanziell verändert, muss die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft einholen. Das eigenmächtige Abstellen der gemeinschaftlichen Wasserversorgung ist eine unzulässige Störung.
Darf ich ohne Erlaubnis ein Gartenhaus bauen?
Streitigkeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) entzünden sich oft an der Frage, wo die individuelle Freiheit endet und das Gemeinschaftsrecht beginnt. Ein klassisches Beispiel für diesen Konflikt landete kürzlich vor dem Landgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 19 S 20/25). Hierbei ging es um einen Eigentümer, der die Dinge selbst in die Hand nahm: Er riss einen alten Holzschuppen ab, errichtete ein massives Gartenhaus, installierte eine Kameraattrappe und kappte eigenmächtig die Wasserversorgung der Nachbarn.
Der Fall, der am 14.10.2025 entschieden wurde, verdeutlicht die strengen Grenzen des Wohnungseigentumsrechts. In einer kleinen Gemeinschaft, bestehend aus nur zwei Einheiten, sah sich der beklagte Eigentümer mit einer Unterlassungsklage der Gemeinschaft konfrontiert. Er hatte argumentiert, er habe lediglich saniert und modernisiert. Das Gericht sah dies jedoch anders und bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz, die ihn zum Rückbau und zur Unterlassung verurteilte. Der Streitwert und die damit verbundenen Kosten sind dabei nicht unerheblich, weshalb das Gericht dem Beklagten sogar nahelegte, seine Berufung zurückzuziehen, um Gebühren zu sparen.
Was gilt als bauliche Veränderung im WEG-Recht?
Um die Tragweite dieses Urteils zu verstehen, muss man den zentralen Begriff der „baulichen Veränderung“ nach § 20 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) betrachten. Dieser Paragraph ist das Herzstück vieler Nachbarschaftsstreitigkeiten. Er besagt vereinfacht, dass Maßnahmen, die über die bloße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, grundsätzlich der Gestattung durch die anderen Eigentümer bedürfen.
Das Gesetz schützt hierbei die Substanz des Gemeinschaftseigentums. Dazu gehören nicht nur das Dach und die tragenden Wände des Haupthauses, sondern auch der Außenbereich und dort befindliche Gebäude, sofern sie nicht explizit dem Sondereigentum (also dem alleinigen Recht eines Eigentümers) unterliegen und selbst dann unterliegen sie optischen Beschränkungen. Wenn ein Eigentümer ohne einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung in diese Substanz eingreift, handelt er rechtswidrig. Die Konsequenz ist in § 1004 Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt: Die Gemeinschaft kann verlangen, dass der rechtswidrige Zustand beseitigt wird und zukünftige Störungen unterbleiben.
Welche Rechte hat die Eigentümergemeinschaft bei Eigenmächtigkeit?
Das Landgericht Düsseldorf musste in diesem Berufungsverfahren prüfen, ob die Maßnahmen des Eigentümers noch als bloße Instandsetzung oder bereits als genehmigungspflichtige Bauliche Veränderung zu werten waren. Die Kammer zerlegte dabei die Argumentation des Beklagten Schritt für Schritt und nutzte die Gelegenheit, um grundlegende Prinzipien des WEG-Rechts zu schärfen.
Reicht eine E-Mail als Vollmacht für den Anwalt?
Bevor es um das Gartenhaus ging, musste eine formale Hürde genommen werden. Der beklagte Eigentümer versuchte, die Klage bereits aus formalen Gründen zu Fall zu bringen. Er zweifelte an, dass die Verwalterin den Rechtsanwalt der Gemeinschaft überhaupt wirksam beauftragt hatte. Die Vollmacht sei erst Monate später schriftlich unterschrieben worden, die ursprüngliche Beauftragung erfolgte lediglich per E-Mail vom 16.11.2023.
Das Gericht wischte diesen Einwand jedoch beiseite. Für die Erteilung einer Prozessvollmacht schreibt § 89 Absatz 2 ZPO keine strenge Schriftform vor. Die Willenserklärung der Verwalterin per E-Mail war völlig ausreichend, um den Anwalt zu legitimieren. Dass die formelle Urkunde erst am 06.03.2024 nachgereicht wurde, war für die Wirksamkeit der Klageerhebung unerheblich. Auch der Vorwurf, die Verwalterin habe mit der anderen Eigentümerin „unter einer Decke gesteckt“ (kollusives Zusammenwirken), wurde mangels konkreter Beweise als bloße Schutzbehauptung verworfen.
Ist der Ersatz eines alten Schuppens genehmigungsfrei?
Der Kern des Streits drehte sich um das neue Gebäude im Garten. Der Eigentümer argumentierte, er habe lediglich einen alten Bretterverschlag ersetzt, teilweise sogar die alten Fundamente genutzt und somit nur „saniert“. Wenn die Funktion (Gartenhaus) gleich bleibt, so seine Logik, könne es sich nicht um eine genehmigungspflichtige Veränderung handeln.
Die Richter der 19. Zivilkammer widersprachen dieser Sichtweise vehement. Ein vollständiger Abriss eines Holzverschlags und der Neubau eines massiven, innen mit Trockenbau verkleideten Gebäudes stellt eine erhebliche „Einwirkung auf die Substanz“ dar. Es spielt rechtlich keine Rolle, ob das neue Haus an der gleichen Stelle steht oder die gleichen alten Steine im Fundament nutzt. Ein Massivbau ist etwas qualitativ völlig anderes als ein Bretterverschlag. Solch eine Maßnahme ist eine bauliche Veränderung gemäß § 20 Absatz 1 WEG. Da der Eigentümer keinen Beschluss der Gemeinschaft herbeigeführt hatte, war der Bau illegal („eigenmächtig“). Selbst wenn der alte Schuppen baufällig war, hätte er nicht einfach bauen dürfen, sondern hätte die Gemeinschaft zur Beschlussfassung zwingen oder notfalls eine gerichtliche Ersetzung des Beschlusses beantragen müssen.
Verletzt eine Kameraattrappe das Gemeinschaftseigentum?
Ein weiteres Detail war eine Kameraattrappe, die der Beklagte an die Fassade seines neuen Gartenhauses geschraubt hatte. Er verteidigte sich damit, dass die Kamera nur seinen eigenen Gartenteil „erfasst“ hätte und zudem später demontiert wurde.
Das Gericht stellte hier nicht auf den Überwachungsdruck ab, sondern erneut auf die Bausubstanz. Allein das Anbringen – also das Bohren und Befestigen an der Fassade – ist ein Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum. Ohne Erlaubnis war auch dies rechtswidrig. Dass der Eigentümer die Attrappe später entfernte, befreite ihn nicht vom Unterlassungsanspruch. Da er keine sogenannte „strafbewehrte Unterlassungserklärung“ abgab, ging das Gericht davon aus, dass er die Kamera jederzeit wieder aufhängen könnte (Wiederholungsgefahr).
Darf ein Eigentümer das Wasser abstellen?
Schließlich hatte der Eigentümer im Juli 2024 zweimal die Wasserversorgung der gesamten Anlage unterbrochen, um einen Absperrschieber zu installieren. Er hielt dies für eine notwendige technische Maßnahme.
Auch hier zeigte das Gericht klare Kante. Die eigenmächtige Unterbrechung der Wasserversorgung ist eine Verbotene Eigenmacht und eine Störung des Besitzes der anderen Eigentümer. Die Installation eines neuen Absperrschiebers ist keine Notmaßnahme, die einen Eigentümer berechtigt, seinen Nachbarn das Wasser abzudrehen. Auch hier gilt: Wer an den Leitungen des Gemeinschaftseigentums hantiert, braucht einen Beschluss. Die bloße technische Nützlichkeit eines Absperrhahns rechtfertigt keine Selbstjustiz.
Welche Folgen hat eigenmächtiges Bauen für Eigentümer?
Die Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf sendet ein deutliches Signal: Eigenmächtigkeit zahlt sich nicht aus. Wer in einer WEG Fakten schafft, ohne vorher die Zustimmung der Miteigentümer einzuholen, riskiert den vollständigen Rückbau auf eigene Kosten. Das Argument „es war doch nur eine Reparatur“ greift nicht, sobald sich die Substanz oder die Bauweise des Objekts ändert.
Rechtlich bedeutet dies, dass der Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB in Verbindung mit § 20 WEG ein scharfes Schwert der Gemeinschaft bleibt. Für den unterlegenen Eigentümer entstehen nicht nur die Kosten für den Abriss des massiven Gartenhauses und den Rückbau der Leitungen, sondern auch erhebliche Prozesskosten. Das Gericht wies explizit darauf hin, dass eine Rücknahme der Berufung die Anwalts- und Gerichtskosten senken würde – ein letzter Ausweg, um den finanziellen Schaden zumindest zu begrenzen.
Die Urteilslogik
Die Schaffung eigenmächtiger Fakten im Wohnungseigentum riskiert stets den vollständigen Rückbau und zieht konsequente Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche nach sich.
- Qualitative Steigerung gilt als Bauveränderung: Ein Eigentümer nimmt eine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung vor, sobald er ein altes Gebäude abreißt und es durch einen Neubau mit qualitativ höherwertiger Substanz, wie einem Massivbau, ersetzt.
- Kein Recht zur Selbsthilfe an Gemeinschaftsleitungen: Ein Miteigentümer darf die gemeinschaftliche Wasserversorgung nicht eigenmächtig unterbrechen, selbst wenn er technische Verbesserungen beabsichtigt. Das Gesetz verbietet die Störung des Besitzes der anderen Eigentümer rigoros als verbotene Eigenmacht.
- Eingriff in die Fassade erzeugt Wiederholungsgefahr: Jeder Eingriff in die Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums, selbst das Anbringen einer Kameraattrappe, begründet einen Unterlassungsanspruch, der auch nach der Demontage bestehen bleibt, da die Wiederholungsgefahr ohne strafbewehrte Erklärung fortbesteht.
Das Wohnungseigentumsrecht schützt die gemeinschaftliche Substanz strikt und bestraft Selbstjustiz mit der Pflicht zum kostenintensiven Status-quo-ante.
Benötigen Sie Hilfe?
Haben Sie Fragen zur Zustimmungspflicht bei baulichen Änderungen am Gemeinschaftseigentum? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Ersteinschätzung Ihrer Rechtslage.
Experten Kommentar
Viele Eigentümer verwechseln Instandhaltung schnell mit einer mutigen Neugestaltung. Dieses Urteil aus Düsseldorf macht unmissverständlich klar: Wer einen baufälligen Holzschuppen abreißt und durch einen massiven Neubau ersetzt, begeht eine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung – selbst wenn der Standort gleich bleibt. Das Gericht zieht eine konsequente rote Linie gegen Eigenmächtigkeit, denn die qualitative Aufwertung (Holz zu Massivbau) stellt einen Eingriff in die Substanz dar, der die Miteigentümer betrifft. Wer in der WEG Fakten schafft und auf Beschlüsse verzichtet, steht am Ende fast immer vor den Trümmern des eigenen Projekts und trägt die gesamten Abriss- und Prozesskosten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss ich die Zustimmung der WEG einholen, wenn ich ein Gartenhaus im Garten errichten möchte?
Ja, Sie benötigen fast immer die formelle Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (WEG) für den Bau eines Gartenhauses. Selbst wenn Ihnen der Garten zur Sondernutzung zugewiesen wurde, bleibt das Grundstück in der Regel Gemeinschaftseigentum. Ein Neubau, der fest mit dem Boden verbunden ist, stellt juristisch eine bauliche Veränderung dar, die nach § 20 WEG zwingend genehmigungspflichtig ist.
Viele Eigentümer glauben irrtümlich, ihr Sondernutzungsrecht erlaube ihnen die freie Gestaltung ihrer zugewiesenen Fläche. Dieses Recht gestattet jedoch lediglich die alleinige Nutzung, nicht aber die Veränderung der Substanz oder Optik der Gesamtanlage. Das WEG-Recht schützt die gesamte Bausubstanz, wozu auch die Außenanlagen gehören. Ohne einen formalen Gestattungsbeschluss handeln Sie eigenmächtig und verletzen die Rechte der anderen Miteigentümer.
Wenn Sie ohne Genehmigung bauen, riskieren Sie einen sofortigen Beseitigungsanspruch der WEG. Eigenmächtiges Handeln führt zu einem gerichtlich durchsetzbaren Rückbauanspruch gemäß § 1004 BGB. Das Landgericht Düsseldorf stellte klar, dass selbst der Ersatz eines alten Schuppens durch ein massiveres Gartenhaus eine illegale Einwirkung auf die gemeinschaftliche Substanz darstellt.
Bevor Sie mit der Planung beginnen, fordern Sie die aktuelle Teilungserklärung an, um festzustellen, ob der Gartenbereich ausnahmsweise als Sondereigentum definiert ist.
Gilt der Ersatz eines alten Schuppens durch ein massives Gartenhaus noch als genehmigungsfreie Instandsetzung?
Nein, der vollständige Austausch eines baufälligen Schuppens gegen ein massives Gartenhaus gilt juristisch nicht mehr als genehmigungsfreie Instandsetzung. Gerichte stufen dies als erhebliche bauliche Veränderung ein. Selbst wenn Sie den Gegenstand nur ersetzen und den gleichen Standort nutzen, müssen Sie die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) einholen.
Eine Instandsetzung zielt darauf ab, die bestehende Substanz zu erhalten oder Mängel zu reparieren. Wenn Sie die gesamte Bauart von einem einfachen Holzverschlag auf einen Massivbau umstellen, handelt es sich jedoch um eine qualitative Neuschöpfung. Die Richter des Landgerichts Düsseldorf stellten klar, dass der Neubau eines massiven Gebäudes eine erhebliche Einwirkung auf die Substanz darstellt, welche immer zustimmungspflichtig ist. Das Argument, man habe ja lediglich saniert oder modernisiert, entkräftet dieses Urteil.
Konkret spielt es keine Rolle, dass der neue Bau die gleiche Funktion erfüllt wie der alte Schuppen. Obwohl Sie möglicherweise alte Fundamente nutzen, ändert die fundamentale Änderung der Bauweise die Sachlage. Ein Abriss und Neubau mit einer qualitativ völlig anderen Konstruktion, beispielsweise der Wechsel zu innen verkleidetem Trockenbau, begründet stets die Genehmigungspflicht nach § 20 WEG. Die neue, massive Bauweise beeinflusst das Erscheinungsbild und die Dauerhaftigkeit des Gemeinschaftseigentums stärker.
Dokumentieren Sie den Zustand des alten Schuppens detailliert und reichen Sie die geplante Maßnahme formal als bauliche Veränderung zur Abstimmung bei der WEG ein.
Wie muss ich vorgehen, um eine bauliche Veränderung in der WEG rechtssicher genehmigen zu lassen?
Um Rückbauklagen und kostspielige Streitigkeiten zu vermeiden, benötigen Sie immer einen formal korrekten Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Rechtssicherheit erhalten Sie nur durch einen sogenannten Gestattungsbeschluss, der die Maßnahme nach Paragraf 20 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) explizit genehmigt. Bauen Sie niemals ohne diese Zustimmung; informelle Absprachen mit Miteigentümern sind nicht bindend.
Der erste und wichtigste Schritt ist der detaillierte schriftliche Antrag an den WEG-Verwalter. Beschreiben Sie die geplante bauliche Veränderung präzise, inklusive Maßen, verwendeten Materialien und der exakten Lage. Fordern Sie den Verwalter auf, diesen Punkt fristgerecht auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen. Der notwendige Beschluss muss die Genehmigung ausdrücklich und unwiderruflich beinhalten; nachträgliche Genehmigungsversuche führen oft zu rechtlichen Problemen.
Sollte die Eigentümergemeinschaft die notwendige Zustimmung für die bauliche Veränderung verweigern, dürfen Sie das Bauvorhaben trotzdem nicht beginnen. Wird die Genehmigung aus unzulässigen Gründen versagt – etwa weil die Maßnahme andere Eigentümer nicht über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt – bleibt nur der Rechtsweg. Sie müssen erst eine gerichtliche Ersetzung des Beschlusses erwirken, bevor die erste Schaufel bewegt wird. Selbsthilfe ist in der WEG ausgeschlossen und führt unweigerlich zur Beseitigungsklage.
Verfassen Sie umgehend ein Schreiben an Ihren WEG-Verwalter, in dem Sie die geplante bauliche Veränderung exakt beschreiben und die Aufnahme zur Abstimmung beantragen.
Was droht mir, wenn die WEG den Rückbau meines eigenmächtig gebauten Gartenhauses verlangt?
Wenn die Eigentümergemeinschaft (WEG) den Rückbau Ihres Gartenhauses verlangt, weil die Maßnahme ohne Beschluss erfolgte, droht Ihnen der vollständige Abriss. Sie müssen die Kosten für die gesamte Beseitigung und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands selbst tragen. Grundlage dafür ist der Beseitigungsanspruch der WEG aus § 1004 BGB in Verbindung mit § 20 WEG.
Durch das eigenmächtige Bauen ohne formalen Gestattungsbeschluss haben Sie rechtswidrig in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen. Die WEG kann diesen Anspruch sofort gerichtlich durchsetzen und die zwangsweise Entfernung des illegalen Bauwerks erwirken. Das bedeutet eine doppelte finanzielle Belastung für Sie: Sie verlieren das gesamte Geld, das Sie in den Bau investiert haben, und müssen zusätzlich die hohen Kosten für den Abriss und die Entsorgung der Materialien aufbringen.
Zu den reinen Beseitigungskosten fallen meist erhebliche Prozesskosten an. Als unterlegener Eigentümer tragen Sie die Gerichts- und Anwaltsgebühren des gesamten Verfahrens, oft inklusive möglicher Berufungen. Gerichte sehen über Argumente der technischen Nützlichkeit oder die Qualität des Bauwerks hinweg; die fehlende Zustimmung der Gemeinschaft macht die Maßnahme illegal. Diese Rechtslage kann den finanziellen Schaden massiv erhöhen.
Kontaktieren Sie umgehend einen auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt, um Ihre Situation zu bewerten und gegebenenfalls Schritte zur Kostenbegrenzung einzuleiten.
Welche kleinen Eingriffe (z.B. Kamera, Leitungen) gelten im WEG-Recht ebenfalls als zustimmungspflichtige bauliche Veränderung?
Die Regel ist streng: Jeder physische Eingriff in die Bausubstanz des Gemeinschaftseigentums ist zustimmungspflichtig. Viele Eigentümer unterschätzen, dass selbst kleinste, scheinbar technisch notwendige Maßnahmen als bauliche Veränderung gewertet werden. Das betrifft beispielsweise das Anbohren der Fassade ebenso wie eigenmächtiges Hantieren an Versorgungsleitungen.
Der entscheidende Punkt bei Anbauten liegt nicht im Gegenstand selbst, sondern im Befestigen. Wenn Sie die gemeinschaftliche Fassade anbohren, um eine Kameraattrappe oder eine Satellitenschüssel anzubringen, verletzen Sie direkt das Gemeinschaftseigentum. Dies begründet eine bauliche Veränderung gemäß § 20 WEG. Die Gerichte nehmen dabei keine Rücksicht auf die Trivialität des Eingriffs. Allein das Anbringen – also das Bohren – ohne Erlaubnis ist rechtswidrig.
Auch Eingriffe in die zentrale Versorgung sind verboten. Nehmen wir an, Sie installieren ohne Beschluss einen Absperrschieber in der gemeinsamen Wasserleitung. Obwohl der Absperrhahn technisch sinnvoll erscheinen mag, berechtigt die Nützlichkeit nicht zur Selbstjustiz an Gemeinschaftsanlagen. Die eigenmächtige Unterbrechung der Wasserversorgung, um diesen Schieber einzubauen, stellt eine verbotene Eigenmacht dar. Dies stört den Besitz der anderen Eigentümer und führt sofort zur Unterlassungsklage.
Prüfen Sie vor jedem Bohren oder Eingriff an Außenwänden, Leitungen oder Dächern, ob die Stelle explizit Sondereigentum ist; legen Sie ansonsten sofort ein schriftliches Protokoll für die Genehmigung durch den Verwalter vor.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Bauliche Veränderung
Eine Bauliche Veränderung beschreibt nach § 20 WEG alle Maßnahmen, die über die bloße Erhaltung hinausgehen und die äußere Gestalt oder die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums nachhaltig ändern. Das Gesetz verlangt hierfür die Zustimmung der anderen Eigentümer, um deren optische und finanzielle Interessen zu schützen und die Rechtssicherheit der Gesamtanlage zu gewährleisten.
Beispiel:
Der Austausch des alten Holzschuppens gegen ein massives Gartenhaus stellte eine unzulässige bauliche Veränderung dar, weil die Bauweise qualitativ anders war und damit eine erhebliche Einwirkung auf die Substanz vorlag.
Beseitigungsanspruch
Der Beseitigungsanspruch ist das scharfe Schwert der Eigentümergemeinschaft, geregelt in § 1004 BGB, das darauf abzielt, einen rechtswidrigen Zustand – wie eine eigenmächtig vorgenommene Baumaßnahme – vollständig zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Juristen nutzen diesen Anspruch, um die Rechte der übrigen Miteigentümer durchzusetzen. Er dient als effektives Mittel, um Selbstjustiz im Wohnungseigentumsrecht zu verhindern.
Beispiel:
Weil der Eigentümer ohne Zustimmung gebaut hatte, musste er das massive Gartenhaus aufgrund des Beseitigungsanspruchs der WEG auf eigene Kosten wieder abreißen.
Gestattungsbeschluss
Ein Gestattungsbeschluss ist der formelle und rechtsgültige Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der einem Eigentümer die Durchführung einer ansonsten genehmigungspflichtigen baulichen Veränderung ausdrücklich erlaubt. Nur ein solcher formalisierter Beschluss schafft die notwendige Rechtssicherheit für den bauwilligen Eigentümer und befreit ihn von der Gefahr, später zum Rückbau verurteilt zu werden.
Beispiel:
Hätte der Eigentümer vor dem Bau des Gartenhauses einen positiven Gestattungsbeschluss der WEG erwirkt, hätte die Gemeinschaft später keinen Beseitigungsanspruch geltend machen können.
Sondereigentum
Sondereigentum meint jene Teile eines Gebäudes, die dem alleinigen Besitz eines einzelnen Wohnungseigentümers unterliegen, typischerweise die abgeschlossene Wohnung selbst sowie nicht tragende Innenwände. Dieses Recht ermöglicht es dem Eigentümer, seinen Bereich frei zu nutzen und zu gestalten, solange er damit nicht das Gemeinschaftseigentum oder die Rechte anderer beeinträchtigt.
Beispiel:
Obwohl der beklagte Eigentümer den Garten zur Sondernutzung zugewiesen bekommen hatte, blieb das Fundament des abgerissenen Schuppens Gemeinschaftseigentum und stand nicht unter seinem alleinigen Sondereigentum.
Verbotene Eigenmacht
Von Verbotener Eigenmacht spricht man, wenn jemand ohne rechtliche Befugnis das Besitzrecht eines anderen stört oder dessen Besitz gewaltsam entzieht, wie es beispielsweise beim eigenmächtigen Abstellen der Wasserversorgung geschieht. Das Gesetz schützt damit den tatsächlichen Besitzstand gegen Selbsthilfe, um den Frieden der Rechtsordnung zu wahren und zu verhindern, dass Bürger ihre Ansprüche ohne richterliche Erlaubnis durchsetzen.
Beispiel:
Die eigenmächtige Unterbrechung der Wasserversorgung, um einen Absperrschieber zu installieren, wertete das Landgericht Düsseldorf als verbotene Eigenmacht, da sie den Besitz der anderen Eigentümer massiv störte.
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die gesetzlich vorgeschriebene Organisation aller Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, die das Gemeinschaftseigentum und dessen Verwaltung regelt. Die WEG agiert als juristische Einheit und trifft über Beschlüsse Entscheidungen zu Instandhaltung, Kosten und baulichen Veränderungen, wodurch das Zusammenleben und die Werterhaltung der Immobilie organisiert wird.
Beispiel:
Die WEG reichte in Düsseldorf die Unterlassungsklage gegen den beklagten Miteigentümer ein, weil dieser eigenmächtig und ohne erforderlichen Beschluss in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen hatte.
Das vorliegende Urteil
LG Düsseldorf – Az.: 19 S 20/25 – Beschluss vom 14.10.2025
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