ÜbersichtGerichtsurteil: Bauträgerhaftung für Baugrundrisiken im FokusDer Fall vor GerichtBauträger muss Eigentumswohnung trotz Verzögerung übergeben und Schadensersatz zahlenVerzögerter Bau und gescheiterte ÜbergabeStreit um Restzahlung und SchadensersatzGericht gibt Käuferin weitgehend RechtVerzögerungsgründe nicht stichhaltigEntschädigung läuft weiterDie SchlüsselerkenntnisseWas bedeutet das Urteil für Sie?FAQ – Häufige FragenWelche Rechte haben Käufer bei Bauverzögerungen durch den Bauträger?Wie wirksam sind pauschale Entschädigungsklauseln in Bauträgerverträgen?Welche Verzögerungsgründe muss ein Bauträger nachweisen, um nicht zu haften?Wie berechnet sich der Schadensersatz bei verspäteter Wohnungsübergabe?Wann und wie können Käufer die Abnahme einer Eigentumswohnung verweigern?Glossar – Fachbegriffe kurz erklärtWichtige RechtsgrundlagenDas vorliegende UrteilOLG Frankfurt – Az.: 29 U 62/21 – Urteil vom 26.10.2022 Gerichtsurteil: Bauträgerhaftung für Baugrundrisiken im Fokus Der Begriff Bauträger spielt eine zentrale Rolle in der Immobilienentwicklung, insbesondere wenn es um Neubauprojekte oder Sanierungsprojekte geht. Ein Bauträger ist ein Unternehmen oder eine Person, die ein Bauvorhaben plant, finanziert und realisiert. Dabei trägt der Bauträger nicht nur die Verantwortung für die Bauqualität und die Einhaltung von Bauzeitplanung, sondern auch das Baugrundrisiko. Dieses Risiko umfasst alle möglichen Probleme, die im Zusammenhang mit dem Grundstück stehen, etwa unerwartete Baukosten durch Bodenbeschaffenheit oder notwendige Erschließungsmaßnahmen. In der Projektplanung ist es entscheidend, eine gründliche Risikoanalyse durchzuführen, um mögliche Grundstücksrisiken frühzeitig zu identifizieren und zu bewerten. Bauherren und Investoren sollten sich bewusst sein, dass das Bauträgervertragsrecht bestimmte Regelungen beschreibt, die sowohl die Rechte als auch die Pflichten von Bauträgern und Käufern von Eigentumswohnungen betreffen. Die Korrektheit der Grundstücksbewertung sowie eine realistische Einschätzung der Marktentwicklung sind weitere wichtige Faktoren für eine erfolgreiche Baufinanzierung. Im folgenden Abschnitt wird ein aktuelles Gerichtsurteil präsentiert, das sich mit der Frage beschäftigt, inwieweit der Bauträger für das Baugrundrisiko haftet und welche rechtlichen Rahmenbedingungen dabei zu beachten sind. Der Fall vor Gericht Bauträger muss Eigentumswohnung trotz Verzögerung übergeben und Schadensersatz zahlen Ein Bauträger in Frankfurt am Main wurde vom Oberlandesgericht zur Übergabe einer Eigentumswohnung und zur Zahlung von Schadensersatz wegen verspäteter Fertigstellung verurteilt. Das Gericht bestätigte damit weitgehend ein Urteil des Landgerichts Frankfurt. Verzögerter Bau und gescheiterte Übergabe Die Klägerin hatte 2017 eine noch zu errichtende Eigentumswohnung mit zwei Tiefgaragenstellplätzen für 945.000 Euro vom beklagten Bauträger erworben. Vertraglich war die Fertigstellung für November 2018 vereinbart. Tatsächlich konnte die Wohnung aber erst im Juli 2021 abgenommen werden. Eine geplante Übergabe im Oktober 2019 scheiterte an Brandschutzmängeln. Streit um Restzahlung und Schadensersatz Der Bauträger forderte die Restzahlung von rund 79.000 Euro für die bezugsfertige Wohnung. Die Käuferin verweigerte dies unter Verweis auf ihr Zurückbehaltungsrecht wegen der Verzögerung und […]
Bauträger und WEG-Recht
ÜbersichtDachbegrünung zählt zur Wohnfläche – Streit um korrekte FlächenberechnungWohnflächen im Fokus➜ Der Fall im DetailStreitfall um Wohnflächenberechnung bei DachbegrünungenUrteil des Landgerichts und BerufungDetails zur WohnflächenberechnungGerichtliche Entscheidung über die BerufungAuswirkungen des Urteils auf die Prozessparteien✔ Häufige Fragen – FAQWelche Bestandteile einer Immobilie zählen zur Wohnfläche?Wie werden Dachterrassen und Dachbegrünungen in der Wohnflächenberechnung behandelt?Was versteht man unter einem Sondernutzungsrecht und wie beeinflusst es die Wohnfläche?Wie werden Wohnflächenabweichungen im Kaufvertrag behandelt?§ Relevante Rechtsgrundlagen des UrteilsDas vorliegende UrteilOLG Karlsruhe – Az.: 19 U 150/22 – Urteil vom 05.12.2023GründeA. Berufung Dachbegrünung zählt zur Wohnfläche – Streit um korrekte Flächenberechnung In dem Fall vor dem OLG Karlsruhe, Az.: 19 U 150/22, wurde entschieden, dass Dachbegrünungen bei der Berechnung der Wohnfläche anteilig zu berücksichtigen sind, was zu einer Korrektur des erstinstanzlichen Urteils führte, bei dem die Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz aufgrund einer geringeren als vereinbarten Wohnfläche verurteilt wurde. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 19 U 150/22 >>> Wohnflächen im Fokus Bei Immobilienkäufen kommt der korrekten Berechnung der Wohnfläche eine entscheidende Bedeutung zu. Diese beeinflusst maßgeblich den Kaufpreis und ist daher für beide Vertragsparteien von großer Relevanz. Unklarheiten bestehen jedoch häufig darüber, welche Flächen und Ausstattungsmerkmale genau in die Wohnflächenberechnung einfließen. Insbesondere bei außergewöhnlichen Gestaltungselementen wie Dachbegrünungen divergieren nicht selten die Auffassungen der Beteiligten. Eine genaue Kenntnis der einschlägigen rechtlichen Bestimmungen und Regelwerke ist daher unerlässlich, um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden oder bestmöglich zu lösen. ➜ Der Fall im Detail Streitfall um Wohnflächenberechnung bei Dachbegrünungen In einem Rechtsstreit am Oberlandesgericht Karlsruhe stand die korrekte Berechnung der Wohnfläche einer Penthouse-Wohnung im Zentrum. Die Kläger, Eigentümer der Wohnung Nr. C 27, forderten aufgrund eines Bauträgervertrags Schadensersatz von der Beklagten. Der Hauptstreitpunkt drehte sich um die Einbeziehung von Dachbegrünungen und Terrassenflächen in die Wohnflächenberechnung, was laut Klägern nicht den vertraglichen Festlegungen entsprach. Diese Wohnflächenabweichung führte zur finanziellen Forderung, da eine geringere als vereinbarte Wohnfläche geliefert wurde. Urteil des Landgerichts und Berufung Das Landgericht Karlsruhe hatte ursprünglich in der Hauptsache zugunsten der Kläger entschieden und die Beklagte zu einer Zahlung von über 47.000 Euro verurteilt. Jedoch wurde das Urteil auf Berufung der Beklagten hin vom Oberlandesgericht teilweise abgeändert. Die Beklagte argumentierte, dass das Landgericht nicht korrekt die Vorgaben des Sachverständigen zur Wohnfläche berücksichtigt habe. Besonders strittig war die Bewertung der Dachterrasse und der sog. „Hochbeete“, welche von der Beklagten als wohnflächenrelevant angesehen wurden, jedoch vom Landgericht nicht in vollem Umfang anerkannt wurden. Details zur Wohnflächenberechnung Im Kern des Streits standen […]
ÜbersichtUmfassendes Bauträgerurteil: Anerkennung von Mängeln und GewährleistungsansprüchenMangelhafte Bau- oder Umbauarbeiten: Rechte und Pflichten im Werkvertragsrecht➜ Der Fall im DetailDer Weg zum Urteil im Fall der BauträgerhaftungEntscheidung des Landgerichts und BerufungJuristische Begründung und SchlüsselaspekteDie Rolle des BerufungsgerichtsBedeutung für die PraxisAbschluss und VollstreckbarkeitDas vorliegende UrteilOLG Hamburg – Az.: 4 U 44/22 – Urteil vom 05.02.2024BeschlussGründe Umfassendes Bauträgerurteil: Anerkennung von Mängeln und Gewährleistungsansprüchen Im Zentrum des Falles steht die Verurteilung eines Beklagten zur Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung an ein umfangreich umgebautes Gebäude, das von der Klägerseite als mangelhaft betrachtet wird, und zur Erstattung weiterer Kosten an die Kläger, einschließlich der Kosten für einen Privatgutachter, aufgrund von Mängeln, die nach dem Kauf festgestellt wurden. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 4 U 44/22 >>> Mangelhafte Bau- oder Umbauarbeiten: Rechte und Pflichten im Werkvertragsrecht Der rechtliche Rahmen für Bau- oder Umbauarbeiten wird durch das Werkvertragsrecht geregelt. Hierbei sind die Gewährleistungsrechte von besonderer Bedeutung. Wird eine Immobilie mangelhaft errichtet oder umgebaut, haben Bauherren Anspruch auf Mängelbeseitigung oder Kostenerstattung. Eine zentrale Rolle spielen die Verjährungsfristen sowie die Beweislast, die bei Mängeln häufig Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten ist. Gerade bei umfangreichen Umbauarbeiten kann es zu Konflikten zwischen Bauherren und ausführenden Unternehmen kommen. Die Abgrenzung von Altbausubstanz und Neubauteilen ist komplex und erfordert eine sorgfältige rechtliche Prüfung. Immobilienbesitzer müssen ihre Rechte kennen, um angemessene Mängelbeseitigung durchzusetzen. ➜ Der Fall im Detail Der Weg zum Urteil im Fall der Bauträgerhaftung Im Zentrum der rechtlichen Auseinandersetzung steht ein Bauträgervertrag zwischen dem Beklagten und den Klägern über den Erwerb und die Umbauarbeiten eines Gebäudes. Der Beklagte, der das Objekt im Wege der Zwangsversteigerung erworben hatte, verpflichtete sich zur schlüsselfertigen Errichtung eines Anbaus. Nach der Übergabe des teilweise noch im Umbau befindlichen Objekts an die Kläger wurden diverse Mängel festgestellt, die zu einer umfangreichen rechtlichen Auseinandersetzung führten. Die Kläger rügten die Mängel und forderten den Beklagten zur Mängelbeseitigung auf, worauf dieser mit dem Verweis auf einen Gewährleistungsausschluss im Vertrag reagierte. Entscheidung des Landgerichts und Berufung Das Landgericht Hamburg gab der Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft und der weiteren Kläger in vollem Umfang statt und verurteilte den Beklagten zur Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung sowie zur Erstattung weiterer Kosten. Das Gericht wies die Berufung des Beklagten zurück und betonte, dass die Anwendung von Werkvertragsrecht gerechtfertigt sei, da das Gebäude nahezu vollständig umgebaut wurde und die erbrachten Bauleistungen erhebliche Mängel aufwiesen. Juristische Begründung und Schlüsselaspekte Das Gericht führte aus, dass der Vertrag als Bauträgervertrag zu qualifizieren […]
In der Immobilienbranche treten häufig Konflikte auf, die juristische Interventionen erforderlich machen. Besonders im Zusammenhang mit Bauträgerprojekten ergibt sich oft die Notwendigkeit, rechtliche Klärungen herbeizuführen. Ein zentraler Aspekt solcher Auseinandersetzungen betrifft die Immobilienherausgabe, insbesondere wenn Verzögerungen bei der Fertigstellung und Übergabe von Immobilien auftreten. Der Kern des Problems liegt häufig in der Frage, unter welchen Bedingungen und zu welchem Zeitpunkt die Besitzeinräumung einer Immobilie durch den Bauträger an den Erwerber erfolgen soll. Vertragliche Vereinbarungen, wie der Bauträgerkaufvertrag, enthalten oft Bestimmungen zur Bezugsfertigkeit und den damit verbundenen Zahlungsverpflichtungen. In Fällen, in denen diese Vereinbarungen nicht eingehalten werden, können Streitigkeiten entstehen, die gerichtlich geklärt werden müssen. Dabei spielen die Bestimmungen des Baurechts und die jeweilige Vertragsgestaltung eine entscheidende Rolle. Ebenso können Fragen der Sicherheitsleistung und Schadensersatzansprüche infolge von Verzögerungen wichtige juristische Punkte in solchen Verfahren darstellen. Diese Aspekte spiegeln sich oft in einstweiligen Verfügungsverfahren wider, in denen eine schnelle gerichtliche Entscheidung gefordert ist, um weiteren Schaden für die beteiligten Parteien zu verhindern. Solche Verfahren sind nicht nur für die unmittelbar Beteiligten von Bedeutung, sondern bieten auch wichtige Präzedenzfälle für ähnliche Konstellationen im Baurecht. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 8 O 209/23 >>> ÜbersichtDer Streit um die Herausgabe einer Immobilie im BaurechtVerzögerungen und finanzielle BelastungenKernpunkte des Rechtsstreits und EntscheidungsgrundlagenUrteil und dessen BegründungDas vorliegende UrteilLG Frankenthal – Az.: 8 O 209/23 – Urteil vom 27.10.2023TatbestandEntscheidungsgründe Der Streit um die Herausgabe einer Immobilie im Baurecht Im Mittelpunkt des aktuellen Rechtsstreits am Landgericht Frankenthal steht die Herausforderung der Immobilienherausgabe gegen einen Bauträger im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens. Die Verfügungskläger, eine Familie, schlossen am 26. Oktober 2021 einen Bauträgerkaufvertrag über ein Einfamilienhaus. Die Verfügungsbeklagte, der Bauträger, verpflichtete sich darin, die Immobilie bis spätestens 15 Monate nach Baubeginn bezugsfertig zu machen. Trotz einer zugesagten Bezugsfertigkeit bis zum 31. März 2023, musste die Familie bislang in einem Hotel leben, da die Übergabe der Immobilie ausstand. Verzögerungen und finanzielle Belastungen Die Verfügungskläger leisteten gemäß dem Vertrag eine Gesamtzahlung von 906.000 Euro in sieben Raten, von denen sechs Raten, insgesamt 859.200,67 Euro, bereits gestellt wurden. Die Familie zahlte bislang 788.190,00 Euro. Durch den Verzug in der Fertigstellung der Immobilie und die daraus resultierende Notwendigkeit, in einem Hotel zu wohnen, entstanden ihnen zusätzliche Kosten von monatlich 4.800 Euro. Dies führte zu einer erheblichen Belastung der familiären Situation. Kernpunkte des Rechtsstreits und Entscheidungsgrundlagen Im Zentrum des Rechtsstreits standen die Fragen der Bezugsfertigkeit, die Einräumung des Besitzes und die finanziellen Verpflichtungen der Parteien. Der Bauträgerkaufvertrag beinhaltete […]
ÜbersichtDer Bestandsschutz spielt in Deutschland eine große RolleÜberblick über den Bestandsschutz von ImmobilienBedeutung von baulichen Veränderungen im Kontext des BestandsschutzesRelevanz der genauen Regelungen und AnforderungenGrundlagen des BestandsschutzesDefinition und Bedeutung des BestandsschutzesHistorische Entwicklung des Bestandsschutzes in DeutschlandRechtliche Grundlagen und gesetzliche RahmenbedingungenBauliche Veränderungen und BestandsschutzArten von baulichen VeränderungenStrukturelle VeränderungenÄsthetische VeränderungenFunktionale VeränderungenRegelungen und Anforderungen bei baulichen VeränderungenBaugenehmigungen und PlanungsrechtUmwelt- und NachbarschaftsbelangeFallstricke und häufige Fehler bei der AntragstellungFazit Der Bestandsschutz spielt in Deutschland eine große Rolle In der Bundesrepublik Deutschland gibt es unzählige Immobilien, die mittlerweile als veraltet gelten und so in dieser Form nach der heutigen Rechtsprechung überhaupt keine Baugenehmigung mehr erhalten würden. Den Umstand, dass diese Immobilien trotzdem noch weiter bestehen dürfen, verdanken sie letztlich dem Bestandsschutz. Obgleich dies für die Immobilienbesitzer sicherlich ein großer Vorteil ist, wissen dennoch die wenigsten Menschen über die genauen Hintergründe Bescheid. Hier in diesem Artikel erfahren Sie alle wichtigen Informationen, die für dieses Thema von Relevanz sind. Überblick über den Bestandsschutz von Immobilien Der Bestandsschutz ist eine rechtliche Maxime, die in vielen Teilen Deutschlands zur Anwendung kommt. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass es in Deutschland zahllose sehr alte Städte gibt. Deren Ortsbild ist größtenteils von sehr alten Gebäuden geprägt, die auch noch heute von den Besitzern oder deren Erben bewohnt werden. Bedeutung von baulichen Veränderungen im Kontext des Bestandsschutzes Bedingt durch den Umstand, dass sich der Bestandsschutz sowohl im Grundgesetz als auch in den Baugesetzen der jeweiligen Bundesländer wiederfindet, hat er natürlich eine immens große Bedeutung. Gerade bei baulichen Veränderungen, die zwingend erforderlich sind, muss der Bestandsschutz beachtet werden. Möchte ein Immobilienbesitzer eine bauliche Veränderung an der Immobilie vornehmen, so muss zunächst geprüft werden, ob dies überhaupt unter Berücksichtigung der geltenden Gesetze möglich ist. Relevanz der genauen Regelungen und Anforderungen Die Regelungen des Bestandsschutzes haben sowohl für die Städte und Gemeinden als auch für den Immobilienbesitzer selbst eine immens hohe Relevanz. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass durch den Bestandsschutz die Immobilie so in der vorhandenen Form erhalten werden kann, auch wenn diese vielleicht nicht dem heutigen Stand der rechtlichen Bauanforderungen entspricht. Für Städte und Gemeinden ist dies ein wenig einschränkend, allerdings müssen auch diese die genaue Definition und Bedeutung des Bestandsschutzes respektieren und einhalten. Grundlagen des Bestandsschutzes Der Immobilienbestandsschutz ist in Deutschland dem reinen Grundsatz nach nicht genau gesetzlich definiert. Trotz dieses Umstandes hat er eine tiefgehende Bedeutung, da er grundgesetzlich verankert ist. Der Bestandsschutz kann als Eigentumsrecht eingeschränkt werden, her hat jedoch auch Abwehrfunktionen für Eigentümer. In der gängigen Praxis kann es regelmäßig vorkommen, dass das Eigentumsrecht als Oberrechtsbegriff für den Bestandsschutz mit höherrangigen Rechten kollidiert. In derartigen Fällen muss das Eigentumsrecht zurücktreten. Definition und Bedeutung des Bestandsschutzes Die […]
ÜbersichtFalscher Bautenstandsbericht: Bauträger und Architekt haften für SchadensersatzKonflikt um Bauträgervertrag und FehlinformationenProblematik fehlerhafter BautenstandsberichteHaftungsfragen und GerichtsentscheidungBedeutung und Auswirkungen des UrteilsDas vorliegende UrteilLG Paderborn – Az.: 4 O 407/21 – Urteil vom 31.03.2022Tatbestand:Entscheidungsgründe: Falscher Bautenstandsbericht: Bauträger und Architekt haften für Schadensersatz Das Urteil befasst sich mit der Frage der Haftung eines Bauleiters gegenüber dem Erwerber einer Eigentumswohnung bei falscher Bestätigung des Bautenstands in einem Bauträgervertrag. Es geht insbesondere um die Ansprüche des Erwerbers auf Schadensersatz und die Gesamtschuldnerhaftung der am Bau Beteiligten. Kern des Rechtsstreits ist die Pflichtverletzung des vom Bauträger beauftragten Bauleiters bei der Erstellung des Bautenstandsberichts und die daraus resultierenden zivilrechtlichen Folgen. Die Entscheidung beschäftigt sich mit der Reichweite vertraglicher Pflichten gegenüber Dritten und der persönlichen Haftung wegen Verletzung von Schutzgesetzen. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 4 O 407/21 >>> Konflikt um Bauträgervertrag und Fehlinformationen Im Zentrum des vorliegenden Rechtsstreits steht ein komplexer Fall, der sich um einen Bauträgervertrag, fehlerhafte Bautenstandsberichte und daraus resultierende Schadensersatzansprüche dreht. Der Kläger, ein Erwerber einer Eigentumswohnung, klagte gegen mehrere Beklagte, darunter die Bauträgergesellschaft, deren persönlich haftende Gesellschafter und den bauleitenden Architekten. Ausgangspunkt des Rechtsstreits war ein Bauträgervertrag, abgeschlossen im Januar 2018 zwischen dem Kläger und der Bauträgergesellschaft. Es wurde vereinbart, dass dem Kläger eine noch zu errichtende Eigentumswohnung übertragen wird, für die er einen Kaufpreis von 447.000 Euro zu entrichten hatte. Die Bauarbeiten sollten bis Ende 2018 abgeschlossen sein, jedoch wurde die Wohnanlage bis heute nicht fertiggestellt und die Wohnung nicht übergeben. Problematik fehlerhafter Bautenstandsberichte Der Kläger zahlte gemäß einem im Vertrag festgelegten Zahlungsplan, der auf den Bautenstandsberichten des Bauleiters basierte. Problematisch wurde es, als der bauleitende Architekt, der Beklagte zu 4, einen Bautenstand von 96,5 % bestätigte, obwohl das Bauvorhaben tatsächlich nur zu 81,5 % fertiggestellt war. Diese Fehlinformation führte dazu, dass der Kläger eine höhere Rate zahlte, als es dem tatsächlichen Baufortschritt entsprach. Haftungsfragen und Gerichtsentscheidung Das rechtliche Problem lag insbesondere in der Frage der Haftung der verschiedenen Parteien. Der Kläger machte geltend, dass die Beklagten ihm gegenüber haftbar seien, da durch die fehlerhaften Angaben zum Bautenstand zu hohe Zahlungen von ihm verlangt wurden. Darüber hinaus behauptete er, dass der vereinbarte Zahlungsplan gegen gesetzliche Vorschriften verstieß und forderte Schadensersatz für entgangene Mieteinnahmen, da die Wohnung aufgrund der Verzögerungen nicht wie geplant vermietet werden konnte. Das Landgericht Paderborn gab dem Kläger in seinen Forderungen weitgehend Recht. Es urteilte, dass der Kläger von den Beklagten als Gesamtschuldner 67.000 Euro sowie weitere Zahlungen in Höhe von 11.225 […]
ÜbersichtDie Komplexität von Bauträgerverträgen: Verwirkung der Mängelansprüche im FokusDer Kern des BauträgervertragsMängelrügen und ihre rechtlichen FolgenDie rechtliche Herausforderung: Verwirkung der MängelansprücheFazit und Empfehlung des GerichtsDas vorliegende UrteilOLG München – Az.: 28 U 3344/23 Bau – Beschluss vom 19.10.2023I. Urteil des LandgerichtsII. Berufung der KlägerinIII. Gegenwärtige Einschätzung des Senats Die Komplexität von Bauträgerverträgen: Verwirkung der Mängelansprüche im Fokus Im Bauvertragsrecht sind Abnahmeklauseln von zentraler Bedeutung, da sie den Übergang von Risiken und Pflichten zwischen den Vertragsparteien regeln. Ein Bauträgervertrag, der eine solche Klausel enthält, kann jedoch aufgrund bestimmter Umstände als unwirksam angesehen werden. Ein weiteres kritisches Thema im Bauvertragsrecht ist die Verwirkung von Mängelansprüchen. Hierbei geht es um die Frage, ob und wann ein Anspruch aufgrund von Untätigkeit oder Zeitablauf erlischt, selbst wenn er noch nicht verjährt ist. Die Rechtssicherheit und die Rolle des Sachverständigen sind ebenfalls entscheidende Faktoren, die in solchen Fällen berücksichtigt werden müssen. Das OLG München hat sich mit diesen Themen intensiv auseinandergesetzt und bietet wertvolle Einblicke in die komplexe Materie des Bauvertragsrechts. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 28 U 3344/23 >>> Der Kern des Bauträgervertrags Im Kern des vorliegenden Falls geht es um einen Bauträgervertrag, der zwischen den Mitgliedern der klagenden Wohnungseigentumsgemeinschaft und der Rechtsvorgängerin der Beklagten im Jahr 1999 geschlossen wurde. Die Erwerber hatten das Gemeinschaftseigentum nicht abgenommen, und die Verträge sahen eine Abnahme durch einen vom Käufer unwiderruflich zu bestellenden Sachverständigen vor. Es blieb jedoch umstritten, ob der eingesetzte Sachverständige nach der Übergabe des Objekts im Jahr 2001 die Abnahme erklärt hatte. Mängelrügen und ihre rechtlichen Folgen Die rechtliche Auseinandersetzung wurde durch verschiedene Mängelrügen ausgelöst. Die Klägerin rügte 2004 Mängel an der Heizanlage und beauftragte später einen Sachverständigen, der 2005 eine Vielzahl von Mängeln feststellte. Die Klägerin ging davon aus, dass die Mängel bis 2006 größtenteils behoben waren. 2021 wurden jedoch erhebliche Mängel am Dach gerügt, deren Beseitigungskosten die Klägerin auf über 800.000 Euro bezifferte. Die rechtliche Herausforderung: Verwirkung der Mängelansprüche Das rechtliche Problem und die Herausforderung in diesem Fall liegen in der Frage der Verwirkung der Mängelansprüche. Das Landgericht wies die Klage der Wohnungseigentumsgemeinschaft auf Kostenvorschuss als verwirkt zurück. Die Klägerin legte Berufung ein und argumentierte, dass das Erstgericht zu Unrecht eine Verwirkung der Ansprüche angenommen habe. Der Senat des OLG München beabsichtigt jedoch, die Berufung zurückzuweisen, da er einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Der Senat argumentiert, dass Mängelansprüche nicht zeitlich unbegrenzt fortbestehen können, insbesondere aus Gründen der […]
ÜbersichtRechtsstreit nach Bauabnahme: Wer trägt die Verantwortung für die Verstopfung?Ein Bauträgervertrag und seine FolgenStreit um den Wasserschaden: Wer trägt die Verantwortung?Das Gerichtsverfahren: Auf der Suche nach der WahrheitDas Urteil: Ein Fazit zur Rechtslage im Bau- und VersicherungsbereichDas vorliegende UrteilLG Frankfurt/Main- Az.: 2-08 O 391/22 – Urteil vom 01.09.2023Tatbestand:Entscheidungsgründe: Rechtsstreit nach Bauabnahme: Wer trägt die Verantwortung für die Verstopfung? Bei Bauverträgen kann es nach der Abnahme zu Mängelrügen kommen, die oft komplexe rechtliche Fragen aufwerfen. Ein zentrales Thema in diesem Kontext ist die Frage, ob und inwieweit ein Bauträger für Schäden, die nach der Abnahme auftreten, haftbar gemacht werden kann. Insbesondere wenn solche Schäden, wie ein Wasserschaden, durch eine Verstopfung verursacht werden, die möglicherweise auf unsachgemäß entsorgten Bauschutt zurückzuführen ist. Hierbei spielen sowohl der Bauträgervertrag als auch die Rolle des Versicherungsnehmers und die Schadensfeststellung eine entscheidende Rolle. Es geht um die Klärung von Verantwortlichkeiten, die Beweislast und die Frage, ob der Versicherungsnehmer im Falle eines Schadensereignisses Ansprüche geltend machen kann. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 2-08 O 391/22>>> Ein Bauträgervertrag und seine Folgen Im November 2016 schloss die Beklagte einen notariellen Bauträgervertrag betreffend ein Grundstück in Neuhausen ab und führte Bauarbeiten durch, einschließlich der Installation von Leitungen. Das Bauobjekt wurde im April 2018 abgenommen. Der Zeuge ###, der eine Wohngebäudeversicherung bei der Klägerin für das betreffende Wohngebäude unterhält, erlebte im Februar 2019 einen Wasserschaden im Untergeschoss aufgrund einer Verstopfung in einer Abwasserleitung. Nachdem ein Notdienst die Verstopfung beseitigt hatte, wurde festgestellt, dass die Verstopfung möglicherweise durch Bauschutt verursacht wurde, der nicht fachgerecht entsorgt wurde. Streit um den Wasserschaden: Wer trägt die Verantwortung? Die Klägerin, die den Schaden regulierte, behauptete, dass die Beklagte für den Bauschutt verantwortlich sei, der die Verstopfung verursacht habe. Sie argumentierte, dass der Bauschutt zu einer Durchfeuchtung geführt habe, die den Estrich, den Parkettboden und die Wände beschädigte. Die Klägerin verlangte von der Beklagten einen Betrag von 6.199,22 Euro nebst Zinsen für die Regulierung des Schadens. Das Gerichtsverfahren: Auf der Suche nach der Wahrheit Die Beklagte bestritt jedoch, dass sie für die Verstopfung verantwortlich sei und dass die Klägerin eine Regulierung vorgenommen habe. Das Gericht führte eine Beweisaufnahme durch und verhörte den Zeugen ###. Es wurde festgestellt, dass das Material, das die Verstopfung verursachte, unter anderem Bauschutt enthielt. Es konnte jedoch nicht zweifelsfrei festgestellt werden, dass die Beklagte für den Bauschutt verantwortlich war, der die Verstopfung verursachte. Das Urteil: Ein Fazit zur Rechtslage im Bau- und Versicherungsbereich Das Gericht entschied, […]
ÜbersichtRechtsanspruch auf Gebäudeeinmessung: Klärung im Fall Bauträger vs. KlägerinDer Kern des Falles: Einmessung durch den BauträgerUnstimmigkeiten und rechtliche AuseinandersetzungDie Rolle der Hausverwaltung und die Einrede der VerjährungGerichtsentscheidung und Bedeutung der VerjährungsfristenDas vorliegende UrteilAG Lüneburg – Az.: 53 C 48/15 – Urteil vom 01.02.2017TatbestandEntscheidungsgründe Rechtsanspruch auf Gebäudeeinmessung: Klärung im Fall Bauträger vs. Klägerin In der Baubranche entstehen oft rechtliche Fragen rund um die Verpflichtungen von Bauträgern gegenüber Käufern. Ein zentrales Thema dabei ist der Anspruch auf bestimmte Leistungen, wie die Einmessung eines Gebäudes. Hierbei geht es um die korrekte und gesetzlich vorgeschriebene Vermessung eines neu errichteten Gebäudes. Dieser Anspruch kann vertraglich festgelegt sein und stellt sicher, dass das Gebäude korrekt in offiziellen Registern und Plänen verzeichnet wird. Doch was passiert, wenn solch eine vertraglich vereinbarte Leistung nicht erbracht wird? Die Klage kann eine Möglichkeit sein, um solche Ansprüche durchzusetzen. Allerdings können Faktoren wie Verjährung eine Rolle spielen und den Anspruch beeinflussen. Zudem können Kosten entstehen, die im Zusammenhang mit der Nichterfüllung des Anspruchs stehen. Die Hausverwaltung, als Vertreter der Wohnungseigentümer, hat ebenfalls eine wichtige Rolle in solchen Fällen, insbesondere wenn es um das Wissen über bestehende Verpflichtungen geht. Es ist daher essenziell, sich mit den rechtlichen Grundlagen und möglichen Fallstricken in diesem Bereich vertraut zu machen. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 53 C 48/15 >>> Der Kern des Falles: Einmessung durch den Bauträger Im Kern des vorliegenden Falles geht es um den Anspruch auf Einmessung eines Gebäudes durch einen Bauträger. Die Klägerin hatte von der Beklagten, einem Bauträger, eine Wohnungseigentumsanlage erworben, die 2007 errichtet wurde. In der vertraglichen Vereinbarung zwischen den beiden Parteien war festgelegt, dass die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene spätere Gebäudeeinmessung im Festpreis der Wohnung enthalten sind. Unstimmigkeiten und rechtliche Auseinandersetzung Zur rechtlichen Auseinandersetzung führte die Tatsache, dass die Klägerin im Februar 2014 durch das Vermessungsbüro M. darüber informiert wurde, dass die Gebäudeeinmessung noch nicht erfolgt ist. Obwohl die Klägerin die Beklagte aufforderte, die Einmessung vorzunehmen, blieb diese Aufforderung erfolglos. Daraufhin beauftragte die Klägerin selbst einen Vermessungsingenieur, der ihr eine Rechnung über 1.820,70 € sowie weitere 526,60 € für Fremdleistungen des Amtes für Geoinformation ausstellte. Die Rolle der Hausverwaltung und die Einrede der Verjährung Das rechtliche Problem und die Herausforderung in diesem Fall liegen in der Frage, ob die Klägerin Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Gebäudeeinmessung hat, da die Beklagte ihrer vertraglichen Verpflichtung nicht nachkam. Dabei spielt auch die Rolle der Hausverwaltung eine entscheidende Rolle, da die Beklagte […]
ÜbersichtBauträgervertrag und die Bedeutung der AuflassungserklärungKern des UrteilsVertragsdetails und ihre AuswirkungenDie rechtliche BewertungSchlussbetrachtungDas vorliegende UrteilEntscheidungsgründe Bauträgervertrag und die Bedeutung der Auflassungserklärung Die rechtliche Auseinandersetzung um den Bauträgervertrag und die Auflassungserklärung bei einem geringfügigen Restkaufpreis hat in jüngster Zeit erhebliche Aufmerksamkeit erregt. Die Frage, unter welchen Umständen eine Auflassung, also die Eigentumsumschreibung, trotz eines noch ausstehenden, wenn auch geringfügigen, Kaufpreises erfolgen muss, steht im Mittelpunkt dieser Debatte. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 13 U 4656/21 >>> Kern des Urteils Das OLG Nürnberg hat in einem Beschluss vom 29.04.2022 (Az.: 13 U 4656/21) entschieden, dass die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Regensburg vom 03.12.2021 keine Aussicht auf Erfolg hat. Das Berufungsgericht sah keine grundsätzliche Bedeutung in der Rechtssache und hielt eine mündliche Verhandlung für nicht erforderlich. Der Hauptgrund für diese Entscheidung war die Auffassung des Senats, dass die Berufung der Beklagten offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Vertragsdetails und ihre Auswirkungen Im Zentrum des Falles standen bestimmte Klauseln des Bauträgervertrags. Eine dieser Klauseln besagte, dass die Parteien zur Abnahme des Kaufobjekts nach dessen Bezugsfertigkeit verpflichtet sind. Eine weitere Regelung betraf die Zahlung des Kaufpreises: Wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt waren, wurden die Kaufpreisraten innerhalb von 14 Tagen fällig. Hierbei spielte die Bestätigung des Baufortschritts durch den verantwortlichen Bauleiter eine zentrale Rolle. Die rechtliche Bewertung Das Gericht stellte fest, dass die Verweigerung der Auflassung durch die Beklagte, trotz eines nur geringfügigen ausstehenden Restkaufpreises, gegen Treu und Glauben verstößt. Dies wurde insbesondere vor dem Hintergrund der erheblichen Verzögerung in der vertraglichen Abwicklung durch die Beklagte und der Tatsache, dass die Klägerin bereits einen Betrag gezahlt hatte, der den restlichen Kaufpreis bei Weitem überstieg, bewertet. Ein weiterer wichtiger Aspekt war die Frage der Baumängel. Seit der Schuldrechtsreform 2002 ist ein Bauwerk laut BGB dann frei von Baumängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Das Gericht berücksichtigte auch, dass die Berufung in erster Linie der Fehlerkontrolle dient und das Berufungsgericht an die Feststellungen des Erstgerichts gebunden ist. Schlussbetrachtung Die Entscheidung des OLG Nürnberg unterstreicht die Bedeutung der vertraglichen Regelungen im Bauträgervertrag und die damit verbundenen Pflichten der Parteien. Sie zeigt auch, dass die Gerichte bereit sind, die Rechte der Erwerber zu schützen, insbesondere wenn es um erhebliche Verzögerungen und mögliche Verstöße gegen Treu und Glauben geht. Dieses Urteil dürfte daher für zukünftige Fälle, in denen ähnliche Fragen im Mittelpunkt stehen, von großer Bedeutung sein. Das vorliegende Urteil OLG Nürnberg – Az.: 13 U 4656/21 – Beschluss vom […]
ÜbersichtBauträgerverträge: Die Tragweite von Protokoll-Mängeln und Fälligkeit der FertigstellungsrateDie Regelungen des BauträgervertragesDie Abnahme und ihre Relevanz im VertragDie Mängel und ihre Auswirkungen auf die FertigstellungsrateKernpunkte und deren BedeutungDas vorliegende UrteilBeschlussTatbestandEntscheidungsgründe Bauträgerverträge: Die Tragweite von Protokoll-Mängeln und Fälligkeit der Fertigstellungsrate Im Bereich des Immobilien- & Baurechts ist der Bauträgervertrag ein fundamentaler Bestandteil, der oft zu rechtlichen Auseinandersetzungen führt. Besonders die Frage, unter welchen Voraussetzungen Zahlungen, insbesondere die letzte Rate oder Fertigstellungsrate, fällig werden, steht im Mittelpunkt vieler Diskussionen und rechtlicher Bewertungen. Ein zentrales Element in diesem Kontext sind die bei der Abnahme festgestellten Mängel, insbesondere jene, die in einem Protokoll festgehalten werden. Die Relevanz und Bedeutung dieser sogenannten unwesentlichen Protokoll-Mängel im Zusammenhang mit der Fälligkeit der Fertigstellungsrate stand im Mittelpunkt des vorliegenden Falles. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 3 O 5314/19 Bau >>> Die Regelungen des Bauträgervertrages Der vorgelegte Bauträgervertrag regelt spezifische Fälligkeitsvoraussetzungen. Nachdem diese allgemeinen Voraussetzungen eingetreten sind, sieht der Vertrag vor, dass der Kaufpreisteil, welcher auf die im Vertrag beschriebene Wohnung und den zugehörigen Stellplatz entfällt, je nach Baufortschritt in bestimmten Raten zur Zahlung fällig wird. Ein besonders relevanter Punkt hierbei ist die Fälligkeit von 3,5 % des Betrages nach der vollständigen Fertigstellung des Bauprojektes. Die Abnahme und ihre Relevanz im Vertrag Innerhalb des Bauträgervertrages wird der Prozess der Abnahme detailliert beschrieben. Der Vertrag legt fest, dass das Vertragsobjekt nach seiner Bezugsfertigkeit bzw. dessen vollständiger Fertigstellung zur Abnahme bereitsteht. In diesem Prozess werden alle etwaigen Mängel des Objektes festgehalten. Die Mängel und ihre Auswirkungen auf die Fertigstellungsrate Abnahmemängel sind von zentraler Bedeutung, wenn es um die Frage geht, ob die Fertigstellungsrate oder Schlussrate fällig wird. Denn wenn bei der Abnahme Mängel festgestellt werden, können diese dazu führen, dass die Fertigstellungsrate nicht fällig wird. Dabei spielt es eine Rolle, ob es sich um wesentliche oder unwesentliche Protokoll-Mängel handelt. Wesentliche Mängel können einen Werklohnanspruch des Bauträgers verhindern, während unwesentliche Mängel oft nicht zu einer Zurückhaltung der Zahlung führen. In diesem Kontext ist auch der Begriff des Gemeinschaftseigentums relevant, da Mängel daran besondere rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen können. Der Umgang mit diesen Mängeln, insbesondere ihre Mangelbeseitigung, ist oft ein zentraler Streitpunkt zwischen Erwerber und Bauträger. Kernpunkte und deren Bedeutung Das vorgelegte Urteil beleuchtet die Tragweite der unwesentlichen Protokoll-Mängel im Kontext von Bauträgerverträgen. Es zeigt, dass solche Mängel nicht per se dazu führen, dass die Fertigstellungsrate nicht fällig wird. Gleichzeitig verdeutlicht das Urteil, dass die genaue Auslegung der Fälligkeitsvoraussetzungen und der Abnahme-Regelungen […]
ÜbersichtRücktritt vom Bauträgervertrag: OLG Düsseldorf klärt Fragen zur Nichterfüllung und KostenverteilungVerzögerung der Fertigstellung und KommunikationsproblemeRechtliche Auseinandersetzungen und BeweisaufnahmeUrteil des OLG Düsseldorf und KostenverteilungInterpretation der AufhebungsvereinbarungDas vorliegende UrteilGründe Rücktritt vom Bauträgervertrag: OLG Düsseldorf klärt Fragen zur Nichterfüllung und Kostenverteilung In einem komplexen Fall, der vor dem Oberlandesgericht Düsseldorf verhandelt wurde, ging es um die strittigen Punkte eines Bauträgervertrags. Die Kläger hatten einen Vertrag mit einer Baufirma abgeschlossen, um eine Wohnung zu erwerben. Die Fertigstellung der Wohnung verzögerte sich jedoch erheblich, und die Baufirma hielt den vereinbarten Fertigstellungstermin nicht ein. Die Kläger entschieden sich daraufhin, vom Kaufvertrag zurückzutreten und forderten die Rückabwicklung des Vertrags sowie die Rückerstattung ihrer bisherigen Zahlungen. Das Hauptproblem in diesem Fall lag in der Frage, ob der Rücktritt gerechtfertigt war und wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 21 U 9/22 >>> Verzögerung der Fertigstellung und Kommunikationsprobleme Die Kläger hatten den Rücktritt vom Bauträgervertrag damit begründet, dass die Baufirma den Fertigstellungstermin nicht eingehalten hatte und eine Fertigstellung in absehbarer Zeit unwahrscheinlich schien. Die Baufirma reagierte nicht auf die Schreiben der Kläger, was die Situation weiter verschärfte. Es gab auch Unklarheiten bezüglich der Terminvereinbarungen für die Bemusterung der Wohnung, was zu weiteren Verzögerungen führte. Rechtliche Auseinandersetzungen und Beweisaufnahme Das Landgericht Wuppertal hatte in erster Instanz Beweise durch die Vernehmung von Zeugen erhoben. Die Baufirma behauptete, sie habe die Notarkosten bezahlt und versuchte, Gegenansprüche geltend zu machen. Die Kläger verteidigten das Urteil der ersten Instanz und argumentierten, dass ihre Anwaltskosten gerechtfertigt seien, da die Baufirma in Verzug war. Urteil des OLG Düsseldorf und Kostenverteilung Das OLG Düsseldorf entschied, dass der Rücktritt der Kläger vom Bauträgervertrag gerechtfertigt war. Die Baufirma musste die Kosten des Berufungsverfahrens tragen. Das Gericht stellte auch fest, dass die Kläger keinen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten hatten, da keine Pflichtverletzung vorlag. Interpretation der Aufhebungsvereinbarung Ein weiterer strittiger Punkt war die Interpretation einer Aufhebungsvereinbarung zwischen den Parteien. Das Gericht stellte fest, dass die Vereinbarung nicht dazu diente, bestehende Ansprüche endgültig zu klären, sondern lediglich eine Grundlage für die Rückabwicklung des Vertrags darstellte. Die Kläger hatten daher keinen Anspruch auf Ersatz der Bereitstellungszinsen für ein nicht abgerufenes Darlehen. Das Urteil des OLG Düsseldorf bringt wichtige Klarstellungen im Bereich des Bauträgerrechts, insbesondere zur Frage des Rücktritts bei Nichterfüllung und zur Verteilung der Kosten in solchen Rechtsstreitigkeiten. Es zeigt, dass die Einhaltung von Fertigstellungsterminen und klare Kommunikation zwischen den Vertragsparteien von entscheidender Bedeutung sind. Das […]
ÜbersichtRücktritt vom Bauträgervertrag: Wann ist er zulässig?Kern des Streits: Zahlungsansprüche und MängelAbnahme und BesitzübergangBewertung des GerichtsMängel und ZahlungsansprücheSchlussbetrachtungDas vorliegende UrteilBeschluss:Gründe: Rücktritt vom Bauträgervertrag: Wann ist er zulässig? Ein kürzlich ergangenes Urteil des OLG Dresden (Az.: 6 U 2182/20) vom 08.06.2021 befasst sich mit den Voraussetzungen und Konsequenzen eines Rücktritts von einem Bauträgervertrag. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 6 U 2182/20 >>> Kern des Streits: Zahlungsansprüche und Mängel Im Zentrum des Streits standen Zahlungsansprüche des Bauträgers und behauptete Mängel am Sondereigentum sowie am Gemeinschaftseigentum. Der Kläger legte diverse Gutachten vor, die Mängel am Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum belegen sollten. Er argumentierte, dass aufgrund dieser Mängel und einer signifikanten Minderung der Wohnfläche die Zahlungsansprüche des Bauträgers nicht gerechtfertigt seien. Abnahme und Besitzübergang Gemäß dem Bauträgervertrag verpflichteten sich beide Parteien zur Abnahme nach bezugsfertiger Herstellung des Vertragsgegenstandes. Der Besitz und die Gefahr eines zufälligen Untergangs oder einer zufälligen Verschlechterung sollten am Tag der Schlüsselübergabe auf den Käufer übergehen. Bewertung des Gerichts Das OLG Dresden stellte fest, dass die beiden Rücktrittserklärungen des Bauträgers das Vertragsverhältnis nicht in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt haben. Es wurde jedoch betont, dass der Kläger einen Kostenvorschuss beanspruchen könne, allerdings in geringerer Höhe als ursprünglich gefordert. Das Gericht stützte sich auf ein vom Kläger vorgelegtes Wohnflächengutachten, welches eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Vertrag vereinbarten Fläche zeigte. Die Beklagte trat diesem Gutachten nicht konkret entgegen. Mängel und Zahlungsansprüche Das Gericht stellte fest, dass der Kläger berechtigte Gegenforderungen aufgrund von Mängeln geltend machen konnte. Es wurde betont, dass die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für die Mangelfreiheit trug, insbesondere da der Kläger zahlreiche Mängel geltend gemacht hatte. Schlussbetrachtung Insgesamt unterstrich das Urteil die Komplexität von Bauträgerverträgen und die Notwendigkeit, klare Vereinbarungen über Zahlungen, Mängel und Abnahmen zu treffen. Es betonte auch die Bedeutung von Gutachten und Beweisen bei der Geltendmachung von Ansprüchen. Das Urteil bietet eine klare Richtschnur für zukünftige Fälle, in denen ähnliche Streitigkeiten auftreten könnten. Das vorliegende Urteil OLG Dresden – Az.: 6 U 2182/20 – Urteil vom 08.06.2021 I. Auf die Berufung der Beklagten sowie die Anschlussberufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Leipzig vom 22.10.2020 – 2 O 2476/19 – im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen – unter Abweisung der weitergehenden Klage – wie folgt abgeändert: 1. Es wird festgestellt, dass der mit Schreiben der Beklagten vom 01.10.2019 erklärte Rücktritt vom Bauträgervertrag vom 06.09.2016, UR-Nr.: …, des Notars ### unwirksam ist und der Bauträgervertrag vom 06.09.2016, UR-Nr.: …, […]
ÜbersichtNutzungsausfallentschädigung im Kontext von Eigentumswohnungen: Ein Wasserschaden als juristisches DilemmaInstallationsarbeiten und die daraus resultierenden WasserschädenBerufungen und die damit verbundenen VorwürfeRechtliche Beurteilung und die Rolle des BerufungsgerichtsFazit: Baukostengarantie und ihre Bedeutung im BaurechtDas vorliegende UrteilGründe Nutzungsausfallentschädigung im Kontext von Eigentumswohnungen: Ein Wasserschaden als juristisches Dilemma Als Rechtsjournalist und SEO-Experte führt uns die heutige Diskussion in die vielschichtige Welt des Baurechts, in der ein juristischer Konflikt zwischen einem Erwerber und mehreren Beklagten wegen eines Wasserschadens in einer Eigentumswohnung auftritt. Im Mittelpunkt des Streits steht die Forderung nach einer Nutzungsausfallentschädigung durch den Käufer aufgrund von Wasserschäden, die infolge fehlerhafter Installationsarbeiten einer Nachunternehmerin entstanden sind. Dieser Sachverhalt führt uns in die komplexen Gefilde der Haftung für Baumängel und der daraus resultierenden Ansprüche auf Schadensersatz. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 5 U 79/19 >>> Installationsarbeiten und die daraus resultierenden Wasserschäden Die Streitverkündete Firma E führte als Nachunternehmerin der Beklagten Installationsarbeiten durch, bei denen aufgrund mangelhafter Herstellung einer Rohrleitungsabzweigung im Bad erhebliche Wasserschäden in allen Geschossen des Hauses entstanden. Diese Schäden führten zu umfangreichen Sanierungsarbeiten, bei denen die Maisonettwohnung teilweise in den Rohbauzustand zurückversetzt wurde. Dies zwang den Kläger, die Wohnung im Juli 2013 wieder zu verlassen. Berufungen und die damit verbundenen Vorwürfe Auf das Urteil reagierten sowohl der Kläger, der seine ursprünglichen Klageziele unverändert weiterverfolgte, als auch die Beklagten, die eine Abweisung der Klage anstrebten. Der Kläger bemängelte insbesondere, dass das Gericht die nachgewiesene Schimmelpilzbelastung nicht berücksichtigt und die Anforderungen an einen schlüssigen Klagevortrag zur Schadenshöhe überspannt habe. Die Beklagten verteidigten das ursprüngliche Urteil und argumentierten, dass ein Schimmelpilzbefall der Mehabitschüttung nicht feststehe und der Kläger nicht aktivlegitimiert sei. Rechtliche Beurteilung und die Rolle des Berufungsgerichts Das Berufungsgericht entschied, dass eine mündliche Verhandlung nicht geboten sei und wies auf die Entscheidung des 5. Zivilsenats des BGH hin, die sich mit der Frage eines merkantilen Minderwertes einer nach einem Wasserschaden komplett erfolgreich sanierten Wohnung befasste. Diese Entscheidung hat, laut dem Berufungsgericht, nichts mit der vorliegenden Klage zu tun. Fazit: Baukostengarantie und ihre Bedeutung im Baurecht Abschließend wurde im Fall noch die Frage nach der Bedeutung einer wirksam vereinbarten Baukostengarantie aufgeworfen. Bei der Baukostengarantie handelt es sich um eine Zusage des Auftragnehmers, wonach der Auftraggeber von Forderungen freigestellt wird, die über einen vereinbarten Pauschalpreis hinausgehen. Dieses Instrument des Baurechts kann in solchen Fällen eine Rolle spielen, um unvorhergesehene Kosten aufgrund von Baumängeln oder daraus resultierenden Schäden zu begrenzen. Das vorliegende Urteil OLG Zweibrücken – Az.: 5 U 79/19 […]
ÜbersichtVG Schwerin: Kein Vorkaufsrecht der Gemeinde für private VerkehrsflächeHintergrund des FallsEntscheidung des GerichtsAuswirkungen des UrteilsFazitDas vorliegende UrteilTatbestandEntscheidungsgründe VG Schwerin: Kein Vorkaufsrecht der Gemeinde für private Verkehrsfläche Das Verwaltungsgericht Schwerin hat in einem Urteil vom 26. November 2020 (Az.: 2 A 979/19 SN) entschieden, dass eine Gemeinde kein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB für eine als private Verkehrsfläche festgesetzte Fläche ausüben kann. Das Urteil betrifft einen Streitfall, bei dem es um die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ging, um eine Fläche zur Erschließung eines Wohngebiets zu erwerben. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 2 A 979/19 SN >>> Hintergrund des Falls Im vorliegenden Fall wurde in einem Bebauungsplan eine Fläche als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt, die zur Erschließung eines Wohngebiets dienen sollte. Nachdem ein Kaufvertrag für ein Grundstück auf dieser Fläche abgeschlossen wurde, hat die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nach § 24Abs. 1 BauGB ausgeübt und den Kaufvertrag für nichtig erklärt. Die Klägerin, die Käuferin des Grundstücks, erhob daraufhin Klage gegen diese Entscheidung. Entscheidung des Gerichts Das Verwaltungsgericht Schwerin gab der Klage statt und hob den Bescheid der Gemeinde auf. Das Gericht stellte fest, dass die Gemeinde kein Vorkaufsrecht für die als private Verkehrsfläche festgesetzte Fläche ausüben konnte. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht nur dann zu, wenn das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt und für öffentliche Zwecke genutzt werden soll. In diesem Fall ergab sich die Nutzung als private Verkehrsfläche jedoch nicht unmittelbar aus der Festsetzung des Bebauungsplans. Die Gemeinde konnte daher das Vorkaufsrecht nicht ausüben. Das Gericht argumentierte weiter, dass eine Übernahme der Fläche in kommunales Eigentum zur Durchsetzung der Festsetzung als private Verkehrsfläche nicht erforderlich war. Die Ausübung des Vorkaufsrechts konnte aufgehoben werden, wenn die betroffenen Grundstückseigentümer sich mit der Gemeinde auf die Herstellung des Weges und die rechtliche Absicherung der Ver- und Entsorgungsleitungen vertraglich einigten. Auswirkungen des Urteils Das Urteil des Verwaltungsgerichts Schwerin hat weitreichende Auswirkungen auf die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Gemeinden im Baurecht. Es klärt, dass eine Gemeinde kein Vorkaufsrecht für eine als private Verkehrsfläche festgesetzte Fläche ausüben kann, wenn sich die Nutzung als private Verkehrsfläche nicht unmittelbar aus der Festsetzung selbst ergibt. Dieses Urteil schafft Klarheit für Grundstückskäufer und stellt sicher, dass das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht willkürlich ausgeübt werden kann, sondern an klare rechtliche Voraussetzungen gebunden ist. Fazit Das Verwaltungsgericht Schwerin hat in einem Urteil entschieden, dass eine Gemeinde […]
ÜbersichtUnveränderliche Bauverpflichtung: Vergeblicher Antrag auf Löschung einer eingetragenen BaulastAntrag auf Löschung der Baulast abgelehntKein Anspruch auf Löschung oder VerzichtserklärungWirksamkeit der Baulast unangefochtenKeine Bestimmtheitsbedenken gegenüber der BaulastDas vorliegende UrteilGründe Unveränderliche Bauverpflichtung: Vergeblicher Antrag auf Löschung einer eingetragenen Baulast In diesem Fall geht es um eine Baulast, die im Jahr 1970 in Nordrhein-Westfalen begründet wurde und seitdem Bestandteil des Baulastenverzeichnisses ist. Die Klägerin, Eigentümerin des betroffenen Grundstücks, strebte eine Löschung der in diesem Verzeichnis vermerkten Baulast an und argumentierte, dass diese nicht länger gültig sei. Allerdings weist das Gericht ihre Klage zurück und bekräftigt, dass die Baulast weiterhin besteht und relevant ist. Direkt zum Urteil Az: 2 A 953/20 springen. Antrag auf Löschung der Baulast abgelehnt Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen bestätigte die Gültigkeit der Baulast und lehnte den Antrag der Klägerin auf Löschung dieser Baulast ab. Die Klägerin konnte nicht ausreichend darlegen, dass und warum das vom Verwaltungsgericht gefundene Ergebnis ernstlich zweifelhaft sein sollte. Es bestehen somit keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Kein Anspruch auf Löschung oder Verzichtserklärung Die Klägerin hatte gefordert, dass die Beklagte einen Verzicht auf die Baulast erklärt und diesen Verzicht in das Baulastenverzeichnis einträgt. Das Gericht wies jedoch diese Forderung zurück und erklärte, die Klägerin habe weder einen Anspruch auf Löschung der Baulast noch darauf, dass die Beklagte einen Verzicht auf sie erkläre. Wirksamkeit der Baulast unangefochten Die Begründung des Gerichts stützt sich auf die Tatsache, dass die Baulast wirksam begründet worden war und ihre Wirksamkeit nicht nachträglich weggefallen ist. Diese Bewertung beruht auf der Anerkennung der notariell beglaubigten Unterschrift der damaligen Eigentümerin und der Bestimmtheit der Baulast in Verbindung mit dem beigefügten Lageplan. Keine Bestimmtheitsbedenken gegenüber der Baulast Das Gericht bestätigte, dass es keine Bestimmtheitsbedenken gegenüber der Baulast gibt. Es wurde klargestellt, dass die Bestimmtheit der Baulast durch den beigefügten Lageplan, in dem die Stellplatzflächen grün schraffiert dargestellt wurden, gegeben ist. Daher ist die Baulast unmissverständlich und rechtsgültig. Insgesamt bleibt die Baulast bestehen und eine Löschung oder ein Verzicht der Beklagten ist nicht in Sicht. Damit bleibt die Klägerin weiterhin an die Bedingungen dieser Baulast gebunden. Das vorliegende Urteil Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen – Az.: 2 A 953/20 – Beschluss vom 11.12.2020 Der Antrag wird abgelehnt. Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 5.000,– Euro festgesetzt Gründe Der auf alle Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 VwGO gestützte Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. 1. Ernstliche […]
ÜbersichtTeilkündigung eines Bauträgervertrags in Ausnahmefällen möglichSpannungen zwischen Käuferin und BauträgerDer Anspruch auf Vollzug der AuflassungKostenvorschuss und SchadensersatzTeilkündigung des BauträgervertragsUrteil mit SignalwirkungDas vorliegende UrteilGründe Teilkündigung eines Bauträgervertrags in Ausnahmefällen möglich Ein neues Urteil des OLG Brandenburg (Az.: 12 U 118/22) zeigt, dass in Ausnahmefällen eine Teilkündigung eines Bauträgervertrags möglich ist. Im vorliegenden Fall stritten sich Käuferin und Bauträger um die Fertigstellung einer Doppelhaushälfte und die damit verbundenen Zahlungen sowie die Übertragung des Eigentums. Das Gericht musste klären, inwieweit der Käuferin ein Anspruch auf Zahlung von Kostenvorschuss für Mangelbeseitigungsarbeiten und Schadensersatz zusteht und ob eine Teilkündigung des Vertrags in Betracht kommt. Direkt zum Urteil Az: 12 U 118/22 springen. Spannungen zwischen Käuferin und Bauträger Die Parteien hatten im Oktober 2017 einen notariellen Vertrag zum Erwerb eines Grundstücks mit einer vom Bauträger zu errichtenden Doppelhaushälfte abgeschlossen. Der vereinbarte Kaufpreis betrug 442.233,58 €, wovon die Käuferin bislang 377.259,19 € zahlte. Als Fertigstellungstermin war der 31.07.2018 vorgesehen. Fast ein Jahr später forderte die Käuferin den Bauträger per E-Mail auf, die Arbeiten bis zum 25.06.2018 wegen einer anstehenden Begutachtung durch den TÜV einzustellen. Die Fertigstellung verzögerte sich jedoch weiterhin, weshalb die Käuferin letztendlich Klage einreichte. Der Anspruch auf Vollzug der Auflassung Das Gericht verurteilte den Beklagten, dem Notar Anweisungen zu erteilen, um die Umschreibung des Eigentums an dem Grundstück auf die Klägerin im Grundbuch vorzunehmen und ihr Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften der entsprechenden Urkunde zu erteilen. Damit wurde der Klägerin ein Anspruch auf Vollzug der Auflassung zuerkannt. Kostenvorschuss und Schadensersatz Der Beklagte wurde darüber hinaus verurteilt, der Klägerin einen abzurechnenden Vorschuss in Höhe von 249.924,60 € sowie weitere 63.960,75 € für Mangelbeseitigungsarbeiten und Schadensersatz zu zahlen. Dabei sollten beide Beträge Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 02.02.2022 erhalten. Teilkündigung des Bauträgervertrags Die Entscheidung des OLG Brandenburg zeigt, dass unter besonderen Umständen eine Teilkündigung des Bauträgervertrags in Betracht gezogen werden kann. Im vorliegenden Fall wurde dies durch die lange Verzögerung der Fertigstellung sowie das offensichtliche Scheitern der weiteren vertraglichen Zusammenarbeit beider Parteien begründet. Urteil mit Signalwirkung Das Urteil könnte eine Signalwirkung für ähnlich gelagerte Fälle haben. Es zeigt, dass Verzögerungen bei der Fertigstellung von Bauvorhaben und damit verbundene Versäumnisse der Bauträger nicht ohne Konsequenzen bleiben. Käufer haben in solchen Fällen Ansprüche auf Vollzug der Auflassung, Zahlung von Kostenvorschuss und Schadensersatz sowie unter speziellen Umständen eine Möglichkeit, den Vertrag teilweise zu kündigen. Damit unterstreicht das Urteil die Rechte der Käufer in Bauträgerverträgen und […]
OLG Köln – Az.: I-11 U 7/21 – Urteil vom 13.04.2022 Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Köln vom 27.11.2020 – 18 O 8/19 – wird zurückgewiesen. Auf die Anschlussberufung der Beklagten wird das vorgenannte Urteil dahingehend abgeändert, dass die Klage abgewiesen wird. Im Hinblick auf die Widerklage verbleibt es bei der erstinstanzlichen Entscheidung. Hinsichtlich der Kosten des Rechtsstreits erster Instanz verbleibt es bei der Kostenentscheidung des Landgerichts. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin. Das Urteil und das erstinstanzliche Urteil hinsichtlich der Widerklage und der Kostenentscheidung sind vorläufig vollstreckbar. Beiden Parteien bleibt nachgelassen, die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des jeweiligen Urteils vollstreckbaren Betrags abzuwenden, wenn nicht zuvor die jeweils andere Partei Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Die Parteien streiten über Grund und Folgen eines gescheiterten Hausbauvertrags. Am 20.10.2014 schlossen sie unter Bezugnahme auf eine Bau- und Leistungsbeschreibung (Anlage K 2, Bl. 32 ff. LGA) einen Vertrag über die Erstellung eines Ausbauhauses auf einem noch zu benennenden Grundstück (Anlage K 1, Bl. 28 ff. LGA) sowie eine Zusatzvereinbarung, welche unter anderem die Errichtung eines Kellers vorsah (Anlage K 1a, Bl. 31 LGA). Mit Formular vom 21.11.2014 benannten die Beklagten das Grundstück A-Straße 52 in B (Anlage K 7, Bl. 107 LGA). Hierbei handelte es sich um ein Hanggrundstück mit von der Straße aufsteigendem Gelände. In der Nähe der Straße verläuft auf dem Grundstück ein mittels Baulast gesicherter privater Abwasserkanal. Im Juni 2015 unterzeichneten die von der Klägerin beauftragte Architektin sowie die Beklagten ein Planungsprotokoll (Anlage K 16, Bl. 117 ff. LGA). Die Architektin erstellte eine Genehmigungsplanung, die am 20.07.2015 erstellt und am 31.07.2015 geändert wurde (Anlage Ki 14, Bl. 304 ff. LGA) und den Bau eines Kellers vorsah. Ferner holte die Klägerin ein Baugrundgutachten vom 24.07.2015 ein (Anlage K 31, Bl. 259 ff. LGA). Die Beklagten schlossen ein „Bausicherheitspaket“ gemäß der Baubeschreibung ab (Bl. 88 OLGA). Am 03.05.2016 vereinbarten die Parteien statt dem Bau eines Kellers den Bau einer Bodenplatte (Anlage K 14, Bl. 115 LGA). Nach dieser Änderung betrug der vereinbarte Preis für das Ausbauhaus EUR 190.857,48. Unter dem 03.08.2016 erstellte die von der Klägerin beauftragte Architektin die Genehmigungsplanung, welche den Bau einer Bodenplatte vorsah (Bl. 137 ff. LGA). Die Baugenehmigung lag der Klägerin am 12.09.2016 vor (Bl. 68 OLGA). Mit Schreiben vom 09.11.2016 teilte […]
Vertragsstreit um Restzahlung bei Kauf einer Eigentumswohnung in Frankfurt am Main Im Rahmen eines Vertrags zur Errichtung einer Eigentumswohnung in Frankfurt am Main streiten sich die Parteien um eine Restzahlung. Der Vertrag wurde 2018 zwischen einer Projektgesellschaft als Klägerin und natürlichen Personen als Beklagten abgeschlossen. Die Beklagten sollten insgesamt 969.000 Euro für den Vertragsgegenstand in verschiedenen Raten an die Klägerin leisten. Die Klägerin sollte den Beklagten im Gegenzug eine Eigentumswohnung im 3. Obergeschoss eines Gebäudes in Frankfurt am Main übergeben. Nachdem die Beklagten 96% des Kaufpreises gezahlt hatten, stellte sich bei der Abnahme heraus, dass sicherheitsrelevante technische Mängel vorhanden waren. Die Beklagten forderten daraufhin eine Mängelbeseitigung, welche von der Klägerin nicht vollständig erbracht wurde. Die Beklagten zahlten die restlichen 4% des Kaufpreises nicht. Infolgedessen erhob die Klägerin Klage auf Zahlung der restlichen Rate nebst Zinsen. Das Gericht verkündete ein Versäumnisurteil zum Nachteil der Klägerin. Diese legte daraufhin Einspruch gegen das Urteil ein. Der Prozess wird fortgesetzt. […] LG Frankfurt/Main – Az.: 2-20 O 51/21 – Urteil vom 28.12.2021 1. Das Versäumnisurteil vom 01.10.2021 zum Aktenzeichen 2-20 O 51/21 wird aufrechterhalten. 2. Die Klägerin trägt auch die weiteren Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist für die Beklagten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags. Die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil darf nur fortgesetzt werden, wenn diese Sicherheit geleistet ist. Tatbestand Die Parteien streiten um Restzahlung im Rahmen eines Vertrags über Errichtung einer Eigentumswohnung in der … in … Die Parteien schlossen vor der Notarin … zur … am 07.06.2018 einen Vertrag zum Erwerb von einem Erbbaurecht und in diesem Zusammenhang die Verpflichtung zur Durchführung eines Bauvorhabens und Herstellung eines Gebäudes / einer Wohnung. Hierbei wurde die Klägerin – eine Projektgesellschaft – von Herrn TTT vertreten. Die Beklagten – natürliche Personen – sollten insgesamt 969.000,00 Euro für den Vertragsgegenstand (Abschnitt I. 4 der Anlage K 1, auf die für die Einzelheiten Bezug genommen wird) in verschiedenen Raten an die Klägerin leisten. Die Beklagten sollten nach dem Vertrag 998/10.000 des Miterbbaurechtsanteil an dem Erbbaurecht (Blatt … des Erbbaugrundbuchs von Frankfurt am Main … – Amtsgericht Frankfurt am Main) verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 8 gekennzeichneten Wohnung im 3. Obergeschoss und dem mit Nr. 8 bezeichneten Balkon und dem Sondernutzungsrecht an dem mit Nr. 8 bezeichneten Kellerraum im Untergeschoss sowie 1/10.000 des Miterbbaurechts an dem Erbbaurecht verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan […]
OLG München – Az.: 20 U 2428/21 Bau – Beschluss vom 04.02.2022 In dem Rechtsstreit erlässt das Oberlandesgericht München – 20. Zivilsenat – am 04.02.2022 folgenden Beschluss 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Landshut vom 26.03.2021, Aktenzeichen 53 O 1140/20, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Landshut ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. 4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 21.293,36 Euro festgesetzt. Gründe: I. Die Kläger machen Verzugsschäden aus einem Bauträgervertrag geltend. Dabei geht es im Kern um die Frage, ob es im Hinblick auf eine beabsichtigte Durchbrechung der Decke aus statischen Gründen möglich ist, die geplante Wohneinheit aus Untergeschoss und Erdgeschoss herzustellen bzw. ob diesbezüglich ein von der Beklagten zu vertretender Mangel vorliegt. Erstinstanzlich hatte die Beklagte (zunächst) vorgetragen, es habe sich herausgestellt, dass eine Durchbrechung der Decke aus statischen Gründen nicht möglich sei, weshalb es ihr unmöglich sei, die in der Anlage zum Kaufvertrag beschriebene Wohneinheit herzustellen. Deshalb werde sie von der Leistungspflicht frei. Im weiteren Verlauf des Rechtsstreits ließ sie sich sodann dahingehend ein, dass sie nunmehr über einen Statiker eine Lösung gefunden habe. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das angefochtene Urteil des Landgerichts Landshut vom 26.03.2021 Bezug genommen. Das Landgericht verurteilte die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung von 21.293,36 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.05.2020 sowie zur Freistellung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 6.907,12 Euro. Mit der dagegen gerichteten Berufung verfolgt die Beklagte die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Klageabweisung. Ihre Berufung stützt sie ausdrücklich auf neue Tatsachen, die ihr zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung in erster Instanz nicht bekannt gewesen. Nunmehr trägt sie vor, dass der von den Klägern in Frage gestellte Deckenbruch statisch immer unbedenklich gewesen sei. Die diesbezügliche Mängelbehauptung der Kläger sei falsch, was die Beklagte erst durch Unterlagen erkannt habe, die ihr nach der mündlichen Verhandlung zugegangen seien. Zu Unrecht habe das Landgericht angenommen, dass das Vorliegen von Mängeln unstreitig sei und sich dabei u.a. auf ein fragwürdiges Parteigutachten gestützt. Die Tatsachenfeststellung des Erstgerichts sei fehlerhaft, der neue Sachvortrag der Beklagten […]
Unsere Hilfe im Baurecht
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