Flächenabweichung berechtigt Käufer zum Zurückbehaltungsrecht In einem vom Oberlandesgericht Brandenburg entschiedenen Fall ging es um die Frage, ob ein Bauträger vom Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung zurücktreten kann, wenn der Käufer aufgrund einer erheblichen Flächenabweichung einen Teil der Abschlagszahlung zurückbehält. Das Gericht bejahte dies und stellte fest, dass der Rücktritt des Bauträgers unwirksam war, weil dem Käufer ein Zurückbehaltungsrecht zustand. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 4 U 105/22 >>> Sachverhalt: Zugesicherte Mindestwohnfläche unterschritten Der Käufer hatte für eine Eigentumswohnung einen Kaufvertrag mit dem Bauträger geschlossen. In diesem war eine Mindestwohnfläche von 269 m2 zugesichert. Nachdem der Käufer festgestellt hatte, dass nach seinen Berechnungen nur eine Fläche von 217 m2 gesichert war, behielt er einen Teil der Abschlagszahlung zurück. Der Bauträger erklärte daraufhin den Rücktritt vom Vertrag. Entscheidungsgrund: Käufer durfte Zahlung zurückbehalten Das Gericht stellte in seinem Urteil fest, dass der Rücktritt des Bauträgers unwirksam war. Dem Käufer stand ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zu, da zum Zeitpunkt der Rücktrittserklärung eine Flächenabweichung von über 22% vorlag. Die vertraglich zugesicherte Nutzung war nicht vollumfänglich gesichert. Das Zurückbehaltungsrecht berechtigte den Käufer dazu, einen Betrag von 189.500 Euro von der Abschlagszahlung einzubehalten. Die Voraussetzungen für einen Rücktritt des Bauträgers lagen damit nicht vor. Fazit: Rücktritt bei Zurückbehaltungsrecht unwirksam Das Urteil des OLG stärkt die Rechte des Käufers beim Bauträgervertrag. Liegt eine erhebliche Flächenabweichung vor, kann der Käufer einen Teil der Zahlung zurückbehalten. Ein Rücktritt des Bauträgers vom Vertrag ist dann rechtlich unwirksam. Das vorliegende Urteil OLG Brandenburg – Az.: 4 U 105/22 – Urteil vom 05.07.2023 Wer kleiner als vereinbart baut, bekommt auch weniger Geld! 1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 28.06.2022, Az. 6 O 168/21, abgeändert und insgesamt klarstellend wie folgt neu gefasst: Es wird festgestellt, dass der zwischen den Parteien am 21.12.2018 abgeschlossene Kaufvertrag über Wohnungs- und Teileigentum mit Bauverpflichtung, Nummer ### der Urkundenrolle für 2018 des Notars („Name 01“) in („Ort 01“), nicht durch die Rücktrittserklärung der Beklagen vom 16.09.2020 beendet worden ist. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Gründe I. Der Kläger begehrt die Feststellung, dass der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag mit Bauverpflichtung für […]
Baurecht Allgemein
Rechtsstreitigkeiten im Baurecht: Unzulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich In einem juristischen Konflikt, der vor dem Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen ausgetragen wurde (Az.: 7 A 2906/19), ging es um die Zulässigkeit eines Bauvorhabens im Außenbereich. Im Kernpunkt des Rechtsstreits stand die Ablehnung eines bauplanungsrechtlichen Vorbescheids für die Errichtung eines zweigeschossigen Mehrfamilienhauses mit Staffelgeschoss (bestehend aus 6 Wohneinheiten) auf einem bestimmten Grundstück, das sich im Außenbereich befindet. Das Hauptproblem in diesem Fall liegt im Widerspruch zwischen den Interessen der Kläger, ein Wohnhaus zu errichten, und den öffentlichen Belangen, die durch die Planung beeinträchtigt werden könnten. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 7 A 2906/19 >>> Bewertung des Außenbereichs und Beeinträchtigung öffentlicher Belange Gemäß den Feststellungen des Verwaltungsgerichts ist das Bauvorhaben nach § 35 BauGB unzulässig, da es die öffentlichen Belange beeinträchtigt und dem Flächennutzungsplan widerspricht, der das fragliche Grundstück als Grünfläche darstellt. Diese Darstellung steht in Konflikt mit den in § 35 Abs. 3 Satz Nr. 7 BauGB genannten siedlungsstrukturellen Belangen. Die Kläger sind der Meinung, das Verwaltungsgericht hätte nicht das gesamte Grundstück, sondern nur den Bereich, auf dem das Projekt realisiert werden soll, berücksichtigen sollen. Kritik an der Beurteilung des Verwaltungsgerichts Die Kläger haben Einwände gegen die Beurteilung des Verwaltungsgerichts bezüglich der Höhenverhältnisse des Vorhabengrundstücks und der südlich gelegenen Wohngrundstücke erhoben. Sie haben ebenfalls die Feststellungen des Verwaltungsgerichts zur Beeinträchtigung öffentlicher Belange durch das Vorhaben im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB angegriffen. Dabei haben sie die selbständig tragende Feststellung des Verwaltungsgerichts nicht beachtet, dass das Vorhaben der Darstellung einer Grünfläche im Flächennutzungsplan widerspricht. Berücksichtigung anderer Präzedenzfälle Die Kläger haben in ihrem Argument auf eine Entscheidung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts verwiesen. Dieses Urteil behandelte jedoch einen wesentlich anders gelagerten Sachverhalt, da das Bauvorhaben dort auf einer Grundstücksfläche realisiert werden sollte, die seit Jahrzehnten im Flächennutzungsplan unverändert als Wohnbaufläche dargestellt wurde. Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Das Oberverwaltungsgericht hat letztendlich entschieden, dass der Antrag auf Zulassung der Berufung keinen Erfolg hat. Die Entscheidung wurde anhand der Tatsache getroffen, dass die Zulassung eines Wohnvorhabens im Außenbereich grundsätzlich als unorganische Siedlungsentwicklung angesehen wird, unabhängig davon, ob es sich um einen Fall einer (zu befürchtenden) Entstehung oder Verfestigung einer Splittersiedlung oder einen anderen Fall der Zersiedlung handelt. Das vorliegende Urteil Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen – Az.: 7 A 2906/19 – Beschluss vom 29.06.2020 Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt. Die Kläger tragen die Kosten des Zulassungsverfahrens als Gesamtschuldner. Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 45.000 EUR festgesetzt. Gründe […]
Anforderungen an bauaufsichtliches Einschreiten: Analyse eines Beschlusses des OVG Lüneburg Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg (Az.: 1 LA 89/19) hatte in einem Beschluss vom 1. Juli 2020, über einen Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten zu entscheiden. Der Kern des Falls drehte sich um die Anforderungen, die an solch einen Antrag gestellt werden und die Frage, ob ein Antragsteller, der fachanwaltlich vertreten ist, diesen formgerecht gestellt hatte. Die zentralen rechtlichen Herausforderungen des Falls waren die Auslegung des § 88 VwGO und die Klarheit des Antrags auf bauaufsichtliches Einschreiten. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 1 LA 89/19 >>> Form und Inhalt des Antrags Das Verwaltungsgericht hatte sein Urteil auf zwei selbständig tragenden Gründen gestützt. Einerseits war der Antrag aufgrund der Subsidiarität der Feststellungsklage unzulässig und andererseits wurde der Klageantrag als unbegründet angesehen. Die Antragstellerin hatte gegen die Baugenehmigungen, die erteilt wurden, keinen Anfechtungsantrag gestellt und ein vorangegangenes behördliches Verfahren war ebenfalls nicht vorhanden. Dies führte zur Unzulässigkeit des Antrags auf bauaufsichtliches Einschreiten. Analyse des OVG Lüneburg Das OVG Lüneburg analysierte den Sachverhalt und kam zu dem Schluss, dass der Zulassungsgrund ernstlicher Zweifel an der angefochtenen Entscheidung nicht vorlag. Die Antragstellerin konnte keinen tragenden Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung des erstinstanzlichen Urteils in Frage stellen, um das Entscheidungsergebnis zu ändern. Daher wurde das Urteil des Verwaltungsgerichts bestätigt. Die Rolle des Antrags auf bauaufsichtliches Einschreiten Ein wichtiger Punkt in diesem Beschluss war die Interpretation des Antrags auf bauaufsichtliches Einschreiten. Laut OVG Lüneburg muss ein solcher Antrag, der für den Antragsteller negative Kostenfolgen haben kann, klar gekennzeichnet sein. Der Antragsteller muss deutlich machen, dass er eine förmliche Entscheidung über seinen Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten wünscht. Besonders wenn der Antragsteller fachanwaltlich vertreten ist, kann dies erwartet werden. Ergebnis und Auswirkungen des Beschlusses Letztendlich kamen das OVG Lüneburg und das Verwaltungsgericht zu der Auffassung, dass die Antragstellerin die Anforderungen an den Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten nicht erfüllt hatte. Dieser Beschluss hat Auswirkungen auf zukünftige Fälle und unterstreicht die Wichtigkeit klarer und formgerechter Anträge im Kontext des Baurechts und des Verwaltungsverfahrensrechts. Das vorliegende Urteil OVG Lüneburg – Az.: 1 LA 89/19 – Beschluss vom 01.07.2020 Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Oldenburg – 4. Kammer (Einzelrichter) – vom 23. April 2019 wird abgelehnt. Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 2. sind nicht, die der Beigeladenen zu 1. sind erstattungsfähig. Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 15.000,- EUR festgesetzt. […]
Baurechtlicher Diskurs: Kellerdämmung und Erdwärmepumpenheizung bei Neubauten Die aktuelle Gerichtsentscheidung des Oberlandesgerichts Dresden (Az.: 22 U 1913/19), die am 7. August 2020 verkündet wurde, wirft ein Schlaglicht auf zwei entscheidende Aspekte im Baurecht: die adäquate Dämmung von Keller-Außenwänden und die technischen Anforderungen bei der Installation einer Erdwärmepumpenheizung. Der Klagefall befasst sich mit zwei Bauherren, die fehlerhafte Ausführungen in ihrem Neubau beanstanden. Hierbei konzentrieren sie sich auf die Unzulänglichkeiten der Erdwärmepumpenheizung sowie auf die mangelhafte Isolation der Kellerwände gegen das abgekühlte Erdreich. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 22 U 1913/19 >>> Vorwürfe und Erwartungen der Klägerinnen Die Klägerinnen vertreten den Standpunkt, dass das installierte Kollektorfeld der Erdwärmepumpenheizung nicht korrekt dimensioniert sei und daher nicht genug Spiralkörbe vorhanden seien, um eine angemessene Heizleistung zu gewährleisten. Darüber hinaus sind sie der Ansicht, dass die Kellerwände nicht ausreichend gegen das Erdreich isoliert sind, was zu Feuchtigkeitsproblemen führt. Sie fordern daher Ersatz für außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten und haben zusätzliche Heizkörper installiert, um die unzureichende Heizleistung zu kompensieren. Gegenargumente der Beklagten Die beklagte Partei argumentiert, dass die entstandenen Probleme auf die eigenmächtige Installation zusätzlicher Heizkörper durch die Klägerinnen zurückzuführen sind. Laut ihnen haben die Klägerinnen trotz einer entsprechenden Warnung in der Baubeschreibung die zusätzlichen Heizkörper in den Kellerräumen installiert, was die Heizungsanlage überlastet und zur Auskühlung des Kollektorfeldes geführt hat. Expertenmeinung und Sachverständigenurteil Ein Sachverständiger wurde zu Rate gezogen, der die Funktion und die Anforderungen einer Erdwärmepumpenheizung im Kontext der Klägerinnen umfassend erläuterte. Es wurde festgestellt, dass zum Zeitpunkt des Baus keine anerkannten Regeln für die korrekte Dimensionierung eines Kollektorfeldes existierten, insbesondere für die installierte Anlage, die zu dieser Zeit auf dem deutschen Markt neu war. Darüber hinaus stellte der Sachverständige fest, dass die Kellerwände des Hauses nicht ausreichend isoliert waren, da der Bauplan lediglich eine 35 cm dicke Betonwand vorsah, jedoch keine zusätzliche Innen- oder Außendämmung. Endgültige Beurteilung und Auswirkungen auf das Baurecht Die endgültige Entscheidung des Gerichts stützt sich auf die Überzeugungen des Sachverständigen. Es wurde festgestellt, dass die zusätzlichen Heizkörper und das Lüftungsverhalten nicht die Hauptursachen für Feuchtigkeit und Schimmelbildung waren. Vielmehr lag das Problem bei der unzureichenden Isolation der Kellerwände und der fehlerhaften Dimensionierung des Kollektorfeldes der Erdwärmepumpenheizung. Das Urteil hebt die Notwendigkeit klarer Richtlinien für die Installation von Erdwärmepumpenheizungen und die ausreichende Isolation von Kellerwänden hervor, um zukünftige Fälle dieser Art zu vermeiden. Das vorliegende Urteil OLG Dresden – Az.: 22 U 1913/19 – Urteil vom 07.08.2020 1. Auf die Berufung der Beklagten und […]
Nutzungsausfallentschädigung im Kontext von Eigentumswohnungen: Ein Wasserschaden als juristisches Dilemma Als Rechtsjournalist und SEO-Experte führt uns die heutige Diskussion in die vielschichtige Welt des Baurechts, in der ein juristischer Konflikt zwischen einem Erwerber und mehreren Beklagten wegen eines Wasserschadens in einer Eigentumswohnung auftritt. Im Mittelpunkt des Streits steht die Forderung nach einer Nutzungsausfallentschädigung durch den Käufer aufgrund von Wasserschäden, die infolge fehlerhafter Installationsarbeiten einer Nachunternehmerin entstanden sind. Dieser Sachverhalt führt uns in die komplexen Gefilde der Haftung für Baumängel und der daraus resultierenden Ansprüche auf Schadensersatz. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 5 U 79/19 >>> Installationsarbeiten und die daraus resultierenden Wasserschäden Die Streitverkündete Firma E führte als Nachunternehmerin der Beklagten Installationsarbeiten durch, bei denen aufgrund mangelhafter Herstellung einer Rohrleitungsabzweigung im Bad erhebliche Wasserschäden in allen Geschossen des Hauses entstanden. Diese Schäden führten zu umfangreichen Sanierungsarbeiten, bei denen die Maisonettwohnung teilweise in den Rohbauzustand zurückversetzt wurde. Dies zwang den Kläger, die Wohnung im Juli 2013 wieder zu verlassen. Berufungen und die damit verbundenen Vorwürfe Auf das Urteil reagierten sowohl der Kläger, der seine ursprünglichen Klageziele unverändert weiterverfolgte, als auch die Beklagten, die eine Abweisung der Klage anstrebten. Der Kläger bemängelte insbesondere, dass das Gericht die nachgewiesene Schimmelpilzbelastung nicht berücksichtigt und die Anforderungen an einen schlüssigen Klagevortrag zur Schadenshöhe überspannt habe. Die Beklagten verteidigten das ursprüngliche Urteil und argumentierten, dass ein Schimmelpilzbefall der Mehabitschüttung nicht feststehe und der Kläger nicht aktivlegitimiert sei. Rechtliche Beurteilung und die Rolle des Berufungsgerichts Das Berufungsgericht entschied, dass eine mündliche Verhandlung nicht geboten sei und wies auf die Entscheidung des 5. Zivilsenats des BGH hin, die sich mit der Frage eines merkantilen Minderwertes einer nach einem Wasserschaden komplett erfolgreich sanierten Wohnung befasste. Diese Entscheidung hat, laut dem Berufungsgericht, nichts mit der vorliegenden Klage zu tun. Fazit: Baukostengarantie und ihre Bedeutung im Baurecht Abschließend wurde im Fall noch die Frage nach der Bedeutung einer wirksam vereinbarten Baukostengarantie aufgeworfen. Bei der Baukostengarantie handelt es sich um eine Zusage des Auftragnehmers, wonach der Auftraggeber von Forderungen freigestellt wird, die über einen vereinbarten Pauschalpreis hinausgehen. Dieses Instrument des Baurechts kann in solchen Fällen eine Rolle spielen, um unvorhergesehene Kosten aufgrund von Baumängeln oder daraus resultierenden Schäden zu begrenzen. Das vorliegende Urteil OLG Zweibrücken – Az.: 5 U 79/19 – Beschluss vom 14.07.2020 1. Die Berufungen des Klägers sowie der Beklagten zu 3) gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 8.5.2019 werden zurückgewiesen. 2. Von den Kosten des Berufungsverfahrens – […]
Immobilienrecht und der Fall stillschweigender Mängelannahme Im Zentrum dieses Urteils steht das Prinzip der „Mängelannahme“ in der Wohnungseigentumsverwaltung und wie sie Auswirkungen auf rechtliche Forderungen haben kann. Spezifisch beschäftigt sich der Fall mit einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG), bei der Fragen zur Gültigkeit von Mängelansprüchen und zur Bedeutung stillschweigender Handlungen gestellt wurden. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 2 O 1924/22 >>> Kontroverse um die Anspruchsübernahme Im ursprünglichen Verlauf wurde argumentiert, dass eine „Übernahme“ der Mängelansprüche nicht möglich sei. Dies beruhte auf der Annahme, dass die Abstimmung der Wohnungseigentümer uneindeutig gewesen sei und somit nicht klargestellt wurde, dass individuelle vertragliche Ansprüche der damaligen Eigentümer durch die WEG geltend gemacht werden sollten. Abnahme des Gemeinschaftseigentums Darüber hinaus wurde diskutiert, ob das Gemeinschaftseigentum stillschweigend abgenommen wurde. Die Argumentation dafür bestand darin, dass die vertraglich vereinbarte Abnahme durch einen Sachverständigen nie stattgefunden hat und somit der Verzicht auf die Sachverständigenabnahme als stille Zustimmung zur Werkleistung angesehen wurde. Darüber hinaus wurde darauf hingewiesen, dass bereits im Jahr 2007 Verhandlungen über noch offene Mängelpositionen stattgefunden hatten und eine Einigung erzielt wurde. Kostenvorschuss und Verjährung Ein weiterer Aspekt des Falles bezog sich auf den Anspruch auf Kostenvorschuss, der bereits verjährt sein sollte. Diese Einschätzung leitete sich aus der Rechtsprechung höchster und oberster Gerichte ab, die eine Regelung über die Abnahme, bei der das Gemeinschaftseigentum durch einen vom Bauträger zu benennenden Sachverständigen oder durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter abgenommen wird, als unangemessen beurteilten. Unwirksamkeit der Abnahmeklausel und die Erwerber Im Urteil wurde zudem festgestellt, dass es keine Anhaltspunkte dafür gab, dass die Erwerber im Jahr 2001 wussten, dass sie zur Abnahme berufen waren, sollte die Sachverständigenabnahme nicht durchgeführt werden. Gemäß der Regelung im Bauträgervertrag mussten die Erwerber davon ausgehen, das Recht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwiderruflich an einen vom Verwalter bestimmten Sachverständigen verloren zu haben. Die relevante Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der Abnahmeklausel wurde erst einige Jahre später entwickelt. Treuwidrigkeit und Verwirkung Schließlich gab es Diskussionen über Treuwidrigkeit und Verwirkung in Bezug auf den Zeitablauf und die damit verbundenen Umstände. Es wurde festgestellt, dass es eine Art Wechselwirkung zwischen den beiden Aspekten gibt: Je mehr Zeit vergangen ist, desto geringer sind die Anforderungen an die treuwidrigkeitsbegründenden Umstände; im Gegensatz dazu sind bei stärkeren Umständen gegen die Geltendmachung des Rechts geringere Anforderungen an den vergangenen Zeitraum zu stellen. Die Analyse der Treuwidrigkeit und Verwirkung beruhte auf den Prinzipien von Treu und Glauben, die im BGB § 242 verankert sind. Das vorliegende […]
Vorschussforderung zur Behebung von Baumängeln – Das unerfüllte Urteil des Oberlandesgerichts Schleswig-Holstein In einem kürzlich vom Oberlandesgericht Schleswig-Holstein entschiedenen Fall (Az.: 12 U 23/20) wurden Vorschussansprüche zur Mängelbeseitigung geltend gemacht. Im Mittelpunkt des Rechtsstreits stand eine baurechtliche Auseinandersetzung in der es primär um Mängelgewährleistungsansprüche ging. Die rechtliche Problemstellung im Kern drehte sich um die Frage, inwieweit ein Kläger vorschusspflichtig ist, um die Kosten zur Behebung festgestellter Mängel zu decken. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 12 U 23/20 >>> Das Berufungsverfahren Das Gericht wies die Berufung des Klägers gegen ein vorangegangenes Urteil des Landgerichts Kiel (31.01.2020, Aktenzeichen 9 O 202/15) zurück. Der Grund für die Ablehnung der Berufung war die einstimmige Auffassung des Senats, dass das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hatte und weder Fragen des Grundsatzes noch der Rechtsentwicklung angesprochen wurden. Folglich wurden dem Kläger die Kosten des Berufungsverfahrens auferlegt. Klärung des Vorschussanspruchs Um die Streitfrage um den Vorschussanspruch zu klären, bezog sich das Gericht ausführlich auf den vorangehenden Hinweisbeschluss. Nach diesem besteht der Vorschussanspruch unabhängig vom gezahlten oder vereinbarten Werklohn. Darüber hinaus wurde entschieden, dass die Nacherfüllung nur dann verweigert werden kann, wenn sie für den Unternehmer unzumutbar ist oder mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden wäre. Rolle des Klägers und der Beklagten Weiterhin hob das Gericht hervor, dass der Kläger die Beseitigung der vom Gutachter festgestellten Mängel nicht angeboten hat und somit keine Mitwirkungspflicht der Beklagten im Hinblick auf die Mängelbeseitigung verletzt wurde. Hätte der Kläger die Beklagten zur Mängelbeseitigung herangezogen, wäre auch der Vorschussanspruch eingeschränkt oder sogar ausgeschlossen worden. Unverhältnismäßige Kosten und Verwendung des Vorschusses Des Weiteren wurde angemerkt, dass ein Einwand der Unverhältnismäßigkeit keinen Bestand hat, wenn ein berechtigtes Interesse an der vertragsgemäßen Erfüllung besteht – selbst wenn die Nacherfüllung hohe Kosten verursacht. Darüber hinaus wies das Gericht darauf hin, dass der Vorschuss innerhalb einer angemessenen Frist verwendet werden muss, um keinen Rückzahlungsanspruch des Klägers auszulösen. Sollte die Beklagte den Vorschuss nicht rechtzeitig verwenden, hätte der Kläger auch ein Auskunfts- und Rechnungslegungsrecht. Die Entscheidung dieses Baurechtsfalles vom Oberlandesgericht Schleswig-Holstein wirft ein wichtiges Licht auf die Frage der Vorschussforderung zur Mängelbeseitigung und bietet eine detaillierte Darstellung der relevanten rechtlichen Aspekte dieser Thematik. Das vorliegende Urteil Oberlandesgericht Schleswig-Holstein – Az.: 12 U 23/20 – Beschluss vom 29.07.2020 1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Kiel vom 31.01.2020, Aktenzeichen 9 O 202/15, wird zurückgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das in Ziffer 1 […]
Interpretation des Urteils: Schallschutzverpflichtungen bei Verträgen über die Errichtung von Fertighäusern Im Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken (Az.: 4 U 11/14), verkündet am 30. Juli 2020, wurde die Anforderung an den Schallschutz bei der Errichtung eines Fertighauses untersucht. Im Kern des Rechtsstreits stand die Frage, inwiefern der Bauunternehmer verpflichtet ist, bei der schlüsselfertigen Herstellung eines Fertighauses besondere Schallschutzmaßnahmen zu ergreifen. Hierbei wurde das Hauptaugenmerk auf die Interpretation von bauphysikalischen Fachplanungen und die Anwendung des anerkannten Regelsatzes „C-traffic“ gelegt. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 4 U 11/14 >>> Interpretation der Bauunternehmerpflichten Die Beklagten argumentierten, dass im Rahmen des Pauschalpreisvertrags die vollständige Planung und Errichtung des Gebäudes, einschließlich des Schutzes gegen Außenlärm, geschuldet sei. Sie bestritten die Ansicht des Landgerichts, dass keine besonderen Schallschutzmaßnahmen einfordern könnten, und stellten die Anwendung des Wertes C-traffic infrage. Bezugnahme auf den Sachverständigen Als zentraler Beweis wurde das Gutachten eines Sachverständigen herangezogen. Dieser stellte in nicht zu beanstandender Weise dar, warum im streitgegenständlichen Fall ein ausreichender Schallschutz gegeben sei. Er behandelte die Argumente der Beklagten umfassend und hielt an seinem Ergebnis fest, trotz der technischen Einwände der Beklagten. Beweisführung und die Rolle des Bauträgers Es wurde argumentiert, dass der vorliegende Fall nicht unter den Begriff des Bauträgervertrags fällt. Die Klägerin habe sich nicht zur Übereignung eines Grundstücks oder eines Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an einer Eigentumswohnung sowie zur Herstellung des Objekts entsprechend der vom Bauträger bereits entwickelten Planung und Baubeschreibung verpflichtet. Sachverständige Bewertung des Schallschutzes Im Rahmen des Sachverständigengutachtens wurde argumentiert, dass eine Auseinandersetzung mit den Fragen des geschuldeten Schallschutzes in der Planungsphase nicht stattgefunden hat. Der Sachverständige hat zudem den Außenlärmpegel des streitgegenständlichen Anwesens festgestellt und gerechtfertigt, warum er im Ursprungsgutachten zu diesem Ergebnis gekommen ist. Das abschließende Urteil Das Gericht kam zu dem Schluss, dass das streitgegenständliche Anwesen bereits gemäß § 633 Abs. einen ausreichenden Schallschutz bietet. Die Forderungen der Beklagten hinsichtlich zusätzlicher Schallschutzmaßnahmen wurden zurückgewiesen. Die Frage, ob sich der Schalldämmungswert der Fenster in Folge mangelhafter Wartung oder durch nicht näher bezeichnete sonstige Umstände verändert haben könnte, wurde als nicht relevant angesehen. Das vorliegende Urteil Oberlandesgericht Saarbrücken – Az.: 4 U 11/14 – Urteil vom 30.07.2020 I. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 08.01.2014 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken (3 O 26/12) teilweise abgeändert und folgendermaßen neu gefasst: „1. Die Klage wird insgesamt abgewiesen. 2. Auf die Widerklage wird a) die Klägerin verurteilt, an die Beklagten 40.745,95 € nebst Zinsen in Höhe von 5 […]
Rückforderungsansprüche nach Kündigung des Architektenvertrags: Eine Betrachtung rechtlicher Aspekte Die Klage in dieser Rechtssache betrifft die Rückforderung von Zahlungen nach der ordentlichen Kündigung eines Architektenvertrags. Im Mittelpunkt des Disputs steht die rechtliche Bewertung der Kündigung des Vertrags sowie die damit verbundenen finanziellen Folgen. Insbesondere konzentriert sich die Problematik auf die Rechtmäßigkeit des Verhaltens des Auftragnehmers, der bisher keine endgültige Abrechnung vorgelegt hat. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 14 U 153/20 >>> Unterscheidung zwischen freier Kündigung und Kündigung aus wichtigem Grund Im vorliegenden Fall argumentieren die Kläger, dass ihre Vertragskündigung als freie Kündigung zu bewerten sei, während das Gericht klärt, dass dies für die weitere Bewertung irrelevant ist, solange der Auftragnehmer keine endgültige Abrechnung vorgelegt hat. Diese ist notwendig, um die Verwendung der von den Klägern vorgeleisteten Zahlungen zu klären und zu beweisen, dass der Auftragnehmer diese endgültig behalten darf. Bedeutung der endgültigen Abrechnung für den Streitfall Unabhängig von der Art der Kündigung, ob freie Kündigung oder außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund, ist es die Pflicht des Auftragnehmers, eine endgültige Abrechnung vorzulegen. Ohne eine solche Abrechnung kann der Auftraggeber bei schlüssiger eigener Berechnung einen eventuellen Überschuss zurückfordern. In diesem Fall hat der Auftragnehmer keine endgültige Abrechnung vorgelegt. Mangelnde Kooperation des Auftragnehmers Trotz mehrfacher Aufforderungen seitens des Gerichts hat der Auftragnehmer keine endgültige Abrechnung vorgelegt. Daraus folgt, dass der Auftragnehmer nicht berechtigt ist, die vorausbezahlten Zahlungen der Kläger in vollem Umfang endgültig zu behalten. Vielmehr ist er verpflichtet, den Großteil der Zahlungen zurückzuzahlen. Berücksichtigung der Honorarvereinbarung trotz unzulässiger Unterschreitung des Mindestsatzes Ein weiterer wichtiger Aspekt dieses Falles ist die Betrachtung der Honorarvereinbarung zwischen den Parteien. Trotz einer unzulässigen Unterschreitung des Mindestsatzes kann der Architekt den auf Basis der Honorarvereinbarung ermittelten Anteil eines Pauschalhonorars fordern. Die Prüffähigkeit einer Schlussrechnung darf nicht mit der Begründung verneint werden, dass der Architekt keine an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) orientierte Abrechnung nach Mindestsätzen vorgenommen hat. Das vorliegende Urteil OLG Celle – Az.: 14 U 153/20 – Urteil vom 06.10.2021 1. Auf die Berufung der Kläger wird das am 26.08.2020 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 14. Zivilkammer des Landgerichts Hannover – Az. 14 O 139/18 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und neu gefasst wie folgt: Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 8.559,41 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.04.2021 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits beider […]
Ablehnung des Antrags auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung – Carport als privilegierte Grenzgarage Das Verwaltungsgericht Schwerin hat in einem Beschluss vom 4. September 2020 (Az.: 2 B 1291/20 SN) einen Antragsteller abgelehnt, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs gegen eine Rückbauanordnung und Nutzungsuntersagungsverfügung wiederherzustellen. Der Antragsteller hatte eine bauliche Anlage, die der Antragsgegner als offene Kleingarage bezeichnete, auf einem angrenzenden Grundstück errichtet. Das Gericht stellte fest, dass der Antragsteller aufgrund einer Änderung des Bescheids keine Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung mehr benötigte. Es sei auch unwahrscheinlich, dass der Antragsteller in einem möglichen Widerspruchs- oder Klageverfahren die Aufhebung der Nutzungsuntersagung erreichen könne. Das Gericht erklärte weiterhin, dass es für die Einordnung als bauliche Anlage im Sinne des Bauordnungsrechts nicht darauf ankam, ob es sich um eine offene Kleingarage oder einen Carport handelte. Die Nutzungsuntersagungsverfügung wurde als rechtmäßig angesehen. Weiter zum vorliegenden Urteil 2 B 1291/20 SN >>> Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagungsverfügung Das Gericht erklärte, dass die Nutzungsuntersagungsverfügung des Antragsgegners voraussichtlich rechtmäßig sei und den Antragsteller nicht in seinen Rechten verletze. Es wurde festgestellt, dass die bauliche Anlage nach dem derzeitigen Erkenntnisstand des Gerichts formell oder materiell illegal sei. Das Vorhaben, das ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde, weiche von dem zur Baugenehmigung gestellten Vorhaben ab. Die abweichende Errichtung verstoße gegen das Abstandsflächenrecht und werfe neue Fragen auf, die im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens zu klären wären. Das Gericht betonte, dass die sofortige Nutzungsuntersagung im öffentlichen Interesse liege, um die Rechtstreue der Bevölkerung aufrechtzuerhalten und negative Vorbildwirkungen zu vermeiden. Ermessensfehler und Verhältnismäßigkeit Das Gericht erklärte, dass die Nutzungsuntersagungsverfügung voraussichtlich auch ermessensfehlerfrei und verhältnismäßig sei. Die sofortige Vollziehung sei erforderlich, um den illegalen Zustand nicht zu verfestigen und eine negative Vorbildwirkung zu vermeiden. Bei einer ohne Baugenehmigung errichteten baulichen Anlage bestehe die negative Vorbildwirkung nicht nur in der Existenz der Anlage selbst, sondern auch in ihrer Nutzung. Es wurde betont, dass die Nutzungsuntersagung andere Bauherren davor schützen solle, ebenfalls illegale Anlagen zu errichten. Das Gericht stellte fest, dass eine Nutzungsuntersagung bei einer formell illegalen Anlage nur geringe Anforderungen an die Begründung der Vollziehungsanordnung stelle. Ausblick Die Ablehnung des Antrags auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung bedeutet, dass der Antragsteller die Nutzungsuntersagung vorläufig hinnehmen muss. In einem möglichen Widerspruchs- oder Klageverfahren wird er voraussichtlich nicht die Aufhebung der Nutzungsuntersagung erreichen können. Es bleibt abzuwarten, ob der Antragsteller weitere rechtliche Schritte unternehmen wird, um seine Position zu verteidigen. Baurechtliche Bestimmungen und Genehmigungsvoraussetzungen sollten von Bauherren sorgfältig beachtet werden, um mögliche […]
Schadensersatz für Gebäudeabsenkung infolge benachbarter Bautätigkeit: Ein OLG Braunschweig Urteil unter der Lupe In diesem Rechtsfall, der vom Oberlandesgericht (OLG) Braunschweig entschieden wurde (Az.: 8 U 67/20), geht es um eine Klage auf Schadensersatz, die von einer Partei eingereicht wurde, deren Gebäude sich aufgrund von Bauarbeiten auf einem benachbarten Grundstück abgesenkt hatte. Die rechtliche Fragestellung dreht sich um die Haftung für solche Schäden und die Rolle des sogenannten Drittschutzes im Baurecht. Der Fall bietet eine komplexe und interessante Prüfung von Haftungsfragen, insbesondere in Bezug auf die Auswirkungen von Bauarbeiten auf benachbarte Gebäude und Grundstücke. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 8 U 67/20 >>> Haftungsfrage und Drittschutz Die Klage wurde ursprünglich beim Landgericht Göttingen eingereicht, wo das Urteil später durch das OLG Braunschweig geändert wurde. Zentraler Punkt der Auseinandersetzung war die Frage, ob der Beklagte, der die Bauarbeiten auf seinem Grundstück veranlasst hatte, für die Absenkung des Gebäudes des Klägers haften müsse. Eine weitere Frage war, ob der Kläger als Dritter in die Schutzwirkungen des Vertrages zwischen dem Beklagten und dem ausführenden Bauunternehmen einbezogen werden konnte. Die Einbeziehung eines Dritten setzt voraus, dass die vertragsgemäße Leistung auch den Interessen des Dritten dient und seine Einbeziehung unter Berücksichtigung von Treu und Glauben erforderlich ist. Rolle des Bauunternehmers und des Architekten Im Fokus der Urteilsbegründung stand auch die Rolle des Bauunternehmers und des Architekten bei der Planung und Durchführung von Bauarbeiten. Es wurde betont, dass die Untersuchung des Baugrundes und die Durchführung der dabei gebotenen statischen Berechnungen grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Architekten bzw. Statikers fallen. Ein Bauunternehmer, der mit der Unterfangung des Fundamentes eines auf dem Nachbargrundstück stehenden Gebäudes nach Anweisungen des Architekten beauftragt ist, ist demnach nicht dafür verantwortlich, die Planung des Architekten auf mögliche Gefahren für die Standsicherheit des Nachbargebäudes zu prüfen. Mithaftung und Kostenentscheidung Im weiteren Verlauf des Verfahrens wurde auch die Frage der Mithaftung und der Verteilung der Kosten erörtert. Dabei wurde klargestellt, dass der Streitgenosse, der am Rechtsmittelverfahren nicht mehr beteiligt war, nur für seine eigenen Kosten aus dem Unterliegen haftet. Die Rechtskraft der Kostenentscheidung im Verhältnis zwischen Kläger und aus dem Prozess ausgeschiedenem Beklagten steht einer im Ergebnis gerechten Kostenverteilung durch das Rechtsmittelgericht nicht entgegen. Das Urteil des OLG Braunschweig bietet eine umfassende und detaillierte Analyse verschiedener Aspekte des Baurechts und der Haftungsfrage bei Gebäudeschäden, die durch Bauarbeiten auf benachbarten Grundstücken verursacht werden. Dabei wird die Rolle von Architekten, Bauunternehmern und Dritten in den Blick genommen […]
Urteil des Oberlandesgerichts Hamm: Schwarzgeldabrede in Werkvertrag festgestellt Das Oberlandesgericht Hamm hat in einem wegweisenden Urteil vom 06.10.2020 eine Entscheidung in einem Werkvertragsrechtsfall getroffen. Dabei wurde das Urteil der vorherigen Instanz teilweise abgeändert. Das Gericht verurteilte die Beklagten dazu, vor dem Amtsgericht Lemgo eine Erklärung abzugeben, in der sie auf ihre Rechte an einem bestimmten Betrag verzichten und der Auszahlung an die Klägerin zustimmen. Die Klage und die Widerklage wurden abgewiesen. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 21 U 108/18 >>> Hintergrund des Verfahrens: Eine mögliche Schwarzgeldabrede Der Rechtsstreit drehte sich um die Frage, ob eine Schwarzgeldabrede in einem Werkvertrag vorlag. Das Gericht fällte seine Entscheidung aufgrund einer Häufung von Indizien, die auf das Vorliegen einer solchen Abrede hindeuteten. Insbesondere wurde darauf verwiesen, dass die Auftragserteilung mündlich erfolgte, Barzahlungen ohne Quittung geleistet wurden und die Rechnungslegung mit erheblicher Verzögerung geschah. Sowohl die detaillierten Aussagen der Zeugen als auch die Angaben der Beklagten unterstützten die Annahme einer Schwarzgeldabrede. Urteil im Detail: Nichtigkeit des Werkvertrags und Kostenentscheidung Das Gericht wies zudem die Hilfsaufrechnung der Klägerin zurück und stellte fest, dass die geltend gemachte Werklohnforderung nicht bestehe. Die Hauptleistungspflichten seien bereits abschließend in den Verträgen geregelt worden. Hingegen wurde der Anspruch des Beklagten auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten als begründet angesehen. Bedeutung der Berufungsinstanz und Bewertung von Indizien Das Oberlandesgericht Hamm betonte, dass es sich in der Berufungsinstanz um eine zweite Tatsacheninstanz handelt und das Berufungsgericht befugt ist, die Tatsachenfeststellungen der Vorinstanz zu überprüfen. Auch fehlerfrei getroffene Feststellungen sind nicht bindend, wenn konkrete Anhaltspunkte für ihre Unvollständigkeit oder Unrichtigkeit vorliegen. Fazit: Schwarzgeldabreden in Werkverträgen als Nichtigkeitsgrund Das Urteil des Oberlandesgerichts Hamm verdeutlicht die Rechtsprechung in Fällen von Schwarzgeldabreden in Werkverträgen. Das Gericht legte besonderen Wert auf die Bewertung von Indizien, um das Vorliegen einer solchen Abrede festzustellen. Zudem wurde die Bedeutung der Berufungsinstanz hervorgehoben und die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts betont. Das vorliegende Urteil OLG Hamm – Az.: 21 U 108/18 – Urteil vom 06.10.2020 Auf die Berufung der Kläger wird das am 20.06.2018 verkündete Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagten zu 1) bis 3) werden verurteilt, gegenüber dem Amtsgericht Lemgo zu 1 HL 27/15 die Erklärung abzugeben, dass sie auf jegliche Rechte auf die von der Klägerin zu 1) am 04.08.2015 dort eingezahlten (hinterlegten) 9.545,00 EUR verzichten und in die Auszahlung an die Klägerin zu 1) einwilligen. Die weitergehende Klage und die Widerklage werden abgewiesen. Die weitergehende […]
Entscheidung im Baurecht: Kein Schadenersatz bei unzureichenden Beweisen In einem Fall von entscheidender Bedeutung hat das Oberlandesgericht Frankfurt (OLG Frankfurt, Az.: 29 U 219/19) am 28.10.2020 ein Urteil gefällt, welches weitreichende Implikationen für zukünftige Fälle im Baurecht haben könnte. Dabei ging es um die Frage, ob und in welchem Umfang ein Schadenersatzanspruch wegen angeblicher Durchbohrungen einer Dampfsperre besteht. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 29 U 219/19 >>> Kern des Falles Im Zentrum der Klage stand die Behauptung, dass die Beklagte bei den Arbeiten zur Anbringung einer abgehängten Decke die Dampfsperre mehrfach durchbohrt und dadurch Feuchtigkeitserscheinungen verursacht habe. Das Gericht stellte allerdings fest, dass die Klägerin den Beweis dafür nicht erbringen konnte. Es konnten lediglich zwei Durchbohrungen der Dampfsperre festgestellt werden, welche laut den Feststellungen der bestellten Sachverständigen jedoch nicht zur Verursachung des aufgetretenen Schadens ausreichten. Die Beweisführung Es wurde hervorgehoben, dass die Beweisaufnahme nur die Durchbohrung der Dampfsperre an zwei Stellen ergeben hat. Die Aussagen der Zeugen wurden ebenfalls als unzureichend beurteilt. Der Zeuge D konnte beispielsweise nicht überzeugend darlegen, dass die Dampfsperre an mehr als nur zwei Stellen durchbohrt wurde. Dies war eine kritische Wende im Verlauf des Prozesses, da dadurch die Beweislast für die behauptete umfassende Durchbohrung der Dampfsperre nicht erfüllt wurde. Andere potentielle Ursachen Das Gericht stellte zudem fest, dass auch andere Ursachen für die Feuchtigkeitsschäden in Betracht kommen könnten, wie von der Beklagten vorgebracht. Dazu zählten insbesondere die behaupteten Undichtigkeiten in der Dachhaut. Diese Feststellung wirft ein neues Licht auf die Kausalität zwischen den Durchbohrungen und den entstandenen Schäden. Abschließendes Urteil und Ausblick Das abschließende Urteil sah keine Schadenersatzpflicht der Beklagten vor, da die Klägerin den Beweis für die behaupteten vielfachen Durchbohrungen und deren direkte Verursachung der Feuchtigkeitsschäden nicht erbringen konnte. Es wurde festgestellt, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern. Dieses Urteil könnte einen Präzedenzfall für ähnliche zukünftige Fälle im Baurecht darstellen. Das OLG Frankfurt-Urteil liefert wichtige Erkenntnisse für die Praxis des Baurechts und betont die Notwendigkeit einer sorgfältigen Beweisführung bei Schadenersatzklagen. […] Das vorliegende Urteil OLG Frankfurt – Az.: 29 U 219/19 – Urteil vom 28.10.2020 Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Gießen vom 26. Juli 2019, Az.: 4 O 89/12, wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten der Berufung zu tragen. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Das Berufungsurteil ist vorläufig vollstreckbar. Die […]
VG Schwerin: Kein Vorkaufsrecht der Gemeinde für private Verkehrsfläche Das Verwaltungsgericht Schwerin hat in einem Urteil vom 26. November 2020 (Az.: 2 A 979/19 SN) entschieden, dass eine Gemeinde kein Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB für eine als private Verkehrsfläche festgesetzte Fläche ausüben kann. Das Urteil betrifft einen Streitfall, bei dem es um die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde ging, um eine Fläche zur Erschließung eines Wohngebiets zu erwerben. Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 2 A 979/19 SN >>> Hintergrund des Falls Im vorliegenden Fall wurde in einem Bebauungsplan eine Fläche als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt, die zur Erschließung eines Wohngebiets dienen sollte. Nachdem ein Kaufvertrag für ein Grundstück auf dieser Fläche abgeschlossen wurde, hat die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nach § 24Abs. 1 BauGB ausgeübt und den Kaufvertrag für nichtig erklärt. Die Klägerin, die Käuferin des Grundstücks, erhob daraufhin Klage gegen diese Entscheidung. Entscheidung des Gerichts Das Verwaltungsgericht Schwerin gab der Klage statt und hob den Bescheid der Gemeinde auf. Das Gericht stellte fest, dass die Gemeinde kein Vorkaufsrecht für die als private Verkehrsfläche festgesetzte Fläche ausüben konnte. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht nur dann zu, wenn das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt und für öffentliche Zwecke genutzt werden soll. In diesem Fall ergab sich die Nutzung als private Verkehrsfläche jedoch nicht unmittelbar aus der Festsetzung des Bebauungsplans. Die Gemeinde konnte daher das Vorkaufsrecht nicht ausüben. Das Gericht argumentierte weiter, dass eine Übernahme der Fläche in kommunales Eigentum zur Durchsetzung der Festsetzung als private Verkehrsfläche nicht erforderlich war. Die Ausübung des Vorkaufsrechts konnte aufgehoben werden, wenn die betroffenen Grundstückseigentümer sich mit der Gemeinde auf die Herstellung des Weges und die rechtliche Absicherung der Ver- und Entsorgungsleitungen vertraglich einigten. Auswirkungen des Urteils Das Urteil des Verwaltungsgerichts Schwerin hat weitreichende Auswirkungen auf die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Gemeinden im Baurecht. Es klärt, dass eine Gemeinde kein Vorkaufsrecht für eine als private Verkehrsfläche festgesetzte Fläche ausüben kann, wenn sich die Nutzung als private Verkehrsfläche nicht unmittelbar aus der Festsetzung selbst ergibt. Dieses Urteil schafft Klarheit für Grundstückskäufer und stellt sicher, dass das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht willkürlich ausgeübt werden kann, sondern an klare rechtliche Voraussetzungen gebunden ist. Fazit Das Verwaltungsgericht Schwerin hat in einem Urteil entschieden, dass eine Gemeinde kein Vorkaufsrecht für eine als private Verkehrsfläche festgesetzte Fläche ausüben kann, wenn sich die Nutzung als private […]
Unveränderliche Bauverpflichtung: Vergeblicher Antrag auf Löschung einer eingetragenen Baulast In diesem Fall geht es um eine Baulast, die im Jahr 1970 in Nordrhein-Westfalen begründet wurde und seitdem Bestandteil des Baulastenverzeichnisses ist. Die Klägerin, Eigentümerin des betroffenen Grundstücks, strebte eine Löschung der in diesem Verzeichnis vermerkten Baulast an und argumentierte, dass diese nicht länger gültig sei. Allerdings weist das Gericht ihre Klage zurück und bekräftigt, dass die Baulast weiterhin besteht und relevant ist. Direkt zum Urteil Az: 2 A 953/20 springen. Antrag auf Löschung der Baulast abgelehnt Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen bestätigte die Gültigkeit der Baulast und lehnte den Antrag der Klägerin auf Löschung dieser Baulast ab. Die Klägerin konnte nicht ausreichend darlegen, dass und warum das vom Verwaltungsgericht gefundene Ergebnis ernstlich zweifelhaft sein sollte. Es bestehen somit keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Kein Anspruch auf Löschung oder Verzichtserklärung Die Klägerin hatte gefordert, dass die Beklagte einen Verzicht auf die Baulast erklärt und diesen Verzicht in das Baulastenverzeichnis einträgt. Das Gericht wies jedoch diese Forderung zurück und erklärte, die Klägerin habe weder einen Anspruch auf Löschung der Baulast noch darauf, dass die Beklagte einen Verzicht auf sie erkläre. Wirksamkeit der Baulast unangefochten Die Begründung des Gerichts stützt sich auf die Tatsache, dass die Baulast wirksam begründet worden war und ihre Wirksamkeit nicht nachträglich weggefallen ist. Diese Bewertung beruht auf der Anerkennung der notariell beglaubigten Unterschrift der damaligen Eigentümerin und der Bestimmtheit der Baulast in Verbindung mit dem beigefügten Lageplan. Keine Bestimmtheitsbedenken gegenüber der Baulast Das Gericht bestätigte, dass es keine Bestimmtheitsbedenken gegenüber der Baulast gibt. Es wurde klargestellt, dass die Bestimmtheit der Baulast durch den beigefügten Lageplan, in dem die Stellplatzflächen grün schraffiert dargestellt wurden, gegeben ist. Daher ist die Baulast unmissverständlich und rechtsgültig. Insgesamt bleibt die Baulast bestehen und eine Löschung oder ein Verzicht der Beklagten ist nicht in Sicht. Damit bleibt die Klägerin weiterhin an die Bedingungen dieser Baulast gebunden. Das vorliegende Urteil Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen – Az.: 2 A 953/20 – Beschluss vom 11.12.2020 Der Antrag wird abgelehnt. Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 5.000,– Euro festgesetzt Gründe Der auf alle Zulassungsgründe nach § 124 Abs. 2 VwGO gestützte Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. 1. Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung des Verwaltungsgerichts (Zulassungsgrund nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) ergeben sich aus dem Zulassungsvorbringen nicht. Zur Darlegung des Zulassungsgrunds […]
Die Eigenverantwortung bei Grundstückseigentum und Baurecht: Ein Blick auf den Fall Az.: 1 B 348/20 Als Grundstückseigentümer trägt man eine große Verantwortung, insbesondere in Bezug auf die Einhaltung des Baurechts. Ein aktuelles Beispiel liefert der Fall Az.: 1 B 348/20, in dem sich ein Grundstückseigentümer mit dem Zwangsverwalter seines eigenen Grundstücks und den Zuständen eines Nahversorgungszentrums auf seinem Gelände auseinandersetzen musste. Direkt zum Urteil Az.: 1 B 348/20 springen. Konflikt um Baurechtsverstöße und Zwangsverwaltung Die Sachlage drehte sich hauptsächlich um die Frage, ob es dem Grundstückseigentümer gestattet sei, die Antragsgegnerin dazu zu verpflichten, die Nutzung des Nahversorgungszentrums auf seinem Grundstück für sechs Monate zu unterbinden. Das Hauptproblem in diesem Fallwar, dass der Antragsteller der Ansicht war, der Zwangsverwalter seines Grundstücks handle nicht im Einklang mit dem Baurecht. Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts und die darauf folgende Beschwerde Das ursprüngliche Urteil des Verwaltungsgerichts Chemnitz wies den Antrag des Grundstückseigentümers als unzulässig zurück, da er seiner Meinung nach keinen Anordnungsanspruch glaubhaft machen konnte. Zudem wurde dem Antragsteller die Antragsbefugnis abgesprochen. Dieses Urteil wurde vom Antragsteller angefochten, indem er Beschwerde beim Sächsischen Oberverwaltungsgericht einlegte. Das Baurecht und die rechtliche Beziehung zwischen Miteigentümern In dem anschließenden Beschwerdeverfahren wurde darauf hingewiesen, dass die Beziehung zwischen Miteigentümern grundsätzlich nach dem bürgerlichen Recht geregelt ist. Es wurde klargestellt, dass öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer desselben Grundstücks nicht gelten. Darüber hinaus wurde darauf hingewiesen, dass die Abwehrbefugnis gegen alle Beeinträchtigungen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück vom Wohnungseigentumsgesetz geregelt wird. Die finale Entscheidung des Sächsischen Oberverwaltungsgerichts Das Sächsische Oberverwaltungsgericht entschied letztendlich, dass die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Chemnitz unbegründet sei. Die vom Antragsteller dargelegten Gründe, auf deren Prüfung das Gericht grundsätzlich beschränkt war, rechtfertigten die beantragte Änderung des angefochtenen Eilbeschlusses nicht. Der Fall Az.: 1 B 348/20 zeigt auf, dass das Baurecht und die rechtliche Beziehung zwischen Miteigentümern komplizierte Fragestellungen aufwerfen können. Dies ist ein eindrucksvolles Beispiel dafür, wie wichtig es ist, als Grundstückseigentümer seine Rechte und Pflichten zu kennen, um möglichen rechtlichen Problemen vorzubeugen. Das vorliegende Urteil Sächsisches Oberverwaltungsgericht – Az.: 1 B 348/20 – Beschluss vom 30.12.2020 Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Chemnitz vom 14. Oktober 2020 -3 L 416/20 – wird zurückgewiesen. Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 10.000 € festgesetzt. Gründe Die Beschwerde (§ 146 VwGO) des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts, durch den […]
Kontroverse um Widerrufsrecht: Ein juristischer Blick auf den Disput um Werkverträge Im Mittelpunkt des vorliegenden Falles steht ein privater Verbraucher und eine Unternehmerin, die sich über die Errichtung einer Treppe und die daraus resultierenden finanziellen Forderungen nicht einig sind. Ausgangspunkt war ein Werkvertrag zwischen beiden Parteien. Der private Verbraucher, fortan Kläger genannt, machte von seinem Widerrufsrecht Gebrauch, was die Unternehmerin, die Beklagte, jedoch infrage stellte. Der Disput endete vor Gericht, wobei insbesondere die Frage im Raum stand, ob ein Widerrufsrecht bestand und wirksam ausgeübt wurde. Direkt zum Urteil Az: 28 U 7186/20 Bau springen. Die Fragestellung: Handelt es sich um einen wirksam widerrufenen Vertrag? Die Beklagte argumentierte, dass ein Vertrag bereits telefonisch abgeschlossen worden sei, was den Widerruf hinfällig mache. Sie verfolgte das Ziel, die ursprüngliche Forderung abzuweisen und eine Restzahlung für die Arbeiten einzufordern. Ihre Behauptung, dass es keine „Überrumpelungssituation“ gab, sollte den Bestand des Vertrags stärken. Position des Landgerichts: Widerruf ist wirksam In erster Instanz urteilte das Landgericht, dass der Kläger den Vertrag wirksam widerrufen hat und die Beklagte daher zur Rückzahlung des Werklohns verpflichtet sei. Das Landgericht entschied, dass es tatsächlich ein Widerrufsrecht gab und dieses rechtmäßig angewendet wurde. Damit stand der Kläger im Recht, die bereits geleisteten Zahlungen zurückzufordern. OLG München bestätigt: Keine Aussicht auf Erfolg für die Berufung Das Oberlandesgericht München bestätigte diese Entscheidung in zweiter Instanz und wies die Berufung der Beklagten zurück. Das Gericht teilte die Ansicht des Landgerichts, dass der Kläger ein Widerrufsrecht hatte und dieses wirksam ausgeübt wurde. Auch die Argumentation der Beklagten, dass bereits telefonisch ein Vertrag zustande kam und daher kein Widerruf möglich sei, überzeugte nicht. Insgesamt macht der Fall deutlich, dass das Widerrufsrecht bei Werkverträgen eine zentrale Rolle spielt und maßgeblich über die finanziellen Forderungen entscheiden kann. Es unterstreicht die Bedeutung einer genauen Prüfung der Vertragsdetails und -umstände und hebt die Bedeutung des Widerrufsrechts hervor. Das vorliegende Urteil OLG München – Az.: 28 U 7186/20 Bau – Beschluss vom 22.02.2021 Gründe Der Senat beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts München II vom 12.11.2020, Az. 5 O 172/20 Bau, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil er einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 1. Urteil des […]
Der Aufstockungsstreit: Eine Bauherrin, die Stadt und das Gericht In einem lebhaften Kampf zwischen einer ambitionierten Eigentümerin und städtischen Behörden kam es zu einer juristischen Auseinandersetzung, die bis zum Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz eskalierte. Die streitige Frage war die Erteilung einer Baugenehmigung für die geplante Aufstockung eines bestehenden Mehrfamilienhauses in einem dicht bebauten Viertel. Direkt zum Urteil Az: 1 A 11325/20.OVG springen. Der Fall: Plan einer ambitionierten Eigentümerin Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses strebte die Aufstockung ihres Gebäudes an und beantragte hierfür eine entsprechende Baugenehmigung. Das Vorhaben sah vor, das bereits existierende Gebäude um ein Vollgeschoss zu erweitern und damit Platz für weitere drei Wohneinheiten zu schaffen. Trotz der sorgfältigen Planung und Ausarbeitung ihres Vorhabens lehnte die Stadt die Erteilung der beantragten Baugenehmigung ab. Ablehnung der Stadt: Gründe und Gegenargumente Die Stadt verweigerte die Baugenehmigung mit der Begründung, dass sich das geplante Vorhaben nicht in das städtische Bild einfügen würde. Insbesondere wurde hervorgehoben, dass die geplante Gebäudehöhe und die Anzahl der Stockwerke von der umliegenden Bebauung abweichen würden. Trotz des Widerspruchs der Eigentümerin hielt die Stadt an ihrer Entscheidung fest, was zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung führte. Das Gerichtsverfahren: Bauherrin gegen Stadt Das Gerichtsverfahren führte zu einem Urteil, welches die Position der Bauherrin stärkte. Das Verwaltungsgericht gab der Klage der Bauherrin statt und verpflichtete die Stadt, die beantragte Baugenehmigung zu erteilen. Die Begründung des Gerichts berief sich darauf, dass dem Vorhaben keine baurechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstünden. Das Oberverwaltungsgericht: Entscheidung und Konsequenzen Die Stadt und die Beigeladene versuchten, gegen dieses Urteil Berufung einzulegen. Allerdings wurden die Anträge auf Zulassung der Berufung vom Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz abgelehnt. Damit bleibt die Entscheidung des Verwaltungsgerichts bestehen und die Bauherrin kann ihre Pläne zur Aufstockung des Mehrfamilienhauses weiterverfolgen. Die Stadt und die Beigeladene müssen die Kosten des Zulassungsverfahrens, einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Klägerin, zur Hälfte tragen. Das vorliegende Urteil Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz – Az.: 1 A 11325/20.OVG – Beschluss vom 11.03.2021 Die Anträge des Beklagten und der Beigeladenen auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 24. September 2020 werden abgelehnt. Der Beklagte und die Beigeladene tragen die Kosten des Zulassungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Klägerin jeweils zur Hälfte. Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Zulassungsverfahren auf 30.000 Euro festgesetzt. Gründe Die Anträge des Beklagten und der Beigeladenen auf Zulassung der Berufung gegen das im Tenor bezeichnete Urteil bleiben ohne Erfolg. Keiner der angeführten Zulassungsgründe ist gegeben. I. Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung […]
Eine heikle Schwimmbad-Situation: Baurechtlicher Disput Stellen Sie sich vor, Sie hätten auf Ihrem Grundstück ein Schwimmbecken errichtet, komplett mit einer ausgeklügelten Kunststoffkuppel-Überdachung. Dieser idyllische Rückzugsort wird jedoch jäh von der örtlichen Baubehörde unterbrochen, die die Entfernung der Überdachung verlangt. Die zentrale Streitfrage: Ist die spezifische Überdachung, die nicht direkt auf dem Wasser „schwimmt“, baugenehmigungspflichtig oder nicht? Genau mit dieser Herausforderung sahen sich die Kläger konfrontiert. Direkt zum Urteil Az: 2 K 1357/22 springen. Die Besonderheiten der luftgetragenen Überdachung Das Dilemma begann, als die Kläger eine kuppelförmige Kunststoffüberdachung für ihr Schwimmbecken installierten. Die Behörde behauptete, dass eine solche Überdachung eine Baugenehmigung benötigt, da sie nicht luftgetragen ist, im Gegensatz zu anderen Überdachungen, die direkt auf dem Wasser liegen. Der Kern des Arguments der Behörde bestand darin, dass luftgetragene Überdachungen nicht baugenehmigungspflichtig seien, während alle anderen es wären. Der Konflikt mit den Abstandsflächenvorschriften Zusätzlich zu der Frage der luftgetragenen Überdachung sahen sich die Kläger mit einem weiteren rechtlichen Problem konfrontiert. Laut Behörde verstoße das Schwimmbecken mit seiner Überdachung gegen die Abstandsflächenvorschrift des § 6 BauO NRW. Diese Vorschrift hat das Ziel, den sozialen Wohnfrieden zwischen benachbarten Wohngrundstücken zu wahren. Nach Auffassung der Behörde ist das Vorhaben auch nicht im Nachhinein genehmigungsfähig. Substanzzerstörung und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit Das Wesen einer Beseitigungsverfügung nach baurechtlichen Vorschriften besteht darin, dass sie meistens endgültig ist, d.h. sie führt zur Zerstörung der Substanz. Daher ist für den Erlass einer solchen Verfügung in der Regel erforderlich, dass das Bauwerk formell und materiell baurechtswidrig ist und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt bleibt. Das Eigentumsgrundrecht und mögliche zukünftige Genehmigungsfähigkeit In einem komplizierten Szenario, in dem sich eine baldige Genehmigungsfähigkeit aufgrund von bevorstehenden Änderungen der Sach- und/oder Rechtslage abzeichnet, kann das Beseitigungsverlangen trotzdem rechtswidrig werden. Es wäre sinnwidrig und würde gegen das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. des Grundgesetzes verstoßen, wenn das Verlangen nach Beseitigung beibehalten würde, obwohl sich eine Genehmigungsfähigkeit abzeichnet. Das vorliegende Urteil VG Münster – Az.: 2 K 1357/22 – Urteil vom 31.05.2023 Die bauordnungsrechtliche Beseitigungsverfügung der Beklagten vom 29. März 2022 – 63-09359/2022 – wird aufgehoben. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils streitigen Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leisten. Tatbestand Die Kläger wenden sich gegen eine bauordnungsrechtliche Verfügung der Beklagten durch die ihnen die […]
Eine Frage des Baurechts: Streit um Tiefgaragenzufahrt und Rücksichtnahmegebot In einem jüngst verhandelten Fall aus Siegen-Kreuztal musste das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern sich mit der Zufahrt zu einer Tiefgarage auseinandersetzen. In dieser Angelegenheit ging es um das sogenannte Rücksichtnahmegebot im Baurecht und die Abwägung von Nachbarschaftsinteressen. Im Zentrum der Auseinandersetzung stand eine Tiefgarage mit 19 Stellplätzen, deren Ein- und Ausfahrt unmittelbar am bebauten Grundstück des Antragstellers entlangführte. Direkt zum Urteil Az: 3 M 108/20 OVG springen. Lärmpegel und Baugenehmigungen: Aspekte des Falles Das Oberverwaltungsgericht beschäftigte sich in erster Linie mit dem durch die Tiefgarage verursachten Lärmpegel und den hierfür relevanten Richtwerten. Diese waren gemäß der Parkplatzlärmstudie des Bayerischen Landesamts für Umwelt und der TA Lärm deutlich überschritten. Weiterhin ging es um die Frage, ob das umliegende Gebiet als allgemeines Wohngebiet eingestuft werden kann oder ob möglicherweise ein Mischgebiet oder ein Zwischenwert angesetzt werden sollte. Interessenabwägung und Vollziehungsinteresse: Eine delikate Balance Das Gericht musste die widerstreitenden Interessen der Beteiligten abwägen. Hierbei spielte das private Interesse des Antragstellers, vom Vollzug des Verwaltungsaktes vorläufig verschont zu bleiben (Aussetzungsinteresse), eine ebenso wichtige Rolle wie das öffentliche Interesse an der Vollziehung des Verwaltungsaktes (Vollziehungsinteresse). Diesbezüglich stellte das Gericht fest, dass an der Vollziehung eines rechtswidrigen Bescheids kein schutzwürdiges öffentliches Interesse besteht. Das Rücksichtnahmegebot: Kernpunkt der Auseinandersetzung Das Rücksichtnahmegebot steht im Zentrum des Disputs. Es zielt darauf ab, störende Nutzungen rücksichtsvoll zuzuordnen und Konflikte zu vermeiden. Die Anforderungen hieraus hängen stark von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere davon, was den beteiligten Parteien zumutbar ist. Dabei stellte das Gericht heraus, dass eine Tiefgarage typische Lärmemissionen bei der Stellplatznutzung besser abschirmen wird als eine oberirdische Lösung. Schlussfolgerung und Kostenentscheidung Schlussendlich wurde entschieden, dass selbst wenn die Tiefgarage 1 mit der Zufahrt vom Kavaliersweg den Antragsteller nicht in seinen Nachbarrechten verletzt, eine nur teilweise Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers nicht möglich ist. Dies liegt daran, dass es sich um ein einheitliches Bauvorhaben handelt. Die Kostenentscheidung erfolgte entsprechend § 154 Abs. Das vorliegende Urteil Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern – Az.: 3 M 108/20 OVG – Beschluss vom 16.03.2021 Auf die Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Verwaltungsgerichts Greifswald vom 23. Januar 2020 geändert. Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 8. Juli 2019, Az. 03797-16-07, wird angeordnet. Der Antragsgegner und der Beigeladene tragen die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Antragstellers je zur Hälfte. Im Übrigen tragen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten jeweils selbst. […]
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