Alles wichtige zur Gewährleistung im Baurecht

Gewährleistung am Bau – Nach der Abnahme hat man als Auftraggeber bei Mängeln verschiedene Rechte.

Wenn Auftraggeber und Auftragnehmer einen Vertrag abschließen und auf der Grundlage dieses Vertrages eine Baumaßnahme realisiert werden soll, dann haben beide Parteien aus diesem Vertrag heraus sowohl Rechte als auch Pflichten. Eine wesentliche Pflicht des Auftragnehmers ist es dabei, das Gewerk vollständig frei von Rechts- oder auch Sachmängeln zu errichten. In der gängigen Praxis ist es jedoch enorm schwierig, alle eine absolut individuelle und präzisierte Beschreibung des zu errichtenden Gewerkes zu fixieren. Dies ist jedoch in der Regel auch nicht erforderlich, da es genaue Definitionen eines Mangels gibt. Überdies ist es für die Frage der Gewährleistung im Baurecht auch nicht erheblich,

Gewährleistung Baurecht
Was Sie zum Thema Gewährleistung im Baurecht wissen sollten. Symbolfoto: sutthinon/Bigstock

ob ein Auftragnehmer diesen Mangel zu verschulden hat. Vielmehr reicht das reine Vorhandensein von einem Mangel bereits als Auslöser für die Gewährleistungsrechte vollkommen aus.

Die vertraglichen Gegebenheiten

Entscheidend für den Umfang der Gewährleistungsrechte ist zunächst erst einmal, auf welcher Rechtsgrundlage der zugrundeliegende Bauvertrag zwischen den beiden Parteien geschlossen wurde.

Es gibt in der Praxis diesbezüglich zwei verschiedene Rechtsgrundlagen

  1. Bauvertrag nach BGB
  2. Bauvertrag nach VOB/B

Beide Rechtsgrundlagen haben Gemeinsamkeiten. Ein Auftraggeber kann bei beiden Rechtsgrundlagen als erste Maßnahme lediglich die Nacherfüllung von dem Auftragnehmer verlangen. Laut Auffassung des BGH ist die Nacherfüllung jedoch kein Gewährleistungsanspruch, sondern vielmehr ein reiner Erfüllungsanspruch.

Unter gewissen Voraussetzungen ist ein Auftragnehmer bei einem BGB-Vertrag dazu berechtigt, eine Selbstvornahme der Mangelbeseitigung vorzunehmen und im Zuge der Gewährleistungspflicht des Auftraggebers die entstandenen Kosten hierfür in Rechnung stellen.

Als weitere Maßnahmen, die das Bürgerliche Gesetzbuch unter die Gewährleistung des Auftragnehmers einordnet, dienen

  1. Minderung des Werklohns
  2. Schadenersatz
  3. Rücktritt von dem Vertrag

Auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches kann ein Auftragnehmer eine Nacherfüllung verweigern. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn die Nacherfüllung für den Auftragnehmer unverhältnismäßig ist.

Sollte die VOB/B als Rechtsgrundlage für den Vertrag zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber fungieren, so hat der Auftraggeber folgende Möglichkeiten im Fall des Vorliegens eines Mangels

  • Mangelbeseitigung
  • sollte die Mangelbeseitigung erfolglos verlaufen: Recht auf Ersatzvornahme
  • unter ganz bestimmten Voraussetzungen: Preisminderung bzw. Schadensersatzansprüche

Im Gegensatz zu einem BGB-Bauvertrag kann bei einem VOB/B-Vertrag der Schadensersatz lediglich in einem eingeschränktem Rahmen von dem Auftraggeber erhoben werden.

Auch wenn es im Hinblick auf die Gewährleistung grundsätzlich nicht wichtig ist, ob der Auftragnehmer diese Mängel zu verschulden hat, ist eine umfassende Dokumentation absolut erforderlich. Ein Auftraggeber muss in der Lage sein, den vorhandenen Mangel genau zu bezeichnen und diese Bezeichnung in der sogenannten Mängelrüge auch rechtswahrend anführen zu können. Es empfiehlt sich dabei stets die Schriftform und die Fristsetzung, da Gewährleistungsansprüche sowohl bei einem BGB-Vertrag als auch bei einem VOB/B-Vertrag an gewisse Fristen gebunden sind. Diese Fristen werden allgemeinhin als Verjährungsfristen bezeichnet.

Die Verjährung der Gewährleistung

Grundsätzlich sagt der Gesetzgeber, dass ein Auftragnehmer nur für einen ganz bestimmten Zeitraum für das errichtete Gewerk zu haften hat. Die Verjährung der Gewährleistung hat somit juristisch gesehen eine Enthaftungswirkung für den Auftragnehmer, sie setzt allerdings eine mangelfreie Errichtung des Gewerks voraus. Zwar hat diese Enthaftungswirkung des Auftragnehmers nicht zufolge, dass die Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers vollständig erlöschen, aber der Auftragnehmer kann, nachdem die Verjährung eingetreten ist, die Mangelbeseitigungsforderung des Auftraggebers verweigern.

Grundsätzlich beginnt die Verjährungsfrist direkt mit der Abnahme der Leistung des Auftragnehmers durch den Auftraggeber. Hierbei sollte jedoch auch berücksichtigt werden, dass eine von dem Autraggeber zu Unrecht verweigerte Abnahme dennoch den Start der Verjährungsfrist auslöst. Der Tag, an dem die Weigerung der Abnahme ausgesprochen wurde, gilt als erster Tag für den Start der Verjährungsfrist.

Für die Verjährungsfristen es massiv erheblich, welche Rechtsgrundlage in dem Bauvertrag angegeben wurde. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht grundsätzlich Verjährungsfristen mit einer 5-jährigen Länge vor. Innerhalb dieser Verjährungsfrist kann ein Auftraggeber dementsprechend seine Gewährleistungsrechte gegen den Auftragnehmer geltend machen. Hierbei muss jedoch erwähnt werden, dass von dem Auftragnehmer arglistig verschwiegene Mängel innerhalb einer kürzeren Frist von 3 Jahren verjähren. In einem derartigen Fall beginnt die Verjährungsfrist jedoch nicht mit der Abnahme des Gewerks durch den Auftragnehmer, sondern vielmehr mit der Kenntnisnahme des verschwiegenen Mangels.

Die VOB/B hat in der jüngeren Vergangenheit mehrfach Änderungen erfahren, welche auch Auswirkungen auf die Verjährungsfristen hatten. Dementsprechend sollte ein Auftragnehmer im Vorwege mittels anwaltlicher Hilfe genau prüfen, welche Variante der VOB/B als Rechtsgrundlage angegeben wurde, um die Verjährungsfrist bemessen zu können.

Grundsätzlich unterliegen die Verjährungsfristen der VOB/B den gleichen Bedingungen wie bei den BGB-Bestimmungen. Die Verjährungsfrist beginnt dementsprechend ebenfalls mit der Abnahme des Auftraggebers bzw. den Tag der Ablehnung der Abnahme. Die Verjährungsfrist beträgt bei der VOB/B jedoch nur vier Jahre oder, sofern Feuerungsanlagen oder Teile mit Feuerberührung betroffen sind, lediglich zwei Jahre. Sollte der Auftrag für den Auftragnehmer auch den Umstand beinhalten, dass nach der Errichtung eine weitere Wartung durch den Auftragnehmer erforderlich wird, so hat dies Auswirkungen auf die Verjährung. Diese beträgt in einem derartigen Fall vier Jahre. Sollte kein zusätzlicher Wartungsvertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer vereinbart worden sein, so beträgt die Verjährungsfrist lediglich zwei Jahre.

Diese gesetzliche Regelung hat auch dann Bestand, wenn vertraglich zwischen den beiden Parteien eine anderweitige Verjährungsfrist vereinbart wurde.

Gerade im Hinblick auf die Verjährungsfristen gibt es in der Realität nicht selten Streitigkeiten zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer. Auftragnehmer versuchen nicht selten, den Auftraggeber durch versteckte Drohungen oder durch die Wiedergabe falscher Rechte und Pflichten einzuschüchtern. Ein Auftragnehmer sollte sich jedoch von diesem Umstand nicht beirren lassen. Wenn die Kommunikation zwischen beiden Parteien als gestört anzusehen ist, sollte ein Auftraggeber sich die Hilfe von einem erfahrenen und juristisch fachkompetenten Anwalt sichern, damit die Verjährungsfristen nicht verstreichen und die Gewährleistungsansprüche auch entsprechend wahrgenommen werden. Wir verfügen über jahrelange Erfahrung im Bereich des Baurechts und können Ihnen gern unsere juristische Hilfe im Hinblick auf Ihre Gewährleistungsansprüche anbieten. Neben einer umfassenden Beratung stehen wir Ihnen selbstverständlich sehr gern auch im Zweifel gerichtlich zur Seite und machen Ihre Ansprüche gegenüber dem Auftragnehmer geltend.

Im Hinblick auf die Gewährleistungsansprüche geht es für beide Seiten um sehr viel. Nicht selten stehen derartige Fälle in einem Kontext mit sehr hohen Gegenstandswert, sodass der Auftragnehmer natürlich alles versuchen wird, um aus seiner Verpflichtung herauszukommen. Ein Auftraggeber sollte dementsprechend natürlich keine Fehler machen und überlegt sorgfältig agieren.