OLG Karlsruhe – Az.: 19 U 27/13 – Urteil vom 28.07.2014
I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Karlsruhe – 2 O 253/09 – vom 29.01.2013 im Kostenpunkt aufgehoben und wie folgt abgeändert:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 800,76 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.09.2008 zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3. Die Klägerin wird auf die Widerklage hin verurteilt, an die Beklagte 24.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.07.2012 zu zahlen.
4. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.
II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
III. Die Kosten des ersten Rechtszuges tragen die Klägerin zu 7/9, die Beklagte zu 2/9. Von den Kosten der Berufungsinstanz werden der Klägerin 8/9, der Beklagten 1/9 auferlegt. Die Streithelferin behält die in beiden Rechtszügen angefallenen Kosten der Nebenintervention auf sich.
IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vollstrecken, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
V. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die als Bauträgerin tätige Klägerin nimmt die Beklagte aus einem Vertrag über die Errichtung und den Verkauf einer Eigentumswohnung auf Zahlung in Anspruch. Die Beklagte ihrerseits macht Schadensersatzansprüche geltend, die sie teilweise zur Aufrechnung gestellt, teilweise zum Gegenstand einer von ihr erhobenen Widerklage gemacht hat.
Wegen der tatsächlichen Feststellungen, der im ersten Rechtszug gestellten Anträge sowie der Entscheidungsgründe wird auf den Inhalt des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen, durch welches der Klage teilweise entsprochen wurde, während die Widerklage abgewiesen wurde.
Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit welcher sie die erstinstanzliche Entscheidung teilweise anficht. Die mit dem Rechtsmittel erhobenen Angriffe betreffen lediglich drei Streitpunkte: die der Klägerin zuerkannte Vergütung in Höhe von 3.000,00 Euro für die aufgrund eines Sonderwunsches ganzflächig verlegte Fußbodenheizung (LGU 10), einen Teil der zugesprochenen Verzugszinsen in Höhe von insgesamt 1.258,05 Euro (LGU 10-12) und die aberkannte – den Gegenstand der weiterverfolgten Widerklage bildende – Schadensersatzforderung in Höhe von 24.000,00 Euro wegen der fehlenden Barrierefreiheit der Wohnung (LGU 4, 13-15).
Zur Begründung ihrer Berufung hat die Beklagte im Wesentlichen ausgeführt: Entgegen der Einschätzung des Landgerichts schulde sie der Klägerin keine zusätzliche Vergütung für den Einbau der Fußbodenheizung. An der Installation derselben habe sie überhaupt kein Interesse gehabt, weshalb von einem Sonderwunsch keine Rede sein könne. Vielmehr sei zwischen den Parteien Einvernehmen darüber erzielt worden, dass die Klägerin die Fußbodenheizung kostenlos vollflächig verlege, und zwar im Gegenzug dafür, dass sie – die Rechtsmittelführerin – zum einen auf das in dem notariellen Kaufvertrag vorgesehene zweite Heizsystem und die Gangheizung verzichte und zum anderen die vertragswidrig abgehängte Badezimmerdecke akzeptiere. Zwar habe die beweisbelastete Klägerin das Zustandekommen einer derartigen Abrede bestritten; daraus folge jedoch entgegen der Annahme des Landgerichts nicht, dass jener wegen dieser zusätzlichen Leistung ein Entgelt in der zugesprochenen Höhe gebühre. Zu glauben, dass sie sich auf ihr vorbezeichnetes Entgegenkommen ersatzlos eingelassen habe, sei lebensfremd. Abgesehen davon sei eine mündlich vereinbarte Zusatzvergütung nach Ziffer 7 des Kaufvertrages ohnehin formnichtig.
Verzugszinsen seien lediglich hinsichtlich der Raten Nrn. 1 bis einschließlich 4.1 (LGU 11) – insgesamt somit in Höhe von 537,24 Euro – angefallen. Hinsichtlich der Raten Nrn. 4.2 bis 7.2 bleibe für die Annahme eines Schuldnerverzuges kein Raum, da ihr die Einrede des nichterfüllten Vertrages zugestanden habe.
Entgegen der Annahme des Landgerichts sei nämlich eine (insgesamt) barrierefreie Ausführung der Wohnung geschuldet gewesen. Insoweit sei zumindest von einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung dieses Inhalts auszugehen. Dies folge zum einen daraus, dass die Klägerin ausweislich des zur Akte gereichten Exposés (vgl. AS 29 des erstinstanzlichen Anlagenheftes der Beklagten – im Weiteren: „der Prospekt“) alle Wohnungen in dem betreffenden Objekt als „barrierefrei und seniorengerecht“ beworben habe. Die unter Nr. 9 des Vertrages enthaltene Klausel, derzufolge alle früheren Baubeschreibungen und Prospekte ihre Gültigkeit verlören, ändere daran nichts. Zum anderen habe sie – was im ersten Rechtszug bislang von ihr nicht geltend gemacht wurde – bereits im Rahmen eines im Frühjahr 2006 geführten ersten Gesprächs den Geschäftsführer der Klägerin darauf hingewiesen, dass sie schwerbehindert sei, weshalb sie damit rechne, im Alter auf einen Rollstuhl angewiesen zu sein. Daraufhin habe jener sinngemäß erwidert, dass das in Frage stehende Objekt genau richtig für sie sei, da die Wohnungen seniorengerecht und barrierefrei errichtet würden.
Die Klage erweise sich mithin als unbegründet. Zwar habe sie der Klägerin ursprünglich 8.129,21 Euro geschuldet (vgl. AS II 55); die ihr gebührenden rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen beliefen sich indes auf 10.328,48 Euro (LGU 21). Mit der Widerklage verfolge sie daher den nach der Aufrechnung verbleibenden Differenzbetrag sowie die Schadensersatzforderung wegen der fehlenden Barrierefreiheit der Wohnung weiter.
Die Beklagte beantragt:
1. Das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 29.01.2013, AZ.: 2 O 253/09, wird abgeändert.
2. Die Klage wird abgewiesen.
3. Die Klägerin/Widerbeklagte wird verurteilt, an die Beklagte / Widerklägerin € 25.499,24 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu bezahlen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt die angefochtene Entscheidung.
Die Streithelferin hat in der Berufungsinstanz keinen Antrag gestellt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die in beiden Rechtszügen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Über die Behauptung der Beklagten, sie habe in einem Gespräch vor Abschluss des notariellen Vertrages darauf hingewiesen, dass sie schwerbehindert sei und damit rechne, im Alter auf einen Rollstuhl angewiesen zu sein, wurde auf deren Antrag hin Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeuginnen Z und C. Zuvor waren der Geschäftsführer der Klägerin und die Rechtsmittelführerin informatorisch angehört worden. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift verwiesen.
II.
1.
Die Berufung der Beklagten ist zulässig und zum überwiegenden Teil auch begründet.
A. Klage
Die zulässige Klage hat nur in geringem Umfang Erfolg.
Die Beklagte schuldet der Klägerin lediglich 800,76 Euro.
Ursprünglich standen der Klägerin Zahlungsansprüche in Höhe von 11.129,24 Euro zu (vgl. a). Durch die von der Beklagten erklärte Aufrechnung (vgl. §§ 387, 389 BGB) mit ihr gebührenden Gegenforderungen in Höhe von 10.328,48 Euro erlosch die Klageforderung in überwiegendem Maße; der zuerkannte Restbetrag beläuft sich auf 800,76 Euro (b).
a)
Ursprünglich stand der Klägerin gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von insgesamt 11.129,24 Euro zu. Dieser Betrag setzt sich aus folgenden Einzelpositionen zusammen:
aa)
Die Rechtsmittelführerin zieht nicht in Zweifel, dass – vorbehaltlich der nachstehend erwähnten Ermäßigung – eine restliche Kaufpreisverbindlichkeit in Höhe von 7.800,00 Euro bestand (LGU 8).
bb)
Dass von dem restlichen Kaufpreis als Gutschrift für Umzugskosten ein Abzug in Höhe von 350,00 Euro vorzunehmen war, hat die Klägerin schon im ersten Rechtszug anerkannt (LGU 9).
cc)
Vergeblich wendet sich die Berufung gegen die vom Landgericht zuerkannte zusätzliche Vergütung in Höhe von 3.000,00 Euro für die ganzflächige Verlegung einer Fußbodenheizung.
aaa)
Das Landgericht hat die Überzeugung gewonnen, dass zwischen den Parteien eine entsprechende Vereinbarung erzielt wurde (LGU 10).
Dagegen ist nichts zu erinnern. Die von der Berufung erhobenen Angriffe gegen die Beweiswürdigung des erstinstanzlichen Gerichts verfangen nicht.
Dass zwischen den Parteien eine mündliche Abrede in Bezug auf die vollflächige Verlegung der Fußbodenheizung getroffen wurde, entspricht ihrem übereinstimmenden Prozessvortrag. Streit herrscht nur darüber, ob es sich dabei um einen vergütungspflichtigen Sonderwunsch der Beklagten handelte, oder ob sie diese zusätzliche Leistung kostenlos als Kompensation dafür erhalten sollte, dass sie auf den Einbau des zweiten Heizsystems und die Gangheizung verzichtete und die in Abweichung vom Vertragssoll – abgehängte Badezimmerdecke akzeptierte.
Zwar ist nicht zu leugnen, dass gerade im Hinblick auf das vorbezeichnete Entgegenkommen der Rechtsmittelführerin nach der Interessenlage eine einvernehmliche Kompensationslösung durchaus in Betracht gekommen wäre. Wie das Landgericht – auf dessen Ausführungen insoweit zustimmend Bezug genommen wird – zutreffend erkannt hat, wird jedoch das gegenteilige Vorbringen der beweisbelasteten Klägerin entscheidend durch die Urkundenlage gestützt: In ihrer an den Geschäftsführer der Klägerin gerichteten E-Mail vom 17.07.2007 (vgl. Anlage B 17) erwähnt die Beklagte ausdrücklich eine Vereinbarung vom 22.06., wobei sie in diesem Zusammenhang selbst darauf verweist, es habe sich herausgestellt, dass dem Heizungsmonteur gegenüber (noch) keine Anweisung bestanden habe, „… alle Räume mit Fußbodenheizung auszustatten, wie wir es damals gegen einen pauschalen Aufpreis von 3.000,00 Euro vereinbart hatten“.
Hinzu kommt, dass ihre Darstellung, sie habe an einer Fußbodenheizung überhaupt kein Interesse gehabt, in Anbetracht der Gesamtumstände nicht glaubhaft erscheint. Vielmehr zeigt der Akteninhalt, dass für die Beklagte – jedenfalls aus ihrer damaligen Warte – durchaus ein Anreiz dafür bestand, sich trotz ihres oben erwähnten Entgegenkommens auf die Zahlung einer zusätzlichen Vergütung in Höhe von 3.000,00 Euro als Gegenleistung für die ganzflächige Verlegung der Fußbodenheizung einzulassen, und sei es nur, dass sie damit die Vorstellung einer Wertsteigerung verband. Ihrer E-Mail vom 06.06.2007 (vgl. Anlage B 19) kann nämlich entnommen werden, dass sie eine Vergütung in dieser Höhe ersichtlich für günstig erachtete (…, dass anstatt der besprochenen Zimmer die Fußbodenheizung auf die gesamte Wohnung ausgedehnt wird und ich für die gesamte Fußbodenheizung lediglich 3.000,00 Euro bezahle“).
bbb)
Die in Nr. 7 b) des Kaufvertrages vom 02.06.2006 vereinbarte Schriftformklausel führt entgegen § 125 Satz 2 BGB nicht zur Unwirksamkeit der mündlich getroffenen Abrede.
In Ermangelung anderweitiger Anhaltspunkte muss nämlich davon ausgegangen werden, dass die Parteien den vereinbarten Formzwang stillschweigend aufgehoben haben, weil von ihnen die Maßgeblichkeit der mündlichen Vereinbarung übereinstimmend gewollt war (vgl. Palandt / Ellenberger, BGB, 73. Aufl., § 125 Rn. 19 m.w.N.).
Abgesehen davon wäre es der Beklagten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ohnehin versagt, sich auf einen etwaigen Formmangel zu berufen. Denn ihr Verhalten stellt sich als widersprüchlich (venire contra factum proprium) dar: Es geht nicht an, einerseits aus der betreffenden mündlichen Absprache selbst Rechte herleiten wollen, andererseits aber daraus folgenden Pflichten mit dem Einwand der Formunwirksamkeit zu begegnen.
dd)
Dass die Beklagte der Klägerin einen Betrag für das als Sonderwunsch gelieferte Bidet in Höhe von 142,00 Euro schuldete (vgl. LGU 10), steht außer Streit.
ee)
Wie die Berufung zu Recht geltend macht, gebührten der Klägerin Verzugszinsen lediglich in Höhe von 537,24 Euro, und zwar hinsichtlich der Raten Nrn. 1 bis 4.1 (LGU 11). Verzugszinsen bezüglich der Folgeraten fielen dagegen nicht an, weil der Beklagten insoweit das aus § 320 BGB folgende Leistungsverweigerungsrecht zustand. Die Klägerin hatte die gekaufte Wohnung nicht vertragsgemäß errichtet, denn fehlt es an einer schwellenfreien Ausführung derselben (siehe unten B).
b)
Da der Rechtsmittelführerin unstreitig wegen anderer Mängel Schadensersatzansprüche in Höhe von 10.328,48 Euro zustanden (LGU 21), erlosch die Klageforderung in Höhe von 11.129,24 Euro aufgrund der schon im ersten Rechtszug erklärten Aufrechnung (LGU 22) in entsprechendem Umfang (vgl. §§ 387, 389 BGB). Es verbleibt deshalb eine im Berufungsurteil zuerkannte Restforderung in Höhe von 800,76 Euro.
C. Widerklage
Die zulässige Widerklage erweist sich als weitgehend begründet.
a)
Wegen der nicht (durchgängig) schwellenfreien Ausführung der Wohnung steht der Beklagten gegen die Klägerin gemäß §§ 633 Abs. 1, 634 Abs. 4, 281 BGB ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 24.000,00 Euro zu.
aa)
Die Leistung der Klägerin ist mangelhaft, denn aufgrund einer stillschweigend geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung war sie gehalten, auch den Zugang zum Balkon der Wohnung schwellenfrei auszugestalten, woran es unstreitig fehlt.
aaa)
Zur vereinbarten Beschaffenheit im Sinne des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB zählen alle Eigenschaften des Werks, die nach der Vereinbarung der Parteien den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollen. Der vertraglich geschuldete Erfolg bestimmt sich nicht allein nach der zu seiner Erreichung vereinbarten Leistung oder Ausführungsart, sondern auch danach, welche Funktion das Werk nach dem Willen der Parteien erfüllen soll (vgl. BGH BauR 2008, 344). Eine einseitige Vorstellung einer Vertragspartei ist für die Bestimmung des Vertragsinhaltes von Bedeutung, wenn der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden erkennt und in Kenntnis dieses Willens den Vertrag abschließt (vgl. BGH BauR 2004, 847).
bbb)
Gemessen daran steht nach dem Ergebnis der vom Senat (Einzelrichter) durchgeführten Beweisaufnahme fest, dass zwischen den Parteien eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung des obigen Inhalts geschlossen wurde, die in der notariellen Urkunde auch Anklang fand.
α)
Wie bereits oben dargelegt, hat die Beklagte zur Untermauerung ihrer Widerklage erstmals in der Berufungsbegründung geltend gemacht, in einem dem Kaufvertragsschluss vorangegangenen Gespräch gegenüber dem Geschäftsführer der Klägerin erwähnt zu haben, dass sie schwerbehindert sei und damit rechne, im Alter auf einen Rollstuhl angewiesen zu sein, woraufhin ihr Gesprächspartner erklärt habe, dass das in Frage stehende Objekt genau richtig für sie sei, da die Wohnungen seniorengerecht und barrierefrei errichtet würden. Zugleich hat sie sich zum Beweis ihres neuen Vorbringens auf das Zeugnis ihrer beiden Töchter, C und Z, gestützt.
Entgegen der Ansicht der Klägerin war die Rechtsmittelführerin mit diesen neuen Angriffsmitteln nicht gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen. Vielmehr muss davon ausgegangen werden, dass sie seitens der Beklagten wegen eines Verfahrensmangels im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden waren (vgl. § 531 Abs. 2 Nr. 2 ZPO).
Die Berufungsführerin hat insoweit darauf verwiesen, dass das Landgericht mit Beschluss vom 08.02.2011 zur Frage der Barrierefreiheit durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben habe. Dadurch habe es zugleich seiner Auffassung Ausdruck verliehen, dass eine solche Eigenschaft Gegenstand der vertraglichen Vereinbarung gewesen sei. Von dieser rechtlichen Bewertung sei es ausweislich des angefochtenen Urteils abgerückt, ohne zuvor einen gerichtlichen Hinweis auf seine geänderte Meinung erteilt zu haben. Wäre ein derartiger Hinweis im ersten Rechtszug erfolgt, hätte sie ihren mit Beweisantritten versehenen neuen Sachvortrag bereits im ersten Rechtszug gehalten (vgl. AS II 57, 109). Die Klägerin macht indes geltend, in der mündlichen Verhandlung vom 31.07.2012 habe das Landgericht sehr wohl einen entsprechenden Hinweis erteilt, dieser sei lediglich nicht protokolliert worden.
In Anbetracht dessen bleibt für die Annahme einer Präklusion kein Raum. Dabei kann dahinstehen, ob das erstinstanzliche Gericht – wie die Berufung meint – während des Verfahrens tatsächlich einen Wandel in seiner materiell-rechtlichen Bewertung (vgl. AS I 145, 369) vollzog. Maßgeblich ist allein, dass durch die Beweiserhebung zumindest der Eindruck entstehen konnte, das Landgericht halte das diesbezügliche Vorbringen der Beklagten für erheblich. Zur Vermeidung einer Überraschungsentscheidung wäre es daher vor Erlass des angefochtenen Urteils verpflichtet gewesen, die Beklagte durch eine Klarstellung auf seine rechtliche Bewertung hinzuweisen (vgl. § 139 ZPO).
Ob ein derartiger Hinweis tatsächlich erfolgt ist, steht indes in Streit. Nach § 139 Abs. 4 Satz 2 ZPO kann die Erteilung eines gerichtlichen Hinweises nur durch den Inhalt der Akten bewiesen werden. Da das Landgericht einen Hinweis weder protokolliert noch aktenkundig gemacht hat, fehlt es an einem Nachweis hierfür.
In Ermangelung anderweitiger Anhaltspunkte muss auch davon ausgegangen werden, dass die Beklagte ihren ergänzenden Sachvortrag erstinstanzlich nur deshalb unterlassen hat, weil es an dem gebotenen gerichtlichen Hinweis fehlte.
β)
Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats (Einzelrichters) fest, dass die Beklagte im Rahmen eines dem Kaufvertragsabschluss zeitlich vorgelagerten Gesprächs die Frage der Barrierefreiheit ansprach und dabei auch äußerte, sie rechne damit, im Alter auf den Rollstuhl angewiesen zu sein (1). Ferner ist erwiesen, dass der Prospekt anlässlich jener mündlichen Unterredung der Beklagten überlassen wurde (2).
(1) Die Zeugin Z hat glaubhaft bekundet, sie sei sich sicher, dass bei dem damaligen Gespräch die erwähnte Äußerung ihrer Mutter in Bezug auf die Barrierefreiheit und deren Befürchtung, im Alter auf den Rollstuhl angewiesen zu sein, gegenüber dem Geschäftsführer der Klägerin fiel.
(2) Diese Darstellung deckt sich im Kern mit den Angaben ihrer Schwester, der Zeugin C. Sie sagte aus, dass bei dem betreffenden Gespräch über die Frage der Stufenlosigkeit geredet worden sei, bzw. dass ihre Mutter mit Sicherheit zum Ausdruck gebracht habe, sie finde es gut, dass in dem Objekt keine Stufen seien. Ferner verwies sie darauf, dass ihre Mutter bei diesem Gespräch wohl auch sinngemäß erwähnt habe, dass sie eine Gehbehinderung habe und dass sie relativ viel Sport machen müsse. Zwar brachte sie zum Ausdruck, keine konkrete Erinnerung daran zu besitzen, ob ihre Mutter bei dem damaligen Gespräch ihre Gehbehinderung wirklich offenbarte. Sie hob jedoch anschaulich hervor, aus ihren Erfahrungen bzgl. anderer Unterhaltungen schließe sie, dass ihre
Mutter dies auch bei dem betreffenden Gespräch geäußert habe, zumal zu deren „Standardformulierungen“ auch gezählt habe, sie gehe davon aus, später einmal auf den Rollstuhl angewiesen zu sein.
Die Angaben der Zeuginnen waren glaubhaft; die Tatsache, dass beide zur damaligen Zeit noch ziemlich jung waren, steht dieser Einschätzung nicht entgegen. Hinzu kommt, dass deren Bekundungen durch weitere Umstände untermauert werden: Erwiesenermaßen ist die im Jahre 1960 geborene Rechtsmittelführerin schwerbehindert (vgl. AS 36 des erstinstanzlichen Anlagenheftes der Beklagten). Dass sie in Anbetracht der von ihr geschilderten körperlichen Beeinträchtigungen die Sorge hegt, im Alter auf einen Rollstuhl angewiesen zu sein, ist ohne weiteres nachvollziehbar. Eingedenk dessen liegt es auf der Hand, dass sie ihrer diesbezüglichen Befürchtung bei der Entscheidung über den Kauf einer selbstgenutzten Wohnung nicht nur erhebliches Gewicht beimaß, sondern dass sie diese Perspektive auch gegenüber der Klägerin zum Ausdruck brachte.
Die gegenteilige Schilderung des Geschäftsführers der Klägerin ist nicht glaubhaft. Dies gilt umso mehr, als sich die Parteien auch nach dessen Version – angeblich aber erst bei einem nachfolgenden Gespräch – darüber unterhalten hätten, dass das Objekt seniorengerecht sei.
Beide Zeuginnen hinterließen schließlich einen glaubwürdigen Eindruck, wobei das Gericht bei seiner diesbezüglichen Bewertung durchaus auf die enge verwandtschaftliche Nähe zu der Beklagten Rücksicht genommen hat.
(3) Im Hinblick auf die vorbezeichneten Besonderheiten sowie in Ansehung der Gesamtumstände muss auch davon ausgegangen werden, dass der Beklagten bei dem betreffenden Gespräch eine Mehrfertigung des von der Klägerin zu Werbezwecken verwendeten Prospekts ausgehändigt bzw. überlassen wurde.
Ɣ)
Steht mithin fest, dass die Beklagte im Rahmen eines dem Vertragsschluss vorangegangenen Gesprächs ihre Befürchtung zum Ausdruck brachte, im Alter auf den Rollstuhl angewiesen zu sein, weshalb sie auf eine barrierefreie Ausführung der Wohnung Wert lege, kam durch den späteren Vertragsschluss auch eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung des entsprechenden Inhalts zustande, die insbesondere eine schwellenfreie Ausgestaltung des zum Balkon führenden Zugangs mit umfasste. Denn nur eine solche ermöglichte der Beklagten dauerhaft eine uneingeschränkte Nutzung des Kaufobjekts.
Diese konkludente Beschaffenheitsvereinbarung, die zwischen den Parteien im Rahmen der Vertragsverhandlungen zu einer funktional ausgerichteten Konkretisierung des Begriffs der „Barrierefreiheit“ geführt hat, findet in der notariellen Urkunde auch Anklang, da der Prospekt darin erwähnt wird.
Dass die in jenem als „Highlight“ angepriesene barrierefreie und seniorengerechte Ausführung der Wohnung nur noch in eingeschränktem Maße gelten bzw. überhaupt nicht mehr geschuldet sein sollte, kann nicht angenommen werden. Denn der letzte Absatz des § 9 des Kaufvertrages (LGU 14) kann nach Treu und Glauben sowie unter Berücksichtigung der Verkehrssitte nicht in diesem Sinne ausgelegt werden, weil sich darin kein Anhalt für eine derart erhebliche Abweichung von dem oben näher umschriebenen – an den spezifischen Belangen der Beklagten ausgerichteten – funktionalen Anforderungsprofil zeigt. Gerade weil die in Bezug genommene Baubeschreibung (vgl. Anlage B
1) allenfalls rudimentäre Maßangaben enthält und weder Werk- noch Detailzeichnungen umfasst, muss im Rahmen der Auslegung (vgl. §§ 133, 157 BGB) davon ausgegangen werden, dass es der Klägerin lediglich überlassen bleiben sollte, wie sie die einvernehmlich festgelegte Barrierefreiheit im einzelnen technisch verwirklicht.
Im Hinblick auf dieses Auslegungsergebnis kann dahinstehen, ob es sich bei den betreffenden Regeln um Allgemeine Geschäftsbedingungen der Klägerin handelt, weshalb sich zugleich weitere Erwägungen zu einer etwaigen Unwirksamkeit nach § 305c Abs. 1 BGB erübrigen.
δ)
Bei dieser Sachlage braucht ebenso wenig darüber befunden werden, ob der in dem Prospekt verwendete Begriff der „Barrierefreiheit“ schon nach allgemeinem Verständnis eine schwellenfreie Ausführung der zu Terrassen oder Balkonen führende Zugänge erfordert oder nicht (vgl. OLG Karlsruhe – 4 U 160/08 -, Entscheidung vom 29.05.2009; OLG Stuttgart – 10 U 52/10 -, Entscheidung vom 14.12.2010, jeweils zitiert nach Juris).
ccc)
Unstreitig wurde der Zugang zum Balkon der Wohnung nicht schwellenfrei ausgestaltet; deshalb ist die Leistung der Klägerin mangelhaft.
bb)
Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung (vgl. § 636 BGB) liegt vor.
Abgesehen davon wäre eine solche wegen der ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung der Klägerin ohnehin entbehrlich gewesen (LGU 20, 21).
cc)
Der Schadensersatzanspruch ist auch nicht verjährt. Auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung – die auch in diesem Zusammenhang Geltung beanspruchen – wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen (LGU 21).
dd)
Dass die Behebung des vorbezeichneten Mangels mit einem Kostenaufwand in Höhe von voraussichtlich 24.000,00 Euro (netto) verbunden sein wird (vgl. § 287 ZPO), zieht auch die Klägerin nicht in Zweifel. Der Vollständigkeit halber bleibt anzumerken, dass der vom erstinstanzlichen Gericht beauftragte Sachverständige Dipl.-Ing. Bernhard Brandt in seiner vom 12.04.2012 stammenden ersten ergänzenden Stellungnahme zu seinem Gutachten vom 22.09.2010 (dort Seite 20) diese Einschätzung bestätigt hat.
b)
Die darüber hinausgehende Widerklage ist in Höhe eines Teilbetrages von 1.499,24 Euro (vgl. AS II 55) unbegründet.
Die der Beklagten ursprünglich gebührenden sonstigen Schadensersatzansprüche in Höhe von 10.328,48 Euro (LGU 21) sind infolge der Aufrechnung mit der Klageforderung in vollem Umfang erloschen (vgl. §§ 387, 389 BGB). Auf die obigen Ausführungen wird verwiesen.
2.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
3.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit lässt sich den §§ 708 Nr. 10, 711; 713 ZPO entnehmen.
4.
Gründe für eine Zulassung der Revision im Sinne des § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben.
