Wo Menschen arbeiten, da lassen sich Fehler nicht ausschließen. Dementsprechend können bei einem Bauwerk Baumängel ebenfalls nicht ausgeschlossen werden. Hierbei handelt es sich um diejenigen Mängel, die im Zuge der Errichtung geschehen und durch die ein negativer Einfluss auf die Bauwerksqualität oder die Bauwerkssicherheit respektive die Bauwerksfunktionalität genommen wird. Das Gesetz kennt in Deutschland eine wahre Vielzahl von Ursachen für Baumängel und für einen Bauherren respektive Immobilieneigentümer hat dieses Thema eine besondere Relevanz, da weitgehende Kosten für Mängelbeseitigungen oder die Gebäudeinstandsetzung entstehen können.
Übersicht
✔ Das Wichtigste in Kürze
Das Wissen um die Verjährungsfristen von Baumängeln ist für Bauherren essenziell, um ihre Ansprüche rechtzeitig geltend zu machen und unnötige Kosten zu vermeiden. Es gibt unterschiedliche Fristen je nach Art des Vertrages (BGB vs. VOB) und Art des Mangels (regulär, arglistig verschwiegen).
- Baumängel frühzeitig erkennen: Wichtig für die Wahrung der Ansprüche innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfristen.
- Grundlegende Verjährungsfristen: Unterscheidung zwischen BGB (5 Jahre ab Abnahme) und VOB (4 Jahre, mit spezifischen Einschränkungen).
- Unterschiede in der Verjährung: Unter BGB längerfristige Ansprüche möglich, VOB begrenzt die Ansprüche zeitlicher und inhaltlicher Natur.
- Arglistig verschwiegene Mängel: Besondere Fristen von bis zu 10 Jahren ab Mangelentstehung, erweiterbar auf 30 Jahre in gravierenden Fällen.
- Hemmung und Neubeginn der Verjährungsfrist: Durch rechtliche Schritte oder Verhandlungen kann die Frist gehemmt oder neu gestartet werden.
- Dokumentation und Mängelrüge: Wesentlich für die Beweisführung und das Geltendmachen von Ansprüchen.
- Ausnahmen und Sonderfälle: Für arglistig verschwiegene Mängel oder bei schwerwiegenden Organisationsmängeln können längere Fristen gelten.
- Praktische Tipps: Unverzügliche Reaktion und fachkundige Dokumentation von Mängeln sind entscheidend für die Wahrung der Rechte des Bauherrn.
Das Wissen und die rechtzeitige Anwendung dieser Punkte sind entscheidend, um Baumängel effektiv zu adressieren und finanzielle Verluste zu minimieren.
Baumängel frühzeitig erkennen
Es ist dementsprechend enorm wichtig, vorhandene Baumängel frühzeitig als solche zu erkennen, zumal der Gesetzgeber in Deutschland eine Verjährung von Baumängeln vorsieht.
Baumängel sind ein häufiges Problem, das zu erheblichen Schäden führen kann. Daher ist es wichtig zu wissen, welche Rechte Bauherren haben, wenn sie Mängel an ihrem Bauwerk feststellen. (Symbolfoto: Romolo Tavani /Shutterstock.com)
Die hierfür geltenden Fristen sollten jedem Bauherren bekannt sein, da die eigenen Ansprüche lediglich innerhalb dieser Fristen gegen den Verursacher geltend gemacht werden können. Hier an dieser Stelle liefern wir die wichtigsten Informationen zu dieser Thematik.
Grundlegende Verjährungsfristen nach BGB und VOB
Die Verjährungsfrist bei Baumängeln hängt entscheidend davon ab, auf welcher rechtlichen Grundlage der Bauvertrag zwischen dem Anbieter und dem Bauherren abgeschlossen wurde. Grundsätzlich kommen hier zwei rechtliche Grundlagen in Betracht. Zu nennen sind einerseits der Bauvertrag auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und der Bauvertrag auf der Grundlage der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB).
Die rechtliche Grundlage des BGB wird hierbei als reguläre Grundlage betrachtet, da sie für sämtliche private Bauverträge angewandt wird. Die rechtliche Grundlage der VOB kommt lediglich dann zur Anwendung, wenn der Auftraggeber öffentlich ist oder das Bauunternehmen die VOB als rechtliche Grundlage des Bauvertrages explizit benennt.
Unterschied § 634a BGB und dem § 13 VOB/B
Der Hauptunterschied zwischen der Verjährungsfrist gem. § 634a BGB und dem § 13 VOB/B liegt in der Zeitdauer. Der § 634a BGB sieht eine Verjährungsfrist in Höhe von fünf Jahren vor, während hingegen die VOB eine Verjährungsfrist in Höhe von vier Jahren vorsieht. Ein weiterer Unterschied liegt in dem Umstand, dass die VOB den Anspruch des Bauherren auf die Beseitigung des Baumangels auf einen Zeitraum von zwei Jahren nach der ergangenen Mängelrüge begrenzt. Dies bedeutet, dass der Bauherr nach der Mängelrüge die Zeit weiterhin im Auge behalten muss. Ein Rücktritt von dem Vertrag, wie es das BGB vorsieht, ist im VOB nicht vorgesehen.
Übersicht Verjährungsfristen bei Baumängeln
Wie bereits erwähnt, sind in Deutschland die Verjährungsfristen bei Baumängeln im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) geregelt.
Hier eine übersichtliche Liste der wichtigsten Fristen:
- Reguläre Verjährungsfrist nach BGB: 5 Jahre
– Diese Frist gilt für die meisten Baumängel und beginnt mit der Abnahme des Bauwerks. - Verjährungsfrist nach VOB: 4 Jahre
– Wenn im Bauvertrag die VOB vereinbart wurde, verkürzt sich die Verjährungsfrist auf vier Jahre. - Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel: 3 Jahre
– Diese Frist beginnt ab dem Zeitpunkt, zu dem der Bauherr Kenntnis von den Mängeln erlangt. Unabhängig von der regulären Verjährungsfrist kann ein arglistig verschwiegener Mangel bis zu drei Jahre nach Entdeckung geltend gemacht werden. - Maximale Verjährungsfrist für arglistig verschwiegene Mängel: 10 Jahre
– Ab der Entstehung des Mangels. Diese Frist gilt auch, wenn die reguläre Gewährleistungsfrist bereits abgelaufen ist. - Verlängerung der Verjährungsfrist auf 30 Jahre:
– In besonderen Fällen, wenn der Auftragnehmer einen Mangel bei der Abnahme arglistig verschweigt oder bei schwerwiegenden Organisationsmängeln, kann sich die Verjährungsfrist auf bis zu 30 Jahre verlängern.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Verjährungsfrist durch bestimmte Aktionen, wie die Zustellung eines Mahnbescheids oder die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens, gehemmt oder neu begonnen werden kann. Zudem unterscheidet sich die Verjährungsfrist von der Gewährleistungsfrist, welche den Zeitraum definiert, in dem der Auftragnehmer für Mängel haftet und beginnt mit der Abnahme der Bauleistung.
Beginn und Ende der Verjährungsfrist
Die Verjährungsfrist für Baumängel startet mit demjenigen Zeitpunkt, an dem der Bauherr das Bauwerk von dem Bauunternehmen abgenommen hat. Mit der Abnahme akzeptiert der Bauherr das errichtete Bauwerk als fertiggestellt. In der gängigen Praxis wird dieser Schritt mit einem Übergabeprotokoll dokumentiert, welches nach einer gemeinsamen Begehung des Bauwerks von beiden Seiten unterschrieben wird. Das Übergabeprotokoll erfüllt eine wichtige Beweisfunktion, daher sollte der Bauherr die Abnahmebegehung auf jeden Fall mit einem Bauexperten respektive Gutachter durchführen.
In der gängigen Praxis jedoch vertrauen die Bauherren dem Bauunternehmen dahingehend, dass das Bauwerk frei von Mängeln ist. Die Abnahmebegehung beschränkt sich daher für gewöhnlich auf die optisch auffälligen Mängel. Mit der Unterschrift des Bauherren auf dem Bauabnahmeprotokoll startet auch die Verjährungsfrist für Baumängel. Sämtliche Mängel, die dem Bauherren in einem Zeitraum von fünf Jahren auffallen genauer gesagt die deutlich werden, können gegenüber dem Bauunternehmen noch geltend gemacht werden – sofern der Bauvertrag auf der Grundlage des BGB abgeschlossen wurde. Im Fall der VOB gelten vier Jahre.
Es ist grundlegend wichtig, dass sämtliche Baumängel im Zeitraum der Verjährungsfrist dokumentiert und mittels Fotos beziehungsweise Gutachten festgehalten werden. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass der Bauherr gegenüber dem Bauunternehmen in der Beweislast für den Baumangel steht. Sollte es zu einer rechtlichen Streitigkeit kommen, muss der Bauherr dementsprechend dazu in der Lage sein, den Beweis zu erbringen. Sämtliche Baumängel, die im Rahmen der Verjährungsfrist ersichtlich werden, müssen dem Bauunternehmen gegenüber angezeigt werden. Hierfür empfiehlt sich aus Beweisgründen die Schriftform.
Ausnahmen und Sonderfälle
Es ist dem reinen Grundsatz nach davon auszugehen, dass ein Bauunternehmen die Errichtung eines Bauwerks auf der Grundlage des besten Wissens und Gewissens durchführt. Dementsprechend fallen die Baumängel im Normalfall auch unter die gesetzlichen Verjährungsfristen. Der Gesetzgeber kennt jedoch auch Sonderfälle, die Ausnahmen von der normalen Verjährungsfrist begründen.
Ein regelrechtes Paradebeispiel hierfür stellt der sogenannte arglistig verschwiegene Mangel dar. Im allgemeinen Volksmund ist dieser Mangel auch als „Baupfusch“ bekannt. Sollte das Bauunternehmen zu dem Zeitpunkt der Bauabnahme von dem Mangel Kenntnis haben und diesen Mangel dem Bauherren bewusst verschwiegen respektive den Bauherren bewusst getäuscht haben, so ist rechtlich von einem arglistig verschwiegenen Mangel die Rede.
Das BGB kennt für derartige Mängel eine zusätzliche Verjährungsfrist in Höhe von 10 Jahren. Hinzu kommen dann drei Jahre für die Reaktion des Bauherren auf diesen Mangel, die mit der Kenntnisnahme des Bauherren von dem Mangel beginnen. Es ist hierbei unerheblich, ob dieser arglistig verschwiegene Mangel bereits zu dem Zeitpunkt der Bauabnahme existierte. Rechtlich betrachtet ist es für die Arglist bereits ausreichend, wenn das Bauunternehmen das Wissen darüber hatte, dass in Zukunft ein Mangel aufgrund von unsachgemäßer Bauausführung respektive unsachgemäß verarbeiteten Baumaterialien auftreten könnte.
Hemmung und Neubeginn der Verjährungsfrist
Ist ein Baumangel bekannt geworden, so sollte der Bauherr diesen Mangel auf jeden Fall umgehend dem Bauunternehmen zur Kenntnis geben respektive seine rechtlichen Ansprüche geltend machen. Diese Vorgehensweise ist enorm wichtig, da eine Mängelrüge rechtlich betrachtet eine hemmende Wirkung auf die Verjährungsfrist hat. Das BGB bietet dem Bauherren verschiedene Möglichkeiten, die jedoch von der individuellen Situation abhängig gemacht werden müssen.
Das Recht auf Nachbesserung ist in der gängigen Praxis der erste Schritt, da dem Bauunternehmen die Möglichkeit zur Mangelbeseitigung eingeräumt werden muss. Im Zuge der Mängelrüge wird das Bauunternehmen auf den bestehenden Mangel innerhalb der Verjährungsfrist hingewiesen und dazu aufgefordert, den Mangel zu beseitigen. Das Recht auf Schadensersatz ist davon abhängig, ob dem Bauherren durch den Mangel ein tatsächlicher Schaden entstanden ist. In der gängigen Praxis muss dieses Recht, ebenso wie das Recht auf Vergütungsminderung, mithilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts auf dem gerichtlichen Wege durchgesetzt werden. Der Rücktritt vom Vertrag stellt die letzte Möglichkeit dar, die der Bauherr in Anspruch nehmen sollte.
Wichtig ist, dass sämtliche Ansprüche auf jeden Fall innerhalb der Verjährungsfrist gestellt werden. Nach dem Ablauf dieser Frist können Ansprüche nur in absoluten Ausnahmefällen, beispielsweise bei dem Vorliegen der Arglist, geltend gemacht werden. In der gängigen Praxis gestaltet sich die Beweisführung nicht selten als schwierig und erfordert sowohl ein ausführliches Sachverständigengutachten sowie die Dienste eines erfahrenen Rechtsanwalts. Wir stehen mit unserer juristischen Fachkompetenz sehr gern zur Verfügung.
Welche Aktionen hemmen die Verjährung?
In Deutschland gibt es verschiedene Aktionen, die die Verjährung von Ansprüchen wegen Baumängeln hemmen können. Diese Hemmung bedeutet, dass der Zeitraum, in dem die Verjährung gehemmt ist, nicht in die Verjährungsfrist eingerechnet wird. Hier sind die wichtigsten Aktionen, die zu einer Hemmung der Verjährung führen können:
- Einleitung rechtlicher Schritte: Die Verjährung wird gehemmt, wenn rechtliche Schritte zur Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen eingeleitet werden. Dazu gehören unter anderem die Klageerhebung, die Zustellung eines Mahnbescheids, die Einleitung einer Güteverhandlung, einer Streitverkündung, eines selbständigen Beweissicherungsverfahrens, die Beantragung eines Arrests oder einer einstweiligen Verfügung sowie die Beantragung von Prozesskostenhilfe.
- Verhandlungen zwischen den Parteien: Wenn Auftraggeber und Auftragnehmer in Verhandlungen über einen Mangel eintreten, wird die Verjährung ebenfalls gehemmt. Diese Hemmung endet frühestens drei Monate nach dem Ende der Hemmung, falls eine Partei die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert.
- Behelfsmäßige Mängelbeseitigung: Wird ein Baumangel nur vorübergehend behoben, weil eine endgültige Lösung zunächst nicht möglich ist, tritt ebenfalls eine Hemmung der Verjährung ein. Diese Hemmung gilt so lange, bis der vertragsgemäße Gebrauch aller betroffenen Bauteile wieder möglich ist.
- Prüfung des Mangels durch den Unternehmer: Eine Prüfung der Bauleistung durch den Unternehmer auf eventuell vorhandene Mängel hat verjährungshemmende Wirkung, wenn sie im Einverständnis mit dem Auftraggeber erfolgt.
- Selbstständiges Beweisverfahren: Die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens führt ebenfalls zu einer Hemmung der Verjährung. Diese Hemmung endet sechs Monate nach Abschluss des Verfahrens.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Hemmung der Verjährung nicht bedeutet, dass die Verjährungsfrist verlängert wird. Stattdessen wird der Zeitraum der Hemmung nicht in die Berechnung der Verjährungsfrist einbezogen.
Wie beginnt die Verjährungsfrist neu?
Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche im Bauwesen beginnt in der Regel neu zu laufen, wenn der Schuldner (in diesem Fall der Bauunternehmer) den Anspruch des Gläubigers (Bauherr) in einer Weise anerkennt, die nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB als Neubeginn der Verjährung gilt. Ein solches Anerkenntnis kann durch Abschlagszahlung, Zinszahlung, Sicherheitsleistung oder in anderer Weise erfolgen. Es kann auch konkludent sein, also durch schlüssiges Verhalten, wie die Beseitigung eines Mangels, ausgedrückt werden.
Ein Anerkenntnis liegt vor, wenn sich aus dem Verhalten des Schuldners klar und unzweideutig ergibt, dass er sich des Bestehens der Schuld bewusst ist und der Gläubiger darauf vertrauen darf, dass der Schuldner sich nicht auf die Verjährung berufen wird. Die Vornahme von Nachbesserungsarbeiten kann unter bestimmten Umständen als Anerkenntnis gewertet werden, insbesondere wenn diese Arbeiten nicht unwesentlich sind und keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass sie lediglich aus Kulanz erfolgen.
Es ist jedoch wichtig, dass der Bauunternehmer klar zum Ausdruck bringt, ob er die Nachbesserung als verpflichtend ansieht oder ob er sie aus Kulanz durchführt. Wird die Nachbesserung ausdrücklich aus Kulanz und ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht ausgeführt, liegt kein Anerkenntnis vor, und die Verjährungsfrist beginnt nicht neu zu laufen.
Die Beweislast für das Vorliegen eines Anerkenntnisses trägt der Gläubiger, also in diesem Fall der Bauherr. Wenn der Bauunternehmer seine Bereitschaft zur Mängelbeseitigung bekundet, ohne dass die Ursache für ein Mangelsymptom klar ist, sollte er vorsichtig sein und klarstellen, dass er dies nur aus Kulanz tut, um zu vermeiden, dass dies als Anerkenntnis gewertet wird.
Grundsätzlich beginnt die Verjährungsfrist neu, wenn der Bauunternehmer den Mangel anerkennt oder Maßnahmen ergreift, die als Anerkenntnis interpretiert werden können, es sei denn, er macht deutlich, dass solche Maßnahmen ausschließlich aus Kulanz erfolgen.
Praktische Tipps zur Vermeidung von Verjährung
Ist ein Mangel nach der Bauabnahme bekannt geworden, so ist die richtige unverzügliche Reaktion des Bauherren hierauf auf jeden Fall zwingend erforderlich. Der Mangel muss im Zuge des Mängelmanagements fototechnisch sowie mit einer ausführlichen Beschreibung der Art des Mangels sowie des Ortes, an dem er aufgetreten ist, dokumentiert werden. Zudem wird eine Mängelrüge an das Bauunternehmen erforderlich. Diese Mängelrüge sollte, ebenfalls aus Beweisgründen für die Einhaltung der Verjährungsfrist, dem Bauunternehmen in schriftlicher Form zugeleitet werden. Im Zuge der Mängelrüge muss das Bauunternehmen zu der Mängelbeseitigung aufgefordert werden.
Fazit
Baumängel sind für jeden Bauherren ein regelrechtes Ärgernis, da sie die uneingeschränkte Nutzung der Immobilie beeinflussen. Sie können jedoch dem Bauunternehmen im Zuge einer Mängelrüge angezeigt werden, sodass das Unternehmen zu der Beseitigung des Mangels rechtlich verpflichtet ist. Hierfür muss allerdings die gesetzliche Verjährungsfrist gem. BGB respektive VOB beachtet werden.
Diese Frist beträgt fünf Jahre (BGB) oder vier Jahre (VOB). Unter gewissen Umständen kann auch eine längere Verjährungsfrist in Betracht kommen, wenn das Bauunternehmen einen Mangel bei der Abnahme der Immobilie arglistig verschwiegen hat. Im Zweifel sollte der Bauherr sich auf jeden Fall rechtsanwaltliche Hilfe holen.
