WEG – Haftung von Bauträger und Bauunternehmer für Baumängel

OLG Nürnberg, Az.: 2 U 609/15, Urteil vom 13.01.2016

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Landgerichts Regensburg vom 02.03.2015, Az. 1 O 108/14 (2) (4), wird zurückgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Dieses Urteil sowie das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Regensburg sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Beschluss: Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 41.234,35 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um die Rückzahlung eines Vorschusses zur Beseitigung von Baumängeln.

WEG – Haftung von Bauträger und Bauunternehmer für Baumängel
Symbolfoto: Aliaksandr Karankevich/Bigstock

Die Beklagte hatte das Anwesen S K in R renoviert und mit Teilungserklärung vom 27.07.2000 (Anlage B 10) in Wohnungseigentum aufgeteilt. Jedenfalls die Einheit N 1 (Gastronomieräume in Erdgeschoss und Keller) blieb im Eigentum der Beklagten. Mit Nachtragsauftrag vom 27.04.2001 (Anlage B 13) beauftragte sie die Klägerin mit Arbeiten u. a. an einem Glasdach über einem ehemaligen Innenhof, der entweder zur Einheit N 1 gehört oder jedenfalls von dieser aus genutzt wird. Die Arbeiten der Klägerin wurden von der Beklagten am 27.11.2001 abgenommen, wobei hinsichtlich des Glasdachs als Mangel vorbehalten wurde “Abdichtung nicht nach den allgem. anerkannten Regeln der Technik (Sondereinbehalt 5 % in Gewährleistungszeit)”. In der Folgezeit ab 2003 forderte die Beklagte die Klägerin wiederholt erfolglos zur Mangelbeseitigung auf, da an den Rändern der Dachverglasung Regenwasser in die Einheit laufe; zuvor hatte der Sachverständige F in einem von der damaligen Mieterin des Cafés gegen die Beklagte betriebenen selbständigen Beweisverfahren (Beiakte Landgericht Regensburg, Az. 6 OH 81/02) Mängel festgestellt; in diesem Verfahren hatte die Beklagte u. a. der Klägerin den Streit verkündet, die auf Seiten der Beklagten den Beitritt erklärt hatte. In der Folgezeit verklagte die Beklagte die Klägerin auf Zahlung eines Vorschusses zur Mangelbeseitigung am Glasdach in Höhe von 48.159,00 € nebst Zinsen (Beiakte Landgericht Regensburg, Az. 3 O 1643/07 (4), im Folgenden: “Vorprozess”). Mit rechtskräftigem Endurteil vom 30.10.2009 verurteilte das Landgericht nach Beweisaufnahme, insbesondere Erholung von Gutachten des Sachverständigen F, die Klägerin – unter Klageabweisung im Übrigen – zur Zahlung von 39.259,00 € nebst gestaffelten Zinsen hieraus in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Daraufhin zahlte die Klägerin an die Beklagte am 01.12.2009 einen Betrag von 41.234,35 €. Durch Beschluss vom 29.12.2014 (Anlage B 15) ermächtigte die Eigentümergemeinschaft die Beklagte, Schadensersatzansprüche wegen Mängeln am im Gemeinschaftseigentum stehenden Glasdach über den Räumen N 1 im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen und die Schadensersatzzahlung an sich selbst zu verlangen.

Mit der Klage begehrt die Klägerin die Zahlung von 41.234,35 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2011. Da die Beklagte die Mangelbeseitigungsarbeiten innerhalb einer angemessenen Frist nicht durchgeführt habe, sei sie zur Rückzahlung des Vorschusses verpflichtet. Dadurch, dass die Beklagte im Laufe des Rechtsstreits die unbedingte Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch erklärt habe, habe sie den Anspruch anerkannt. Entgegen dem Urteil im Vorprozess sei das Werk der Klägerin nicht mangelhaft; jenes Urteil binde im vorliegenden Rechtsstreit nicht, da es sich bei Schadensersatz um eine andere Frage als bei Mangelbeseitigungskosten handele. Das Glasdach gehöre zum Gemeinschaftseigentum, so dass nur die Eigentümergemeinschaft Ansprüche geltend machen könne. Da der Mangel nicht beseitigt worden sei, liege ein Mangel allenfalls in der objektiven Wertminderung, aber nicht in den Beseitigungskosten. Der Anspruch der Beklagten auf Schadensersatz sei verjährt. Da die Eigentümer wegen Verjährung keine Ansprüche gegen die Beklagten mehr durchsetzen könnten, könne diese der Klägerin gegenüber nach den Grundsätzen des Vorteilsausgleichs ebenfalls keine Ansprüche mehr geltend machen.

Die Beklagte hat anfänglich vorgetragen, dass sie den Beseitigungswillen nicht aufgegeben habe. Im Lauf des Rechtsstreits hat sie ihre Ansprüche auf Schadensersatz umgestellt und die unbedingte Aufrechnung in Höhe von 39.259,00 € gegen den Rückzahlungsanspruch der Klägerin erklärt; die Höhe des Schadensersatzes ergebe sich aus dem Sachverständigengutachten im Vorprozess, die Rechtskraft des dortigen Urteil binde auch im vorliegenden Rechtsstreit. Die ausgeurteilten Zinsen verblieben der Beklagten auf jeden Fall. Nach § 4 der Gemeinschaftsordnung (Anlage 2 zur Teilungserklärung) habe jeder Eigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung des seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gemeinschaftseigentums zu sorgen; dies gelte in gleicher Weise für die Wohnungseingangstüren, Balkon- und Terrassentüren einschließlich Rahmen und alle im räumlichen Bereich von Sondereigentum befindlichen Fenster einschließlich Rollläden und Markisen (Anlage B 12); daraus folge, dass die Mangelbeseitigung des Glasdachs ausschließlich der Beklagten obliege, so dass sie Mangelansprüche unabhängig von der Eigentümergemeinschaft geltend machen könne. Jedenfalls berechtige der Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 29.12.2014 die Beklagte zur – erneut erklärten – Aufrechnung. Die Verjährung sei durch die Geltendmachung im Vorprozess gehemmt worden.

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Mit Endurteil vom 25.02.2015 hat das Landgericht die Beklagte – unter Abweisung des Zinsanspruchs im Übrigen – zur Zahlung in Höhe von 41.234,35 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 16.01.2014 verurteilt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, aus dem Zeitablauf, der Kompetenz der Beklagten als Bauträger und dem Umstand, dass in der Vergangenheit trotz eines Mieterwechsels in den Caféräumen nicht saniert worden sei, ergebe sich, dass die Beklagte die Absicht der Mängelbeseitigung aufgegeben und daher den als Vorschuss geleisteten Betrag zurückzuzahlen habe. Ein eigener Schadensersatzanspruch der Beklagten, mit dem sie aufrechnen könne, bestehe nicht; das Glasdach gehöre zum Gemeinschaftseigentum, so dass der Anspruch auf Schadensersatz nur von der Gemeinschaft auf Zahlung an diese durchgesetzt werden könne. Die Regelung in § 4 der Gemeinschaftsordnung beziehe sich auf das Glasdach nicht. Auch die Aufrechnung mit Ansprüchen der Eigentümergemeinschaft gehe ins Leere; Schadensersatzansprüche stünden dieser jedenfalls derzeit nicht zu, weil sie nie Mängel am Glasdach gerügt und zur Nachbesserung aufgefordert habe.

Mit ihrer zulässigen Berufung gegen dieses Urteil rügt die Beklagte, das Landgericht habe zu Unrecht angenommen, die Beklagte habe ihre Nachbesserungsabsicht aufgegeben; allerdings habe diese ja auf Schadensersatz umgestellt. Nach § 4 der Gemeinschaftsordnung liege die Instandhaltungspflicht für das Glasdach bei der Beklagten, so dass ausnahmsweise diese die Mängelansprüche gegenüber der Klägerin geltend machen könne. Angesichts der Mängelrügen durch die Beklagte seien weitere Nachfristsetzungen seitens der Eigentümergemeinschaft entbehrlich gewesen. Schließlich sei die Eigentümergemeinschaft nicht die Vertragspartnerin der Klägerin gewesen.

Die Beklagte beantragt: Unter Abänderung des am 25.02.2015 verkündeten Urteils des Landgerichts Regensburg, 1 O 108/14 (2) (4), wird die Klage abgewiesen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das landgerichtliche Urteil. Zwischen der Klägerin und der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehe kein Vertrag, so dass die Abtretung ins Leere laufe. Nach den Grundsätzen des Vorteilsausgleichs dürfe sich die Beklagte, die allfälligen Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft den Eintritt der Verjährung entgegenhalten könne, an einem Schaden nicht bereichern. Allenfalls liege ein Schaden im Minderwert, nicht aber in den Kosten einer Mangelbeseitigung.

Im Übrigen wird auf das angefochtene Urteil, die Schriftsätze, die beigezogenen Akten und die vorgelegten Unterlagen Bezug genommen.

II.

1. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgemäß eingelegt und begründet worden.

2. In der Sache bleibt die Berufung aber ohne Erfolg, weil das Landgericht die Beklagte zu Recht zur Rückzahlung des geleisteten Vorschusses verurteilt hat.

a) Wegen der Umstellung durch die Beklagte auf Schadensersatz ist der Anspruch auf Rückzahlung des Mangelbeseitigungsvorschusses grundsätzlich fällig. Es kommt daher nicht darauf an, ob die Beklagte (noch) die Absicht hat, den von ihr behaupteten Mangel zu beseitigen. Auch die von der Klägerin aufgrund des Urteils aus dem Vorprozess gezahlten Prozesszinsen sind zurückzuzahlen. Soweit der geleistete Vorschuss nicht für die Mangelbeseitigung verwendet wird, stellen die Zinsen kein Äquivalent für die geschuldete Mangelbeseitigung dar und verbleiben – anders als bei Verwendung des Vorschusses für die Mangelbeseitigung – nicht beim Auftraggeber (BGH, Urt. v. 20.05.1985 – VII ZR 266/84, NJW 1985, 2325, recherchiert bei juris).

b) Der Rückzahlungsanspruch ist nicht durch Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch der Beklagten erloschen. Ein solcher Schadensersatzanspruch mag zwar grundsätzlich bestehen; die Beklagte kann ihn aber nach den Grundsätzen des Vorteilsausgleichs gegenüber der Klägerin nicht mehr geltend machen.

α) In rechtlicher Hinsicht geht der Senat von Folgendem aus:

Es ist zu unterscheiden zwischen den Rechtsverhältnissen, die einerseits zwischen der Klägerin als Werkunternehmerin und der Beklagten als Auftraggeberin, andererseits zwischen der Beklagten (als Bauträgerin) und der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen.

Vertragspartner der Klägerin aus dem Werkvertrag ist die Beklagte. Dieser stehen daher auch die Mängelansprüche zu, die sich aus der Verletzung des zwischen den Parteien bestehenden Werkvertrages ergeben. Dadurch, dass die Beklagte die Wohnungen an Erwerber weiterverkauft (und sich die Einheit N 1 zurückbehalten) hat, ändert sich daran nichts.

Davon zu trennen sind Ansprüche der Erwerber sowie der Beklagten als Eigentümerin der Einheit N 1 wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum, über deren Geltendmachung die Gemeinschaft entscheiden muss, da nicht verschiedene Eigentümer jeweils andere und einander widersprechende Rechtsfolgen (Minderung, kleiner Schadensersatz, Nachbesserung) aus ihnen herleiten können. Deswegen muss die Gemeinschaft durch Beschluss festlegen, welche Ansprüche insoweit gegen den Bauträger als Vertragspartner der einzelnen Werkverträge mit den Eigentümern geltend gemacht werden sollen und wer sie geltend machen kann.

Das Glasdach gehört zum Gemeinschaftseigentum, zumal es nicht über der Einheit N 1 “schwebt”, sondern (wie sich aus der Anlage K 1 sowie den Bildern 5 und 6 im Gutachten des Sachverständigen F vom 10.01.2003 ergibt – Beiakte des Landgerichts Regensburg, Az. 6 OH 81/02) konstruktiv mit den anderen Teilen des Bauwerks verbunden ist; es kann auch nicht durch Regelungen in der Teilungserklärung zur Gegenstand von Sondereigentum werden (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 11.04.2008 – I-3 Wx 254/07, recherchiert bei juris). Die Regelung in § 4 der Gemeinschaftsordnung erfasst das Glasdach daher weder dem Wortlaut noch dem Sinn nach. Davon geht auch die Eigentümergemeinschaft in ihrem Beschluss vom 29.12.2014 zutreffend aus.

Im Hinblick auf den Werkvertrag zwischen den Parteien stehen Mängelansprüche der Beklagten zu und nicht der Eigentümergemeinschaft. Deren Entscheidung ist allenfalls in tatsächlicher Hinsicht insoweit von Belang, als die Beklagte gegenüber der Klägerin keine Nachbesserung (bzw. Vorschuss) verlangen könnte, wenn die Gemeinschaft gegenüber der Beklagten als Bauträger Minderung oder kleinen Schadensersatz verlangt und eine Nachbesserung untersagt. Die Geltendmachung von Schadensersatz durch die Beklagte als Bestellerin gegenüber der Klägerin als Werkunternehmerin ist aber nicht davon abhängig, wie sich ggf. die Eigentümergemeinschaft entscheidet; erhielte die Beklagte von der Klägerin Schadensersatz, könnte sie den Eigentümern gegenüber ggf. immer noch nachbessern.

β) Aufgrund der Mängelrügen und Nachfristsetzungen seitens der Beklagten steht dieser daher grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch zu, sofern das Dach mangelhaft ist.

Dies kann aber für die Entscheidung dahinstehen. Die Klägerin kann einem solchen Schadensersatzanspruch nämlich den Einwand des Vorteilsausgleichs gemäß § 242 BGB entgegensetzen, weil die Beklagte ihrerseits von der Wohnungseigentümergemeinschaft (die wegen Mängeln am Glasdach als Gemeinschaftseigentum berechtigt ist) wegen Verjährungseintritts keine Ansprüche wegen der Mängel am Glasdach mehr zu befürchten braucht. Ebenso wie in den Fällen einer Leistungskette von Bauherr, Haupt- und Subunternehmer stellt die Bauträgerin mit ihrer Stellung zwischen Werkunternehmer und Erwerber wirtschaftlich nur eine Zwischenstation dar, da sie mit den Bauleistungen des Werkunternehmers ihrerseits die von ihr den Erwerbern gegenüber eingegangenen Bauverpflichtungen erfüllt. Entsprechend der im Urteil des BGH vom 28.07.2007 (VII ZR 81/06, BGHZ 173, 83) entwickelten Betrachtungsweise kann die Bauträgerin daher insoweit keine Ansprüche aus Mängeln gegenüber dem Werkunternehmer geltend machen, als sie selbst den Erwerbern wegen dieser Mängel nichts (mehr) zu leisten hat (vgl. BGH, Urt. v. 10.07.2008 – VII ZR 16/07, NJW 2008, 3359; recherchiert bei juris). Dies ist hier der Fall, da Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Beklagte als Bauträger wegen Mängeln am Glasdach unstreitig verjährt sind. Die Beklagte wäre gegebenenfalls zwecks Minderung des Schadens zur Erhebung der Verjährungseinrede gehalten. Zwar erlischt eine Forderung nicht, wenn sie verjährt (vgl. § 214 BGB). Vielmehr bleibt sie erfüllbar. Indes ist der Fall, in dem der Gläubiger des Schuldbefreiungsanspruchs der gegen ihn gerichteten Forderung seines Gläubigers die Einrede der Verjährung entgegensetzen kann, grundsätzlich nicht anders zu behandeln als jener, in dem die Forderung nicht besteht. Das folgt aus dem – auch für den Gläubiger des Freistellungsanspruchs erkennbaren und zu berücksichtigenden – Interesse des Schuldners, diesen nur insoweit von seiner Schuld befreien zu müssen, als er auf deren Erfüllung in Anspruch genommen werden kann (BGH, Urt. v. 12.03.1984 – II ZR 82/83, VersR 1984, 580; recherchiert bei juris). Diese Wertung greift auch im Hinblick auf den Gedanken des Vorteilsausgleichs (BGH, Urt. v. 28.07.2007 – VII ZR 81/06, a. a. O.).

γ) Auch der Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 29.12.2014 kann der Berufung nicht zum Erfolg verhelfen. Soweit darin der Beklagten Ansprüche der Eigentümergemeinschaft abgetreten werden, geht dies ins Leere, da die Eigentümergemeinschaft nicht Vertragspartner der Klägerin ist und daher Ansprüche wegen Baumängeln nicht gegen diese, sondern allenfalls gegen die Beklagte besitzt. Ob der Beschluss auch dahingehend ausgelegt werden kann, dass die Beklagte ermächtigt wird, den Mangel am Gemeinschaftseigentum in ihrer Eigenschaft als Miteigentümerin gleichsam gegen sich selbst in ihrer Eigenschaft als Bauträger geltend zu machen, kann dahingestellt bleiben. Denn selbst wenn darin eine wirksame Geltendmachung von Mängelrechten gegenüber der Beklagten im Sinne der Grundsätze des Vorteilsausgleichs im Verhältnis zur Klägerin läge, wären Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen die Beklagte doch schon vor der Ermächtigung verjährt gewesen, woran sich durch die Ermächtigung nichts ändert.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Die Entscheidung wirft keine höchstrichterlich noch nicht entschiedenen Rechtsfragen auf, sondern wendet die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den festgestellten Sachverhalt an.