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Auslegung von Baulasten

Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen – Az.: 10 A 2582/16 – Beschluss vom 08.03.2018

Der Antrag wird abgelehnt.

Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 7.500,00 Euro festgesetzt.

Gründe

Der Antrag ist unbegründet.

Aus den innerhalb der Frist des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO dargelegten Gründen ergeben sich weder ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) noch besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten der Rechtssache (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO).

Stützt der Rechtsmittelführer seinen Zulassungsantrag auf den Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO, muss er sich mit den entscheidungstragenden Annahmen des Verwaltungsgerichts auseinandersetzen. Dabei muss er den tragenden Rechtssatz oder die Feststellungen tatsächlicher Art bezeichnen, die er mit seinem Antrag angreifen will, und mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage stellen. Daran fehlt es hier.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem Antrag, die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 16. September 2015 (Az.: 0099/15) zum Umbau, zur Erweiterung und zur Nutzungsänderung des Gaststättenbereichs im Ober- und Dachgeschoss des Gebäudes auf dem Grundstück B.straße 1 in V. in eine Wohneinheit (im Folgenden: Vorhaben) aufzuheben, abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung verletze den Kläger nicht in seinen Rechten. Das Vorhaben verstoße nicht gegen nachbarschützende Vorschriften des Bauordnungsrechts, insbesondere nicht gegen das Abstandflächenrecht. Die Balkonanlagen sowie der Fahrstuhlschacht erforderten Abstandflächen. Nach § 6 Abs. 6, Abs. 5 Satz 5 BauO NRW sei für die Balkonanlage sowie den Aufzugsschacht auf der Südostseite jeweils eine Abstandfläche von mindestens 3,00 m Tiefe zugrunde zu legen. Da der Abstand der besagten Bauteile zur Grundstücksgrenze geringer sei, lägen die erforderlichen Abstandflächen zum Teil auf dem Grundstück des Klägers, und zwar mit einer Tiefe von 1,72 m (Fahrstuhlschacht) beziehungsweise 2,71 m (Balkonanlage). Ein Verstoß gegen die Abstandflächenvorschriften sei dennoch nicht gegeben, weil die Übernahme der Abstandflächen auf das Grundstück des Klägers von der im Jahre 1992 eingetragenen Baulast vollständig gedeckt sei. Auch nachbarschützende Vorschriften des Bauplanungsrechts würden durch die angefochtene Baugenehmigung nicht zu Lasten des Klägers verletzt.

Ohne Erfolg rügt der Kläger, das Verwaltungsgericht habe zu Unrecht die Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Abstandflächenrecht angenommen. Aus dem Zulassungsvorbringen ergibt sich nicht, dass das Vorhaben entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht (mehr) von der seinerzeit anlässlich der Grundstücksteilung eingetragenen Baulast gedeckt wäre, weil diese lediglich für den damaligen Baubestand übernommen worden sei.

Das Verwaltungsgericht hat insoweit ausgeführt: Es handele sich hier um eine Baulast, mit der Abstandflächen eines Gebäudes auf das Nachbargrundstück übernommen worden seien. Zwar sei der Text der eigentlichen Verpflichtungserklärung für sich genommen etwas unpräzise (“Verpflichtung zur Duldung, daß die im beigefügten Lageplan gekennzeichneten Flächen als Abstandflächen angerechnet werden”). Nehme man den auf die Grundstücksteilung hinweisenden sonstigen Text der Urkunde und die Grüneintragungen in der beigefügten Karte hinzu, sei der Inhalt der Baulast aber eindeutig: Die Baulastfläche solle der Sicherung der südöstlichen Abstandflächen des nunmehr auf einem selbständigen Grundstück stehenden Gebäudes auf dem Nachbargrundstück dienen. Die Baulast sei auch nicht einschränkend dahingehend auszulegen, dass sie nur die Abstandflächen des seinerzeit vorhandenen Gebäudes sichern und jegliche Änderung an diesem Gebäude ausgeschlossen sein sollte. Hier habe die wegen der Grundstücksteilung gemäß § 8 BauO NRW notwendige Eintragung der Baulast im Jahre 1992 zwar zugleich der Absicherung eines zu diesem Zeitpunkt bereits seit längerem bestehenden Gebäudes gedient, doch habe die Beigeladene den Grundstücksteil, zu dessen Gunsten die Baulast übernommen worden sei, gerade zum Zweck des Umbaus und der Umnutzung dieses Gebäudes in einen Landgasthof erworben. Schon deshalb liege die Annahme fern, dass die Baulast nur für das konkrete Gebäude in seiner damaligen Form und Nutzung übernommen worden sei. Auf den Kauf eines solchermaßen auf den tatsächlichen Bestand beschränkten Gebäudes hätte die Beigeladene sich wohl kaum eingelassen. Jedenfalls hätte eine solche Einschränkung unmissverständlich in der Verpflichtungserklärung deutlich gemacht werden müssen. Aus denselben Gründen lasse sich die Baulast auch nicht dahingehend auslegen, dass die Zulässigkeit künftiger Änderungen des Gebäudes stets an den abstandflächenrechtlichen Vorschriften des Jahres 1992 zu messen sein sollte. Eine derart ungewöhnliche Einschränkung hätte erst recht einer expliziten Regelung bedurft.

Dem hält der Kläger mit seinem Zulassungsvorbringen nichts Erhebliches entgegen.

Baulasten sind wie andere Rechtstexte auslegungsfähig. Durch Auslegung des in das Baulastenverzeichnis eingetragenen Textes ist insbesondere zu ermitteln, ob die Baulast grundstücksbezogen oder vorhabenbezogen in dem Sinne erteilt worden ist, dass sie nur ein konkretes Vorhaben absichern soll. Diese Frage lässt sich nicht generell in dem einen oder anderen Sinne beantworten. Entscheidend ist vielmehr, wie der Inhalt der jeweiligen konkreten Baulast bei verständiger Würdigung zu verstehen ist.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. November 2017 – 2 A 1393/16 -, juris, Rn. 65 ff., Beschluss vom 7. Dezember 2009 – 7 A 3150/08 -, juris, Rn. 5, Urteil vom 15. Mai 2008 – 7 A 1838/07 -, juris, Rn. 73 ff., Beschlüsse vom 27. März 2005 – 10 B 1825/05 -, S. 2 f. des amtlichen Umdrucks, und vom 17. September 2004 – 7 B 1494/04 -, juris, Rn. 14 ff.

Wird eine Baulast aus Anlass der Errichtung eines bestimmten Bauvorhabens übernommen, folgt daraus jedoch nicht, dass sie nur der Errichtung eben dieses Vorhabens dient und in ihrer Wirkung auf dieses beschränkt ist. Eine derartige Einschränkung setzt – nicht zuletzt mit Blick auf die weitreichenden Auswirkungen der Eintragung einer Baulast (§ 83 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW) – eine eindeutige Klarstellung voraus. Das Vorhaben muss in der Baulasterklärung unmissverständlich und eindeutig so konkret bezeichnet werden, dass sich die Rechtswirkungen der Baulast hinreichend verlässlich eingrenzen lassen.

Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 19. August 2015 – 7 B 618/15 -, juris, Rn. 8, und vom 7. Dezember 2009 – 7 A 3150/08 -, juris, Rn. 7, Urteil vom 15. Mai 2008 – 7 A 1838/07 -, juris, Rn. 83, Beschlüsse 7. März 2007 – 10 A 510/06 -, S. 2 des amtlichen Umdrucks, und vom 27. März 2005 – 10 B 1825/05 -, S. 3 des amtlichen Umdrucks.

Dass dies hier geschehen ist, zeigt der Kläger auch mit dem Zulassungsantrag nicht auf. Allein der Umstand, dass die Baulasterklärung aus Anlass der Grundstücksteilung erfolgt ist, genügt hierfür nach den vorstehenden Maßstäben nicht.

Vgl. in diesem Zusammenhang auch OVG NRW, Urteil vom 21. November 2017 – 2 A 1393/16 -, juris, Rn. 63, und Beschluss vom 7. Dezember 2009 – 7 A 3150/07 -, juris, Rn. 10.

Greifbare Anhaltpunkte für eine Eingrenzung auf den damaligen Bebauungszustand ergeben sich auch nicht aus dem der Verpflichtungserklärung beigefügten Lageplan. Für seine Auffassung, die Baulast erfasse nur das zum Zeitpunkt der Grundstücksteilung vorhandene Scheunengebäude, dessen Umnutzung in einen Landgasthof oder ein Wohngebäude von der Baulast nicht gedeckt sei, stützt sich der Kläger zudem ohne Erfolg auf den mit dem Zulassungsantrag vorgelegten notariellen Kaufvertrag vom 10. Februar 1992. In diesem heißt es vielmehr unter Nummer 11.1, dem Verkäufer sei bekannt, dass der Käufer – die Beigeladene – die Teilfläche für einen Gastronomiebetrieb (einschließlich Fremdenzimmer) nutzen wolle. Unter Nummer 11.2 wird geregelt, dass der Käufer dem Verkäufer die Nutzung des Wasserplatzes belasse, soweit sein gastronomischer Betrieb dadurch nicht nachhaltig beeinträchtigt werde. Zum Zeitpunkt der Abgabe der Verpflichtungserklärung am 30. März 1992 war somit bekannt, dass die vorhandene Scheune eine bauliche Änderungen erfordernde Umnutzung erfahren sollte.

Soweit der Kläger im Weiteren rügt, dem Text der Verpflichtungserklärung lasse sich nicht die nach § 83 in Verbindung mit § 6 BauO NRW notwendige “doppelte” Erklärung entnehmen, der Übernehmer der Baulast werde einerseits die näher gekennzeichneten Flächen nicht überbauen und sie andererseits nicht für notwendige Abstandflächen auf seinem Grundstück anrechnen, zieht er die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass hier (überhaupt) eine Baulast zur Sicherung der sich auf das belastete Grundstück erstreckenden Abstandflächen erteilt worden sei, ebenfalls nicht durchgreifend in Zweifel. Allein der Hinweis darauf, dass die Verpflichtungserklärung in ihrem Wortlaut nicht der nunmehr in § 6 Abs. 2 Satz 3 BauO NRW formulierten gesetzlichen Regelung entspreche, genügt hierfür – ungeachtet der Frage, ob eine entsprechende Auslegung der Erklärung nicht ohnehin naheliegt – nach dem Vorstehenden nicht. Das Verwaltungsgericht hat vielmehr zutreffend darauf abgestellt, dass sich der Inhalt der Baulast (jedenfalls) unter Rückgriff auf den sonstigen Text der die Verpflichtungserklärung enthaltenden Urkunde sowie auf die Grüneintragungen in dem beigefügten Lageplan eindeutig ermitteln lasse.

Die vom Kläger im Übrigen behauptete Unbestimmtheit der Baulast lässt sich ebenfalls nicht feststellen. In der Verpflichtungserklärung ist vielmehr ausdrücklich auf die im beigefügten Lageplan gekennzeichneten Flächen Bezug genommen. Der Lageplan enthält die entsprechenden Grüneintragungen. Dass er die beachtlichen örtlichen Verhältnisse etwa nicht richtig und genau wiedergebe,

vgl. zu den diesbezüglichen Anforderungen an einen in Bezug genommenen Lageplan OVG NRW, Beschluss vom 30. Oktober 2013 – 2 A 2554/12 -, juris, Rn. 17, mit weiteren Nachweisen, trägt der Kläger nicht vor und hierfür ist auch sonst nichts ersichtlich.

Einen Verstoß gegen § 6 Abs. 6 BauO NRW zeigt der Kläger mit seinem Zulassungsvorbringen ebenfalls nicht auf. Er trägt insoweit vor, das Verwaltungsgericht habe übersehen, dass die reduzierte Abstandfläche vor mehreren Wänden gegenüber der gleichen Grundstücksgrenze nur gelte, solange die addierte Länge dieser Wände das Maß von 16 m nicht überschreite. Hier sei auch die nordöstliche Giebelwand miteinzubeziehen, da auch diese zum Flurstück 421 – die Grenze zum Flurstück des Klägers knickt auf der Höhe der nordöstlichen Giebelwand nach Nordwesten ab – ausgerichtet sei. Damit geht der Kläger jedoch von einem unzutreffenden Verständnis des Begriffs der Grundstücksgrenze im Sinne des § 6 Abs. 6 Satz 1 BauO NRW aus.

Nach § 6 Abs. 6 Satz 1 BauO NRW genügt auf einer Länge der Außenwände und von Teilen der Außenwände von nicht mehr als 16 m gegenüber jeder Grundstücksgrenze und gegenüber jedem Gebäude auf demselben Grundstück als Tiefe der Abstandfläche 0,4 H, in Kerngebieten 0,25 H, mindestens jedoch 3 m. Für diese Halbierungsregelung ist die Grundstücksgrenze aus der Sicht des Baugrundstücks maßgebend.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 28. Dezember 2011 – 7 B 1232/11 -, juris, Rn. 4, mit weiteren Nachweisen.

Die an der nordöstlichen Giebelwand des Gebäudes zur südöstlichen Grundstücksgrenze in einem Winkel von etwa 90 … verlaufende Grenze stellt hier somit eine weitere Grundstücksgrenze im Sinne des § 6 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW dar, für die die abstandflächenrechtliche Privilegierung in Anspruch genommen werden kann.

Der Kläger meint, obwohl die das frühere Schmalseitenprivileg betreffenden, nach Eintragung der Baulast erfolgten Änderungen der Bauordnung bedingten, dass eine entsprechende Halbierung der Tiefe der Abstandflächen nunmehr gegenüber jeder Grundstücksgrenze anwendbar sei, könne nicht davon ausgegangen werden, dass die hier in Rede stehende Baulast jedwede zukünftige Gesetzesänderung mitumfassen und für diese weiter gelten sollte. Es könne allenfalls das Baurecht des Jahre 1992 zugrunde gelegt werden, mit der Folge, dass das Schmalseitenprivileg nicht für die zu seinem Grundstück hin ausgerichteten Anbauten in Anspruch genommen werden könne. Mit diesem Vorbringen stellt er die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass das Vorhaben von der Baulast gedeckt sei, nicht durchgreifend in Frage. Das Verwaltungsgericht hat dieser Argumentation des Klägers bereits zutreffend entgegengehalten, dass es an Anknüpfungspunkten für eine solche Auslegung der Baulast fehlt. Solche Anknüpfungspunkte sind auch dem Zulassungsvorbringen nicht zu entnehmen.

Die Rechtssache weist auch keine besonderen tatsächlichen oder rechtlichen Schwierigkeiten im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO auf.

Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Angriffe des Rechtmittelführers gegen die Tatsachenfeststellungen oder die rechtlichen Würdigungen, auf denen das angefochtene Urteil beruht, begründeten Anlass zu Zweifeln an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung gäben, die sich nicht ohne Weiteres im Zulassungsverfahren klären ließen, sondern die Durchführung eines Berufungsverfahrens erfordern würden. Dass der Ausgang des Rechtsstreits in diesem Sinne offen ist, lässt sich auf der Grundlage des Zulassungsvorbringens aus den vorstehend genannten Gründen nicht feststellen. Besondere rechtliche oder tatsächliche Schwierigkeiten wirft die Sache auch ansonsten nicht auf. Die aufgeworfenen Fragen lassen sich – wie gezeigt – ohne Weiteres im Zulassungsverfahren beantworten.

Die Berufung ist auch nicht wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) oder einem der Beurteilung des Senats unterliegenden Verfahrensmangel, auf dem die Entscheidung des Verwaltungsgerichts beruhen kann (Zulassungsgrund gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO), zuzulassen. Der Kläger hat das Vorliegen eines dieser im Zulassungsantrag genannten Zulassungsgründe nicht den Anforderungen des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO entsprechend dargelegt. Die Zulassungsbegründung verhält sich hierzu nicht mehr.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 40, 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG.

Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Sätze 1 und 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Mit der Ablehnung des Zulassungsantrages ist das Urteil des Verwaltungsgerichts rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

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