Baugenehmigung für Dachgeschossumbau: Wenn der zweite Rettungsweg nicht genügt

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über eine der Klägerin versagte Baugenehmigung.

Die Klägerin beantragte bei der Beklagten im März 2021 die Erteilung einer Baugenehmigung dafür, ein Gebäude auf dem Grundstück … (im Folgenden: das „Baugrundstück“) in Substanz und Nutzung zu verändern, und zwar unter anderem durch einen (den First von 20,97 m auf 22,75 m und die Dachneigung auf 45° erhöhenden) Dachumbau mit anderen Dachgauben, die Schaffung dreier Wohnungen im Dachgeschoss sowie einen so bezeichneten „Anschluß des 2. Rettungswegs an den rückseitigen Rettungsweg 4. OG“ (im Folgenden insgesamt bezeichnet als das „Vorhaben“). Den zuletzt eingereichten Bauvorlagen zufolge ist der zweite Rettungsweg an der straßenabgewandten (Rück-)Seite des Gebäudes so vorgesehen, dass eine „Rettungsleiter mit Rückfallschutz“ vom Dachgeschoss zum darunterliegenden „4.OG“ reicht, von wo aus dann eine „Notleiter-Anlage 2.RW nach DIN 14094-1“ weiter hinabführt, und zwar als „Rettungsleiter mit Rückfallschutz“ bis ins „1.OG“ und von dort über eine „Rettungstreppe“ in den Hinterhof. Ein Sachbearbeiter der Branddirektion erklärte gegenüber dem Baurechtsamt sein „Einvernehmen“ mit dem Vorhaben mit dem Hinweis: „Aus brandschutztechnischer Sicht kann der 2. Rettungsweg, wie in den Plänen dargestellt, ausgeführt werden.“

Mit Bescheid vom ….2023 wies die Beklagte den Bauantrag ab, weil zwei der drei geplanten Wohnungen im Dachgeschoss nicht über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle gemäß § 15 Abs. 5 LBO verfügten, ein Sicherheitstreppenraum im Sinne dieser Vorschrift ebenfalls nicht vorhanden sei und die Notleiteranlage den nötigen zweiten Rettungsweg nicht ersetzen könne. Die Voraussetzungen einer Abweichung, Ausnahme oder Befreiung nach § 56 LBO seien nicht erfüllt. Eine Abweichung nach § 56 Abs. 1 LBO könne nicht erteilt werden, denn dem Zweck von § 15 Abs. 3 LBO werde nicht nachweislich entsprochen, weil die Notleiteranlage den zweiten Rettungsweg nicht ersetzen könne. Eine Abweichung nach § 56 Abs. 2 LBO wäre mit den öffentlichen Belangen unvereinbar, weil das Erfordernis eines zweiten Rettungswegs öffentliche Belangen wie Sicherheit, Brandschutz und Schutz von Leben und Gesundheit sichern solle. Die tatbestandlichen Voraussetzungen einer Ausnahme nach § 56 Abs. 3 oder 4 LBO seien nicht erfüllt. Auch eine Befreiung nach § 56 Abs. 5 LBO sei unmöglich. Die Einhaltung von § 15 Abs. 3 LBO führe zu keiner offenbar unbeabsichtigten Härte. Ob Gründe des allgemeinen Wohls die Abweichung erforderten und ein Vorhaben zur Deckung dringenden Wohnbedarfs vorliege, könne dahinstehen, weil die Abweichung mit öffentlichen Belangen unvereinbar sei. Mit Gebührenbescheid vom ….2023 setzte die Beklagte zudem eine Gebühr von 1.134,05 Euro fest.

Die Klägerin erhob gegen die Bescheide vom … und ….2023 Widerspruch. Zur Begründung machte sie Ausführungen zur Zulässigkeit des Vorhabens mit Notleiteranlage als zweitem Rettungsweg oder jedenfalls aufgrund einer Abweichung oder Befreiung nach § 56 LBO, wozu sie auch ein „Brandschutztechnisches Kurz-Gutachten“ eines Brandschutzsachverständigen (Stand 19.09.2023) vorlegte. Die Versagung der Baugenehmigung sei unverhältnismäßig. Sie verstoße auch gegen das Gleichbehandlungsgebot, weil die Beklagte „zahlreiche Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften“ einschließlich § 15 Abs. 3 und 5 LBO seit Jahren dulde. Der Gebührenbescheid sei rechtswidrig, weil die Baugenehmigung zu Unrecht versagt worden sei.

Das Regierungspräsidium entschied mit Widerspruchsbescheid vom ….2024, der Widerspruch gegen die baurechtliche Entscheidung vom ….2023 werde zurückgewiesen, die Klägerin habe die Kosten des Verfahrens zu tragen und für diese Entscheidung werde eine Gebühr von 450 Euro festgesetzt. Zur Begründung verwies es auf das Fehlen eines zweiten Rettungswegs für die zwei rückwärtig, zum Hof geplanten Wohnungen. Wegen der Lage und der Höhe des Gebäudes sei hier weder eine Rettung mittels Hubrettungsfahrzeugs, noch eine Rettung mittels einer tragbaren Leiter möglich. Ein Hubrettungsfahrzeug benötige eine große Aufstellfläche. Aufgrund der Lage des Gebäudes könne es nur auf der Straßenseite und nicht im rückwärtigen Teil (also im Hinterhof) des Gebäudes aufgestellt werden. Der Hinterhof sei allein schon wegen der schmalen Zufahrt für ein Rettungsfahrzeug nicht erreichbar. Eine Rettung mittels tragbarer Leiter der Feuerwehr komme für keine der drei geplanten Nutzungseinheiten im Dachgeschoss in Betracht. Sie seien zu hoch gelegen und mit der tragbaren Leiter nicht mehr erreichbar. Die tragbare Leiter reiche bis maximal 12 m Höhe. Die Fenster der geplanten Wohnungen im DG lägen dagegen in einer Höhe von circa 17 m bis ca. 18 m. Deswegen müsse der zweite Rettungsweg über eine notwendige Treppe geführt werden. Geplant sei aber keine Treppe, sondern eine Notleiteranlage. Eine solche komme nur in Ausnahmefällen bei Nutzungseinheiten von Altbauten in Betracht; sie könne allenfalls dazu dienen, vorhandene Nutzungen im Bestandsschutz zu erhalten, die nicht mit einem zweiten Rettungsweg ausgestattet sind. Der Bestandsschutz gelte aber nicht für genehmigungspflichtige Maßnahmen. Bei der Erteilung einer Baugenehmigung dafür seien grundsätzlich die aktuell geltenden Rechtsnormen anzuwenden. Das Vorhaben der Klägerin habe keine bestehende Nutzungseinheit in einem Altbau zum Gegenstand, sondern den Ersatz des bisherigen Daches durch ein neues und die Errichtung von drei Wohnungen im Dachgeschoss. Die Notleiteranlage könne den zweiten Rettungsweg nicht ersetzen, weil sie ihm gegenüber entscheidende Nachteile habe. Ihre Benutzung sei erheblich schwieriger als die von Treppen; auch Rettungsgeräte der Feuerwehr böten erheblich mehr Sicherheit, weil die zu Rettenden dabei nicht auf sich selbst angewiesen seien, sondern sich auf die Hilfe der Feuerwehr verlassen könnten. Darüber hinaus könne vorliegend auch keine Ausnahme, Abweichung oder Befreiung nach § 56 LBO erteilt werden. Eine Abweichung von § 15 Abs. 3 LBO nach § 56 Abs. 1 LBO könne nicht erteilt werden, denn eine Notleiteranlage entspreche dem Zweck von § 15 Abs. 3 LBO nicht nachweislich, weil sie grundsätzlich kein tauglicher zweiter Rettungsweg sei. Eine Abweichung von § 15 Abs. 3 und 5 LBO nach § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO sei mit öffentlichen Belangen unvereinbar, denn dazu zählten die Interessen, die durch die betreffende Norm geschützt werden sollen; dies könnten die mit der LBO verfolgten Ziele und damit (u. a.) die öffentliche Sicherheit und Ordnung, der Brandschutz und der Schutz von Rechten Dritter sein. Durch § 15 Abs. 3 und 5 LBO würden gerade die öffentlichen Belange Sicherheit, Brandschutz und Schutz vor Leben und Gesundheit gesichert. Die Erteilung einer Abweichung scheide daher aus. Ausnahmen nach § 56 Abs. 3 und 4 LBO könnten nicht zugelassen werden. Eine Befreiung nach § 56 Abs. 5 LBO könne nicht erteilt werden, weil die Abweichung – wie ausgeführt – mit den öffentlichen Belangen unvereinbar sei.

Die Klägerin hat deshalb am 17.12.2024 vor dem Verwaltungsgericht Klage erhoben. Sie macht geltend, die angegriffenen Bescheide seien schon deshalb aufzuheben, weil sie formell rechtswidrig seien, denn die Beklagte habe sie zu spät „auf den vermeintlich fehlenden zweiten Rettungsweg“ hingewiesen, wozu die Klägerin auf § 25 und § 10 Satz 2 LVwVfG verweist und ergänzt, das Verhalten der Beklagten im Genehmigungsverfahren, insbesondere eine „Falschberatung“, „die überlange Verfahrensdauer und ein viel zu später Hinweis auf etwas, was der Beklagten [aus näher ausgeführten Gründen] bereits im September 2020 hätte auffallen müssen“, seien nicht „mit den Grundsätzen der Verfahrensbeschleunigung“ vereinbar. Die Bescheide seien auch materiell rechtswidrig, weil sie Anspruch auf die Baugenehmigung für ihr Vorhaben habe. Insbesondere fehle es nicht an einem zweiten Rettungsweg für die beiden rückwärtigen Nutzungseinheiten im Dachgeschoss. Die geplante Notleiteranlage genüge den Anforderungen von § 15 Abs. 5 LBO und sei ein ordnungsgemäßer zweiter Rettungsweg. Die fest an der Außenwand montierte Notleiter aus Metall mit Rückenschutz eröffne dem Sinn und Zweck von § 15 Abs. 3 und 5 LBO entsprechend eine zuverlässig funktionierende zweite Rettungsmöglichkeit. Sie sei damit eine taugliche Vorkehrung zur Sicherstellung des zweiten Rettungswegs. Eine effiziente und zeitnahe Rettung von Personen im Brandfall sei aus allen geplanten Wohnungen im Dachgeschoss gewährleistet. Sie plane für die beiden zum Innenhof orientierten Wohnungen die Anbringung einer Notleiteranlage mit Rückenschutz gemäß DIN 14094 vom Dachgeschoss bis zum Erdboden. Die Notleiter werde für die Bewohner jeder Nutzungseinheit des Hauses selbstständig benutzbar sein. Es sei auch anerkannt, dass bei Nutzungseinheiten von Altbauten eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungskräften der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit durch eine Notleiteranlage ersetzt werden könne, wenn der zweite Rettungsweg nicht anders sichergestellt werden könne. Bei ihrem Vorhaben handele es sich entgegen der Auffassung der Beklagten um keinen Neubau. Zwar würden neue Wohnungen erstellt. Das Gebäude bleibe aber auch nach dem Dachgeschossausbau ein Altbau. Es sei 1911 errichtet und nach Kriegszerstörungen 1952 wiederaufgebaut worden. Der Um- und Ausbau eines von fünf Geschossen mache aus einem Alt- keinen Neubau. Es gehe um eine bauliche Erweiterung und Nutzung eines bislang anders genutzten Dachraums. Das Gesamtgebäude sei auch hinsichtlich der Ausgestaltung der Flucht- und Rettungswege kein Neubau. Außerdem sei bereits 2022 innenhofseitig eine Notleiteranlage genehmigt worden, die den zweiten Rettungsweg für die Nutzungseinheiten bis zum „4. OG“ sicherstelle. Darüberhinausgehend verweist die Klägerin auf das im Widerspruchsverfahren vorgelegte „Brandschutztechnische Kurz-Gutachten“ vom 19.09.2023. Darin erklärt der Sachverständige (hier in den wesentlichen Auszügen wiedergegeben):

…

Ergänzend macht die Klägerin geltend, die Anfahrtszeit der Feuerwehr könne in Stadtbezirken wie dem des Baugrundstücks „durchaus auch 15-20 Min. dauern“. Auch die Feuerwehr könne die geplante Notleiteranlage selbstständig nutzen, weil es sich dabei um eine vollwertige Notleiteranlage nach DIN 14094 handle, die im unteren Bereich (bis zum „4.OG“) durch eine Spindeltreppe ergänzt werde und jederzeit in jede Richtung nutzbar sei. Eine Notleiteranlage mit Rückenschutz gemäß DIN 14094 könne im Allgemeinen von allen Personen selbstständig benutzt werden. Schließlich seien auch von einem Sachbearbeiter der Branddirektion der Beklagten keine Einwendungen aus brandschutztechnischer Sicht gegen die von ihr geplanten Baumaßnahmen erhoben worden. Dies ergebe sich auch aus einer E-Mail des Sachbearbeiters der Branddirektion vom 20.06.2018 an sie und aus seiner Stellungnahme im Ämterumlauf. Soweit die Beklagte die Unzuständigkeit der Branddirektion geltend mache, sei dies nicht überzeugend, sondern widersprüchlich, weil ihr bereits in vorhabenbezogenen Beratungsgesprächen im Baurechtsamt 2018 geraten worden sei, zur Prüfung der Planung hinsichtlich des Brandschutzes Kontakt mit der Branddirektion aufzunehmen; sie berufe sich auf Vertrauensschutz nach Art. 20 Abs. 3 GG. Die Abweisung ihres Bauantrags sei zudem jedenfalls deshalb aufzuheben, weil von § 15 Abs. 3 LBO eine Abweichung beziehungsweise Befreiung erteilt werden müsse beziehungsweise könne. Es sei eine Abweichung nach § 56 Abs. 1 LBO zu erteilen, weil dem Zweck von § 15 Abs. 3 LBO nachweislich nachgekommen werde. Die Vorschrift bezwecke, dass eine Rettung auch ohne den ersten Rettungsweg gewährleistet sein müsse. Diesem Zweck entsprechend eröffne die geplante Notleiteranlage mit Rückenschutz gemäß DIN 14094 eine zuverlässig funktionierende zweite Rettungsmöglichkeit. Dem „Brandschutztechnischen Kurz-Gutachten“ zufolge sei die geplante Notleiteranlage eine technisch gleichwertige Möglichkeit eines zweiten Rettungswegs und habe sie gegenüber einem ordnungsgemäßen zweiten Flucht- und Rettungsweg über die Leitern der Feuerwehr einen entscheidenden Vorteil, weil sie durch die zu Rettenden selbstständig benutzt werden könne, während Rettungskräfte und Angriffswege über die Leitern der Feuerwehr erst nach deren Eintreffen, also mit etwa zehn- bis fünfzehnminütiger Verzögerung nutzbar seien. Für das Vorhaben sei zudem auch nach § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO eine Abweichung von § 15 Abs. 3 LBO zu erteilen. Das Gebäude auf dem Baugrundstück sei aufgrund einer Baugenehmigung von 1905 errichtet und infolge teilweiser Kriegszerstörungen aufgrund einer Baugenehmigung von 1952 wieder aufgebaut worden, und die Abweichung sei mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Sie halte sich im Rahmen von § 3 LBO, weil sie die öffentliche Sicherheit und Ordnung nicht gefährde. Die Branddirektion als maßgebliche Fachbehörde habe keine Einwendungen aus brandschutztechnischer Sicht hinsichtlich des abwehrenden Brandschutzes erhoben. Aufgrund der Notleiteranlage mit Rückenstellung bestünden keine Bedenken wegen des Brandschutzes; die Notleiteranlage sei ein zuverlässiger zweiter Rettungsweg. Das mit § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO verfolgte öffentliche Interesse an der Schaffung zusätzlichen Wohnraums und ihre privaten Interessen überwögen die Zweifel der Beklagten hinsichtlich der nach § 15 Abs. 3 und 5 LBO geschützten Interessen, weil die diesbezüglichen Bedenken unbegründet seien. Vor allem im Gebiet der Beklagten und dem umliegenden Großraum bestehe Wohnungsnot und ein dringender Bedarf an Wohnungen. Aufgrund eines bundesweiten „akuten Mangels an Wohnraum“ sei das Baulandmobilisierungsgesetz verabschiedet worden. Nach § 1 der Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt gehöre die Beklagte zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne von § 201a BauGB. Außerdem bedeute die angegriffene Abweisungsentscheidung, dass im Altbestand kaum Wohnraumschaffung möglich sei. Bezirke und Stadtteile, wie den des Baugrundstücks, betreffe dies besonders. Es handle sich um ein bereits seit Längerem und verdichtet bebautes Gebiet in einem historischen Stadtteil, wo die meisten Gebäude noch vor Inkrafttreten der Ortsbausatzung errichtet worden seien. Es sei eine historische Innenstadtbebauung mit Hinterhöfen. Wenn der Dachgeschossausbau in einem mehrstöckigen Bestandsgebäude dazu führen solle, dass aus einem Alt- ein Neubau entsteht, gleichgestellt mit einem völlig neuerrichteten Neubau, dann sei dies nicht die bundes-, landes- und kommunalpolitisch gewollte Erleichterung des Wohnungsbaus. Das erklärte Ziel, auch des Baulandmobilisierungsgesetzes, den Bestand an (Miet-) Wohnungen schnellstmöglich zu erhöhen, werde nicht erreicht. Die Baugenehmigungsversagung sei deshalb auch unzweckmäßig. Kleinere Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen, wie hier geplant, würden im Gebiet der Beklagten dringend benötigt. Dies bleibe in den Begründungen der angegriffenen Bescheide unberücksichtigt. Außerdem könne für das Vorhaben eine Befreiung nach § 56 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 LBO erteilt werden, denn es diene der Schaffung zusätzlichen Wohnraums und damit der Deckung dringenden Wohnbedarfs und sei mit nachbarlichen Interessen und den öffentlichen Belangen vereinbar, weil die Notleiteranlage eine taugliche Vorkehrung zur Sicherstellung des zweiten Rettungswegs sei und das Vorhaben die Angrenzer „aufgrund der grenznahen Gebäude nicht wesentlich mehr beeinträchtigen“ werde als bisher, sodass auch das Rücksichtnahmegebot nicht verletzt sei. Das nach § 56 Abs. 5 LBO auszuübende Ermessen sei fehlerhaft ausgeübt worden. Darüber hinaus sei die Versagung der Baugenehmigung auch unverhältnismäßig, weil die Beklagte mehr verlange, als nach § 15 Abs. 3 und 5 LBO nötig sei. Die diesbezüglichen Forderungen der Baurechtsbehörde verstießen zudem gegen das Gebot, wesentlich gleiche Sachverhalte gleich zu behandeln, wofür sie auf das westlich ans Baugrundstück angrenzende Grundstück betreffende Umstände verweise und erneut geltend macht, die dortige Situation werde von der Baurechtsbehörde trotz genehmigungspflichtiger Umbauten und Nutzungen seit Jahren geduldet. Verstöße des Vorhabens gegen sonstigen Bauordnungsrecht seien nicht ersichtlich. Die im Genehmigungsverfahren von der Beklagten geäußerten Bedenken hinsichtlich der Abstandsflächen fänden sich in der Begründung des Bescheids vom ….2023 nicht wieder; zudem habe sie bereits gegenüber dem Baurechtsamt dargelegt, dass und weshalb das Vorhaben nicht gegen Abstandsflächenvorgaben verstoße. Schließlich hätte eine Genehmigung auch nur für die straßenseitige Wohnung separat erteilt werden können, weil das Vorhaben rechtssicher teilbar sei. Durch die Aufhebung des Abweisungsbescheids und des Widerspruchsbescheids entfalle auch die Grundlage für den ebenfalls angegriffenen Gebührenbescheid vom ….2023 sowie die im Widerspruchsbescheid festgesetzten Verwaltungsgebühren.

Die Klägerin beantragt,

die Bescheide der Beklagten vom ….2023 und ….2023 sowie den Widerspruchsbescheid des Regierungspräsidiums … vom ….2024

aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die unter dem ….03. 2021 beantragte Baugenehmigung zu erteilen

sowie

die Zuziehung ihres Bevollmächtigten für notwendig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung macht sie geltend, dass Notleiteranlagen in § 15 Abs. 5 LBO nicht vorgesehen seien und verweist sie auf Kommentarliteratur zur im Vergleich zur Rettung durch die Feuerwehr geringeren Eignung von Notleiteranlagen zur Personenrettung. Bei Altbauten, wo keine andere Möglichkeit bestehe, insbesondere weder ein Anleitern durch die Feuerwehr noch die Errichtung eines Treppenraums oder einer Außentreppe möglich sei, könnten Notleiteranlagen zwar im Wege einer Abweichung zugelassen werden, um eine Untersagung der Nutzung betreffender Nutzungseinheiten zu vermeiden. Bei der Neuerrichtung von Wohnungen sei dies aber anders, und beim Vorhaben der Klägerin gehe es nicht um Nutzungseinheiten im Altbestand, sondern um neue Wohnungen im Dachgeschoss. Eine Notleiteranlage sei der Errichtung einer notwendigen Treppe oder einer Rettung mit Rettungsgeräten der Feuerwehr auch nicht gleichwertig, denn bei der Rettung durch die Feuerwehr könnten sich die zu Rettenden auf die Feuerwehr verlassen, über eine notwendige Treppe oder auch über eine außen gelegene Spindeltreppe könnten sie sich auf relativ sichere Weise retten. Bei einer Notleiteranlage sei dies anders. Ein selbstrettender Abstieg über eine Notleiteranlage setze schon zu Anfang ein Mindestmaß körperlicher Konstitution und psychischer Verfassung voraus, was bereits im Allgemeinen nicht als sicher unterstellt werden könne. So sei schon nicht erkennbar, wie hochbetagte Senioren, Kranke (etwa nach einer Knie-, Bein-, Schulter- oder Arm-Operation) oder auch Kinder, erst recht Kleinkinder, die geplante Notleiteranlage sicher benutzen können sollen. Dies frage sich erst recht, wenn berücksichtigt werde, dass der klägerische Prozessbevollmächtigte im Oktober 2024 in einen anderen, ebenfalls das Haus auf dem Baugrundstück betreffenden Genehmigungsverfahren vorgetragen habe, dass dort eine etwa siebzigjährige gehbehinderte Mieterin im Treppenhaus gestürzt sei und dringend eine Aufzugsanlage benötigt werde. Dies gelte erst recht im Brandfall. Personen, die sich dann retten müssten, befänden sich in einer psychischen Ausnahmesituation: Im Gebäude brenne es, das Treppenhaus sei unbenutzbar, Rauch dringe unter den Türen in die Wohnungen ein; die Personen müssten aus den Fenstern nach draußen steigen, in Panik, nachts im Dunkeln ohne Beleuchtung, wenn es regnet oder schneit, und dann eine Leiteranlage mit kalten, nassen Sprossen, welche vielleicht sogar überfroren sind, absteigen – und dies nicht nur über eine Etage, sondern aus dem Dachgeschoss. Selbst eine zum Klettern befähigte Person wäre unter solchen Umständen gefährdet zu stürzen und entsprechender Verletzungs- oder Todesgefahr ausgesetzt. Einer gestürzten Person nachfolgende Personen könnten sie nicht sicher passieren, ihr aber mangels Erreichbarkeit auch nicht helfen. Ebenso wie eine Abweichung komme vor diesem Hintergrund auch eine Befreiung nicht in Betracht. Die geplante Notleiteranlage sei mit den öffentlichen Belangen unvereinbar. Das öffentliche Interesse an der Schaffung zusätzlichen Wohnraums überwiege nicht das Ziel des Schutzes von Leben und Gesundheit. Soweit die Klägerin auf Äußerungen eines Sachbearbeiters der Branddirektion verweise, sei klarzustellen, dass für die Beurteilung von Baugesuchen „aus der rechtlichen Sicht des Brandschutzes“ nicht die Branddirektion, sondern das Baurechtsamt der Beklagten zuständig sei. Das Vorbringen der Klägerin zu einer Ungleichbehandlung mit der Bebauung des westlich angrenzenden Grundstücks verfange schon deshalb nicht, weil es dort – anders als im Fall der Klägerin – nicht um ein Bauantragsverfahren gehe, auch nicht das Dach und neue Wohnungen im Dach vollständig neu errichtet würden und die Wohnungen im Gebäude auf dem Nachbargrundstück auch Maisonette-Wohnungen seien, weshalb eine Notleiteranlage dorthin auch nicht bis ins oberste bewohnte Stockwerk geführt werden müsste; unabhängig davon laufe bezüglich der Situation auf dem westlich ans Baugrundstück angrenzenden Grundstück „ein entsprechendes bauordnungsrechtliches Eingriffsverfahren“.

In der mündlichen Verhandlung hat die Kammer bei der Erörterung der Sach- und Rechtslage mit den Beteiligten auch zwei Sachverständige – den Verfasser des von der Klägerin im Widerspruchsverfahrens vorgelegten „Brandschutztechnischen Kurz-Gutachtens“ und einen Vertreter der Branddirektion der Beklagten – informatorisch angehört. Der Vertreter der Branddirektion hat ausgeführt, ein zweiter Rettungsweg sei für den Fall vorgesehen, dass der erste Rettungsweg nicht erreichbar sei – eine Ausnahmesituation, in der Menschen auf Hilfe durch die Feuerwehr angewiesen seien. Die von der Klägerin geplante Leiter sei den gesetzlich vorgesehenen Varianten eines Rettungswegs nicht gleichwertig. Er würde die gegenteilige frühere Stellungnahme des Kollegen der Branddirektion heute nicht aufrechterhalten; sie sei fachlich nicht in Ordnung; dies sei Gegenstand einer internen Klärung gewesen. Zu rettende Personen könnten sich im Hinterhof nicht wie vorne bemerkbar machen. Die Praxis zeige, dass Viele auch nicht imstande seien, eine Leiter hinabzusteigen, um sich zu retten, sondern auf Hilfe der Feuerwehr angewiesen seien. Dies gelte selbst bei einer Schrägleiter und erst recht bei einer senkrechten Leiter, wie die Klägerin sie plane. Ein Runtertragen durch die Feuerwehr sei bei dieser Leiter durch den Rückenschutz völlig ausgeschlossen. Auf einer senkrechten Leiter könne auch nicht „voreinander“ hinuntergestiegen werden, mit einem Feuerwehrmann „Fuß-zu-Fuß“ und „Hand-zu-Hand“ mit einer zu rettenden Person. Der Verfasser des von der Klägerin vorgelegten „Kurz-Gutachtens“ hat entgegnet, der Vertreter der Branddirektion spreche für die Regelsituation. Auch die Notleiteranlage ermögliche eine Rettung durch die Feuerwehr, indem untereinander gegangen werde. Es gebe aber ein menschliches Drängen zur Selbstrettung. Viele könnten sich über die Notleiter selbst retten. Die Feuerwehr könne sich deshalb auf die Rettung derjenigen konzentrieren, die die Notleiter nicht nutzen können, und zwar kapazitativ besser als bei einer Rettung allein über die Rettungsgeräte der Feuerwehr. Alte Menschen könne man selbst über eine Drehleiter nicht retten. Der Vertreter der Branddirektion der Beklagten hat hierauf erwidert, über die Drehleiter der Feuerwehr sei sogar eine Korb-Rettung möglich, bei der zu rettende Personen in einem Korb hinuntergebracht werden, worauf der Verfasser des „Kurz-Gutachtens“ wiederum erwidert hat, die Rettung über die Notleiter gehe schneller als eine Fremdrettung über Drehleitern. Gefragt nach einem Vergleich der Notleiter mit einer Außentreppe hat der Vertreter der Branddirektion erläutert, über eine Außentreppe könnten Menschen heruntergeführt werden, auch aufgrund ihrer Breite eröffne sie bessere Rettungsmöglichkeiten, und gleichzeitig sei sie für die Feuerwehr ein potenzieller „Angriffsweg“. Nach abschließenden Ausführungen der Beklagten, wonach Notleitern mit Abstand das schlechteste Mittel für einen Rettungsweg seien, andere Mittel zumindest eine assistierte Selbstrettung erlaubten und die für das Baugrundstück zuständige Feuerwehr nicht so langsam sei, wie von der Klägerin geltend gemacht, hat der Verfasser des „Kurz-Gutachtens“ abschließend Ausführungen dazu gemacht, dass Menschen auch in der Wohnung bleiben könnten, bis die Feuerwehr erste Maßnahmen treffe; es gebe nicht nur „ganz oder gar nicht“, sondern auch gute Mittelwege. Eine Gesellschafterin der Klägerin hat ergänzt, sie sei geheingeschränkt und müsse an manchen Tagen zwei Stöcke benutzen. Die Notleiter sei für sie besser zu nutzen als das Treppenhaus mit zwei Stöcken.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten sowie die dem Gericht vorgelegten Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

A. Die Klage ist zulässig, hat aber keinen Erfolg, weil sie unbegründet ist.

Gemäß § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO hebt das Gericht einen angefochtenen Verwaltungsakt auf, sofern er rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist. Soweit die Ablehnung oder Unterlassung eines Verwaltungsakts rechtswidrig und der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt ist, spricht das Gericht gemäß § 113 Abs. 5 Satz 1 beziehungsweise Satz 2 VwGO außerdem die Verpflichtung aus, die beantragte Amtshandlung vorzunehmen (bei Spruchreife) beziehungsweise den Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden (bei fehlender Spruchreife). Die hier angegriffenen Bescheide verletzen die Klägerin nicht in deren Rechten. Insbesondere hat sie kein Recht auf die ihr damit versagte Baugenehmigung, und dass sie durch die angegriffenen Bescheide aus anderen Gründen in ihren Rechten verletzt sein könnte, ist nicht ansatzweise ersichtlich, zumal sie gegen den angegriffenen Gebührenbescheid, etwa bezüglich der Gebührenhöhe, auch selbst keine anderen Einwände erhebt, als dass ihr Bauantrag zu Unrecht abgewiesen worden sei.

I. Die Beklagte versagt der Klägerin die beantragte Baugenehmigung zu Recht.

Gemäß § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO ist eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn einem genehmigungspflichtigen Vorhaben keine von der Baurechtsbehörde zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Das Vorhaben der Klägerin ist gemäß § 49 LBO genehmigungspflichtig, ihm stehen aber von der Baurechtsbehörde zu prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen.

Soweit – wie hier – nicht § 52 LBO Anwendung findet, hat die Baurechtsbehörde gemäß § 58 Abs. 1 Satz 2 LBO alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu prüfen, die Anforderungen an das Vorhaben enthalten und über deren Einhaltung nicht eine andere Behörde in einem gesonderten Verfahren durch Verwaltungsakt entscheidet. Dem Vorhaben der Klägerin stehen solche Vorschriften entgegen, denn es verstößt jedenfalls gegen die nach § 15 Abs. 5 Satz 1 LBO geltenden Anforderungen an den nach § 15 Abs. 3 LBO für die hofseitigen Wohnungen im Dachgeschoss nötigen zweiten Rettungsweg (1.), eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung hiervon ist nicht zu erteilen (2.) und an all dem ändern auch weder etwaige Verfahrensrechtsverstöße noch die von der Klägerin genannten Äußerungen eines Sachbearbeiters der Branddirektion etwas. Das Vorhaben ist im Übrigen auch nicht teilweise zu genehmigen (3.).

1. Das Vorhaben der Klägerin erfordert einen zweiten Rettungsweg (a.), genügt aber nicht den dafür geltenden gesetzlichen Anforderungen (b.).

a. Der zweite Rettungsweg ist nach § 15 LBO erforderlich.

Gemäß § 15 Abs. 3 LBO muss jede Nutzungseinheit in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege erreichbar sein (die innerhalb eines Geschosses über denselben notwendigen Flur führen dürfen). Dies gilt auch für die zwei rückwärtigen Dachgeschoss-Wohnungen, die Gegenstand des Vorhabens der Klägerin sind. Ein Fall, in dem § 15 Abs. 3 LBO schon kraft Gesetzes ausnahmsweise trotzdem nicht zu beachten wäre, liegt nicht vor.

Gemäß § 15 Abs. 5 Satz 2 LBO ist ein zweiter Rettungsweg zwar nicht erforderlich, wenn die Rettung über einen sicher erreichbaren Treppenraum möglich ist, in den Feuer und Rauch nicht eindringen können (Sicherheitstreppenraum), oder wenn der erste Rettungsweg aus einem Geschoss einer Nutzungseinheit, welches einen Aufenthaltsraum enthält, ebenerdig unmittelbar ins Freie führt. Diese Voraussetzungen erfüllt das Vorhaben der Klägerin im Dachgeschoss allerdings nicht.

b. Der von der Klägerin geplante Rettungsweg wird § 15 LBO nicht gerecht.

Gemäß § 15 Abs. 5 Satz 1 LBO kann der zweite Rettungsweg eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein. Statt notwendiger Treppen sind gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 LBO Rampen mit flacher Neigung zulässig. In Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 sind nach § 28 Abs. 1 Satz 3 LBO außerdem Leitern und einschiebbare Treppen als Zugang zu einem Dachraum ohne Aufenthaltsraum zulässig. Weitere Möglichkeiten eines zweiten Rettungswegs sieht die LBO – entgegen der von der Klägerin und insbesondere im von ihr vorgelegten „Kurz-Gutachten“ vertretenen Auffassung (jedenfalls für ihr Vorhaben) nicht vor. Diese Anforderungen gelten nicht nur für die Genehmigung der Neuerrichtung eines Gebäudes, sondern auch für zur Genehmigung gestellte Änderungen eines bestehenden Gebäudes wie im hier zu entscheidenden Fall, denn gemäß § 2 Abs. 13 LBO stehen das Ändern (und die Nutzungsänderung) der Errichtung gleich, soweit nichts anderes bestimmt ist, und für den hier zu entscheidenden Fall ist nichts anderes bestimmt. Ob und inwieweit von den Anforderungen an den zweiten Rettungsweg bei der Entscheidung über ein bauaufsichtliches Einschreiten hinsichtlich Bestandsbauten abgesehen werden kann oder muss, kann offenbleiben, denn Gegenstand des Begehrens der Klägerin ist die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung einer Baugenehmigung und nicht ein etwaiges bauaufsichtliches Einschreiten.

Das Vorhaben der Klägerin beinhaltet allerdings keine weitere notwendige Treppe (neben dem ersten Rettungsweg). Bei den geplanten rückwärtigen Wohnungen im Dachgeschoss handelt es sich auch nicht um Dachräume ohne Aufenthaltsraum in einem Gebäude der Gebäudeklasse 1 oder 2, für die als Rettungsweg auch eine Leiter oder einschiebbare Treppe zulässig wäre. Auch ein zweiter Rettungsweg über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der jeweiligen Nutzungseinheit kommt für diese beiden Wohnungen nicht infrage:

aa. Gebäude, deren zweiter Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr führt, dürfen gemäß § 15 Abs. 5 Satz 3 LBO nur errichtet – und in Verbindung mit § 2 Abs. 13 LBO auch nur geändert – werden, wenn Zufahrt oder Zugang und geeignete Aufstellflächen für die erforderlichen Rettungsgeräte vorgesehen werden.

Gemäß § 15 Abs. 6 Satz 1 LBO müssen zur Durchführung wirksamer Lösch- und Rettungsarbeiten durch die Feuerwehr geeignete und von öffentlichen Verkehrsflächen erreichbare Aufstell- und Bewegungsflächen für die erforderlichen Rettungsgeräte vorhanden sein. Ist für die Personenrettung der Einsatz von Hubrettungsfahrzeugen erforderlich, sind gemäß § 15 Abs. 5 Satz 4 LBO die dafür erforderlichen Aufstell- und Bewegungsflächen vorzusehen (bei Sonderbauten ist der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr gemäß § 15 Abs. 5 Satz 5 LBO zudem nur zulässig, wenn keine Bedenken wegen der Personenrettung bestehen). Dies gilt auch für die von der Klägerin geplanten Dachgeschosswohnungen, weil sie zu hoch liegen, um noch mit mobilen Leitern erreichbar zu sein; diesbezüglich weisen die Beklagte und das Regierungspräsidium zu Recht darauf hin, dass die betreffenden Wohnungen mit mobilen Leitern nicht erreicht werden können, weil mit solchen Leitern nur Höhen bis etwa 12 m erreichbar sind (vgl. dazu auch Busch, in Schlotterbeck/Hager/Ders./Gammerl, 8. Aufl. 2020, § 15 Rn. 79 sowie Sauter, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, § 15 Rn. 33 Stand 7/2025), die Fenster der von der Klägerin geplanten Wohnungen im Dachgeschoss aber über 17 m hoch liegen.

bb. Die hiernach notwendigen geeigneten Aufstellflächen (i.), Bewegungsflächen (ii.) und Zufahrten (iii.) sind für das Vorhaben der Klägerin weder ordnungsgemäß vorgesehen noch anderweitig ersichtlich und werden von ihr auch nicht behauptet:

i. Gemäß § 4 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 Buchst. f) LBOVVO sind die für das Aufstellen von Feuerwehrfahrzeugen erforderlichen Flächen (unter Angabe ihrer Höhenlage) im zeichnerischen Teil des Lageplans zum Bauantrag darzustellen. Der Lageplan zum Vorhaben der Klägerin enthält eine entsprechende Darstellung nur auf der Straße vor dem Haus auf dem Baugrundstück, nicht aber (auch) im rückwärtigen Bereich. Es ist auch nicht unabhängig von den Bauvorlagen ersichtlich, dass im Hinterhof auf dem Baugrundstück hinreichende Aufstell-(und Bewegungs-)flächen vorhanden sind. Die Anforderungen an sie ergeben sich aus der Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen über Flächen für Rettungsgeräte der Feuerwehr auf Grundstücken und Zufahrten (VwV Feuerwehrflächen) vom 07.11.2025 (GABl. 2025 Nr. 12 S. 1437), die gemäß Nr. 9 VwV Feuerwehrflächen am 12.01.2026 in Kraft trat (und mit Ablauf des 11.01.2033 außer Kraft treten wird). Nach Nr. 1.4 VwV Feuerwehrflächen sind Aufstellflächen dem Einsatz von Hubrettungsfahrzeugen dienende, nicht überbaute befestigte Flächen auf dem Grundstück, die mit der öffentlichen Verkehrsfläche direkt oder über Zu- oder Durchgänge in Verbindung stehen. Aufstellflächen müssen nach Nr. 4 VwV Feuerwehrflächen mindestens 5 m breit, mindestens 11 m lang und so angeordnet sein, dass alle zum Anleitern bestimmten Stellen von Hubrettungsfahrzeugen erreicht werden können. Weitere Anforderungen ergeben sich aus Nr. 4.1, 4.2 und Nr. 6 VwV Feuerwehrflächen. Nach Nr. 4.4 VwV Feuerwehrflächen dürfen sich zwischen den zum Anleitern bestimmten Stellen und den Aufstellflächen beziehungsweise Stellflächen keine den Einsatz der Rettungsgeräte erschwerenden Hindernisse wie bauliche Anlagen, Bäume, Wasserflächen, Abgrabungen oder Ausschüttungen befinden. Diesen Anforderungen entsprechende Aufstellflächen hinter dem Haus auf dem Baugrundstück ergeben sich aus den Bauvorlagen zum Vorhaben der Klägerin (auch unabhängig von der diesbezüglich für den Lageplan geltenden formellen Vorschrift in § 4 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 Buchst. f) LBOVVO, s. o.) nicht.

ii. Bewegungsflächen sind nach Nr. 1.5 VwV Feuerwehrflächen befestigte Flächen auf dem Grundstück, die mit der öffentlichen Verkehrsfläche direkt oder über Zu- oder Durchfahrten in Verbindung stehen, dem Aufstellen von Feuerwehrfahrzeugen, der Entnahme und Bereitstellung von Geräten sowie der Entwicklung von Rettungs- und Löscheinsätzen dienen und gleichzeitig Aufstellflächen sein können, wohingegen Zu- oder Durchfahrten allerdings keine Bewegungsflächen sind. Nach Nr. 5 VwV Feuerwehrflächen müssen Bewegungsflächen für jedes nach Ausrückeordnung vorgesehene Fahrzeug grundsätzlich 7 m x 12 m groß sein und dürfen sie nicht mehr als 5 % geneigt sein; weitere Anforderungen ergeben sich aus Nr. 6 VwV Feuerwehrflächen.

Die Bauvorlagen zu Vorhaben der Klägerin sehen auch keine all diesen Anforderungen entsprechenden Bewegungsflächen hinter dem Haus auf dem Baugrundstück vor.

iii. Zu Gebäuden nach § 15 Abs. 5 LBO, bei denen die Oberkante der zum Anleitern bestimmten Stellen mehr als 8 m über Gelände liegt – wie hier bezüglich der von der Klägerin geplanten rückwärtigen Dachgeschosswohnungen –, ist gemäß § 15 Abs. 6 Satz 5 LBO grundsätzlich eine Zu- oder Durchfahrt zu schaffen. Nach Nr. 1.2 Satz 2 VwV Feuerwehrflächen sind Durchfahrten überbaute Zufahrten; Zufahrten sind nach Nr. 1.2 Satz 1 VwV Feuerwehrflächen befestigte Flächen auf dem Grundstück, die mit der öffentlichen Verkehrsfläche direkt in Verbindung stehen. Zu- oder Durchfahrten müssen gemäß § 15 Abs, 6 Satz 8 LBO mindestens 3 m breit sein und eine lichte Höhe von mindestens 3,5 m haben. Werden sie auf einer Länge von mehr als 12 m beidseitig durch Bauteile begrenzt, so muss die lichte Breite mindestens 3,5 m betragen. Weitere Anforderungen ergeben sich aus Nr. 3 und 6 VwV Feuerwehrflächen. Gemäß § 4 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 Buchst. e) LBOVVO sind außer den nach § 4 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 Buchst. f) LBOVVO darzustellenden, für das Aufstellen von Feuerwehrfahrzeugen erforderlichen Flächen, auch Zu- und Abfahrten darzustellen.

Im Lageplan zum Vorhaben der Klägerin ist keine Zufahrt hinter das Haus auf dem Baugrundstück dargestellt. Eine den zuvor genannten Anforderungen entsprechende Zufahrt ist aber auch schon mangels hinreichend breiter, infrage kommender Fläche nicht ersichtlich.

2. Eine Abweichung (a. und b.) Ausnahme (c.) oder Befreiung (d.) vom Erfordernis des zweiten Rettungswegs ist für das Vorhaben der Klägerin nicht zu erteilen.

a. Eine Abweichung gemäß § 56 Abs. 1 LBO von den gesetzlichen Anforderungen bezüglich des zweiten Rettungswegs kommt zugunsten des Vorhabens nicht infrage.

Gemäß § 56 Abs. 1 LBO sind Abweichungen von technischen Bauvorschriften zuzulassen, wenn auf andere Weise dem Zweck dieser Vorschriften nachweislich entsprochen wird. Ob und inwiefern das Erfordernis eines zweiten Rettungswegs gemäß § 15 Abs. 3 und 5 LBO zu den technischen Bauvorschriften im Sinne von § 56 Abs. 1 LBO gehört, kann dahinstehen, denn das Vorhaben der Klägerin wird dem Zweck dieses Erfordernisses jedenfalls nicht nachweislich auch ohne zweiten Rettungsweg gemäß § 15 Abs. 3 und 5 LBO gerecht.

Die von § 15 Abs. 5 LBO vorgesehenen Möglichkeiten eines zweiten Rettungsgeräts haben den Zweck, entweder eine grundsätzliche Möglichkeit sowohl zur Eigenrettung als auch zur Rettung durch die Feuerwehr (wie) über eine notwendige Treppe zu schaffen oder zumindest die Rettung durch die Feuerwehr (wie) über eine mit Rettungsgeräten erreichbare Stelle der jeweiligen Nutzungseinheit zu ermöglichen (ähnlich bereits Busch, in Schlotterbeck/Hager/Ders./Gammerl, 8. Aufl. 2020, § 15 Rn. 78).

Ob und mit welchen Einschränkungen im Einzelnen die von der Klägerin geplante Notleiter eine Rettung durch die Feuerwehr ermöglicht, kann offenbleiben, denn sie ist hierzu jedenfalls nicht gleich gut geeignet wie eine notwendige Treppe und auch nicht wie der Einsatz eigener Rettungsgeräte der Feuerwehr über eine damit erreichbare Stelle der Nutzungseinheit. Dies bestätigen die Angaben des Vertreters der Branddirektion in der mündlichen Verhandlung, wonach eine Außentreppe im Vergleich zur Notleiter die Möglichkeit biete, Menschen herunterzuführen, die Treppe auch aufgrund ihrer Breite bessere Rettungsmöglichkeiten biete, während – bei Realisierung des Vorhabens der Klägerin – etwaig zu rettende Personen sich im Hinterhof schon nicht so gut bemerkbar machen könnten wie an einer mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbaren Stelle an der Vorderseite des Gebäudes, der Rückenschutz der von der Klägerin geplanten Leiter ein Runtertragen von Personen ausschließe, ein Feuerwehrmann eine senkrechte Leiter auch nicht „Fuß-zu-Fuß“ und „Hand-zu-Hand“ mit einer zu rettenden Person hinuntersteigen könne und Viele zum Hinabsteigen der senkrechten Leiter auch nicht imstande wären. Demgegenüber hat auch die vom Verfasser des von der Klägerin vorgelegten „Kurz-Gutachtens“ vorgetragene Möglichkeit eines „Untereinander-Gehens“ kein entscheidendes Gewicht, denn es ist fernliegend, dass dies die Rettung durch die Feuerwehr auch nur annähernd so effizient und effektiv ermöglicht wie die gesetzlich vorgesehenen beiden Varianten eines zweiten Rettungswegs. Auch der Einwand, die Nutzung der Notleiter durch manche der zu rettenden Personen im Wege der Selbstrettung ermögliche es der Feuerwehr, sich auf diejenigen weiteren zu rettenden Personen zu konzentrieren, die die Notleiter nicht nutzen, überzeugt hiernach nicht, denn zum Einen unterstellt dieser Einwand gewissermaßen, dass die Notleiter überhaupt von einer erheblichen Zahl zu Rettender genutzt wird, ohne dass die Rettungsbemühungen der Feuerwehr behindert werden, zum Anderen zeigt dieser Einwand aber vor allem auch gerade nicht auf, dass die Feuerwehr die Notleiter zur Fremdrettung nutzen kann, und zwar so gut, wie dies über eine notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle der jeweiligen Nutzungseinheit möglich wäre.

Darüber hinaus ermöglicht die geplante Notleiter zwar in gewisser Weise eine Selbstrettung von Personen; hierauf heben die Klägerin und der Verfasser des von ihr vorgelegten „Kurz-Gutachtens“ nachvollziehbar ab. Dem Zweck von § 15 Abs. 5 LBO entspricht eine Notleiter, wie die Klägerin sie plant, damit allerdings nicht hinreichend (vgl. auch bereits Busch, in Schlotterbeck/Hager/Ders./Gammerl, 8. Aufl. 2020, § 15 Rn. 83), jedenfalls soweit „es um die Rettung aus solchen – etwa rückwärts gelegenen – Nutzungseinheiten geht, bei denen die zu rettenden Personen auf eine Selbstrettung ohne fachliche Mithilfe verwiesen sind“ (vgl. Kukk, in Spannowsky/Uechtritz, BeckOK Bauordnungsrecht Baden-Württemberg, Stand 7/2025, § 15 Rn. 20) – wie im hier zu entscheidenden Fall. Dies gilt auch trotz der von der Klägerin und des Verfassers des von ihr vorgelegten „Kurz-Gutachtens“ vorgebrachten Argumente, insbesondere des Rückenschutzes, der DIN-Norm-Entsprechung und vor allem der Wartezeit bis zum Eintreffen von Rettungskräften, zumal § 28 Abs. 3 LBO auch Anforderungen an Treppen enthält, die insbesondere dazu dienen, bei einem Brand auf Rettungsmaßnahmen warten zu können (vgl. Stein, Ausführungsverordnung zur Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBOAVO), 6. Aufl. 2021, § 10 Rn. 13), und zumal hierzu auch die „Brandschutzanforderungen an die tragenden aussteifenden Bauteile“ beitragen, auf deren Einhaltung im vorhandenen Gebäude der Klägerin das von ihr eingeholte „Kurz-Gutachten“ verweist, und zumal dessen Verfasser in der mündlichen Verhandlung selbst darauf hingewiesen hat, dass Menschen auch in der Wohnung bleiben könnten, bis die Feuerwehr erste Maßnahmen treffe. Zweck des Erfordernisses einer notwendigen Treppe, wie § 15 Abs. 5 Satz 1 LBO sie bei Fehlen einer mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbaren Stelle der Nutzungseinheit vorsieht, ist nämlich gerade auch deren „leichte und sichere Begehbarkeit“, was dem Umstand Rechnung trägt, dass sie „auch unter erschwerten Bedingungen (Sichtbehinderung, Hitzeeinwirkung, Panikverhalten)“ uneingeschränkt benutzbar sein muss (vgl. Stein, ebd., Rn. 9), und zwar insbesondere auch für Alte, Gebrechliche, Kranke und Kinder, denn eine Rettungsweg-Variante erfüllt ihren Zweck jedenfalls auch schon dann nicht, wenn sie nicht für alle infrage kommenden Nutzergruppen taugt (vgl. schon VG Freiburg, Beschl. vom 30.06.2021 – 6 K 935/21 – juris Rn. 18 zur Rettung über Rettungsgeräte der Feuerwehr). Dementsprechend sieht § 28 Abs. 4 Satz 1 LBO grundsätzlich (außer für den hier nicht gegebenen Fall eines Wohngebäudes der Gebäudeklasse 1 oder 2) eine nutzbare Treppenbreite von 1 m vor (die die von der Klägerin vorgesehene Notleiter nicht aufweist) und lässt das Gesetz andere Abstiegsmöglichkeiten als entsprechende Treppen schon ihrer Art nach nur eingeschränkt als „notwendige Treppe“ beziehungsweise anstelle einer notwendigen Treppe zu: Rampen sind gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 LBO nur mit flacher Neigung und Leitern und einschiebbare Treppen sind gemäß § 28 Abs. 1 Satz 3 und 4 LBO ausschließlich in Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 zulässig, und selbst dies nur als Zugang zu einem Dachraum ohne Aufenthaltsraum. Die für die „Treppensteigung“, den „Treppenauftritt“ und deren Relation geltenden Maßstäbe (vgl. dazu Stein, Ausführungsverordnung zur Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBOAVO), 6. Aufl. 2021, § 10 Rn. 4 ff. sowie Busch, in Schlotterbeck/Hager/Ders./Gammerl, 8. Aufl. 2020, § 15 Rn. 90) werden durch Leitern nicht gewahrt. Dies gilt auch für die Notleiter, die als zweiter Rettungsweg für die von der Klägerin geplanten rückwärtigen Wohnungen im Dachgeschoss vorgesehen ist. Diese ist auch sonst nicht durch alle infrage kommenden Nutzergruppen im Brandfall sicher zu nutzen, zumal die von der Klägerin zur Genehmigung gestellten Wohnnutzungen nicht auf bestimmte Personengruppen beschränkt sind. Vielmehr macht die Beklagte zu Recht geltend, dass ein sicheres Hinabklettern zur Selbstrettung über die von der Klägerin vorgesehene Notleiter von vornherein ein Mindestmaß körperlicher Leistungsfähigkeit und psychischer Verfassung voraussetze, das nicht für jede erwartbare Nutzergruppe unterstellt werden kann, insbesondere nicht für Hochbetagte, Kranke (z. B. mit Knie-, Hüft-, Schulter- oder Arm-Leiden) oder (Klein-)Kinder. Dies bestätigen die Ausführungen des sachverständigen Vertreters der Branddirektion, wonach Viele nicht imstande seien, eine Leiter hinunterzusteigen, erst recht eine senkrechte. Nicht entscheidend, aber bezeichnend dafür ist auch der von der Beklagten erwähnte Hinweis der Klägerin auf die Notwendigkeit eines Aufzugs vor dem Hintergrund, dass eine im Haus auf dem Baugrundstück lebende, (seinerzeit wohl) etwa siebzigjährige gehbehinderte Mieterin im Treppenhaus gestürzt sei. Dass die Vertreterin der Klägerin ausführt, sie als Gehbehinderte habe die Notleiter ausprobiert und diese sei für sie besser zu nutzen als das Treppenhaus mit zwei Stöcken, ändert am Fehlen der Eignung der Leiter für andere (potenzielle) Bewohner nichts. Die Beklagte meint im Übrigen zu Recht, dass die sichere Nutzbarkeit gerade im Brandfall gegeben sein muss, weil sich Personen, die sich dann retten müssten, in einer psychischen Ausnahmesituation befinden, möglicherweise durch Rauch beeinträchtigt aus ihrer Wohnung hinunterklettern und daran auch durch Dunkelheit, Regen und Schnee, kalte, nasse oder vereiste Sprossen behindert sein können – und dies aus dem Dachgeschoss als fünfter Etage bis in den Hinterhof. Dies wiegt – ohne dass es darauf noch entscheidend ankommt – umso schwerer angesichts des ebenfalls schon von der Beklagten aufgezeigten realistischen Risikos, dass nach dem Sturz einer Person, die sich über die Notleiter zu retten versucht, nachfolgende Personen entscheidend gehindert sein können, den Gestürzten zu passieren und/oder ihm zu helfen. All diese Gesichtspunkte sind bei der Entscheidung über die Erteilung einer Baugenehmigung für die Schaffung neuer Wohnungen im neuen Dachgeschoss eines bestehenden Wohnhauses wie im hier zu entscheidenden Fall nicht weniger erheblich als bei der Neuerrichtung eines Gebäudes.

b. Auch eine Abweichung nach § 56 Abs. 2 LBO ist für das Vorhaben nicht zuzulassen.

aa. Gemäß § 56 Abs. 2 Nr. 1 LBO sind Abweichungen von §§ 4 bis 37 LBO oder von aufgrund der LBO erlassenen Vorschriften zur Modernisierung von Wohnungen und Wohngebäuden, zur Teilung von Wohnungen oder Schaffung von Wohnraum durch Ausbau, Anbau, Nutzungsänderung, Aufstockung oder Änderung des Daches zuzulassen, wenn die Baugenehmigung oder die Kenntnisgabe für die Errichtung des Gebäudes mindestens fünf Jahre zurückliegt und die Abweichungen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind.

bb. Die von der Klägerin beanspruchte Abweichung von den nach § 15 Abs. 3 und 5 LBO geltenden Anforderungen an einen zweiten Rettungsweg ist mit den öffentlichen Belangen allerdings nicht vereinbar, denn ihr steht das private Interesse von Nutzern der von der Klägerin geplanten Dachgeschosswohnungen sowie vor allem auch das öffentliche Interesse an gesetzmäßigen Rettungswegen oder ihnen entsprechenden Rettungsmöglichkeiten entgegen, welches das von der Klägerin geltend gemachte (private und öffentliche) Interesse an der von ihr vorgesehenen Schaffung von Wohnraum überwiegt und verdrängt. Dies gilt umso mehr, als an der Schaffung von Wohnraum ohne Rettungswege, die den gesetzlichen Vorgaben entsprechen oder gleich gute Rettungsmöglichkeiten bieten, wie hier, schon kein erhebliches öffentliches Interesse besteht. Daran ändern auch die Argumente der Klägerin, insbesondere der bisherige Baubestand, dessen Nutzungen und die eingeschränkten (s. o.) Möglichkeiten zur Eigenrettung nichts, die die von der Klägerin vorgesehene Notleiter bietet, zumal der Gesetzgeber die Anforderungen an Rettungswege und die Einschränkungen für die Verwendung von Leitern als Rettungswege durch die LBO-Reform von 2025 nicht etwa einschränkte, sondern gerade erst aufwertete, indem er sie von der Ausführungsverordnung zur Landesbauordnung in die LBO selbst übernahm und ihr damit den Rang eines formellen Gesetzes verschaffte. Demgegenüber überzeugt auch das bereits im von der Klägerin vorgelegten „Kurz-Gutachten“ genannte Argument nicht, es sei bei der Feuerwehr gängige Praxis, auch Notleiteranlagen nach DIN 14094 Teil 1 beziehungsweise 2 als Verlängerung der Leitern der Feuerwehr zu nehmen, wenn zum Beispiel Dachflächenfenster nicht bis an die Traufe herangebaut werden können oder Flächen für die Feuerwehr nicht vorhanden sind oder die Leitern der Feuerwehr allein nicht genügen, denn selbst wenn die genannte Praxis bei Rettungseinsätzen wegen defizitärer Rettungswege im vorhandenen Bestand gängig wäre, machte dies die Einhaltung der für Rettungswege geltenden Vorgaben jedenfalls bei der Genehmigung neuer Wohnungen nicht weniger wichtig.

c. Ein Tatbestand, für den § 56 Abs. 3 und 4 LBO eine Ausnahme von §§ 4 bis 37 LBO ermöglichen, ist nicht erfüllt und wird von der Klägerin auch nicht geltend gemacht.

d. Der Klägerin ist für ihr Vorhaben auch keine Befreiung nach § 56 Abs. 5 LBO zu erteilen. Gemäß § 56 Abs. 5 Satz 1 LBO kann von den Vorschriften in den §§ 4 bis 39 LBO oder auf Grund dieses Gesetzes Befreiung erteilt werden, wenn entweder – 1. – Gründe des allgemeinen Wohls die Abweichung erfordern oder – 2. – die Einhaltung der Vorschrift im Einzelfall zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde, und wenn – in jedem dieser beiden Fälle – die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Gründe des allgemeinen Wohls liegen gemäß § 56 Abs. 1 Satz 2 LBO auch bei Vorhaben zur Deckung dringenden Wohnbedarfs vor. Bei diesen Vorhaben kann gemäß § 56 Abs. 1 Satz 3 LBO auch in mehreren vergleichbaren Fällen eine Befreiung erteilt werden.

Für das Vorhaben der Klägerin ist eine Abweichung nicht im Sinne von § 56 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 LBO aus Gründen des allgemeinen Wohls erforderlich – und insbesondere nicht zur Deckung dringenden Wohnbaubedarfs, denn dieser Bedarf bezieht sich nicht auf Wohnbauvorhaben mit unzureichenden Rettungswegen, wie das Vorhaben der Klägerin, das in dieser Hinsicht auch nicht mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist (s. o.). Mangels Vereinbarkeit mit den öffentlichen Belangen scheidet auch eine Befreiung wegen einer „offenbar nicht beabsichtigten Härte“ im Sinne von § 56 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 LBO aus; eine solche Härte liegt hier außerdem auch nicht vor.

3. Der Klägerin ist nach § 58 Abs. 1 LBO auch keine Genehmigung allein für die straßenseitige Wohnung zu erteilen.

Gegenstand der Genehmigung nach § 58 LBO kann allein ein zur Genehmigung gestelltes und gemäß § 49 LBO genehmigungspflichtiges Vorhaben sein; § 49 LBO bezieht den Begriff des Vorhabens allerdings stets auf eine (oder mehrere) genehmigungspflichtige bauliche Anlage(n) oder in § 50 LBO aufgeführte andere Anlage(n) oder Einrichtung(en) (vgl. Sauter, Landesbauordnung für Baden-Württemberg, Werkstand 8/2025, § 58 Rn. 90). Selbstständige bauliche Anlagen können unabhängig voneinander genehmigungspflichtig, -fähig und realisierbar sein (vgl. Sauter, ebd., § 49 Rn. 12 ff.), unselbstständige Anlagen hingegen nicht (vgl. Sauter, ebd., § 58 Rn. 92 f.).

Die straßenseitige Wohnung, die Teil des von der Klägerin zur Genehmigung gestellten Vorhabens einer Änderung des (Daches des) Hauses auf dem Baugrundstück ist, stellt keine selbstständige Anlage, sondern nur einen unselbstständigen Teil des Gebäudes auf dem Baugrundstück (und dort nur einen unselbstständigen Teil des Dachgeschosses) dar.

II. Ein Anspruch der Klägerin auf eine Baugenehmigung für ihr Vorhaben ergibt sich auch nicht aus Art. 3 Abs. 1 GG in Verbindung mit der Ungleichbehandlung, die die Klägerin im Hinblick auf ihr Vorhaben (einerseits) und die bauliche Situation auf dem westlich ans Baugrundstück angrenzenden Grundstück (andererseits) geltend macht.

Gemäß Art. 3 Abs. 1 GG sind alle Menschen vor dem Gesetz gleich. Hiergegen verstoßen Ungleichbehandlungen, die sachlich nicht gerechtfertigt sind.

Eine Diskriminierung in diesem Sinne ist hier aber nicht anzunehmen. Es ist bereits nicht festzustellen, dass die Beklagte das Vorhaben der Klägerin im Hinblick auf dessen Genehmigung überhaupt anders behandelt als die Bebauung auf dem angrenzenden Grundstück, denn es ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte die bauliche Situation auf dem Angrenzergrundstück genehmigt hätte. Die Beklagte hat vielmehr erklärt, dass bezüglich der dortigen Situation ein „Eingriffsverfahren“ laufe. Aber selbst wenn die Beklagte das Vorhaben der Klägerin und die Situation auf dem angrenzenden Grundstück ohne rechtfertigenden Grund ungleich behandelte, folgte daraus zwar möglicherweise die Rechtswidrigkeit der Genehmigung der Situation auf dem Nachbargrundstück, nicht aber ein Anspruch der Klägerin auf Erteilung der ihr versagten Baugenehmigung für ihr Vorhaben. Denn Art. 3 Abs. 1 GG ist zwar bei der Ausübung des Ermessens zu beachten, welches der Baurechtsbehörde etwa bei Befreiungsentscheidungen zukommt, soweit die nach dieser Vorschrift geltenden Befreiungsvoraussetzungen erfüllt sind; Art. 3 Abs. 1 GG begründet aber keinen darüberhinausgehenden Anspruch auf eine zwar gleiche aber baurechtswidrige Genehmigungs- beziehungsweise Befreiungspraxis. Im hier zu entscheidenden Fall sind die Befreiungsvoraussetzungen hinsichtlich des Vorhabens der Klägerin aber gerade nicht erfüllt und wäre die Erteilung einer Baugenehmigung beziehungsweise Befreiung für das Vorhaben nach dem Vorgesagten baurechtswidrig.

B. Die Kostengrundentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der Antrag, die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären, hat sich durch die zulasten der Klägerin getroffene Kostengrundentscheidung erledigt.

Beschluss vom 14. April 2026

Der Streitwert wird auf 30.000,- Euro festgesetzt.

Gründe

Die Streitwertfestsetzung beruht dem Grunde nach auf § 63 Abs. 2 Satz 1 GKG. Die Streitwerthöhe entspricht § 52 Abs. 1 GKG. Nach dieser Vorschrift ist der Streitwert grundsätzlich nach der sich aus dem Antrag des Klägers für ihn ergebenden Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen. Das Gericht orientiert sich dabei an Nr. 9.1.1.3 des Streitwertkatalogs 2013 (Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31.05./01.06.2012 und am 18.07.2013 beschlossenen Änderungen, NVwZ-Beilage 2013, 58) und nicht am Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 21. Februar 2025 beschlossenen Änderungen – vgl. https://www.bverwg.de/user/data/media/streitwertkatalog.pdf), denn nur dies entspricht dem Sinn und Zweck der Streitwertkataloge: Sie dienen mittels der durch sie bewirkten Vereinheitlichung der Streitwertrechtsprechung nicht allein der Gleichbehandlung, sondern insbesondere (auch) dazu, das Prozessrisiko für Kläger schon vor Klageerhebung kalkulierbar zu machen, und dieser Zweck würde hier bei Zugrundelegung des überraschend nach Klageerhebung veröffentlichten Streitwertkatalogs 2025 verfehlt. Gemäß Nr. 9.1.1.3 des Streitwertkatalogs 2013 ist der Streitwert einer Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit 10.000 Euro zu bemessen. Gegenstand des Vorhabens der Kläger ist der Umbau eines Mehrfamilien einschließlich der Herstellung von drei Wohnungen.

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