Bauträgervertrag – arglistiges Verschweigen von Baumängeln

LG Itzehoe –  Az.: 7 O 2/09 – Urteil vom 21.04.2011

1.)

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 81.134,92 € nebst 5 Prozent Zinsen über dem jeweiligen Basiszins seit dem 23. Januar 2009 zu zahlen.

2.)

Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger allen weiteren Schaden zu ersetzen, der diesem aus den Mängeln des Objekts “—” in — in Form

a) einer fehlerhaften Drainage

b) undichter Außenwände im Kellergeschoss und

c) ungeeigneten Kiesbettes

d) fehlender Dämmung zwischen Fensterelement und Beton der beiden Erker im Bereich der Küchen der zwei Erdgeschosswohnungen

e) eines merkantilen Minderwertes entstehen wird und dem Kläger insbesondere auch den weiteren Schaden, der dem Kläger wegen vorbezeichneter Mängel aus dem Mietverhältnis über eine Wohnung im vorgenannten Objekt mit den Mietern — und — erwachsen ist und erwachsen wird.

3.)

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

4.)

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

5.)

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger macht Schadensersatzansprüche aus Mängeln aus einem Bauvertrag geltend.

Die Parteien hatten unter dem 1. Dezember 1995 einen notariell beglaubigten Grundstückskaufvertrag über das Grundstück — in — geschlossen. Danach sollte die Beklagte ein Wohngebäude mit insgesamt 4 Wohnungen und Kfz-Stellplätzen errichten. Zu den Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Bauträgervertrag vom 1.12.1995, Anlage K 1. Das Grundstück wurde dem Kläger übereignet, das Gebäude im Jahre 1996 errichtet, die Übergabe erfolgte am 29. Mai 1996. Im Jahre 2008 traten am Objekt Feuchtigkeitserscheinungen auf. Es wurden vom Kläger Ausblühungen im Kellerbereich festgestellt, ebenso im Wasch- und Trockenkeller. Die Beklagte wurde hiervon informiert, lehnte aber jede Nachbesserung ab.

Der Kläger beauftragte darauf hin den Architekten — mit der Begutachtung des Objektes. Aufgrund der Feststellungen des Architekten — beauftragte der Kläger den Sachverständigen — mit der Begutachtung der Mängel. Dieser begutachtete das Objekt und stellte diverse Mängel fest. Zu den Einzelheiten wird Bezug genommen auf das Gutachten —, Anlage K 3.

Bauträgervertrag - arglistiges Verschweigen von Baumängeln
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Der Kläger behauptet, es lägen diverse Mängel vor, insbesondere sei die Drainage defekt, der Pumpenschacht der Drainage sei nicht funktionsfähig und die Außenwände des Kellergeschosses seien nicht ordnungsgemäß abgedichtet, der Kiesflächenfilter unter der Gebäudesohle sei mangelhaft, die Drainage habe keine ordnungsgemäße Kiesummantelung, sie sei insgesamt total funktionsunfähig.

Mit der Klage macht der Kläger nach vergeblicher Aufforderung zur Nachbesserung Schadensersatz und Vorschuss zur Mängelbeseitigung geltend. Er behauptet, die Kosten der Mängelbeseitigung betrügen insgesamt 68.456,38 €. Ferner macht er geltend die Kosten des Gutachters —, die Kosten der Rechtsverfolgung hinsichtlich der Mängelbeseitigung, die von den Mietern des Objektes geltend gemachte Mietminderung sowie die Rechtsverfolgungskosten hinsichtlich des Mietverhältnisses. Zu den Einzelheiten wird Bezug genommen auf den Inhalt der Klagschrift.

Der Kläger ist der Auffassung, die Beklagte habe die Mängel arglistig verschwiegen. Es handele sich bei sämtlichen Mängeln um erhebliche, offenkundige Mängel, die die Beklagte hätte offenbaren müssen.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 81.275,34 € nebst außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.011,56 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu zahlen, ferner festzustellen,

dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger allen weiteren Schaden zu ersetzen, der diesem aus den Mängeln des Objektes “—“, —, entstehen wird und entstanden ist.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte wendet Verjährung ein.

Die Beklagte behauptet, sie habe die Mängel nicht vorsätzlich verschwiegen. Sie habe vielmehr für die Überwachung der einzelnen Arbeiten der Bauhandwerker einen erfahrenen, zuverlässigen und erprobten Bauingenieur namens — engagiert, der das Objekt habe überwachen sollen. Außerdem habe der Prokurist und bautechnische Leiter der Beklagten Herr — das Bauvorhaben überwacht und ein bis zwei Mal pro Woche die Baustelle besucht und sich davon überzeugt, dass der Bauleiter den Bau im Griff habe. Zu den Einzelheiten wird verwiesen auf den Inhalt der Klagerwiderung.

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Das Gericht hat Beweis erhoben über die behaupteten Mängel und die Frage, ob es offenkundige Mängel sind, durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sachverständigengutachten des Sachverständigen — vom 27. Oktober 2010.

Zum weiteren Vorbringen wird Bezug genommen auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie den Inhalt des Sitzungsprotokolls.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist weitgehend begründet.

Dem Kläger steht ein Anspruch für die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten sowie Schadensersatz wegen der Mängel an seinem Objekt zu.

Der Anspruch ergibt sich aus § 633 BGB a. F., da der Vertrag 1995 geschlossen wurde. Am streitgegenständlichen Objekt liegen die vom Kläger behaupteten Mängel hinsichtlich der Durchfeuchtung vor. Dies ergibt sich zweifelsfrei aus dem Sachverständigengutachten des Sachverständigen —. Der Sachverständige hat festgestellt, dass auch unter Zugrundelegung des technischen Standes zum Zeitpunkt der Herstellung des Objektes wesentliche Baumängel bei der Planung und Ausführung des Bauwerks erfolgt sind, dass die Beklagte, nachdem von ihr selbst vorgelegten Lageplan mit Schichtenverzeichnis versäumt hat, in unmittelbarem Umfeld des Objektes eine Bodenbohrung durchzuführen; es wurde dies lediglich im Abstand von etwa 70 m gemacht. Letztendlich kommt es nicht darauf an. Denn auch unter Zugrundelegung der in 70 m Entfernung von der Beklagten vorgenommenen Bodenbohrung unter Zugrundelegung der Annahmen der Beklagten liegen mehrere wesentliche Mängel in der Ausführung der Arbeiten vor. Der Sachverständige hat die in der Baubeschreibung herzustellende und damit geschuldete Kiesschicht (Kiesflächenfilter unter der Sohle) nicht vorgefunden bei seinen Untersuchungen. Der Sachverständige hat diesen dazu weiter erforderlichen Vorflut (nach DIN4095) zwar vorgefunden aber festgestellt, dass die Pumpe im Pumpenschacht nicht über einen Stromanschluss verfügt, dies war jedoch unzweifelhaft erforderlich. Soweit die Beklagte meint, dies sei nach dem Vertrag nicht geschuldet, vermag das Gericht sich dem nicht anzuschließen. Vielmehr schuldet die Beklagte eine fertige Leistung.

Der Sachverständige hat weiter festgestellt, dass die nach dem Vertrag geschuldete und zur Ableitung des Wassers erforderliche Drainleitung zwar hergestellt worden ist, aber ebenfalls mit wesentlichen Mängeln behaftet ist. So ist die Drainleitung zu hoch eingebaut worden. Nach dem Gutachten des Sachverständigen, dem das Gericht folgt, ist die Rohrsohle mindestens um 20 cm unter der Oberfläche der Rohsohle des Bauwerkes anzuordnen. Sie liegt jedoch durchweg um 10 cm zu hoch.

Darüber hinaus hat der Sachverständige zwar Spülrohre an den Eckpunkten des Objektes vorgefunden, entsprechend dem Leistungsverzeichnis der Beklagten. Auch diese sind jedoch nicht fachgerecht erstellt worden, denn die Spülrohre haben mindestens die Größe DN 300, d. h. 30 cm Durchmesser zu haben. Soweit sich die Beklagte hiergegen wendet, vermag das Gericht dem nicht zu folgen. Nach eigener Kenntnis des Gerichts ist die Feststellung des Sachverständigen richtig. Die Beklagte verkennt, dass es nicht um waagerechte Rohre geht, in denen Wasser verläuft, sondern vielmehr um die senkrechten, von der Erdoberfläche nach unten führenden Spülrohre, in die die Drainrohre seitlich einzuführen sind. Der vorgefundene Übergabeschacht ist zu gering dimensioniert mit 60 cm gegenüber der erforderlichen Stärke. Es fehlen zudem Steigeisen, so dass die Wartung der Pumpe nur schwer möglich ist.

Ein weiterer wesentlicher Mangel ist in der Abdichtung des Bauwerks selbst festzustellen. Das Gericht schließt sich den Feststellungen des Sachverständigen an, dass diese in mehrfacher Hinsicht mit wesentlichen Mängeln behaftet ist. So fehlt der nach dem Vertrag geschuldete Isolierputz, stattdessen ist lediglich ein Wischputz hergestellt worden. Die weiter geschuldete 3-lagige Beschichtung mit Bitumenemulsion im Auftrag von mindestens 1,5 kg/qm ist ebenfalls nicht hergestellt worden. Es handelt sich lediglich um bituminöse Grundbeschichtung mit einem bituminösen Aufstrichmittel in einer Stärke von nur 0,6 bis 0,7 mm. Nur im oberen Bereich der Abdichtungsfläche hat der Sachverständige auf einer Höhe von ca. 20 cm eine Bitumendickbeschichtung mit einer Schichtdicke von 3,2 mm festgestellt, offenbar aufgrund der zunächst von der Beklagten durchgeführten Nachbesserung. Die Abdichtung entspricht zudem nicht der eigenen technischen Baubeschreibung. Sie ist nur in 60 bis 70 % der erforderlichen Schichtdicke und nicht fest haftend auf dem Untergrund ausgeführt. Nach der Feststellung des Sachverständigen war nach der zum Zeitpunkt der Bauerstellung gültigen Norm ohnehin eine Abdichtung mit Bitumenbahnen, Kunststoffbahnen oder Asphaltmix auszuführen gewesen. Das ist nicht geschehen. Nach dem Sachverständigengutachten, dem das Gericht folgt, haben die im Waschkeller auch optisch sichtbaren Feuchtigkeitsschäden sowie in anderen Bereichen bei Tiefenmessungen gemessenen hohen Feuchtigkeitswerte des Objektes ihre Ursache in der mangelhaften Ausführung der vorgenannten Arbeiten.

Soweit die Beklagte Verjährung einwendet, hat sie hiermit keinen Erfolg. Denn die Beklagte kann sich auf die Regelverjährung nicht berufen, weil sie die Mängel arglistig verschwiegen hat. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein arglistiges Verschweigen von Baumängeln schon dann anzunehmen, wenn erhebliche für einen Fachkundigen ohne Weiteres erkennbare Mängel vorliegen und sich der Bauunternehmer der Kenntnis dieser Mängel etwa durch entsprechende arbeitsteilige Organisation verschließt. So liegt es hier. Bei sämtlichen vom Sachverständigen festgestellten Mängeln handelt es sich um solche, die schon ein fachkundiger Laie jedenfalls aber ein halbwegs fachkundiger Baubeteiligter auf erstes Besehen erkennen kann und erkennen muss durch einen Blick in die offene Baugrube. Vor Beginn der Arbeiten konnte allgemein offenbar sein, dass eine Kiesschicht (Kiesflächenfilter) unter der Sohle fehlte. Bei ordnungsgemäßer Organisation musste auch offenbar werden, dass dergleichen Material nicht angeliefert wurde.

Auch die Tatsache, dass die Drainagerohre, die nicht deutlich unterhalb der Rohsohle liegen, Wasser von dieser nicht hinreichend fernhalten können, bedarf weder besonderer Kenntnisse noch bedarf es mehr als eines Blicks in die Baugrube um festzustellen, ob diese ordnungsgemäß liegen.

Ebenso verhält es sich mit den Spülrohren. Dass eine elektrische Pumpe nicht ohne Stromanschluss funktioniert, bedarf keiner näheren Erläuterung.

Ebenso verhält es sich mit der Kiesschicht, die als Filter bzw. feste Umhüllung der Drainageleitung anzubringen ist. Auch insoweit hätte ein fachkundiger Blick in die Baugrube oder auf das Material gereicht, um festzustellen, dass hier nicht eingebaut wurde was notwendig und geschuldet ist.

Soweit die Beklagte behauptet, das Material sei auf Veranlassung des Klägers angeliefert, so vermag das Gericht nicht zu erkennen, dass dies die Beklagte von ihren Pflichten zur Überwachung entlastet.

Bei den Mängeln handelt es sich um solche, die besonderer Aufmerksamkeit bedurften. Erfahrungsgemäß verursachen Mängel bei der Ausführung der Kellerabdichtung regelmäßig sehr große Schäden, die vorher mit einer ordnungsgemäßen Bauüberwachung und relativ geringem Aufwand zu verhindern wären. Die Ausführung bedarf daher besonderer Aufmerksamkeit. Demgemäß hat der Sachverständige es zu Recht als erforderlich gehalten, vor Verschließen der Baugrube eine Zwischenabnahme durchzuführen.

Die Beklagte hat sämtliche Mängel auch entweder gekannt oder sich der Erkenntnis dieser Mängel durch entsprechende Organisation arglistig verschlossen. Die Art der Mängel, nämlich dass erforderliches Kiesmaterial auf der Baustelle überhaupt nicht verbaut wurde, die Drainagerohre, der Putz, wie auch die Abdichtung des Mauerwerkes schon auf erstes Besehen fehlerhaft war und das hinsichtlich eines Bereichs, der bei einem Bauvorhaben erfahrungsgemäß problematisch ist, lässt nichts anderes als den Schluss zu, dass das Bauvorhaben insoweit zumindest nicht ordnungsgemäß überwacht wurde. Der Beklagten ist dieses Verhalten des von ihr eingesetzten Bauleiters wie auch ihres Prokuristen zuzurechnen. Soweit die Beklagte behauptet, sie hätte beide ordnungsgemäß ausgewählt und überwacht, diese hätten sich langfristig als zuverlässig erwiesen, so vermag das Gericht dem nicht zu folgen.

Vielmehr ist die Beklagte gerichtsbekannt seit einer Reihe von Jahren; eine der meist beteiligten Parteien an Bauprozessen, was nur den Schluss zulässt, dass eine ordnungsgemäße Überwachung während der Bauphase nicht stattgefunden hat.

Soweit die Beklagte weiter einwendet, sie habe schon im eigenen Interesse das Bauvorhaben überwacht, da sie selbst nur Bauträger ist und nicht die Bauhandwerkerleistungen erbringt, so vermag das Gericht dem nicht zu folgen. Vielmehr spricht die Art der Mängel dafür, dass die Beklagte entweder bei der Beauftragung der Handwerker, was den Umfang des in Auftrag gegebenen Gewerks und Materials angeht als auch die Qualität der Handwerker oder aber bei der Bauüberwachung, was die Intensität und Qualität der Überwachung angeht, “gespart” hat.

Der Höhe nach ist der Anspruch weit überwiegend begründet.

Das Gericht folgt hinsichtlich der Höhe des erforderlichen Vorschusses dem Gutachten des Sachverständigen —, das in sich schlüssig und überzeugend und auch im Wesentlichen mit den Feststellungen des Sachverständigen — übereinstimmt.

Das Gericht hält nach Überprüfung der von den Sachverständigen vorgeschlagenen Maßnahmen diese für erforderlich und angemessen, um den Mangel zu beseitigen.

Aufgrund der schuldhaften Verursachung der Mängel durch die Beklagte war auch deren Haftung hinsichtlich der weiteren Schäden festzustellen, es waren auch die dem Kläger weiter entstandenen Schäden im Hinblick auf den Mietvertrag mit den Mietern des Objekts zuzusprechen.

Daneben stehen dem Kläger auch die Kosten für die außergerichtliche Geltendmachung der Ansprüche zu.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 296, 288 BGB.

Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 92 Abs. 2, 709 ZPO.