1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.
Tatbestand
Die Klägerin wendet sich gegen eine der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung.
Die Klägerin ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren Alleingesellschafter das Land Baden-Württemberg ist. Ihr Gesellschaftszweck ist die Bewirtschaftung der im Eigentum des Landes stehenden Grundstücke im Hafengebiet des Hafens Mannheim, die sie an gewerbliche und industrielle Betriebe vermietet. Das Land ist Eigentümer der Straßenfläche der von der Klägerin verwalteten xx-Straße und der Entwässerungsanlagen. Die Klägerin verfügt über Erbbaurechte am Grundstück Flst.-Nr. xx (Betriebsgelände xx), das am nächstgelegenen Punkt etwa 120 m vom Bauvorhaben der Beigeladenen entfernt ist, und den südlich angrenzenden Grundstücke Flst.-Nr. xx und xx (Betriebsgelände xx). Die xx betreibt als Mieterin der Klägerin auf diesen Grundstücken ein trimodales (d.h. den Umschlag zwischen dem Schiff-, Bahn- und Lkw-Verkehr beinhaltendes) Containerterminal, das aufgrund der gelagerten und umgeschlagenen Gefahrgüter ein Betriebsbereich der oberen Klasse nach der Zwölften Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (zuletzt geändert durch Gesetz vom 03.07.2024, BGBl. I Nr. 225) – Störfall-Verordnung bzw. 12. BImSchV, ein Störfallbetrieb, ist. Das Regierungspräsidium Karlsruhe erteilte der Klägerin mit Bescheid vom 13.11.2006 eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung und eine wasserrechtliche Erlaubnis zur Errichtung und zum Betrieb des 12.000 m² großen Containerterminals zum Umschlag und zur Lagerung von gefährlichen Stoffen auf dem Betriebsgelände W.-Straße im Handelshafen I (Mühlauhafen), Flst.-Nr. xx. Ihr wurde außerdem am 30.07.2025 der vorläufige Weiterbetrieb der Flächen xx des Containerterminals in Bezug auf die entsprechende, bis zu diesem Datum befristete wasserrechtliche Zulassung vom 18.07.1995 gestattet. Die xx empfahl in einem Gutachten zur Ermittlung der angemessenen Abstände nach Leitfaden KAS 18 für die xx, Mannheim (Umsetzung des § 50 BlmSchG bzw. des Art. 13 Seveso-III-Richtlinie) aus dem November 2021 einen Abstand von 600 m. Dabei gingen sie für den Stoff Acrolein grundsätzlich von einem angemessenen Abstand von 1.450 m (Rechenwert 1.454 m) aus; dieser Stoff werde aber tatsächlich nicht oder so gut wie nicht gehandhabt. Am 30.12.2022 stellte das Regierungspräsidium Karlsruhe fest, dass der von der xx angezeigte Betrieb der Containerumschlagsfläche xx als Erweiterung des Trimodalen Containerterminals zum Umschlag von Gefahrstoffen/-gütern keiner störfallrechtlichen Genehmigung bedürfe.
Die genannten Grundstücke liegen nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Sie sind im Stadtteil Mühlauhafen belegen, der durch den mit dem Rhein verbundenen Mühlauhafen, den Neckar und einen Verbindungskanal begrenzt wird. Auf den weiteren Grundstücken des Mühlauhafens finden gewerbliche Nutzungen und Wohnnutzung statt. Die Klägerin vermietet die Gebäude xx-Straße xx zu Wohnzwecken. Für die xx-Straße xx (nun xx) hatte sie am 18.04.2019 eine Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung mit Umbau von Büroflächen im Erdgeschoss zu Wohnzwecken und einen Dachgeschossausbau erhalten.
Die Beklagte beschloss am 08.03.2022 für die Grundstücke Flst.-Nr. xx, xx, xx und xx die Aufstellung des Bebauungsplans „Südwestlich Werfthallenstraße / Containerterminal“. Vom 12.05. bis 13.06.2022 wurde die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange durchgeführt. Zur Begründung wurde unter anderem ausgeführt, der angemessene Abstand betrage nach dem Gutachten des xx 600 m, während das Regierungspräsidium Karlsruhe diesen im Umfang von 1.454 m sehe. Im Sicherheitsabstand liege eine Vielzahl schutzbedürftiger Nutzungen im Bereich der Mannheimer Innenstadt, Jungbusch und Neckarstadt-West, darunter Wohnnutzungen, die Universität, mehrere Schulen, Kirchen und öffentliche Gebäude. Entlang der xx-Straße sowie der Straße xx bestünden vereinzelt historisch entstandene Wohngebäude. Um die künftige Nutzung des Betriebsbereichs der xx (speziell im Hinblick auf den Umgang mit gefährlichen Stoffen, die einen besonders großen angemessenen Sicherheitsabstand bedingten) zu steuern, solle angesichts des Auslaufens der wasserrechtlichen Genehmigung im Jahr 2025 ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Dazu sollten besondere Festsetzungen über die Art der Nutzung getroffen werden, die sich auf die Zulässigkeit störfallrelevanter Vorgänge bezögen. Im Ergebnis solle darauf hingewirkt werden, dass bei einer neuen Genehmigung keine Sicherheitsabstände östlich des Verbindungskanals ausgelöst würden, damit dort perspektivisch die angestrebten hochwertigen öffentlichen Nutzungen zugelassen werden könnten. Es solle erörtert werden, inwieweit dies räumlich und funktional möglich sei.
Die Beigeladene beantragte am 29.09.2020 bei der Beklagten die Erteilung einer Baugenehmigung für das ebenfalls im Gebiet des Mühlauhafens auf der gegenüberliegenden Seite der an die Containerlagerflächen angrenzenden xx-Straße gelegene Neubauvorhaben „Studentisches Wohnen im Mühlauhafen“ mit 58 Einheiten auf dem 3.337 m² großen Grundstück Flst.-Nr. xx, xx-Straße xx. Das Wohngebäude soll an die vorhandenen Gebäude xx-Straße xx und xxc angebaut werden, die als Arbeiterwohnheim und für gewerbliche Zwecke genutzt werden, eine Bruttogeschossfläche von 2.400 m² bzw. 2.409,6 m² aufweisen und von insgesamt rund 100 Personen bewohnt werden. Eigentümer des Grundstücks ist Herr A.
Die Beklagte erteilte der Beigeladenen – unter Zurückweisung der Einwendungen der Klägerin – am 01.03.2021 die beantragte Baugenehmigung einschließlich einer Ausnahmegenehmigung nach dem Wasserhaushaltsgesetz; unter den Ziffern HD50 bis HD55 sind sogenannte hafenrechtliche Hinweise enthalten. Mit Schreiben vom selben Tag wies die Beklagte die Einwendungen der Klägerin zurück.
Die Klägerin erhob am 29.03.2021 Widerspruch und begründete diesen am 09.04.2021.
Das Regierungspräsidium Karlsruhe wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 18.06.2025 zurück. Es führte im Wesentlichen aus, die für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens maßgebliche nähere Umgebung, die zumindest beiderseits entlang der xx-Straße und entlang der xx von der V-Straße bis zum Flst.-Nr. xx reiche, sei als Gemengelage zu beurteilen. Da bereits Wohngebäude vorhanden seien, füge sich das Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein. Es verstoße nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Es werde aufgrund der Vorbelastung nicht stärkeren Belastungen ausgesetzt als die vorhandene Wohnbebauung. Etwas anderes gelte auch nicht unter Einbeziehung störfallrechtlicher Regelungen. Denn das geplante Studierendenwohnheim falle mit 58 Einheiten und einer Brutto-Grundfläche von 2300 m², d.h. weniger als 100 Personen und einer Größe von nur bis zu 4.999 m², nicht unter eine insoweit schutzwürdige Nutzung. Die Erschließung sei gesichert, weil die Klägerin Trägerin der Straßenbaulast sei und die betreffende Verkehrsfläche damit für den allgemeinen Verkehr geöffnet sei.
Die Klägerin hat am 18.07.2025 Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie im Wesentlichen vor, die nähere Umgebung, die durch das Straßenviereck xx-Straße, xx sowie die jeweils gegenüberliegenden Straßenseiten gebildet werde, entspreche faktisch einem Industriegebiet, jedenfalls aber einem Gewerbegebiet. Das Gebäudeensemble xx-Straße xx-xx sei ein Fremdkörper und die mehr als 300 m entfernt liegenden Gebäude xx-Straße x-xx wirkten nicht prägend. Das Bauvorhaben sei rücksichtslos. Sie schließe sich der Stellungnahme des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 19.11.2020 an, wonach ein schutzbedürftiges Objekt in unmittelbarer Nachbarschaft zu einem Störfallbetrieb geschaffen werde. Die Wohnbebauung in der xx-Straße xx-xx werde insgesamt eine Bruttogeschossfläche von rund 5.300 m², wobei die xx-Straße schon für sich genommen 5.000 m² überschreite, und rund 170 bzw. 190 bis 200 Personen (xx-Straße xx) zuzüglich 200 bis 230 Personen (xx-Straße xx) beherbergen. Die Schwelle der Schutzbedürftigkeit sei hinsichtlich des Schwellenwerts von 5.000 m² und hinsichtlich der Personenzahl überschritten. Das Vorhaben liege innerhalb des ermittelten angemessenen Abstands. Es sei auch nicht ausnahmsweise innerhalb des störfallrechtlichen angemessenen Sicherheitsabstands zulässig, weil es das Risiko für die künftigen Bewohner im Fall eines Dennoch-Unfalls nicht unerheblich erhöhe. Die Stellungnahme des Amts für Feuerwehr und Katastrophenschutz der Beklagten vom 08.04.2025 bestätige ihre Einschätzung. Die hafenrechtlichen Hinweise könnten die bodenrechtlichen Spannungen nicht auflösen. Den Nachbarschutz könne sie und nicht die Xx geltend machen. Zudem fehle es an einer gesicherten Erschließung.
Die Klägerin beantragt,
die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung der Beklagten vom 01.03.2021 in der Gestalt des Widerspruchbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 18.06.2025 aufzuheben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie trägt vor, die Baugenehmigung verletze die Klägerin nicht in ihren subjektiven Rechten. Die Gebäude xx-Straße xx und xx seien keine Fremdkörper, weil auch die xx-Straße xx-xx zu Wohnzwecken genutzt werde; die Klägerin habe am 09.07.2019 eine Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung zu Wohnzwecken erhalten. Das Bauvorhaben verstoße nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme. Es sei ein Mittelwert zu bilden. Der Hafenbetrieb habe keine weiteren Einschränkungen zu befürchten, da das Vorhaben nicht stärkeren Belastungen ausgesetzt sein werde als die vorhandenen Wohngebäude. Der angemessene Abstand zu einem Störfallbetrieb sei zwar auch bei einer Vorbelastung zu berücksichtigen; ein Vorhaben, das diesen unterschreite, könne aber im Wege einer nachvollziehenden Abwägung ausnahmsweise zugelassen werden. Das Vorhaben falle mit einer Bruttogrundfläche von nicht mehr als 5.000 m² aber nicht in den Schutzbereich der Richtlinie. Eine Gesamtbetrachtung mit dem Bestandsgebäude sei nicht angezeigt; selbst dann läge die Bruttogrundfläche mit 4.714,5 m² noch darunter. Die xx-Straße xx sei nicht einzubeziehen. Die Klägerin könne sich nicht auf eine fehlende Erschließung berufen; diese sei auch dauerhaft gesichert, weil die xx-Straße eine sogenannte tatsächliche öffentliche Privatstraße sei.
Die Beigeladene beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie trägt vor, das Vorhaben füge sich in die nähere Umgebung einer Gemengelage ein. Es werde nicht stärkeren Belastungen ausgesetzt als die vorhandene Wohnbebauung. Durch die durchgehende Bebauung mit gewerblichen Gebäuden auf der gegenüberliegenden Straßenseite und deren Rückseite sowie die Lagerung von Containern in 3- bis 6-facher Containerhöhe werde das Vorhaben von Lärmimmissionen weitgehend abgeschirmt. Der Verkehr zum Terminal verlaufe nicht durch die xx-Straße. Auch der Notfallverkehr zum Terminal und zum streitgegenständlichen Vorhaben seien verkehrsmäßig weitestgehend getrennt. Störfallrechtliche Abstände seien nicht einzuhalten, weil das Vorhaben mit einer Wohnfläche von weniger als 5.000 m² einem Wohngebiet nicht gleichzustellen sei. Die Klägerin müsse nicht mit nachträglichen Anordnungen rechnen, die über die bisher für erforderlich gehaltenen hinausgingen. Die seit vielen Jahren gewachsene Mischung von Wohnbebauung und Störfallbetrieb unterliege der Überwachung durch die Immissionsschutzbehörden. Der Klägerin stünden keine immissionsschutz- bzw. störfallrechtlichen Rechtspositionen zu, weil sie nicht Betreiberin des Containerterminals sei. Als Gesellschaft im Landeseigentum könne sie sich auch nicht auf
Art. 14 GG berufen.
Die xx hatte ebenfalls Widerspruch gegen die Baugenehmigung eingelegt, den das Regierungspräsidium Karlsruhe mit Widerspruchsbescheid vom 18.06.2025 zurückwies. Sie hat hiergegen nicht Klage erhoben.
Das Gericht hat am 16.01.2026 eine mündliche Verhandlung durchgeführt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die darüber gefertigte Niederschrift verwiesen.
Dem Gericht liegen die Akten der Beklagten und des Regierungspräsidiums Karlsruhe, auch zum Widerspruchsverfahren der xx, vor; außerdem ist die Gerichtsakte des Verfahrens xx beigezogen worden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird hierauf sowie auf die gewechselten Schriftsätze der Beteiligten nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Das Gericht konnte ohne mündliche Verhandlung entscheiden, da die Beteiligten in der mündlichen Verhandlung vom 16.01.2026 auf weitere mündliche Verhandlung verzichtet haben (§ 101 Abs. 2 VwGO).
Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zulässig, aber unbegründet.
I. Die Klage ist als Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 Alt. 1 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig.
Die Klägerin ist als Inhaberin von Erbbaurechten von Grundstücken, die in der unmittelbaren Nachbarschaft des Vorhabengrundstücks liegen, insbesondere gemäß § 42 Abs. 2 VwGO klagebefugt, da nach ihrem Vorbringen nicht offensichtlich und eindeutig nach jeder denkbaren Betrachtungsweise (st. Rspr., vgl. etwa BVerwG, Urt. v. 18.12.2014 – 4 C 36.13 -, BVerwGE 151, 138 = juris Rn. 14; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 30.09.2020 – 5 S 969/18 -, juris Rn. 18) ausgeschlossen ist, dass sie durch die streitgegenständliche Baugenehmigung in eigenen subjektiven Rechten, hier drittschützenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften und insbesondere dem im Gebot des Einfügens gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB verankerten Rücksichtnahmegebot (VG Karlsruhe, Beschl. v. 28.12.2023 – 2 K 2792/23 -, juris Rn. 64), verletzt ist. Dies gilt sowohl hinsichtlich der Annahme, dass das genehmigte Studierendenwohnheim unzumutbarem Lärm ausgesetzt würde und sie deshalb mit Einschränkungen des auf ihren Grundstücken betriebenen Containerterminals zu rechnen hätte, als auch in Bezug auf dessen Genehmigung innerhalb des störfallrechtlich etwaig gebotenen Abstands. Die Erbbauberechtigung (vgl. § 1 Abs. 1 ErbbauRG) steht als dingliches Recht Nachbarrechten aus Eigentumsrechten gleich (vgl. nur BVerwG, Urt. v. 16.09.1993 – 4 C 9.91 -, Buchholz 407.4 § 17 FStrG Nr. 94 = juris Rn. 8; Sennekamp, in: Fehling/Kastner/Störmer, Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2021, § 42 VwGO, Rn. 91).
1. Die Möglichkeit der Verletzung in eigenen Rechten scheidet nicht deshalb aus, weil die Klägerin zu 100 % in staatlichem Eigentum des Landes Baden-Württemberg steht und sich deshalb nicht auf das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG berufen kann. Letzteres gilt nicht nur für staatliche Rechtsträger selbst (vgl. insoweit BVerfG, Beschl. v. 08.07.1982 – 2 BvR 1187/80 -, BVerfGE 61, 82 = juris Rn. 72), sondern auch für privatrechtlich organisierte Unternehmen, die im Alleinbesitz des Staates stehen oder von der öffentlichen Hand beherrscht werden (BVerfG, Urt. v. 22.02.2011 – 1 BvR 699/06 -, BVerfGE 128, 226 = juris Rn. 56; BGH, Urt. v. 20.12.2018 – I ZR 104/17 -, NJW 2019, 757 = juris Rn. 62; zu deren Grundrechtsbindung nach Art. 1 Abs. 3 GG siehe BVerfG, Urt. v. 22.02.2011 – 1 BvR 699/06 -, BVerfGE 128, 226 = juris Rn. 46 ff.; BVerwG, Urt. v. 18.03.1998 – 1 D 88.97 -, BVerwGE 113, 208 = juris Rn. 11). Rechtsgrundlage eines möglichen Abwehranspruchs ist jedoch nicht das Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, sondern sind die Vorgaben des einfachen Rechts (vgl. BVerwG, Urt. v. 26.09.1991 – 4 C 5.87 -, BVerwGE 89, 69 = juris Rn. 40 f.; Bayerischer VGH, Beschl. v. 01.03.2016 – 15 CS 16.244 -, juris Rn. 24; Sennekamp, in: Fehling/Kastner/Störmer, Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2021, § 42 VwGO, Rn. 92), hier § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Die Vorschrift vermittelt dem betroffenen Grundstückseigentümer ein subjektiv-öffentliches Recht, auch wenn sein Eigentum – bzw. die Erbbauberechtigung der Klägerin – nur zivilrechtlich nach den §§ 903 ff. BGB geschützt ist (vgl. für Vorschriften des Denkmalschutzrechts VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 29.06.1992 – 1 S 2245/90 -, VBlBW 1993, 109 = juris Rn. 22; VG Düsseldorf, Urt. v. 10.04.2025 – 28 K 6488/21 -, juris Rn. 80; für die Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB bei Erlass eines Bebauungsplans BVerwG, Urt. v. 27.03.1992 – 7 C 18.91 -, BVerwGE 90, 96 = juris Rn. 23; Urt. v. 06.06.2002 – 4 CN 6.01 -, NVwZ 2002, 1506 = juris Rn. 13; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 28.03.1996 – 5 S 1110/95 -,VGHBW-Ls 1996, Beilage 8, B 5 = juris Rn. 56; allgemein Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 16. Aufl. 2025, Vor § 29 Rn. 28). Dabei ist auch nicht Voraussetzung, dass das betreffende Grundstück einen spezifischen Bezug zur Erfüllung von Aufgaben des öffentlichen Rechtsträgers aufweist (BVerwG, Urt. v. 27.03.1992 – 7 C 18.91 -, BVerwGE 90, 96 = juris Rn. 23), wie er hier aufgrund der Verwaltung der Hafenflächen und der Wahrnehmung der Funktion des staatlichen Hafenamts aber auch gegeben wäre. Dem Eigentum der öffentlichen Hand kann lediglich im Rahmen der Abwägung ein geringeres Gewicht zukommen als dem eines Privaten (vgl. BVerwG, Urt. v. 06.06.2002 – 4 CN 6.01 -, NVwZ 2002, 1506 = juris Rn. 13). Die Tatsache, dass das Land Baden-Württemberg alleiniger Anteilseigner der Klägerin ist, entbindet die Beigeladene jedoch nicht generell davon, auf deren Belange in gebotener Weise Rücksicht zu nehmen.
2. Für die Frage der Klagebefugnis und einer Rechtsverletzung der Klägerin kommt es auch nicht maßgeblich darauf an, ob ihr die immissionsschutzrechtliche Genehmigung und wasserrechtliche Erlaubnis vom 13.11.2006 bzw. die wasserrechtliche Zulassung vom 18.07.1995 betreffend die Flächen xx des Containerterminals, für die ihr am 30.07.2025 der vorläufige Weiterbetrieb gestattet wurde, weiterhin zustehen oder ob die Rechte aus der Genehmigung auf die xx als Betreiberin des Containerterminals übergegangen sind. Denn die potenziellen Abwehrrechte aus nachbarschützenden Rechten des öffentlichen Baurechts beruhen auf der dinglichen Berechtigung; schuldrechtlich begründete Rechte, etwa von Mietern oder Pächtern, sind nicht erfasst (BVerwG, Urt. v. 11.05.1989 – 4 C 1.88 -, BVerwGE 82, 61 = juris Rn. 43; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 27.6.2006 – 8 S 997/06 -, DÖV 2007, 568; Beschl. v. 27.10.2015 – 3 S 1985/15 -, GewArch 2016, 213 = juris Rn. 2). Die Frage, ob die xx aus einer etwaigen Inhaberschaft an der Genehmigung und Erlaubnis als Betreiberin eigene Rechte herleiten könnte, ist ohne Belang, weil sie nicht Klägerin im vorliegenden Verfahren ist. Sie war auch jedenfalls deshalb nicht notwendig nach § 65 Abs. 2 VwGO beizuladen, weil die streitgegenständliche Baugenehmigung ihr gegenüber nach Zurückweisung ihres Widerspruchs mit Widerspruchsbescheid vom 18.06.2025 bestandskräftig geworden ist.
II. Die Klage ist im Ergebnis jedoch nicht begründet.
Die der Beigeladenen seitens der Beklagten erteilte Baugenehmigung vom 01.03.2021 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom 18.06.2025 verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten.
Im Rahmen der Entscheidung über die Erteilung einer Baugenehmigung hat die Baurechtsbehörde grundsätzlich zu prüfen, ob das Vorhaben insgesamt die zu prüfenden Vorschriften des öffentlichen Rechts wahrt (vgl. § 58 Abs. 1 Satz 1 und 2 LBO). Der sich gegen eine Baugenehmigung wendende Dritte kann die Aufhebung der Baugenehmigung im Wege einer (Dritt-)Anfechtungsklage nur verlangen, soweit diese rechtswidrig ist und ihn in eigenen subjektiven Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Klage kann damit grundsätzlich nur Erfolg haben, wenn die Baugenehmigung unter Verstoß gegen Vorschriften erteilt wurde, die zugleich dem Schutz seiner Rechte zu dienen bestimmt sind (BVerwG, Urt. v. 06.10.1989 – 4 C 14.87 -, BVerwGE 82, 343 = juris Rn. 9; VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 16.02.2016 – 3 S 2167/15 -, juris Rn. 19).
Nach Maßgabe dessen verstößt das Vorhaben der Beigeladenen nicht gegen – hier nach dem Vorbringen der Klägerin allein in Rede stehende – Vorschriften des Bauplanungsrechts, auf die sie sich unter nachbarschützenden Gesichtspunkten subjektiv-rechtlich berufen kann. Die Klägerin ist dabei nicht gemäß § 55 Abs. 2 Satz 2 LBO mit sämtlichen ihrer im gerichtlichen Verfahren geltend gemachten Einwendungen präkludiert (vgl. allgemein VG Karlsruhe, Beschl. v. 13.07.2023 – 2 K 712/23 -, juris Rn. 33).
Das nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegende Vorhabengrundstück befindet sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, sodass die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit sich nach § 34 BauGB richtet. Die Klägerin kann sich nicht auf einen Nachbarschutz gewährenden Anspruch auf Gebietserhaltung aus § 34 Abs. 2 BauGB berufen (dazu unter 1.). Die Klägerin ist letztlich auch nicht in dem sie schützenden Rücksichtnahmegebot nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB verletzt (dazu unter 2.). Auf die Frage, ob die Baugenehmigung wegen einer nicht gesicherten Erschließung rechtswidrig ist und die Klägerin sich hierauf berufen könnte, kommt es nicht an (dazu unter 3.).
1. Der Klägerin kann der Genehmigung des Studierendenwohnheims keinen Gebietserhaltungsanspruch aus § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 9 BauNVO oder § 8 BauNVO entgegenhalten.
Einen Gebietserhaltungsanspruch hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung könnte die Klägerin nur geltend machen, wenn die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete entspräche und sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art deshalb nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. den Vorgaben der Baunutzungsverordnung richten würde (vgl. BVerwG, Urt. v. 16.09.1993 – 4 C 28.91 -, BVerwGE 94, 151 = juris Rn. 13; VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 29.03.2017 – 5 S 1389/16 -, BauR 2017, 1322 = juris Rn. 6).
Sollte die nähere Umgebung einem Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO oder einem Industriegebiet nach § 9 BauNVO entsprechen, wäre die Zulassung des Studierendenwohnheims als Wohnnutzung (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 04.10.1991 – 3 S 2087/91 -, BauR 1992, 45 = juris Rn. 3; Bayerischer VGH, Beschl. v. 05.11.2019 – 9 CS 19.1767 -, juris Rn. 14; Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 6. Aufl. 2025, § 3 Rn. 22, 25; Vietmeier/Wirth, in: Bönker/Bischopink, BauNVO, 4. Aufl. 2025, § 3 Rn. 63) unzulässig (vgl. § 9 Abs. 2 und 3, § 8 Abs. 2 und 3 BauNVO). Die nähere Umgebung entspricht jedoch entgegen der Auffassung der Klägerin keinem Gewerbe- oder Industriegebiet.
a) Welcher Bereich für die in Rede stehende Merkmale des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB als „nähere Umgebung“ anzusehen ist, hängt davon ab, wie weit sich einerseits das geplante Vorhaben auf die benachbarte Bebauung und sich andererseits diese Bebauung auf das Baugrundstück prägend auswirkt oder sich beide gegenseitig beeinflussen (st. Rspr., vgl. BVerwG, Urt. v. 26.05.1978 – 4 C 9.77 -, BVerwGE 55, 369 = juris Rn. 33; Urt. v. 08.12.2016 – 4 C 7.15 -, BVerwGE 157, 1 = juris Rn. 9; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 02.06.2015 – 8 S 1914/14 -, NVwZ-RR 2016, 19 = juris Rn. 45). Dabei ist darauf abzustellen, was in der Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Daraus folgt, dass nicht nur die unmittelbare Nachbarschaft des Baugrundstücks zu berücksichtigen ist, sondern auch die Bebauung der weiteren Umgebung insoweit berücksichtigt werden muss, als auch diese noch prägend auf das Baugrundstück einwirkt. Wie weit die wechselseitige Prägung reicht, ist eine Frage des Einzelfalls. Die Grenzen der näheren Umgebung lassen sich nicht schematisch festlegen, sondern sind nach der städtebaulichen Situation zu bestimmen, in die das für die Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist (vgl. BVerwG, Beschl. v. 28.08.2003 – 4 B 74.03 -, juris Rn. 2; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 10.10.2017 – 3 S 1342/17 -, VBlBW 2018, 153 = juris Rn. 36). Bei der Nutzungsart ist der maßgebliche Bereich der näheren Umgebung in der Regel weniger enger zu begrenzen als bei den anderen Merkmalen des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB (vgl. BVerwG, Beschl. v. 13.05.2014 – 4 B 38.13 -, NVwZ 2014, 1246 = juris Rn. 7; VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 23.09.1993 – 8 S 1281/93 -, juris Rn. 22).
Dabei muss die Betrachtung jeweils auf das Wesentliche zurückgeführt werden und es muss alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung bzw. Umgebung nicht prägt oder in ihr sogar als Fremdkörper erscheint (BVerwG, Urt. v. 26.05.1978 – 4 C 9.77 -, BVerwGE 55, 369 = juris Rn. 33; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 11.02.2016 – 5 S 1389/14 -, BauR 2016, 956 = juris Rn. 71). Bauliche Anlagen, die von ihrem quantitativen Erscheinungsbild oder nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst anzutreffenden Bebauung herausfallen, bleiben außer Betracht. Dies ist der Fall, wenn bauliche Anlagen nach ihrem Erscheinungsbild (Ausdehnung, Höhe, Zahl usw.) nicht die Kraft haben, die Eigenart der näheren Umgebung zu beeinflussen, die der Betrachter also nicht oder nur am Rande wahrnimmt (BVerwG, Urt. v. 15.02.1990 – 4 C 23.86 -, BVerwGE 84, 322 = juris Rn. 14; Beschl. v. 16.06.2009 – 4 B 50.08 -, BauR 2009, 1564 = juris Rn. 6; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 11.02.2016 – 5 S 1389/14 -, juris Rn. 71 = BauR 2016, 956). Gleiches gilt, wenn eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zur übrigen, im Wesentlichen homogenen Bebauung steht, und nicht ausnahmsweise ihre Umgebung beherrscht oder mit ihr eine Einheit bildet (BVerwG, Urt. v. 07.12.2006 – 4 C 11.05 -, BVerwGE 127, 231 = juris Rn. 9; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 10.03.2010 – 3 S 2627/08 -, BWGZ 2010, 761 = juris Rn. 22).
b) Das Gericht folgt den Erwägungen des Widerspruchsbescheids (§ 117 Abs. 5 VwGO), der – unabhängig von der genauen Reichweite der näheren Umgebung innerhalb des Gebiets des Mühlauhafens – diese zutreffend als Gemengelage eingestuft hat. Hinsichtlich der vorhandenen Nutzungen, die nur in Einzelheiten zwischen den Beteiligten streitig sind, wird ergänzend auf die Darlegungen der Beteiligten Bezug genommen. Insoweit sind im Bereich der näheren Umgebung des streitgegenständlichen Vorhabens jedenfalls prägende Wohn-, gewerbliche und industrielle Nutzungen – der Hafenbetrieb stellt sich insofern als erheblich belästigender Gewerbebetrieb (vgl. § 8 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) dar – vorhanden, deren Nebeneinander keine Zuordnung zu einem Gebietstypus nach der Baunutzungsverordnung zulässt.
Der Klägerin ist nicht darin zu folgen, dass das „singuläre“ Gebäudeensemble xx-Straße xx-xx ein nicht maßstabbildender Fremdkörper sei. Dies ist schon aufgrund der absoluten Größe der Gebäude und des damit einhergehenden Umfangs der dortigen Wohnnutzung, aber auch aufgrund der im nahen Umkreis vorhandenen weiteren Wohnnutzung namentlich in der xx-Straße xx-xx abzulehnen. Die Behauptung, dass es sich bei Letzterer im Wesentlichen um Betriebswohnungen für Mitarbeiter insbesondere der Hafen- und Bahnbetriebsanlagen handle, hat sich nach dem Ergebnis der mündlichen Verhandlung – vgl. etwa die der Klägerin selbst genehmigte Nutzungsänderung für die xx-Straße xx-xx vom 09.07.2019 in Wohnnutzung, von der nach dem letztlich unstreitigen Vorbringen auch Gebrauch gemacht wurde – nicht bestätigt.
Ist die nähere Umgebung demnach – wie hier – als Gemengelage zu beurteilen, besteht kein Anspruch auf Gebietserhaltung (VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 29.03.2017 – 5 S 1389/16 -, BauR 2017, 1322 = juris Rn. 6, 19). Im Übrigen fügt sich – ungeachtet dessen – das Wohngebäude aufgrund der bereits vorhandenen Wohnnutzung auch gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nach der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
2. Die Klägerin kann sich auch nicht mit Erfolg auf das bauplanungsrechtliche Gebot der nachbarlichen Rücksichtnahme berufen.
Eine Verletzung nachbarlicher Belange kann die Klägerin zwar im Ausgangspunkt auf der Grundlage des im Tatbestandsmerkmal des Einfügens in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB verkörperten Gebots zur nachbarlichen Rücksichtnahme geltend machen, hier hinsichtlich des Einfügens nach der Art der baulichen Nutzung (dazu unter a)). Auch wenn durchaus Zweifel an der objektiven Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung veranlasst sind (dazu unter b)), erweist sich diese der Klägerin gegenüber aufgrund der von ihr selbst in ähnlicher Entfernung zu den Grundstücken des Containerterminals in nicht unerheblichem Umfang betriebenen Wohnnutzungen unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben jedenfalls nicht als rücksichtslos (dazu unter c)).
a) Ein Nachbar hat Anspruch auf Aufhebung einer Baugenehmigung für ein Vorhaben, wenn es zugleich zu seinen Lasten gegen das Rücksichtnahmegebot verstößt, er also dadurch einer billigerweise nicht mehr zumutbaren Beeinträchtigung ausgesetzt wird. Der objektiven Rechtswidrigkeit eines Vorhabens kommt dabei nur insofern eine gewisse Bedeutung zu, als die Schwelle rücksichtsloser Betroffenheit in einem solchen Fall schon bei Nachteilen etwas geringerer Intensität erreicht werden kann, als wenn das Vorhaben in jeder Hinsicht rechtmäßig ist. Jedoch müssen auch dann die Nachteile noch von erheblichem Gewicht sein (vgl. zum Ganzen VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 25.02.1992 – 3 S 309/92 -, VBlBW 1992, 344 = juris Rn. 7 m.w.N.). Umgekehrt liegt eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots eher fern, wenn ein Vorhaben sich nach Maßgabe der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB normierten Kriterien objektiv-rechtlich innerhalb des aus der Umgebung ableitbaren Rahmens hält (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.08.1998 – 4 C 5.98 -, BauR 1999, 152 = juris Rn. 21; VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 02.06.2015 – 8 S 1914/14 -, BauR 2015, 1805 = juris Rn. 60). Zwar kann auch ein Bauvorhaben, das isoliert betrachtet alle nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB relevanten Gesichtspunkte erfüllt, sich im Einzelfall gleichwohl nicht einfügen, wenn es auf die vorhandene Umgebung nicht die gebotene Rücksicht nimmt. Dem Gebot der Rücksichtnahme kommt nachbarschützende Funktion aber nur insoweit zu, als in qualifizierter und zugleich individualisierter Weise auf schutzwürdige Interessen eines erkennbar abgegrenzten Kreises Dritter Rücksicht zu nehmen ist. Eine Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme zum Nachteil eines Nachbarn liegt nur in denjenigen Ausnahmefällen vor, in denen eine besondere rechtliche Schutzwürdigkeit des Betroffenen anzuerkennen ist, was nur bei schweren oder unzumutbaren Beeinträchtigungen der Fall sein kann. Dabei sind die Schutzwürdigkeit des Betroffenen, die Intensität der Beeinträchtigung und die Interessen des Bauherrn, d.h. letztlich das, was beiden Seiten billigerweise zumutbar oder unzumutbar ist, gegeneinander abzuwägen (BVerwG, Urt. v. 05.08.1983 – 4 C 96.79 -, BauR 1983, 547 = juris; Bayerischer VGH, Beschl. v. 04.07.2016 – 15 ZB 14.891 -, juris Rn. 8).
Welche Anforderungen sich aus dem Rücksichtnahmegebot im Einzelnen ergeben, hängt maßgeblich davon ab, was dem Rücksichtnahmebegünstigten einerseits und dem Rücksichtnahmeverpflichteten andererseits nach Lage der Dinge zuzumuten ist. Es kann umso mehr Rücksichtnahme verlangt werden, je empfindlicher und schutzwürdiger die Stellung dessen ist, dem die Rücksichtnahme im gegebenen Zusammenhang zugutekommt. Umgekehrt braucht derjenige, der das Vorhaben verwirklichen will, umso weniger Rücksicht zu nehmen, je verständlicher und unabweisbarer die mit dem Vorhaben verfolgten Interessen sind (vgl. nur VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 03.06.2022 – 5 S 427/21 -, juris Rn. 34; Beschl. v. 15.05.2023 – 3 S 266/23 -, NVwZ-RR 2023, 754 = juris Rn. 18).
b) Es bestehen Bedenken, ob das genehmigte Studierendenwohnheim sich unzumutbaren Beeinträchtigungen ausgehend von der Nutzung der Hafengrundstücke aussetzt. Dies gilt sowohl im Hinblick auf die zu erwartenden Lärmbelästigungen, denen sich das Vorhaben gegenübersehen wird (dazu unter aa)), als auch im Hinblick auf die Lage innerhalb des störfallrechtlich ihm gegenüber möglicherweise zu gewährleistenden Abstands (dazu unter bb)). In diesem Zusammenhang spricht ferner auch Einiges dafür, dass das Bauvorhaben bodenrechtliche Spannungen auslöst, die nur im Wege eines Bebauungsplans bewältigt werden können (dazu unter (cc); vgl. im Verhältnis zur Klägerin aber jeweils unter c)). Ob ein Abweichen vom Erfordernis des Einfügens nach § 34 Abs. 3b oder § 246e BauGB zulässig ist, bedarf allerdings keiner Klärung (dazu unter dd)).
aa) Der Neubau des Studierendenwohnheims in der Nachbarschaft zu dem Containerterminal wirft zunächst Fragen mit Blick auf die von dem Containerterminal verursachten Lärmimmissionen auf, die für die Klägerin – je nach derzeitigem Umfang ihres Betriebs – gegebenenfalls Einschränkungen zur Folge haben könnten.
Eine geplante Wohnbebauung, die an einen emittierenden Betrieb heranrückt, wahrt die gebotene Rücksichtnahme nicht, wenn sie negativen Einwirkungen ausgesetzt wird, die den Rahmen des Zumutbaren übersteigen, d.h. wenn die zu erwartenden Immissionen das nach § 5 Abs. 1 Nr. 1 BImSchG zulässige Maß übersteigen. Dem Nachbarn, der sich gegen die Genehmigung einer störempfindlichen oder schutzbedürftigen Nutzung wehrt, kann hieraus ein Abwehranspruch zustehen (BVerwG, Urt. v. 14.01.1993 – 4 C 19.90 -,NVwZ 1993, 1184 = juris Rn. 22; für § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO BVerwG, Urt. v. 25.01.2007 – 4 C 1.06 -, BVerwGE 128, 118 = juris Rn. 11).
Unter Zugrundelegung der aus dem Baugenehmigungsverfahren ersichtlichen Umstände erscheint es nicht ausgeschlossen, dass sich das genehmigte Studierendenwohnheim ausgehend vom klägerischen Betrieb Lärmimmissionen aussetzen wird, die ein für die Wohnnutzung unzumutbares Maß erreichen.
Soweit Lärmimmissionen in Rede stehen, werden zur Beurteilung, ob ein Vorhaben schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne von § 3 Abs. 1 und 2, § 22 Abs. 1 BImSchG hervorruft und damit die Schwelle der Zumutbarkeit überschreitet, die Anforderungen der TA Lärm herangezogen (BVerwG, Urt. v. 29.11.2012 – 4 C 8.11 -, BVerwGE 145, 145 = juris Rn. 17). Als normkonkretisierender Verwaltungsvorschrift kommt der TA Lärm, soweit sie für Geräusche den unbestimmten Rechtsbegriff der schädlichen Umwelteinwirkungen konkretisiert, eine im gerichtlichen Verfahren zu beachtende Bindungswirkung zu. Die normative Konkretisierung des gesetzlichen Maßstabs für die Schädlichkeit von Geräuschen ist jedenfalls insoweit abschließend, als sie bestimmte Gebietsarten und Tageszeiten entsprechend ihrer Schutzbedürftigkeit bestimmten Immissionsrichtwerten zuordnet und das Verfahren der Ermittlung und Beurteilung der Geräuschimmissionen vorschreibt (BVerwG, Urt. v. 29.8.2007 – 4 C 2.07 -, BVerwGE 129, 209 = juris Rn. 12; Urt. v. 29.11.2012 – 4 C 8.11 -, BVerwGE 145, 145 = juris Rn. 18). Diese Bindungswirkung besteht in gleicher Weise bei der Bestimmung der Zumutbarkeitsgrenze in Nachbarkonflikten. Denn das Bundesimmissionsschutzrecht und damit auch die auf der Grundlage von § 48 BImSchG erlassene TA Lärm legen die Grenze der Zumutbarkeit von Umwelteinwirkungen für den Nachbarn und damit das Maß der gebotenen Rücksichtnahme mit Wirkung auch für das Baurecht im Umfang seines Regelungsbereichs grundsätzlich allgemein fest (vgl. BVerwG, Urt. v. 23.9.1999 – 4 C 6.98 -, BVerwGE 109, 314 = juris Rn. 22; VG Karlsruhe, Beschl. v. 13.07.2023 – 2 K 712/23 -, juris Rn. 56 [nachgehend VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 23.11.2023 – 5 S 1247/23 -, n.v.]).
In Bereichen, in denen Gebiete von unterschiedlicher Qualität und Schutzwürdigkeit im Sinne einer Gemengelage zusammentreffen, ist die Grundstücksnutzung mit einer spezifischen gegenseitigen Pflicht zur Rücksichtnahme belastet, sodass die störende Nutzung die von ihr ausgehenden Belästigungen in Grenzen halten und die benachbarte Wohnnutzung die Tatsache, dass sie in der Nähe einer Belästigungsquelle angesiedelt ist, respektieren muss. Als Grenze der zumutbaren Belastung ist in solchen Fällen ein sogenannter Mittelwert bzw. Zwischenwert zu bilden. Dabei handelt es sich um einen Wert, der zwischen den Richtwerten liegt, die bei jeweils isolierter Betrachtung für die benachbarten Gebiete gelten (BVerwG, Beschl. v. 02.11.2017 – 4 B 58.17 -, juris Rn. 2; VG Karlsruhe, Urt. v. 07.11.2022 – 2 K 5124/20 -, juris Rn. 92). Dies bestimmt für das Aneinandergrenzen von gewerblich oder industriell genutzter und zum Wohnen dienender Gebiete ausdrücklich auch Nr. 6.7 der TA Lärm. Ein entsprechendes Vorgehen ist geboten, wenn nicht ganze Gebiete aufeinandertreffen, sondern wenn die Zumutbarkeitsgrenze beim Konflikt der Nutzung einzelner Grundstücke zu bestimmen ist (VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 26.02.2004 – 10 S 951/03 -, juris Rn. 11). Es bedarf demzufolge keiner Klärung, ob die klägerischen Grundstücke, auf denen das Containerterminal betrieben wird, und das Vorhabengrundstück der Beigeladenen jeweils als getrennte faktische Gebiete mit Prägung durch industrielle Nutzung und Wohnnutzung anzusehen sind oder ein einheitliches, eine Gemengelage bildendes Gebiet bilden.
Die hiernach bestehende Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme hätte zur Folge, dass die genehmigte Wohnnutzung zwar weniger als die in einem Industriegebiet zulässigen Lärmimmissionen, welche nach Nr. 6.1 Buchst. a der TA Lärm sowohl zur Tages- als auch zur Nachtzeit 70 dB(A) betragen, hinnehmen müsste, aber auch nicht die Einhaltung der für allgemeine oder reine Wohngebiete geltenden Richtwerte von tags 55 bzw. 50 dB(A) und nachts 40 bzw. 35 dB(A) (Nr. 6.1 Buchst. e oder f der TA Lärm) fordern könnte.
Dieser sich aus der Gemengelage ergebenden Lärmsituation und der daraus folgenden Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme trägt die von der Klägerin angefochtene Baugenehmigung indessen keine Rechnung. Ihr mangelt es an einer den besonderen Anforderungen an das Gebot der Rücksichtnahme bei Vorliegen einer Gemengelage genügenden Konfliktbewältigung.
(1) Die Baugenehmigung geht in den sogenannten hafenrechtlichen Hinweisen (namentlich jenen unter HD52 bis HD54), die in Anlehnung an die Stellungnahmen der Klägerin im Baugenehmigungsverfahren aufgenommen wurden, vielmehr davon aus, dass – uneingeschränkt – die Immissionen eines industriell genutzten Gebiets bzw. die „im Hafen typischen Belästigungen“ geduldet werden sollen. Im Einzelnen ist vorgesehen, dass eine Immissionsdienstbarkeit zugunsten der Hafengrundstücke im Grundbuch einzutragen und seien die künftigen Mieter vertraglich auf die „im Hafen typischen Belästigungen“ hinzuweisen seien; entsprechende Einwände bzw. Abwehr- und/oder Beseitigungsansprüche seien vertraglich auszuschließen (HD52). Außerdem habe die Beigeladene anzuerkennen, dass im Hafengebiet die – nicht weiter definierten – „jeweils gültigen Richt- und Grenzwerte“ unter anderem für Lärm, aber auch für weitere Immissionsarten, nach Maßgabe eines „industriell genutzten Gebiets“ – d.h. möglicherweise eines Industriegebiets – gelten; insofern seien entsprechende – nur pauschal verlangte – bauliche Vorkehrungen zu treffen (HD53). Die Klägerin übernehme keine infolge der Nutzung auferlegten öffentlich-rechtlichen Auflagen und damit im Zusammenhang stehende Kosten; gegebenenfalls seien vertragliche Vereinbarungen erforderlich (HD54). Im Übrigen wird für die Baufreigabe unter B053 eine Lärmprognose verlangt, allerdings ohne dass – etwa auf einen Zwischenwert bezogene – Zielwerte vorgesehen werden. Nach alledem ist nicht sichergestellt, dass das Studierendenwohnheim einen für beide Seiten zumutbaren Wert, der zwischen den Werten für ein Industriegebiet und ein allgemeines oder reines Wohngebiet liegt, ausgesetzt sein wird. Dies gilt insbesondere für die im Industriegebiet uneingeschränkt zulässigen Lärmimmissionen von 70 dB(A) auch zur Nachtzeit, die für Wohnnutzung den Grad einer Gesundheitsgefährdung erreichen. Nach unbestrittener Darlegung seitens der Klägerin wird das Containerterminal auch tatsächlich im 24-Stunden-Betrieb geführt. Ob es überhaupt machbar ist, wegen der weit auseinanderfallenden Richtwerte einen Zwischenwert zu erreichen, bedarf keiner Untersuchung, weil ein solcher bereits nicht zugrunde gelegt wird, sondern der Beigeladenen eine Duldung unzumutbaren Lärms auferlegt wird. Die Einschätzung wird durch die Stellungnahme der immissionsschutzrechtlichen Behörde der Beklagten vom 18.11.2020 bestätigt, wonach die geplante Wohnnutzung aus immissionsschutzrechtlicher Sicht als sehr kritisch einzustufen sei. Der Charakter des Handelshafens entspreche dem eines Industriegebiets; aufgrund der dort ansässigen Betriebe mit dem Einsatz lärmintensiver Anlagen sei davon auszugehen, dass gesunde Wohnverhältnisse nicht gewährleistet werden könnten. Die Wohnnutzung im Hafengebiet berge ein großes Konfliktpotenzial und es bestehe die Gefahr, dass die bestehenden Betriebe durch eine Ausweitung der Wohnnutzung weiter eingeschränkt würden. Grundsätzlich sei im Genehmigungsverfahren eine Lärmprognose erforderlich, hier sei jedoch bereits absehbar, dass die Wohnnutzung im Hafengebiet nicht verträglich sei.
(2) Auf die Frage der Bindungswirkung der sogenannten hafenrechtlichen Hinweise und – bejahendenfalls – deren Rechtsnatur kommt es in diesem Zusammenhang nicht maßgeblich an. Insoweit könnte der Wortlaut als „Hinweise“ einerseits nur für eine unverbindliche Mitteilung sprechen, andererseits legt die Formulierung der einzelnen – von der Beigeladenen nicht angegriffenen – Bestimmungen eher nahe, dass diesen bindende Rechtswirkung zukommen soll. Die genannten Bestimmungen zeigen jedenfalls, dass die Beklagte ebenso wie die Klägerin – auf deren Einwendungen im Baugenehmigungsverfahren ihre Aufnahme zurückgeht – und die Beigeladene – die dem nichts entgegengesetzt hat – mit einem Maß an Lärmimmissionen rechnen, das dem eines Industriegebiets entspricht. Zwar wurde im behördlichen Verfahren eine Lärmimmissionsprognose nicht eingeholt; die Baugenehmigung soll aber der Klägerin bzw. der (etwaigen) Betreiberin des Containerterminals jedenfalls größtmögliche Entwicklungsmöglichkeiten sichern. Eine dauerhafte Zumutung von Lärmimmissionen entsprechend den Werten eines Industriegebiets – insbesondere auch nachts – ist gegenüber der Wohnnutzung allerdings aufgrund der dynamischen Betreiberpflichten nach dem Immissionsschutzrecht nicht realisierbar. Nur ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die von der Beigeladenen behauptete angebliche Abschirmwirkung durch die Lagerung der – in der Praxis indes ständig wechselnden – Container in 3- bis 6-facher Containerhöhe durch nichts belegt ist.
(3) Die vorstehend aufgezeigten Bedenken an der objektiven Rechtmäßigkeit der streitgegenständlichen Baugenehmigung rechtfertigen indessen nicht deren Aufhebung im vorliegenden Verfahren.
Denn aus den den Bedenken zugrundeliegenden Erwägungen folgt – entsprechend dem eingangs dargelegten eingeschränkten Prüfungsprogramm bei Drittanfechtungsklagen – im Verhältnis zur Klägerin schon unabhängig von den weiteren Gesichtspunkten (s. dazu unter c)) letztlich keine Rücksichtslosigkeit des Vorhabens der Beigeladenen. Nach ständiger Rechtsprechung fügt sich ein Wohnungsbauvorhaben hinsichtlich von ihm hinzunehmender gewerblicher Immissionen in eine durch bereits vorhandene Wohnbebauung vorbelastete Eigenart der näheren Umgebung auch mit Blick auf das Gebot der Rücksichtnahme ein, wenn es nicht stärkeren Belästigungen ausgesetzt sein wird als die bereits vorhandene Wohnbebauung. Die gewerbliche – oder möglicherweise industrielle – Nutzung braucht dann gegenüber der hinzukommenden Wohnnutzung nicht mehr Rücksicht zu nehmen als gegenüber der bereits vorhandenen Wohnnutzung. Überschreiten die Belastungen die Grenze des nach Bildung eines Mittelwerts Zumutbaren, so hat der Gewerbebetrieb – bzw. gegebenenfalls Industriebetrieb – keine immissionsschutzrechtlichen Beschränkungen seines Betriebs infolge der hinzukommenden Wohnbebauung, sondern schon aufgrund der bisherigen Situation der Gemengelage zu befürchten (BVerwG, Beschl. v. 05.03.1984 – 4 B 171.83 -, NVwZ 1984, 646 = juris Rn. 3; Hessischer VGH, Beschl. v. 16.03.1995 – 3 TH 50/95 -, juris Rn. 11; VG München, Urt. v. 03.07.2001 – M 1 K 01.1096 -, juris Rn. 31).
So liegt der Fall hier, weil die vorhandene Wohnbebauung in der xx-Straße xx-xx – wie im Übrigen auch jene in der xx-Straße xx-xx (s. dazu unter c)) – einen vergleichbaren Abstand zu den Flächen des Containerterminals aufweist wie das Vorhaben der Beigeladenen. Daraus folgt zwar nicht, dass immissionsschutzrechtlich im Verhältnis zur vorhandenen und künftigen Wohnbebauung Lärm zulässig wäre, der ein unzumutbares Maß und insbesondere das Maß einer Gesundheitsgefährdung erreicht. Da der Betrieb der Klägerin aber nicht mit neuen, nicht schon aktuell gebotenen Beschränkungen – unabhängig von der Frage, ob diese ihr bzw. der Betreiberin bislang tatsächlich auferlegt wurden (wozu die Beteiligten sich nicht konkret geäußert haben) – zu rechnen hat, ergibt sich für ihn keine Rechtsverletzung durch die Baugenehmigung unter dem Gesichtspunkt fehlender Rücksichtnahme.
bb) Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung bestehen weiter hinsichtlich der Frage, ob der Lage des Wohnbauvorhabens mit Blick auf das Containerterminal als Störfallbetrieb und dem sich hieraus möglicherweise ergebenden störfallrelevanten Abstand in hinreichender Weise Rechnung getragen wurde.
Art. 13 Abs. 1 der Richtlinie 2012/18/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 04.07.2012 zur Beherrschung der Gefahren schwerer Unfälle mit gefährlichen Stoffen, zur Änderung und anschließenden Aufhebung der Richtlinie 96/82/EG des Rates (ABl. L 197 S. 1) – Seveso III-Richtlinie (im Folgenden: RL 2012/18/EU) bestimmt, dass die Mitgliedstaaten dafür sorgen, dass in ihren Politiken der Flächenausweisung oder Flächennutzung und/oder anderen einschlägigen Politiken das Ziel, schwere Unfälle zu verhüten und ihre Folgen zu begrenzen, Berücksichtigung findet (Satz 1). Dazu überwachen sie (Satz 2) neben der Ansiedlung neuer Betriebe (Buchst. a) und Änderungen bestehender Betriebe (Buchst. b) auch neue Entwicklungen in der Nachbarschaft bestehender Betriebe, einschließlich – soweit hier von Bedeutung – Wohngebieten, wenn diese Ansiedlungen oder Maßnahmen das Risiko eines schweren Unfalls vergrößern oder die Folgen eines solchen Unfalls verschlimmern können. Weiter bestimmt Art. 13 Abs. 2 der RL 2012/18/EU, dass die Mitgliedstaaten dafür sorgen, dass in ihrer Politik der Flächenausweisung oder Flächennutzung oder anderen einschlägigen Politiken sowie den Verfahren für die Durchführung dieser Politiken langfristig unter anderem dem Erfordernis Rechnung getragen wird, dass zwischen den unter diese Richtlinie fallenden Betrieben einerseits und Wohngebieten u.a. ein angemessener Sicherheitsabstand gewahrt bleibt. Für raumbedeutsame Planungen und Maßnahmen ist die Vorschrift durch § 50 BImSchG in das deutsche Recht umgesetzt worden, wonach die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen sind, dass schädliche Umwelteinwirkungen und von schweren Unfällen im Sinne des Art. 3 Nr. 13 der RL 2012/18/EU in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirkungen – unter anderem – auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete so weit wie möglich vermieden werden.
Der Gerichtshof der Europäischen Union hat die im Wesentlichen gleichlautende Vorgängervorschrift des Art. 12 Abs. 1 der Richtlinie 96/82/EG des Rates vom 09.12.1996 zur Beherrschung der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen (ABl. L 10 S. 13) – Seveso II-Richtlinie (im Folgenden: RL 96/82/EG) dahingehend ausgelegt, dass die genannte Verpflichtung der Mitgliedstaaten auch von Baugenehmigungsbehörden bei gebundenen Entscheidungen über die Zulassung von Vorhaben zu beachten ist (EuGH, Urt. v. 15.09.2011 – C-53/10 [Mücksch] -, ECLI:EU:C:2011:585, LS 1, Rn. 35; s. auch BVerwG, Urt. v. 20.12.2012 – 4 C 11.11 -, BVerwGE 145, 290 = juris Rn. 14). Die Genehmigungsbehörde muss in einem ersten Schritt ermitteln, welcher Abstand angemessen ist und ob das Neuansiedlungsvorhaben innerhalb dieser Abstandsgrenze liegt. Sofern der angemessene Abstand nicht eingehalten ist, muss sich die Behörde in einem zweiten Schritt darüber Gedanken machen, ob ein Unterschreiten des angemessenen Abstands im Einzelfall vertretbar ist; die Mitgliedstaaten haben insoweit einen Wertungsspielraum (BVerwG, Urt. v. 20.12.2012 – 4 C 11.11 -, BVerwGE 145, 290 = juris Rn. 15, 22). Der angemessene Abstand ist anhand aller relevanten störfallspezifischen Faktoren festzulegen, während ein Unterschreiten im Einzelfall erfordert, dass dieses im Hinblick auf sonstige, nicht störfallspezifische, d.h. insbesondere sozioökonomische, Faktoren, vertretbar ist. Die für die Frage des Unterschreitens nötige nachvollziehende Abwägung ist Sache der Genehmigungsbehörde, wenn sie nicht zuvor bereits durch die Planungsbehörde erfolgt ist; rechtlicher Anknüpfungspunkt ist dann das in § 34 Abs. 1 BauGB enthaltene Rücksichtnahmegebot (s. im Einzelnen BVerwG, Urt. v. 20.12.2012 – 4 C 11.11 -, BVerwGE 145, 290 = juris Rn. 16, 23, 26, 31; Beschl. v. 06.06.2024 – 7 VR 4.24 -, ZUR 2024, 480 = juris Rn. 13; Niedersächsisches OVG, Beschl. v. 14.04.2021 – 1 ME 140/20 -, NVwZ-RR 2021, 1049 = juris Rn. 44). Beide Punkte unterliegen voller gerichtlicher Überprüfung (BVerwG, Urt. v. 20.12.2012 – 4 C 11.11 -, BVerwGE 145, 290 = juris Rn. 16, 26).
Sofern es an einer Bauleitplanung – wie hier – fehlt, ist den Anforderungen, die Art. 13 Abs. 1 der Richtlinie 2012/18/EU an die Zulassung von Vorhaben in der Nachbarschaft eines Störfallbetriebs stellt, durch eine richtlinienkonforme Auslegung des in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB enthaltenen Rücksichtnahmegebots Rechnung zu tragen. Diese beinhaltet, dass eine bestehende Vorbelastung nicht dazu führen darf, die durch eine Neuansiedlung im Fall eines Störfalls zusätzlich betroffenen Menschen auszublenden. Das Kriterium der Vorbelastung ist damit im Störfallrecht unbrauchbar (eingehend BVerwG, Urt. v. 20.12.2012 – 4 C 11.11 -, BVerwGE 145, 290 = juris Rn. 28, 34 für Art. 12 Abs. 1 der RL 96/82/EG).
(1) Nach Maßgabe dieser Grundsätze liegt das genehmigte Studierendenwohnheim innerhalb des vom xx in seinem Gutachten aus November 2021 empfohlenen Abstand von im Ergebnis 600 m (S. 42 f., dargestellt auf S. 44; Zusammenfassung S. 65 f.), indem es an der nächstgelegenen Stelle nur 120 m vom Betriebsgelände xx des Störfallbetriebs auf den Grundstücken der Klägerin entfernt ist. Der Bestimmung angemessener Abstände erfolgt auf der Grundlage der Nr. 3.2 („mit Detailkenntnissen) des Leitfadens KAS-18 (Leitfaden der Kommission für Anlagensicherheit [KAS], eines Gremiums beim Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit, „Empfehlungen für Abstände zwischen Betriebsbereichen nach der Störfall-Verordnung und schutzbedürftigen Gebieten im Rahmen der Bauleitplanung – Umsetzung § 50 BImSchG, erarbeitet von der Arbeitsgruppe „Fortschreibung des Leitfadens SFK/TAA-GS-1“, 2. überarbeitete Fassung, November 2010) und ergänzend nach dem Leitfaden KAS-32 (Leitfaden der KAS „Arbeitshilfe Szenarienspezifische Fragestellungen zum Leitfaden KAS-18, 2. überarbeitete Fassung, November 2015; vgl. jeweils Gutachten S. 4 f.). Als abstandsrelevant werden im Gutachten die Flächen F2, F3, F4 und xx angesehen (S. 21); die stofflichen Gefahrenpotenziale und davon ausgehend die angemessenen Abstände werden zunächst formal für die Stoffe Acrolein, Chlor und Thionylchlorid (S. 22 ff.) und sodann unter Berücksichtigung der tatsächlich zu erwartenden Stoffpalette für akut toxische Flüssigkeiten (300 m), akut toxische Gase (bis zu 350 m) und wasserreaktive Stoffe (600 m) ermittelt (S. 33 ff.). Es wird unter anderem darauf hingewiesen, dass der angemessene Abstand eine modellhaft ermittelte Größe im Sinne einer Konvention ist, bei der das Versagen von Sicherheitsmaßnahmen unterstellt wird; innerhalb der damit bestimmten Fläche sei die besondere Nachbarschaftssituation zu berücksichtigen (S. 45). Soweit die Klägerin – von den weiteren Beteiligten unbeanstandet – in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen hat, dass der Abstand von 600 m nach dem Gutachten nur unter der Voraussetzung gelten sollte, dass auf den Umschlag bestimmter Stoffe verzichtet werde, was bislang nicht geschehen sei – bezüglich des Stoffs Acrolein hält das Gutachten grundsätzlich einen Abstand von 1.450 m (Rechenwert 1.454 m) für erforderlich – kommt es darauf vorliegend nicht an, weil das genehmigte Bauvorhaben auch (sehr deutlich) innerhalb des kleineren Abstands von 600 m liegt. Aus demselben Grund ist es vorliegend nicht geboten, den angemessenen Abstand im Einzelfall, gegebenenfalls unter Heranziehung technisch-fachlichen Sachverstands zu ermitteln (vgl. im Einzelnen BVerwG, Urt. v. 20.12.2012 – 4 C 11.11 -, BVerwGE 145, 290 = juris Rn. 17 f., 20, unter Verweis auf EuGH, Urt. v. 15.09.2011 – C-53/10 [Mücksch] -, ECLI:EU:C:2011:585, LS 1, Rn. 43). Auch zwischen den Beteiligten besteht Einigkeit, dass das Vorhaben der Beigeladenen innerhalb des angemessenen Sicherheitsabstands liegt; im Streit steht nur, ob es als insoweit schutzbedürftiges Vorhaben anzusehen ist.
Bindende Vorgaben, etwa in Form einer normkonkretisierenden Verwaltungsvorschrift, liegen bislang nicht vor (vgl. insoweit zu Vorarbeiten einer „TA Abstand“ Ewen/Uth, Umweltforschungsplan des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit „Unterstützung der Erarbeitung einer Verwaltungsvorschrift zum angemessenen Sicherheitsabstand, November 2020).
(2) Die Beklagte meint, bei dem genehmigten Studierendenwohnheim handle es sich unter Berücksichtigung der in der unmittelbaren Umgebung bereits vorhandenen weiteren Wohnbebauung (xx-Straße xx-xx sowie xx-xx nicht um ein Schutzobjekt im Sinne des Art. 13 Abs. 1 der RL 2012/18/EU. Diese Auffassung ist indessen nicht über jeden Zweifel erhaben.
Art. 13 Abs. 1 der RL 2012/18/EU spricht von „Wohngebieten“ (französische Sprachfassung: „zones d’habitation“; englische Sprachfassung: „residential areas“), beschränkt die zu überwachenden Entwicklungen jedoch nicht hierauf. Vielmehr sind allgemein neue Entwicklungen in der Nachbarschaft der betreffenden Betriebe, „einschließlich“ jener von Wohngebieten erfasst, unter der Voraussetzung, dass diese Ansiedlungen oder Entwicklungen Ursache von schweren Unfällen sein oder das Risiko eines schweren Unfalls vergrößern oder die Folgen eines solchen Unfalls verschlimmern können. Aus dem Erwägungsgrund 18 der Richtlinie ergibt sich, dass Ziel der einzuhaltenden angemessenen Abstände ist, dass unter anderem Wohngebiete besser vor den Gefahren schwerer Unfälle geschützt werden können. Maßgeblich ist demnach letztlich eine Prognose der Risiken im Hinblick auf Eintritt, Wahrscheinlichkeit und Folgen eines schweren Unfalls. Die betreffenden Risiken nehmen typischerweise mit zunehmender Größe der schutzbedürftigen Bebauung und der potenziell betroffenen Personenzahl zu.
Auf die Formulierung der § 50 und § 3 Abs. 5d BImSchG, die von ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebieten und sonstigen schutzbedürftigen Gebieten sprechen, kommt es hier nicht unmittelbar an; sie wären im Übrigen im Einklang mit der dortigen Formulierung auszulegen. Es spricht Einiges dafür, dass die Formulierung ebenso wie die im Leitfaden KAS-18 (S. 6), die hinsichtlich Wohnnutzungen nur bestimmte Baugebiete im Sinne der Baunutzungsverordnung mit einem dauerhaften Aufenthalt von Menschen (reines, besonderes oder allgemeines Wohngebiet bzw. Dorfgebiet, Mischgebiet, Kerngebiet und Sondergebiet, sofern der Wohnanteil oder die öffentliche Nutzung überwögen) im Verhältnis zu der Begriffsbestimmung der Richtlinie zu eng ist (in der Sache auch Gutachten xx S. 48, 57 f.). Dass einzelne Wohngebäude nicht erfasst sein sollen (etwa weil „Gebäude“ nur in Bezug auf öffentliche Gebäude erwähnt sind), überzeugt angesichts der weiten Formulierung und des Schutzzwecks der Richtlinie nicht (so aber für Wohngebäude mit einer Geschossfläche von unter 5.000 m² Hessischer VGH, Beschl. v. 25.11.2019 – 4 B 544/19 -, juris Rn. 14 f. m.w.N. aus dem Schrifttum; VG Düsseldorf, Urt. v. 14.10.2025 – 9 K 3387/24 -, juris Rn. 65).
Von Letzterem geht auch die Arbeitshilfe der Fachkommission Städtebau der Bauministerkonferenz „Berücksichtigung des neuen nationalen Störfallrechts zur Umsetzung des Art. 13 Seveso-III-Richtlinie im baurechtlichen Genehmigungsverfahren in der Umgebung von Störfallbetrieben“ vom 18.04.2018 (im Folgenden: Arbeitshilfe Störfallrecht vom 18.04.2018, S. 4), aus, wonach „Wohngebiete“ nicht ausschließlich im Sinne der Gebietskategorien der Baunutzungsverordnung zu verstehen sein sollen. Es müsse sich um Flächen handeln, die zumindest überwiegend dem Wohnen dienten oder in einer Weise genutzt würden, die unter Gesichtspunkten des Immissions- und Störfallschutzes ähnlich wie das Wohnen eines besonderen Schutzes bedürften. Daher würden einzelne Wohngebäude (aber auch nur) erfasst, wenn sie einem Wohngebiet vergleichbare Dimensionen aufwiesen. Die genannte Arbeitshilfe geht nach einem am 13./14.11.2014 von der Bauministerkonferenz beschlossenen Konzept zur Umsetzung der RL 2012/18/EU in der Musterbauordnung (MBO) davon aus, dies sei bei der Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines oder mehrerer Gebäude der Fall, wenn dadurch dem Wohnen dienende Nutzungseinheiten mit einer Größe von insgesamt mehr als 5.000 m² Bruttogrundfläche – im Sinne der für den Umfang der Wohnnutzung maßgeblichen Bruttogeschossfläche – geschaffen würden. Eine Kopfzahl von 100 Personen, die das betreffende Gebäude gleichzeitig nutzen können, wird nur für öffentlich zugängliche Anlagen zugrunde gelegt (S. 5). Dem haben sich die Rechtsprechung teilweise (VG Köln, Urt. v. 24.09.2025 – 23 K 6618/22 -, juris Rn. 107: zu einem Schwellenwert von 5.000 m² tendierend; VG Düsseldorf, Urt. v. 14.10.2025 – 9 K 3387/24 -, juris Rn. 73: Schwellenwert von 5.000 m², daneben auch Kopfzahl) und – ausgehend von einer durchschnittlichen Wohnfläche von 50 m² pro Person (vgl. LT-Drs. 16/2842 S. 14) der baden-württembergische Landesgesetzgeber in Regelungen zum Ausschluss des Kenntnisgabeverfahrens und zur Vorgabe einer Öffentlichkeitsbeteiligung in § 51 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, § 55 Abs. 3 Nr. 1 LBO angeschlossen.
Es bedarf vorliegend zwar im Ergebnis keiner abschließenden Beurteilung, ob in Anbetracht des Schutzzwecks der Richtlinie ein strikter Schwellenwert gerechtfertigt ist oder es nicht eher auf eine Ermittlung im Einzelfall ankommt (vgl. in diesem Zusammenhang auch BVerwG, Urt. v. 20.12.2012 – 4 C 11.11 -, BVerwGE 145, 290 = juris Rn. 17 f. zur Ermittlung des nötigen Abstands; Gutachten des xx, S. 49 ff.). Insoweit könnten im konkreten Fall allerdings die vorgesehenen Aufenthaltsflächen im Freien (vgl. Baubeschreibung / Konzept S. 1) ein verstärktes Risiko bedeuten (vgl. Gutachten xx S. 50). Richtig erscheint allerdings, dass – wie dargestellt – die Risiken mit zunehmender Größe und Personenzahl zunehmen (vgl. insoweit VG Düsseldorf, Urt. v. 14.10.2025 – 9 K 3387/24 -, juris Rn. 73).
Wenn das genehmigte Vorhaben für sich genommen eine Bruttogeschossfläche von 5.000 m² nicht erreicht – sollte diese maßgeblich sein –, so erscheint es nicht völlig ausgeschlossen, dass die Größe und gegebenenfalls Personenzahl in den unmittelbar angrenzend vorhandenen Wohnnutzungen in den Gebäuden xx-Straße xx-xx xx und xx mit einzubeziehen wären. Diese umfassen insgesamt nach den Angaben der Beteiligten eine Bruttogeschossfläche von rund 5.300 m² und Wohnungen für – bei insoweit stets möglichen Schwankungen – rund 170 bzw. 190 bis 200 zuzüglich 200 bis 230 Personen. Darüber hinaus käme möglicherweise auch eine Einbeziehung der weiteren Wohnnutzung in den Gebäuden xx-Straße xx sowie xx-xx sowie möglicherweise noch weiterer Wohngebäude, die innerhalb der Sicherheitsabstände liegen, in Betracht. In diesem Zusammenhang erschließt sich nicht vollständig, wieso allein dadurch, dass es sich um voneinander unabhängige – aber unmittelbar angrenzende – Nutzungseinheiten handelt, die Risiken der gleichzeitig nötigen Rettung einer Vielzahl von Personen getrennt voneinander zu berücksichtigen sein sollen. Die Tatsache, dass die Personen sich in mehreren Gebäuden aufhalten, kann dabei die Rettung einerseits durch das Vorhandensein mehrerer Rettungswege erleichtern, aber zugleich auch erschweren, weil die Lage dadurch unübersichtlicher wird. Nachdem die Richtlinie ganze „Wohngebiete“ einbezieht und – wie dargelegt – Einiges dafür spricht, dass einzelne Gebäude ab einer bestimmten Größe maßgeblich sein sollen, wäre es schwer nachvollziehbar, wenn nicht auch einige wenige Gebäude, die zusammengenommen eine beträchtliche Größe aufweisen und eine maßgebliche Zahl von Personen beherbergen, nicht erfasst sein sollen.
Die dargestellten Bedenken an der Rechtsauffassung der Beklagten, die wohl auch in der Stellungnahme des Regierungspräsidiums Karlsruhe – Abt. 5 Umwelt vom 19.11.2020 und der Feuerwehr der Beklagten vom 08.04.2025 zum Ausdruck kommen, führen indessen mit Blick auf das widersprüchliche Verhalten der Klägerin (vgl unten c)) nicht zu einem Rechtsfehler, auf den diese sich berufen kann. Dies gilt deshalb gleichermaßen für die sich in diesem Zusammenhang anschließenden Fragen, ob – bei Einstufung des Vorhabens und der umliegenden Wohnbebauung als Schutzobjekt – nach dem im Rahmen des auf der Grundlage der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gebotenen zweiten Prüfungsschritt (vgl. BVerwG, Urt. v. 20.12.2012 – 4 C 11.11 -, BVerwGE 145, 290 = juris Rn. 15, 22) die vorliegend erteilte Baugenehmigung dem Wertungsspielraum der Mitgliedstaaten, der Wahrung angemessener Abstände Rechnung zu tragen, bei objektiver Betrachtung genügt und insbesondere, ob eine Unterschreitung des angemessenen Abstands im Einzelfall aufgrund weiterer Faktoren gerechtfertigt werden könnte – wozu sich die Beteiligten im vorliegenden Verfahren nicht geäußert haben. Hierbei wäre unter anderem von Bedeutung, ob und in welcher Weise eine Rettung der im Bauvorhaben unterzubringenden Personen und etwaiger Gäste sowie der weiteren vorhandenen Wohnnutzung, soweit diese gegebenenfalls einzubeziehen wäre, realisierbar ist.
cc) In Ansehung der unter 2 b) aa) und bb) aufgeführten Erwägungen sieht das Gericht schließlich auch Bedenken an der objektiven Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung mit Blick darauf, ob das Vorhaben im Zusammenspiel mit der vor Ort bereits vorhandenen Gemengelage aus industrieller Nutzung durch einen Störfallbetrieb und Wohnnutzung Konflikte schafft, die allein durch das eingeschränkte Prüfprogramm des § 34 BauGB – Gebot des Einfügens und das hierin zum Ausdruck kommenden Rücksichtnahmegebot – gelöst werden können. Es sprechen im vorliegenden Fall vielmehr gute Gründe dafür, dass eine den Vorgaben des Art. 13 Abs. 1 der RL 2012/18/EU genügende Konfliktbewältigung nur im Wege einer Bauleitplanung – nämlich im Rahmen einer förmlichen Bebauungsplanung auf der Grundlage einer eingehenden Ermittlung und Bewertung aller maßgeblichen Belange (vgl. § 1 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1, § 2 Abs. 3, § 1 Abs. 7 BauGB) möglich ist.
Das Bundesverwaltungsgericht führt hierzu aus (BVerwG, Urt. v. 20.12.2012 – 4 C 11.11 -, BVerwGE 145, 290 = juris Rn. 35):
„c) Von vornherein überschritten sind allerdings die Leistungsgrenzen des Rücksichtnahmegebots, wenn die nach Art. 12 Abs. 1 der Richtlinie 96/82/EG zu berücksichtigenden „sozioökonomischen Faktoren“ den Rahmen der im Rücksichtnahmegebot abgebildeten gegenseitigen Interessenbeziehung zwischen Rücksichtnahmebegünstigten einerseits und Rücksichtnahmeverpflichteten andererseits verlassen, etwa dann, wenn nicht individuelle, sondern städtebauliche Gründe für eine Zulassung eines Vorhabens in der Gefahrenzone eines Störfallbetriebs streiten, oder wenn Alternativstandorte für die Verwirklichung des Vorhabens in Frage stehen. Entsprechendes gilt, wenn ein Neuansiedlungsvorhaben städtebauliche Spannungen bewirkt, die im Wege einer „nachvollziehenden“ Abwägung nicht beseitigt werden können, sondern einer planerischen Bewältigung bedürfen, oder wenn eine rechtsfehlerfreie Konfliktbewältigung auf das Festsetzungsinstrumentarium der Bauleitplanung angewiesen ist. In all diesen Fällen ist eine Zulassung des Vorhabens auf der Grundlage des § 34 Abs. 1 BauGB abzulehnen, weil es einen Koordinierungsbedarf auslöst, dem nicht das Konditionalprogramm des Rechts der Vorhabenzulassung, sondern nur eine förmliche Planung Rechnung zu tragen vermag (vgl. Urteil vom 1. August 2002 – BVerwG 4 C 5.01 – BVerwGE 117, 25 <29 f.>; jüngst auch Urteil vom 2. Februar 2012 – BVerwG 4 C 14.10 – BVerwGE 142, 1
). Entschließt sich die Gemeinde in diesen Fällen zur Bauleitplanung, ist auch dem Abstandserfordernis planerisch Rechnung zu tragen.“
Der Leitfaden KAS-18 geht allgemein davon aus, dass Gemeinden, in denen es zu baurechtlichen Vorhaben in der Nachbarschaft von dem Störfallrecht unterfallenden Betriebsbereichen kommen kann, insbesondere in Gemengelagen als komplexen Bebauungslagen eine vorausschauende Konfliktbewältigung durch Überplanung des Gebiets zu prüfen haben. Die Aufstellung eines Bebauungsplans könne hier nach § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich sein und Konflikte könnten bereits auf planerischer Ebene zu lösen sein (S. 18 f. m.w.N.). Ebenfalls geht die Arbeitshilfe Störfallrecht vom 18.04.2018 davon aus, dass eine Gemeinde, wenn aufgrund vorhandener Baulücken innerhalb des angemessenen Sicherheitsabstands eines Störfallbetriebs in engem räumlichen Zusammenhang die Errichtung mehrerer Wohngebäude nach § 34 BauGB im Umfang eines Baugebiets möglich wäre, ernsthaft prüfen sollte, ob sich nicht aus Art. 13 Abs. 2 der RL 2012/18/EU eine Planungspflicht nach § 1 Abs. 3 BauGB ergeben könne. Eine Bauleitplanung werde insbesondere erforderlich sein, um die Umgehung der störfallrechtlichen Schutzvorschriften durch die zeitlich auseinanderfallende Zulassung einzelner kleinerer Vorhaben, die zusammengenommen die 5.000 m² Brutto-Grundflächengrenze der MBO überschritten, im Wege einer sogenannten „Salamitaktik“ zu unterbinden (S. 5). Die Gemeinde müsse planerisch einschreiten, wenn ihre Einschätzung, dass § 34 BauGB zur Steuerung der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung ausreiche, eindeutig nicht mehr vertretbar sei (S. 14).
Hierfür spricht im vorliegenden Fall Einiges. Auf die vorstehenden Ausführungen wird Bezug genommen, wonach das Nebeneinander von Wohn- und industrieller Nutzung in immissionsschutzrechtlicher und störfallrechtlicher Hinsicht eine Vielzahl von Unsicherheiten aufwirft. Das Gutachten des xx weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass bereits – wie hier – vorhandener Siedlungsbestand innerhalb des ermittelten angemessenen Abstands Anlass für eine langfristige Überplanung des Gebiets sein kann (S. 45). Jedenfalls gegen die Planung von über einzelne Wohnhäuser mit bis zu 25 Wohneinheiten oder mehrerer Wohnhäuser mit bis zu 50 Wohneinheiten hinausgehenden Wohnnutzungen bestünden innerhalb eines bestimmten angemessenen Abstands erhebliche fachliche Bedenken, die – wenn überhaupt – nur im Rahmen einer planerischen Abwägungsentscheidung bei Vorliegen sehr gravierender anderweitiger Belange und einer weitgehenden Alternativlosigkeit überwunden werden könnten (S. 57 f.). Eine Verträglichkeit ist danach zudem umso weniger anzunehmen, je geringer der vom Störfallbetrieb tatsächlich eingehaltene Abstand ist (S. 52, 56).
Ein Planungsbedürfnis jedenfalls im Hinblick auf die Nutzung des Containerterminals im Verhältnis zur vorhandenen und etwaigen künftigen Wohnnutzung sieht im Übrigen wohl auch die Beklagte, wie das Inauftraggeben des Gutachtens des xx ebenso wie der im Jahr 2022 gefasste Aufstellungsbeschluss bezüglich eines die Grundstücke der Klägerin umfassenden Bebauungsplans („Südwestlich Werfthallenstraße / Containerterminal“) zeigen, für den bislang indessen lediglich vom 12.05. bis 13.06.2022 die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgt ist. In dessen Begründung wird gerade auch auf die im Sicherheitsabstand liegende Vielzahl schutzbedürftiger Nutzungen Bezug genommen, welche neben den entlang der xx-Straße „vereinzelt“ historisch entstandenen Wohngebäuden auch solche in der Mannheimer Innenstadt, Jungbusch und Neckarstadt-West, darunter Wohnnutzungen, die Universität, mehrere Schulen, Kirchen und öffentliche Gebäude umfasst.
c) Die Klage hätte indessen auch dann keinen Erfolg, wenn das Gericht – neben und unter Berücksichtigung der unter 2. b) aa) und bb) aufgeführten Bedenken an der Rechtmäßigkeit der der Beigeladenen erteilten Baugenehmigung – ein objektiv-rechtliches Erfordernis einer bauleitplanerischen Konfliktbewältigung abschließend bejahen würde. Denn auch dann besteht jedenfalls aufgrund der konkreten Umstände keine Rücksichtslosigkeit des genehmigten Vorhabens im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gegenüber der Klägerin, die im Rahmen der Drittanfechtung die Aufhebung der Baugenehmigung rechtfertigt.
Die Klägerin betreibt selbst in der xx-Straße xx-xx Wohnnutzung in beachtlichem Umfang, wobei die Wohngebäude sich in einem vergleichbaren Abstand von etwa 120 m von den Flächen des Containerterminals befinden. Unabhängig von der Frage, inwieweit die Klägerin bereits derzeit Einschränkungen ausgesetzt ist, stellt sich ihr Verhalten, eine Nutzung verhindern zu wollen, die der an anderer Stelle von ihr selbst betriebenen entspricht, als widersprüchlich und damit treuwidrig dar. Dies hindert zugleich eine Rücksichtnahmepflicht der Beigeladenen im Verhältnis zu den Flächen des Containerterminals.
Soweit die Klägerin in diesem Zusammenhang auf die geringere Zahl an Wohneinheiten – bzw. Bruttogeschossfläche und/oder Personenzahl – in der xx-Straße xx-xx verwiesen hat, ist der Unterschied bezogen auf die von seitens der Beigeladenen beabsichtigte Wohnnutzung und der von ihr selbst betriebenen Wohnnutzung, die ihrem Umfang nach jedenfalls nicht zu vernachlässigen ist, allenfalls gradueller Natur. Allein die Wohnnutzungen in der xx-Straße xx-xx weisen nach der am 18.04.2019 genehmigten Nutzungsänderung zumindest eine Gesamtwohnfläche von 776,29 m² auf. Im Übrigen geht es in diesem Zusammenhang zulasten der Klägerin, dass sie trotz entsprechender gerichtlicher Aufforderung nicht sämtliche bestehenden Baugenehmigungen für die Wohnbebauung in der xx-Straße xx-xx vorgelegt hat und diesbezüglich auch sonst keine näheren Auskünfte zum genauen Nutzungsumfang geben konnte.
Ob ein Abweichen vom Erfordernis des Einfügens nach § 34 Abs. 3b oder § 246e Abs. 1 Satz 1 BauGB, in Betracht kommt, bedarf deshalb keiner abschließenden Erörterung. Auch nach diesen Vorschriften müsste das Vorhaben unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein.
3. Die von der Klägerin in bauplanungsrechtlicher Hinsicht aufgeworfene Frage der nicht gesicherten Erschließung vermittelt grundsätzlich keinen Nachbarschutz (Söfker/Hellriegel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Söfker, BauGB, Stand Februar 2025, § 34 Rn. 141). Sofern eine Ausnahme aufgrund des Gebots der Rücksichtnahme angenommen wird, wenn durch eine unzureichende Erschließung Nachbargrundstücke unmittelbar gravierend betroffen werden (vgl. VG Ansbach, Urt. v. 31.01.2019 – AN 17 K 17.02145 -, juris Rn. 59), ist für eine solche Beeinträchtigung hier nichts ersichtlich. Im Übrigen wird auf die Ausführungen der Beklagten und der Beigeladenen Bezug genommen, wonach auch keine Zweifel an der gesicherten Erschließung bestehen. Deshalb bestehen im Hinblick auf die Erschließung auch in bauordnungsrechtlicher Hinsicht keine rechtlichen Bedenken.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO. Dabei entsprach es der Billigkeit, der Klägerin auch die Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, weil diese einen Sachantrag gestellt hat.
Das Gericht macht von dem ihm in § 167 Abs. 2 VwGO eingeräumten Ermessen Gebrauch und sieht von einem Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ab.
Die Berufung ist nicht zuzulassen, da keiner der Gründe nach § 124a Abs. 1 Satz 1, § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder 4 VwGO vorliegt.
B E S C H L U S S vom 16.01.2026
Der Streitwert wird auf 20.000,00 EUR festgesetzt.
Gründe
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 52 Abs. 1 GKG (in Anlehnung an Nr. 9.6.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit i.d.F. der Änderung vom 21.02.2025. Hiernach ist bei der Klage eines Nachbarn ein Wert von 10.000,00 EUR bis 20.000,00 EUR maßgeblich, soweit nicht ein höherer wirtschaftlicher Schaden feststellbar ist. Aufgrund der Größe des streitgegenständlichen Vorhabens ist es angemessen, den Wert am oberen Ende der genannten Spanne anzusetzen. Ein darüber hinausgehender wirtschaftlicher Schaden ist indessen weder nach den Angaben der Beteiligten noch sonst festzustellen. Zwar erscheinen etwaige Einschränkungen und Gefahren für die Klägerin sowohl im Hinblick auf den Immissionsschutz als auch im Hinblick auf störfallrechtliche Regelungen, die mit immensen wirtschaftlichen Schäden einhergehen könnten, – wie dargestellt – nicht generell ausgeschlossen. Indessen bestehen keine konkreten Anhaltspunkte, dass diese über die bereits aktuell aufgrund der vorhandenen Wohnnutzung jedenfalls gebotene Situation im Verhältnis zur Klägerin hinausgehen.
