Skip to content
Menü

Bauträger – Abtretung Mängelansprüchen befreit diesen nicht von Mängelhaftung

LG Karlsruhe – Az.: 6 O 141/20 – Urteil vom 23.12.2020

1. Der Beklagte wird verurteilt, zu Händen der Hausverwaltung Baugenossenschaft A. 6.961,40 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 07.08.2020 zu bezahlen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits, einschließlich der durch die Nebenintervention der Streithelferin Fa. B. verursachten Kosten, sowie die durch das selbständige Beweisverfahren vor dem Landgericht Karlsruhe – 6 OH 10/18 – entstandenen Kosten, zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Kläger verlangen Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung zu Händen der Hausverwaltung für Mängel am Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Kläger haben mit Bauträgervertrag vom 27.03.2015 vom Beklagten die im Aufteilungsplan mit Nr. 8 bezeichnete Wohneinheit auf dem Grundstück K. – Straße in P. erworben.

In § 9 des Vertrages “Haftung für Sach- und Rechtsmängel” steht unter Ziffer 6. folgende Vereinbarung:

Der Haftungsanspruch richtet sich grundsätzlich gegen den Veräußerer. Dieser tritt jedoch sicherungshalber alle ihm zustehenden Erfüllungs-, Haftungs-, Nacherfüllungs- und Schadensersatzansprüche an den Erwerber ab. Diese Abtretung wird jedoch erst wirksam, wenn der Veräußerer mit seinen Verpflichtungen im Verzug ist und ihnen trotz schriftlicher Aufforderung und angemessener Fristsetzung nicht nachkommt oder die Ansprüche gegen ihn nicht mehr bestehen.

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgte am 12.06.2017.

In der Wohneinheit befinden sich drei Lichtkuppeln, an welchen bei Außentemperaturen ab 0 C und kälter Wasser auf den darunter befindlichen Parkettboden abtropft. Der Beklagte konnte die Ursache dieser von den Klägern geltenden Mängeln mit seinen Nachunternehmern nicht klären. Die Kläger haben deshalb ein selbständiges Beweisverfahren vor dem LG Karlsruhe – Aktenzeichen 6 OH 10/18 – geführt.

Eine von den Klägern dem Beklagten am 25.05.2020 bis zum 15.06.2020 gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung blieb erfolglos.

Die Kläger behaupten, wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum bestehe ein Anspruch auf Kostenvorschuss in Höhe von 6.961,40 Euro brutto.

Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, zu Händen der Hausverwaltung A.. 6.961,40 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu bezahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, bei den gelieferten Lichtkuppeln handele es sich um ein geschlossenes System, welches als Komplettmodul angeliefert wurde. Die Kondenswasserbildungen seien bei niedrigen Temperaturen ein unvermeidbarer Umstand, welcher auch durch die von dem Sachverständigen vorgeschlagenen Verbesserungsmaßnahmen nicht mit Sicherheit beseitigt werden könnten. Der geltend gemachte Vorschuss umfasse demzufolge Kosten, die auch nach den Ausführungen des Sachverständigen nur möglicherweise zur Schadensbeseitigung beitragen könnten. Weiterhin könne vor Mängelbeseitigung als Kostenvorschuss lediglich der Nettobetrag geltend gemacht werden. Der Klage fehle im Übrigen wegen § 9 Ziff. 6 des geschlossenen Bauträgervertrages das Rechtschutzinteresse.

Die Klage wurde dem Beklagten am 7.8.2020 zugestellt. Die Akten des selbständigen Beweisverfahrens des Landgerichts Karlsruhe – 6 OH 10/18 – waren beigezogen.

Der Beklagte hat am 25.08.2020 der Firma B., durch Vertrag vom 05./10.08.2015 mit den streitgegenständlichen Arbeiten beauftragt, und dem Architekturbüro C., durch Vertrag vom 29.10./04.11.2017 mit der Objektüberwachung/Bauüberwachung des streitgegenständlichen Bauvorhabens beauftragt, den Streit verkündet. Die Firma B. ist mit Schriftsatz vom 4.11.2020 als Streithelferin zunächst auf Seiten des streitverkündenden Beklagten und die Unterstützung wechselnd – nach Akteneinsicht und unter Bezug auf den Hinweis des Gerichts vom 08.10.2020 – sodann mit Schriftsatz vom 17.11.2020 auf Seite der Kläger beigetreten.

Das Gericht hat zu den Streitpunkten am 08.10.2020 und zum Wechsel des Streitbeitritts am 17.11.2020 Hinweise erteilt.

Mit Zustimmung der Parteien wurde am 22.10.2020 das schriftliche Verfahren angeordnet und – zuletzt nach dem Wechsel des Streitbeitritts – der Termin, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht, auf den 02.12.2020 bestimmt.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet.

I.

Über die Zulässigkeit des Streitbeitritts der Streithelferin und ihres Wechsels der Unterstützung des Beklagten zu den Klägern war nicht durch Zwischenurteil (§§ 74 Abs. 1, 71 Abs. 1 Satz 1, 303 ZPO) zu entscheiden. Auch nach den Hinweisen des Gerichts hat keine Partei die Zulässigkeit dieses Wechsels gerügt, weshalb wegen der (stillschweigenden) Zulassung eine Entscheidung über die Zulässigkeit der Nebenintervention als solche nicht ergeht (vgl. BGH, Beschluss vom 18.10.1962 – V BLw 20/62 -, BGHZ 38, 110- 116).

II.

Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von brutto 6.961,40 Euro (§§ 631, 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB).

1. Auf den Vertrag vom 27.03.2015 ist das Bürgerliche Gesetzbuch in seiner bis zum 31.12.2017 geltenden Fassung anzuwenden (Art. 229 § 39 EGBGB).

2. Die Kläger können als Eigentümer einer Wohneinheit die Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend machen und die Zahlung eines Kostenvorschusses an die Hausverwaltung verlangen.

a. Für Bestand und Sicherheit des Bauwerks notwendige Bauteile sind nicht sondereigentumsfähig (vgl. BGH, Urteil vom 25.01.2001 – VII ZR 193/99 -, BauR 2001, 435/436). Das Dach und die im Flachdach integrierten Lichtkuppeln stehen deshalb nicht im Sondereigentum Dritter, sondern sind Gemeinschaftseigentum.

b. Da die im Streit stehenden Lichtkuppeln zwingend als Gemeinschaftseigentum zu behandeln sind, gilt: Nach der Rechtsprechung des BGH ist der einzelne Wohnungseigentümer zur selbstständigen, auch gerichtlichen Verfolgung der aus dem Vertragsverhältnis mit dem Veräußerer herrührenden, auf Beseitigung der Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum gerichteten Ansprüche befugt. Er kann also – auch ohne Ermächtigungsbeschluss durch die Gemeinschaft – von dem Veräußerer Nachbesserung – damit aber auch Erfüllung – und unter den Voraussetzungen des § 637 Abs. 1 BGB Ersatz seiner Aufwendungen für die Mängelbeseitigung sowie nach § 637 Abs. 3 BGB einen Vorschuss auf die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten in voller Höhe verlangen. Die Klagebefugnis des einzelnen Eigentümers erstreckt sich dabei auch auf solche Mängel am Gemeinschaftseigentum, die außerhalb des räumlichen Bereichs seines Sondereigentums liegen. Der einzelne Wohnungseigentümer kann von sich aus den Veräußerer hinsichtlich der Nachbesserung mahnen, also in Verzug setzen, um den Anspruch aus § 637 Abs. 3 BGB geltend machen zu können und die Leistung des Vorschusses an sich allerdings bei entsprechender Ermächtigung durch die Gemeinschaft verlangen. Sonst ist die Leistung an alle gemeinsam zu erbringen. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft – wie hier nicht – einen von der Vorgehensweise des einzeln klagenden Wohnungseigentümers abweichenden bestandskräftigen Beschluss über die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten gefasst, so hindert dieser den einzelnen Wohnungseigentümer daran, im Widerspruch dazu eigene Gewährleistungsvorstellungen zu verfolgen (vgl. zu alledem: Palandt/Retzlaff, BGB, Kommentar, 80. Auflage, Rn 23 zu § 634 m.w.N.).

3. Auch bei – wie hier – nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossenen Bauträgerverträgen gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein (vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15 -, BGHZ 210, 206 -224, Rn. 21 ff. m.w.N.).

4. Die von dem Beklagten durch die Streithelferin als Nachunternehmerin gelieferten und errichteten Lichtkuppeln sind mangelhaft.

Die Leistung eines Unternehmers ist nach § 633 Abs. 1 BGB vertragsgerecht, wenn sie die Beschaffenheit aufweist, die für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch erforderlich ist. Welche Beschaffenheit des Werks von den Parteien vereinbart worden ist, ergibt sich aus der Auslegung des Vertrages (vgl. BGH, Urteile vom 08.11.2007 – VII ZR 183/05 -, BGHZ 174, 110, vom 15.10.2002 – X ZR 69/01 -, BauR 2003, 236 und vom 17.05.1984 – VII ZR 169/82 -, BGHZ 91, 206). Üblicherweise sichert der Unternehmer stillschweigend bei Vertragsschluss die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik zu (vgl. BGH, Urteil vom 14.05.1998 – VII ZR 184/97 -, BGHZ 139, 16). Entspricht die Werkleistung diesen nicht, liegt regelmäßig ein Werkmangel vor (vgl. BGH, Urteil vom 09.07.1981 – VII ZR 40/80 -, BauR 1981, 577). Ein Werk ist allerdings auch dann mangelhaft, wenn es zwar die anerkannten Regeln der Technik einhält, gleichwohl aber nicht funktionstauglich und zweckentsprechend ist (vgl. BGH, Urteile vom 08.11.07 – VII ZR 183/05 -, vom 15.10.2002 – X ZR 69/01 und vom 17.05.1984 – VII ZR 169/82, je aaO). Die Mangelfreiheit des Werks kann demnach nur angenommen werden, wenn aufgrund seiner Beschaffenheit die dauerhafte Nutzung gewährleistet ist (vgl. BGH, Urteil vom 21.04.2011 – VII ZR 130/10 -, NJW-RR 2011, 1240). Nach diesen Maßstäben sind die im Flachdach integrierten Lichtkuppeln mangelhaft. Der im selbständigen Beweisverfahren beauftragte Sachverständige Prof. Dr. L. hat in seinem Gutachten vom 24.07.2019 festgestellt, dass die Lichtkuppeln ein bauphysikalisches Konstruktionsdefizit aufweisen, welches zu einer Tropfwasserbildung unter 0 °C Außentemperatur führt. Das Gericht legt nach eigener Prüfung das nachvollziehbare und überzeugende Gutachten des Sachverständigen, das von den Parteien auch nach Hinweis des Gerichts vom 08.10.2020 nicht angegriffen wurde, seiner Entscheidung zugrunde.

5. Der Kostenvorschuss beträgt 6.961,40 Euro brutto.

a. Die Erwerber können zur Mängelbeseitigung den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Dabei ist nach der Rechtsprechung für die Frage der Bewertung der Erforderlichkeit auf den Aufwand und die damit verbundenen Kosten abzustellen, welche der Besteller im Zeitpunkt der Mängelbeseitigung als vernünftiger, wirtschaftlich denkender Bauherr aufgrund sachkundiger Beratung oder Feststellung aufwenden konnte und musste, wobei es sich um eine vertretbare Maßnahme der Schadensbeseitigung handeln muss (vgl. BGH, Urteile vom 29.09.1988 – VII ZR 182/87 -, BauR 1989, 97, 101; vom 31.01.1991 – VII ZR 63/90 -, BauR 1991, 329). Erforderlich in diesem Sinn können Beseitigungskosten nur sein, wenn die Maßnahmen, die mit dem verlangten Vorschuss durchzuführen beabsichtigt sind, voraussichtlich zur Mangelbeseitigung geeignet sind (vgl. zum Mietrecht: BGH, Urteil vom 21. April 2010 – VIII ZR 131/09 -, NJW 2010, 2050). Hat ein Bauherr keine vernünftigen Zweifel, einer sachkundigen Beratung durch einen Sachverständigen zu misstrauen, so kann er die ihm angeratenen Mängelbeseitigungsmaßnahmen durchführen lassen und die entsprechenden Kosten ersetzt verlangen (vgl. BGH, Urteil vom 27.03. 2003 – VII ZR 443/01 -, BGHZ 154, 301; OLG Stuttgart, Urteil vom 18.12.2012 – 10 U 134/12 -, IBR 2013, 273; Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 2008, 6. Teil Rn 139). Dass die vom Sachverständigen in seinem Gutachten auf Seiten 32/33 und 36/37 vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen – Verbesserungen und Ertüchtigungen – ungeeignet wären, ist weder substantiiert vorgetragen, noch aus sonstigen Umständen ersichtlich. Anhaltspunkte ergeben sich auch nicht aus der beigezogenen Akte 6 OH 10/18 und dem dortigen Gutachten. Die Circakosten zur Durchführung der beschriebenen Maßnahmen hat der Sachverständige mit 5.849,92 netto bzw. 6.961,40 Euro brutto angegeben. Gegen den entsprechenden Hinweis des Gerichts vom 08.10.2020 hat die Beklagte nichts mehr erinnert, weshalb das Gericht das nachvollziehbare und überzeugende Gutachten des Sachverständigen seiner Entscheidung zugrunde legt.

b. Zu den Kosten, die für eine ordnungsgemäße Mängelbeseitigung im Wege der Selbstvornahme erforderlich sind, gehören auch die von einem nicht vorsteuerabzugsberechtigten Besteller an dritte Unternehmer auf den Gesamtnettobetrag zu zahlende Umsatzsteuer (vgl. BGH, Urteil vom 22.07.2010 – VII ZR 176/09 -, BGHZ 186, 330; OLG Celle, Urteile vom 20.03.2018 – 14 U 96/17 -, BauR 2018, 1445 und vom 18.01.2010 – 7 U 201/09 -, BauR 2010, 921; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.11.2018 – 22 U 91/14 -, BauR 2019, 1317; Kniffka in Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl., 6. Teil, Rn. 217).

6. Der Vorschussklage zur Beseitigung der Mängel an den Lichtkuppeln steht auch nicht § 9 Ziffer 6 des Bauträgervertrages entgegen. Der Beklagte hat mit seinem Einwand, der Klage fehle insoweit das Rechtsschutzinteresse, keinen Erfolg.

Der Hauptunternehmer hat zwar das Verschulden des Nachunternehmers als seines Erfüllungsgehilfen zu vertreten, jedoch sind beide für ihre Gewährleistung nicht Gesamtschuldner des Bauherrn oder anderer Baubeteiligter. Der Nachunternehmer schuldet seine Leistung allein dem Hauptunternehmer, nicht dem Bauherrn (vgl. BGH, Urteil vom 23.04.1981 – VII ZR 196/80 -, BauR 1981, 383). Nach § 9 Ziffer 5 des Erwerbervertrages richtet sich Haftungsanspruch konsequenterweise auch grundsätzlich gegen den beklagten Veräußerer. Die hier von dem Beklagten eingewandte Klausel einer “Abtretung sicherungshalber” betrifft die dem Bauträger seinen Nachunternehmern gegenüber bestehenden Rechte, nicht aber die Vertragsbeziehungen und die sich daraus ergebenden Gewährleistungsrechte der Erwerber gegenüber dem (veräußernden) Bauträger. Diese Klausel kann nicht bewirken, dass der Anspruch der Kläger gegenüber ihrer solventen Vertragspartei geschwächt wird (vgl. zu dem Zweck einer Abtretungsklausel in Bauträgerverträgen: OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.09.2013 – 21 U 122/12 -, BauR 2014, 271). Die von dem Beklagten mit dem fehlenden Rechtsschutzinteresse eingewandte Einschränkung der Dispositionsbefugnis des Erwerbers wahlweise gegen den Bauträger oder gegen Nachunternehmer vorgehen zu können, ist dem Sinn des § 9 Ziffer 6 Satz 2 des Vertrages vom 27.03.2015 mit der Formulierung “Dieser tritt jedoch sicherungshalber alle ihm zustehenden Erfüllungs-, Haftungs-, Nacherfüllungs- und Schadensersatzansprüche an den Erwerber ab” nicht zu entnehmen. Ziel der hier eingewandten Abtretungsklausel ist – wie auch aus der Wirksamkeitsregelung in § 9 Ziffer 6. Satz 3 des Vertrages ersichtlich (“Diese Abtretung wird jedoch erst wirksam, wenn der Veräußerer mit seinen Verpflichtungen im Verzug ist und ihnen trotz schriftlicher Aufforderung und angemessener Fristsetzung nicht nachkommt oder die Ansprüche gegen ihn nicht mehr bestehen.) -, die Rechtsposition der jeweiligen Erwerber mit Blick auf Mängel an der Wohnungseigentumsanlage insbesondere mit Blick auf eine mögliche Insolvenz des Bauträgers zu stärken. Ohne eine Abtretung der Gewährleistungsansprüche des Bauträgers (und Veräußerers) gegenüber den sonstigen Baubeteiligten, sei es gegen die bauausführenden Unternehmen und Handwerker, sei es gegen die bauplanenden und bauüberwachenden Architekten, hätten die Erwerber als Einzelpersonen aber auch die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Mängeln im Falle einer Insolvenz des einzigen Vertragspartners der Erwerber keinen vertraglich haftenden Schuldner für Mängelansprüche. Gleiches gilt auch für eine nachhaltige Weigerung des Bauträgers, nachgewiesene Baumängel zu beseitigen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Erwerber soll sich bei einem solchermaßen unzuverlässigen Vertragspartner wegen der Mangelbeseitigung auch gleich an den Nachunternehmer wenden können. Da ihnen jedoch nur die Rechte zustehen, die der Bauträger insoweit abgetreten hat, tragen die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Erwerber das Risiko, mit einer Klage nicht in dem Umfang Mängelrechte durchsetzen zu können, wie ihnen aus dem Erwerbervertrag gegenüber dem Bauträger zustehen. Dass der Bauträger im Falle einer aus diesem Grunde erfolglosen Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Erwerber unmittelbar gegen die Nachunternehmer sich anschließend nicht auf Verjährung berufen würde oder die Kosten einer so verlorenen Klage zu übernehmen sich bereit erklärt, ist § 9 Ziffer 6 des Vertrages gerade nicht zu entnehmen. Es ist weder der Wohnungseigentümergemeinschaft noch dem Erwerber zumutbar, sich durch den Bauträger auf einen solchen ungewissen (Klage-) Weg unter Hinweis auf ein fehlendes Rechtsschutzinteresse verweisen zu lassen.

III.

Der Zinsanspruch rechtfertigt sich ab dem 7.8.2020 aus §§ 291 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Die Entscheidung zu den Kosten folgt aus §§ 91, 101 ZPO. Wegen der Identität von Streitgegenstand und Parteien war auch über die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens zu entscheiden (vgl. BGH, Beschluss vom 09.02.2006 – VII ZB 59/05 -, BauR 2006, 865), die, da die Mängel dort bestätigt wurden, vom Beklagten allein zu tragen sind. Die Entscheidung zur sofortigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Unsere Hilfe im Baurecht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Baurecht. Von der Baugenehmigung über Leistungsverzögerungen bis hin zu Baumängel.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Baurecht

Urteile aus dem Baurecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!