Bauträgervertrag Forderung: Vergleich nutzlos bei bekannter Abtretung?

In dem Rechtsstreit wegen Forderung hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 08.02.2024 für Recht erkannt:

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Koblenz vom 12.10.2022, Az. 4 O 394/21, teilweise abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 10.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.06.2022 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 7/8 und der Beklagte 1/8 zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrags abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 80.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Klägerin nimmt den Beklagten – nach Klageerweiterung im ersten Rechtszug – aus abgetretenem Recht auf Zahlung einer Forderung i.H.v. 80.000,00 Euro aus einem Bauträgervertrag in Anspruch.

Der Beklagte hatte mit der Zedentin, der „…[A]“, einen notariell beurkundeten Bauträgervertrag unter dem 16.10.2014 geschlossen, dessen Gegenstand insbesondere ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück in …[Z] war; das Teileigentum war von der Zedentin lediglich bis zum Stadium des Rohbaus herzustellen. Der Kaufpreis betrug 177.000 Euro und war dem Vertrag zufolge in am Baufortschritt orientierten (Abschlags-)Raten zu zahlen. Hierauf hatte der Beklagte einen Betrag i.H.v. 44.250,00 Euro an die Zedentin gezahlt. Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarungen wird auf die Anlage K4 Bezug genommen.

Am 16.08.2017 trat die …[A] einen Anspruch gegen den Beklagten in Höhe von 132.750,00 Euro aus dem Bauträgervertrag an die Klägerin, welche die Abtretung annahm, ab (Anlage K 8).

Nachdem es zu Problemen mit der Bauausführung und zu einem Stillstand des Bauvorhabens, deren Ursachen im Einzelnen streitig waren, gekommen war, korrespondierten der – anwaltlich vertretene – Beklagte und die Zedentin miteinander, um eine einvernehmliche Lösung, letztlich mit dem Ziel der Vertragsauflösung, zu finden.

Schlussendlich kamen die Zedentin und der Beklagte überein, dass zum Ausgleich der wechselseitigen Forderungen der Beklagte noch einen Betrag i.H.v. 10.000,00 Euro gegen Eigentumsumschreibung an die Zedentin zahlen sollte (Schreiben der Geschäftsführerin der Zedentin vom 30. Juli 2019; Anlage B 2 zu Bl. 20 eA-LG). Nachfolgend wurde der Beklagte am 24.09.2019 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen (Anlage K 7).

Über das Vermögen der Zedentin wurde zwischenzeitlich das Insolvenzverfahren eröffnet; die von der Klägerin aus Darlehensforderungen eingeleitete Zwangsvollstreckung blieb fruchtlos.

Die Klägerin hat vorgetragen, dass der Baufortschritt wegen Unstimmigkeiten zwischen den Vertragsparteien ins Stocken geraten sei und dem Beklagten für den Fall der Vertragsauflösung nach Abzug nicht erbrachter Leistungen noch 55.000 Euro in Rechnung zu stellen gewesen wären. Sie gehe davon aus, dass die Vertragsparteien eine Vereinbarung solchen Inhalts getroffen hätten. Dem Beklagten sei die Abtretung der Forderung, welche sie – zuletzt – in Höhe von 80.000,00 Euro geltend gemacht hat (Schriftsatz vom 26. September 2022; Bl. 30 f. eA-LG), angezeigt worden, so dass sich der Beklagte nicht auf etwaige Vereinbarungen mit der Zedentin in Ansehung der abgetretenen Forderung berufen könne.

Überdies sei sie der Auffassung, dass die im Bauträgervertrag niedergelegte Ratenzahlungsvereinbarung wegen eines Verstoßes gegen die Makler- und Bauträgerverordnung unwirksam sei.

Der Beklagte hat hingegen darauf abgestellt, zur Abgeltung etwaiger Forderungen aus dem Bauträgervertrag 10.000,00 Euro vereinbarungsgemäß an die Zedentin gezahlt zu haben. Ein Verzicht auf weitere Baumaßnahmen bzw. Gewährleistungsrechte sei der Vereinbarung jedoch nicht zu entnehmen. Eine Kenntnis von der Abtretung habe zum Zeitpunkt der Vereinbarung mit der Zedentin im Sommer 2019 nicht bestanden.

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil die Klage abgewiesen. Zwar sei die Abtretung einer Forderung i.H.v. 132.750,00 Euro an die Klägerin nachgewiesen worden, jedoch habe die Klägerin nicht dazulegen vermocht, dass der Zedentin ein entsprechender Anspruch in Höhe der geltend gemachten 80.000,00 Euro zugestanden habe. So habe sie nicht vorgetragen, dass die nach dem Bauträgervertrag vereinbarten Zahlungsvoraussetzungen vorgelegen hätten, sie also insbesondere ihre Verpflichtungen erfüllt habe. Im Gegenteil habe sie vorgetragen, dass noch Restarbeiten ausstünden und der Beklagte (nur) noch 55.000 Euro habe zahlen müssen. Dies entbehre jedweder tatsächlichen Grundlage und der entsprechende Vortrag sei ins Blaue hinein erfolgt.

Der zwischen dem Beklagten und der Zedentin zustande gekommene Vergleich führe auch nicht dazu, dass der Beklagte sämtliche Ansprüche und Einwendungen gegen die Klägerin verliere, da hier die Vorschrift des § 404 BGB eingreife.

Die Klägerin habe schließlich nicht nur eingeräumt, die Behauptung, es sei zu einem Vergleich zwischen den Vertragsparteien über eine Zahlung von 55.000,00 Euro gekommen, nicht beweisen können, sondern sie habe auch die Behauptung des Beklagten, man habe sich auf eine Zahlung von 10.000,00 Euro geeinigt, bestritten, so dass sie auch diesen Betrag nicht verlangen könne.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, mit der sie ihre erstinstanzlich gestellten Anträge weiterverfolgt.

Zu Unrecht sei das Landgericht davon ausgegangen, dass die Klägerin den Anspruch der Zedentin nicht ausreichend habe darlegen können. Vielmehr habe der Zedentin gegen den Beklagten noch eine Forderung i.H.v. 132.750,00 Euro zugestanden, die aufgrund einer zumindest konkludenten Abnahme in Form der Übergabe und Eigentumsverschaffung auch fällig geworden sei, nachdem der Ratenzahlungsplan wegen Verstoßes gegen die Makler- und Bauträgerverordnung unwirksam sei. Dementsprechend sei der Beklagte zur Zahlung des Restkaufpreises verpflichtet. Dieser könne sich wegen der Wirkung der Schutzvorschrift des § 407 BGB auch nicht auf die Vereinbarung (Vergleich) zwischen ihm und der Zedentin berufen, nachdem er vor dessen Abschluss von der Abtretung der Forderung an die Klägerin Kenntnis erlangt habe. Diese Vereinbarung sei der Klägerin gegenüber folglich unwirksam. Wirksam sei demgegenüber aber der seitens des Beklagten erklärte Verzicht auf weitere Bauleistungen, da dieser nicht von der Wirkung des § 407 BGB umfasst sei. Die Forderung über 132.750,00 Euro sei daher entstanden. Es sei am Beklagten gewesen, das Erlöschen dieser Forderung darzulegen und zu beweisen, was das Landgericht verkannt habe. Zumindest aber treffe den Beklagten eine sekundäre Darlegungslast, da die Klägerin in ihrer Rolle als Zessionarin weder vom Insolvenzverwalter der Zedentin noch von deren Geschäftsführerin Informationen erhalten habe können.

Soweit die Klägerin zunächst davon ausgegangen sei, dass die Vertragsparteien eine Vereinbarung über die Zahlung von (weiteren) 55.000,00 Euro getroffen hätten, sei dies auf Schriftstücke zurückzuführen gewesen, die ihr die Zedentin zur Kenntnis gebracht habe. Inzwischen sei der Beklagte aber dem Vortrag, wonach er eine inhaltsgleiche Regelung wie die Käuferin Frau …[B] mit der Zedentin getroffen habe (wie Anlage K 9), nicht entgegengetreten.

Demzufolge sei die Klägerin der Auffassung, dass in dieser Vereinbarung zwei Verfügungsgeschäfte gelegen hätten, wobei die Verfügung des Beklagten über den Verzicht auf die weitere Bauausführung – und damit auch auf eine Abnahme – wirksam sei, diejenige über die Forderung der Zedentin jedoch nicht.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Koblenz vom 10.12.2022 den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 80.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz aus 55.000,00 Euro ab Rechtshängigkeit der Klage und vom 05.11.2021 aus weiteren 25.000,00 Euro ab Rechtshängigkeit der Klageerweiterung zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Inzwischen sei unstreitig, dass der Beklagte mit der Zedentin eine Vereinbarung dahingehend geschlossen habe, dass gegen Zahlung von 10.000,00 Euro eine Eigentumsumschreibung auf ihn erfolge und dass damit die Angelegenheit insgesamt erledigt sei. Indes sei damit keine konkludente Abnahmeerklärung verbunden gewesen, schon deswegen, weil beim Werk – zwischenzeitlich unstreitig (s. nachgelassener Schriftsatz der Klägerin vom 14. März 2024; Bl. 62 f. eA-OLG) – noch erhebliche Restarbeiten ausstehend gewesen seien und es daher nicht im Wesentlichen fertiggestellt worden sei. Dementsprechend müsse die Klägerin weiterhin die Abnahmereife bzw. Fertigstellung des Werks darlegen und beweisen. Eine Kenntnis des Beklagten von der Abtretung an die Klägerin habe nicht bestanden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache nur zu einem geringen Teil Erfolg. Lediglich in tenorierter Höhe steht der Klägerin gegen den Beklagten aus abgetretenem Recht ein Anspruch auf restliche Vergütung zu (§ 398 BGB i.V.m. Ziff. 7.1. des Bauträgervertrages vom 16.10.2014 und der Vergleichsvereinbarung vom 30. Juli 2019).

1. Unstreitig ist zunächst, dass der Klägerin die Forderung aus dem Bauträgervertrag in Höhe von 132.750,00 Euro, derer sich die Zedentin gegenüber dem Beklagten berühmte, mit Datum vom 16.08.2017 von der Zedentin abgetreten wurde. Der Senat geht nach sachgerechter Würdigung des Vorbringens der Klägerin weiter davon aus, dass diese abgetretene (werkvertragsähnliche) Forderung jedenfalls in der geltend gemachten Höhe von 80.000,00 Euro erst- und zweitinstanzlich streitgegenständlich (gewesen) ist.

Soweit der Klagevortrag zunächst auf eine (vergleichsweise) Vereinbarung der Zedentin mit dem Beklagten über eine (abgeltende) Zahlung in Höhe von 55.000,00 Euro gestützt wurde, hat die Klägerin sodann mit dem Klageerweiterungsschriftsatz vom 26.09.2022 ausdrücklich erklärt, dass nunmehr feststehe, dass es eine solche Vereinbarung nicht gegeben habe, so dass die gesamte restliche Kaufpreisforderung der Zedentin gegenüber dem Beklagten ausstehe und in Höhe des Abtretungsbetrags von 80.000,00 Euro geltend gemacht werde.

2. Ein Zahlungsanspruch steht der Klägerin jedoch lediglich in Höhe von 10.000,00 Euro zu.

a) Auf das Schuldverhältnis zwischen der Zedentin und dem Beklagten ist das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung anzuwenden, die für ab dem 1. Januar 2002 und bis zum 31. Dezember 2017 geschlossene Verträge gilt, Art. 229 § 5 Satz 1, § 39 EGBGB.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei einem Bauträgervertrag um einen einheitlichen Vertrag, der neben werkvertraglichen auch (soweit der Grundstückserwerb in Rede steht) kaufvertragliche Elemente enthält (vgl. BGH, Urt. v. 7.12.2023 − VII ZR 231/22, DNotZ 2024, 176, beck-online). Grundsätzlich ist bei Bauträgerverträgen hinsichtlich der Errichtung des Bauwerks Werkvertragsrecht, hinsichtlich der Übertragung des Eigentums an dem Grundstück hingegen Kaufrecht anzuwenden.

b) Die grundsätzliche Fälligkeit eines Anspruchs der Klägerin aus dem Bauträgervertrag scheitert zunächst nicht an einer fehlenden (Teil-)Abnahme. Unstreitig hat es eine solche in der Form, wie sie vom Vertrag vorgesehen wurde, nicht gegeben (Anerkennung Besichtigungsprotokoll nach Ziff. 5.4. des Bauträgervertrages). Allerdings befanden sich die Vertragsparteien jedenfalls in einem Abrechnungsverhältnis, so dass es auch nicht darauf ankommt, ob der vertraglich vorgesehene Zahlungsplan. Fällig wird der Werklohn ohne Abnahme danach auch dann, wenn der Besteller endgültig keine Erfüllung mehr verlangt oder aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht verlangen kann (BeckOGK/Mundt, Stand 1.1.2024, BGB, § 632 Rn. 297.1). So liegt der Fall hier. Die Zedentin ist mittlerweile insolvent und tatsächlich nicht mehr in der Lage, die weitere Bauausführung zu erbringen. Der Beklagte seinerseits hat zwar bestritten, dass er auf weitere Bauleistungen verzichtet habe; gleichwohl hat er selbst vorgetragen, dass „Angelegenheit insgesamt erledigt“ worden sei (vgl. Berufungserwiderung vom 21.08.2023, S. 2). Worin diese Erledigung liegen soll, wenn nicht auch durch den Verzicht des Beklagten jedenfalls auf weitere (Bauausführungs-)Leistungen, erschließt sich dem Senat nicht.

c) Allerdings ist dem Landgericht dahingehend zu folgen, dass die Klägerin die Voraussetzungen, unter denen sie die geltend gemachte Vergütung vom Beklagten verlangen konnte, nicht schlüssig vorzubringen vermochte. Hierauf hat der Senat in der mündlichen Verhandlung vom 8. Februar 2024 nochmals besonders hingewiesen (Protokoll Bl. 53 ff. eA-OLG). So wurde insbesondere nicht vorgetragen noch sonst belegt, in welchem Umfang die Zedentin ihre vertraglich geschuldeten Leistungen überhaupt erbracht hat. Der – vollkommen pauschale – Verweis auf bloße Zahlen oder stattgefundene Bewertungen, können eine tatsächliche Grundlage nicht ersetzen. Diesbezüglich trifft den Beklagten auch weder eine sekundäre Darlegungslast noch, umso weniger eine Umkehr der Darlegungslast. Im Übrigen hat der Beklagte mit Schriftsatz vom 30.01.2024 dezidiert vorgetragen, welche Leistungen die Zedentin nicht ausgeführt hat, ohne dass die Klägerin dies bestritten hätte. Daraus ergibt sich jedenfalls, dass zahlreiche Leistungen der Zedentin (noch) nicht ausgeführt worden waren, was mit dem nachgelassenen Schriftsatz der Klägerin vom 14. März 2024 (Bl. 62 f. eA-OLG) dann auch bestätigt wird. Selbst die Annahme einer „Mindestvergütung“ erscheint dem Senat auf dieser – vollkommen inhaltsleeren – tatsächlichen Grundlage nicht möglich. Weitergehender – schlüssiger – Vortrag ist auch auf den Senatshinweis nicht mehr erfolgt.

d) aa) Die Begründetheit des klägerischen Anspruchs in Höhe von 10.000,00 Euro ergibt sich aus der zwischen dem Beklagten und der Zedentin – vertreten durch ihre seinerzeitige Geschäftsführerin – geschlossenen und in diesem Rechtsverhältnis auch wirksam gewordenen Vereinbarung, wonach gegen Zahlung dieses (Abgeltungs-)Betrages die Eigentumsumschreibung durch die Zedentin erfolgen sollte. Der Inhalt dieser Vereinbarung ist im unstreitigen Tatbestand des landgerichtlichen Urteils festgehalten (LGU S. 2); ein Tatbestandsberichtigungsantrag wurde nicht angebracht.

Nach einem Schreiben der Geschäftsführerin der …[A] vom 26.09.2019 kamen sie und der Beklagte überein, dass zum Ausgleich der Forderungen der beiden Vertragsparteien das Eigentum auf den Beklagten umgeschrieben werden und der Beklagte im Gegenzug 10.000,00 EUR zahlen solle.

Die betreffende tatsächliche Feststellung ist damit bindend im Berufungsverfahren zugrunde zu legen (§ 314 i.V.m. § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO; vgl. BGH NJW 2021, 1957 Rn. 21; Dute NJW 2022, 359). Der (Vergleichs-)Betrag wurde an die Zedentin angewiesen und der Beklagte wurde als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Eine Vereinbarung anderen Inhalts, namentlich einer Zahlung von 55.000,00 Euro Zug um Zug gegen Eigentumsumschreibung, vermochte die Klägerin, wie sie selbst eingeräumt hat, nicht zu beweisen. Sie ist auf der Grundlage des Sach- und Streitstands im Berufungsverfahren auch nicht zustande gekommen. Hiergegen spricht nicht zuletzt auch das Schreiben von Rechtsanwalt …[C] an den Beklagten vom 12.07.2022 (Anlage B2), worin jener das Zustandekommen einer Vereinbarung mit der (zwischenzeitlichen) Geschäftsführerin der Zedentin vom 30.07.2019 bestätigte, die den Inhalt der Zahlung von 10.000,00 Euro gegen Eigentumsumschreibung hatte.

bb) Soweit mit dieser Vereinbarung die Zedentin auf einen über den Betrag von 10.000,00 Euro hinausgehende Vergütungsforderung verzichtet hat, entfaltet dies, wie die Klägerin im Ausgangspunkt zutreffend annimmt, ihr gegenüber gem. § 407 Abs. 1 BGB keine Rechtswirkungen. Nach dieser Vorschrift muss der neue Gläubiger eine Leistung, die der Schuldner nach der Abtretung an den bisherigen Gläubiger bewirkt, sowie jedes Rechtsgeschäft, das nach der Abtretung zwischen dem Schuldner und dem bisherigen Gläubiger in Ansehung der Forderung vorgenommen wird, gegen sich gelten lassen, es sei denn, dass der Schuldner die Abtretung bei der Leistung oder der Vornahme des Rechtsgeschäfts kennt. Die Kenntnis Dritter ist dem Schuldner nach allgemeinen Grundsätzen, insbesondere nach § 166 Abs. 1 BGB (analog) zuzurechnen (BeckOGK/Lieder BGB, Stand 01.01.2024, § 407 Rn. 68).

cc) Vorliegend ergibt sich aus der von der Klägerin vorgelegten Korrespondenz zur Überzeugung des Senats zunächst ohne weiteres, dass der Rechtsanwalt …[C], der die außergerichtlichen Verhandlungen für den Beklagten mit der Zedentin bzw. dem sie (zunächst) vertretenden Rechtsanwalt …[D] führte, spätestens mit dessen Schreiben vom 02.11.2018 (Anlage K5) Kenntnis von der Abtretung hatte. Dies belegt sowohl das Schreiben von Rechtsanwalt …[C] vom 09.11.2018 (Anlage K6), in dem er ausdrücklich auf das vorerwähnte Schreiben Bezug nimmt und erklärt, die Abtretung der weiteren Kaufpreisforderung zur Kenntnis genommen zu haben und diese zu berücksichtigen, als auch das Schreiben von Rechtsanwalt …[C] vom 26.04.2019 (Anlage B4), in dem ebenfalls auf diese Abtretung eingegangen wird. Soweit der Beklagte dagegen einwendet, dass es dabei nicht um die streitgegenständliche Abtretung handeln müsse, ist eine andere denkbare Abtretung weder vorgetragen noch sonst irgend ersichtlich.

dd) Muss die Klägerin mithin eine Schutzwirkung i.S.d. § 407 BGB nicht gegen sich wirken lassen, kann sie sich gleichwohl als Zessionarin aber auf die (zweiseitige) Vergleichsvereinbarung berufen und den dort ausgewiesenen Betrag daher zur – erneuten – Zahlung an sich verlangen. Eine – vom Beklagten vorgetragene – tatsächlich erfolgte Zahlung an die Zedentin entfaltet insoweit ihr gegenüber nämlich keine Erfüllungswirkung i.S.d. § 362 Abs. 1 BGB. Der Beklagte ist wegen seiner Zessionskenntnis insofern nicht mehr schutzwürdig. Auf die – dogmatisch interessante und in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat kurz angerissene – Frage einer ausnahmsweisen Drittwirkung der zwischen Zedentin und Schuldner zustande gekommenen (Vergleichs-)Vereinbarung muss daher nicht mehr eingegangen werden (vgl. BAG NJW 1981, 1059; Grüneberg/Grüneberg, BGB, 83. Auflage 2024, § 407 Rn. 4).

e) Nach alledem erweist sich die Berufung lediglich im Umfang der 10.000,00 Euro als begründet.

3. Der Anspruch auf Rechtshängigkeitszinsen ergibt sich aus §§ 291, 288 BGB.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO, die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 798 Nr. 10, 709, 711, 713 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO.