Vertragsarten im Baurecht

Welche Verträge kommen beim Bau vor?

Das Baurecht kennt verschiedene Vertragsarten, welche allesamt ihre ganz ureigenen Rechte & Pflichten des Vertragsparts bezeichnen. Sowohl für einen Bauunternehmer als auch für den Auftraggeber ist es daher enorm wichtig, die Unterschiede zwischen den jeweiligen Vertragsarten zu kennen.

Die drei wesentlichen Vertragsarten, die im Baurecht in der gängigen Praxis zum Einsatz kommen, sind

  • der Einheitspreisvertrag
  • der Pauschalpreisvertrag
  • der Stundenlohnvertrag

Obgleich nahezu alle Verträge im Baurecht als sogenannte Leistungsverträge abgeschlossen werden liegt der Teufel oftmals im Detail. Auch die rechtliche Grundlage, auf welche der jeweilige Vertrag letztlich basiert, spielt eine entscheidende Rolle im Hinblick auf die Fragen der Haftung sowie der Verjährung. Die Frage, welche Vertragsart sich für einen Auftraggeber sowie einen Auftragnehmer gleichermaßen lohnt, ist von entscheidender Bedeutung.

Bauvertragsarten
Die wichtigsten Vertragsarten beim Bauvertrag sind im wesentlichen Leistungsverträge, bzw. Einheitspreisverträge, Pauschalpreisverträge und Stundenlohnverträge. Foto: Tinnakorn/Bigstock

Der Einheitspreisvertrag

n der gängigen Praxis sind Einheitspreise immer dann die richtige Wahl, wenn sich die Bauleistung im Hinblick auf die Materialmenge sowie das Maß sowie die Stückzahl und dem Gewicht exakt definieren lässt. Im Baurecht zählt der Einheitspreis für gewöhnlich bei Hausbauprojekten zu den Regelverträgen. Durch den Einheitspreis wird festgelegt, welcher Preis von dem Auftraggeber für eine jeweilige Einheit der Leistung des Auftragnehmers zu entrichten ist. Für gewöhnlich wird jedoch hierbei nicht nur die reine Bauleistung des Unternehmens in Rechnung gestellt. Auch das für die Auftragsdurchführung benötigte Material ist anteilig in der Rechnung des Auftragnehmers enthalten.

Sowohl aus der Sicht des Auftragnehmers als auch aus der Sicht des Auftraggebers stellt der Einheitspreisvertrag das wirtschaftlich geringste Risiko dar, weil mit der Rechnung lediglich die tatsächlich erbrachte Leistung und das tatsächlich verbrauchte Material abgerechnet wird. Die einzige Gefahr, die für beide Seiten gleichermaßen besteht, liegt in der vorherigen Kalkulation beider Vertragsparteien. Ein Bauunternehmen, welches im direkten Konkurrenzkampf mit anderen Anbieterunternehmen Einheitspreise anbietet, geht hiermit das Risiko eines etwaig geringeren Umsatzes. Der Auftraggeber jedoch trägt das Risiko, dass eine Fehlkalkulation des Baubedarfs zu einer höheren Endabrechnung führen kann. In der gängigen Praxis ist dies sehr häufig der Fall, wenn Sondersituationen auf der Baustelle Sonderlösungen erfordern. Diese Sonderlösungen sind durch den Einheitspreis naturgemäß nicht abgedeckt und werden von dem Bauunternehmen daher am Ende auf die Rechnung aufgeschlagen. Gerade bei einem Hausbauprojekt kommt es nicht selten vor, dass der Auftraggeber noch während der Planungsphase oder vielleicht sogar direkt nach Beginn der Baumaßnahme Sonderwünsche hat, welche von dem Bauunternehmen dann entsprechend umgesetzt werden. Diese Sonderwünsche sind selbstverständlich jedoch kein fester Bestandteil des Einheitspreisvertrages und müssen entsprechend vor der Umsetzung ausverhandelt werden.

Der Pauschalpreisvertrag

Ein Pauschalpreisvertrag kommt in der gängigen Praxis bei dem sogenannten schlüsselfertigen Häusern zum Einsatz. Diese Vertragsart im Baurecht bietet sich regelrecht für diese Bauart an, da sowohl der Leistungsumfang als auch die Leistungsart sehr genau kalkulierbar ist und Sonderwünsche des Auftraggebers überhaupt keine Rolle spielen. Ein Risiko stellt jedoch für beide Vertragspartner der Umstand dar, dass der Vertragspreis unabhängig zur erbrachten Leistung angesehen werden muss. Aus diesem Grund ist es enorm wichtig, dass bei einem Pauschalpreisvertrag eine sehr detailliert geführte Liste der Bauleistungsbeschreibung gefertigt und von beiden Seiten akzeptiert wird. Der Pauschalpreisvertrag birgt für den Auftraggeber das Risiko, dass das fertige Endprodukt dann doch nicht vollumfänglich den Wünschen und Vorstellungen entspricht. Gekauft wird das “Produkt” Immobilie, welches vorher Bestandteil des Angebots von dem Bauunternehmen war. Für das Bauunternehmen ist der Pauschalpreisvertrag jedoch ebenfalls mit einem Risiko verbunden. Die Preisveränderungen der für die Durchführung des Auftrags benötigten Materialien gehen voll zulasten des Bauunternehnehmens und überdies spielt auch die Witterung eine wichtige Rolle. Jede zeitliche Verzögerung des Auftrags kostet ein Bauunternehmen bares Geld, da anderweitige Aufträge sich dementsprechend verzögern.

Der Stundenlohnvertrag

Anders als bei den vorgenannten Vertragsarten im Baurecht ist der Stundenlohnvertrag kein Leistungsvertrag. Die Grundnatur der Stundenlohnverträge ist eine Abrechnung auf der Grundlage des Zeitaufwands. Diese Abrechnung erfolgt in der gängigen Preis auf der Grundlage von entsprechenden Verrechnungssätzen, die als markt- und regionsüblich gelten. Geschuldet wird bei einem Stundenlohnvertrag in der Regel lediglich die Leistung und der Erfolg des geplanten Projekts. Die Materialbeschaffung obliegt in den meisten Fällen dem Auftraggeber. Es ist jedoch auch möglich, einen Stundenlohnvertrag inclusive Material mit einem Anbieter abzuschließen. In diesem Fall sollte jedoch sehr stark darauf geachtet werden, welche Art und Güte das entsprechende Material aufweist.

In der gängigen Praxis werden Stundenlohnverträge bei reinen Herrichtungsarbeiten abgeschlossen. Diese Vertragsart im Baurecht wird sehr häufig mit den sogenannten Selbstkostenerstattungsverträgen verwechselt, welche nur bei einer nicht beschreibbaren Leistung abgeschlossen werden.

Unabhängig davon, welche Vertragsart im Baurecht zwischen den beiden Vertragspartnern abgeschlossen wird, gibt es gemeinsame rechtliche Grundregeln für die Gültigkeit des Vertrages. Zum einen muss in dem Vertrag sehr genau seine Natur in Form der genauen Namensbezeichnung des Vertrages aufgeführt werden und zum anderen muss die entsprechende rechtliche Grundlage des Vertrags ebenfalls in dem Dokument aufgeführt werden. Aus Sicht des Bauunternehmens ist es überdies enorm wichtig, dass eine sehr detaillierte Widerrufsbelehrung gegenüber dem Auftraggeber erfolgt. Auch die Frage nach der Zahlung sowie die Leistungsbeschreibung sollte möglichst sehr detailliert ein fester Bestandteil des Vertrages sein, damit hinterher bei etwaigen rechtlichen Streitigkeiten keine langen gerichtlichen Auseinandersetzungen zwischen den Vertragsparteien entstehen können. In kaum einer anderen Branche wird derartig häufig prozessiert wie in der Baubranche. Der Grund hierfür ist in der Regel ein zu schwammig formulierter Bauvertrag. Diese Streitigkeiten lassen sich vermeiden, wenn beide Vertragsparteien ihre Vorstellungen unmissverständlich bei den Vertragsverhandlungen ausformulieren und dann die etwaigen Einigungen direkt schriftlich festhalten. Zu nahezu jeder Vertragsart im Baurecht können die sogenannten Nebenabsprachen geschlossen werden, welche dann durch die Schriftform zu einem festen Bestandteil des Vertrages werden. Ohne derartige schriftliche Formulierungen wird es hinterher sehr schwierig, den tatsächlichen Sachverhalt festzustellen.

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