Bauträgervertrag – Erwerb einer noch zu modernisierenden Altbauwohnung

OLG Celle – Az.: 16 U 90/14 – Urteil vom 30.10.2014

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Hannover vom 20. Juni 2014 – 16 O 317/12 – geändert und festgestellt, dass der Rechtsstreit hinsichtlich der Vollstreckungsgegenklage in der Hauptsache erledigt ist.

Darüber hinaus wird die Beklagte verurteilt, an die Kläger € 262.826,27 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01. September 2014 zu zahlen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz trägt die Beklagte.

Dieses Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Berufungswert: € 308.835,49.

Gründe

I.

Die Kläger haben von der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 15. Juni 2012 eine gemäß vorliegender Baubeschreibung von der Beklagten zu renovierende Altbauwohnung zum Preis von € 391.000,00 erworben. In § 6 des Kaufvertrages haben die Parteien zur Fälligkeit des Kaufpreises Folgendes vereinbart:

„(1) Der Kaufpreis beträgt € 391.000,00 (…).

(2) Ein Kaufpreisteil in Höhe von € 130.000,00 ist fällig und zahlbar innerhalb einer Frist von einer Woche, die mit der Mitteilung des Notars an den Käufer beginnt nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, jedoch frühestens zum 01.07.2012. Der Rest nach Eintritt der übrigen Voraussetzungen, dass

a) sämtliche zu diesem Vertrag ggf. noch erforderlichen Genehmigungen vorliegen,

b) das Kaufobjekt (Wohnung) und auch das Gemeinschaftseigentum so wie vorgesehen gemäß Baubeschreibung renoviert sind. Für die vollständige Fertigstellung der Renovierung muss dem Käufer und dem Notar eine Bestätigung durch den bauleitenden Architekten vorliegen.

(…).“

Bauträgervertrag - Erwerb einer noch zu modernisierenden Altbauwohnung
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Der Besitz sollte nach § 5 des Vertrags nicht vor Zahlung des Kaufpreises auf die Kläger übergehen. Die Beklagte und die Kläger haben sich in der Urkunde wegen ihrer jeweils bestehenden Verpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen.

Mit unter dem 13. Oktober 2012 erstellten Schreiben hat der bauleitende Architekt K. dem Notar gegenüber bestätigt, „dass die geschuldeten Arbeiten fertiggestellt sind“. Mit Schreiben vom 15. Oktober 2012 wies der Notar die Kläger darauf hin, dass die zweite Kaufpreisrate fällig sei. Der Beklagten ist daraufhin eine vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde erteilt worden, aus der sie wegen des noch offenen Teilbetrages von € 261.000,00 (€ 291.000,00 ./. € 130.000,00) die Zwangsvollstreckung eingeleitet hat.

Die Kläger haben sich gegen die Zwangsvollstreckung gewendet und gerügt, dass die zweite Kaufpreisrate nach § 6 des notariellen Kaufvertrages nicht fällig sei. Es liege eine Vielzahl von Mängeln vor, weshalb die Bescheinigung des Architekten über die vermeintliche „vollständige Fertigstellung der Renovierung“ unzutreffend und Fälligkeit deshalb nicht eingetreten sei.

Am 16. Januar 2014 hat das Landgericht den Beschluss vom 27. November 2012 über die zuvor angeordnete einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aufgehoben und angeordnet, dass die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung der Beklagten in Höhe von € 5.000,00 fortgesetzt werden darf.

Durch Urteil vom 20. Juni 2014 hat das Landgericht sowohl die Klage als auch die von der Beklagten erhobene Widerklage auf Zahlung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten und Feststellung, dass die Kläger ihr zum Ersatz sämtlicher Schäden verpflichtet seien, die ihr durch das Abnahmeverhalten der Kläger entstanden seien, abgewiesen.

Die Klage sei unbegründet, weil der Kaufpreis nach § 6 Nr. 2 des Kaufvertrages fällig sei. Die Kläger hätten deshalb keinen Anspruch auf Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde. Die Vereinbarung der Parteien knüpfe in Abweichung von § 641 BGB nicht an die Mangelfreiheit, sondern an das Vorliegen einer Bescheinigung des bauleitenden Architekten an, dass die Wohnung „gemäß Baubeschreibung renoviert“ sei. Eine Renovierung sei schon dann durchgeführt, wenn sie noch einzelne Mängel erkennen lasse. Nur wenn wesentliche, die Gebrauchsfähigkeit der Sache beeinträchtigende Mängel vorlägen, die Renovierung also derart mangelhaft sei, dass der Besteller gemäß § 640 BGB zur Abnahmeverweigerung berechtigt sei, könne von fehlender Fälligkeit ausgegangen werden. Derart massive Mängel seien auf der Grundlage der durchgeführten Beweisaufnahme aber am Schluss der mündlichen Verhandlung nicht feststellbar gewesen. Die unstreitig vorhandenen Mängel seien in Anbetracht des Kaufpreises minimal und mit einem Kostenaufwand von wenigen hundert Euro zu beseitigen; selbst wenn – wie die Kläger behaupten – tatsächlich falsche Fußleisten montiert worden seien, wäre dieser Mangel mit einem weiteren Betrag von ca. € 1.200,00 zu beheben und deshalb als unbeachtlich einzustufen.

Gegen dieses Urteil, auf das wegen der weiteren Einzelheiten gemäß § 540 ZPO verwiesen wird, richtet sich die Berufung der Kläger.

Sie sind der Ansicht, das Landgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass der restliche Kaufpreis fällig sei. Die vorliegende Bescheinigung des Architekten K. genüge schon nicht den Anforderungen in § 6 Nr. 2 lit. b) des Kaufvertrages, weil darin nicht die „vollständige Fertigstellung der Renovierung“ bestätigt werde. Außerdem habe das Landgericht die rechtliche Bedeutung der Formulierung in § 6 Nr. 2 lit. b) des Kaufvertrages – „vollständige Fertigstellung“ – verkannt. Bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag handele es sich um einen Bauträgervertrag, weshalb die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zur Anwendung kämen. Die Fälligkeit bestimme sich deshalb gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 MaBV in entsprechender Anwendung von § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV und liege mithin erst bei vollständiger Mangelfreiheit vor, die jedoch – auch nach den Feststellungen im angefochtenen Urteil – nach wie vor nicht gegeben sei. Das Gutachten des Sachverständigen G. sei mangelhaft und trage die Feststellungen des Landgerichts nicht. Wegen der von ihnen – den Klägern – vorgebrachten Einwendungen habe weiterer Beweis erhoben und angesichts der sich aus den von ihnen vorgelegten Parteigutachten ergebenden Einwendungen gegen die Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen habe ein Obergutachten eingeholt werden müssen.

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Mit der Berufungsbegründung tragen die Kläger über die erstinstanzlich gerügten Mängel weitere Beanstandungen vor, die dem Eintritt der Fälligkeit und der Abnahmefähigkeit entgegenstünden, u. a. dass die in der Vorbemerkung der Baubeschreibung genannte Zertifizierung durch einen unabhängigen Gutachter der IHK Hannover nicht erfolgt sei, dass Feuchtigkeitsschäden im Keller sowie an der Garage vorlägen, die die Beklagte arglistig verschwiegen habe und dass statt Massivholz-Innentüren Vollspantüren eingebaut worden seien. Mit weiterem Schriftsatz vom 03. Oktober 2014 haben die Kläger schließlich das Fehlen eines Energieausweises gemäß §§ 16 ff. ENEV beanstandet.

Nachdem der von den Klägern beim Amtsgericht Hannover hinterlegte Restkaufpreis auf Antrag der Beklagten an diese ausgezahlt worden ist, haben die Kläger im Hinblick auf den erstinstanzlich verfolgten Antrag Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache erklärt und begehren nun Rückzahlung des hinterlegten und an die Beklagte ausgekehrten Betrages. Die Kläger sind am 02. Juni 2014 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden. Danach haben die Kläger die Wohnung in Besitz genommen.

Die Kläger beantragen, unter Abänderung des Urteil des Landgerichts Hannover vom 20. Juni 2014 – 16 O 317/12 – festzustellen, dass der Rechtsstreit hinsichtlich der Klage in der Hauptsache erledigt ist und die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gesamtgläubiger € 262.826,27 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten p. a. über dem Basiszinssatz seit dem 15. Mai 2014 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen.

Sie hält die einseitige Erledigungserklärung der Kläger für unzulässig. Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung des ausgekehrten Betrages. Dies vor allem deshalb nicht, weil die Kläger die Wohnung zwischenzeitlich rechtswidrig in Besitz genommen hätten.

Das Urteil des Landgerichts sei richtig. Die Kläger handelten treuwidrig, wenn sie sich auf die angeblich fehlende vollständige – im Sinne von mangelfreier – Fertigstellung der Renovierungsarbeiten berufen, um den restlichen Kaufpreis zurückzuhalten, denn die Mangelbeseitigung erfordere einen minimalen finanziellen Aufwand von wenigen hundert Euro. Dessen ungeachtet lasse sich der Formulierung in § 6 des Kaufvertrages das Erfordernis einer vollständigen – im Sinne von mangelfreier – Fertigstellung nicht entnehmen. Für den Eintritt der Fälligkeit komme es nur auf das Vorliegen der Bescheinigung des bauleitenden Architekten an, dass die Renovierung „gemäß Baubeschreibung“ durchgeführt sei. Der Begriff „vollständige Fertigstellung“ sei § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV entlehnt, wo dieselbe als Voraussetzung für die Fälligkeit der Schlussrate vorgeschrieben sei. Hier stehe aber nicht die Fälligkeit der Schlussrate in Höhe von 5 % des Gesamtvolumens, sondern die Fälligkeit der zweiten Rate in Rede, die mehr als 65 % des Kaufpreises betrage. Schon deshalb verbiete sich eine Übertragung der zu § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV ergangenen Rechtsprechung auf den vorliegenden Sachverhalt. Die Klausel in dem notariellen Kaufvertrag unterliege der Bedingungskontrolle nach § 305c Abs. 2 BGB. Unklarheiten bei deren Auslegung gingen zu Lasten der Kläger, die den Notar ausgewählt und auf die Verwendung dessen Vertragsmusters bestanden hätten.

 

Mit den von den Kläger erstmals mit der Berufungsbegründung vorgebrachten Beanstandungen – die von der Beklagten insgesamt bestritten werden – seien diese nach §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen. Das von den Klägern vorgelegte Parteigutachten sei unverwertbar, weil dieses auf Feststellungen beruhe, die bei tatbestandlicher Begehung eines Hausfriedensbruches getroffen worden seien.

II.

Die Berufung der Kläger ist zulässig und begründet. Der von den Klägern geltend gemachte Zahlungsanspruch besteht mit Ausnahme eines geringen Teils der Zinsen. Nur hinsichtlich dieses Teils war die Klage abzuweisen.

Die ursprünglich von den Klägern erhobene Vollstreckungsgegenklage war zulässig und begründet, denn das Landgericht ist fehlerhaft davon ausgegangen, dass die zweite Kaufpreisrate fällig und die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde deshalb zulässig war. Aus diesem Grund haben die Kläger auch einen Anspruch auf Zahlung von € 262.826,27 gegen die Beklagte, denn diese hat den Betrag im Sinne von § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ohne Rechtsgrund erhalten.

1. Soweit die Kläger mit der Berufung nicht nur den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, sondern die Klage zudem einerseits auf Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache und andererseits auf Rückzahlung des von ihnen hinterlegten und an die Beklagte ausgekehrten Betrages umgestellt haben, liegt darin eine nach §§ 264 Nr. 2 bzw. Nr. 3, 523 ZPO zulässige Klageänderung (vgl. BGH, Urteil vom 08. Januar 1987 – IX ZR 66/85 -, juris und BGHZ 99, 292).

a) Die Erledigungserklärung der Kläger ist entgegen der Ansicht des Beklagten nicht unzulässig. Als reine Parteiprozesshandlung unterliegt die Erledigungserklärung den allgemeinen Voraussetzungen (vgl. Herget/Vollkommer in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 91a, Rn. 2), die in Bezug auf die Kläger hier aber zweifelsfrei vorliegen.

Es ist zwar richtig, dass – wie die Beklagte einwendet – ein Rechtsstreit regelmäßig dann noch nicht im Sinne von § 91a ZPO in der Hauptsache erledigt ist, wenn nur zur Abwendung der Zwangsvollstreckung und nicht deshalb geleistet wird, um den Klageanspruch endgültig zu erfüllen (vgl. Lackmann in: Musielak, ZPO, 11. Aufl. 2014, § 91a, Rn. 36; ders. a. a. O., § 708, Rn. 4; Vollkommer in: Zöller, 30. Aufl. 2014, § 91a, Rn. 5 m. w. N.). Für die Beendigung der Zwangsvollstreckung genügt es auch nicht, wenn ein Drittschuldner bei der Hinterlegung auf das Recht der Rücknahme nach § 376 BGB verzichtet (vgl. Herget in: Zöller, a. a. O., § 771, Rn. 7). Das von der Beklagten eingeleitete Vollstreckungsverfahren ist hier allerdings deshalb beendet, weil der von den Klägern als Sicherheitsleistung hinterlegte Betrag unstreitig am 15. Mai 2014 an die Beklagte ausgekehrt worden ist (vgl. zur Beendigung: Stöber in: Zöller, a. a. O., vor § 704, Rn. 33). Grundlage für die Erledigung der Hauptsache ist der Eintritt einer Tatsache mit Auswirkungen auf die materiell-rechtlichen Voraussetzungen der Zulässigkeit oder Begründetheit der Klage (BGH, Urteil vom 17. Juli 2003 – IX ZR 268/02 -, juris und BGHZ 155, 392). Nachdem die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 15. Juni 2012 hinsichtlich der Kaufpreiszahlung beendet ist, fehlt für die von den Klägern erhobene Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO – mit der nur die Zwangsvollstreckung aus einem Titel – nicht dessen Wirksamkeit, keine Verfahrensfehler bei der Klauselerteilung oder der Zwangsvollstreckung – angegriffen werden kann, das Rechtsschutzbedürfnis (vgl. BGH, Urteil vom 19. September 1988 – II ZR 362/87 -, juris und NJW-RR 1989, 124). Die auf Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung gerichtete Klage wäre – hätten die Kläger an ihrem ursprünglichen Antrag festgehalten – deshalb insoweit unzulässig (vgl. Lackmann a. a. O., § 767, Rn. 18). Aus diesem Grund muss den Klägern die Möglichkeit der Erledigungserklärung verbleiben, denn anderenfalls bliebe ihnen zur Vermeidung eines abweisenden Urteils nur die mit dem Risiko der Kostenlast verbundene Klagerücknahme (§ 269 ZPO).

Auch wenn sich der ursprüngliche Klagantrag hier nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz erledigt hat, hindert dies die Erledigungserklärung deshalb nicht, weil die Kläger das Urteil des Landgerichts Hannover in zulässiger Weise mit der Berufung angegriffen haben und die Erledigung deshalb auch zu diesem Zeitpunkt noch erklären konnten (vgl. Vollkommer in: Zöller, ZPO, 30. Aufl. 2014, § 91a, Rn. 38, m. w. N.).

b) Die ursprünglich auf Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung gerichtete Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO war zulässig und begründet, denn das Landgericht ist zu Unrecht von der Fälligkeit der Kaufpreisforderung ausgegangen.

aa) Die zweite Kaufpreisrate in Höhe von € 261.000,00 war zum Zeitpunkt der Auskehrung des hinterlegten Betrages an die Beklagte am 15. Mai 2014 und ist auch gegenwärtig weiterhin noch nicht fällig. In § 6 Nr. 2 des Kaufvertrages haben die Parteien die Fälligkeit der zweiten Kaufpreisrate wie folgt bestimmt:

„(…).

Der Rest nach Eintritt der übrigen Voraussetzungen, dass

a) (…),

b) das Kaufobjekt (Wohnung) und auch das Gemeinschaftseigentum so wie vorgesehen gemäß Baubeschreibung renoviert sind. Für die vollständige Fertigstellung der Renovierung muss dem Käufer und dem Notar eine Bestätigung durch den bauleitenden Architekten vorliegen.“

Bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag handelt es sich um einen Bauträgervertrag im Sinne von § 632a Abs. 2 BGB, da dieser neben der Veräußerung auch die Renovierung entsprechend der dem Vertrag beigeschlossenen Baubeschreibung zur Modernisierung der Altbauwohnung zum Inhalt hat (zum Anwendungsbereich vgl. Sprau in: Palandt, BGB, 73. Aufl. 2014, § 632a, Rn. 14 f.; Marcks in: Landmann/Rohmer, GewO, 66. Ergänzungslieferung 2014, § 3 MaBV, Rn. 45). Deshalb gelten zwischen den Parteien nach § 1 HausbauVO, § 3 Abs. 2 Satz 4 MaBV die Vorschriften über die finanzielle Abwicklung in § 3 Abs. 2 MaBV entsprechend. Die auf Neubauten zugeschnittenen Raten sind nach § 3 Abs. 2 Satz 4 MaBV mit der Maßgabe auf Altbauten entsprechend anzuwenden, dass der danach zu errechnende Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen mit Vorliegen der allgemeinen Voraussetzungen nach § 3 Abs. 1 MaBV entgegengenommen und der Kaufpreis entsprechend § 3 Abs. 2 Satz 1 und 2 MaBV in bis zu sieben zulässigen Raten nach Bauablauf zusammengestellt werden kann, wobei eine zeitliche Reihenfolge im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV nicht vorgeschrieben ist (vgl. Marcks a. a. O., § 3 MaBV, Rn. 48). Für die Fälligkeit einzelner Raten knüpft § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV an den Abschluss einzelner Bauphasen (z. B. Rohbaufertigstellung, Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen, Fassadenarbeiten etc.) an. Die letzte – sog. Fertigstellungsrate – ist gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 Spiegelstrich 12 MaBV erst nach vollständiger Fertigstellung fällig. Nach der Rechtsprechung des BGH tritt die an die „vollständige Fertigstellung“ geknüpfte Fälligkeit einer Rate nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV allerdings grundsätzlich solange nicht ein, wie Mängel feststellbar sind (vgl. nur BGH, Urteil vom 27. Oktober 2011 – VII ZR 84/09 -, juris). Zum Schutz des Bestellers ist es danach vielmehr notwendig und gerecht, dem Unternehmer, der sich weigert, vorhandene Restmängel seiner Bauleistung zu beseitigen, nicht die Möglichkeit zu eröffnen, trotz weiterhin vorhandener Mängel die Fertigstellungsrate einzuziehen (vgl. BGH, Urteil vom 08. Januar 2004 – VII ZR 198/02 -, juris).

Die vom Landgericht Hannover in dem angefochtenen Urteil vertretene Ansicht, dass die Renovierung bereits dann als „durchgeführt“ anzusehen und Fälligkeit der zweiten Kaufpreisrate eingetreten sei, wenn noch einzelne Mängel bestünden, steht zu dieser Rechtsprechung des BGH in Widerspruch. Entgegen der Ansicht des Landgerichts kann bei der in § 6 Nr. 2 lit. b) des Kaufvertrages zwischen den Parteien vereinbarten Fälligkeit – bei „vollständiger Fertigstellung“ – angesichts der unstreitig bestehenden Mängel nicht erst dann von fehlender Fälligkeit ausgegangenen werden, wenn „in ihrer Gesamtheit wesentliche, die Gebrauchsfähigkeit der Sache beeinträchtigende Mängel“ vorliegen. Ohne das Hinzutreten besonderer Umstände widerspricht es nicht dem Grundsatz von Treu und Glauben, dem Werkunternehmer die Schlussrate gegebenenfalls auch über einen Zeitraum von mehreren Jahren vorzuenthalten (BGH, a. a. O.). Allein aus Gründen der Rechtssicherheit kann die an eine „vollständige Fertigstellung“ geknüpfte Fälligkeit – unabhängig davon, ob die Errichtung eines Neubaus oder die Renovierung eines Altbaus Vertragsgegenstand ist – nur einem einheitlichen Verständnis folgen. Besondere Umstände, die es rechtfertigen könnten, die Zahlungspflicht der Kläger trotz festgestellter und fortbestehender Mängel anzunehmen, bestehen nicht und ergeben sich insbesondere nicht daraus, dass die auf der Grundlage der angefochtenen Entscheidung vorhandenen Mängel mit einem Kostenaufwand von etwa € 100,00 zu beseitigen sind. Gerade weil die festgestellten Mängel sogar nach dem Vortrag der Beklagten als minimal und die Abnahme- sowie die Gebrauchsfähigkeit nicht beeinträchtigend anzusehen sind, hat der Beklagte es in der Hand, die geringfügigen Mängel umgehend zu beseitigen und die Fälligkeit jederzeit herbeizuführen. Dass der mit etwa € 100,00 kalkulierte Kostenaufwand für die Mängelbeseitigung zu der offenen Kaufpreisrate von € 261.000,00 rechnerisch außer Verhältnis steht (0,038 %), führt rechtlich zu keiner anderen Bewertung. Es mag sein, dass die Fertigstellungsrate nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 Spiegelstrich 12 MaBV mit 5 % angesetzt ist, während die zweite Kaufpreisrate nach der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung 66,75 % beträgt. Zwar können im Einzelfall besondere Umstände unter Berücksichtigung von Treu und Glauben gegen die Gleichsetzung der „Fertigstellung der Renovierung“ mit deren vollständiger Mangelfreiheit sprechen (vgl. BGH, Urteil vom 08. Januar 2004 – VII ZR 198/02 -, juris). Allerdings stand es der Beklagten im Rahmen von § 3 Abs. 2 Satz 4, 3 Abs. 1 MaBV frei, mit den Klägern bei Abschluss des Kaufvertrages über eine weitere Aufteilung des Kaufpreises in mehr als zwei – nämlich bis zu sieben – Raten zu verhandeln und deren Fälligkeit an den Abschluss einzelner Bauphasen zu knüpfen. Denkbar wäre es z. B. gewesen, den Kaufpreis in mindestens eine weitere Kaufpreisrate aufzuteilen und die letzte Rate der Höhe nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 Spiegelstrich 12 MaBV anzunähern, sodass die Fälligkeit von 2/3 des vereinbarten Kaufpreises – hier € 261.000,00 – von der im vorgenannten Sinne als mangelfrei zu verstehenden „vollständigen Fertigstellung“ abhängig gewesen wäre. Entsprechendes ist zwischen den Parteien aber nicht vereinbart worden, weshalb auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben in § 242 BGB keine Veranlassung besteht, den Kaufpreis trotz fortbestehender Mängel und entgegen der im Vertrag getroffenen Vereinbarung als fällig anzusehen. Die Beklagte ist im Hinblick auf die Vereinbarung einer an die „vollständige Fertigstellung“ geknüpften Fälligkeit als Unternehmerin im Sinne von § 14 BGB auch nicht in besonderer Weise schutzwürdig. Als mit der Renovierung von Altbauten geschäftsmäßig befasste Unternehmerin musste ihr auch die Rechtsprechung des BGH zu der sog. Fertigstellungsrate bekannt sein.

bb) Die Argumentation der Beklagten betreffend die Auslegung der Fälligkeitsvereinbarung in § 6 Nr. 2 des Kaufvertrages verfängt demgegenüber nicht. Es ist schon fraglich, ob die Vereinbarung – wegen bestehender Klarheit – überhaupt auslegungsbedürftig ist. Die Vereinbarung ist jedenfalls nicht dahin auszulegen, dass – wie die Beklagte meint – für die Fälligkeit nur das Vorliegen der Bestätigung des bauleitenden Architekten erforderlich sei. Einem solchen Verständnis steht die Formulierung in § 6 Nr. 2 lit. b) Satz 2 des Kaufvertrages entgegen, die lautet:

„Für die vollständige Fertigstellung der Renovierung muss dem Käufer und dem Notar eine Bestätigung durch den bauleitenden Architekten vorliegen.“

Mit diesem Wortlaut haben die Parteien die „vollständige Fertigstellung der Renovierung“ zur Fälligkeitsvoraussetzung erklärt. Selbst wenn man davon ausgehen wollte, dass Fälligkeit der zweiten Kaufpreisrate mit dem Vorliegen einer die „vollständige Fertigstellung“ bescheinigenden Bestätigung des bauleitenden Architekten eintreten sollte, wäre dies hier nicht festzustellen, weil der Architekt K. gerade nicht die mangelfreie Fertigstellung, sondern nur die Durchführung der Renovierung bestätigt hat. Wenn man aber die von der Beklagten vertretene Ansicht zur Auslegung der Fälligkeitsvereinbarung des Argumentierens wegen als zutreffend unterstellen wollte, würde eine so verstandene Vereinbarung eine für die Kläger nachteilige Abweichung von § 3 Abs. 2 MaBV darstellen, weil sie in Widerspruch zu der oben dargestellten Rechtsprechung des BGH stünde, denn wenn nur das Vorliegen einer solchen Bescheinigung die Fälligkeit auslösen sollte, würde dies – zum Nachteil der Kläger – eine Fiktion der „vollständigen Fertigstellung“ bedeuten. Eine so verstandene Vereinbarung wäre deshalb gemäß § 12 MaBV nichtig (zu den Rechtsfolgen vgl. BGH, Urteil vom 22. März 2007 – VII ZR 268/05 -, juris und BGHZ 171, 364).

cc) Soweit die Beklagte sich schließlich darauf berufen hat, dass die Fälligkeitsvereinbarung wegen vermeintlicher Unklarheit nach § 305c Abs. 2 BGB unwirksam bzw. zu Lasten der Kläger auszulegen sei, verfängt auch diese Argumentation nicht. Dies schon deshalb, weil es sich bei dem notariellen Kaufvertrag vom 15. Juni 2012 nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt und aus den dargelegten Gründen darüber hinaus auch keine Unklarheit besteht.

2. Die Kläger haben deshalb Anspruch auf Rückzahlung des hinterlegten und an die Beklagte ausgekehrten Betrages, weil diese den Betrag im Sinne von § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen fehlender Fälligkeit ohne Rechtsgrund erhalten haben.

Der Zinsanspruch der Kläger folgt aus § 291 ZPO. Ein weitergehender Zinsanspruch der Kläger ist nicht dargetan.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 ZPO liegen nicht vor.

Der Streitwert berechnet sich nach § 3 ZPO mit den Kosten des Verfahrens in Höhe von insgesamt € 46.009,22 für den Feststellungsantrag und € 262.826,27 für den Zahlungsantrag auf insgesamt € 308.835,49.