Beschaffenheitsvereinbarung von 98% der Wohnfläche ist Maßstab einer Minderung

Minderung im Baurecht: 98%-Beschaffenheitsvereinbarung als Maßstab für Wohnflächen

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat entschieden, dass bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche eine Kaufpreisminderung gerechtfertigt ist. Der Fall betraf eine Penthouse-Wohnung mit einer zu geringen Wohnfläche, die nicht den vertraglichen Festlegungen entsprach. Das Urteil beinhaltet auch detaillierte Bewertungen zu verschiedenen Wohnflächenbestandteilen, wie Dachterrassen und Pflanztrögen.

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Beschaffenheitsvereinbarung und Wohnflächenminderung im Baurecht

Eine Beschaffenheitsvereinbarung von 98% der Wohnfläche kann eine Minderung im Baurecht rechtfertigen. Laut einem Urteil des Oberlandesgerichts Karlsruhe (Az. 19 U 123/22) ist eine Minderung gerechtfertigt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 5% von der vereinbarten Fläche abweicht. In diesem Artikel werden wir uns mit den rechtlichen Herausforderungen und Besonderheiten der Beschaffenheitsvereinbarung und Wohnflächenminderung im Baurecht befassen. Dabei stellen wir ein konkretes Urteil des OLG Karlsruhe vor und diskutieren seine Bedeutung für die Praxis.

Streit um Wohnflächenabweichung im Baurecht erreicht das OLG Karlsruhe

In einem aufsehenerregenden Fall vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe stand eine signifikante Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Kaufvertrag vereinbarten Größe im Zentrum der rechtlichen Auseinandersetzung. Im Fokus stand dabei eine Penthouse-Wohnung, die Gegenstand eines Bauträgervertrages war und deren Wohnfläche wesentlich geringer ausfiel als vertraglich festgelegt.

Die Rolle des Sachverständigen und die Bewertung von Außenflächen

Ein wesentlicher Aspekt des Falles betraf die Bewertung der Außenflächen der Wohnung, insbesondere der Dachterrassen und Pflanztröge. Der vom Gericht hinzugezogene Sachverständige spielte eine entscheidende Rolle bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche. Er stellte fest, dass die Innenräume der Wohnung nur eine Fläche von 87,83 m² umfassten und die Dachterrasse zusätzliche 22,71 m² beitrug. Kontrovers diskutiert wurde insbesondere die Einbeziehung der Schotter- bzw. Basaltstreifen und der Pflanztröge in die Wohnflächenberechnung.

Juristische Feinheiten bei der Wohnflächenberechnung

Die Beurteilung der Wohnfläche war eng verknüpft mit den Bestimmungen des Bauträgervertrages und der Wohnflächenverordnung. Das Gericht legte großen Wert auf die Auslegung dieser Regelungen, um zu bestimmen, welche Flächenanteile in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen waren. Dabei war insbesondere strittig, ob die Basaltstreifen und die Pflanztröge als Bestandteile der Wohnfläche zu betrachten waren.

Entscheidung des OLG Karlsruhe und ihre Konsequenzen

Das OLG Karlsruhe entschied, dass die Beklagte dem Kläger aufgrund der geringeren Wohnfläche einen Betrag von 31.280,29 Euro zuzahlen muss. Zudem wurde die Beklagte zur Übernahme vorgerichtlicher Anwaltskosten und zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet. Diese Entscheidung verdeutlicht die Bedeutung genauer Beschaffenheitsvereinbarungen in Bauträgerverträgen und die Relevanz präziser Wohnflächenberechnungen im Baurecht.

Insgesamt zeigt dieser Fall, dass Abweichungen der Wohnfläche in Immobilienkaufverträgen nicht nur zu finanziellen Einbußen führen können, sondern auch komplexe rechtliche Bewertungen nach sich ziehen. Das Urteil des OLG Karlsruhe stellt damit ein wichtiges Referenzurteil im Baurecht dar, welches sowohl für Käufer als auch Verkäufer von Immobilien von Bedeutung ist.

Das vorliegende Urteil

OLG Karlsruhe – Az.: 19 U 123/22 – Urteil vom 05.12.2023

In dem Rechtsstreit wegen Forderung hat das Oberlandesgericht Karlsruhe – 19. Zivilsenat – aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 07.11.2023 für Recht erkannt:

I.

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Karlsruhe – 4 O 61/21 – vom 9. August 2022 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 8. September 2022 im Kostenpunkt aufgehoben und wie folgt abgeändert:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 31.280,29 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 19.02.2021 zu zahlen.

2. Ferner wird die Beklagte verurteilt, dem Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.626,49 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 19.02.2021 zu zahlen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II.

Die weitergehende Berufung der Beklagten wird ebenso zurückgewiesen wie die Anschlussberufung des Klägers.

III.

Die Kosten des ersten Rechtszugs tragen der Kläger zu 2/5, die Beklagte zu 3/5. Die Kosten der Nebenintervention werden der Beklagten zu 3/5 auferlegt, im Übrigen behält sie der Streithelfer auf sich.

Die Kosten der Berufungsinstanz tragen der Kläger zu 13/20, die Beklagte zu 7/20. Die Kosten der Nebenintervention werden der Beklagten zu 7/20 auferlegt, im Übrigen behält sie der Streithelfer auf sich.

IV.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung seitens des Streithelfers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht jener vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

V.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Unterstützt durch den Streithelfer, der bei dem gegenständlichen Objekt u.a. mit der Ermittlung bzw. Berechnung der Wohnflächen befasst war, macht der Kläger gegen die Beklagte aus einem Bauträgervertrag ein Zahlungsbegehren wegen bzw. im Zusammenhang mit einer zu geringen, nicht den vertraglichen Festlegungen entsprechenden Wohnfläche der von ihm erworbenen, in der Teilungserklärung als Nr. B 23 bezeichneten Penthouse-Wohnung geltend.

Das Landgericht hat der im ersten Rechtszug auf Zahlung von 51.903,71 Euro gerichteten Klage unter Abweisung im Übrigen weitgehend entsprochen, wobei es die in der angefochtenen Entscheidung vom 9. August 2022 zunächst zuerkannte, die Hauptsache betreffende Summe von 40.587,00 Euro (AS I 224) unter gleichzeitiger Anpassung der ursprünglichen Kostenquote durch den nachfolgenden Beschluss vom 8. September 2022 (AS I 256 ff.) wegen einer angenommenen offensichtlichen Unrichtigkeit im Zuge der rechnerischen Ermittlung dieses Betrages antragsgemäß dahin erhöhte, dass es die Beklagte letztlich zur Zahlung von 49.661,26 Euro verurteilte.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen, des streitigen Parteivorbringens, der erstinstanzlich gestellten Anträge sowie der Entscheidungsgründe wird grundsätzlich auf den Inhalt des landgerichtlichen Urteils verwiesen.

Ergänzend bleibt festzuhalten, dass sich in der notariellen Teilungserklärung vom 18.03.2015 (vgl. AHB I 15) u.a. folgende Regelungen finden:

„4. Dachterrassen samt Grünflächen

Zu jeder Wohnung Nr. A 22, A 23, B 22, B 23, C 27, C 28 und D 23 im Dachgeschoss gehört jeweils das Sondernutzungsrecht an der im beigefügten Aufteilungsplan Dachaufsicht jeweils mit der gleichen Nummer wie die jeweilige Wohnung bezeichneten

a) quer schraffierten und farbig dargestellten Dachterrasse – ausdrücklich einschließlich der Aufgänge, Aufbauten und jeweils farbig markierten Flächen, aber ohne die Aufzugsüberfahrt und Lichtkuppel -, sowie

b) der „extensiven Grünfläche“ samt farbig fein gepunktet abgesetzter Umrandung.

Die Sondernutzungsberechtigten haben zu dulden, dass der Verwalter bzw. dessen Beauftragte die Sondernutzungsflächen nach vorheriger Anmeldung betreten, um die nicht den Sondernutzungsrechten unterliegenden Dachflächen im Gemeinschaftseigentum zu pflegen, instand zu halten, zu erhalten und zu erneuern.“

Gegen dieses – von ihr nur partiell angegriffene – Urteil wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung, während der Kläger mit seiner Anschlussberufung eine Klageerhöhung dahin vorgenommen hat, dass er nunmehr eine Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 57.529,52 Euro erstrebt.

Mit ihrer Berufung will die Beklagte eine Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung insoweit erreichen, als sie in der Hauptsache zu mehr als 17.061,20 Euro und hinsichtlich der Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten zu mehr als 1.214,99 Euro verurteilt wurde. Zur Begründung hat sie insoweit im Wesentlichen ausgeführt:

Bereits in ihrer erstinstanzlichen Stellungnahme vom 16.05.2022 zum Gutachten des Sachverständigen N### (im Weiteren nur: „der Sachverständige“) habe sie angemerkt, dass nach üblicher Bewertungspraxis Terrassen, Dachgärten, Balkone, Loggien u.ä. wohnwertabhängig in Wohnwertgruppen (WWG) eingeteilt würden. Sie seien mit ihren Flächenansätzen konkret zu berücksichtigen. Auch habe der Sachverständige die Wohnwertmerkmale der WWG 1, wie sie der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR) in der Anlage zu § 9 WMR (Berücksichtigung von Grundflächenbesonderheiten / Wohnwertfaktoren) zu entnehmen seien, ausdrücklich erwähnt. Nach dieser Norm sei regelmäßig auch die Grundfläche von Außenwohnbereichen mit den dort angegebenen Wohnwertfaktoren anzurechnen. Insbesondere bei Dachterrassen von sog. Penthouse-Wohnungen seien die aufgeführten Kriterien einzelfallbezogen von Relevanz. Der Sachverständige habe auf Seite 13 seines Gutachtens zwar beispielhaft die Wohnwertmerkmale der WWG 1 aufgezählt, diese Faktoren dann aber doch nicht in seinem Gutachten bei der hier relevanten Wohnwertermittlung in Ansatz gebracht. Das sei wohl auf ein unbeabsichtigtes Versäumnis zurückzuführen. Wenn hingegen von ihm diese sich aus der Anlage 9 zu § 9 WMR ergebenden Kriterien herangezogen worden wären, hätte die Grundrissfläche der Pflanztröge der Terrasse 2 (Dachterrasse 2), die außerhalb der Absturzsicherung im freien Dachrandbereich liegen (22,06 m²), mit mindestens 10% Berücksichtigung finden müssen. Deshalb sei bei dem Kaufobjekt von einer Wohnfläche von mindestens 127,38 m² auszugehen.

Nach der Regelung in § 4 Ziffer 5 des notariellen Kaufvertrags verringere sich der Kaufpreis prozentual, soweit die vereinbarte Wohnfläche – hier (135,92 m² x 98 % =) 133,20 m² – unterschritten worden sei. Die gegenständliche Wohnung weise eine Mindergröße von (133,20 m² -127,38 m² =) 5,82 m² auf, was 4 % der vereinbarten Wohnfläche entspreche.

Damit reduziere sich der Kaufpreis von 442.000,00 Euro anteilig um 4%, mithin um 17.680,00 Euro auf 424.320,00 Euro.

Ferner müsse beachtet werden, dass der Kläger bislang nur 6 Kaufpreisraten in Höhe von zusammen 426.530,00 Euro bezahlt habe, während er sich bezüglich der Schlussrate in Höhe von 3,5 % auf ein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum berufe.

Unter diesen Voraussetzungen sei folgende Berechnung vorzunehmen:

• Reduzierter Kaufpreis (s.o.): 424.320,00 Euro
• Mängeleinbehalt des Klägers (3,5 %): (-) 14.851,20 Euro
• Kaufpreis abzgl. Mängeleinbehalt: 409.468,80 Euro
• Bisherige Zahlungen des Klägers: (-) 426.530,00 Euro
• Differenz/ Überzahlung: 17.061,20 Euro

Zu Unrecht sei das Erstgericht an zwei Stellen nicht den Bewertungen des Sachverständigen gefolgt, der zutreffend sowohl die Pflanzbeete mit 4,82 m² als auch den an die Dachterrasse angrenzenden Basaltstreifen (22,08 m²) der Wohnfläche hinzuaddiert habe. Insoweit erweise sich das angefochtene Urteil schon deshalb als fehlerhaft, weil das Landgericht nicht dargetan habe, über eine ausreichende Sachkunde zu verfügen.

Außerdem erschließe sich nicht, weshalb das Erstgericht in Widerspruch zu den Feststellungen, die der Sachverständige vor Ort getroffen habe, davon ausgegangen sei, dass es sich bei den Pflanztrögen um ortsfeste, aus L-Steinen errichtete Pflanzbeete handele.

Auch der Gesichtspunkt, dass das ursprüngliche Bau-Soll anstelle der Basalt-Streifen die Herstellung einer extensiven Grünfläche vorgesehen habe, sei für die Ermittlung der Wohnfläche unerheblich. Der Sachverständige habe sich in seinem Gutachten hierzu eindeutig dahingehend geäußert, dass die Grundflächen bei der Wohnflächenermittlung unabhängig von der Art und Güte des Belags zu ermitteln seien. Bezüglich der Beläge der Dachterrasse seien keine Unterscheidungen bzw. Einschränkungen hinsichtlich der Anrechenbarkeit zur Wohnfläche zulässig. Auch über diese fachliche Einschätzung des Sachverständigen habe sich das Landgericht ohne plausible Erklärung hinweggesetzt.

Die Beklagte beantragt:

1. Das angefochtene Urteil wird teilweise abgeändert und die Klage wird wegen eines weiteren Betrages der Hauptforderung in Höhe von 32.600,06 Euro abgewiesen.

2. Das angefochtene Urteil wird teilweise abgeändert und die Klage wird wegen eines weiteren Betrages der Nebenforderung in Höhe von 662,12 Euro abgewiesen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er ist der Ansicht, soweit die Beklagte erstmals im Rahmen der Berufung vorgetragen hat, dass die Schlussrate des Kaufpreises zurückbehalten werde, sei sie mit diesem Einwand ohnehin gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen. Außerdem sei nicht nachvollziehbar, weshalb die berechtigte Ausübung eines Leistungsverweigerungsrechts wegen wesentlicher Mängel des Gemeinschaftseigentums zu einer Verkürzung seines Anspruchs auf Minderung des Kaufpreises wegen Unterschreitung der geschuldeten Wohnfläche führen solle.

Selbst wenn hinsichtlich der mit Basalt-Splitt verfüllten Flächen nicht auf das Bausoll einer extensiven Grünfläche (Dachgarten) abzustellen wäre, würden sie nicht zur Wohnfläche zählen, da sie nicht als Terrassenfläche zu qualifizieren wären. Zu einer Terrassenfläche zählten nach der Rechtsprechung nämlich nur solche Flächen, die über einen festen Bodenbelag verfügen, der zum Aufstellen von Tischen und Stühlen geeignet sei.

Erst recht nicht seien die als Absturzsicherung fungierenden, ortsfesten Pflanzkübel aus L-Steinen mit Geländer oder gar die sich daran anschließenden Flächen jenseits der Absturzsicherung in Richtung Dachrand in die Wohnflächenermittlung einzubeziehen.

Im Übrigen verteidigt er unter Vertiefung und Wiederholung seines erstinstanzlichen Vorbringens das angefochtene Urteil, soweit zu seinen Gunsten erkannt wurde.

Zur Begründung seiner Anschlussberufung hat der Kläger im Kern ausgeführt:

Rechtsfehlerhaft sei das Landgericht Karlsruhe davon ausgegangen, dass die Beklagte gemäß § 4 Ziff. 5 des Bauträgervertrages vom 07.04.2016 lediglich eine Wohnfläche von 133,2 m² schulde. Dieser Einschätzung stehe die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs entgegen, nach welcher die Bemessung der Herabsetzung des Kaufpreises nicht um einen „Geringfügigkeitszuschlag“ gekürzt werden dürfe.

Insofern wäre bei der Ermittlung der Minderwohnfläche von einer geschuldeten Wohnfläche laut Bauträgervertrag von 135,92 m² auszugehen gewesen sein. Hieraus ergebe sich bei einer Gegenüberstellung einer Ist-Wohnfläche von 118,45 m² und der geschuldeten Soll-Wohnfläche von 135,92 m² eine Minderfläche von 17,47 m², was einer Unterschreitung der vereinbarten Wohnfläche von 12,85 % entspreche. Unter Zugrundelegung des Kaufpreises von 442.000,00 Euro resultiere daraus ein Minderungsbetrag von 56.810,92 Euro. Zuzüglich der zuerkannten Gutachterkosten von 718,60 Euro ergebe sich der – nunmehr verfolgte – Klagebetrag Ziff. 1 in Höhe von 57.529,52 Euro. In Einklang damit erwiesen sich auch die von ihm erstinstanzlich bereits begehrten vorgerichtlichen Anwaltskosten in vollem Umfang als erstattungsfähig.

Der Kläger beantragt insoweit mit der Anschlussberufung:

Das Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 09.08.2022, Az. 4 O 61/21, wird aufgehoben und wie folgt abgeändert:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 57.529,52 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 19.02.2021 zu bezahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger weitere 2.474,60 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 19.02.2021 zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt, die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Sie ist der Auffassung, die vom Kläger in Bezug genommene höchstrichterliche Rechtsprechung sei in Anbetracht der klaren vertraglichen Regelungen der Parteien nicht einschlägig.

Im Übrigen verweist sie darauf, dass sich ausweislich der Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht des Klägers auf der Dachterrasse 2 der Wohnung B 23 sogar über diejenigen Flächen hinaus erstrecke, welche der Sachverständige als der Wohnfläche zugehörig eingestuft habe.

Erstmals mit Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 15.11.2023 hat der Kläger hilfsweise Schadensersatz in Höhe des auf den Betrag der Minderung entfallenden Anteils der seinerzeit bezahlten Grunderwerbsteuer von 5% als frustrierte Aufwendungen geltend gemacht (AS II 73).

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO auf die in beiden Rechtszügen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist teilweise begründet (A.), während die gleichfalls zulässige Anschlussberufung des Klägers ohne Erfolg blieb (B.).

A. Berufung

Die Berufung der Beklagten führte zu einer Abänderung der angefochtenen Entscheidung, indem die Rechtsmittelführerin in der Hauptsache unter Abweisung der weitergehenden Klage lediglich zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 31.280,29 Euro an den Kläger zu verurteilen war. Dem Kläger steht ein vertraglicher Anspruch auf partielle Rückzahlung des (ganz überwiegend entrichteten) Kaufpreises in Höhe von 30.561,69 Euro gegen die Beklagte zu (1.) und ferner ist ihm diese zum Schadensersatz in Höhe von 718,60 Euro verpflichtet (2.). Schließlich schuldet sie ihm den anteiligen Ausgleich vorgerichtlich erwachsener Anwaltskosten in Höhe von 1.626,49 Euro sowie entsprechende Verzugszinsen (3.).

1. Auf der Grundlage der erstinstanzlich getroffenen Feststellungen muss davon ausgegangen werden, dass die Wohnfläche der vom Kläger erworbenen Wohnung lediglich 123,99 m² beträgt, weshalb sich der vereinbarte Kaufpreis von 442.000,00 Euro gemäß der ausdrücklichen Regelung in § 4 Nr. 5 Satz 2 des Bauträgervertrages anteilig um 30.561,69 Euro verringerte, woraus sich ein (unverminderter) Rückzahlungsanspruch des Klägers in entsprechender Höhe gegen die Beklagte ableitet.

a. Aufgrund der – von den Parteien jeweils unbeanstandet gebliebenen – Feststellungen des Sachverständigen beläuft sich die auf die Innenräume der Wohnung B 23 beziehende Wohnfläche auf 87,83 m², während er die Wohnfläche für die mit einer Überdachung nicht versehene sog. „Terrasse 1“ – die eine Grundfläche von 90,84 m² aufweist – in Einklang mit der Regelung in § 4 Nr. 5 Satz 4 des Bauträgervertrages (LGU 3) zutreffend mit 22,71 m² veranschlagt hat (vgl. Anlage 6 des Gutachtens – AS I 150), woraus sich eine Zwischensumme von 110,54 m² (= 87,83 m² + 22,71 m²) herleitet (ähnlich: LGU 5 [„110,52 m²“]).

b. Kontroverse Beurteilungen der Parteien bestehen allein in Bezug auf die Einstufung und Bewertung von drei Arten von Teilflächen, die sich jeweils auf der sog. „Terrasse 2“ (nachfolgend nur: „die Dachterrasse“) befinden, wobei die sich hierauf beziehenden Messergebnisse des Sachverständigen ebenfalls nicht angezweifelt werden: die insgesamt eine Grundfläche von 22,08 m² aufweisenden Schotter- bzw. Basaltstreifen (aa.), die innerhalb der Absturzsicherung liegenden Teilflächen der Pflanztröge, die sich auf eine Grundfläche von 4,82 m² summieren (bb.) und die – in der Anlage 6 des Gutachtens nicht mit aufgenommenen – z.T. die Brüstungsumwehrung bildenden, außerhalb der Absturzsicherung im freien Dachbereich liegenden restlichen Teile der Pflanztröge, auf die eine Grundfläche von insgesamt 22,06 m² entfällt (cc.).

Während die Basaltstreifen nach § 4 Nr. 5 Satz 4 des Bauträgervertrages mit einem Anteil von 25% in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind, bleibt für eine Berücksichtigung der übrigen Teilflächen kein Raum.

Hierfür sind folgende Erwägungen maßgebend:

aa. Wie die Berufung zu Recht geltend macht, sind die Basaltstreifen ebenso als für die Wohnflächenberechnung berücksichtigungsfähige Teilflächen der Dachterrasse einzustufen wie diejenigen – nicht in Streit stehenden – Flächen derselben, die mit einem Plattenbelag versehen sind (vgl. S. 12 – 15 des Gutachtens; AS I 138 ff.).

Dieses Ergebnis folgt schon aus einer interessengerechten Auslegung des Bauträgervertrages, ohne dass es insoweit darauf ankommt, ob die an dem tatsächlich ausgeführten Zustand dieser Bereiche anknüpfende Einschätzung des Sachverständigen geteilt werden könnte.

In § 4 Nr. 5 Satz 4 Halbsatz 1 des Bauträgervertrages ist festgelegt, dass sich die Größe des Kaufobjekts nach der Wohnflächenverordnung bemisst, die – in Ermangelung einer ausdrücklichen Regelung – ohnehin (entsprechend) heranzuziehen wäre, auch wenn ihr unmittelbarer Anwendungsbereich auf Fälle des Wohnraumförderungsgesetzes begrenzt bleibt (vgl. BGH MDR 2021, 226; Koeble in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts, 5. Auflage 2020, 10. Teil, Rn. 427; Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage 2023, Kapitel 11, Rn. 124 mwN). Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen. Wird in einem Bauträgervertrag als Berechnungsgrundlage auf die Wohnflächenverordnung Bezug genommen, bedarf es einer Präzisierung, mit welchem Anteil Balkone und Terrassen sowie sonstige Freiflächen anzusetzen sind, sofern nicht durchgängig der vorbezeichnete Mindestanteil für die Anrechnung gewählt wird.

Sofern dieser (partiell) überschritten wird, ist indes eine gesonderte Begründung entbehrlich, es sei denn, es handelt sich um öffentlich geförderten Wohnraum (vgl. Basty, aaO, Rn. 127), was vorliegend nicht der Fall ist. Durch die in § 4 Nr. 5 Satz 4 Halbsatz 1 des Bauträgervertrages angeordnete, mit einer Einschränkung nicht versehene Bezugnahme auf die Wohnflächenverordnung einerseits und die im zweiten Halbsatz vorgesehene – eine Sonderregelung allein hinsichtlich der Höhe des Anrechnungssatzes beinhaltende – Präzisierung, dass lediglich für Balkone und überdachte Terrassen ein hälftiger Anteil der Grundfläche in Ansatz zu bringen ist andererseits, erschließt sich in der Zusammenschau eindeutig, dass sich bei sämtlichen Restflächen die Einordnung, ob und mit welchem Anteil ihre

Grundfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche einzubeziehen ist, allein nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung bemisst.

Dass in § 4 Nr. 5 Satz 4 Halbsatz 2 des Bauträgervertrages insoweit nicht ausdrücklich von den übrigen oder restlichen Flächen die Rede ist, sondern nur „sonstige Terrassen und Dachterrassen“ erwähnt werden, ist unschädlich. Denn diese – von der Systematik her ohnehin überflüssige – Erwähnung bietet insbesondere keinen Anhalt dafür, dass nach der Wohnflächenverordnung mit einem Anteil von (mindestens) 25 % anrechnungspflichtige Dachgärten gänzlich unberücksichtigt bleiben sollten, was indes eine grundlegende Abweichung von der Wohnflächenverordnung bedeuten würde.

Legt man das – unwidersprochen gebliebene, auch durch die Urkundenlage untermauerte – Vorbringen des Klägers zugrunde, hätte nach dem Vertragssoll von der als Bauträgerin tätigen Beklagten anstelle der Splitt-Streifen eine „extensive Grünfläche“ angelegt werden müssen. Allein eine solche wäre auch mit den Vorgaben des Bebauungsplans in Einklang gestanden, der überdies sogar noch weitergehende Festlegungen bezüglich der Ausgestaltung der Grünfläche („… mit einer Kräuter-Sedum-Mischung und einem Mindestaufbau von 10 cm….“) beinhaltet. Zwar wird man – insoweit ist dem Kläger beizupflichten – eine Grünfläche nicht als Terrasse im Sinne des § 4 Abs. 4 WoFlV begreifen können, ohne dass es notwendig wäre, den letztgenannten Begriff genau zu definieren.

Denn auch als – im Wege der Mangelbeseitigung bzw. Ersatzvornahme noch herzustellende – „extensive Grünfläche“ ist der betreffende Bereich nach Sinn und Zweck der in § 4 Nr. 5 des Bauträgervertrages getroffenen Regelungen mit 25% der darauf entfallenden Grundfläche in die Berechnung der Wohnfläche einzustellen. Es steht nämlich außer Frage, dass der betreffende Bereich zu der Dachterrasse gehört, die als gattungsähnliche Bezeichnung in der Aufzählung in § 4 Nr. 5 Satz 4 des Bauträgervertrages Erwähnung findet (LGU 3). Bei verständiger Würdigung kann die in Rede stehende vertragliche Regelung nur so verstanden werden, dass die nach der Wohnflächenverordnung berücksichtigungsfähigen Teilflächen der Dachterrasse ebenfalls in die Berechnung der Größe der veräußerten Wohnung (anteilig) einfließen sollten.

Unter Heranziehung der – insoweit allein maßgeblichen – vertraglich geschuldeten Ausführung sind bzw. wären diese Teilflächen indes als „Dachgärten“

gemäß § 4 Nr. 4 WoFlV anzusehen, die ebenfalls anrechnungsfähig sind. Dieses – mit dem Wortlaut des Vertrages in Einklang zu bringende – Auslegungsergebnis entspricht vor allen Dingen auch der Interessenlage der Beteiligten: Denn zum einen gehört nach der Teilungserklärung zu der Wohnung B 23 das Sondernutzungsrecht an den darin näher bezeichneten bzw. kenntlich gemachten Teilbereichen, zu denen insbesondere auch die noch anzulegende „extensive Grünfläche“ zählt, womit dem Ausschließlichkeitserfordernis des § 2 Abs. 2 WoFlV Rechnung getragen ist. Zum anderen steht außer Frage, dass nutzbare Grünflächen gerade im städtischen Bereich zu einer nicht unerheblichen Aufwertung des Wohnbereichs führen.

Entgegen der Einschätzung des Klägers kann der – schon nach dem allgemeinen Sprachgebrauch das Vorhandensein einer Bepflanzung voraussetzende – Begriff des „Dachgartens“ schließlich nicht auf „intensive Grünflächen“ begrenzt werden. Zwar wird bei baurechtlichen Begrünungsfestsetzungen in Anlehnung an die sog. „Dachbegrünungsrichtlinie“ zwischen „Intensivbegrünungen“ und „Extensivbegrünungen“ unterschieden: Während die erstgenannten trotz sehr unterschiedlicher Erscheinungsformen allesamt durch einen Pflanzenbewuchs gekennzeichnet sind, der eines starken Bodenaufbaus und intensiver Pflege bedarf, bestehen letztere aus robusten, trockenheits- und hitzeunempfindlichen Pflanzen, die sich weitgehend selbst erhalten und entwickeln können (vgl. dazu Schindler: „Innenentwicklung durch (Gemeinschafts-)Dachgärten im Bebauungsplan“, UPR 2017, 161 ff., unter II.).

Auch wird im öffentlichen Baurecht die Auffassung vertreten, ein Dachgarten i.e.S. setze – zumindest in Deutschland – eine den optischen Eindruck der bezeichneten Dachfläche dominierende Intensivbegrünung voraus (vgl. Schindler aaO, mwN.). Dieser Einschätzung kann indes nicht beigepflichtet werden. Abgesehen davon, dass gerade im Hinblick auf den voranschreitenden Klimawandel die Verwendung robuster und hitzeunempfindlicher Pflanzen unabhängig von der Bereitschaft der Nutzer, hierfür einen Pflegeaufwand zu erbringen, bei der Bepflanzung von Dachflächen sachgerecht erscheint, ist es nach dem Dafürhalten des Senats vorzugswürdig, auf die funktionale Ausrichtung einer bepflanzten Fläche abzustellen: Eine Einordnung als Dachgarten ist demnach dann geboten, wenn eine solche Fläche – ebenso wie Terrassen, Balkone oder Loggien – dem Zweck dient, Wohnen im Freien zu ermöglichen (vgl. BVerwGE 52, 178).

Legt man dieses Verständnis zugrunde – das einen unmittelbarem sachlichen Zusammenhang mit der anzustellenden Prüfung aufweist, ob eine anteilige Berücksichtigung bei der Wohnflächenberechnung vorzunehmen ist – unterliegt es keinem Zweifel, dass die vorliegend herzustellende „extensive Grünfläche“ dem Kläger ähnliche Nutzungsmöglichkeiten eröffnet, wie der mit Betonplatten versehene Terrassenbereich.

Daher hat der Sachverständige jedenfalls im Ergebnis zu Recht die derzeit mit Schotterbelag versehenen Streifen, die insgesamt eine Grundfläche von 22,08 m² aufweisen, mitberücksichtigt (vgl. AS I 150 unter 7.).

bb. Zutreffend ist das Landgericht unter Berücksichtigung des insoweit allein maßgebenden Parteivortrags zu der Einschätzung gelangt, dass sich eine Einbeziehung der innerhalb der Absturzsicherung liegenden Teilflächen der Pflanztröge, die sich auf eine Grundfläche von 4,82 m² belaufen, aus Rechtsgründen verbietet.

aaa. Nach den – der Bindungswirkung des § 314 ZPO unterliegenden – Feststellungen des erstinstanzlichen Gerichts handelt es sich dabei „unstreitig um ortsfeste“, aus L-Steinen errichtete Pflanzbeete (LGU 6).

Anerkanntermaßen werden von der vorbezeichneten Bindungswirkung auch solche Feststellungen getroffen, die – wie hier – in den Entscheidungsgründen enthalten sind (vgl. Zöller/Feskorn, ZPO, 34. Auflage, § 314 Rn. 3 sowie § 320 Rn. 2). Auch steht außer Frage, dass ein fristgebundener Antrag auf Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO nicht gestellt wurde.

Unter Zugrundelegung dieser Feststellungen hat im Hinblick auf die in § 3 WoFlV enthaltenen Bestimmungen eine Mitberücksichtigung dieser Teilflächen bei der Berechnung der Wohnfläche zu unterbleiben. Denn unter diesen Voraussetzungen sind die ortsgebunden errichteten Pflanztröge selbst als Bauteile zu begreifen, welche die zu ermittelnde Grundfläche begrenzen, was sich bereits aus § 3 Abs. 1 WoFlV ableitet und überdies durch einen Umkehrschluss aus § 3 Abs. 2 Nr. 6 WoFlV erhärtet wird. Für eine wohnwertabhängige Bewertung dieser Teilflächen bleibt daher kein Raum, denn sie zählen nicht einmal zur Grundfläche.

bbb. Soweit die Beklagte mit der Berufung geltend macht, bei den betreffenden Pflanzenbeeten handele es sich nicht um ortsfeste Einrichtungen, unterliegt dieser Einwand gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO der Präklusion. Denn es handelt sich um neuen, bestrittenen Sachvortrag, der in Ermangelung einer Exkulpation nicht zuzulassen ist.

Gründe, welche die als Bauträgerin tätige Beklagte daran hätten hindern können, schon im ersten Rechtszug diesen Prozessvortrag zu halten, sind nicht erkennbar, geschweige denn dargetan.

cc. Vergeblich sucht die Berufung eine quotale Mitberücksichtigung der z.T. die Brüstungsumwehrung bildenden, außerhalb der Absturzsicherung im freien Dachbereich liegenden restlichen Teile der Pflanztröge, auf die eine Grundfläche von insgesamt 22,06 m² entfällt, bei der Wohnflächenberechnung zu erreichen. Denn insoweit hat der Sachverständige eindeutig und unmissverständlich hervorgehoben, dass die betreffenden Bereiche auch nicht anteilig zur Grundfläche der Wohnung zählen (vgl. AS I 140), weshalb er sie auch bei der Berechnung unberücksichtigt ließ (AS I 150).

Für eine wohnwertabhängige Bewertung dieser Teilflächen bleibt daher gleichfalls kein Raum.

c. Dementsprechend waren die 4,82 m² großen Teilflächen der innerhalb der Absturzsicherung liegenden Bereiche der Pflanztröge (s.o. unter bb.) von der vom Sachverständigen berechneten Grundfläche für die Dachterrasse von 58,61 m² (AS I 150) abzuziehen, woraus sich hierfür ein berichtigter Ausgangswert von 53,79 m² ergab. Da dieser nach den vertraglichen Vorgaben nur mit 25% berücksichtigt werden konnte, belief sich der auf die Dachterrasse entfallende Anteil der Wohnflächenberechnung nicht auf 14,65 m² (AS I 150), sondern lediglich auf 13,45 m² (= 53,79 m² x 0,25), mit der Folge, dass unter Hinzurechnung der oben unter a. genannten Zwischensumme von 110,54 m² eine Wohnfläche von 123,99 m² in Ansatz zubringen war.

d. Wie das Landgericht zutreffend erkannt hat, konnte zur Ermittlung der prozentualen Verringerung des Kaufpreises nicht auf die in § 4 Nr. 5 Satz 1 des Bauträgervertrages erwähnte „voraussichtliche“ Wohnflächengröße von 135,92 m² abgestellt werden, da es sich hierbei erkennbar nur um einen näherungsweisen Richtwert handelte. Stattdessen war auf die ausdrücklich als Beschaffenheitsangabe festgelegte Größe von 98% dieses Richtwerts abzustellen, woraus sich eine Sollfläche von rund 133,20 m² herleitet. Die tatsächliche Wohnfläche von 123,99 m² bleibt um 9,21 m² dahinter zurück, was einem Anteil der Fehlfläche in Relation zur Sollfläche von 0,0691441 (= 9,21 m² : 133,20 m²) bzw. 6,91441 % entspricht.

Soweit der Kläger meint, zur Ermittlung der Fehlfläche sei als Vergleichsmaßstab der vorbezeichnete Richtwert heranzuziehen, kann dieser Einschätzung nicht beigepflichtet werden. Insbesondere erscheint die von ihm zitierte, zu einer sog. Geringfügigkeitsklausel („Geringfügige Änderungen der berechneten Wohnflächen nach oben oder unten können sich ergeben. Die endgültige Wohnfläche mindert weder den Kaufpreis noch rechtfertigt sie einen Zuschlag.“) ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (BGH NJW-RR 2000, 202) nicht einschlägig. Dass der BGH in jener Konstellation, in der eine deutliche Unterschreitung der (zunächst) berechneten, im Verkaufsprospekt ausgewiesenen Wohnfläche festgestellt worden war, zu der Beurteilung gelangt war, die Auslegung jener Vertragsbestimmung ergebe, dass die dann berechtigte Herabsetzung des Kaufpreises nicht um einen „Geringfügigkeitszuschlag“ von 3% gekürzt werden dürfe, lässt sich nicht sinngemäß auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen. Wie bereits aufgezeigt, haben die Parteien nämlich ausdrücklich eine sog. eingeschränkte Beschaffenheitsvereinbarung getroffen, weshalb für eine abweichende Auslegung kein Raum bleibt. Denn in einer solchen Konstellation – die sich von bloßen Toleranz- bzw. Geringfügigkeitsklauseln (vgl. Basty, aaO, Rn. 135 ff.) unterscheidet – ist gerade die Mindestgröße Gegenstand der vertraglichen Zusage (vgl. Basty, aaO, Rn. 139). Diesen maßgebenden Unterschied verkennt die Anschlussberufung: Während nämlich bei Toleranz- und Geringfügigkeitsklauseln im Falle einer Nichteinhaltung der Toleranz nach Maßgabe der oben zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung die dann berechtigte Herabsetzung des Kaufpreises nicht um den „Geringfügigkeitszuschlag“ gekürzt werden darf (vgl. Basty, aaO, Rn. 145), ist bei einer eingeschränkten Beschaffenheitsvereinbarung in dem gerade dargestellten Sinne ein Minderungsanspruch per se nur für Abweichungen unterhalb der einvernehmlich festgelegten Mindestfläche geschuldet (vgl. Basty, aaO, Rn. 146).

Eine abweichende Bewertung folgt auch nicht aus den Darlegungen von Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage 2022 (dort: Kapitel 8, Rn. 146, 147), auf welche sich der Kläger zu stützen sucht: Unter Rn. 146 äußern diese zwei Autoren im ersten Satz die Einschätzung, dass die Vereinbarung einer sog. Geringfügigkeitsklausel wohl zulässig sei, was sie in den nachfolgenden beiden Sätzen erläutern, ehe sie im vierten und letzten Satz dieser Randnummer – in der Fußnote 369 wird als Beleg hierfür auf Basty „Kap. Rn. 9136“ verwiesen – festhalten: „Gut vertretbar erscheint eine Vertragsgestaltung, bei der die Wohnfläche, die sich nach Abzug der 3% Differenzfläche ergibt, als vertraglich geschuldete Beschaffenheit vereinbart wird.“ Ggf. begünstigt dadurch, dass die beiden Verfasser auf die oben dargestellten inhaltlichen Unterschiede zwischen einer Geringfügigkeitsklausel und einer eingeschränkten Beschaffenheitsvereinbarung nicht näher eingehen, mag zwar bei dem Kläger der unzutreffende Eindruck entstanden sein, der unmittelbar nachfolgende erste Satz der Rn. 147 („Enthält der Bauträgervertrag eine solche Klausel, ist sie in der Regel dahin auszulegen, dass bei einer tatsächlich vorzunehmenden Auslegung der Geringfügigkeitsabschlag nicht abgezogen werden soll.“) gelte auch für eine eingeschränkte Beschaffenheitsvereinbarung. Das ist aber ersichtlich nicht der Fall: Schon vom Wortlaut her bezieht sich die Formulierung „eine solche Klausel“ ausschließlich auf die zuvor näher erörterte Geringfügigkeitsklausel, nicht hingegen auf eine eingeschränkte Beschaffenheitsvereinbarung. Diese Annahme erschließt sich darüber hinaus auch aus dem Gesamtzusammenhang: Hätten sich die beiden Verfasser von einem anderen Verständnis leiten lassen, wäre zu erwarten gewesen, dass sie sich von der von ihnen zitierten und für „gut vertretbar“ befundenen Ansicht Bastys zumindest partiell abgrenzen, was aber unterblieben ist. Hinzu kommt, dass die in Rn. 147 unter den Fußnoten 370 und 371 zitierte höchst- sowie obergerichtliche Rechtsprechung (BGH BauR 2004, 847; NJW-RR 2000, 202 [s.o.], OLG Stuttgart, BauR 1999, 788; OLG Koblenz NZBau 2000, 562) ausschließlich Fallgestaltungen betrifft, in welchen gerade keine eingeschränkte Beschaffenheitsvereinbarung erfolgt ist.

Keine Rolle spielt im Übrigen, dass es sich bei den Regelungen in § 4 Nr. 5 des Bauträgervertrages (gleichfalls) um formularmäßige Bestimmungen handelt, die von der Beklagten auch anderweitig verwendet wurden. Denn die betreffenden Regelungen sind weder mehrdeutig – was Raum für eine Auslegung zu Lasten der Beklagten eröffnet hätte (vgl. § 305 c Abs. 2 BGB) -, noch liegen Anhaltspunkte dafür vor, dass sie einer Inhaltskontrolle (§§ 307 ff. BGB) nicht standhielten.

Schließlich ist es der Beklagten entgegen der Einschätzung des Rechtsmittelführers auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf die in § 4 Nr. 5 des Bauträgervertrages enthaltene eingeschränkte Beschaffenheitsvereinbarung zu berufen.

Der Kläger stützt sich insoweit allein auf das Vorbringen des Streithelfers. Dabei kann auf sich beruhen, ob die von der Beklagten bestrittenen (AS I 216 – 218) Ausführungen des Streithelfers im Schriftsatz seiner Bevollmächtigten vom 16.05.2022 (AS I 189 ff.) – dieser war knapp ein Jahr zuvor erst auf Seiten der Beklagten beigetreten (AS I 54), ehe er nach Eingang des Sachverständigengutachtens im Hinblick auf ein ihm drohendes Regressverfahren (AS I 189) mit dem vorbezeichneten Schriftsatz einen Wechsel zur Klägerseite vollzog – zutreffen. Dessen schriftsätzlichen Darlegungen zufolge soll es sich so verhalten haben, dass er für die gegenständliche, als Nr. B 23 bezeichnete Einheit eine Wohnfläche von 124,84 m² berechnet (Anlage MR 1 – AH Streithelfer AS 1) und hiervon die Beklagte am 16.03.2015 unterrichtet habe, ehe er von jener auch mit Blick auf die unklare „Pflanztrogsituation“ aufgefordert worden sei, die Dachflächen neu zu berechnen, damit sich mehr verkaufsfähige Fläche ergebe, weshalb er noch am selben Tag eine überarbeitete Flächenberechnung, die nunmehr eine Wohnfläche von 138,36 m² auswies (Anlage MR 6 – AH Streithelfer AS 7), erstellt und an die Beklagte übersandt habe. Derartige Änderungen seien neben der vorbezeichneten Einheit nur noch für die „Villa C“ möglich gewesen, weil die Penthouse-Wohnungen der Villen A und D damals bereits verkauft und keine Änderungen der Flächenberechnung mehr möglich gewesen seien.

Auch wenn der Streithelfer seiner Darstellung nach gegenüber der Beklagten Bedenken anmeldete (vgl. Anlage MR 7 – AH Streithelfer AS 11, 12), lässt sich mit den vom ihm zur Akte gereichten Unterlagen nicht belegen, dass die Beklagte bei Vertragsschluss positive Kenntnis davon hatte, dass die Flächenangabe übersetzt bzw. unzutreffend war, zumal gerade die „Pflanztrogsituation“ auch unter Fachleuten Raum für unterschiedliche Beurteilungen eröffnete. So etwa war selbst der Sachverständige zu der Einschätzung gelangt, die innerhalb der Absturzsicherung liegenden Teilflächen der Pflanztröge seien in die Wohnflächenberechnung mit einzubeziehen. Dass er sich hierbei über den unstreitigen Vortrag der Parteien, der aus Rechtsgründen zu einer abweichenden Bewertung führte (s.o. unter II. A. 1. b. bb.), hinwegsetzte und sich stattdessen von der unzutreffenden Vorstellung leiten ließ, die Pflanztröge seien nicht ortsgebunden (AS I 140), spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle.

e. Mithin verringerte sich der Kaufpreis von 442.000,00 Euro um 6,91441 %, was einem Betrag von 30.561,69 Euro entspricht.

f. Entgegen der Annahme der Berufungsführerin kann der Kläger von ihr auch eine ungeschmälerte Zahlung in entsprechender Höhe verlangen, obwohl er nach ihrem erstmals im Rechtsmittelzug gehaltenen Prozessvortrag die sich auf 3,5 % belaufende Schlussrate des vertraglich festgelegten Kaufpreises einbehält.

Zwar unterliegt dieser neue Einwand entgegen der Einschätzung des Klägers nicht der Präklusion nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO, weil die betreffende Behauptung außer Streit steht.

Dieses Verteidigungsmittel der Beklagten bleibt in der Sache aber ohne Erfolg. Ihr ist es nämlich entsprechend § 390 BGB, und im Übrigen auch nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, auf diese Weise aus ihrem gleich in doppelter Weise pflichtwidrigen Vorverhalten zulasten des gutgläubigen Klägers Vorteile zu ziehen: Durch die – allein von ihr zu verantwortende – mangelhafte Errichtung der Wohnung B 23 mit einer der vereinbarten Beschaffenheit nicht entsprechenden Wohnfläche von lediglich 123,99 m² schuldete ihr der Kläger tatsächlich nur einen Kaufpreis von 411.438,31 Euro (= 442.000,00 Euro – 30.561,69 Euro), weshalb auch die nach dem jeweiligen Baufortschritt zu entrichteten vertragsmäßigen Raten entsprechend zu verringern gewesen wären. Während der Kläger ersichtlich darauf vertraute, dass sich auch die Beklagte ihrerseits an die vertraglichen Abmachungen halten würde, weshalb er (für ihn nicht erkennbar) fortwährend übersetzte Ratenzahlungen entrichtete, fällt der Beklagten ein weiterer Pflichtenverstoß zur Last, indem sie unstreitig im Bereich der Dachterrassen anstelle der geschuldeten „extensiven Grünflächen“ eigenmächtig eine vom Vertrag abweichende und damit mangelhafte Ausführung vollzog, indem sie lediglich Schotter- bzw. Basaltstreifen anbringen ließ. Wegen dieser mangelhaften, das Gemeinschaftseigentum betreffenden Ausführung war der Kläger befugt, die Schlussrate einzubehalten.

Dieses solchermaßen berechtigte Zurückbehaltungsrecht würde in seinem Kernbestand gleichermaßen ausgehöhlt, nähme man die von der Beklagten nunmehr gewünschte Saldierung mit den bereits geleisteten Zahlungen des Klägers vor. Ein derartiges Ergebnis wäre indes schlechterdings untragbar; stattdessen muss sich die Beklagte daran festhalten lassen, dass sie den Kläger durch ihr pflichtwidriges Verhalten zu jeweils anteilig übersetzten Ratenzahlungen veranlasst hatte, wobei sie gegen den jeweiligen Anspruch des Klägers auf anteilige Rückzahlung derselben auch nicht mit der Forderung der Schlussrate hätte aufrechnen können, da diese aus den dargelegten Gründen einredebehaftet war (vgl. § 390 BGB).

Eine andere Beurteilung folgt auch nicht daraus, dass der vom Kläger vorgenommene Einbehalt von 15.470,00 Euro (= 3,5 % aus 442.000,00 Euro) den entsprechenden Anteil der korrekt ermittelten Schlussrate von 14.400,34 Euro (= 3,5 % aus 411.438,31 Euro) um 1.069,66 Euro übersteigt. Maßgeblich ist allein, dass der Kläger in Anbetracht der mangelhaften Ausführung der gerade erwähnten Teilbereiche der Dachterrasse durch die Beklagte zu Recht von seiner Befugnis zur Leistungsverweigerung Gebrauch gemacht hat. Dass er sich dabei an der vertraglich ausgewiesenen Schlussrate ausgerichtet hat, spielt keine Rolle, zumal ein schutzwürdiges Vertrauen der Beklagten auf eine derartige Begrenzung nicht erkennbar ist.

2. Ferner steht dem Kläger nach § 280 Abs. 1 BGB ein Schadensersatzanspruch bezüglich der verauslagten Aufwendungen in Höhe von 718,60 Euro für die von ihm vorgerichtlich veranlasste Wohnflächenberechnung zu. Dass er die Hinzuziehung sachverständiger Hilfe für erforderlich halten durfte, versteht sich von selbst.

Bezeichnenderweise hat die Berufung auch keine konkreten Einwände gegen die insoweit zutreffende Bewertung des Landgerichts (LGU 7) erhoben.

3. Schließlich schuldet die Beklagte dem Kläger den anteiligen Ausgleich vorgerichtlich erwachsener Anwaltskosten in Höhe von 1.626,49 Euro (a.) sowie entsprechende Verzugszinsen (b.).

a. Ein aus § 280 Abs. 1 BGB folgender Anspruch auf Erstattung der ihm entstandenen vorgerichtlichen Anwaltskosten gebührt dem Kläger nur in Höhe von 1.626,49 Euro. Unter Zugrundelegung eines Gegenstandswerts von bis zu 35.000,00 Euro war eine Geschäftsgebühr von 1,3 (1.346,80 Euro) in Ansatz zu bringen; zuzüglich der Postpauschale (20,00 Euro) und der aus der Zwischensumme (1.366,80 Euro) ermittelten Umsatzsteuer (259,69 Euro) errechnet sich der im Tenor unter I. 2. zuerkannte Betrag.

b. Die Entscheidung hinsichtlich der zugesprochenen Zinsen folgt aus den §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

B. Anschlussberufung

Die Anschlussberufung des Klägers ist zulässig, aber unbegründet.

1. Die Anschlussberufung erweist sich ebenso als zulässig wie die nicht als Klageänderung einzustufende – und damit auch dem Anwendungsbereich des § 533 ZPO entzogene – Erweiterung des Klageantrags in der Hauptsache (vgl. § 264 Nr. 2 ZPO).

2. In der Sache bleibt der Anschlussberufung aber der Erfolg versagt, wobei zur Vermeidung von Wiederholungen auf die obigen Ausführungen Bezug genommen wird.

III.

Der nach Schluss der Berufungsverhandlung eingereichte, nicht nachgelassene Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 15.11.2023 (AS II 69 ff.), der überwiegend Rechtsausführungen beinhaltet, die der Senat bei der gegenständlichen Entscheidung mitberücksichtigt hat, gab keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen (§ 156 Abs. 1 ZPO). Eine Verpflichtung hierzu bestand nicht, da die Voraussetzungen einer der in § 156 Abs. 2 ZPO umschriebenen Fälle nicht vorliegen.

Soweit der Kläger in dem vorbezeichneten Schriftsatz erstmals hilfsweise Schadensersatz in Höhe des auf den Betrag der Minderung entfallenden Anteils der seinerzeit bezahlten Grunderwerbsteuer von 5% als frustrierte Aufwendungen geltend macht (AS II 73), hätte auch diesem Verlangen ohnehin nicht entsprochen werden können. Denn es fehlt bereits an der schlüssigen Darlegung eines ihm erwachsenen Mangelfolge-Schadens: Zwar muss davon ausgegangen, dass er in der Tat zu viel Grunderwerbssteuer entrichtet hat, wobei sich der Mehrbetrag auf 1.528,08 Euro (= 30.561,69 x 5 %) beläuft. Ein endgültiger Vermögensnachteil des Klägers könnte aber erst dann angenommen werden, wenn sich eine Rückforderung des Mehrbetrages nicht oder allenfalls mit einem unzumutbaren Aufwand erreichen ließe.

Dafür ist nichts ersichtlich: Der Kläger hat nicht einmal aufgezeigt, entsprechende Bemühungen unternommen zu haben.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 101 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit lässt sich den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO entnehmen.