Was versteht man unter einer wirksam vereinbarten Baukostengarantie?

Baukostenobergrenzen sind auf dem Vormarsch

Bei der Baukostengarantie handelt es sich um eine Garantie des Auftragnehmers, wonach der Auftraggeber von Forderungen freigestellt wird, die über einen vereinbarten Pauschalpreis hinausgehen. Die Vereinbarung einer Baukostengrenze als zugesicherte Eigenschaft war in der Branche jahrelang verpönt. Seit der Einführung der DIN 276/06 die Vereinbarung einer Kostenobergrenze bei Planung und Bauausführung jedoch aufgenommen. Somit können Bauherren anhand eines kurzen Hinweises auf die DIN viel leichter Kostenobergrenzen als verbindliche Zusicherung in die Planungsverträge hineinverhandeln. Dennoch Kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass die Gerichte vertraglich festgehaltene Kostenobergrenzen nicht als Baukostengarantie einstufen.

Das Wesen der Baukostengarantie

Von den zuständigen Gerichten werden also strenge Anforderungen an eine wirksame Baukostengarantie gestellt. Dies liegt vor allem an ihrem Wesen. Die Übernahme einer Baukostengarantie stellt verschuldensunabhängige Haftung des Auftragnehmers dar, wodurch der Auftragnehmer auch für die Einhaltung der Kosten fremder Leistungen haften soll. Der betreffende Auftragnehmer muss dann beispielsweise für höhere Kosten des Baustofflieferanten haften. Dabei spielt es keine Rolle, ob die höheren Preise auf einer Fehleinschätzung des Auftragnehmers, generellen Preissteigerungen oder einfach einem ungünstigen Wettbewerbsverlauf beruhen. Eine derart weitgehende Haftung kann also nur bei einer ausdrücklichen und deutlichen Vereinbarung über die Übernahme einer entsprechenden Garantie angenommen werden.

Nicht jede Vereinbarung einer Kostenobergrenze ist wirksam

Aus diesem Grund sind bei Werkverträgen im Baubereich an eine Kostengarantie strenge Anforderungen zu stellen. Für die Annahme einer Bausummengarantie muss erkennbar sein, dass sich der Auftragnehmer persönlich verpflichten wollte. Er muss für sämtliche, den angegebenen Betrag der Baukosten übersteigenden Mehrkosten ohne Verschulden einstehen. Insbesondere die bloße Zusicherung einer Baukostensumme reicht dafür regelmäßig nicht aus. Vielmehr muss eine Kostenobergrenze immer auf einer eindeutigen Bezugsgröße basieren. Hierzu zählt mindestens die zugehörige Kostenermittlung, zum Beispiel die Kostenberechnung zum Entwurf. Eine im Vertrag genannte Kostenobergrenze kann nur dann als verbindliche Baukostengarantie anerkannt werden, wenn diese Bezugsgröße genannt wird. Dies liegt daran, dass aus einem bezugslosen Betrag nicht ersichtlich wird, auf welcher Grundlage die Vereinbarung zustande kam. Darüber hinaus sollte nachvollziehbar sein, inwieweit Planungsänderungen die ursprüngliche Kostenobergrenze beeinflussen oder gänzlich aufheben.

Spezialfall: freie Architekten

Auch dem freien Architekten ist es theoretisch möglich, eine Baukostengarantie abzugeben. Allerdings ist diese Garantie dem Berufsbild des freischaffenden Architekten fremd, da der Architekt ohnehin für die Wirtschaftlichkeit der Objektplanung einsteht. Zudem kann er das mit einer Baukostengarantie verbundene Risiko nicht absichern; Grund hierfür ist, dass der freie Architekt für Leistungen bzw. einen Erfolg einstehen müsste, die er nicht selbst erbringt und auch weder steuern noch beeinflussen kann. Bereits durch die dem Bauherrn vorbehaltene Auswahl eines Bauunternehmers, auf die der Architekt keinen Einfluss nehmen kann, würde ein Garantieversprechen in Frage gestellt. Deswegen sind Baukostengarantien eher bei Baubetreuern, Bauträgern oder Generalübernehmern üblich. Selbst für den Fall, dass eine wirksame Kostengarantie abgeschlossen wurde, gibt es keine Vollkasko-Sicherheit für den Bauherrn. Der Bauherr wirkt bei der Entstehung des Bauwerks aktiv mit und trägt außerdem die Verantwortung für seine eigenen Entscheidungen. Gibt es demnach Möglichkeiten für den Bauherrn, die Kosten durch eigene Entscheidungen zu senken, muss er diese Möglichkeiten auch nutzen.