Der Bestandsschutz spielt in Deutschland eine große Rolle
In der Bundesrepublik Deutschland gibt es unzählige Immobilien, die mittlerweile als veraltet gelten und so in dieser Form nach der heutigen Rechtsprechung überhaupt keine Baugenehmigung mehr erhalten würden. Den Umstand, dass diese Immobilien trotzdem noch weiter bestehen dürfen, verdanken sie letztlich dem Bestandsschutz. Obgleich dies für die Immobilienbesitzer sicherlich ein großer Vorteil ist, wissen dennoch die wenigsten Menschen über die genauen Hintergründe Bescheid. Hier in diesem Artikel erfahren Sie alle wichtigen Informationen, die für dieses Thema von Relevanz sind.
✔ Das Wichtigste in Kürze
Der Bestandsschutz ist ein wesentliches Element des deutschen Baurechts, das Immobilien, die auf der Grundlage früherer gesetzlicher Vorschriften errichtet wurden, vor nachträglichen, baurechtlich angeordneten Veränderungen schützt, wobei bestimmte Einschränkungen und Bedingungen zu beachten sind.
- Grundlegende Bedeutung des Bestandsschutzes: In Deutschland gibt es viele veraltete Immobilien, die heute keine Baugenehmigung mehr erhalten würden, aber dank des Bestandsschutzes weiterhin existieren dürfen.
- Rechtliche Verankerung: Der Bestandsschutz ist sowohl im Grundgesetz als auch in den Baugesetzen der Bundesländer verankert und spielt eine wichtige Rolle bei baulichen Veränderungen.
- Bedeutung für Städte und Immobilienbesitzer: Der Bestandsschutz ist sowohl für Städte und Gemeinden als auch für Immobilienbesitzer von hoher Relevanz, da er die Erhaltung von Immobilien in ihrer bestehenden Form ermöglicht, auch wenn sie nicht den aktuellen baurechtlichen Anforderungen entsprechen.
- Definition und Anwendung: Der Bestandsschutz schützt Immobilien vor nachträglichen, baurechtlich angeordneten Veränderungen, vorausgesetzt, die Immobilie erfüllt bestimmte Grundvoraussetzungen.
- Historische Entwicklung: Der Bestandsschutz hat in Deutschland eine lange Tradition und gewann zunehmend an Bedeutung, da sich das Stadtbild vieler Städte im Laufe der Zeit veränderte.
- Rechtliche Grundlagen: Wichtige rechtliche Grundlagen sind das Grundgesetz sowie das Bauplanungs- und Baurecht. Die Gebäude müssen auf der Grundlage der gesetzlichen Richtlinien der Zeit, in der sie errichtet wurden, gebaut worden sein.
- Bauliche Veränderungen: Es gibt Unterschiede zwischen strukturellen, ästhetischen und funktionalen Veränderungen, die jeweils unterschiedliche Auswirkungen auf den Bestandsschutz haben können.
- Regelungen bei baulichen Veränderungen: Bei allen baulichen Veränderungen müssen die aktuellen baurechtlichen Verordnungen beachtet werden, und es kann erforderlich sein, eine Baugenehmigung zu beantragen.
- Umwelt- und Nachbarschaftsbelange: Diese Belange sind relevant, wenn durch Veränderungen der Immobilie Rechte beeinträchtigt werden könnten.
- Häufige Fehler und Fallstricke: Viele Immobilienbesitzer nehmen fälschlicherweise an, dass Veränderungen keine Baugenehmigung benötigen oder keine Auswirkungen auf den Bestandsschutz haben.
Übersicht
- Der Bestandsschutz spielt in Deutschland eine große Rolle
- Überblick über den Bestandsschutz von Immobilien
- Grundlagen des Bestandsschutzes
- Bauliche Veränderungen und Bestandsschutz
- Arten von baulichen Veränderungen
- Regelungen und Anforderungen bei baulichen Veränderungen
- Fazit
- ✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Überblick über den Bestandsschutz von Immobilien
Der Bestandsschutz ist eine rechtliche Maxime, die in vielen Teilen Deutschlands zur Anwendung kommt. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass es in Deutschland zahllose sehr alte Städte gibt. Deren Ortsbild ist größtenteils von sehr alten Gebäuden geprägt, die auch noch heute von den Besitzern oder deren Erben bewohnt werden.
Bedeutung von baulichen Veränderungen im Kontext des Bestandsschutzes
Bedingt durch den Umstand, dass sich der Bestandsschutz sowohl im Grundgesetz als auch in den Baugesetzen der jeweiligen Bundesländer wiederfindet, hat er natürlich eine immens große Bedeutung. Gerade bei baulichen Veränderungen, die zwingend erforderlich sind, muss der Bestandsschutz beachtet werden. Möchte ein Immobilienbesitzer eine bauliche Veränderung an der Immobilie vornehmen, so muss zunächst geprüft werden, ob dies überhaupt unter Berücksichtigung der geltenden Gesetze möglich ist.
Relevanz der genauen Regelungen und Anforderungen
Die Regelungen des Bestandsschutzes haben sowohl für die Städte und Gemeinden als auch für den Immobilienbesitzer selbst eine immens hohe Relevanz. Der Grund hierfür liegt in dem Umstand, dass durch den Bestandsschutz die Immobilie so in der vorhandenen Form erhalten werden kann, auch wenn diese vielleicht nicht dem heutigen Stand der rechtlichen Bauanforderungen entspricht. Für Städte und Gemeinden ist dies ein wenig einschränkend, allerdings müssen auch diese die genaue Definition und Bedeutung des Bestandsschutzes respektieren und einhalten.
Grundlagen des Bestandsschutzes
Der Immobilienbestandsschutz ist in Deutschland dem reinen Grundsatz nach nicht genau gesetzlich definiert. Trotz dieses Umstandes hat er eine tiefgehende Bedeutung, da er grundgesetzlich verankert ist. Der Bestandsschutz kann als Eigentumsrecht eingeschränkt werden, her hat jedoch auch Abwehrfunktionen für Eigentümer. In der gängigen Praxis kann es regelmäßig vorkommen, dass das Eigentumsrecht als Oberrechtsbegriff für den Bestandsschutz mit höherrangigen Rechten kollidiert. In derartigen Fällen muss das Eigentumsrecht zurücktreten.
Definition und Bedeutung des Bestandsschutzes
Die genaue Definition sowie Bedeutung des Bestandsschutzes findet sich in erster Linie im Bauplanungsrecht sowie im Bauordnungsrecht wieder. Auch in dem Grundgesetz findet sich der Bestandsschutz im Artikel 14 Abs. 1 S. 1 wieder, allerdings liefert das Grundgesetz keine Definition. In dem Grundgesetz ist allerdings auch verankert, dass das Eigentumsrecht seine Schranken durch andere Gesetze erhalten kann. Grundsätzlich kann der Bestandsschutz allerdings als Schutz der Immobilie vor nachträglichen, baurechtlich angeordneten, Veränderungen definiert werden. Dies setzt allerdings voraus, dass die Immobilie gewisse Grundvoraussetzungen für den Bestandsschutz erfüllt.
Historische Entwicklung des Bestandsschutzes in Deutschland
Der Bestandsschutz hat eine lange Tradition in Deutschland und wurde mit der Gründung der Bundesrepublik Deutschland im Jahr 1948 sowie dem Inkrafttreten des Grundgesetzes eingeführt. Im Verlauf der Zeit hat das „Abwehrrecht“ von Immobilienbesitzern unter dem Oberbegriff des Eigentumsrechts respektive des Bestandsschutzes zunehmend an Bedeutung gewonnen, da sich das Stadtbild von unzähligen Städten in Deutschland im Zuge der Modernisierung immer wieder neu veränderte. Durch den Bestandsschutz müssen sich bereits bestehende Gebäude, wenn sie die Voraussetzungen erfüllen, sich dem neuen Stadtbild nicht zwingend anpassen und können in dem Zustand verbleiben, in dem sie seinerzeit errichtet wurden.
Rechtliche Grundlagen und gesetzliche Rahmenbedingungen
Zu den wichtigsten rechtlichen Grundlagen des Bestandsschutzes zählen das Grundgesetz sowie das Bauplanungs- und Baurecht. Während das Grundgesetz als bundesweites Gesetz für jeden Bürger der Bundesrepublik Deutschland bundesweit Anwendung findet, gilt das Bauplanungs- sowie Baurecht ausdrücklich als Landesrecht, welches dementsprechend in den unterschiedlichen Bundesländern unterschiedlich ausfällt. Die Grundvoraussetzung für den Bestandsschutz ist allerdings, dass die Gebäude auf der Grundlage der gesetzlichen Richtlinien der Zeit, in der sie errichtet wurden, gebaut wurden und sie auch heute noch bewohnt werden.
Bauliche Veränderungen und Bestandsschutz
Es muss eine Unterscheidung vorgenommen werden, wenn es um bauliche Veränderungen geht. Hier wird differenziert zwischen der strukturellen Veränderung sowie der ästhetischen und der funktionalen Veränderung. Es muss betont werden, dass Veränderungen auch Auswirkungen auf den Bestandsschutz haben können.
Arten von baulichen Veränderungen
Die Art der baulichen Veränderung ist wichtig, wenn es um den Bestandsschutz geht. Dies rührt daher, dass das Abwehrrecht des Immobilienbesitzers vor nachträglich behördlich angeordneten Veränderungen an Bedingungen geknüpft ist. Alleinig aus dem zeitlichen Ablauf heraus begründet sich der Bestandsschutz nicht.
Strukturelle Veränderungen
Wird eine strukturelle Veränderung vorgenommen, so muss das aktuell geltende Baurecht berücksichtigt werden. Entscheidend ist, aus welchem Grund diese Veränderung durchgeführt wurde. Der Bestandsschutz als Abwehrrecht darf von dem Immobilienbesitzer nicht unterschätzt werden, da er seine Schranken findet. Muss eine strukturelle Veränderung vorgenommen werden, da von der Immobilie eine Gefahr für den Leib und das Leben von Menschen ausgeht, so kann sich der Immobilienbesitzer nicht auf den Bestandsschutz berufen.
Ästhetische Veränderungen
Ästhetische Veränderungen nehmen dem reinen Grundsatz nach keinen Einfluss auf den Bestandsschutz, da sie rein optischer Natur sind. Der Bestandsschutz darf nicht mit dem Denkmalschutz verwechselt werden, welcher die Erhaltung der bisherigen Optik eines Gebäudes vorschreibt.
Funktionale Veränderungen
Funktionale Veränderungen an der Immobilie können bei dem Bestandsschutz kritisch sein, da die Schutzwürdigkeit der Immobilie sehr stark an seine Identität geknüpft ist. Soll ein Wohnhaus als solches erhalten bleiben und lediglich funktionell modernisiert werden, so hat dies keine Auswirkungen auf das gesetzliche Schutzziel. Soll jedoch ein Gebäude von einem Wohnhaus in eine gewerbliche Immobilie umgewandelt werden, so kann dies zu einem Erlöschen des Bestandsschutzes führen.
Regelungen und Anforderungen bei baulichen Veränderungen
Bei sämtlichen baulichen Veränderungen, die vorgenommen werden sollen, müssen die aktuell geltenden baurechtlichen Verordnungen des Bundeslandes respektive der Gemeinde / Region beachtet werden. So kann es denkbar sein, dass für eine bauliche Veränderung überhaupt keine Baugenehmigung erforderlich wird. Der Immobilienbesitzer sollte sich im Vorwege sehr genau informieren und hierfür im Zweifel auch rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Wir stehen sehr gern als Rechtsanwälte mit unserer juristischen Fachkompetenz zur Verfügung.
Baugenehmigungen und Planungsrecht
Erfordert eine bauliche Veränderung eine Baugenehmigung, so muss diese bei dem zuständigen Bauamt beantragt werden. Das Planungsrecht ist hierfür dem reinen Grundsatz nach nicht entscheidend, da dieses lediglich bei Neubauprojekten zur Anwendung kommt.
Umwelt- und Nachbarschaftsbelange
Umwelt- und Nachbarschaftsbelange sind dann von Belang, wenn durch eine Veränderung der Immobilie die Rechte tangiert werden. Es kommt sehr stark auf die Art der baulichen Maßnahme sowie deren Einfluss auf die Umwelt und die Nachbarn an. Da es sich hierbei um sehr weitreichendes Rechtsgebiet handelt und mitunter kostenintensive Rechtsstreitigkeiten aus Verstößen erwachsen können, sollte sich der Immobilienbesitzer auch in diesem Bereich vorab informieren.
Fallstricke und häufige Fehler bei der Antragstellung
Einer der häufigsten Fallstricke, mit denen sich die meisten Immobilienbesitzer einer schutzwürdigen Immobilie bei baulichen Veränderungen konfrontiert sehen, ist im rechtlichen Bereich zu finden. In der gängigen Praxis nehmen viele Besitzer einfach Veränderungen in dem Glauben vor, dass diese Veränderungen keiner Baugenehmigung bedürfen oder keine Auswirkungen auf den Bestandsschutz haben. Auch bei dem Bauantrag können Fehler geschehen, die in der Regel auf eine unzureichende Vorbereitung zurückzuführen sind.
Fazit
Der Bestandsschutz in Deutschland schützt Immobilien, die vor vielen Jahrzehnten auf der Grundlage der damalig geltenden rechtlichen Verordnungen errichtet wurden, vor nachträglichen behördlich angeordneten Veränderungen. Es gelten jedoch Einschränkungen aufgrund von höher angesiedelten Rechtsgebieten, die auf jeden Fall beachtet werden müssen.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Bauplanungsrecht
Das Bauplanungsrecht, auch als Städtebaurecht bekannt, ist ein Teilgebiet des öffentlichen Baurechts in Deutschland. Seine Hauptaufgabe besteht darin, die rechtliche Qualität des Bodens und seine Nutzbarkeit festzulegen. Es regelt somit die flächenbezogenen Anforderungen an ein Bauvorhaben und zielt darauf ab, eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen.
Die zentrale Komponente des Bauplanungsrechts ist die Bauleitplanung, die die Vorbereitung und Leitung der baulichen und sonstigen Nutzung der Grundstücke regelt. Die Rechtsquellen des Städtebaurechts in Deutschland sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die darauf gestützten Rechtsverordnungen: Baunutzungsverordnung (BauNVO), Planzeichenverordnung und Wertermittlungsverordnung.
Das Bauplanungsrecht schafft die planerischen Voraussetzungen für eine Grundstücksbebauung. Die gesetzlichen Vorschriften orientieren sich unter anderem an der Art des Grundstücks und des Planungsgebiets. Es befasst sich mit der Frage und Planung, inwieweit Grund und Boden genutzt werden kann.
Im Gegensatz dazu ist das Bauordnungsrecht dann einschlägig, wenn es darum geht, wie eine bauliche Anlage beschaffen sein muss, welche Eigenschaften sie aufweisen und wie das Verhältnis zur unmittelbaren Nachbarschaft ist.
Im Kontext des Bestandsschutzes ist das Bauplanungsrecht von besonderer Bedeutung. Der Bestandsschutz bezieht sich auf bereits bestehende Gebäude oder Anlagen und schützt diese vor nachträglichen Änderungen der Baurechtsvorschriften. Das bedeutet, dass ein einmal genehmigtes und errichtetes Gebäude grundsätzlich weiter genutzt werden darf, auch wenn sich die baurechtlichen Vorschriften später ändern sollten.
Das Bauplanungsrecht spielt hier eine wichtige Rolle, da es die Rahmenbedingungen für die Bebauung von Grundstücken festlegt. Wenn ein Gebäude im Einklang mit den zum Zeitpunkt seiner Errichtung geltenden bauplanungsrechtlichen Vorschriften errichtet wurde, kann es seinen Bestandsschutz geltend machen, selbst wenn die bauplanungsrechtlichen Vorschriften später geändert werden.
Es sollte jedoch beachtet werden, dass der Bestandsschutz nicht absolut ist und unter bestimmten Umständen eingeschränkt oder aufgehoben werden kann, beispielsweise wenn die öffentliche Sicherheit und Ordnung gefährdet ist.
Bauordnungsrecht
Das Bauordnungsrecht ist ebenfalls ein Teilbereich des öffentlichen Baurechts in Deutschland und fällt in die Zuständigkeit der Bundesländer. Es befasst sich mit den baulich-technischen Anforderungen an Bauvorhaben und dient in erster Linie der Abwehr von Gefahren, die von der Errichtung, dem Bestand und der Nutzung baulicher Anlagen ausgehen. Die Bauordnungen der Länder enthalten Regelungen zum Baugenehmigungsverfahren und zur Bauaufsicht.
Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht, das die flächenbezogenen Anforderungen an ein Bauvorhaben und die geordnete städtebauliche Entwicklung regelt, konzentriert sich das Bauordnungsrecht auf die technischen Aspekte und die Sicherheitsstandards von Bauvorhaben. Es legt Anforderungen an die Standsicherheit von Gebäuden, die Beschaffenheit von Baumaterialien, den baulichen Brandschutz und andere Aspekte fest.
Im Kontext des Bestandsschutzes spielt das Bauordnungsrecht eine wichtige Rolle, da es die Anforderungen an die Errichtung, Änderung und den Abbruch von baulichen Anlagen regelt. Der Bestandsschutz bezieht sich auf bereits bestehende Gebäude oder Anlagen und schützt diese vor nachträglichen Änderungen der Baurechtsvorschriften. Das bedeutet, dass ein einmal genehmigtes und errichtetes Gebäude grundsätzlich weiter genutzt werden darf, auch wenn sich die baurechtlichen Vorschriften später ändern sollten.
Das Bauordnungsrecht kann jedoch auch Einschränkungen oder Aufhebungen des Bestandsschutzes vorsehen, insbesondere wenn der Eigentümer wesentliche bauliche Veränderungen vornimmt oder die Nutzungsart der Immobilie ändert, ohne vorher mit der zuständigen Behörde in Kontakt zu treten.
Eigentumsrecht in Deutschland
Das Eigentumsrecht in Deutschland ist ein Herrschaftsrecht über eine vermögenswerte Position und wird durch das Grundgesetz (Art. 14 GG) und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geschützt. Gemäß § 903 BGB ist Eigentum die Herrschaft einer Person über eine Sache, die es dem Eigentümer erlaubt, mit der Sache nach Belieben zu verfahren und andere von jeder Einwirkung auszuschließen, solange dies nicht gegen Gesetze oder Rechte Dritter verstößt.
Das Eigentumsrecht ist als Grundrecht konzipiert und dient als Abwehrrecht des Bürgers gegenüber dem Staat. Es schützt eine Grundlage der eigenverantwortlichen Lebensgestaltung und der freien Marktwirtschaft. Der Gesetzgeber kann jedoch aus Gründen des Gemeinwohls in das Eigentumsrecht eingreifen und die Befugnisse des Eigentümers beschränken.
Im Kontext des Bestandsschutzes ist das Eigentumsrecht von besonderer Bedeutung, da es die rechtliche Grundlage für den Schutz von Immobilien und anderen baulichen Anlagen vor nachträglichen Änderungen der Baurechtsvorschriften bildet. Der Bestandsschutz gewährleistet, dass ein einmal genehmigtes und errichtetes Gebäude grundsätzlich weiter genutzt werden darf, auch wenn sich die baurechtlichen Vorschriften später ändern sollten.
