Beurkundungserfordernis Fertighausvertrag – Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag

OLG Karlsruhe – Az.: 13 U 121/10 – Urteil vom 24.05.2011

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Freiburg vom 09.06.2010 wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat auch die Kosten des Berufungsrechtszuges zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

5. Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird festgesetzt auf 16.730,00 €.

Tatbestand

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin das erstinstanzliche Klagebegehren in vollem Umfang weiter.

Entscheidungsgründe

II.

Die Berufung ist unbegründet. Zu Recht hat das Landgericht die Nichtigkeit des Bauvertrages angenommen und das Vorliegen sonstiger Ansprüche verneint.

1. Auszugehen bei der Beurteilung, ob der Bauvertrag wegen rechtlichen Zusammenhangs mit einem Grundstücksvertrag formunwirksam ist, ist von den vom Landgericht zutreffend zitierten höchstrichterlichen Entscheidungen.

Beurkundungserfordernis Fertighausvertrag - Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag
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Ob die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen, ist im jeweiligen Einzelfall vom Tatrichter zu bewerten (BGHZ 78, 346).

2. Das Landgericht hat zu Recht die Zeitungsanzeige sowie die Gespräche mit Herrn S. und dessen Äußerungen in die Bewertung mit einbezogen. Zu Unrecht beruft sich die Berufung darauf, dass Herr S. für die Bauherren … … GmbH tätig sei und jene als selbständige Handelsvertreterin rechtlich vollständig frei agiere. Diese habe die Zeitungsanzeige geschaltet, die Klägerin habe mit dem betreffenden Grundstück überhaupt nichts zu tun gehabt.

Die Klägerin selbst hatte die Anzeige und die Beratungsgespräche ihrem Vertriebsrepräsentanten zugeordnet (Schreiben vom 09.07.2009, B 28), der Beklagte hat in seiner Klageerwiderung Herrn S. unbestritten als Stützpunktvertreter bezeichnet. Zu Recht hat das Landgericht auf dieser tatsächlichen Grundlage angenommen, dass Herr S. „auch für die Klägerin handelte“ (UA 8). Der – grundsätzlich an § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ZPO zu messende – neue Vortrag der Klägerin in der Berufungsinstanz ändert an dieser Beurteilung nichts. Im Gegenteil ergibt sich aus der Homepage der Bauherren … … GmbH, dass die genannten Bauvorhaben auf Grundlage der Fertighäuser der Klägerin geplant und der Preis jeweils inklusive Grundstück ausgewiesen ist. Der Geschäftsführer dieser GmbH ist Herr K. Aus der Homepage der Klägerin wiederum ergibt sich, dass die Suche nach einem „Haus & Grundstück“ wiederum unter anderem auf das genannte Projekt verweist. Die gesonderte Möglichkeit „zur Grundstückssuche“ führt wiederum unter anderem direkt auf das streitgegenständliche Grundstück. Schließlich ist dort ausdrücklich für den Stützpunkt in F.-V. als Agenturleiter Herr K. benannt, unter „Verkauf, Baufachberatung“ ist unter anderem Herr S. erwähnt. Die dort genannte Adresse der Agentur in V. ist identisch mit der Adresse der Bauherren … … GmbH. Die fragliche Zeitungsannonce wiederum erwähnt als Postanschrift die GmbH, jene Postanschrift ist aber gleichzeitig die Agenturanschrift der Klägerin; erwähnt in der Anzeige ist ausdrücklich „S.-haus “, verwiesen ist darauf, dass das Musterhaus geöffnet sei, ferner ist die Web-Adresse der Klägerin ausdrücklich erwähnt.

Vor diesem Hintergrund kann also keinerlei Zweifel bestehen, dass die GmbH das fragliche Bauvorhaben mit Kenntnis und Willen der Klägerin beworben hat und die Verknüpfung zwischen Bauvertrag und Grundstück der Klägerin bekannt war.

Das Verhalten und die Erklärungen des Herrn S. und des Herrn K. lassen sich damit sowohl der GmbH als auch der Klägerin zuordnen. Dementsprechend hat der Beklagte auch unbestritten vorgetragen, dass die beiden Herren Schadensersatzansprüche auch für die Klägerin geltend machten (Klageerwiderung S. 6, I, 27).

3. Vor diesem Hintergrund hat das Landgericht die tatsächlichen Umstände des vorliegenden konkreten Einzelfalles zutreffend dahin gewertet, dass ein rechtlicher Zusammenhang vorlag und der Bauvertrag deshalb beurkundungspflichtig gewesen wäre.

Das Bauvorhaben wurde in der Anzeige als Ganzes angeboten.

Aus Sicht des Beklagten musste sich nach der Anzeige, dem Exposé, der Kostenschätzung und den übergebenen Unterlagen die Situation so darstellen, dass nach dem Willen der Anbieterseite das angebotene Haus auch auf dem angesprochenen Grundstück errichtet werden sollte, was der Beklagte ersichtlich auch so wollte. Der Beklagte interessierte sich für das konkrete Haus mit dem konkreten Grundstück am konkreten Ort. So wurde ihm das Ganze auch als „Wohnpark“ angeboten. Für ihn präsentierte sich die Situation demgemäß auch so, dass er das Grundstück nur erhalten würde, wenn er auch den Bauvertrag mit der Klägerin schließen würde und dass der Abschluss des Grundstückskaufvertrages nur dazu dienen würde, den Bauvertrag zu ermöglichen. Andererseits musste auch für die Klägerin, der die Angebotssituation des „Wohnparks“ bekannt sein musste (siehe oben), klar sein, dass für den Beklagten sich die Situation genauso darstellte, die Verträge für ihn also miteinander „stehen und fallen“ sollten. Dies wurde von ihr, die sie mit in die geschaffene Angebotssituation eingebunden war, zumindest hingenommen (BGHZ 78, 346); mit dem Hinweis in § 6 letzter Absatz des Bauvertrages konnte sie sich dem nicht entziehen.

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Für die Klägerin selbst spielte die (provisionspflichtige) Vermittlung des Grundstücks zwar wirtschaftlich keine unmittelbare Rolle, wohl aber für ihren Vertriebsrepräsentanten, der Geschäftsführer der vermittelnden GmbH war. Zumindest mittelbar hatte aber auch die Klägerin ein Interesse daran, dass ihr Vertriebsrepräsentant im Hinblick auf die Zusammenarbeit bei künftigen Projekten eine Vermittlungsprovision für das Grundstück erhalten sollte. Ob dies ausreicht, auch nach dem Willen der Klägerin von einem „Stehen und Fallen“ ausgehen zu können, kann dahinstehen, da jedenfalls nach dem Interesse des Beklagten davon auszugehen ist und die Klägerin dies hinnahm.

Ein weiteres Indiz für einen Verknüpfungswillen der Parteien kann auch daraus folgen, dass der Bauunternehmer eine Einflussmöglichkeit auf die Durchführung des Kaufvertrages hat, im umgekehrten Fall spricht dies eher gegen einen entsprechenden Willen (BGHZ 186, 345). Vorliegend ist das Interesse der GmbH an einem Verkauf auch des Grundstücks wegen der entsprechenden Provision offensichtlich. Die GmbH hatte den Grundstücksverkäufer jedenfalls „an der Hand“, dieser hatte die GmbH mit dem Nachweis von Kaufinteressenten bzw. der Vermittlung von Kaufverträgen beauftragt; im Rahmen des Vorvertrages war vorgesehen, dass weitere Verkaufsbemühungen eingestellt würden (vgl. B 21). Auch wenn, wie die Klägerin vorträgt, der Verkäufer keine Ausschließlichkeitsbindung mit der GmbH eingegangen sein mag und auch wenn die Klägerin den Verkäufer nicht rechtlich hätte verpflichten können, an den vermittelten Interessenten zu verkaufen, so hatte die GmbH gleichwohl jedenfalls maßgeblichen Einfluss auf den Verkäufer, der ihr den provisionspflichtigen Vermittlungsauftrag erteilt und der mit der Einplanung seines Grundstücks in den „Wohnpark“ einverstanden gewesen war. Da der Geschäftsführer diese GmbH gleichzeitig Repräsentant der Klägerin war, hatte auch diese in ausreichendem Maße Einfluss auf den Grundstücksverkäufer.

Hinzu kommt schließlich, dass nicht ersichtlich ist, warum sich der Beklagte ohne beabsichtigten Erwerb des genannten und in seinem Sinne überplanten Grundstücks bereits vorab ohne Grund durch einen für ihn mit hohem Risiko behafteten Kaufvertrag hätte binden sollen (vgl. BGH, NJW 94, 721).

Auch wenn also das Grundstück im Bauvertrag nicht erwähnt ist und umgekehrt der Kaufvorvertrag den Bauvertrag nicht erwähnt und auch wenn die Klägerin sicherlich gegebenenfalls auch auf einem völlig anderen Grundstück ihr Fertighaus für den Beklagten errichtet hätte, ergibt sich doch aus den Gesamtumständen, dass auf Grund der oben genannten Kriterien von einem rechtlichen Zusammenhang auszugehen ist.

Nur ergänzend ist schließlich zu erwähnen, dass die Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 08.10.2010, S. 4 nicht zutreffen. Es ist keineswegs so, dass in jedem Fall alle Bauverträge mit Fertighausfirmen notariell beurkundet werden müssten, weil es zahlreiche andere Fallkonstellationen gibt, in denen ein derartiger rechtlicher Zusammenhang zu verneinen ist. In der vorliegend zu beurteilenden Variante ist jedenfalls von einer Beurkundungsbedürftigkeit auszugehen.

4. Sonstige Anspruchsgrundlage für die Ansprüche der Klägerin sind nicht gegeben.

Aus dem gehaltenen Vortrag sind Ansprüche nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB nicht abzuleiten (vgl. zu denkbaren Fallkonstellationen die Nachweise bei Palandt/Grüneberg, BGB, 70. Aufl. 2011, § 311 b Rnr. 45 i.V.m. § 311 Rnr. 56).

Auch Ansprüche unter dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag hat das Landgericht mit zutreffender Begründung verneint (vgl. ähnlich Senat, Urteil vom 15.01.2003, 13 U 51/02 unter II 1. d).

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor.