An der Errichtung eines Bauwerks sind viele Personen wie Bauherren, Architekten, Ingenieure und Bauunternehmen beteiligt. Die rechtliche Beziehungen aller am Bau Beteiligten ist im privaten Baurecht, insbesondere im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 631ffBGB) sowie in der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) geregelt. Dabei spielt die mängelfreie Herstellung der für die Erstellung des Bauobjekts notwendigen Werke durch einen Unternehmer eine entscheidende Rolle. Ist das Werk jedoch nicht frei von Mängeln, kann der Bauherr beziehungsweise Auftraggeber das sogenannte Zurückbehaltungsrecht geltend machen und die Bezahlung des Unternehmers verweigern
Mangelfreies Werk ist Leistungspflicht
In der Regel wird die Leistungspflicht des Bauunternehmers in Baubeschreibungen, Bauplänen oder baulichen Leistungsverzeichnissen genau festgelegt. Ist das vom Unternehmer hergestellte Werk frei von Mängeln, ist der Bauherr oder Auftraggeber verpflichtet dieses abzunehmen und muss dafür den vereinbarten Werklohn zahlen. Tritt nach der Bauabnahme ein offensichtlicher Mangel am Werk auf, so muss der Auftraggeber diesen gegenüber dem Auftragnehmer beweisen. Anders sieht es aus , wenn der Mangel bereits vor der Abnahme entdeckt wird. In diesem Fall muss der Werkersteller die Mängelfreiheit darlegen. Gelingt ihm das nicht, berechtigt das aber den Bauherrn nicht sofort den Werklohn bis zur Beseitigung des Mangels zurückzubehalten.
Voraussetzungen für ein Zurückbehaltungsrecht
Um sein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht ausüben zu können, Müssen nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen (§ 4 Nr. 7 VOB) drei Voraussetzungen gegeben sein:
- Es liegt ein Mangel vor
- Angemessene Frist zur Mängelbeseitigung wurde gesetzt
- Kündigung wurde angedroht oder bereits ausgesprochen
Zurückbehaltungsrecht und Schadensersatzforderungen
Der Bauherr kann erst dann sein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn dem Auftragnehmer die Möglichkeit der Mängelbeseitigung eingeräumt wurde. Nur wenn die Beseitigung des Mangels unzumutbar, unverhältnismäßig oder unmöglich ist, kann auf das Recht auf Mängelbeseitigung verzichtet werden. Verweigert der Auftragnehmer jedoch die Beseitigung der Mängel oder ist er dazu nicht in der Lage, kann der Bauherr einen anderen Unternehmer beauftragen. Die dadurch entstandenen Kosten muss dann der ursprüngliche Auftragnehmer tragen. Schließlich kann ein nicht beseitigter Mangel nicht nur den Wert des Bauobjekts mindern, sonder kann unter Umständen sogar lebensgefährlich sein. Entstehen durch den Mangel weitere Schäden, kann der Auftraggeber gegenüber dem Unternehmer Schadensersatzforderungen gerichtlich geltend machen.
Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter Kündigungsandrohung
Die Verdingungsordnung für Bauleistungen sieht vor, dass die Aufforderung zur Mängelbeseitigung zudem mit einer Kündigungsandrohung gekoppelt ist. Das bedeutet, beseitigt der Unternehmer die Mängel nicht oder kann es diese nicht beseitigen, so kann der Auftraggeber entweder einen Teil der in sich abgeschlossenen Leistungen oder den gesamten Vertrag kündigen. Auch hier kann der Bauherr sein gesetzliches Zurückbehaltungsrecht ausüben und den Werklohn des Unternehmers einbehalten.
