Errichtung eines Einfamilienhauses durch einen Bauträger – Verjährung Gewährleistungsansprüche

OLG München –  Az.: 9 U 1317/13 Bau –  Urteil vom 10.12.2013

I. Die Berufung des Klägers gegen das Endurteil des Landgerichts München I vom 26.02.2013 (Az.: 2 O 1934/11) wird zurückgewiesen.

II. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer I. genannte Urteil des Landgerichts München I ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

IV. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 25.936,89 € festgesetzt.

Gründe

Der Kläger begehrt aus abgetretenem Recht der Ersterwerber von der beklagten Bauträgerin Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln an allen Lichtschächten. Diese seien mangelhaft, weil sie in Folge einer Ablauföffnung im Boden undicht seien, nicht der vertraglichen Vereinbarung entsprächen und auch nicht den allgemein anerkannten Regeln der Baukunst. Die Beklagte bestreitet die Mangelhaftigkeit der Lichtschächte und hält etwaige Ansprüche des Klägers für verjährt.

Durch notariellen “Kaufvertrag” vom 20. Oktober 2004 erwarben die Ersterwerber von der Beklagten ein von dieser noch zu errichtendes Einfamilienhaus, wobei in einem der Urkunde beigefügten Plan des Kellergeschosses eingetragen war: “Lichtschächte wasserdicht ausführen!” (Anlage K 2). Das Bauvorhaben lag in einem Gebiet, in dem insbesondere nach starken Regenfällen der Grundwasserspiegel über das Höhenniveau der Lichtschachtböden ansteigen konnte. An dem Haus wurden zwei Betonlichtschächte und drei PVC-Lichtschächte angebracht. Sie haben alle eine Ablauföffnung im Boden, in die ein Rohr eingesteckt werden kann. Zweck dieser Konstruktion ist, den Eintritt von Grundwasser in den Lichtschacht zu verhindern. Die Rohrlänge ist so bemessen, dass das Rohrende über dem maximal zu erwartenden Grundwasserpegel liegt. Nachteil dieser Methode ist, dass dann von oben in den Lichtschacht gelangendes Regenwasser nicht abfließen kann, sich maximal bis zur Höhe des Rohrendes aufstaut, somit die Fensterbretthöhe überschreitet und durch die nicht wasserdichten Fenster ins Hausinnere gelangen kann.

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Die Abnahme durch die Ersterwerber erfolgte am 15.12.2004. Die Beklagte erklärte den Ersterwerbern die Wichtigkeit des Einsteckens der Einsteckrohre im Hinblick auf ansteigendes Grundwasser. Der Ansatz der Lichtschächte an die Hauswand war dicht.

Durch Schreiben vom 07.02.2005 und 14.06.2005 (beide Anlage K 14) wandten sich die Ersterwerber an die Beklagte und verlangten die Erledigung verschiedener Arbeiten. Im Schreiben vom 07.02.2005 führten die Ersterwerber unter anderem wörtlich aus:

“Bei Regen- und Schneefall staut sich im Lichtschacht des Hobbyraums das Wasser. Dies ist wohl darauf zurückzuführen, dass das Gefälle zum Abfluss hin zu gering angelegt wurde.”

Im Schreiben vom 14.06.2005 führen die Ersterwerber unter anderem wörtlich aus:

“Des Weiteren wurde der Mangel, dass sich bei Regen im Lichtschacht des Hobbyraums das Wasser staut – was wohl darauf zurückzuführen ist, dass das Gefälle zum Abfluss hin zu gering angelegt wurde – bislang nicht beseitigt.”

Im ersten Quartal 2009 wandten sich die Ersterwerber erneut an die Beklagte und verlangten, dass auch in ihrem Haus die Arbeiten durchgeführt wurden, die die Beklagte an dem von ihr ebenfalls errichteten Nachbarhaus durchgeführt hatten. Im zweiten Quartal 2009 nahm die Beklagte Nachbesserungsarbeiten am Gefälle des Lichtschachts vor dem Hobbyraum vor, worauf hin der Ersterwerber R. handschriftlich auf seiner Kopie der Schreiben vom 07.02.2005 bzw. 14.06.2005 vermerkte: “in 2009 erledigt” bzw. “Gefälle wurde in 2009 verbessert”.

Durch notariellen Kaufvertrag vom 09.11.2009 verkauften die Ersterwerber an den Kläger das streitgegenständliche Einfamilienhaus (Anlage K 1) und traten am 30.08.2010 ihnen aus dem Bauträgervertrag zustehende Mängelansprüche an den Kläger ab (Anlage K 3).

Der Kläger meint, die Beklagte habe durch die Vornahme der Nachbesserungsarbeiten an dem Lichtschacht im zweiten Quartal 2009 den Mangelanspruch anerkannt, so dass die Verjährungseinrede der Beklagten keinen Erfolg haben könne. Überdies hätte die Beklagte den Ersterwerbern auch arglistig bei der Abnahme den Mangel der Lichtschachtkonstruktion verschwiegen. Wegen der Ablauföffnung seien die Lichtschächte nicht wasserdicht. Demzufolge liege ein alle fünf Lichtschächte betreffender Systemmangel vor, den die Ersterwerber ausreichend deutlich gerügt hätten.

Durch Urteil vom 26.02.2013, berichtigt durch Beschluss vom 22.03.2013, hat das Landgericht München I die Beklagte wegen der Rissbildung an zwei Säulen verurteilt und hat im Übrigen – wegen der im Berufungsverfahren allein gegenständlichen Mängel an den Lichtschächten – die Klage abgewiesen. Es könne offen bleiben, ob ein Mangel vorliege. Nach Ablauf einer Frist von fünf Jahren sei am 15.12.2009 Verjährung eingetreten. Die einen Betonlichtschacht betreffende Rüge in den Schreiben vom 07.02.2005 und 14.06.2005 habe nicht die allgemeine Rüge der Undichtigkeit aller Lichtschächte zum Gegenstand gehabt, so dass auch in den Nachbesserungsarbeiten der Beklagten im zweiten Quartal 2009 kein Anerkenntnis in “anderer Weise” nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB zu sehen sei. Da die Ersterwerber nach Aufklärung der Beklagten die Rohrkonstruktion akzeptiert und gebilligt hätten, liege auch keine arglistige Täuschung vor.

Dagegen richtet sich die Berufung des Klägers. Er beantragt:

Das Urteil des Landgerichts München I vom 26.02.2013 wird insoweit aufgehoben, als die Klage abgewiesen wurde und unter teilweiser Abänderung wird die Beklagte verurteilt, an den Kläger zusätzlich 25.936,89 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie eine Nebenforderung in Höhe von 966,88 € zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger hält weiterhin sämtliche Lichtschächte wegen der Steckrohrkonstruktion für mangelhaft und nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik entsprechend. Wegen der Steckrohrkonstruktion seien die Lichtschächte sämtlich undicht. Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei in den Schreiben vom 07.02.2005 und 14.06.2005 dieser Mangel aus Sicht eines Laien ausreichend genau beschrieben. Die darin geäußerte, unzutreffende Vermutung einer Ursache (fehlendes Gefälle) sei unschädlich. Auch das im Jahr 2009 geäußerte Verlangen der Ersterwerber, die gleichen Maßnahmen zu erhalten, wie der Nachbar Kretschmer, sei als Rüge zu werten. Im Übrigen hätte die Beklagte die mangelhafte Lichtschachtkonstruktion den Ersterwerbern auch arglistig verschwiegen.

Die Beklagte tritt dem entgegen. Beide Parteien wiederholen im Wesentlichen ihr tatsächliches und rechtliches Vorbringen erster Instanz.

Auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze, den Beschluss vom 31.10.2013 (Einzelrichterübertragung), das angefochtene Urteil vom 26.02.2013 und das Protokoll vom 05.11.2013 mit Hinweisen des Einzelrichters wird zur Sachverhaltsdarstellung ergänzend Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg. Auf die durchweg zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Feststellungen des Ersturteils wird mit folgenden ergänzenden Ausführungen Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

1. Die Konstruktion der streitgegenständlichen fünf Lichtschächte dürfte mangelhaft sein. Sie verhindern zwar den Eintritt ansteigenden Grundwassers, wenn das Einsteckrohr sorgfältig eingesteckt ist. Die Konstruktion bietet aber keine Lösung für den zeitgleich zu erwartenden Anfall von Oberflächenwasser. Auf welche Art (Anschluss der Lichtschachtabläufe mit dichten Rohren an das Abwasser, Einbau einer Hebeanlage in jeden Lichtschacht oder Anbringung eines Regenschutzes über dem Lichtschacht) der Mangel zu beseitigen ist und welche Kosten dafür anfallen, kann offen bleiben. Denn zutreffend hat das Landgericht den Erfolg der Verjährungseinrede angenommen.

2. Entgegen der Ansicht des Klägers liegt in den 2009 am Gefälle eines Betonlichtschachts durchgeführten Nachbesserungsarbeiten der Beklagten kein Anerkenntnis in anderer Weise eines Mangelbeseitigungsanspruchs der Ersterwerber, den diese mit dem Ziel der Beseitigung der konstruktionsbedingten Undichtigkeit der Lichtschächte geltend gemacht hätten. Insbesondere folgt aus den Schreiben der Ersterwerber vom 07.02.2005 und 14.06.2005 eine darauf gerichtete Rüge nicht.

Zutreffend weist der Kläger darauf hin, dass die mit einer Mangelbeschreibung verbundene Ursachenvermutung unschädlich ist (BGH BauR 2003, 1247; BGH NJW 2008, 576). Vielmehr ist zu erforschen, welches Mangelsymptom die Ersterwerber beschreiben wollten.

a) Objektiv konnte der in den Schreiben der Ersterwerber bezeichnete Lichtschacht zwei gänzlich verschiedene Mängel mit verschiedenen Erscheinungsbildern aufweisen.

Zum einen konnte in Folge von Bodenunebenheiten oder in Folge eines nicht waagrechten Einbaus des Lichtschachts auf einem Teilbereich des Bodens eine Pfützenbildung entstehen und das dort befindliche Wasser nicht in die Ablauföffnung des Lichtschachtbodens fließen, weil die Ablauföffnung höher gelegen war, als die Pfütze.

Zum anderen konnte der Mangel darin liegen, dass durch die Ablauföffnung Grundwasser in den Lichtschacht eingetreten war. Im letzteren Fall wäre aber nicht nur ein Teilbereich des Lichtschachtbodens von Wasser bedeckt gewesen und die Ablauföffnung trocken gelegen, sondern vielmehr wäre der gesamte Lichtschachtboden einschließlich Ablauföffnung mit Wasser bedeckt gewesen.

Wäre die letztere Situation diejenige gewesen, die der Ersterwerber Richter nach einem Blick in den Lichtschacht hätte in seinen beiden Schreiben von 2005 ausdrücken wollen, hätte er nach Überzeugung des Einzelrichters nicht von einem fehlenden Gefälle gesprochen, sondern hätte sinngemäß formuliert, dass im gesamten Lichtschacht Wasser steht. Für dieses Verständnis spricht auch, dass die Ersterwerber durch die Erläuterungen der Beklagten zur Verwendung des Einsteckrohres um das Problem des ansteigenden Grundwassers wussten. Ein Wasserstau auf einem unebenen oder falsch geneigten Lichtschachtboden bietet ein völlig anderes Erscheinungsbild, als ein durch Grundwasser überfluteter Lichtschachtboden. Der Ersterwerber hätte nicht ein vermutlich falsches Gefälle erwähnt, hätte er einen vollständig mit Wasser bedeckten Lichtschachtboden gesehen.

b) In Folge dessen kann den Schreiben von 2005 keine aus Laiensicht formulierte Rüge der Lichtschachtundichtigkeit zur Überzeugung des Gerichts entnommen werden. Vielmehr sollte mit den Schreiben ein einzelnes Problem der Pfützenbildung an dem konkreten Lichtschacht gerügt werden. Eine dem Kläger günstigere Auslegung ist nicht ersichtlich oder bewiesen (Palandt/Ellenberger, BGB, 73. Aufl. 2014, § 133 Rdnr. 29).

Im Umfang dieser Rüge (Gefällemangel an einem Lichtschacht) mag in den Nachbesserungsarbeiten der Beklagten im zweiten Quartal 2009 ein Anerkenntnis in anderer Weise liegen. Dieses betrifft aber nicht den völlig anderen, damals nicht gerügten Mangel der undichten Konstruktion aller fünf Lichtschächte.

Für die Auslegung spricht auch, dass die als Zeugen vernommenen Ersterwerber nicht einen Mangel der Undichtigkeit rügen wollten, sondern ein Problem an dem bezeichneten Lichtschacht.

3. Zutreffend führt das Landgericht weiter aus, dass das Begehren der Ersterwerber etwa im Jahr 2009, von der Beklagten die gleichen Maßnahmen zu erhalten, wie der Nachbar K., nicht ausreichend bestimmt war, um als Mängelrüge gewertet zu werden. Der Schriftsatz des Klägers vom 21.11.2013 ändert an dieser Beurteilung nichts, zumal auch der Zeuge K. (Protokoll vom 26.10.2011, Seite 4) von einem falschen “Betongefälle” berichtet hat.

4. Ferner kann aus den vom Landgericht angeführten zutreffenden Gründen kein Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels der falschen Lichtschachtkonstruktion durch die Beklagte bei der Abnahme angenommen werden. Die Beklagte hat den Ersterwerbern die Funktionsweise der Einsteckrohre erklärt, was durch deren erstinstanzlichen Zeugenangaben belegt wird. Denn die Zeugen R. und W. haben angegeben (Protokoll vom 26.10.2011, Seiten 6 und 7), ein einziges mal versehentlich das Rohr nicht eingesteckt zu haben, so dass es zu einem Wassereintritt gekommen sei. Auf Grund dieser Kenntnis der Ersterwerber aus den Erläuterungen der Beklagten würde die regelmäßige Verjährungsfrist nach §§ 634 aAbs. 3 Satz 1, 195,199 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit der Abnahme in Gang gesetzt worden sein und vor dem vom Landgericht angenommenen Verjährungsende am 15.12.2009 abgelaufen seien.

III.

Kosten, vorläufige Vollstreckbarkeit: §§ 97, 708 Nr. 10,711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen nach § 543 ZPO nicht vorliegen. Die Sache hat keine über den Einzelfall hinausreichende Bedeutung.

Streitwert: §§ 63Abs. 2, 47,48 GKG