Ersatzbau für ein Wohngebäude im Außenbereich: Wann der Anspruch erlischt

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Sigmaringen vom 25. Oktober 2023 – 4 K 1734/22 – geändert; die Klage wird abgewiesen, soweit das Verfahren nicht eingestellt wurde.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheids über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit (ohne Erschließung) der Errichtung eines Einfamilienwohnhauses.

Der Kläger ist nach ehebedingter Zuwendung des Miteigentumsanteils seiner später verstorbenen Frau Alleineigentümer des Grundstücks Flst. Nr. … (M… x), das etwa 0,8 km südöstlich von Bodnegg liegt und im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen ist. Das Grundstück ist gegenwärtig mit einem Gebäude bebaut, in dessen Erdgeschoss eine Schmiedewerkstatt betrieben wurde. Mit baurechtlichen Entscheidungen vom 19.10.1908 und 04.02.1947 wurde der Einbau einer Wohnung im ersten Obergeschoss bzw. der Einbau einer weiteren Wohnung ins Dachgeschoss genehmigt. Das Gebäude wurde bis 1990 vom Kläger und seiner Familie zu Wohnzwecken genutzt.

Mit baurechtlicher Entscheidung vom 06.03.1990 genehmigte der Beklagte die Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück Flst. Nr. … (M… x) gemäß § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB 1986 als Ersatzhaus für das Gebäude auf dem Grundstück Flst. Nr. … mit der folgenden Auflage (vgl. Ziffer 49):

„Das alte Wohnhaus ist spätestens drei Monate nach Bezug des neuen vollständig abzubrechen.“

Das Gebäude wurde in der Folgezeit nicht abgebrochen, sondern zeitweise – ohne weitere Genehmigung – zur Unterbringung von Asylbewerbern genutzt. 1992 wurde das Gebäude aufgrund eines Brandschadens zunächst unbewohnbar, nachfolgend aber wieder instandgesetzt. 1996 äußerte die Gemeinde Bodnegg ihr Interesse, das Gebäude künftig als Museum zu nutzen. Dazu wurde ihr vom Kläger und dessen Ehefrau ein bis 2025 dauerndes Erbbaurecht unter Ausschluss einer Vermietung oder Nutzung zu Wohnzwecken eingeräumt. Die Abbruchverfügung (Auflage Ziffer 49 zur Baugenehmigung vom 06.03.1990) hob der Beklagte mit einem an die Gemeinde Bodnegg adressierten Bescheid vom 05.11.1996 auf:

„Die Aufhebung erfolgt im öffentlichen Interesse, da wie Sie [Bürgermeister von Bodnegg] schreiben, das Gebäude nicht mehr zu Wohnzwecken sondern zur Sammlung und Lagerung ortshistorischer Gegenstände genutzt wird.“

Das Gebäude wurde in der Folgezeit aber nicht als Museum genutzt, sondern örtlichen Vereinen als Lager zur Verfügung gestellt. Der Erbbaurechtsvertrag wurde 2021 einvernehmlich aufgehoben. Die Ehefrau des Klägers und damalige Miteigentümerin des Grundstücks Flst. Nr. … beantragte beim Beklagten am 04.11.2020 die Erteilung eines Bauvorbescheids zur Frage:

„Ist, nach Teilabbruch, auf dem vorhandenen Kellergeschoss ein EFH, wie in den Planunterlagen dargestellt, bauplanungsrechtlich zulässig?“

Nachdem die Gemeinde Bodnegg ihr Einvernehmen erteilt hatte, lehnte der Beklagte den Antrag ab und führte zur Begründung im Wesentlichen aus, dass bereits ein Ersatzhaus genehmigt worden sei, weshalb nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB, der nicht mehrfach in Anspruch genommen werden könne, ein weiteres Ersatzhaus nicht zulässig sei. Außerdem sei das Gebäude seit dem Jahr 1996 nicht mehr bewohnt und § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB finde nur auf Wohngebäude Anwendung. Einer Genehmigung nach § 35 Abs. 2 BauGB stünden öffentliche Belange entgegen.

Der Kläger und seine Ehefrau erhoben am 15.11.2021 Widerspruch, den sie im Wesentlichen damit begründeten, dass das Gebäude stets als Wohnhaus genutzt worden und der Bauvorbescheid daher zu erteilen sei. Mit dem am 27.06.2022 zugestellten Widerspruchsbescheid wies das Regierungspräsidium Tübingen den Widerspruch zurück. Das im Außenbereich vorgesehene „sonstige Vorhaben“ beeinträchtige öffentliche Belange gemäß § 35 Abs. 3 Satz 1 BauGB; es widerspreche dem Flächennutzungsplan, beeinträchtige die natürliche Eigenart der Landschaft und es drohe eine Verfestigung bzw. Erweiterung einer Splittersiedlung. Nachdem bereits ein Ersatzhaus genehmigt und errichtet worden sei, könne § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht noch einmal in Anspruch genommen werden. Auf eine fehlende verkehrliche Erschließung komme es nicht mehr an.

Der Kläger und seine Ehefrau haben am 27.07.2022 Klage erhoben und vorgetragen, das Vorhaben sei nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB zulässig. Das Bestandsgebäude sei zulässigerweise errichtet worden, weise Missstände und Mängel auf und sei bis 1990 von der Familie des Klägers bewohnt worden. Es solle in Zukunft von der gemeinsamen Tochter genutzt werden, weshalb auch Eigenbedarf vorliege. Nach der Neufassung der Vorschrift durch das Baulandmobilisierungsgesetz sei es auch nicht mehr erforderlich, dass das Gebäude bis zur beantragten Neuerrichtung bewohnt werde. Das Bestandsgebäude sei noch vorhanden. Ohne Belang sei, dass bereits ein Ersatzgebäude genehmigt und der inzwischen aufgehobenen Abbruchverfügung nicht Folge geleistet worden sei.

Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten. Es sei schon nicht belegt, dass das Bestandsgebäude überhaupt genehmigt oder zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigungsfähig gewesen sei. Das Vorhaben sei auch nicht gleichartig. Aufgrund eines Brandschadens sei von einem derartigen Substanzverlust des Bestandsgebäudes auszugehen, der vom Regelungszweck des § 35 Abs. 4 BauGB nicht mehr erfasst sei. Außerdem sei nur e i n Ersatzbau zulässig. Die Genehmigung von 1990 wäre ohne Abbruch des Bestandsgebäude nicht erteilt worden. Dass es hierzu nicht gekommen sei, sei ohne Belang. Es sei dem Kläger wegen des Verbots widersprüchlichen Verhaltens verwehrt, sich auf den nicht erfolgten Abbruch zu berufen, um die Genehmigung eines weiteren Ersatzbaus zu erreichen. Ferner sei die Wohnnutzung schon seit geraumer Zeit aufgegeben worden. Wie im Widerspruchsbescheid ausgeführt, sei das Vorhaben nach § 35 Abs. 2 und 3 BauGB nicht genehmigungsfähig.

Nachdem der Kläger nach dem Tode seiner Frau mit Schriftsatz vom 24.10.2023 die Übernahme des Rechtsstreits als Rechtsnachfolger bezüglich des Grundstückseigentums erklärt hatte, hat er in der mündlichen Verhandlung den Bauvorbescheidsantrag, seinen Widerspruch und – mit Zustimmung des Beklagten – seine Klage zurückgenommen, soweit sie sich auch auf einen Carport und eine Terrasse bezogen hatte. Das Verfahren ist insoweit eingestellt worden. Ferner hat er klargestellt, dass die Frage der Erschließung ausgeklammert bleiben solle.

Das Verwaltungsgericht hat Beweis erhoben durch die Inaugenscheinnahme des Vorhabengrundstücks und seiner näheren Umgebung.

Mit Urteil vom 25.10.2023 hat das Verwaltungsgericht die Beklagte verpflichtet, dem Kläger einen positiven Bauvorbescheid zur Frage zu erteilen, ob nach Teilabbruch auf dem vorhandenen Kellergeschoss ein Einfamilienhaus, wie in den durch Teilrücknahme geänderten Planunterlagen zum Antrag vom 02.11.2020 dargestellt, bauplanungsrechtlich (ohne Erschließung) zulässig ist. Die zulässige Klage sei begründet, der Kläger habe nach § 57 Abs. 1 LBO einen Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheids. Das Vorhaben sei nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB teilprivilegiert. Mit Blick auf das Bestandsgebäude handele es sich bei dem Vorhaben um ein gleichartiges Wohngebäude an gleicher Stelle, das zulässigerweise errichtet worden sei, Missstände bzw. Mängel aufweise, vom Eigentümer selbst genutzt worden sei und von der Familie des Klägers in Zukunft genutzt werden solle.

Die Wohnnutzung ergebe sich aus den Genehmigungen aus den Jahren 1908 und 1947. Die Schmiede im Erdgeschoss ändere hieran nichts, weil sich diese gewerbliche Nutzung als gegenüber der Wohnnutzung untergeordnete Nutzung darstelle. Die Genehmigungen hätten ihre Wirksamkeit nicht verloren. Eine längere Nutzungsunterbrechung (1995 – 2020) führe nicht auf einen Verzicht. Auch sei kein Verfall in Folge einer etwaigen Nutzungsaufgabe ersichtlich. Die Missstände und Mängel hätten auch kein solches Ausmaß, dass der Bestandsschutz entfallen und § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht (mehr) anwendbar wäre. Ein Verzicht sei auch nicht im Abschluss des Erbbaurechtsvertrags mit der Gemeinde Bodnegg zu erkennen.

Eine Verwirkung der Baugenehmigung sei auch nicht durch die Genehmigung des Ersatzbaus im Jahr 1990 und der im Zuge dessen erlassenen Abbruchverpflichtung zu erkennen, weil es an einem Umstandsmoment fehle. Es sei nicht ersichtlich, dass der Kläger und seine Ehefrau nach der Genehmigung des Ersatzbaus im Jahr 1990 gegenüber dem Beklagten einen Vertrauenstatbestand geschaffen hätten, aufgrund dessen der Beklagte nicht mehr mit einer Rechtsausübung hätte rechnen müssen. Die Aufhebung der Abbruchverfügung, einem dinglichen Verwaltungsakt, wirke auch für und gegen den Rechtsnachfolger, den Kläger. Außerdem habe der Beklagte zu keinem Zeitpunkt von der Abbruchverfügung Gebrauch gemacht.

Das Vorhaben sei nach der Teilrücknahme des Bauantrags dem zu ersetzenden Vorhaben gleichartig, weil Grundriss und Anzahl der Stockwerke gleich blieben. Die Anzahl der Nutzungseinheiten werde sogar von zwei Wohneinheiten hin zu einer Wohneinheit (Einfamilienhaus) reduziert. Das Gebäude werde auf dem Kellerfundament und damit an gleicher Stelle wie das Bestandsgebäude errichtet. Die weiteren Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB lägen ebenfalls vor.

Schließlich stehe dem Vorhaben nicht entgegen, dass für das Bestandsgebäude bereits 1990 ein Ersatzbau genehmigt worden sei. Dabei handele es sich der Sache nach gar nicht um einen Ersatzbau i. S. des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB, weil das Gebäude nicht an gleicher Stelle errichtet worden sei. Jedenfalls habe das Gebäude eine etwaige Eigenschaft als Ersatzbau mit der späteren Aufhebung der Abbruchverfügung verloren. Der Gesetzgeber habe nämlich ein gleichzeitiges Vorhandensein von Bestandsgebäude und Ersatzbau nicht vorgesehen, weshalb bei der Genehmigung des Ersatzbaus auch der Abbruch des Bestandsgebäudes angeordnet worden sei. Diese Verknüpfung habe die Ersatzbauqualität des damaligen Vorhabens begründet. Mit der Aufhebung der Abbruchverfügung sei die Verknüpfung und damit auch die Eigenschaft als Ersatzbau entfallen. Dem Kläger sei es auch nicht nach § 242 BGB verwehrt, sich auf § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu berufen, weil für das Vorhandensein des Bestandsgebäudes maßgeblich der Beklagte verantwortlich sei. Dieser habe ein Ersatzgebäude an anderer Stelle genehmigt und später die Abbruchverfügung in Bezug auf das Bestandsgebäude aufgehoben. Erst hierdurch sei es dem Kläger überhaupt ermöglicht worden, unter Berufung auf das Bestandsgebäude einen Bauvorbescheidsantrag für die Errichtung eines Ersatzbaus zu stellen. Dies sei nicht rechtsmissbräuchlich. Aufgrund der Teilprivilegierung könnten dem Vorhaben die öffentlichen Belange aus § 35 Abs. 3 Satz 1 Nrn. 1, 5 und 7 BauGB nicht entgegengehalten werden.

Das Vorhaben sei gleichwohl auch nach § 35 Abs. 2 BauGB zulässig, weil es öffentliche Belange nicht beeinträchtige. Die Ausweisung des Flächennutzungsplans (Fläche für die Landwirtschaft) könne dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden, weil am Vorhabenstandort die Fläche bereits durch das Bestandsgebäude einer landwirtschaftlichen Nutzung entzogen sei und hinzukomme, dass Lage und Größe des Grundstücks einer Nutzung als Fläche für die Landwirtschaft entgegenstünden. Die natürliche Eigenart der Landschaft werde ebenso wenig beeinträchtigt, weil die landwirtschaftliche Bodennutzung bereits durch das als Wohngebäude genehmigte Bestandsgebäude beeinträchtigt und eine darüberhinausgehende Beeinträchtigung nicht zu besorgen sei. Entsprechendes gelte für eine etwaige Beeinträchtigung des Bodens und seiner Funktionen. Das Vorhaben führe auch nicht zur Verfestigung einer Splittersiedlung, weil es sich nicht um einen Neubau handele und sich die Belastung des Außenbereichs nicht ändere. Es existiere ein Wohngebäude, das ein Erdgeschoss und ein Dachgeschoss umfasse und durch die Errichtung eines Einfamilienhauses in eben diesen Stockwerken ersetzt werden solle.

Das Verwaltungsgericht hat die Berufung zugelassen, weil die rechtliche Beurteilung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB und die sich hieran anknüpfende Frage, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen mehrere „Ersatzgebäude“ genehmigt werden könnten, grundsätzliche Bedeutung habe.

Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 25.01.2024 Berufung eingelegt und diese unter dem 04.04.2024 begründet. Sie trägt vor, der Kläger habe keinen Anspruch auf Erteilung des Bauvorbescheids. Das Vorhaben sei nicht teilprivilegiert, weil das ursprünglich als „Schmiede / Schlosserei“ mit einer Wohneinheit genehmigte Bestandsgebäude schon kein Wohngebäude sei. Weshalb sich die gewerbliche Nutzung gegenüber der später noch um eine Wohneinheit im Dachgeschoss erweiterten Wohnnutzung als untergeordnet darstellen sollte, sei nicht nachvollziehbar und werde vom Verwaltungsgericht auch nicht weiter begründet. Nach der ursprünglichen Baugenehmigung habe der Primat der Nutzung auf der Schmiedewerkstatt gelegen, der lediglich eine Wohneinheit ähnlich einer Betriebsleiterwohnung zugeordnet gewesen sei. Die spätere Genehmigung einer weiteren Wohneinheit führe jedenfalls nicht zwingend dazu, dass sich der Gesamtcharakter zu einer Wohnnutzung gewandelt habe, zumal die gewerbliche Nutzung die intensivere Nutzungsart darstelle.

Das Bestandsgebäude sei auch nicht längere Zeit vom Eigentümer selbst genutzt worden. Der Voreigentümer habe das Gebäude nach seinem Vortrag längstens bis zur Genehmigung des Ersatzgebäudes im Jahr 1990 selbst bewohnt. Danach sei das Gebäude fremdgenutzt oder leerstehend gewesen. Wie lange das Gebäude davor durch den Voreigentümer selbst zu Wohnzwecken genutzt worden sei, sei unklar. Der Gesetzeszweck liege darin, einen Ausgleich dafür schaffen zu wollen, dass der Eigentümer über längere Zeit hinweg unzuträgliche Wohnverhältnisse hingenommen habe. Dies könne nach den hiesigen Umständen und einer Eigennutzung, die mehrere Jahrzehnte zurückliege, nicht angenommen werden.

Die für das Bestandsgebäude erteilten Genehmigungen seien aufgrund der Nutzungsaufgabe, jedenfalls aber wegen Verwirkung erloschen. Zwar gebe es grundsätzlich keine Pflicht zur Ausübung der genehmigten Nutzung, weshalb von einer Nichtnutzung nicht auf einen Verzicht geschlossen werden könne. Die mehr als 25 Jahre andauernde Nichtnutzung zu Wohnzwecken sei aber ein starkes Indiz für eine Nutzungsaufgabe, zumal gegenüber dem Voreigentümer mit der Genehmigung des Ersatzgebäudes der Abbruch des Bestandsgebäudes verfügt worden sei. Die Aufhebung der Abbruchverfügung im Jahr 1996 sei allein im öffentlichen Interesse erfolgt und nicht, um dem Eigentümer wieder eine Wohnnutzung zu ermöglichen. Folglich sei auch bei dem Erbbaurechtvertrag die Wohnnutzung ausgeschlossen worden.

Die ursprünglichen Baugenehmigungen seien jedenfalls verwirkt, weil die Berufung hierauf missbräuchlich sei. Der Voreigentümer habe aus der Genehmigung des Ersatzgebäudes und der Abbruchverfügung wesentliche Vorteile gezogen. Man habe ihm damals einen aufwendigen „(Zwischen-)Umzug“ ersparen wollen, weshalb das Ersatzgebäude nicht exakt an derselben Stelle und bereits vor Abbruch des Bestandsgebäudes genehmigt worden sei. In der Folge sei die Abbruchverfügung aber nicht nur ignoriert, sondern vielmehr das Bestandsgebäude nach dem Brand saniert und erneut weitervermietet worden. Es sei in hohem Maße widersprüchlich, wenn der Kläger nunmehr das Bestandsbauwerk nach Änderung der Gesetzeslage zum Anlass nehme, ein weiteres Ersatzgebäude errichten zu wollen, was auch der gesetzlichen Intention widerspreche. Dem stehe auch nicht entgegen, dass der Beklagte bislang von einer Durchsetzung der Abrissverfügung abgesehen habe. In der mündlichen Verhandlung vom 25.10.2023 habe der Beklagtenvertreter klargestellt, dass an dieser festgehalten werde.

Ferner stehe die Gleichartigkeit des Vorhabens in Zweifel, weil die größere Höhe und der Ausbau des Dachgeschosses mit Dachgauben zu einer nicht unerheblichen Vergrößerung der Kubatur führten. Auch werde gegenüber dem Bestandsgebäude die gewerbliche Nutzung aufgegeben.

Schließlich stehe einer Teilprivilegierung entgegen, dass für das Bestandsgebäude 1990 bereits ein Ersatzbau – wenn auch an anderer Stelle – genehmigt worden sei. Nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB sei aber nur die Errichtung e i n e s Wohngebäudes teilprivilegiert. Dass der Ersatzbau nicht exakt am Standort des Bestandsgebäudes errichtet worden sei, sei unschädlich. Es handele sich dabei um eine nach § 35 Abs. 4 Satz 3 BauGB zulässige geringfügige Abweichung vom bisherigen Standort. Der konkrete Standort stelle sich aufgrund des bereits existenten „Splitters“ mit Blick auf den Eingriff in die Landschaft als unproblematisch dar. Außerdem habe die Genehmigung des Vorhabens von 1990 als „Ersatzbau“ auch eine das Gericht bindende Tatbestandswirkung. Die Ersatzbaueigenschaft sei auch nicht mit der Aufhebung der Abbruchverfügung gegenüber der Gemeinde Bodnegg entfallen. Die damalige Erklärung sei entsprechend der Anfrage des Bürgermeisters der Gemeinde dahingehend auszulegen, dass der Beklagte für die Dauer der geplanten Nutzung durch die Gemeinde vom Vollzug der Abrissverfügung Abstand nehme.

Das Vorhaben sei auch nicht als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB zulässig, weil öffentliche Belange nach § 35 Abs. 3 beeinträchtigt seien. Das Vorhaben widerspreche der Darstellung einer Fläche für die Landwirtschaft im Flächennutzungsplan. Diese nicht funktionslos gewordene Darstellung setze sich auch gegenüber einer nicht privilegierten Nutzung durch. Das Entsprechende gelte für den Belang der natürlichen Eigenart der Landschaft. Schließlich drohe auch die Verfestigung einer Splittersiedlung, die bereits durch eine Nutzungsänderung und eine damit einhergehende stärkere Beanspruchung des Außenbereichs berührt sein könne. Es sei bei lebensnaher Betrachtung davon auszugehen, dass der Kläger für das Vorhaben auch Erschließungsanlagen errichten werde, auch wenn die Erschließung von ihm im Bauvorbescheidverfahren ausgeklammert worden sei. Eine Vorprägung durch das abrisspflichtige Bestandsgebäude könne nicht angenommen werden, weshalb das Vorhaben die Splittersiedlung weiter verdichte.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Sigmaringen vom 25. Oktober 2023 – 4 K 1734/22 – zu ändern und die Klage abzuweisen, soweit das Verfahren nicht eingestellt wurde.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er führt im Wesentlichen aus, bei dem Bestandsgebäude handele es sich um ein Wohngebäude, wovon auch der Beklagte ausweislich der Auflage Ziffer 49 zur Baugenehmigung vom 06.03.1990 ausgegangen sei.

Bei dem auf den Antrag vom 06.11.1989 mit Genehmigung vom 06.03.1990 genehmigten Gebäude handele es sich nicht um ein Ersatzgebäude für das Bestandsgebäude, weil dieses nicht an gleicher Stelle, sondern mehr als 10 m entfernt und aufgrund der Topografie auch deutlich höherliegend errichtet worden sei, was eine nur geringfügige Abweichung i. S. des § 35 Abs. 4 Satz 3 BauGB ausschließe. Daher stelle sich auch nicht die Frage, ob auf der Grundlage des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB mehr als nur ein Ersatzgebäude genehmigt werden könne. Der vorliegende Bauvorbescheidantrag beziehe sich hingegen auf den Ersatz des Wohntrakts auf den vorhandenen Fundamenten und somit an gleicher Stelle.

Die für das Bestandsgebäude erteilten Baugenehmigungen vom 19.10.1908 und 04.02.1947 seien nach wie vor wirksam. Die Abbruchverfügung sei nie vollzogen und schließlich zurückgenommen worden. Es sei auch keine Erledigung auf sonstige Weise, etwa durch Verzicht, eingetreten, weil der Kläger die Wohnnutzung aufgrund des Mietvertrags mit der Gemeinde Bodnegg und mit Kenntnis des Beklagten fortgesetzt habe. Selbst als es zu dem Brandschaden gekommen sei, habe der Kläger diesen beseitigt und die Wohnnutzung entsprechend des Mietvertrags fortgesetzt. Auch hiervon habe der Beklagte Kenntnis gehabt, sei aber nie eingeschritten.

Mit der Aufhebung der Abbruchverfügung habe der Beklagte keine Regelung getroffen, was bis zur Aufnahme der von der Gemeinde Bodnegg angedachten Nutzung als Museum gelten solle. Insbesondere sei eine Wohnnutzung nicht untersagt worden, weshalb die früheren Baugenehmigungen auch insoweit unberührt geblieben seien. Hieran ändere auch der Inhalt des Erbbaurechtsvertrags zwischen dem Kläger und der Gemeinde nichts, weil es sich dabei nur um eine privatrechtliche Erklärung handele. Der Erbbaurechtsvertrag enthalte auch keine Regelungen zur Nutzung über die Dauer seiner Gültigkeit hinaus und könne daher auch insoweit die alten Baugenehmigungen nicht Frage stellen. Eine andere Nutzung als die genehmigte Wohnnutzung sei nie – auch nicht durch die Gemeinde Bodnegg – aufgenommen worden. Das Bestandsgebäude sei ausschließlich von der Familie des Klägers genutzt worden und das Ersatzgebäude solle nunmehr von der Tochter des Klägers und deren Familie genutzt werden.

Zu Recht habe das Verwaltungsgericht das Vorhaben bauplanungsrechtlich nach § 35 Abs. 2 BauGB für genehmigungsfähig gehalten. Insoweit wiederholt der Kläger die vom Verwaltungsgericht angeführten Entscheidungsgründe und macht sie sich mit eigenen vertiefenden Ausführungen zu eigen.

Dem Senat liegen die Akten des Baurechtsamts des Beklagten (6 Bände) sowie des Regierungspräsidiums Tübingen und des Verwaltungsgerichts Sigmaringen (letztere jeweils in elektronischer Form) vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird hierauf sowie auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig (I.) und begründet (II.).

I. Die Berufung des Beklagten ist nach Zulassung durch das Verwaltungsgericht statthaft und auch sonst zulässig. Sie ist insbesondere formgerecht und binnen der durch den Vorsitzenden mit Verfügung vom 13.02.2024 bis zum 04.04.2024 verlängerten Frist (vgl. § 124a Abs. 3 Satz 3 VwGO) – inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen des § 124a Abs. 3 Satz 4 VwGO genügend – begründet worden.

II. Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Die zulässige Verpflichtungsklage des Klägers ist unbegründet, denn er hat keinen Anspruch auf die Erteilung des begehrten Bauvorbescheids (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO), weil der angefragten bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit seines Vorhabens von der Baurechtsbehörde zu prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen (vgl. § 57 Abs. 2, § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO). Das Urteil ist daher zu ändern und die Klage abzuweisen, soweit das Verfahren nicht eingestellt worden ist.

1. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens, einem ausschließlich dem Wohnen dienenden Einfamilienhaus, nach teilweiser Klagerücknahme in der mündlichen Verhandlung vom 25.10.2023 ohne Terrasse und Carport, bestimmt sich nach § 35 BauGB, da das Vorhabengrundstück im Außenbereich liegt.

Für eine Anwendung des § 34 BauGB fehlt es bereits an einem Bebauungszusammenhang i. S. des § 34 Abs. 1 BauGB, d. h. an einer tatsächlich aufeinander folgenden, zusammenhängenden Bebauung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 01.09.2010 – 4 B 21.10 -, BRS 76 Nr 101 (2010), juris Rn. 5 m. w. N.), für den die vorhandenen Nebenanlagen außer Betracht zu bleiben haben (vgl. BVerwG, Urteil vom 30.06.2015 – 4 C 5.14 -, BVerwGE 152, 275, juris Rn. 20). Die fünf Gebäude M… x bis x würden auch keinen Ortsteil der Gemeinde Bodnegg begründen, also einen Bebauungskomplex, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur besitzt (vgl. Senatsurteil vom 18.01.2011 – 8 S 600/09 -, VBlBW 2011, 308, juris Rn. 28 m. w. N.).

2. Das Vorhaben ist nicht nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert, so dass es als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB im Einzelfall nur zugelassen werden kann, wenn seine Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt. Unter welchen Voraussetzungen eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange insbesondere vorliegt, bestimmt sich nach § 35 Abs. 3 und 4 BauGB.

Bei dem Vorhaben handelt es sich nicht um ein teilweise privilegiertes Vorhaben nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB, dem der Widerspruch zu Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 Alt. 1 BauGB), die Beeinträchtigung der Eigenart der Landschaft (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 Alt. 4 BauGB) und die Befürchtung der Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB) nicht entgegengehalten werden könnte.

a) Die gleichartige Neuerrichtung an gleicher Stelle ist unter den weiteren Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB teilweise privilegiert, wenn es sich um ein Wohngebäude handelt. Die Begünstigung gilt unabhängig davon, ob das Wohngebäude nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert oder nicht-privilegiert genutzt wird oder wurde. Es muss zum Dauerwohnen bestimmt sein und eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung einzelner Räume ist unschädlich, solange die Wohnnutzung überwiegt und dem Haus sein Gepräge gibt (vgl. Rieger, in: Schrödter, BauGB, 9. Aufl. 2019, § 35 Rn. 11). Maßgeblich dafür, ob ein Gebäude dem Wohnen dient, sind das Nutzungskonzept und seine Verwirklichung, nicht das individuelle Verhalten der konkreten Nutzer (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.03.1996 – 4 B 302.95 -, NVwZ 1996, 893, juris Rn. 12). Für die Zweckbestimmung ist grundsätzlich die Baugenehmigung maßgebend (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 29.07.1991 – 10 B 1128/91 -, NVwZ 1992, 186, juris Rn. 9). Hiervon ausgehend handelt es sich bei dem Bestandsgebäude nicht (mehr) um ein Wohngebäude i. S. des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB.

aa) Ausweislich der Anlagen zur Genehmigungsurkunde (vgl. VG-Akten, AS 150 ff.) hatte die Baugenehmigung vom 19.10.1908 die Erweiterung einer damals bereits im Erdgeschoss bestehenden Schmiedewerkstatt um eine darauf gründende Wohnnutzung im 1. Obergeschoss zum Gegenstand. Ob und wann die Schmiedewerkstatt zuvor genehmigt worden war, geht aus den Akten nicht hervor. Mit Baugenehmigung vom 04.02.1947 (vgl. VG-Akten, AS 168 ff.) wurde der weitere „Einbau einer Wohnung im Dachstock“ des Gebäudes genehmigt. Auch wenn die Genehmigung vom 19.10.1908 die Wohnnutzung nicht ausdrücklich in ein bestimmtes Verhältnis zur Schmiedewerkstatt stellt, spricht weit überwiegendes dafür, dass es sich seinerzeit um eine Betriebsleiterwohnung handelte, was auch der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung für möglich hielt. An dem Charakter als Werkstattgebäude änderte sich hierdurch ebenso wenig etwas wie durch den mit Bescheid vom 04.02.1947 genehmigten Einbau einer Dachgeschosswohnung.

Ungeachtet dessen steht jedenfalls das Vorhandensein einer typischerweise störenden Schmiedewerkstatt im Erdgeschoss des Bestandsgebäudes der Eigenschaft als Wohngebäude i. S. des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB entgegen. Dafür, dass diese Nutzung längst aufgegeben gewesen wäre, ist nichts ersichtlich. Im Übrigen ging auch der Kläger zunächst nicht von einem Wohngebäude aus, wenn er in seinem Bauantrag vom 06.11.1989 das Bestandsgebäude als „Wohn- und Werkstattgebäude“ bzw. „Wohnhaus und Werkstattgebäude“ bezeichnete.

bb) Sollte die Schmiedewerkstatt zwischenzeitlich aufgegeben worden sein, handelte es sich bei dem Vorhaben im Hinblick auf den Umfang der geplanten Wohnnutzung jedenfalls nicht mehr um ein g l e i c h a r t i g e s Wohngebäude. Nach den Bauvorlagen ist vorgesehen, dass die Bausubstanz der Schmiedewerkstatt erhalten bleiben, aber durch das Einziehen von Zwischenwänden als Keller (u. a. drei Kellerräume, eine Werkstatt sowie ein Bad/WC) der in den darüberliegenden Geschossen liegenden Wohnnutzung dienen soll. Es kann daher keine Rede davon sein, dass – wie der Kläger in der mündlichen Verhandlung hat vortragen lassen – die Schmiedewerkstatt als solche erhalten bliebe. Für eine Genehmigung des Werkstattteils zur Wohnnutzung ist nichts ersichtlich, zumal im Hinblick auf eine noch bestehende Denkmaleigenschaft zunächst noch ein Museumsbetrieb angedacht war.

cc) Selbst wenn man – entgegen der hier vertretenen Auffassung – anfänglich noch von einem Wohngebäude ausginge, gaben die Kläger die dortige Wohnnutzung jedenfalls mit der Errichtung des Ersatzgebäudes und den Umzug in dieses im Jahr 1990 auf, was auch der seinerzeitigen Auflage Ziffer 49 zur Baugenehmigung vom 06.03.1990 entsprach, wonach das „alte Wohnhaus […] spätestens drei Monate nach Bezug des neuen vollständig abzubrechen“ war und daher nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden durfte. Es bedarf keiner weiteren Aufklärung, wie sich die anschließende Nutzung des Gebäudes durch die Asylbewerber gestaltete (vgl. dazu Senatsbeschluss vom 19.05.1989 – 8 S 555/89 -, ESVGH 39, 249, juris Rn. 6; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 06.10.2015 – 3 S 1695/15 -, NVwZ 2015, 1781, juris Rn. 9). Selbst wenn man zu Gunsten des Klägers von einer Wohnnutzung ausgehen wollte, wäre eine solche jedenfalls im Jahr 1996 dauerhaft beendet worden. Denn der Kläger und seine verstorbene Ehefrau begründeten mit notariellem Vertrag vom 29.05.1996 zugunsten der Gemeinde Bodnegg befristet bis zum 31.12.2025 ein Erbbaurecht am Grundstück Flst. Nr. … (Bestandsgebäude), in dem „eine Vermietung zu Wohnzwecken oder eine wohnliche Nutzung der Räumlichkeiten“ ausgeschlossen wurde. Das maßgebliche Nutzungskonzept sah damit keine Nutzung zu Wohnzwecken mehr vor. Dies wird auch nicht durch die „Aufhebung“ der Abbruchverfügung durch den Beklagten mit Schreiben vom 05.11.1996 gegenüber der Gemeinde Bodnegg in Frage gestellt. Denn diese „Aufhebung“ ist gerade nicht vom Kläger zum Zwecke der Fortsetzung oder Wiederaufnahme der Wohnnutzung, sondern von der Gemeinde Bodnegg zum Zweck der künftigen Nutzung als Museum bzw. Lagerflächen beantragt worden (vgl. Schreiben vom 30.10.1996). Ebenso wenig wird die Aufgabe der Wohnnutzung durch die vorzeitige einvernehmliche Aufhebung des Erbbaurechtsvertrag im Jahr 2021 in Zweifel gezogen. Denn bereits am 04.11.2020 hatte der Kläger den streitgegenständlichen Bauvorbescheid beantragt und damit zum Ausdruck gebracht, die bisherige Bausubstanz nicht mehr zu Wohnzwecken nutzen zu wollen, was er auch tatsächlich in der Folgezeit nicht mehr getan hat.

dd) Ob, wofür alles spricht, sich die Baugenehmigungen vom 19.10.1908 und 04.02.1947 i. S. des § 43 Abs. 2 LVwVfG durch einen Verzicht oder aufgrund der Änderung der Sach- und Rechtslage mit Blick auf die Baugenehmigung vom 06.03.1990 auf sonstige Weise erledigt hatten, kann dahinstehen, weil es hierauf nach der bundesrechtlichen Regelung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht ankommt.

b) Unabhängig davon liegt auch die weitere Voraussetzung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c) BauGB nicht vor, wonach das vorhandene Gebäude seit längerer Zeit vom Eigentümer genutzt wurde oder wird.

Zwar muss aufgrund der Änderung des Gesetzeswortlauts durch das Baulandmobilisierungsgesetz im Jahr 2021 (vgl. BGBl. I 1802; „… das vorhandene Gebäude wurde oder wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt …“) die langjährige Eigennutzung nicht mehr bis in die Gegenwart andauern, sondern kann schon einige Zeit vor der Neuerrichtung beendet worden sein (vgl. BT-Drs. 19/14838, S. 28; Söfker, in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, 68. Edition, Stand: 01.08.2025, § 35 Rn. 134). Durch die Änderung hat sich aber nichts an dem Zweck dieser Voraussetzung geändert: Der Eigentümer des bestehenden Wohngebäudes wird nur deshalb (teil-)privilegiert, weil er das abgängige Gebäude längere Zeit selbst genutzt hat und damit zum Ausdruck bringt, dass das Wohnhaus für ihn im Familienleben eine bedeutende Rolle spielt und er sich deshalb auch für eine längere Zeit mit den erneuerungsbedürftigen Wohnverhältnissen abgefunden hat (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.06.2001 – 4 B 42.01 -, BauR 2002, 1059, juris Rn. 9). Es reicht daher nicht aus, wenn das vorhandene Gebäude seit längerer Zeit im Eigentum des Bauherrn steht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.10.2005 – 4 B 60.05 -, ZfBR 2006, 160, juris Rn. 5). Hätte der Gesetzgeber diesen Zweck aufgeben wollen, hätte er der Baulandkommission folgend (vgl. Empfehlungen auf Grundlage der Beratungen in der Kommission für „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ vom 02.07.2019, S. 9) die Voraussetzung der Eigennutzung gänzlich streichen können, was er indes nicht getan hat. Ebenso wenig hat er das Wort „seit“ gestrichen, so dass auch hieraus hervorgeht, dass die Eigennutzung in der Vergangenheit einen zeitlichen Bezug zur beabsichtigten Neuerrichtung haben muss.

Die Eigennutzung durch den Kläger und seine Familie endete spätestens mit dem Umzug in den Ersatzbau im Jahr 1990 und damit etwa 30 Jahre vor Stellung des Antrags auf Erteilung des Bauvorbescheids. Inwiefern die damalige Eigennutzung des Wohngebäudes bis heute noch zum Ausdruck bringen sollte, dass das Wohnhaus für den Kläger im Familienleben eine bedeutende Rolle spielte und er deshalb bereit gewesen sei, erneuerungsbedürftige Wohnverhältnisse in Kauf zu nehmen, erschließt sich dem Senat nicht. Vielmehr hat der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass erst die Gesetzesänderung aus dem Jahr 2021 den Kläger veranlasst habe, die lang zurückliegende Eigennutzung nunmehr zum Anlass für einen (weiteren) Ersatzbau zu nehmen.

c) Eine Teilprivilegierung des Vorhabens nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB scheidet ferner auch deshalb aus, weil nach dem Wortlaut dieser Ausnahmeregelung („Neuerrichtung e i n e s gleichartigen Wohngebäudes“) sowie nach Sinn und Zweck der Teilprivilegierung nur e i n Ersatzgebäude für ein eigengenutztes Wohngebäude genehmigt werden kann. Die Errichtung eines Ersatzbaus wird hiernach gestattet, weil im Außenbereich bereits ein bestimmtes Gebäude vorhanden war und sich die Situation auf dieses Gebäude und dessen prägende Wirkung eingestellt hat (vgl. BVerwG, Urteil vom 19.02.2004 – 4 C 4.03 -, BVerwGE 120, 130, juris Rn. 14). In diesem mit dem Tatbestandsmerkmal der Gleichartigkeit umschriebenen Rahmen lässt die Regelung einen Austausch (Altgebäude gegen Ersatzbau) zu. Dies steht der Annahme entgegen, auf der Grundlage der Teilprivilegierung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB könne mehr als nur e i n Ersatzgebäude zugelassen werden, weil dies zu einer zusätzlichen Inanspruchnahme des Außenbereichs führte, die der Ausnahmekonzeption des § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB und dem Grundsatz widerspräche, dass der Außenbereich von allen Baulichkeiten freigehalten werden soll, die einer geordneten Siedlungsstruktur zuwiderlaufen (vgl. BVerwG, Urteil vom 26.05.1967 – IV C 25.66 -, BVerwGE 27, 137, juris Rn. 15; Beschluss vom 08.11.1999 – 4 B 85.99 -, BauR 2000, 1171, juris Rn. 12 m. w. N.). Ebenso wie § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB lediglich die erstmalige Nutzungsänderung unter erleichterten Bedingungen ermöglicht und sich jede weitere Umnutzung nach § 35 Abs. 2 BauGB beurteilt (vgl. BVerwG, Urteil vom 12.03.1998 – 4 C 10.97 -, BVerwGE 106, 228, juris Rn. 18), schließt auch die erstmalige Inanspruchnahme des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB für die Errichtung eines Ersatzbaus die Genehmigung eines weiteren Ersatzgebäudes für das dasselbe Bestandsgebäude nach dieser Vorschrift aus.

aa) Der Kläger hat bereits mit seinem Bauantrag vom 06.11.1989 unter Berufung auf § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB a.F. die Erteilung einer Baugenehmigung für ein das streitgegenständliche Bestandsgebäude ersetzendes Wohnbauvorhaben erwirkt. Die hierfür eingereichten Bauvorlagen hatten ein „Ersatzwohngebäude mit Garage, Abbruch (best. Wohn- und Werkstattgebäude)“ zum Gegenstand. Es ist ihm daher verwehrt, für sein Vorhaben ein weiteres Mail die Teilprivilegierung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB in Bezug auf das „Wohn- und Werkstattgebäude“ in Anspruch zu nehmen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob die antragsgemäß erteilte Baugenehmigung vom 06.03.1990 ihrerseits rechtswidrig gewesen sein könnte, weil sie etwa – wie der Kläger meint – ein Vorhaben zum Gegenstand hatte, das nicht an gleicher Stelle errichtet worden sei und deshalb keinen Ersatzbau darstelle. Abgesehen davon sind nach § 35 Abs. 4 Satz 3 BauGB geringfügige Abweichungen zulässig, wobei sich die Geringfügigkeit danach beurteilt, ob öffentliche Belange durch die Standortverschiebung zusätzlich nicht mehr als geringfügig betroffen werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 23.01.1981 – IV C 85.77 -, BVerwGE 61, 290, juris Rn. 15). Dabei ist nicht so sehr auf die quantitative, metrische Abweichung abzustellen. Entscheidend ist vielmehr in erster Linie eine wertende Betrachtung im Einzelfall unter Berücksichtigung der berührten öffentlichen Belange (vgl. Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 16. Aufl. 2025, § 35 Rn. 146). Ob das mit Entscheidung vom 06.03.1990 genehmigte Vorhaben gemessen hieran mehr als nur geringfügig vom Standort des Bestandsgebäudes abweicht, liegt keinesfalls auf der Hand, muss aber vom Senat – wie ausgeführt – nicht entschieden werden.

Ferner mag dahinstehen, ob der Kläger auch deshalb daran gehindert wäre, die fehlende Ersatzbaueigenschaft des damaligen Vorhabens geltend zu machen, weil dies aufgrund der Tatbestandswirkung der Baugenehmigung, deren Regelungsgehalt sich nach dem Bauantrag, der Bezeichnung der Baumaßnahme, den genehmigten Bauvorlagen und dem maßgeblichen Prüfungsumfang bestimmt (vgl. BGH, Urteil vom 21.01.2022 – V ZR 76/20 -, BGHZ 232, 252, juris Rn. 18; dazu auch VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 30.01.2017 – 5 S 1913/18 – VBlBW 2019, 415, juris Rn. 35; Niedersächsisches OVG, Urteil vom 20.02.2014, 1 LB 189/11 -, BauR 2014, 1131, juris Rn. 20), auch für den Senat bindend feststehen könnte.

bb) An dem Verbrauch der Teilprivilegierung durch das 1990 genehmigte Wohnbauvorhaben aus dem Jahr 1990 ändert auch nichts, dass der Beklagte mit Schreiben vom 05.11.1996 gegenüber der Gemeinde Bodnegg erklärte, die „Abbruchverfügung, d. h. Ziff. 49 der Baugenehmigung vom 06.03.1990“ werde aufgehoben, weil das Gebäude nach den Angaben der nunmehr erbbauberechtigten Gemeinde Bodnegg nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werde. Inwiefern sich hieraus ergeben sollte, dass es sich bei dem bereits genehmigten Ersatzbau für das Bestandsgebäude nicht mehr um einen solchen handelte, erschließt sich nicht. Dem steht auch entgegen, dass es sich bei der „Auflage“ Ziffer 49 um eine selbständige Auflage handelte (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 01.08.2003 – 7 B 968/03-, BauR 2003, 1877, juris Rn. 12). Deren Widerruf ist mangels Bekanntgabe an den Kläger ihm gegenüber auch nicht wirksam geworden.

d) Schließlich verstieße es gegen das Verbot widersprüchlichen Verhaltens („venire contra factum proprium“), das als eine Ausprägung des Verbots der unzulässigen Rechtsausübung in dem das gesamte Recht beeinflussenden Grundsatz von Treu und Glauben wurzelt (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.04.1996 – 4 C 22.94 -, BVerwGE 101, 58, juris Rn. 17 und Beschluss vom 11.02.2019 – 4 B 28.18 -, BRS 87 Nr. 198 (2019), juris Rn. 6), wenn sich der Kläger gegenüber dem Beklagten darauf berufen könnte, bei dem mit baurechtlicher Entscheidung vom 06.03.1990 genehmigten Wohnbauvorhaben handelte es sich nicht um einen „Ersatzbau“ i. S. des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB, weshalb ihm für das Bestandsgebäude erneut eine Teilprivilegierung zustünde. Denn aus den Bauakten geht hervor, dass dem Kläger und seiner verstorbenen Ehefrau der vorherige oder gleichzeitige Abbruch des abgängigen Gebäudes nur deshalb nachgelassen wurde, damit sie während der Errichtung des Ersatzbaus nicht in ein anderweitiges Gebäude umziehen mussten. Damit ging einher, dass der Beklagte die Errichtung des Ersatzbaus nicht an genau derselben Stelle genehmigte. Zogen der Kläger und seine verstorbene Ehefrau aus diesem Entgegenkommen des Beklagten erhebliche persönliche Vorteile, erschiene es widersprüchlich, wenn der Kläger dieses ihm damals zupasskommende Verhalten nunmehr gegen den Beklagten verwenden und unter Berufung hierauf eine zweite Teilprivilegierung für das eigentlich seinerzeit abzubrechende Gebäude erlangen könnte. Inwiefern der Beklagte eine zweite Teilprivilegierung dadurch „veranlasst“ haben sollte, dass er die Abbruchverfügung nicht vollstreckt habe, erschließt sich nicht. Im Übrigen hat sich an der Abbruchverpflichtung des Klägers nichts geändert (vgl. dazu oben).

3. Das Wohnbauvorhaben ist nach § 35 Abs. 2 und 3 BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig, weil seine Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange beeinträchtigt.

Liegen – wie hier – die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB nicht vor, muss sich der Kläger mit Blick auf die möglichen beeinträchtigten öffentlichen Belange so behandeln lassen, also wenn er an der vorgesehenen Stelle erstmalig ein Wohngebäude errichten wollte. Er kann sich nicht darauf berufen, dass aufgrund der zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Senat noch vorhandenen Bausubstanz des Bestandsgebäudes das Vorhaben die öffentlichen Belange nicht über das hinaus verletzte, was die Erhaltung des Bestands und seine weitere Nutzung bereits mit sich brächten. Es gibt jenseits der für Vorhaben im Außenbereich geschaffenen differenzierten Regelung des § 35 BauGB keinen Raum für einen auf Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG beruhenden eigentumsrechtlichen Bestandsschutz (vgl. BVerwG, Urteil vom 12.03.1998, a.a.O., Rn. 27), zumal das Vorhaben gerade den Abbruch der bestehenden Bausubstanz mit Ausnahme der Kellerfundamente umfasst. Ausgehend hiervon beeinträchtigt die Ausführung oder Benutzung des Vorhabens öffentliche Belange.

a) Das Vorhaben beeinträchtigt die natürliche Eigenart der Landschaft (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB).

Maßgeblich hierfür ist, ob das Vorhaben gegenüber der naturgegebenen Bodennutzung in funktioneller Sicht wesensfremd ist, während auf optisch-ästhetische Eindrücke nicht abzustellen ist (vgl. Senatsurteil vom 30.09.2011 – 8 S 1947/11 -, BauR 2012, 618, juris Rn. 34; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.06.2003 – 3 S 2436/02 -, VBlBW 2004, 263, juris Rn. 28 m.w.N.). Denn Schutzgut des öffentlichen Belangs der natürlichen Eigenart der Landschaft ist nicht das Landschaftsbild, sondern die naturgegebene Bodennutzung (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21.02.1994 – 4 B 33.94 -, NVwZ-RR 1994, 372, juris Rn. 9; Urteil vom 15.05.1997 – 4 C 23.95 -, NVwZ 1998, 58, juris Rn. 21).

Gemessen daran ist das Wohnbauvorhaben des Klägers gegenüber der naturgegebenen Bodennutzung funktionell wesensfremd. Die nähere Umgebung des Baugrundstücks ist landwirtschaftlich geprägt. Unmittelbar südlich grenzen landwirtschaftlich genutzte Ackerflächen an. Beim weiter westlich gelegenen Gebäude W… … und beim östlich gelegenen Gebäude M… … handelt es sich jeweils um landwirtschaftliche Hofstellen. Auch sonst finden sich in allen Himmelsrichtungen rund um die Gebäude M… … bis … landwirtschaftlich genutzte Flächen. Das Baugrundstück selbst ist ungeachtet seiner Größe und der angrenzenden Bebauung Teil einer Außenbereichsfläche, die in ihrer naturgegebenen Funktion für die Landwirtschaft, insbesondere die Wiesen- und Weidewirtschaft (vgl. § 201 BauGB) gestört würde. Die natürliche Eigenart der Landschaft wird auch nicht durch vergleichbare bauliche Anlagen in der Umgebung des Vorhabenstandorts bereits derart in Mitleidenschaft gezogen sein, dass das beabsichtigte Wohnhaus zu keiner Beeinträchtigung mehr führte (vgl. dazu BVerwG, Urteile vom 24.08.1979 – 4 C 8.78 -, BauR 1980, 49, juris Rn. 16, und vom 19.04.1985 – 4 C 54.82 -, VBlBW 1986, 106, juris Rn. 15). Zwar befindet sich nordwestlich an das Vorhabengrundstück angrenzend das mit Baugenehmigung vom 06.03.1990 genehmigte Ersatzwohngebäude (Mxxx-… x), das der Kläger gegenwärtig bewohnt, sowie östlich das Wohnhaus M… x. Inwiefern diese südlich der Straße W… / M… gelegene Bebauung die natürliche Eigenart der Landschaft in einer Weise beeinträchtigen sollte, dass das Vorhaben nicht mehr ins Gewicht fiele, erschließt sich nicht. Nicht entscheidend ist entgegen der Auffassung des Klägers, dass das Buchgrundstück Flst. Nr. … aufgrund seiner geringen Größe nicht selbst unmittelbar als Ackerfläche in Betracht käme.

b) Darüber hinaus lässt das Wohnbauvorhaben die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten (vgl. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 Alt. 2 BauGB).

Splittersiedlungen sind nicht schon um ihrer selbst willen zu missbilligen. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB wertet die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung nicht schlechthin als Beeinträchtigung öffentlicher Belange, sondern stellt darauf ab, ob diese Entwicklung „zu befürchten“ ist. Zu befürchten, also zu missbilligen und unerwünscht ist diese, wenn in ihr ein Vorgang der Zersiedlung gesehen werden muss. Das anzunehmen rechtfertigt sich in aller Regel. Eine Ausnahme ist für den Fall anzunehmen, dass sich die Streubebauung als herkömmliche – und nicht nur mehrfach vorhandene – Siedlungsform in der Gemeinde darstellt (vgl. BVerwG, Urteil vom 19.04.2012 – 4 C 10.11 -, ZfBR 2012, 570, juris Rn. 21 m.w.N.). Im Übrigen gehört eine verstärkte Inanspruchnahme des Außenbereichs für Wohnzwecke zu den typischen Formen der Zersiedlung der Landschaft, die zu verhindern ein wesentliches gesetzgeberisches Anliegen ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 14.04.2000 – 4 C 5.99 -, NVwZ 2000, 1048, juris Rn. 32 m.w.N.). Eine Verfestigung der Splittersiedlung ist anzunehmen, wenn der bisher von ihr in Anspruch genommene räumliche Bereich aufgefüllt wird, wovon insbesondere dann auszugehen ist, wenn es dem Vorhaben an einer deutlichen Unterordnung unter den vorhandenen Bestand fehlt. Letzteres ist in der Regel zu bejahen, wenn eine Splittersiedlung um die Hälfte ihres Bestandes vergrößert wird, wenn also beispielsweise zwischen zwei Wohnhäuser ein drittes Wohnhaus gesetzt wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 27.08.1998 – 4 C 13.97 -, NVwZ-RR 1999, 295, juris Rn. 11).

Gemessen hieran führte das Wohnbauvorhaben am Standort des ungenutzten Bestandsgebäudes dazu, dass die siedlungsstrukturell unerwünschte bauliche Nutzung des Außenbereichs zu Wohnzwecken weiter verfestigt würde. Denn das Vorhaben würde das Gewicht der vorhandenen Splittersiedlung erheblich verstärken und dadurch zur weiteren Zersiedlung dieses Teiles des Außenbereichs beitragen.

Dass sich vorliegend die Streubebauung als herkömmliche Siedlungsform in der Gemeinde Bodnegg darstellte, ist nicht ersichtlich. Solches folgt nicht etwa schon daraus, dass sich östlich der Gemeinde Bodnegg bis hin zur Bundesstraße B32 mehrere Splittersiedlungen finden, die ehemalige oder noch betriebene landwirtschaftlichen Hofstellen umfassen. Auch ist nicht ersichtlich, inwiefern die topografischen Verhältnisse eine dichte Dorfbildung (vgl. etwa die Gemeinden Bodnegg, Amtzell, Grünkraut und Waldburg) verhindert und damit die Streubebauung als herkömmliche Siedlungsform der Gemeinde bedingt hätten. Dem Bauvorhaben des Klägers käme daher eine Vorbildwirkung zu, die einer weiteren Zersiedelung in der näheren Umgebung Vorschub leistete (vgl. BVerwG, Urteil vom 14.04.2000, a.a.O., Rn. 32).

c) Es mag danach dahinstehen, ob das Vorhaben auch den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspräche (vgl. § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB).

4. Auch die befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau in § 246e BauGB rechtfertigt keine andere Beurteilung (vgl. § 246e Abs. 3 BauGB).

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

B e s c h l u s s
vom 19. März 2026

Der Streitwert wird – unter Abänderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 25.10.2023 – für das verwaltungsgerichtliche und das Berufungsverfahren auf jeweils 20.000,– EUR festgesetzt (vgl. § 63 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, § 47 Abs. 3, § 52 Abs. 1 GKG unter Berücksichtigung von Nr. 9.2. und 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs 2013, VBlBW 2014, Sonderbeilage zu Heft 1). Der Senat setzt den vollen Streitwert für ein Einfamilienhaus an, da Streitgegenstand die Bebaubarkeit eines Außenbereichsgrundstücks mit einem Ersatzbau ist.

Der Beschluss ist unanfechtbar.

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