Klage gegen Verzicht auf Baulast

Baulast unwirksam: Baulastenverzeichnis muss gelöscht werden

Das Verwaltungsgericht Köln wies die Klage gegen den Verzicht auf eine Baulast ab. Der Beschluss der Beklagten zur Löschung der Baulast war rechtmäßig, da die Baulast nicht wirksam entstanden war. Grund dafür war die fehlende Mitwirkung aller Erben der Erbengemeinschaft bei der Übernahmeerklärung. Das Urteil betont die Bedeutung korrekter formeller Verfahren bei der Eintragung von Baulasten und die Rechte von Grundstückseigentümern in Bezug auf Baurecht und Baulasten.

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Klage gegen Baulastlöschung ohne Erfolg

Es geht um eine Klage von Grundstückseigentümern gegen die Löschung einer Baulast durch die Bauaufsichtsbehörde.

Die Baulast sicherte einseitige Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück und war 1973 zugunsten des klägerischen Grundstücks eingetragen worden. Die aktuelle Eigentümerin des Nachbargrundstücks wandte sich jedoch an die Behörde mit der Begründung, die Baulast sei seinerzeit aufgrund einer fehlenden Unterschrift der damaligen Miteigentümer nicht wirksam zustande gekommen.

Die Behörde erklärte daraufhin den Verzicht auf die Baulast und löschte diese aus dem Baulastenverzeichnis. Die Kläger machen nun geltend, die Baulast sichere nach wie vor einzuhaltender Abstandsflächen, weshalb die Löschung rechtswidrig sei.

Das Gericht weist die Klage jedoch ab. Es stellt fest, dass die seinerzeitige Baulast mangels Unterschrift aller damaligen Miteigentümer des zu belastenden Grundstücks unwirksam war. Die Löschung der Baulast ist daher rechtens. Eine Ermessensfehlentscheidung der Behörde liegt nicht vor.

Im Folgenden wird das konkrete Urteil zu diesem Fall dargestellt, welches die rechtliche Situation vertiefend beleuchtet.

Der Streit um die Baulast: Ein detaillierter Einblick

In einem bemerkenswerten Rechtsstreit vor dem Verwaltungsgericht Köln, Aktenzeichen 8 K 6495/20, stand die Gültigkeit einer Baulast im Fokus. Dieser Fall, der in der Rechtsgemeinschaft für Aufsehen sorgte, dreht sich um ein Grundstück in Siegen-Kreuztal und wirft grundlegende Fragen zum Baurecht und zur Gültigkeit von Baulasten auf.

Der Beginn der juristischen Auseinandersetzung

Die Kläger, Eigentümer des Grundstücks G01, wurden durch eine Baulast auf dem benachbarten Grundstück betroffen. Diese Baulast, die im Jahr 1973 zugunsten ihres Grundstücks eingetragen wurde, sollte eine Bauwichfläche von 3 Metern Tiefe auf einer Länge von 14 Metern sichern. Interessanterweise befand sich keine der betroffenen Parteien im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, was den Fall noch komplizierter machte.

Die rechtlichen Herausforderungen und Wendungen

Im Zentrum des Rechtsstreits stand die Frage, ob die Baulast rechtsgültig war. Die Beigeladene, Eigentümerin des mit der Baulast belasteten Grundstücks, argumentierte, dass die Baulast nicht rechtmäßig sei, da sie nur von einer Person unterschrieben wurde, obwohl zu diesem Zeitpunkt bereits eine Erbengemeinschaft bestand. Die Beklagte, eine Behörde, stellte daraufhin die Gültigkeit der Baulast in Frage und entschied, diese von Amts wegen zu löschen. Dies führte zur Klageerhebung durch die Grundstückseigentümer, die sich auf die weiterhin bestehende Notwendigkeit der Baulast beriefen.

Das Urteil und seine Begründung

Das Gericht wies die Klage der Grundstückseigentümer ab. Es stellte fest, dass die Baulast nicht wirksam entstanden war, da nicht alle Erben der Erbengemeinschaft bei der Übernahmeerklärung mitgewirkt hatten. Dies verstieß gegen § 2040 BGB und § 99 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 1970. Das Gericht betonte, dass eine wirksame Baulasterklärung die Unterschrift aller Miteigentümer erfordert. Darüber hinaus wurde argumentiert, dass das öffentliche Interesse an der Baulast entfallen war, da die umgebenden Bebauungsbedingungen sich geändert hatten.

Der Fall ist ein klassisches Beispiel für die Komplexität des Baurechts und verdeutlicht die Wichtigkeit, formelle Prozesse korrekt zu befolgen. Er zeigt auch, wie das Zusammenspiel verschiedener Rechtsgebiete, wie des Baurechts und des Erbrechts, in der Praxis funktioniert.

Dieses Urteil setzt einen wichtigen Präzedenzfall für ähnliche Fälle im Baurecht, besonders in Bezug auf die Gültigkeit und Wirksamkeit von Baulasten. Es veranschaulicht die Notwendigkeit, alle rechtlichen Aspekte gründlich zu prüfen, bevor baurechtliche Entscheidungen getroffen werden.

Das Gericht hat hiermit einen klaren Rahmen für die zukünftige Handhabung von Baulasten und deren Löschung aufgestellt, was weitreichende Konsequenzen für das Baurecht in Siegen-Kreuztal und darüber hinaus haben könnte.

Das vorliegende Urteil

VG Köln – Az.: 8 K 6495/20 – Urteil vom 27.07.2023

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt, tragen die Kläger.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks G01 mit der Lagebezeichnung J. Straße 0 in S. . Das Grundstück der Kläger ist bebaut mit einem auf der östlichen Grundstücksgrenze auf einer Länge von etwa 14,00 Meter einseitig grenzständig errichteten Wohngebäude, welches mit Baugenehmigung vom 8. Oktober 1973 als „Einfamilienwohnhaus mit Pkw-Einstellfläche“ genehmigt wurde. Auf einem grün gestempelten Lageplan zur Baugenehmigung wird eine auf dem östlich benachbarten, nunmehr im Eigentum der Beigeladenen stehenden Flurstück 00 eingezeichnete Abstandsfläche von 3,00 Meter auf einer Länge von 14,00 Metern ausgewiesen. Daneben findet sich der handschriftliche, in grüner Schrift geschriebene Zusatz „Baulast vom 7.9.73“. Sowohl das Grundstück der Kläger als auch das der Beigeladenen befinden sich nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.

Zugunsten des klägerischen Grundstücks wurde am 18. Dezember 1973 eine Baulast in das Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragen. Mit der Baulast wurde auf dem östlich benachbarten Grundstück, dem nunmehr im Eigentum der Beigeladenen stehenden Flurstück 00, auf einer Länge von 14,00 Metern eine Bauwichfläche mit 3,00 Metern Tiefe zugunsten des klägerischen Grundstücks gesichert. Die diesbezügliche Baulastenerklärung vom 7. September 1973 weist auf Seiten des Baulastgebers eine Unterschrift auf, welche auf N. G. , geb. C. , lautet. In der Bauakte der Beklagten findet sich eine weitere Baulasten-Erklärung vom 26. März 1973 zur Übernahme einer Abstandflächen-Baulast, welche auf Baulastgeber-Seite zwei Unterschriften, lautend auf K. G. und H. G. , aufweist, jedoch mit einem „Ungültig“-Stempel versehen ist.

Unter dem 16. Dezember 2019 wies die Beigeladene die Beklagte darauf hin, dass ihrer Ansicht nach die zulasten ihres Grundstücks eingetragene Baulast nicht rechtens sein könne. Denn die Baulasterklärung sei nur von einer Person unterschrieben, obwohl zu diesem Zeitpunkt ausweislich des Grundbuchs bereits eine Erbengemeinschaft hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse an ihrem Grundstück bestanden habe. Es sei auch nicht ersichtlich, dass eine Vollmacht vorgelegen habe. Die anderen seinerzeitigen Eigentümer seien nirgends erwähnt. Da sie beabsichtige, ein Gebäude auf dem Grundstück zu errichten, bitte sie um Überprüfung der Rechtslage.

In internen Vermerken vom 8. Juni 2020 und 9. bzw. 18. Juni 2020 hielt die Beklagte fest, dass der maßgebliche Eigentumsstand des Grundstücks der Beigeladenen am 8. Juni 1973 auf Blatt 360 des Grundbuchs X. , welches von Blatt 540 umgeschrieben worden sei, die Erbengemeinschaft C. , bestehend aus Herrn I. C. , Frau C1. S1. , Frau N1. I1. G. , Herrn K1. Q. C. , Herrn K2. C. und Frau N2. K2. , als Eigentümer ausweise. Wer zum Zeitpunkt der ungültigen Baulasterklärung von „K. und H. X1. “ im März 1973 Eigentümer des Grundstücks der Beigeladenen gewesen sei, sei unbekannt.

Mit Schreiben vom 24. Juni 2020 teilte die Beklagte den Klägern mit, dass sie beabsichtige, die zugunsten ihres Grundstücks eingetragene Baulast auf dem Grundstück der Beigeladenen zu löschen. Es habe sich gezeigt, dass das Baulastgrundstück im Eigentum einer Erbengemeinschaft gestanden habe, was ebenso auf der eingereichten Flurkarte zur seinerzeitigen Baugenehmigung vermerkt gewesen sei (dort: I. C. und Miteigentümer). Da die Baulasterklärung lediglich von einer Person ohne ersichtliche bei den Akten befindliche Vollmacht unterschrieben worden sei, sei die Baulast nicht wirksam zustande gekommen und daher wegen Verzicht von Amts wegen zu löschen.

Mit Schreiben vom 3. Juli 2020 führten die Kläger aus, dass eine Aufklärung der seinerzeitigen Vertretungsverhältnisse zwar nicht in Betracht komme, jedoch von einer wirksamen Vertretung der Erbengemeinschaft durch Frau N3. G. auszugehen sei, da anderenfalls eine Beurkundung nicht habe erfolgen können. Da es sich bei der Baulastbestellung um einen bestandskräftigen Verwaltungsakt handele, komme ein Verzicht auf diese nur in Betracht, wenn ein öffentliches Interesse nicht mehr bestehe. Weder sei die Sicherung öffentlich-rechtlicher Notwendigkeiten nicht mehr vonnöten, noch hätten sich die tatsächlichen, baulastauslösenden Verhältnisse geändert. Abstandsflächen seien nach wie vor einzuhalten. Der Verzicht auf die Baulast dürfe nicht erklärt werden, wenn sodann – wie hier – baurechtswidrige Zustände entstünden.

Mit Bescheid vom 28. Oktober 2020 verzichtete die Beklagte von Amts wegen auf die am 18. Dezember 1973 zulasten des nunmehr im Eigentum der Beigeladenen stehenden Grundstücks eingetragene Baulast. Denn die Baulast sei nicht wirksam entstanden, da entgegen § 2040 BGB nicht alle Erben der Erbengemeinschaft an deren Übernahmeerklärung mitgewirkt hätten und der Verwaltungsakt der Baulasteintragung daher nach § 44 Abs. 1 VwVfG NRW nichtig sei. Darüber hinaus könne sie die Baulastlöschung jedoch auch nach § 48 Abs. 1 VwVfG NRW vornehmen. Denn selbst wenn die Baulasteintragung nur rechtswidrig erfolgt sein sollte, sei das öffentliche Interesse an dieser nunmehr entfallen. Da die Umgebung von einseitig grenzständigen und jeweils angebauten Gebäuden geprägt sei, bestehe bauplanungsrechtlich eine Anbaupflicht an das Gebäude der Kläger. Es seien keine Öffnungen in der grenzständigen Hauswand genehmigt worden, sodass auch bauordnungsrechtlich keine Notwendigkeit für die Baulast bestehe. Eine geänderte Fassung des Baulastenblattes vom selben Tag übersandte die Beklagte mit.

Der Bescheid wurde sowohl den Klägern als auch der Beigeladenen am 30. Oktober 2020 zugestellt.

Die Kläger haben hiergegen am 30. November 2020 Klage erhoben.

Zur Begründung wiederholen sie ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren und stellen maßgeblich darauf ab, dass die Baulast die nunmehr immer noch einzuhaltenden Abstandsflächen sichere. Bei der Löschung der Baulast komme es zu baurechtswidrigen zuständen.

Die Kläger beantragen, den Bescheid der Beklagten vom 28. Oktober 2020 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, und bezieht sich zur Begründung auf den angefochtenen Bescheid.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

Sie ist der Ansicht, die Baulast sei nicht wirksam entstanden, da eine Unterschrift von allen seinerzeitigen Eigentümern des Grundstücks gefehlt habe. Sie beabsichtige, das Grundstück zu bebauen, was ihr die Baulast derzeit unmöglich mache. Dass in der grenzständig errichteten Gebäudewand auf dem klägerischen Grundstück entgegen der Baugenehmigung ein Fenster eingebaut worden sei, stehe ihren Absichten nicht entgegen.

Mit Beschluss vom 1. Juni 2023 ist der Rechtsstreit der Berichterstatterin als Einzelrichterin zur Entscheidung übertragen worden. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten des vorliegenden Verfahrens sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage hat keinen Erfolg.

Die Klage ist als Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Var. 1 VwGO zulässig. Als „Löschung“ einer Baulast wird gemeinhin die Eintragung des durch die Bauaufsichtsbehörde erklärten Verzichts auf eine Baulast in das Baulastenverzeichnis bezeichnet. Sie ist ein Verwaltungsakt. Das gilt auch dann, wenn die Löschung der Baulast wegen deren Unwirksamkeit keine konstitutive Wirkung hat; denn dann wird zumindest der von der eingetragenen Baulast ausgehende Rechtsschein der wirksamen Übernahme beseitigt.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 9. Mai 1995 – 11 A 4010/92 -, juris, Rn. 2 ff.

Die Klage ist jedoch unbegründet.

Der Baulastverzicht vom 28. Oktober 2020 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Die am 18. Dezember 1973 in das Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragene Baulast auf dem Grundstück der Beigeladenen zugunsten des klägerischen Grundstücks war seitens der Beklagten zu löschen. Die der Eintragung der Baulast zugrundeliegende Verpflichtungserklärung ist unwirksam. Das Baulastenverzeichnis der Beklagten war deshalb unrichtig. Die Beigeladene als diejenige, die durch die zur Unrichtigkeit führende Eintragung in ihren Rechten verletzt war, hatte folglich einen Anspruch gegen die Beklagte darauf, dass die Eintragung gelöscht wird.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 9. Mai 1995 – 11 A 4010/92 -, juris, Rn. 5.

Die in Rede stehende Baulast ist nicht wirksam entstanden, weil die entsprechende Verpflichtungserklärung der seinerzeitigen Grundstückseigentümer des nunmehr im Eigentum der Beigeladenen stehenden Grundstücks nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprach. Maßgeblich ist insoweit § 99 Abs. 1 Satz 1 der BauO NRW in der Fassung vom 1. Juli 1970 (im Folgenden: BauO NRW 1970), welcher zur Zeit der Baulastbegründung galt und insoweit im Wesentlichen mit § 85 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW 2018 übereinstimmt.

Hiernach können Grundstückseigentümer durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben (Baulast).

Die wirksame Begründung einer Baulast setzt grundsätzlich voraus, dass die Eintragung formell ordnungsgemäß zustande gekommen ist, inhaltlich richtig ist, insbesondere der Baulastübernahmeerklärung entspricht, und einen baulastfähigen Inhalt hat.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 10. Oktober 1996 – 7 A 4185/95 -, juris, Rn. 56.

Anders als es § 85 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW 2018 nunmehr vorsieht, war die Eintragung der Baulast ins Baulastenverzeichnis nach § 99 Abs. 1 BauO NRW 1970 keine konstitutive Wirksamkeitsvoraussetzung. Maßgeblich war insoweit allein die wirksame Erklärung der Eigentümer gegenüber der Behörde, die Baulast mit einem baulastfähigen Inhalt bestellen zu wollen.

Vgl. Wenzel, in: Gädtke/Johlen u. a. (Hrsg.), BauO NRW, 14. Aufl. 2023, § 85 Rn. 49; Gädtke/Temme, BauO NRW, 6. Aufl. 1979, § 99 Anm. zu Abs. 2 und Abs. 4.

Es war und ist für die wirksame Erklärung zur Begründung einer Baulast anerkannt, dass bei Miteigentum an einem Grundstück, für das eine Baulast übernommen werden soll, von allen Miteigentümern entsprechende Verpflichtungserklärungen abzugeben sind.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 9. Mai 1995 – 11 A 4010/92 -, juris, Rn. 11.

Bei einer ungeteilten Erbengemeinschaft folgt dies zugleich aus § 2040 BGB, wonach die Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen können. Denn eine Baulastbestellung stellt keine Maßnahme der Verwaltung des Nachlasses dar, wozu unter Umständen ein Miterbe ohne Mitwirkung des bzw. der anderen berechtigt sein könnte, wenn es sich um eine zur Erhaltung des Nachlasses notwendige Maßregel handeln würde (§ 2038 Abs. 1 BGB). Hierbei handelt es sich nur um solche Verwaltungsmaßnahmen, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind. Darunter ist zu verstehen, dass die Maßnahme zur Erhaltung des Gegenstands notwendig ist, nicht ausreichend ist hingegen die bloße Nützlichkeit der Maßnahme.

Vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 1. Juni 1990 – 8 S 637/90 -, juris, Rn. 24; ebenso OLG Köln, Beschluss vom 14. November 2011 – 9 U 11/11 -, juris, Rn. 5 (zu § 2040 BGB bei Baulastbestellung).

Nach diesen Maßgaben fehlt es an einer wirksamen Baulastbestellung. Ausweislich des vom 8. Juni 1973 stammenden Grundbucheintrags auf Seite 360 des Grundbuchs von X. war im maßgeblichen Zeitpunkt der Baulasterklärung im September 1973 eine ungeteilte Erbengemeinschaft bestehend aus sechs Personen Eigentümerin des zu belastenden Flurstücks 00 (im Grundbuch laufende Nummer 1 der Grundstücke im Bestandsverzeichnis), welches nunmehr im Eigentum der Beigeladenen steht. Die Unterschrift auf der Baulastenerklärung vom 7. September 1973, welche amtlich beglaubigt wurde, stammte hingegen lediglich von einer Person, nämlich der – im Grundbucheintrag unter Ziffer 1c genannten Miterbin – Frau N1. I1. G. , geborene C. .

Es liegen auch keine Hinweise auf eine Stellvertretung i. S. d. § 164 Abs. 1 BGB für die übrigen Miterben vor.

Vgl. zu dieser Möglichkeit Gergen, in: MüKo- BGB, 9. Aufl. 2022, § 2040 Rn. 18.

Es ist insoweit weder erkennbar, dass eine entsprechende Erklärung (auch) im Namen eines bzw. mehrerer anderer Personen gegenüber der Behörde abgegeben wurde, noch, dass für eine etwaige derartige Erklärung eine entsprechende Vollmacht vorgelegen hätte. Aus der Baulasterklärung ergibt sich bereits kein Handeln im fremden Namen, welches für das Vorliegen einer Stellvertretung vonnöten wäre. So wurde bereits von den Auswahlmöglichkeiten „Ich bin Alleineigentümer/wir sind gemeinschaftliche Eigentümer“ kein Gebrauch gemacht, indem das Unzutreffende hätte durchgestrichen werden können, um zu erkennen zu geben, nicht (nur) im eigenen Namen zu handeln. Dies schließt zwar eine Stellvertretung gleichermaßen noch nicht aus, doch erfolgte die Unterschrift sodann ausschließlich durch Frau G. in deren eigenen Namen. Jedwede Hinweise auf eine etwaige geleistete Unterschrift auch im Namen anderer Personen, die durch Zusätze wie „i. V.“ oder „i. A.“ hätte kenntlich gemacht werden können, fehlen gänzlich. Auch dem weiteren Akteninhalt lässt sich nichts zugunsten einer anzunehmenden Stellvertretung entnehmen. Eine solche ist vorliegend auch gerade nicht aus den Umständen erkennbar i. S. d. § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Hinzu tritt, dass sich dem Verwaltungsvorgang keine Hinweise auf eine Vollmacht entnehmen lassen. Ob eine solche gleichermaßen dem Schriftformerfordernis des § 85 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW 2018 bzw. § 99 Abs. 2 BauO NRW 1970 bedurft hätte,

vgl. AG Aachen, Urteil vom 12. Dezember 2000 – 84 C 560/00 -, juris (Ls.), hinsichtlich eines zivilrechtlichen Vorvertrags, kann vorliegend dahinstehen. Denn bereits das Vorliegen einer etwaig mündlich erteilten Vollmacht durch die übrigen fünf Miterben ist weder substantiiert von den Klägern behauptet worden noch nach der dem Gericht vorliegenden Aktenlage ersichtlich.

Dass eine etwaige Situation einer Vertretung ohne Vertretungsmacht i. S. d. § 177 Abs. 1 BGB vorgelegen hätte, die durch nachträgliche Genehmigungen zur Wirksamkeit der Baulastübernahme geführt hätte, vgl. zu dieser grundsätzlichen Möglichkeit VGH Bad.-Württ., Urteil vom 1. Juni 1990 – 8 S 637/90 -, juris, Rn. 25 und Beschluss vom 3. März 2020 – 3 S 3378/19 -, juris, Rn. 41, ist gleichermaßen nicht anzunehmen. Zum einen fehlt es aus den oben genannten Gründen bereits an der Abgabe der Erklärung (auch) in fremdem Namen. Zum anderen sind dem Verwaltungsvorgang auch keinerlei Erklärungen der übrigen im Grundbuch aufgeführten Miterben zu entnehmen, die auf eine spätere Genehmigung hindeuten könnten.

Auch vermag allein der Umstand, dass die Baulast in das Baulastenverzeichnis eingetragen worden ist, eine abweichende Einschätzung nicht zu rechtfertigen.

Das nicht wie das Grundbuch mit einem öffentlichen Glauben ausgestattete Baulastenverzeichnis vermag allenfalls die tatsächliche Vermutung der Richtigkeit seiner Eintragungen zu begründen. Eine solche tatsächliche Vermutung als Anscheinsbeweis betrifft jedoch nicht die Beweislastverteilung, also die (rechtliche) Verteilung des Risikos der Unaufklärbarkeit, sondern die Beweiswürdigung, nämlich die tatsächliche Beurteilung eines Lebenssachverhalts. Auch kann sie nach den Grundsätzen des Anscheinsbeweises erschüttert werden. Das setzt voraus, dass aufgrund feststehender Tatsachen die ernstliche und naheliegende Möglichkeit eines vom typischen Sachverhalt abweichenden Geschehens- oder Ursachenverlaufs besteht.

Die tatsächliche Vermutung der Richtigkeit des Baulastenverzeichnisses findet ihre Grundlage in der Verpflichtung der Baurechtsbehörde, die Baulastbestellung vor deren Eintragung auf ihre Wirksamkeit zu prüfen. Mit dieser, dem Ergehen der Eintragungsverfügung bzw. -anordnung vorgeschalteten Prüfungspflicht soll verhindert werden, dass unwirksame Baulasten eingetragen werden und damit das Baulastenverzeichnis unrichtig wird sowie dass im Hinblick auf eine abgegebene Baulasterklärung eine Baugenehmigung erteilt wird, die sich später wegen Unwirksamkeit der Baulast als rechtswidrig erweist. Die Prüfungspflicht bezieht sich dabei gleichermaßen auf den baulastfähigen Inhalt der Erklärung, deren ordnungsgemäßes Zustandekommen sowie die Eigentümerstellung des oder der Erklärenden und umfasst dabei auch Verfügungsbeschränkungen wie bspw. diejenige des Vorerben nach § 2113 Abs. 1 BGB oder die Beschränkung der Verfügungsmacht der Eltern nach § 1643 Abs. 1 i. V. m. § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Typischerweise ist davon auszugehen, dass die Baurechtsbehörde dieser Verpflichtung nachkommt. Hierdurch rechtfertigt sich letztlich auch die tatsächliche Vermutung der Richtigkeit des Baulastenverzeichnisses. Allerdings setzt dies jedenfalls bezogen auf das jeweilige Wirksamkeitshindernis voraus, dass aus Sicht der Baurechtsbehörde zumindest Anhaltspunkte für das Vorliegen eines solchen Hindernisses erkennbar sind und daher Anlass besteht, die Wirksamkeit der Baulast insoweit einer Überprüfung zu unterziehen. Fehlt es daran und lässt sich eine Überprüfung des Wirksamkeitshindernisses auch nicht konkret feststellen, so liegt ein Unterbleiben der Prüfung dieses Gesichtspunkts und daher auch ein vom typischen Sachverhalt abweichender Geschehensverlauf ernstlich nahe.

Vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 3. März 2020 – 3 S 3378/19 -, juris, Rn. 36 ff. (zum mit § 85 BauO NRW 2018 bzw. § 99 BauO NRW 1970 vergleichbaren § 75 BauO Bad.-Württ.); zur Prüfpflicht der Behörde vor der (konstitutiven) Eintragungsverfügung Wenzel, in: Gädtke/Johlen u. a. (Hrsg.), BauO NRW, 14. Aufl. 2023, § 85 Rn. 49.

Nach diesen Maßgaben ist eine etwaige Richtigkeitsvermutung des Baulastenverzeichnisses vorliegend jedenfalls erschüttert. Aus dem Verwaltungsvorgang gehen Hinweise auf Unstimmigkeiten hervor, die die Wirksamkeit der Baulastbestellung in Frage stellen und die die Eintragung veranlassenden Personen zu einer weiteren – aktenkundig zu machenden – Überprüfung hätten veranlassen müssen. Das offensichtliche Unterbleiben einer dieser Überprüfung führt zur Erschütterung der Richtigkeitsvermutung des Baulastenverzeichnisses.

Zunächst fällt auf, dass ein Grundbuchauszug zur Ermittlung der Eigentumsverhältnisse an dem zu belastenden Grundstück seinerzeit nicht – jedenfalls nicht aktenkundig -eingeholt wurde. Zweifel an einem Alleineigentum der die Baulasterklärung einzig unterzeichnenden Frau G. waren jedoch zum einen aufgrund der Angaben auf der zum Bauantrag vom 15. Mai 1973 eingereichten Flurkarte, die „I. C. und Miteigentümer“ auswies, offenbar und ergaben sich zum anderen aus der vormaligen ungültigen Baulasterklärung aus März 1973. Diese war noch von Frau G. sowie ihrem – wohl – Ehemann Herrn K. G. gemeinsam unterschrieben worden. Auch dieser Umstand hätte dazu anhalten können – und ggf. auch müssen -, die Eigentumsverhältnisse an dem zu belastenden Grundstück zu überprüfen und zumindest klarzustellen, was es mit der nunmehr alleinigen Unterschrift der Frau G. im Verhältnis zu ihrem Ehemann auf sich hatte. Aus dem Umstand, dass diese Baulasterklärung aus März 1973 von der Beklagten ungültig gestempelt wurde, ergibt sich auch – entgegen der in der mündlichen Verhandlung seitens der Kläger geäußerten Ansicht – gerade nicht, dass eine Überprüfung der Eigentumsverhältnisse an dem zu belastenden Grundstück stattgefunden hat. Vielmehr bezog sich diese ungültige Baulasterklärung auf zu sichernde Abstandflächen i. S. d. § 8 BauO NRW 1970, welche aus materiell-rechtlichen Gründen nicht dem zu sichernden Erfordernis entsprach und deshalb von der Beklagten für ungültig erklärt wurde. Dies ergibt sich explizit auch aus dem Schreiben der Beklagten vom 27. Juni 1973 an den seinerzeitigen Bauherren auf dem nunmehr im Eigentum der Kläger stehenden Grundstück zur Nachforderung notwendiger Bauvorlagen. Denn nach der seinerzeitigen Unterscheidung zwischen seitlichen Abständen i. S. e. Bauwichs nach § 7 BauO NRW 1970 und Abstandflächen zu den übrigen Grundstücksgrenzen i. S. d. § 8 BauO NRW 1970 bedurfte es einer Baulast hinsichtlich eines zu sichernden Bauwichs – wie in der späteren Baulasterklärung vom 7. September 1973 enthalten – und gerade keiner Abstandsflächenbaulast wie jener aus März 1979.

Unabhängig davon können die oben aufgezeigten Maßgaben zur tatsächlichen Vermutung der Richtigkeit des Baulastverzeichnisses aufgrund der damaligen Rechtslage zur Baulastbegründung ohnehin nur eingeschränkt herangezogen werden. Denn aufgrund der für die wirksame Baulastentstehung allein maßgeblichen Erklärung gegenüber der Behörde und der – anders als heute – nicht konstitutiven Eintragung ins Baulastverzeichnis, vgl. Gädtke/Temmer, BauO NRW, 6. Aufl. 1979, § 99 Anm. zu Abs. 2 und Abs. 4, kann eine seinerzeitige Prüfungsverpflichtung der Behörde vor der Eintragung in dem oben beschriebenen Umfang ohnehin nicht angenommen werden. Der von den Klägern nahe gelegte Schluss auf die Richtigkeit der erfolgten Eintragung liegt auch aus diesem Grund fern.

Es sind schließlich keine Ermessensfehler der Beklagten ersichtlich. Aus der unrichtigen Eintragung der Baulast ins Baulastenverzeichnis folgt ein Anspruch der dadurch unmittelbar belasteten Beigeladenen auf den Baulastverzicht der Beklagten, vgl. OVG NRW, Urteil vom 22. September 1987 – 7 A 33/82 -, juris, Rn. 4, 14 und Urteil vom 9. Mai 1995 – 11 A 4010/92 -, juris, Rn. 5; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urteil vom 10. Januar 2007 – 3 S 1251/06 -, juris, Rn. 21, welcher zu einer dahingehenden Ermessensbegrenzung führt.

Auf einen Entfall eines öffentlichen Interesses an der Baulast kommt es demgemäß nicht mehr an. Ein solches öffentliches Interesse kann lediglich einer zunächst wirksam bestellten und sodann zu löschenden Baulast entgegenstehen, vgl. § 85 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW 2018.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und 3, § 162 Abs. 3 VwGO. Es entspricht nicht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen für erstattungsfähig zu erklären, da diese keinen Sachantrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO, § 708 Nr. 11 und § 711 i. V. m. § 709 Satz 2 ZPO.

Eine Zulassung der Berufung gemäß § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO erfolgt nicht, weil die Gründe des § 124 Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 VwGO nicht vorliegen.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

Der festgesetzte Streitwert entspricht dem gesetzlichen Auffangstreitwert im Zeitpunkt der Klageerhebung (§ 52 Abs. 2 GKG).