Eine konkludente Abnahme durch den Einzug in das neue Wohnhaus beschäftigte eine Baufamilie fünf Jahre nach Abschluss der Arbeiten. Obwohl die Eigentümer damals unter massivem wirtschaftlichem Druck in das unfertige Gebäude zogen, verweigert der Planer heute die Sekundärhaftung von dem Architekten. Kann eine solche Zwangslage den Beginn der Verjährung trotz schwerer Baumängel tatsächlich stoppen?
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wann verjähren die Gewährleistungsansprüche nach einem Hausbau?
- Was bedeutet die konkludente Abnahme durch den Einzug?
- War der Einzug eine Billigung der Werkleistung durch Nutzung?
- Wie berechnet sich der Beginn der Verjährung nach dem Einzug?
- Greift die Sekundärhaftung von dem Architekten?
- Bewirken Gespräche eine Hemmung der Verjährung?
- Welche Folgen hat das Urteil für Bauherren?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt mein Einzug als Abnahme, wenn im Haus noch kleinere Restarbeiten durch Handwerker stattfinden?
- Verliere ich meine Ansprüche, wenn ich wegen einer Wohnungskündigung vorzeitig in den Neubau einziehe?
- Wie muss ich dem Einzug schriftlich widersprechen, damit er nicht als automatische Abnahme gilt?
- Verjähren meine Ansprüche weiter, wenn der Architekt den Schaden nur besichtigt, statt ihn anzuerkennen?
- Welche Maßnahmen verhindern den Verlust meiner Gewährleistungsansprüche bei einem Einzug ohne förmliche Bauabnahme?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 19 U 55/22
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht Köln
- Datum: 02.03.2023
- Aktenzeichen: 19 U 55/22
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Bau- und Architektenrecht
Ein Hauseigentümer verliert seine Mängelansprüche, weil der Einzug in das Gebäude als Abnahme der Architektenleistung gilt.
- Der Einzug zeigt dem Architekten die Zustimmung zum Bauwerk als im Wesentlichen fertige Leistung.
- Mit dem Einzug beginnt die fünfjährige Frist für die Haftung des Architekten zu laufen.
- Auch ein Umzug aus Zeitnot oder finanziellen Gründen ändert nichts an dieser rechtlichen Wirkung.
- Nach Ablauf von fünf Jahren kann der Architekt die Zahlung für Baumängel rechtmäßig verweigern.
- Kurze Gespräche oder Schadensmeldungen an die Versicherung stoppen die ablaufende Frist für Mängelansprüche nicht.
Wann verjähren die Gewährleistungsansprüche nach einem Hausbau?
Der Traum vom Eigenheim endet oft nicht mit dem Einzug, sondern mit einem bösen Erwachen Jahre später. Wasserflecken an der Decke, Risse im Mauerwerk oder feuchte Keller sorgen regelmäßig für Streit zwischen Bauherren und den am Bau Beteiligten. In einem aktuellen Fall vor dem Oberlandesgericht Köln ging es um genau dieses Szenario: Eine Hausbesitzerin entdeckte mehr als fünf Jahre nach dem Einzug massive Mängel und forderte Schadensersatz von ihrem Architekten.
Der Fall verdeutlicht ein existenzielles Risiko für jeden Bauherrn: Die Uhr für die Verjährung beginnt oft früher zu ticken, als Laien vermuten. Wer einfach in sein Haus einzieht, ohne ein förmliches Protokoll zu unterzeichnen, riskiert den Verlust sämtlicher Gewährleistungsansprüche. Das Gericht musste klären, ob der reine Einzug bereits als sogenannte „konkludente Abnahme“ zu werten ist – selbst wenn im Haus noch Handwerker arbeiten.
Der Albtraum fünf Jahre nach dem Einzug
Fünf Jahre lang schien alles in Ordnung zu sein. Doch im April 2018 entdeckte die Bewohnerin tropfende Stellen an der Deckenverkleidung. Sie informierte das Architekturbüro. Die Planer reagierten sofort, besichtigten den Schaden und meldeten den Vorfall am 6. Mai 2018 ihrer Haftpflichtversicherung. Es folgten Ortstermine und Diskussionen über ein Sanierungskonzept.
Die Hoffnung auf eine gütliche Einigung zerschlug sich jedoch im September 2018. Die Versicherung der Architekten lehnte eine Zahlung ab und berief sich auf die Verjährung. Die Hausbesitzerin leitete daraufhin im November 2018 ein selbständiges Beweisverfahren ein und klagte später auf Zahlung von rund 57.000 Euro für die Sanierungskosten.
Was bedeutet die konkludente Abnahme durch den Einzug?
Der rechtliche Kern des Streits drehte sich um die Frage: Wann begann die Verjährungsfrist zu laufen? Grundsätzlich verjähren Mängelansprüche bei Bauwerken gemäß § 634a BGB nach fünf Jahren. Diese Frist beginnt jedoch erst mit der Abnahme des Werkes. Eine Abnahme ist die körperliche Hinnahme des Werkes verbunden mit der Anerkennung als im Wesentlichen vertragsgemäße Leistung.
Häufig findet keine förmliche Abnahme mit Unterschrift und Protokoll statt. In solchen Fällen greift das Rechtsinstitut der „konkludenten Abnahme“. Das bedeutet, dass das Verhalten des Auftraggebers darauf schließen lässt, dass er die Leistung akzeptiert.
Einzug als klassisches Signal der Billigung
Die Rechtsprechung wertet den Einzug in ein neu errichtetes Haus traditionell als starkes Indiz für eine Abnahme. Wer in ein Haus zieht und darin lebt, signalisiert nach außen, dass er das Werk als fertiggestellt und vertragsgerecht ansieht. Das Oberlandesgericht Köln musste nun entscheiden, ob dies auch im vorliegenden Fall galt.
Für die Bauherrin hing davon alles ab:
- Wäre die Abnahme erst später erfolgt, wäre die Klage von November 2018 rechtzeitig gewesen.
- Galt der Einzug im März 2013 als Abnahme, endete die fünfjährige Frist bereits im März 2018.
Da die Mängel erst im April 2018 auftraten und das Beweisverfahren erst im November 2018 eingeleitet wurde, wäre im zweiten Fall die Verjährung der Gewährleistungsansprüche bereits eingetreten.
War der Einzug eine Billigung der Werkleistung durch Nutzung?
Die Hausbesitzerin wehrte sich vehement gegen die Interpretation, ihr Einzug sei eine freie Entscheidung und damit eine Abnahme gewesen. Sie argumentierte vor Gericht, sie habe gar keine andere Wahl gehabt. Ihre alte Mietwohnung sei bereits an einen Nachmieter vergeben gewesen, und die finanzielle Belastung durch die beginnende Tilgungsphase des Baukredits habe sie zum Einzug gezwungen.
Ihre Argumentation lautete: Wer unter Zwang handelt, erklärt keinen Willen zur Abnahme. Zudem seien im Zeitraum des Einzugs noch zahlreiche Mängel vorhanden gewesen, die diskutiert wurden. Deshalb könne man ihr Verhalten nicht als Billigung der Architektenleistung verstehen.
Das Gericht widerspricht der Zwangslage
Das Oberlandesgericht Köln folgte dieser Argumentation jedoch nicht. In seinem Beschluss vom 2. März 2013 (Az. 19 U 55/22) bestätigte der Senat die Entscheidung der Vorinstanz (Landgericht Aachen) und wies die Berufung zurück. Die Richter stellten klar, dass die subjektiven Zwangslagen eines Bauherrn an der objektiven Wirkung des Einzugs wenig ändern.
Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass die streitgegenständlichen Architektenleistungen spätestens mit dem Einzug der Klägerin im März 2013 konkludent abgenommen worden sind.
Für das Gericht ist entscheidend, wie das Verhalten auf einen objektiven Betrachter wirkt (objektivierter Empfängerhorizont). Dass ein Bauherr finanzielle Doppelbelastungen vermeiden will oder aus einer gekündigten Wohnung ausziehen muss, sind laut Gericht „typische Umstände“, die fast jeden privaten Bauherrn treffen. Würde man diese Gründe als Hindernis für eine konkludente Abnahme durch den Einzug anerkennen, gäbe es bei Wohngebäuden kaum noch Rechtssicherheit.
Wie berechnet sich der Beginn der Verjährung nach dem Einzug?
Das Gericht nahm eine detaillierte Berechnung der Fristen vor. Selbst wenn man der Bauherrin eine angemessene Prüffrist zugesteht, war die Zeit abgelaufen. Üblicherweise wird Bauherren nach dem Einzug eine gewisse Zeit eingeräumt, um die Mängelfreiheit zu prüfen, bevor das Verhalten als Abnahme gewertet wird.
Die Richter rechneten großzügig: Selbst bei einer Prüffrist von bis zu sechs Monaten nach dem Einzug im März 2013 wäre der Beginn der Verjährung im September 2013 anzusetzen. Die fünfjährige Frist endete damit spätestens im September 2018.
Der Antrag auf Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens ging jedoch erst am 20.11.2018 bei Gericht ein – also zwei Monate zu spät. Damit war der Anspruch auf Schadensersatz verjährt.
Die Rolle der Restarbeiten
Auch der Hinweis der Bewohnerin auf noch ausstehende Restarbeiten rettete sie nicht. Eine Abnahme setzt nicht voraus, dass das Werk vollkommen mängelfrei ist. Es genügt, wenn es „im Wesentlichen“ fertiggestellt ist. Da ab April 2013 nur noch untergeordnete Arbeiten stattfanden und das Haus bewohnbar war, stand einer Abnahme nichts im Wege.
Greift die Sekundärhaftung von dem Architekten?
Um die drohende Verjährung doch noch abzuwenden, griff die anwaltliche Vertretung der Bauherrin zu einem juristischen Spezialinstrument: der sogenannten Sekundärhaftung des Architekten.
Was ist die Sekundärhaftung?
Architekten haben eine besondere Treuepflicht gegenüber ihrem Bauherrn. Wenn ein Mangel auftritt, müssen sie die Ursachen untersuchen. Stellen sie dabei fest, dass sie selbst einen Planungs- oder Überwachungsfehler gemacht haben, müssen sie den Bauherrn darüber aufklären – auch wenn sie sich damit selbst belasten. Tun sie das nicht, begehen sie eine Pflichtverletzung. Als Strafe für dieses Verschweigen dürfen sie sich später nicht auf die Verjährung berufen.
Die Bauherrin warf dem Architekturbüro vor, im April 2018 pflichtwidrig die Aufklärung der Schadensursachen unterlassen zu haben. Hätten die Architekten sofort gesagt „Wir sind schuld“, hätte sie noch rechtzeitig vor Ablauf der Frist klagen können.
Keine Pflichtverletzung erkennbar
Das Oberlandesgericht Köln prüfte diesen Vorwurf der Sekundärhaftung von dem Architekten intensiv, lehnte ihn aber ab. Die Tatsachen sprachen eine andere Sprache:
- Die Architekten hatten sofort auf die Mangelanzeige reagiert.
- Sie nahmen an Ortsterminen teil.
- Sie schalteten ihre eigene Haftpflichtversicherung ein.
- Sie halfen bei der Suche nach einem Sachverständigen.
Das Gericht urteilte, dass das Architekturbüro alles getan hatte, was man von ihm erwarten konnte. Es gab kein vertuschtes Fehlverhalten. Dass die Versicherung später die Regulierung ablehnte, ist nicht dem Architekten als Pflichtverletzung anzulasten. Eine unterlassene Aufklärung über die Haftung lag nicht vor, da der Architekt den Bauherrn nicht ausdrücklich darauf hinweisen muss: „Achtung, Sie müssen mich jetzt verklagen, sonst verjährt ihr Anspruch.“
Der Architekt ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Bauherrn ohne Befragen darüber zu belehren, ob dieser Regressansprüche gegen ihn hat.
Das Gericht zitierte hierzu die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (u.a. BGH, Urteil vom 16.03.1978, Az. VII ZR 145/76).
Bewirken Gespräche eine Hemmung der Verjährung?
Ein letzter Rettungsanker für die Bauherrin hätte die „Hemmung der Verjährung durch Verhandlungen“ sein können. Nach § 203 BGB pausiert die Verjährungsfrist, solange die Parteien über den Anspruch oder die Umstände verhandeln.
Die Bewohnerin argumentierte, dass die Korrespondenz zwischen April und September 2018 als Verhandlung zu werten sei. Wäre das der Fall, wären diese Monate nicht in die Verjährungsfrist eingerechnet worden, und die Klage im November wäre noch rechtzeitig gewesen.
Der Unterschied zwischen Prüfen und Verhandeln
Das Gericht musste differenzieren: Wann verhandeln Parteien, und wann prüfen sie nur? Ein bloßer Hinweis, man habe den Schaden der Versicherung gemeldet, ist noch keine Verhandlung über den Anspruch selbst.
Das OLG Köln stellte fest, dass es keinen „ernsthaften Meinungsaustausch“ über die Berechtigung des Anspruchs gab. Die Architekten haben lediglich kooperiert, um den Sachverhalt zu klären. Das Schreiben der Versicherung vom 12.09.2018 machte dann endgültig klar, dass keine Zahlungsbereitschaft bestand.
Da bereits vor diesen Gesprächen (nämlich im März 2018) die fünfjährige Frist abgelaufen war (bei Annahme der Abnahme im März 2013), konnten die Gespräche im Sommer 2018 eine bereits eingetretene Verjährung nicht mehr rückwirkend hemmen. Selbst wenn man eine Prüffrist bis September 2013 annähme (Verjährung dann bis September 2018), reichten die bloßen Sachstandsmitteilungen nicht aus, um eine Hemmung der Verjährung rechtssicher prüfen zu lassen.
Welche Folgen hat das Urteil für Bauherren?
Das Urteil ist eine bittere Lektion für private Bauherren. Die Bewohnerin bleibt nicht nur auf den geschätzten Sanierungskosten von knapp 57.000 Euro sitzen. Sie muss zudem die gesamten Prozesskosten für zwei Instanzen tragen (Landgericht und Oberlandesgericht), da sie den Rechtsstreit verloren hat.
Die Entscheidung bestätigt eine harte Linie der Rechtsprechung: Der Einzug schafft Fakten.
Wichtige Lehren aus dem Urteil
Das Gericht macht deutlich, dass private Motive wie „Ich musste ausziehen“ oder „Ich wollte Miete sparen“ rechtlich kaum Gewicht haben, wenn es um die Deutung des Einzugs geht. Wer einzieht, drückt damit im Normalfall aus: „Das Haus ist fertig.“
Für die Praxis bedeutet dies:
- Niemals ohne Protokoll einziehen: Vor dem Einzug sollte immer eine förmliche Abnahmebegehung stattfinden, in der alle Mängel schriftlich festgehalten werden.
- Mangelvorbehalt erklären: Wer unter Zeitdruck einziehen muss, sollte schriftlich erklären, dass der Einzug ausdrücklich nicht als Abnahme der Bauleistung zu verstehen ist und dass man sich die Rechte wegen bekannter Mängel vorbehält.
- Fristen überwachen: Bauherren müssen den Kalender im Blick behalten. Fünf Jahre klingen lang, sind aber schnell vorbei. Bei Mängeln kurz vor Ablauf der Frist muss sofort gehandelt werden (z.B. durch einen Antrag auf ein selbständiges Beweisverfahren), um die Verjährung zu hemmen.
Das Gericht stützte seine Entscheidung auf etablierte Präzedenzfälle, darunter Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 10.06.1999 (Az. VII ZR 170/98) und vom 20.02.2014 (Az. VII ZR 26/12), die die Grundsätze der konkludenten Abnahme festigten. Wer diese Grundsätze ignoriert, riskiert – wie in diesem Fall – den Verlust hoher Vermögenswerte durch bloßen Zeitablauf.
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Experten Kommentar
Viele Bauherren unterliegen einem gefährlichen Irrtum: Sie glauben, solange sie Mängel per E-Mail rügen, gilt das Haus nicht als abgenommen. Doch die Gerichte werten das faktische Handeln – also den Einzug und die Nutzung – meist stärker als den schriftlichen Protest. Wer die Schlüssel übernimmt und die Kisten auspackt, signalisiert juristisch Zufriedenheit, selbst wenn die Handwerker noch im Flur stehen.
Hier hilft nur radikale Klarheit vor dem Umzugswagen. Es genügt nicht, die Mängel lediglich aufzulisten; man muss schriftlich fixieren, dass der Einzug ausdrücklich keine Abnahme darstellt und die Erfüllung des Vertrags wegen fehlender Fertigstellung verweigert wird. Fehlt dieser explizite Passus im Übergabeprotokoll, beginnt die Verjährungsuhr gnadenlos zu ticken, während man sich noch in falscher Sicherheit wiegt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt mein Einzug als Abnahme, wenn im Haus noch kleinere Restarbeiten durch Handwerker stattfinden?
JA, der Einzug in ein neu errichtetes Wohnhaus wird rechtlich im Regelfall als sogenannte konkludente Abnahme gewertet, sofern das Gebäude zum Zeitpunkt des Bezugs im Wesentlichen bewohnbar ist. Durch das Beziehen des Hauses signalisieren Sie dem Bauunternehmen faktisch, dass Sie die Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennen, selbst wenn noch kleinere Restarbeiten durch Handwerker ausstehen. Diese rechtliche Fiktion führt unmittelbar dazu, dass die fünfjährige Gewährleistungsfrist zu laufen beginnt und die Beweislast für künftige Mängel auf Sie als Eigentümer übergeht.
Die rechtliche Grundlage für diese Wertung liegt in der Auslegung des Verhaltens des Bauherren nach dem objektiven Empfängerhorizont, da ein Einzug üblicherweise die Billigung der erbrachten Bauleistung ausdrückt. Gemäß der ständigen Rechtsprechung setzt eine wirksame Abnahme keineswegs voraus, dass das Bauwerk zu einhundert Prozent mängelfrei ist, sondern es genügt die wesentliche Fertigstellung des gesamten Objekts. Solange die noch ausstehenden Tätigkeiten lediglich untergeordnete Restarbeiten wie Malerarbeiten oder kleine Ausbesserungen im Außenbereich darstellen, die die Nutzung nicht erheblich einschränken, gilt das Werk rechtlich als abnahmefähig. In diesem Moment kehrt sich die Beweislast um, sodass Sie ab diesem Zeitpunkt rechtssicher beweisen müssen, dass ein Mangel bereits bei der Übergabe vorhanden war.
Eine Ausnahme von dieser Regelung besteht nur dann, wenn das Haus aufgrund massiver Mängel noch nicht als bewohnbar eingestuft werden kann oder wenn Sie sich die Abnahme schriftlich vorbehalten haben. Falls die Handwerker noch an kritischen Gewerken arbeiten, welche die Grundfunktionen des Wohnens wie die Heizungsanlage oder die Wasserversorgung betreffen, kann der Einzug nicht als automatische Billigung der Gesamtleistung gewertet werden. Auch vertragliche Vereinbarungen über eine zwingend förmliche Abnahme können die Wirkung des Einzugs unter Umständen abschwächen, wobei die Gerichte hier oft streng zum Nachteil des Bauherrn entscheiden.
Unser Tipp: Bestehen Sie vor dem tatsächlichen Einzug auf eine förmliche Abnahme mit einem detaillierten Protokoll, in dem alle noch ausstehenden Restarbeiten und bekannten Mängel ausdrücklich als Vorbehalt schriftlich fixiert werden. Vermeiden Sie den Bezug des Hauses ohne vorherige schriftliche Dokumentation des Zustands, um den ungewollten Start der Verjährungsfristen sowie den Verlust Ihrer rechtlichen Druckmittel zu verhindern.
Verliere ich meine Ansprüche, wenn ich wegen einer Wohnungskündigung vorzeitig in den Neubau einziehe?
JA. Ein vorzeitiger Einzug in den Neubau trotz bekannter Mängel führt in der Regel zum Verlust wichtiger Mängelrechte, da dieser Akt rechtlich als schlüssige Abnahme der Bauleistung gewertet wird. Auch wenn der Einzug aufgrund einer Wohnungskündigung alternativlos erscheint, schützt diese persönliche Zwangslage den Bauherrn nicht vor den weitreichenden rechtlichen Folgen einer solchen Abnahmeerklärung.
Das Gericht beurteilt das Verhalten des Bauherrn nach dem sogenannten objektivierten Empfängerhorizont, bei dem nur die erkennbare Außenwirkung der Handlung für den jeweiligen Bauunternehmer rechtlich entscheidend ist. Wer in sein neues Haus einzieht und es bestimmungsgemäß nutzt, signalisiert dem Vertragspartner damit objektiv die Anerkennung der Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß, völlig unabhängig von seinen internen oder emotionalen Beweggründen. Solche persönlichen Motive wie finanzielle Notlagen oder der massive Druck durch eine bereits gekündigte Mietwohnung sind für Außenstehende meist nicht erkennbar und daher rechtlich unerheblich für die Bewertung der Abnahmehandlung. In der juristischen Praxis überwiegt das Interesse an der allgemeinen Rechtssicherheit gegenüber dem individuellen Einzelschicksal, weshalb die Gerichte solche subjektiven Zwangslagen konsequent als typische Begleitumstände des Baugeschehens einstufen.
Ein dauerhafter Rechtsverlust lässt sich in dieser schwierigen Situation nur dann wirksam verhindern, wenn der Bauherr sich seine Mängelrechte spätestens im Moment des Einzugs ausdrücklich und schriftlich gegenüber dem Bauunternehmer vorbehält. Ohne einen solchen rechtzeitigen Vorbehalt gemäß der Regelung in § 640 Abs. 3 BGB verliert der Erwerber nach dem Einzug unwiederbringlich seinen Anspruch auf die kostenfreie Beseitigung bekannter Mängel sowie die Geltendmachung verwirkter Vertragsstrafen.
Unser Tipp: Erklären Sie vor dem tatsächlichen Einzug schriftlich gegenüber dem Bauträger, dass die Nutzung der Räumlichkeiten keinesfalls eine Abnahme darstellt und Sie sich sämtliche Rechte wegen der bestehenden Mängel ausdrücklich vorbehalten. Vermeiden Sie es unbedingt, ohne rechtliche Absicherung den Einzug zu vollziehen, nur um kurzfristig Mietkosten zu sparen oder einer Wohnungskündigung zu entgehen.
Wie muss ich dem Einzug schriftlich widersprechen, damit er nicht als automatische Abnahme gilt?
Sie müssen dem Auftragnehmer vor oder spätestens beim tatsächlichen Bezug der Immobilie schriftlich mitteilen, dass der Einzug ausdrücklich keine Billigung der Werkleistung darstellt. Um die Wirkung einer konkludenten Abnahme zu verhindern, muss der Bauherr schriftlich erklären, dass der Bezug rein aus Notwendigkeit erfolgt und er sich sämtliche Mängelrechte ausdrücklich vorbehält. Damit wird der typische Erklärungswert des Einzugs als Abnahmehandlung rechtssicher entkräftet.
Die rechtliche Notwendigkeit ergibt sich daraus, dass der Einzug in ein neues Haus im Bauvertragsrecht grundsätzlich als schlüssiges Verhalten gewertet wird, durch das der Besteller die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht anerkennt. Mit dieser Handlung treten gravierende Rechtsfolgen wie der Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche gemäß § 634a BGB sowie die Umkehr der Beweislast zulasten des Bauherrn ein. Um diese Automatik wirksam zu durchbrechen, muss der Auftraggeber dem Bauunternehmen gegenüber unmissverständlich klarstellen, dass er das Werk trotz der Nutzung noch nicht als fertiggestellt oder mangelfrei akzeptiert. Eine solche Erklärung ändert den objektiven Empfängerhorizont dergestalt, dass der Unternehmer nicht mehr davon ausgehen darf, dass der Kunde mit der Qualität der erbrachten Bauleistung vollumfänglich einverstanden ist.
Es ist dabei von entscheidender Bedeutung, dass diese Erklärung nachweisbar erfolgt, weshalb die Zustellung per Einschreiben oder gegen Empfangsbestätigung dringend empfohlen wird, um im späteren Prozessfall die notwendige Beweissicherheit zu gewährleisten. Bloße mündliche Absprachen auf der Baustelle oder informelle Gespräche mit Handwerkern reichen im Regelfall nicht aus, um die gesetzliche Vermutungswirkung einer erfolgten Abnahme durch Ingebrauchnahme des Objekts rechtssicher zu erschüttern.
Unser Tipp: Senden Sie vor dem Umzug ein Schreiben mit dem Satz „Dieser Einzug ist keine Abnahme im Rechtssinne“ an das Bauunternehmen. Vermeiden Sie es, den Einzug ohne vorherige Dokumentation bekannter Mängel durchzuführen oder lediglich mündliche Vorbehalte gegenüber den Arbeitern vor Ort zu äußern.
Verjähren meine Ansprüche weiter, wenn der Architekt den Schaden nur besichtigt, statt ihn anzuerkennen?
JA, Ihre Ansprüche verjähren in der Regel weiter, da eine reine Besichtigung des Schadens durch den Architekten noch keinen rechtlich bindenden Stillstand der Verjährungsfrist bewirkt. Ohne einen ernsthaften Meinungsaustausch über den Mangel bleibt der Fristablauf unberührt, weshalb Sie sich keinesfalls allein auf die bloße Anwesenheit oder Begutachtung des Architekten vor Ort verlassen dürfen.
Gemäß § 203 BGB tritt eine Hemmung der Verjährung nur dann ein, wenn zwischen den Parteien tatsächliche Verhandlungen über den Anspruch oder die den Anspruch begründenden Umstände schweben. Eine bloße Besichtigung oder die bloße Weiterleitung eines Schadens an eine Haftpflichtversicherung stellt rechtlich jedoch noch keinen Einstieg in solche Verhandlungen dar, da hierfür ein ernsthafter Wille zur einvernehmlichen Klärung erkennbar sein muss. Oftmals nutzen Architekten oder deren Versicherer solche Termine lediglich zur unverbindlichen Sachstandaufnahme, ohne dabei die eigene Verantwortlichkeit anzuerkennen oder in einen substanziellen Austausch über die Regulierung einzutreten. Wenn der Architekt den Mangel nur sichtet, ohne sich klar zur Mängelbeseitigung oder Schadensersatzzahlung zu äußern, läuft die Uhr für Ihre rechtliche Geltendmachung ohne Unterbrechung unerbittlich weiter.
Eine Hemmung beginnt erst in dem Moment, in dem die Gegenseite klar signalisiert, dass sie sich auf eine Prüfung des Anspruchs einlässt, was durch ein schriftliches Verhandlungsprotokoll dokumentiert werden sollte. Sollte der Architekt hingegen tatsächliche Maßnahmen zur Mängelbeseitigung einleiten, könnte dies als Anerkenntnis im Sinne des § 212 BGB gewertet werden, wodurch die Verjährungsfrist sogar vollständig neu zu laufen beginnen würde.
Unser Tipp: Fordern Sie vom Architekten zeitnah eine schriftliche Bestätigung an, dass über den konkreten Mangel verhandelt wird, um die Verjährung gemäß § 203 BGB rechtssicher zu hemmen. Vermeiden Sie es, sich auf mündliche Zusagen oder rein informative Besichtigungstermine zu verlassen, da diese im Streitfall keine verjährungsstoppende Wirkung entfalten.
Welche Maßnahmen verhindern den Verlust meiner Gewährleistungsansprüche bei einem Einzug ohne förmliche Bauabnahme?
Um den Verlust Ihrer Gewährleistungsansprüche wirksam zu verhindern, müssen Sie vor dem Einzug ein detailliertes Mängelprotokoll erstellen, ausdrückliche Vorbehalte schriftlich erklären und die fünfjährige Verjährungsfrist strikt überwachen. Die Sicherung Ihrer Rechte erfordert eine lückenlose Dokumentation des Ist-Zustands sowie die explizite Klarstellung, dass die Nutzung der Räume keine endgültige Billigung der erbrachten Bauleistung darstellt. Ohne diese proaktiven Schritte riskieren Eigentümer den rechtlichen Übergang in die konkludente Abnahme, was die Beweislast für Mängel sofort zu ihrem Nachteil verschiebt.
Gemäß § 640 BGB markiert die Abnahme eines Bauvorhabens den entscheidenden Zeitpunkt, an dem die Gefahr auf den Eigentümer übergeht und die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche offiziell zu laufen beginnt. Erfolgt ein Einzug in das Objekt ohne ein förmliches Protokoll, werten Gerichte dieses Verhalten häufig als konkludente Abnahme (schlüssige Billigung), wodurch das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß akzeptiert gilt. Um diese Rechtsfolge zu vermeiden, müssen Sie dem Bauunternehmen gegenüber schriftlich erklären, dass der Einzug lediglich einer Zwangslage geschuldet ist und keinesfalls als Abnahme der mangelhaften oder unfertigen Werkleistung verstanden werden darf. Eine gemeinsame Begehung mit schriftlicher Fixierung aller sichtbaren Defizite noch vor dem Eintreffen der Möbel stellt sicher, dass der Bauunternehmer weiterhin für die Beseitigung der Schäden verantwortlich bleibt.
Sollte die fünfjährige Frist zur Neige gehen und festgestellte Mängel noch nicht vollständig behoben sein, müssen Sie zwingend ein selbständiges Beweisverfahren (gerichtliches Gutachterverfahren) einleiten, um die drohende Verjährung rechtssicher zu unterbrechen. Einfache Verhandlungen oder schriftliche Aufforderungen zur Nachbesserung genügen im Baurecht oft nicht, um den Ablauf der Zeit zu stoppen, was im schlimmsten Fall zum totalen Verlust hoher Schadensersatzansprüche führen kann. Durch die Einbeziehung eines gerichtlich bestellten Sachverständigen sichern Sie die Beweise für vorhandene Baumängel dauerhaft und bewahren sich die Möglichkeit, die Sanierungskosten auch nach vielen Jahren noch erfolgreich einzuklagen.
Unser Tipp: Fotografieren Sie jedes Detail der Immobilie unmittelbar vor dem Einzug und setzen Sie sich eine verbindliche Kalender-Erinnerung auf exakt vier Jahre und sechs Monate nach dem Bezugstermin. Vermeiden Sie es unbedingt, sich auf mündliche Zusagen des Bauleiters zur Mängelbehebung zu verlassen oder die Einleitung gerichtlicher Schritte bei drohender Verjährung unnötig hinauszuzögern.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
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Das vorliegende Urteil
Oberlandesgericht Köln – Az.: 19 U 55/22 – Beschluss vom 02.03.2023
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