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Löschung einer Baulast

Oberverwaltungsgericht für Nordrhein-Westfalen – Az.: 2 A 1500/19 – Beschluss vom 18.05.2020

Der Antrag wird abgelehnt.

Die Kläger tragen je zur Hälfte die Kosten des Zulassungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Der Streitwert wird auch für das Zulassungsverfahren auf 5.000,- Euro festgesetzt.

Gründe

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

Aus dem gemäß § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO maßgeblichen Zulassungsvorbringen ergeben sich nicht die allein geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung (Zulassungsgrund des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO).

Zur Darlegung des Zulassungsgrunds der ernstlichen Zweifel im Sinne des § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO bedarf es einer hinreichenden Auseinandersetzung mit den ent-scheidungstragenden Erwägungen des Verwaltungsgerichts. Dabei ist in substan-tiierter Weise an der Gedankenführung des Verwaltungsgerichts orientiert aufzuzei-gen, dass und warum das vom Verwaltungsgericht gefundene Ergebnis ernstlich zweifelhaft sein soll. In der Sache liegen ernstliche Zweifel vor, wenn erhebliche Gründe dafür sprechen, dass die verwaltungsgerichtliche Entscheidung einer rechtli-chen Prüfung wahrscheinlich nicht standhalten wird. Sie sind (nur) begründet, wenn zumindest ein einzelner tragender Rechtssatz der angefochtenen Entscheidung oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird und sich die Frage, ob die Entscheidung etwa aus anderen Gründen im Ergebnis richtig ist, nicht ohne weitergehende Prüfung der Sach- und Rechtslage beantworten lässt.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem Antrag, die Beklagte zu verpflichten, unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 19. September 2018 (Az. OV/0008/2018) gemäß dem Antrag vom 12. April 2018 die im Baulastenblatt des Grundstücks W.          Straße 32, Gemarkung P.          , Flurstück 862 zugunsten des Grundstücks W.           Straße 32a, Gemarkung P.          , Flur 6, Flurstück 861 eingetragene Stellplatzbaulast zu löschen,

abgewiesen und dabei zu Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Löschung der Baulast nicht zu. Da eine Baulasteintragung durch einen Verwaltungsakt erfolge, der hier unanfechtbar geworden sei, setze ein Löschungsanspruch voraus, dass die Eintragung gemessen an § 44 VwVfG NRW anfänglich nichtig gewesen oder nachträglich nichtig geworden sei. Beides sei nicht der Fall. Die Baulasteneintragung sei nicht deshalb anfänglich nichtig, weil sie an einem besonders schwerwiegenden Fehler gelitten hätte und dies bei verständiger Würdigung aller in Betracht kommenden Umstände offensichtlich gewesen sei (§ 44 Abs. 1 VwVfG NRW). Dies gelte auch im Hinblick auf die von den Klägern thematisierte fehlende Zuwegungsbaulast. Baulasten seien auslegungsfähig. Für die Auslegung sei maßgeblich, wie die Baurechtsbehörde als Adressat der Baulast (vgl. § 83 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW) diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Verpflichtungserklärung, habe verstehen dürfen (sog. objektiver Empfängerhorizont). Eine Stellplatzbaulast für sog. gefangene Stellplätze, die – wie hier – keinen direkten Kontakt zur öffentlichen Verkehrsfläche hätten, müsse zugleich eine Zufahrtsbaulast einschließen. Dafür müsse sie nicht nur ein Zu- und Abfahrtsrecht gewähren, sondern hinreichend bestimmt regeln, wo sich die freizuhaltenden Zufahrts- und Abfahrtsflächen befinden. Enthalte eine Stellplatzbaulast weder eine textliche Beschreibung dieser Fläche noch eine zeichnerische Darstellung, so könne sie gleichwohl hinreichend bestimmt sein, wenn sich die exakte Lage der Zu- und Abfahrtsflächen auf andere Weise im Wege der Auslegung bestimmen lasse. Hier lasse sich im Wege der Auslegung eindeutig ermitteln, dass die 2 m breite Fläche zwischen den Stellplätzen und der Grenze die Zu- und Abfahrtsfläche darstelle. Von diesem Verständnis seien offensichtlich alle damals Beteiligten einschließlich der Kläger ausgegangen. Eine andere Zufahrt sei im Zeitpunkt der Baulasteintragung 2007 aufgrund der rückwärtigen Lage der Fläche, der erst 2013 erfolgten Befestigung weiterer Flächen und der vorhandenen Grundstückseinfriedungen auf den benachbarten Grundstücken nicht möglich gewesen.

Das dagegen gerichtete Zulassungsvorbringen begründet keine ernstlichen Zweifel an der (Ergebnis)Richtigkeit der Bewertung.

Ohne Erfolg trägt die Zulassungsbegründung vor, die hier in Rede stehende Baulast sei einer Auslegung nicht zugänglich. Die Sichtweise des Verwaltungsgerichts, allein wegen des nur etwa 2 m breiten Streifens zwischen der Stellplatzfläche und dem Nachbargrundstück die Stellplatzbaulast dergestalt auszulegen, dass insoweit eine Zu- und Abfahrtsfläche über die Baulast gesichert sei, sei unzulässig. Nach der Rechtsprechung des beschließenden Gerichts – insoweit nennen die Kläger den Beschluss vom 8. August 2013 (7 A 3001/11) – müssten für eine solche zusätzliche Belastung des Grundstücks mit einer Zufahrtsfläche zumindest Ansätze in der Stellplatzbaulast gegeben sein.

Diese Aussage lässt sich der genannten Rechtsprechung des beschließenden Gerichts indes so nicht entnehmen, vielmehr kann danach selbstredend auch der Lage der Stellplatzbaulasten im Wege der Auslegung zu entnehmen sein, dass eine bestimmte Fläche (z. B. zwischen Stellplätzen) als Wegefläche für die Zu- und Abfahrt freizuhalten ist.

Vgl. z. B. OVG NRW, Urteil vom 19. Juli 2017 – 7 A 1835/14 -, BRS 85 Nr. 115 = juris Rn. 29 [unter Abgrenzung von dem genannten Beschluss vom 8. August 2013, diese Frage aber (nur bezogen auf den Einzelfall) letztlich offen lassend].

Vor diesem Hintergrund steht der Auslegung des Verwaltungsgerichts nicht entgegen, dass im Baulasttext oder in dem beigefügten Plan keine Zu- und Abfahrtmöglichkeit konkret erwähnt ist und werden die Grenzen der Auslegung hier auch nicht “aus pragmatischen Gründen ohne niedergelegte Anknüpfungspunkte” überschritten, wenn man die kürzeste Verbindung zwischen Stellplatzfläche und Nachbargrundstück als für die Zufahrt belastet ansieht. Dies liegt hier vielmehr deshalb nahe, weil  – wie bereits das Verwaltungsgericht ausgeführt hat – von diesem Verständnis bei der Bestellung der Baulast im Jahre 2007 alle Beteiligten einschließlich der Kläger ausgegangen sind, was die Zulassungsbegründung nicht in Frage stellt, so dass sich schon deshalb auch eine am Offensichtlichkeitsmaßstab des § 44 Abs. 1 VwVfG NRW orientierte Betrachtung nicht im Sinne der Kläger vornehmen ließe.

Vgl. auch OVG NRW, Urteil vom 19. Juli 2017 – 7 A 1835/14 -, BRS 85 Nr. 115 = juris Rn. 30.

Die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Auslegung lässt sich aber unabhängig davon auch aufgrund der rückwärtigen Lage der Fläche, der erst 2013 erfolgten Befestigung weiterer Flächen und der vorhandenen Grundstückseinfriedungen ohne Weiteres nachvollziehen. Zu ergänzen ist in diesem Zusammenhang, dass ausweislich der im Baulastenblatt Nr. 669 am 17. Januar 1980 eingetragenen Baulast Nr. 669 die Rechtsvorgänger der Beigeladenen zugunsten der Eigentümer des Flurstücks 862 eine Zufahrtsbaulast entlang des gesamten nördlichen Grenzbereichs, und zwar auf Höhe der heutigen beiden Stellplätze der Kläger und des 1 Stellplatzes zugunsten der Beigeladenen, auf den sich die streitbefangene Baulast bezieht, bestellt hatten. Dies zeigt, dass in diesem Abschnitt der gesamte Grenzbereich der beiden Grundstücke auf einer Breite von ca. 2 m als Zu- bzw. Abfahrt genutzt und von Bebauung freigelassen werden sollte. Dass zum Zeitpunkt der Eintragung der Baulast vom 6. März 2007 die bauliche Situation auf dem Grundstück nur diese Zufahrt zuließ, bestreiten die Kläger nicht. Zugleich ist diese Grundstückssituation auch nicht veränderbar, wie es in dem der von den Klägern wiederholt zitierten Entscheidung vom 8. August 2013 – 7 A 3001/11 – zugrundeliegenden Sachverhalt der Fall war und worauf sich der Senat tragend gestützt hat (juris Rn. 31). Vielmehr war der wesentliche Teil der Zufahrt – mit Ausnahme des 2 m breiten Streifens auf dem Grundstück der Kläger – durch Baulasterklärung dauerhaft festgelegt und öffentlich-rechtlich gesichert, wie allen Beteiligten bekannt war. Der weitere Verlauf der Zuwegung auf dem Grundstück der Kläger war dann schon wegen der benachbarten, von ihnen genutzten Stellplätze alternativlos. Dass die Auslegung einer Baulast stets restriktiv zu erfolgen habe, da die Belastung mit einer Baulast weitreichende beschränkende Auswirkungen auf die Eigentumsposition habe und eine darüber hinausgehende Auslegung – auch unter dem Aspekt von Treu und Glauben – nicht erfolgen dürfe, ist in dieser Allgemeinheit aus den dargelegten Gründen nicht zutreffend, insbesondere der Rechtsprechung der Bausenate des beschließenden Gerichts so nicht zu entnehmen. Im Übrigen kann gerade der Rechtsgedanke des § 242 BGB hier – wie bereits (wenn auch in etwas anderem Zusammenhang) in der zivilrechtlichen Auseinandersetzung von Klägern und Beigeladener vor dem Landgericht Bochum – zum Tragen kommen. In jenem Verfahren hatten die Kläger nämlich mit Schriftsatz vom 17. Februar 2016 (dort S. 3) erklärt: “Wir möchten an dieser Stelle noch einmal ausdrücklich zum Ausdruck bringen, dass die Berufungskläger [das sind die Kläger des vorliegenden Verfahrens] der Berufungsbeklagten [das ist die Beigeladene] weiterhin jederzeit und uneingeschränkt die Möglichkeit einräumen, den Stellplatz gemäß dem Plan in der Baulast zu nutzen.” (Fettdruck im Original). Auch für die Beklagte, auf deren Sicht als Bauaufsichtsbehörde es bei Auslegung einer Baulast maßgeblich ankommt,

vgl. OVG NRW, Urteil vom 21. November 2017 – 2 A 1939/16 -, juris Rn. 65,

lag es nicht nur bei der Bestellung der Baulast, sondern auch in der Folgezeit auf der Hand, dass die 2 m breite Fläche zwischen den Stellplätzen und der Grenze als Zufahrt auch für den Stellplatz der Beigeladenen genutzt werden kann und soll: Die Kläger haben nämlich im Rahmen des Rechtsstreits VG Arnsberg 4 K 874/17 (in dem die Beigeladene sich gegen eine den Klägerin erteilte nachträgliche Baugenehmigung vom 2. Juni 2014 [zur Anlage einer Stellplatzanlage] wandte) im Rahmen eines Ortstermins eine vergleichsweise Regelung akzeptiert, in deren Umsetzung die Beklagte der genannten Baugenehmigung eine ergänzende Auflage beigefügt hat, nach der “die befestigte Hoffläche … nur (neben der durch Baulast gesicherten Stellplatzfläche für das Haus W.           Straße 32 [d. i. das Haus der Beigeladenen]) durch zwei Stellplätze genutzt werden” darf (Hervorhebung nicht im Original). Gegen diese Nebenbestimmung, die die Nutzung des durch die hier  – nach Auffassung der Kläger zu löschende – betroffene Baulast gesicherten Stellplatzes mit der entsprechenden Zufahrt voraussetzt und die mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen war, haben sich die Kläger nicht gewandt, und zwar erkennbar, weil offenbar allen Beteiligten seinerzeit klar war, dass die Nutzung des Stellplatzes mittels einer Zufahrt erfolgen musste, und dies auch so gewollt hat. Zudem kommt dieses – noch einmal – zum Ausdruck, dass die hier in Rede stehende Baulast und die auf dem Grundstück W.           Straße 32 lastende nach dem Verständnis aller Beteiligten eine Einheit bilden.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 2 und 3, 159 Satz 1, 162 Abs. 3 VwGO, 100 Abs. 1 ZPO. Es entspricht der Billigkeit, den Klägern auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, da diese sinngemäß einen Antrag gestellt und sich dabei auch zur Sache eingelassen haben.

Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus §§ 47 Abs. 1 und 3, 52 Abs. 1 GKG.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar. Mit der Ablehnung des Zulassungsantrags wird das angefochtene Urteils rechtskräftig (§124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

 

 

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