Ein Käufer im Münchener Umland forderte nach dem Einzug eine Minderung beim Bauträgervertrag um exakt 60.000 Euro für sein neu gebautes Reiheneckhaus. Obwohl der Bauträger auf den formalen Vertrag verwies, warf die versprochene Wohnraumqualität im Exposé für den Hobbyraum im Keller eine folgenschwere Frage zur Baugenehmigung auf.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Wann berechtigt ein Mangel zur Minderung beim Bauträgervertrag?
- Welche rechtlichen Regeln gelten für die Wohnraumqualität im Exposé?
- Was wurde den Käufern im Exposé versprochen?
- Wie begründete das Gericht die Entscheidung für die Käufer?
- Was bedeutet das Urteil für die Praxis bei Bauträgerverträgen?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Sind Angaben im Exposé bindend wenn der Notarvertrag keine Abweichung nennt?
- Darf ich den Kaufpreis mindern wenn das Bauamt die Wohnnutzung im Keller untersagt?
- Kann ich die Grundbucheintragung trotz einbehaltener Restschuld wegen Mängeln erzwingen?
- Wie hoch darf die Minderung bei fehlender Aufenthaltsraumqualität im Keller sein?
- Reicht ein Verweis auf Rohbaumaße um Versprechen aus dem Exposé zu entkräften?
- Das vorliegende Urteil
Den vorliegenden Urteilstext lesen: Urteil 5 O 8743/21
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht München I
- Datum: 04.11.2025
- Aktenzeichen: 5 O 8743/21
- Verfahren: Zivilprozess um Preisnachlass beim Hauskauf
- Rechtsbereiche: Immobilienrecht, Baurecht
Käufer mindern Kaufpreis bei verbotener Wohnnutzung im Keller trotz gegenteiliger Versprechen im Werbe-Exposé.
- Kellerraum ist mangelhaft ohne amtliche Erlaubnis für dauerhafte Nutzung als Wohnraum
- Werbeversprechen im Exposé binden Verkäufer trotz gegenteiliger Klauseln im notariellen Kaufvertrag
- Hoher Wertverlust durch fehlende Wohnqualität löscht restliche Zahlungsansprüche des Bauträgers aus
- Bauträger muss Eigentum offiziell übertragen nach Verrechnung des Schadens mit dem Restkaufpreis
- Wenig Licht und fehlende Rettungswege machen Nutzung des Kellers als Schlafzimmer unmöglich
Wann berechtigt ein Mangel zur Minderung beim Bauträgervertrag?
Der Traum vom Eigenheim endet nicht selten vor dem Richter. Besonders bitter wird es, wenn teuer bezahlte Quadratmeter rechtlich gar nicht so genutzt werden dürfen, wie es der Bauträger in bunten Broschüren versprochen hat. Das Landgericht München I musste am 04.11.2025 (Az. 5 O 8743/21) einen Fall entscheiden, der exemplarisch für die Diskrepanz zwischen Werbeversprechen und baurechtlicher Realität steht. Im Zentrum des Streits stand ein „Hobbyraum“ im Keller, der als vollwertiges Gästezimmer beworben wurde, aber baurechtlich keines sein durfte.
Der Fall zeigt deutlich, dass Bauträger sich nicht hinter Klauseln im Kleingedruckten verstecken können, wenn sie im Vorfeld falsche Erwartungen wecken. Für die betroffenen Erwerber ging es um viel Geld: Sie behielten den letzten Teil des Kaufpreises ein und forderten dennoch die Überschreibung des Eigentums. Das Gericht gab ihnen Recht – mit einer Begründung, die tief in das Kauf- und Werkvertragsrecht eintaucht.
Wer streitet in diesem Verfahren?
Auf der einen Seite stehen die Erwerber, ein Ehepaar, das im Jahr 2018 einen notariellen Bauträgervertrag über ein Reiheneckhaus in einer Münchener Umlandgemeinde unterzeichnete. Der Kaufpreis für das noch zu errichtende Haus samt Garage und Miteigentumsanteilen am Grundstück belief sich auf stolze 987.100 Euro.
Auf der anderen Seite steht das Bauträgerunternehmen. Dieses hatte das Projekt entwickelt, beworben und den Vertrag aufgesetzt. Das Unternehmen pochte auf die vollständige Zahlung des Kaufpreises, bevor es das Eigentum im Grundbuch umschreiben lassen wollte.
Der Konflikt entzündete sich an der Frage: Muss man für einen Raum, der als „Wohnraumqualität“ angepriesen wurde, den vollen Preis zahlen, wenn das Bauamt die Nutzung als Schlafzimmer verbietet?
Welche rechtlichen Regeln gelten für die Wohnraumqualität im Exposé?
Um die Entscheidung des Gerichts zu verstehen, muss man die rechtliche Konstruktion eines Bauträgervertrags betrachten. Hier mischen sich Elemente des Kaufrechts (für das Grundstück) und des Werkvertragsrechts (für das Bauwerk). Zentral ist dabei § 650u des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
Wenn ein Bauwerk Mängel aufweist, greift das Mängelgewährleistungsrecht. Ein Mangel liegt gemäß § 633 BGB nicht nur dann vor, wenn das Dach undicht ist, sondern auch, wenn das Haus nicht die „vereinbarte Beschaffenheit“ hat. Doch was gilt als vereinbart? Zählt nur der trockene Text des Notarvertrags oder auch das, was der Makler im Exposé versprochen hat?
Die Bedeutung der vorvertraglichen Angaben
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) gehören auch öffentliche Äußerungen des Verkäufers oder seiner Gehilfen (wie Makler) zur Beschaffenheitsvereinbarung, wenn der Käufer darauf vertrauen durfte. Wenn im Exposé steht, ein Raum habe „Wohnraumqualität“, wird dies Teil des vertraglichen Solls – es sei denn, der Notarvertrag korrigiert diese Vorstellung explizit und unmissverständlich.
Was ist die Auflassung?
Ein weiteres zentrales Konzept in diesem Urteil ist die Auflassung. Dies ist der juristische Fachbegriff für die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum am Grundstück übergehen soll (§ 925 BGB). Ohne die Auflassung und die anschließende Eintragung im Grundbuch werden die Käufer nicht zu Eigentümern. Bauträger verweigern die Auflassungserklärung meist so lange, bis der letzte Cent bezahlt ist.
Die Erwerber in diesem Fall nutzten jedoch ein mächtiges Schwert: Sie erklärten die Minderung. Das bedeutet, sie reduzierten den Kaufpreis einseitig aufgrund des Mangels. Ihre Argumentation: Wenn wir den Preis um 60.000 Euro mindern dürfen, und nur noch 27.710 Euro offen sind, dann haben wir unsere Schulden nicht nur bezahlt, sondern sogar überzahlt. Damit wäre der Anspruch der Baufirma erloschen, und die Eigentumsübertragung wäre sofort fällig.
Was wurde den Käufern im Exposé versprochen?
Der Teufel steckte im Detail der Vermarktung. Bevor die Eheleute den Vertrag unterschrieben, übergab ihnen ein Makler im Auftrag des Bauträgers ein Exposé (Anlage K18a). Die Beschreibung klang verlockend.
Der im Keller gelegene Raum wurde dort als „gut 18 m² großer Hobbyraum mit Wohnraumqualität“ angepriesen. Doch das Exposé ging noch weiter. Es suggerierte konkrete Nutzungsmöglichkeiten: Der Raum eigne sich als „Gästezimmer, Arbeitsraum oder ein weiteres Schlafzimmer“. Um diesen Eindruck zu verstärken, wurde auf „Wohnraumfenster“ hingewiesen. Für einen Laien war die Botschaft klar: Hier kaufe ich nicht nur einen Lagerraum, sondern ein vollwertiges Zimmer im Untergeschoss.
Der Widerspruch zum Vertragstext
Im notariellen Vertrag vom 26.11.2018 sah die Sache auf den ersten Blick anders aus. In Ziffer I.2 hieß es, die Wohnfläche werde „abweichend von der Wohnflächenverordnung“ berechnet. Der Hobbyraum sollte mit dem Faktor 0,5 in die Wohnfläche einfließen.
Brisant war vor allem eine Klausel in Ziffer V.1 des Vertrags. Dabei handelte es sich um eine sogenannte Integrationsklausel. Diese besagte, dass der Vertragsinhalt allein durch die Urkunde und ihre Anlagen bestimmt werde. Vorvertragliche Unterlagen wie Exposés sollten „ersetzt“ werden, sofern sie vom Vertrag abweichen.
Das Bauträgerunternehmen fühlte sich sicher: Man habe ja im Vertrag auf die „Rohbaumaße“ verwiesen und das Exposé rechtlich neutralisiert. Die Käufer sahen das anders. Sie vertrauten darauf, dass ein als „Gästezimmer“ beworbener Raum auch baurechtlich als solcher genutzt werden darf.
Die böse Überraschung nach der Abnahme
Nach der Fertigstellung und Abnahme am 17.12.2019 kam die Realität ans Licht. Die offizielle Wohnflächenberechnung zum Bauantrag, die den Käufern erst kurz vor der Übergabe ausgehändigt wurde, wies den Hobbyraum baurechtlich nicht als Wohnfläche aus.
Die Erwerber rügten dies sofort im Protokoll. Sie stellten fest: Der Raum darf nach der Bayerischen Bauordnung (BayBO) gar nicht als Aufenthaltsraum genutzt werden. Es fehlte an der notwendigen Belichtung und vor allem an einem zweiten baulichen Rettungsweg, der für Wohnräume im Keller zwingend vorgeschrieben ist. Die Nutzung als Schlafzimmer war damit illegal.
Die Baufirma stellte im Mai 2020 ihre Schlussrechnung. Die Erwerber zahlten fast alles, behielten aber einen Restbetrag von 27.710 Euro ein. Im Februar 2021 erklärten sie offiziell: Wir verrechnen diesen Restbetrag mit unserem Schadensersatzanspruch.
Wie begründete das Gericht die Entscheidung für die Käufer?
Die 5. Zivilkammer des Landgerichts München I musste nun das Knäuel aus Werbeversprechen, Vertragsklauseln und Baurecht entwirren. Das Urteil ist ein Lehrstück für den Verbraucherschutz im Immobilienrecht. Das Gericht entschied, dass der Anspruch der Baufirma auf den Restkaufpreis durch die Aufrechnung mit dem Minderungsanspruch vollständig erloschen ist. Folglich musste der Bauträger die Auflassung erklären.
Die Kammer prüfte den Fall in mehreren logischen Schritten.
1. Wurde eine Beschaffenheit vereinbart?
Die erste Hürde war die Frage, ob die Eigenschaft „öffentlich-rechtlich nutzbarer Wohnraum“ überhaupt geschuldet war. Die Baufirma argumentierte vehement, dass nur die „physische Errichtung“ gemäß Rohbaumaßen geschuldet sei.
Das Gericht folgte dem nicht. Es zog § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB heran. Eine Vereinbarung über die Beschaffenheit kann sich auch aus den Umständen ergeben. Hierbei spielte das Exposé eine entscheidende Rolle.
„In dem den Klägern überlassenen Exposé […] wird der streitgegenständliche Raum im Kellergeschoss als ‚gut 18 m² großer Hobbyraum mit Wohnraumqualität‘ beschrieben, der als ‚Gästezimmer, Arbeitsraum oder ein weiteres Schlafzimmer‘ nutzbar sei.“
Diese explizite Bewerbung konkretisierte das „Leistungssoll“. Die Käufer durften erwarten, dass sie den Raum legal als Gästezimmer nutzen können.
2. Warum griff die Ausschlussklausel nicht?
Das Bauträgerunternehmen hatte auf Ziffer V.1 des Vertrags verwiesen („Vertrag ersetzt Exposé“). Doch das Gericht ließ diesen Einwand ins Leere laufen. Die Klausel besagte nur, dass das Exposé insoweit ersetzt wird, wie der Vertrag davon abweicht.
Hier lag aber gar keine erkennbare Abweichung vor. Im Gegenteil: Die Anlage V des Notarvertrags war mit „Wohnflächen“ überschrieben und listete den Hobbyraum auf. Vertrag und Exposé erzählten also die gleiche (falsche) Geschichte: Beide suggerierten, es handele sich um Wohnraum.
Das Gericht stellte klar:
„Da die Angaben im Exposé und die vertraglichen Regelungen (insbesondere Anlage V) übereinstimmend von einer Wohnraumeigenschaft bzw. einer Anrechenbarkeit auf die Wohnfläche ausgingen, liegt keine Abweichung vor, die zur ‚Ersetzung‘ der Exposé-Angaben führen könnte.“
Hätte die Baufirma gewollt, dass das Exposé nicht gilt, hätte sie im Vertrag ausdrücklich und unmissverständlich klarstellen müssen: „Achtung, abweichend vom Exposé ist der Hobbyraum baurechtlich kein Aufenthaltsraum und darf nicht als Schlafzimmer genutzt werden.“ Das fehlte jedoch. Ein bloßer Verweis auf „Rohbaumaße“ reichte nicht aus, um die durch das Exposé geweckte Erwartung zu zerstören. Das Gericht bezog sich hierbei auf die strenge Rechtsprechung des BGH (Az. V ZR 186/18), wonach Verkäufer eine aktive Aufklärungspflicht haben, wenn sie zuvor falsche Vorstellungen geweckt haben.
3. Lag ein Sachmangel vor?
Nachdem geklärt war, dass „legale Wohnnutzung“ geschuldet war, prüfte das Gericht die Realität. Hierzu wurde der Sachverständige Prof. K. gehört. Dieser bestätigte zwar, dass der Raum physisch vorhanden und trocken sei. Aber er stellte auch fest, dass er die Anforderungen des Artikels 45 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) für Aufenthaltsräume nicht erfüllte.
Das Hauptproblem war der Brandschutz (fehlender zweiter Rettungsweg) und die Belichtung. Damit war der Raum objektiv ungeeignet für die vertraglich vorausgesetzte Nutzung als „Schlafzimmer“ oder „Gästezimmer“. Dies stellt einen klassischen Sachmangel dar. Dass man dort theoretisch eine Modelleisenbahn aufbauen kann (Hobby), ändert nichts daran, dass man dort niemanden legal schlafen lassen darf.
4. Wie berechnet sich die Minderung?
Der spannendste Teil des Urteils ist die Berechnung der Minderungshöhe. Wie viel weniger ist ein Haus wert, wenn ein Kellerraum kein Schlafzimmer sein darf? Die Baufirma hatte behauptet, der Wertverlust sei minimal.
Das Gericht beauftragte den Sachverständigen Dipl.-Ing. G. mit der Wertermittlung. Hierbei prallten zwei Methoden aufeinander:
- Das Ertragswertverfahren: Dieses wird meist bei Mietobjekten angewandt. Es schaut darauf, wie viel Miete man erzielen kann.
- Das Sachwertverfahren: Dieses wird typischerweise bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern genutzt. Es orientiert sich an den Herstellungskosten und dem Bodenwert.
Der Gutachter entschied sich korrekt für das Sachwertverfahren, da es sich um ein klassisches Eigenheim handelte. Er ermittelte zunächst den Verkehrswert des Hauses im mangelfreien Zustand (also wenn der Kellerraum ein legales Zimmer wäre) mit rund 980.000 Euro.
Dann ermittelte er den Wert im tatsächlichen (mangelhaften) Zustand. Hierbei nahm er massive Abschläge vor. Für den betroffenen Raum setzte er einen Abschlag von 75 Prozent beim sogenannten „Funktionswert“ an. Denn ein Raum, der nur als Lager oder für kurzzeitige Hobbys genutzt werden darf, ist wesentlich weniger wert als ein Wohnraum.
Das Gericht folgte dieser Berechnung:
„Der Sachverständige hat… nachvollziehbar dargelegt, dass aufgrund der fehlenden Aufenthaltsraumqualität ein Abschlag von 60.000 Euro gerechtfertigt ist. Der Verkehrswert im mangelhaften Zustand beträgt somit nur 920.000 Euro.“
5. Das Ergebnis der Rechenoperation
Die Rechnung der Richter war am Ende einfach:
- Minderungsbetrag: 60.000 Euro.
- Offener Restkaufpreis: 27.710 Euro.
Da die Minderung höher war als die Restschuld, galt der Kaufpreis als vollständig „bezahlt“ (bzw. durch Verrechnung erloschen). Damit entfiel das Zurückbehaltungsrecht des Bauträgers. Er war verpflichtet, sofort die Auflassung zu erklären und die Eintragung der Käufer als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen.
Zusätzlich verurteilte das Gericht das Unternehmen zur Zahlung von 1.842,12 Euro an vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen, da sich die Firma mit der Auflassung im Verzug befand.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis bei Bauträgerverträgen?
Das Urteil des Landgerichts München I stärkt die Position von Immobilienkäufern massiv. Es sendet mehrere wichtige Signale an die Branche.
Exposés sind keine unverbindliche Lyrik
Bauträger müssen sich an ihren Werbeaussagen messen lassen. Die beliebte Taktik, im Exposé das Blaue vom Himmel zu versprechen („Wellness-Oase im Keller“, „Vollwertiges Gästezimmer“) und im Notarvertrag dann auf nüchterne Rohbaumaße zurückzurudern, funktioniert nicht ohne Weiteres. Wer „Wohnraumqualität“ verkauft, muss auch baurechtlich genehmigten Wohnraum liefern.
Integrationsklauseln bieten keinen absoluten Schutz
Die Entscheidung zeigt, dass pauschale Klauseln wie „Dieser Vertrag ersetzt alle vorherigen Absprachen“ wirkungslos sind, wenn der Vertrag selbst missverständlich ist oder die falschen Angaben aus dem Exposé faktisch fortschreibt (z.B. durch beigefügte Pläne, die Wohnnutzung suggerieren). Will ein Bauträger von seinen Werbeversprechen abrücken, muss er dies laut und deutlich tun – im Zweifel durch eine explizite Aufklärung vor der Unterschrift.
Hohe Minderungsbeträge sind möglich
Besonders schmerzhaft für die Baubranche ist die Höhe der zugesprochenen Minderung. Ein Abschlag von 60.000 Euro für einen einzigen Kellerraum ist signifikant. Das Gericht akzeptierte, dass der Verlust der legalen Wohnnutzbarkeit (Schlafen, Gäste) den Wert einer Immobilie drastisch senkt, selbst wenn die Quadratmeter physisch vorhanden sind. Die Anwendung des Sachwertverfahrens und der hohen prozentualen Abschläge auf den Funktionswert des Raumes dient nun als Orientierungshilfe für ähnliche Fälle.
Warnung an Käufer
Trotz des positiven Ausgangs für die Käufer enthält der Fall eine implizite Warnung: Der Prozess dauerte Jahre (Vertrag 2018, Urteil 2025). Die Käufer mussten in Vorleistung für Gutachter und Anwälte gehen. Es ist daher ratsam, bereits vor der Unterschrift beim Notar genau zu prüfen, ob die schönen Worte im Exposé („Hobbyraum in Wohnraumqualität“) auch im Bauantrag und in der Baugenehmigung gedeckt sind. Ein Blick in die Baupläne durch einen unabhängigen Experten kann hier viel Ärger ersparen.
Für die Parteien in München ist der Streit nun vorerst entschieden: Die Baufirma muss das Eigentum übertragen und auf die letzten knapp 28.000 Euro verzichten – und hat faktisch 32.000 Euro zu viel erhalten, die die Käufer theoretisch sogar noch hätten zurückfordern können, wenn sie nicht „nur“ die Aufrechnung gegen den Restpreis erklärt hätten.
Mängel am Neubau? So setzen Sie Ihre Rechte gegen den Bauträger durch
Ein Bauträgervertrag ist rechtlich hochkomplex und verbindet Kauf- mit Werkvertragsrecht. Wenn Werbeversprechen aus dem Exposé nicht mit der baulichen Realität oder den baurechtlichen Genehmigungen übereinstimmen, stehen Ihnen oft erhebliche Minderungsansprüche zu. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihre Vertragsunterlagen und unterstützen Sie dabei, Mängel rechtssicher zu rügen und Ihre Ansprüche auf Eigentumsübertragung konsequent durchzusetzen.
Experten Kommentar
Ein „Hobbyraum mit Wohnraumqualität“ ist in der Branche oft ein Codewort für Flächen, die baurechtlich gar nicht genehmigungsfähig waren. Bauträger nutzen diese schwammigen Begriffe gezielt, um die maximale Rendite aus Grundstücken zu pressen, deren Bebauungsgrenzen eigentlich schon erreicht sind. Erwerber merken meist erst bei einem späteren Wiederverkauf, dass sie rechtlich gesehen nur eine bessere Abstellkammer besitzen.
Was oft übersehen wird: Das Einbehalten von Raten ist zwar ein mächtiges Druckmittel, provoziert aber fast immer die Verweigerung der Schlüsselübergabe durch das Unternehmen. Ohne einen langen Atem und finanzielle Rücklagen für Gutachter sitzen Familien trotz gewonnenem Prozess jahrelang im rechtlichen Nirgendwo. Ein frühzeitiger Check der Baugenehmigung gegen das Werbeversprechen bleibt daher die einzige wirksame Lebensversicherung vor dem Notartermin.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Sind Angaben im Exposé bindend wenn der Notarvertrag keine Abweichung nennt?
Ja, Angaben im Exposé definieren grundsätzlich die geschuldete Beschaffenheit der Immobilie und sind rechtlich bindend. Solange der Notarvertrag keine ausdrückliche Korrektur dieser Werbeversprechen enthält, bleiben diese wirksam. Pauschale Vertragsklauseln, die frühere Vereinbarungen ausschließen sollen, reichen zur Enthaftung nicht aus.
Rechtlich werden Exposé-Merkmale wie eine „Wohnraumqualität“ gemäß § 633 BGB zum Vertragsinhalt. Eine Standard-Integrationsklausel schützt den Bauträger nur, wenn der Kaufvertrag inhaltlich explizit abweicht. Ohne klare Aufklärung über die tatsächliche Beschaffenheit greift die Haftung vollumfänglich. Der BGH fordert hier eine aktive Aufklärungspflicht des Verkäufers. Er muss falsche Vorstellungen durch eine konkrete Richtigstellung im Notartermin beseitigen. Ohne diesen Hinweis schuldet der Verkäufer exakt den beworbenen Zustand.
Unser Tipp: Vergleichen Sie Ihr Exposé Zeile für Zeile mit dem Kaufvertrag. Suchen Sie nach Klauseln, die spezifische Werbeversprechen ausdrücklich als unzutreffend bezeichnen oder korrigieren.
Darf ich den Kaufpreis mindern wenn das Bauamt die Wohnnutzung im Keller untersagt?
JA. Wenn Wohnraumqualität vereinbart wurde, die Behörde die Nutzung jedoch wegen fehlender Rettungswege untersagt, liegt ein Sachmangel vor. Nach § 633 BGB berechtigt dieser Mangel zur Minderung des Kaufpreises. Entscheidend ist dabei die baurechtliche Legalität, nicht die bloße physische Nutzbarkeit der Räume.
Juristisch gesehen schuldet der Verkäufer die vereinbarte Nutzbarkeit als Wohnraum. Fehlt beispielsweise ein zweiter Fluchtweg, verstoßen diese Räume gegen die Bauordnung und sind mangelhaft. Im vorliegenden Fall bestätigten Sachverständige, dass Brandschutzmängel die Nutzung als Schlafzimmer unzulässig machten. Die Minderungshöhe richtet sich nach dem Wertverlust zwischen legaler Wohnung und einfachem Lagerkeller. Eine rein faktische Nutzung heilt diesen rechtlichen Mangel ausdrücklich nicht.
Unser Tipp: Prüfen Sie in Ihrer Baugenehmigung oder Baubeschreibung, ob der Kellerraum offiziell als „Aufenthaltsraum“ genehmigt ist. Fordern Sie bei Abweichungen rechtlichen Beistand an.
Kann ich die Grundbucheintragung trotz einbehaltener Restschuld wegen Mängeln erzwingen?
JA, das ist möglich, wenn der rechtmäßige Minderungsbetrag die Höhe der noch ausstehenden Restforderung erreicht oder übersteigt. In diesem Fall gilt die Kaufpreisschuld als vollständig beglichen. Damit entfällt das Zurückbehaltungsrecht des Bauträgers an der Auflassung. Er ist dann zur Eigentumsübertragung verpflichtet. Das Machtspiel endet hier.
Die rechtliche Mechanik basiert auf einer direkten Verrechnung Ihrer Ansprüche. Durch die ausdrückliche Erklärung der Minderung oder Aufrechnung erlischt der Zahlungsanspruch des Bauträgers. Ohne offene Restforderung entfällt die Rechtsgrundlage für die Verweigerung der Eigentumsübertragung. Übersteigt der geschätzte Wertverlust die Rate, ist die Auflassung fällig. Dann muss der Bauträger die Grundbucheintragung veranlassen. Bloße Einbehalte ohne rechtliche Erklärung genügen dafür nicht.
Unser Tipp: Rechnen Sie genau nach. Erklären Sie schriftlich die Minderung oder Aufrechnung, statt die Rate einfach nur wortlos einzubehalten. Nur so bewirken Sie das Erlöschen der Schuld.
Wie hoch darf die Minderung bei fehlender Aufenthaltsraumqualität im Keller sein?
Die Minderung kann im Einzelfall bis zu 75 Prozent des anteiligen Raumwertes betragen. Gerichte bewerten dabei die Einschränkung des Nutzwertes im Vergleich zur vertraglich geschuldeten Qualität. In einem konkreten Urteil entsprach dies bei einem 18 Quadratmeter großen Kellerraum einem Wertverlust von rund 60.000 Euro.
Bei Eigenheimen findet üblicherweise das Sachwertverfahren Anwendung. Hierbei zählt der Substanzwert, statt fiktiver Mieteinnahmen beim Ertragswertverfahren. Ein Gutachter vergleicht den mangelfreien Verkehrswert mit dem Ist-Zustand. Im Beispielfall begründete der Sachverständige den hohen Abschlag von 75 Prozent mit der fehlenden Aufenthaltsqualität. Der Raum war baurechtlich nur als Lager nutzbar. Ohne diesen Nachweis sinkt die Minderung erheblich. Pauschale Beträge ohne Bezug zur Gesamtsubstanz des Hauses sind rechtlich nicht haltbar.
Unser Tipp: Beauftragen Sie umgehend einen Bausachverständigen für eine Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren. Nur ein fundiertes Gutachten beziffert Ihre individuelle Minderungshöhe gerichtsfest.
Reicht ein Verweis auf Rohbaumaße um Versprechen aus dem Exposé zu entkräften?
Nein, ein bloßer Hinweis auf korrekte Rohbaumaße entkräftet das Versprechen der Wohnraumeigenschaft im Exposé nicht. Der Bauträger schuldet nicht nur die physische Errichtung der Wände. Er muss auch die vertraglich zugesicherte rechtliche Nutzbarkeit liefern. Die Einhaltung technischer Maße allein schützt nicht vor schwerwiegenden Rechtsmängeln.
Gerichte unterscheiden streng zwischen der physischen Beschaffenheit und der rechtlichen Nutzbarkeit einer Immobilie. Im Streitfall argumentierte eine Baufirma vehement, dass nur die physische Errichtung gemäß Plan geschuldet sei. Das Gericht folgte dem jedoch nicht. Ohne expliziten Hinweis im Vertrag auf fehlenden Wohnraum bleibt die Exposé-Angabe bindend. Ein Gebäude kann technisch perfekt gebaut sein und dennoch keine Nutzungsgenehmigung nach der Bauordnung erhalten. Diese rechtliche Qualität ist ein eigenständiger Teil der geschuldeten Leistung.
Unser Tipp: Lassen Sie sich nicht auf Diskussionen über Zentimeter ein. Argumentieren Sie konsequent mit der fehlenden Nutzungsgenehmigung laut Bauordnung. Fordern Sie die zugesicherte rechtliche Qualität ein.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG München I – Az.: 5 O 8743/21 – Urteil vom 04.11.2025
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
