Wer als Bauherr in Deutschland ein bauliches Vorhaben realisieren möchte, der muss sich im Vorwege zwingend mit dem deutschen Baurecht auseinandersetzen. Im Volksmund wird sehr gern darüber gescherzt, dass der Grund für die oftmals langwierigen Bauvorhaben seinen Grund in dem überaus umfangreichen und komplexen Baurecht hat. Dies ist zwar sehr stark überspitzt dargestellt, allerdings ist es auch nicht gänzlich abwegig.
Übersicht
Das Deutsche Baurecht muss als Sammelbegriff für mehrere gesetzliche Regelungen verstanden werden. Zunächst muss dabei jedoch eine Unterscheidung vorgenommen werden zwischen dem privaten und dem öffentlichen Baurecht. Während das private Baurecht auf der gesetzlichen Grundlage des bürgerlichen Rechts (BGB) beruht, so basiert das Bauplanungsrecht auf den rechtlichen Grundlagen des Baugesetzes sowie der jeweiligen Landesbauverordnungen. Hier wäre bereits die nächste Unterscheidung vorzunehmen, denn das deutsche Baurecht kennt auch Bundesgesetze, die sich in Form des Baugesetzes sowie der Baunutzungsverordnung und des Raumordnungsgesetzes aufgliedern. Jede gesetzliche Regelung hat dabei eine gänzlich eigenständige Ausrichtung.
Bedeutung von Schwarzbau und Bestandsschutz
Es kommt nicht selten vor, dass die errichteten Gebäude in Deutschland nicht den gesetzlichen Vorschriften entsprechen oder auf der Grundlage von vollkommen veralteten Gesetzen errichtet worden sind. Überdies ist es auch keine Seltenheit, dass ein Bauherr auf seinem Grundstück fernab der gesetzlichen Vorschriften und vollends ohne die behördliche Genehmigung ein Gebäude errichtet. Die Rede ist an dieser Stelle von dem sogenannten Schwarzbau. Unter ganz bestimmten Umständen ist es jedoch denkbar, dass ein derartiges Gebäude nicht durch den Bauherren zurückgebaut werden muss, auch wenn es gegen aktuelle nachbarschaftsrechtliche Bestimmungen oder in gewissen Aspekten gegen die geltende Rechtsprechung verstößt. In derartigen Fällen kann der Eigentümer unter ganz bestimmten Rahmenbedingungen den Bestandsschutz für das Gebäude geltend machen.
Was ist ein Schwarzbau?
Ein Schwarzbau ist ein Begriff aus dem Baurecht und bezeichnet ein Bauwerk, das illegal errichtet wurde. Dies kann verschiedene Gründe haben, etwa die Verletzung von Baurechtsvorgaben, das Fehlen einer Baugenehmigung oder andere Formen der Regulierungsverstöße. Die rechtlichen Folgen können erheblich sein und von Abrissverfügungen bis zu Geldstrafen reichen. Es ist wichtig zu beachten, dass sowohl bauliche Änderungen im Außen- als auch im Innenbereich zum Begriff des Schwarzbau gehören.
Unterschied zwischen illegalen Bautätigkeiten und Schwarzbau
Dem reinen Grundsatz nach gibt es zwischen einer illegalen Bautätigkeit und dem Schwarzbau per se keinen Unterschied, da die illegale Bautätigkeit bereits mit dem Beginn des Bauvorhabens ohne die vorherige behördliche Genehmigung beginnt. Ein fertiggestelltes Objekt ist somit das Ergebnis der illegalen Bautätigkeit. Es ist jedoch auch denkbar, dass die illegale Bautätigkeit sich lediglich auf eine Erweiterungsmaßnahme bei einem bereits bestehenden Gebäude bezieht. Dies führt jedoch nicht automatisch dazu, dass das gesamte Gebäude als Schwarzbau betrachtet wird. Es hängt davon ab, ob für das bereits bestehende Gebäude bei seiner Errichtung eine behördliche Genehmigung vorlag oder nicht. Sollte das Gebäude zu seiner Zeit mit einer Genehmigung errichtet worden sein, so ist lediglich der Teil, der als illegale Bautätigkeit erweitert wurde, als Schwarzbau anzusehen.
Beispiele für Schwarzbau aus der Praxis
Ein Schwarzbau in der Praxis kann viele Formen annehmen und ist keineswegs auf den Bau ganzer Gebäude beschränkt. Oft sind es kleinere An-, Auf- oder Umbauten, die ohne die entsprechenden Genehmigungen vorgenommen wurden, und genau diese fallen dann unter das Konzept eines Schwarzbau. Zum Beispiel kann es sich beim Anbau eines bereits bestehenden Gebäudes um einen Schwarzbau handeln. Ein Hauseigentümer möchte vielleicht den Wohnraum erweitern und entscheidet sich, sein Haus zu erweitern, ohne die notwendigen Genehmigungen einzuholen. Auch wenn der Anbau vielleicht kleiner als das Hauptgebäude ist, fällt er trotzdem unter die Definition des Schwarzbau, sofern die entsprechenden baurechtlichen Vorgaben nicht beachtet wurden.
Ein besonders auffälliges Beispiel ist die Errichtung eines ganzen Hauses. Obwohl dies sicherlich nicht so häufig vorkommt, gibt es Fälle, in denen ein ganzes Gebäude ohne die nötige Genehmigung errichtet wird. Oft handelt es sich dabei um Häuser in eher abgelegenen Gebieten, wo es auf den ersten Blick vielleicht nicht so offensichtlich ist, dass dort gebaut wird. Auch kleinere Bauten wie Garagen oder Schuppen können als Schwarzbau gelten. Zum Beispiel könnte ein Hausbesitzer entscheiden, eine Garage in seinem Garten zu bauen, um zusätzlichen Stauraum zu schaffen. Auch wenn eine Garage zunächst vielleicht nicht als ein großes Bauprojekt erscheint, unterliegt sie dennoch den gleichen gesetzlichen Anforderungen und Genehmigungsprozessen wie größere Bauten.
Schließlich sind sogar Veränderungen im Innenbereich, insbesondere bei denkmalgeschützten Gebäuden, potenzielle Schwarzbauten. Stellen Sie sich vor, ein Eigentümer eines denkmalgeschützten Hauses entscheidet sich, eine Wand zu entfernen, um einen größeren Raum zu schaffen. Auch wenn dies im Inneren des Hauses und somit nicht sofort sichtbar geschieht, kann es im Falle einer erforderlichen Genehmigung ein Schwarzbau sein.
Diese Beispiele zeigen die Vielzahl von Fällen, in denen ein Schwarzbau auftreten kann. Es ist immer ratsam, vor Beginn eines Bauprojektes die notwendigen Genehmigungen einzuholen und sich gut über die geltenden Regeln und Vorschriften zu informieren, um rechtliche Konsequenzen zu vermeiden.
Rechtliche Konsequenzen des Schwarzbau
Im folgenden Abschnitt werden wir über die rechtlichen Auswirkungen von Schwarzbauprojekten diskutieren. Das Baurecht ist eine komplexe Materie und die Strafen für Verstöße, in diesem Fall der Schwarzbau, können genauso vielschichtig sein. Sowohl der Bauherr als auch der Architekt könnten in bestimmten Fällen zur Verantwortung gezogen werden. Zum weiteren ist der Rückbau der illegal errichteten Bauten eine häufige Reaktion der Behörden. Strafrechtliche Konsequenzen sowie ein erheblicher Einfluss auf den Immobilienwert sind auch mögliche Folgen, mit denen man in Verbindung mit einem Schwarzbau zu rechnen hat. Lassen Sie uns nun diese Aspekte genauer betrachten.
Folgen für Bauherr und Architekt
Wird der Schwarzbau respektive die illegale Bautätigkeit durch die zuständigen Behörden entdeckt, so drohen sowohl dem Bauherren als auch unter gewissen Umständen dem Architekten des Bauvorhabens schwerwiegende Konsequenzen. Die Konsequenzen können sowohl wirtschaftlicher Natur als auch unter gewissen Umständen strafrechtlicher Natur sein. Die Folgen des Architekten sind allerdings von dem Umfang und dem Inhalt des Architektenvertrages abhängig, den der Bauherr mit dem Architekten abgeschlossen hat. Hat der beauftragte Architekt die illegale Bautätigkeit aktiv gefördert, so muss er mit beruflichen Konsequenzen rechnen.
Rückbau und andere rechtliche Schritte
In der gängigen Praxis gehört der Rückbau der illegalen Bautätigkeit respektive des Schwarzbaus zu den gängigen Konsequenzen, die der Bauherr zu befürchten hat. Als Rückbau wird die umgehende Entfernung sämtlicher baulicher Maßnahmen verstanden, die ohne behördliche Genehmigung durchgeführt wurden. Zudem muss der Bauherr auch noch mit einem empfindlichen Bußgeld rechnen, das sogar bis zu 50.000 EUR betragen kann. Die Höhe des Bußgeldes ist jedoch abhängig von dem Umfang des Schwarzbaus.
Strafrechtliche Konsequenzen
Mit strafrechtlichen Konsequenzen muss der Bauherr dann rechnen, wenn durch die illegale Bautätigkeit respektive den Schwarzbau eine Gefährdung anderer Personen zu befürchten ist oder bereits stattgefunden hat. Gleichermaßen verhält es sich, wenn Dritte durch das illegal errichtete Bauwerk verletzt oder schlimmstenfalls getötet wurden.
Der Einfluss auf den Immobilienwert
Natürlich hat eine Erweiterung einer bereits bestehenden Immobilie einen positiven Einfluss auf den Immobilienwert. Gleichermaßen verhält es sich auch, wenn auf einem Grundstück ein Haus errichtet wurde. Sollte es sich jedoch hierbei um einen Schwarzbau handeln, so wirkt sich dies sehr negativ auf den Immobilienwert aus. Der potenzielle Käufer muss stets damit rechnen, dass der Schwarzbau durch die Behörden entdeckt und ein Rückbau gefordert wird. Verschweigt der Verkäufer dem Käufer diesen Umstand, so kann der Käufer gegenüber dem Verkäufer Schadensersatzansprüche aufgrund von arglistiger Täuschung geltend machen oder sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrages einfordern.
Bestandsschutz im Baurecht
In den folgenden Abschnitten richten wir unseren Fokus auf einen der zentralen Aspekte des Baurechts: den Bestandsschutz. Dieser rechtliche Mechanismus bietet gewissen Immobilien Schutz vor späteren bauaufsichtlichen Maßnahmen und bietet einen interessanten Einblick in die Balance des Baurechts zwischen Eigentumsrechten und Regulierung. Wir werden nicht nur seine rechtlichen Grundlagen und vitale Bedeutung klären, sondern auch erklären, wie bestimmte Immobilien diesen Schutz erlangen können und andere nicht. Ferner werden praktische Beispiele für den Bestandsschutz vorgestellt.
Rechtliche Grundlagen und Bedeutung des Bestandsschutzes
Als Bestandsschutz wird der Schutz einer Immobilie vor etwaigen nachträglichen Maßnahmen der Bauaufsicht verstanden. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich jedoch nicht in dem Baurecht wieder, sondern vielmehr in dem Artikel 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG). In diesem Artikel wird das Grundrecht auf Eigentum garantiert. Diese Garantie hat jedoch ihre Grenzen.
Unterschied zwischen schutzwürdigem und nicht schutzwürdigem Bestand
Der Hauptunterschied zwischen dem nicht schutzwürdigen Bestand und dem schutzwürdigen Bestand liegt in dem Umstand, dass der schutzwürdige Bestand die festgelegten Voraussetzungen für den Bestandsschutz erfüllt. Für den Bestandsschutz gibt es drei wesentliche Voraussetzungen. Zum einen muss für das Objekt zwingend eine Baugenehmigung vorhanden sein respektive muss das Objekt rechtmäßig errichtet worden sein und zum anderen muss das Objekt die funktionsgerechte Nutzung ermöglichen. Als funktionsgerecht wird die Nutzung im Sinne der Baugenehmigung verstanden. Die dritte Voraussetzung für den Bestandsschutz ist, dass der Besitzer das Objekt auch funktionsgerecht nutzt. Ist dies nicht der Fall, so verliert das Objekt den schutzwürdigen Status.
Praxisbeispiele für Bestandsschutz
Ein regelrechtes Paradebeispiel für den Bestandsschutz ist ein vollständig veraltetes Haus, das von den Besitzern seit unzähligen Jahren bewohnt wird. Auch wenn ein derartiges Haus beispielsweise um 1900 und damit zu Zeiten vor der Gründung der Bundesrepublik Deutschland gebaut wurde und der heutigen Rechtsprechung nicht mehr entspricht, so genießt es dennoch Bestandsschutz. Gleichermaßen verhält es sich auch mit Scheunengebäuden, die von den Besitzern noch genutzt werden.
Bestandsschutz vs. Schwarzbau: Ein Vergleich
Der Bestandsschutz und der Schwarzbau stellen zwei grundlegend verschiedene Aspekte im Baurecht dar. Beim Bestandsschutz handelt es sich um ein rechtliches Instrument, das den Eigentümer einer Immobilie davor schützt, dass nachträgliche rechtliche Änderungen, wie Änderungen des Baurechts oder der Bebauungspläne, die Nutzung oder den Wert seiner bereits bestehenden Immobilie beeinträchtigen.
Ein Schwarzbau hingegen ist eine illegale Bauausführung, bei der Gebäude oder Anbauten ohne die erforderliche Baugenehmigung erstellt wurden. Das kann zu erheblichen Rechtsstreitigkeiten und Strafen führen, und eine nachträgliche Legalisierung ist oft schwierig und teuer. Während also der Bestandsschutz rechtliche Sicherheit für bestehende, rechtmäßig errichtete Baumaßnahmen bietet, stellt der Schwarzbau eine Verletzung geltender Baurechtsvorschriften dar, die erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken mit sich bringt. Der Hauptunterschied zwischen beiden liegt also in der Rechtmäßigkeit der Baumaßnahme sowie in den möglichen Konsequenzen, die sich aus deren Status ergeben.
Wie Bestandsschutz vor Schwarzbau schützt
Der Bestandsschutz spielt im Kontext eines Schwarzbau insofern eine Rolle, als dass er die rechtlichen Rahmenbedingungen absteckt, unter welchen eine Immobilie Schutz genießt. Ein Schwarzbau kann grundsätzlich keinen Bestandsschutz entwickeln, da er ohne die nötige Baugenehmigung errichtet wurde – dies steht im direkten Widerspruch zu den Anforderungen des Bestandsschutzes.
In der Praxis kann es jedoch zu Ausnahmesituationen kommen, insbesondere bei sehr alten, ohne Genehmigung errichteten Gebäuden. Oftmals unterliegen solche Gebäude einer Art „Gewohnheitsrecht“, da sie seit Jahrzehnten bestehen und genutzt werden. Es handelt sich dabei jedoch streng genommen nicht um Bestandsschutz im rechtlichen Sinn, sondern eine Duldung seitens der Bauaufsichtsbehörden. Klar ist: Der Bestandsschutz und seine Ausnahmen spielen eine wichtige Rolle im Baurecht und werfen nicht selten Fragen auf. Daher empfehlen wir, sich bei Unklarheiten stets von einem Rechtsanwalt oder Fachmann beraten zu lassen, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und rechtliche Sicherheit zu erlangen. Gern beraten wir Sie im Baurecht zu Ihrem individuellen Fall.
Praktische Auswirkungen der Unterschiede
Der Unterschied zwischen Bestandsschutz und Schwarzbau hat erhebliche praktische Auswirkungen, insbesondere in Situationen, in denen die Behörden die Original-Baugenehmigung für ein Gebäude nicht mehr finden können oder wenn das Gebäude möglicherweise ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde.
Falls ein Gebäude in der Kriegszeit oder kurz danach errichtet wurde und die Baugenehmigung nicht mehr auffindbar ist, könnte es für den aktuellen Eigentümer schwierig werden zu beweisen, dass das Gebäude legal errichtet wurde. In solchen Fällen kann der Bestandsschutz eine wichtige Rolle spielen. Es ist möglich, dass ein Gebäude, das ohne erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde (ein Schwarzbau), trotzdem den Bestandsschutz genießen kann, unter der Voraussetzung, dass es seit dessen Errichtung durchgehend genutzt wurde. Dazu bedarf es einer Duldung von der Bauaufsichtsbehörde über einen längeren Zeitraum, der den Bezug von Schwarzbau zu einer Katasterimmobilie abschwächt und im günstigsten Fall sogar aufhebt.
Zu beachten ist jedoch, dass jede Situation individuell ist und die konkreten Umstände – wie die spezifischen Bestimmungen des lokalen Baurechts, die Geschichte des Gebäudes und die Haltung der Aufsichtsbehörden – eine wichtige Rolle spielen. Bei Rechtsunsicherheiten sollte daher stets die Beratung durch unsere Experten in Betracht gezogen werden.
Praktische Tipps zur Vermeidung von Schwarzbau und Verletzung des Bestandsschutzes
Um rechtlichen Problemen vorzubeugen, bietet der folgende Abschnitt praktische Ratschläge, um Schwarzbau zu vermeiden und den Bestandsschutz nicht zu verletzen. Hierbei geht es um korrektes Verhalten vor und während des Bauens, die Identifizierung und Handhabung von Risiken sowie notwendige Schritte bei festgestellten Verstößen gegen das Baurecht. Zudem wird die Bedeutung des Bestandsschutzes unter gesetzlichen Aspekten hervorgehoben.
Korrektes Vorgehen vor und während des Bauens
Um gänzlich auf Nummer sicher zu gehen, sollte bereits in der Planungsphase des Bauvorhabens die zuständige Behörde kontaktiert und eine Baugenehmigung beantragt werden. Wird eine Baufirma mit der Durchführung der Baumaßnahmen beauftragt, so sollte der Bauherr die Baumaßnahmen in regelmäßigen Abständen kontrollieren oder einen unabhängigen Bauleiter hiermit beauftragen.
Identifizierung und Umgang mit Risiken
Die Identifizierung von etwaigen Risiken erfolgt bereits während der Bauplanung. Diese Risiken sollten durch eine eventuell erforderliche Umplanung vermieden werden.
Was zu tun ist, wenn die Verletzung des Baurechts festgestellt wird
Sollten Sie feststellen, dass eine Verletzung des Baurechts vorliegt, ist es unerlässlich, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Dabei stehen wir Ihnen zur Seite und begleiten Sie durch den komplexen Prozess, um Ihre Interessen effektiv zu vertreten. Unsere Erfahrung im Baurecht ermöglicht es uns, Ihnen kompetente Beratung und zielführende Lösungen zu bieten. Dies beinhaltet die genaue Analyse Ihrer Situation, das Identifizieren von rechtlichen Verstößen und die Erarbeitung eines passenden Handlungsplans.
In solch anspruchsvollen Zeiten verstehen wir, wie wichtig es ist, einen erfahrenen Partner an Ihrer Seite zu haben, der Ihr Anliegen versteht und entsprechend handelt. Wir bemühen uns, Ihre Rechte zu wahren und dabei sowohl juristisch als auch strategisch vorzugehen, um Ihnen bestmögliche Ergebnisse zu sichern. Unser Engagement und unsere Fachkenntnisse im Baurecht bieten Ihnen die notwendige Sicherheit in dieser heiklen Situation. Denken Sie daran: Bei einer Verletzung des Baurechts ist es nicht nur ratsam, sondern unerlässlich, sich professionelle Unterstützung zu suchen. Wir sind hier, um Ihnen in diesen Fällen zu helfen und Sie durch den Prozess zu führen. Fordern Sie unsere Ersteinschätzung an.
Fazit
Der Bestandsschutz ist ein wichtiges Schutzrecht des Eigentümers, das jedoch seitens des Gesetzgebers mit bestimmten Voraussetzungen verknüpft wurde. Die Grundvoraussetzung dafür, dass ein Gebäude den Bestandsschutz entwickeln kann, ist das Vorliegen einer behördlichen Baugenehmigung.
Häufig gestellte Fragen – FAQs
- Was passiert, wenn ein Schwarzbau entdeckt wird? Die zuständigen Behörden können dem Bauherren ein Bußgeld auferlegen und werden in jedem Fall den Rückbau des Schwarzbaus fordern.
- Wann greift der Bestandsschutz bei einem Gebäude? Wenn für das Gebäude eine Baugenehmigung vorliegt und es funktionsgerecht genutzt werden kann und auch durch den Eigentümer aktiv genutzt wird.
- Können Schwarzbauten legalisiert werden? Grundsätzlich können Schwarzbauten keinen Bestandsschutz entwickeln. Es ist jedoch möglich, eine Baugenehmigung für ein genehmigungsfähiges Objekt nachträglich zu beantragen.
- Wie kann ich sicherstellen, dass mein Bauvorhaben den Bestimmungen entspricht? Durch die Beantragung einer Baugenehmigung vor der Durchführung des Bauvorhabens.
- Was sind die typischen Fehler, die zum Schwarzbau führen? Der gängigste Fehler, der den Schwarzbau nach sich zieht, ist die Unkenntnis darüber, ob die Baumaßnahme überhaupt genehmigungspflichtig ist oder nicht.
