Pauschalierte Vergütung nach Rücktritt von Hausvertrag

OLG München – Az.: 28 U 3641/17 Bau – Beschluss vom 22.03.2018

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Endurteil des Landgerichts München II vom 06.10.2017, Aktenzeichen 5 O 1907/14 Bau, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts München II ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 27.540,90 € festgesetzt.

Gründe

I.

Hinsichtlich der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird zunächst auf den Tatbestand im angefochtenen Endurteil des Landgerichts München II vom 06.10.2017 Bezug genommen.

Mit ihrer Klage begehrte die Klägerin die Zahlung einer pauschalierten Vergütung in Höhe von 27.540,90 € aus dem zwischen den Parteien geschlossenen und zwischenzeitlich durch die Beklagten gekündigten sog. Hausvertrag.

Das Landgericht hat die Klage vollumfänglich abgewiesen.

Vertragliche Ansprüche bestünden gemäß § 346 Abs. 1 BGB nicht mehr, da die Beklagten jedenfalls mit Schreiben vom 19.09.2013 wirksam von dem vereinbarten Rücktrittsvorbehalt Gebrauch gemacht hätten. Auf den Rücktrittsvorbehalt sei nicht mit Schreiben vom 07.06.2013 (Anlage K 8) verzichtet worden. Die Klagepartei sei selbst noch am 10.06.2013 davon ausgegangen, dass ihr die Erklärung nicht wirksam zugegangen sei. Zudem sei die Erklärung auch ersichtlich unzutreffend gewesen, da noch gar kein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung gestellt worden war. Daher habe jedenfalls die miterklärte Ausräumung des Vorbehalts “Baugenehmigung” falsch sein müssen. Mangels Finanzierung seien die Beklagten berechtigt gewesen, nach dem vertraglich vereinbarten Rücktrittsvorbehalt (Anlage K 6) zurückzutreten. Zwar wären die Beklagten nach dem Vertrag verpflichtet gewesen, die vollständigen Antragsunterlagen für die beantragten Finanzierungen vorzulegen. Unstreitig seien jedoch zu dem ursprünglich vereinbarten Standardhaustyp erhebliche Umplanungen vorzunehmen gewesen, so dass unstreitig erhebliche Mehrkosten auf die Beklagten gegenüber dem mit dem Bauvertrag vereinbarten Betrag zugekommen seien. Die Klägerin habe schon selbst nicht vorgetragen, dass sie die anfallenden Mehrkosten den Beklagten spezifiziert mitgeteilt hätte. Auf das Schreiben vom 10.08.2013 (Anlage K 22) der Beklagten habe die Klägerin lediglich mit dem Angebot von Besprechungsterminen reagiert (Anlage B 21).

Insbesondere die Vernehmung des Zeugen S. habe zudem ergeben, dass es sich bei dem genehmigungsfähigen Baukörper um ein ganz anderes Haus als das verkaufte Standardhaus gehandelt habe. Der Einwand der Klägerin, es sei ihr erst nach Vertragsschluss bekannt geworden, dass es sich um ein schwieriges Grundstück handele, sei durch die Beweisaufnahme widerlegt. Denn der Zeuge S. habe die Angabe der Beklagten bestätigt, dass diese ihn bereits im Vorfeld mit der Überprüfung des Grundstücks im Hinblick auf die geplante Bebauung beauftragt hatten. Dies müsse sich die Klägerin zurechnen lassen, da der Zeuge S. ihr Vertragsarchitekt sei. Dass der Ansatz von Mehrkosten von ca. 130.000 € unzutreffend wäre, habe die Klägerin nicht vorgetragen. Da die Klägerin daher selbst nicht für ausreichende tatsächliche Grundlagen für den konkreten Finanzierungsantrag gesorgt habe, müsse sie es gegen sich gelten lassen, dass eine Finanzierungsabsage für die Mehrkosten erteilt wurde. Von den Beklagten Unterlagen für die Ausübung des Rücktrittsrechts zu fordern, die diese wegen Untätigkeit der Beklagten nicht vorweisen konnten, sei rechtsmissbräuchlich.

Pauschalierte Vergütung nach Rücktritt von Hausvertrag
(Symbolfoto: Von Kanjana Kawfang/Shutterstock.com)

Der Klägerin stünden keine Ansprüche aus § 649 BGB iVm § 8 des Bauvertrages zu. Das Schreiben der Beklagten vom 20.07.2013 (Anlage K 11) sei nicht als Kündigungsschreiben auszulegen. Dem Schreiben sei nicht zu entnehmen, dass die Beklagten das Vertragsverhältnis von sich aus beenden wollten. Vielmehr hätten die Beklagten darin eine Interpretation des Verhaltens der Klagepartei wiedergegeben. Dass die Beklagten tatsächlich eine , also eine Beendigung des Vertragsverhältnisses gewollt hätten, sei auch ihrem weiteren Verhalten nicht zu entnehmen. Unstreitig habe es auch nach dem 20.07.2013 noch Bestrebungen der Beklagten gegeben, eine genehmigungsfähige Planung in Verbindung mit dem Kreisbaumeister P. zu erreichen, in die auch die Klägerin eingebunden gewesen sei. Beide Parteien hätten sich ersichtlich in der Folgezeit um die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bemüht. Auch sei ein sonstiges Schreiben vor dem 19.09.2013 nicht ersichtlich. Aus der Beauftragung eines Dritten mit der Erstellung der Genehmigungsplanung sei keine  des Bauvertrages zu entnehmen. Vielmehr sei es den Beklagten angesichts der zeitlichen Entwicklung zuzugestehen, sich rechtzeitig um eine Alternativlösung zu bemühen.

Auch aus anderen Gründen könne die Klägerin nicht die Bezahlung mindestens der angefallenen Kosten für den Architekten und ihren Subunternehmer verlangen, weder aus dem Vertrag über die Erstellung eines Baugesuchs (Anlage K 7), noch als Wertersatz nach § 346 Abs. 2 BGB.

Denn die Klägerin habe nicht nur eine genehmigungsfähige Planung, sondern die Genehmigung geschuldet. Eine solche Planung habe die Klägerin bis zum 19.09.2013 nicht vorgelegt. Zudem sei der Klägerin der Nachweis nicht gelungen, dass die Planung des Zeugen W. identisch mit der des Zeugen S. gewesen sei und daher die Arbeiten des Zeugen S. für die Beklagten von Wert gewesen wären bzw. sie sich Aufwendungen erspart hätten.

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Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung der Klägerin im vollen Umfang der Klageabweisung. Begehrt wird weiterhin eine Verurteilung der Beklagten gemäß den Klageanträgen erster Instanz.

Im Wesentlichen wird in der Berufungsbegründung gerügt:

– Ein wirksamer Rücktritt durch die Beklagten sei nicht mehr möglich gewesen, da die Beklagten bereits zuvor mit Schreiben vom 07.06.2013 wirksam auf das Rücktrittsrecht verzichtet hätten.

– Selbst wenn das eingeräumte Rücktrittsrecht “Gesamtfinanzierung” mangels wirksamen Verzichts noch bestanden hätte, hätten die Beklagten entgegen der Auffassung des Erstgerichts auch dessen vertraglich vereinbarte Voraussetzungen nicht eingehalten, da die von den Beklagten vorgelegten Finanzierungsablehnungen nicht hinreichend konkret gewesen und insbesondere entgegen der vertraglichen Verpflichtung keine Finanzierungsanträge vorgelegt worden seien.

Zu einer Gesamtkostenaufstellung, wie vom Erstgericht gefordert, sei die Klägerin aus keinem Grund verpflichtet gewesen. Der sich aus der Anlage B 11/2 ergebende Nachfinanzierungsbedarf von geschätzten 130.000 € für den intendierten Nachtrag über die Erstellung eines Kellers entbehre jeder Grundlage, sei maßlos überzogen, völlig aus der Luft gegriffen und offensichtlich von den Beklagten bewusst überzogen angesetzt worden, um die Absage der Finanzierung zu provozieren.

– Eine wirksame außerordentliche  sei durch die Beklagten nicht erklärt worden. Die Beklagten hätten den Vertrag vielmehr ordentlich gekündigt, so dass die Klägerin die Zahlung der erbrachten Leistungen und die vereinbarte Vergütungspauschale aus § 8 des Hausvertrages verlangen könne. Die Beklagten hätten in mehreren Schreiben gegenüber der Klägerin zum Ausdruck gebracht, das Vertragsverhältnis nicht mehr fortsetzen zu wollen, mithin den Vertrag zu kündigen, nämlich mit Schreiben vom 20.07.2013, mit Schreiben vom 29.07.2013 sowie mit Schreiben vom 10.08.2013.

– Das Erstgericht habe es unterlassen, sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob eine Beendigung des ganzen Vertrages oder nur des Architektenvertrages als weniger einschneidendes Mittel geboten gewesen wäre.

– Ferner habe das Erstgericht das Beweisangebot der Klägerin auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Tatsache, dass die Planung des Drittarchitekten W. nahezu identisch mit der des Architekten S. sei, übergangen.

– Das Erstgericht habe sich nicht damit auseinandergesetzt, dass die Parteien in dem Vertrag über die Erstellung eines Baugesuchs (Anlage K 7) unter § 1 und § 3 vereinbart hatten, dass die Beklagten in jedem Fall einen Betrag von 4.290,00 € zahlen sollten, insbesondere auch dann, wenn das Rücktrittsrecht wirksam ausgeübt worden sein sollte.

Die Klägerin beantragt im Berufungsverfahren:

Unter Aufhebung bzw. Abänderung des erstinstanzlichen Urteils werden die Beklagten gesamtschuldnerisch verurteilt, der Klägerin 27.540,90 € zu zahlen nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank seit Rechtshängigkeit.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Der Senat hat mit Verfügung vom 19.02.2018 (Bl. 298/313 d. A.) darauf hingewiesen, dass und aus welchen Gründen beabsichtigt sei, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, und hierzu Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

Zu dem Hinweis ging eine inhaltliche Stellungnahme der Klägerin ein vom 13.03.2018 (Bl. 314/315 d. A.).

Auf die Schriftsätze der Parteien im Berufungsverfahren wird im Übrigen Bezug genommen.

II.

Die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts München II vom 06.10.2017, Aktenzeichen 5 O 1907/14 Bau, ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung des Senats das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern. Auch die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung ist nicht geboten.

Zur Begründung wird zunächst auf den vorausgegangenen Hinweis des Senats vom 19.02.2018 (Bl. 298/313 d. A.) Bezug genommen.

Auch die Ausführungen der Berufungsführerin in der Gegenerklärung vom 13.03.2018 (Bl. 314/315 d. A.) geben weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht Anlass zu einer Änderung der Ansicht des Senats, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat.

Ergänzend ist zu den Einwänden im Schriftsatz vom 13.03.2018 Folgendes auszuführen:

1. Wirksame Ausübung des Rücktrittsrechts

Eine inhaltliche Auseinandersetzung mit den diesbezüglichen Ausführungen im Hinweis des Senats vom 19.02.2018 findet nicht statt.

Der Senat vermag daher lediglich nochmals darauf zu verweisen, dass es der wirksamen Ausübung des Rücktrittsrechts vorliegend nicht entgegensteht, dass die Beklagten nicht wie vertraglich vorgesehen die vollständigen Antragsunterlagen für die beantragten Finanzierungen im Rahmen der Rücktrittserklärung vorgelegt haben.

a)

Die Feststellungen des Landgerichts, dass zu dem ursprünglich vereinbarten Standardhaustyp erhebliche Umplanungen vorzunehmen waren, hierdurch erhebliche Mehrkosten auf die Beklagten gegenüber dem mit dem Bauvertrag vereinbarten Betrag zukamen und es sich bei dem genehmigungsfähigen Baukörper letztlich um ein ganz anderes Haus als das verkaufte Standardhaus handelte, wurden mit der Berufung nicht angegriffen.

b)

Soweit nunmehr erstmals in der Gegenerklärung die Feststellung des Landgerichts, die Klägerin habe nicht nur eine genehmigungsfähige Planung, sondern die Genehmigung des geplanten Bauvorhabens geschuldet, mit der Begründung angegriffen wird, eine Baugenehmigung als öffentlich rechtlicher Verwaltungsakt könne von der Klägerin gar nicht geschuldet werden, geht dieser Einwand fehl.

Unabhängig davon, ob dieser Einwand nicht bereits gemäß §§ 530, 520, 296 ZPO präkludiert ist, erschließt es sich dem Senat nicht, warum die Klägerin sich nicht zur Bewirkung eines genehmigten Bauvorhabens verpflichten können soll. Dass die Klägerin die Baugenehmigung als öffentlich-rechtlichen Verwaltungsakt nicht selbst erteilen kann, ist offensichtlich. Sie kann sich aber dazu verpflichten, ein genehmigungsfähiges Bauvorhaben zu planen und die Genehmigung hierfür zu erholen.

c)

Ausweislich der Entscheidungsgründe hat das Landgericht nicht Mehrkosten von 130.000 € für den Keller, sondern für die insgesamt vorzunehmenden Umplanungen im Vergleich zu dem im Bauvertrag verkauften Standardhaustyp angenommen. Vortrag dazu, dass der Kostenansatz von 130.000 € für die anfallenden Mehrkosten für die insgesamt vorzunehmenden Umplanungen nicht zutrifft bzw. dass die Klägerin den Beklagten die insgesamt anfallenden Mehrkosten spezifiziert mitgeteilt hätte, findet sich weder in der Berufungsbegründung, noch in der Gegenerklärung.

d)

Es liegt jedoch auf der Hand, dass im Rahmen einer Finanzierung der Gesamtfinanzierungsbedarf für das zu finanzierende Bauvorhaben offengelegt werden muss. Soweit die Klägerin sich darauf zurückzieht, sie sei nicht dazu verpflichtet gewesen, den Beklagten den Gesamtfinanzierungsbedarf zu beziffern, muss sie es jedenfalls gegen sich gelten lassen, wenn die Beklagten diesen Bedarf schätzen. Die Schätzung der anfallenden Mehrkosten für die insgesamt vorzunehmenden Umplanungen auf 130.000 € erscheint dem Senat angesichts der schon nach dem eigenen Vortrag der Klägerin einzustellenden Betrag allein für den Keller in Höhe von 93.630,00 € eher moderat und am unteren Rand angesiedelt.

e)

Zutreffend hat das Landgericht daher ausgeführt, dass die Klägerin sich nicht darauf berufen kann, das Rücktrittsrecht sei mangels Vorlage der vollständigen Antragsunterlagen nicht wirksam ausgeübt worden, wenn sie selbst nicht an der Schaffung der Voraussetzungen mitwirkt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Klägerin rechtlich zur Angabe der Gesamtfinanzierungskosten verpflichtet gewesen wäre. Jedenfalls schuldete sie eine genehmigte Planung des Bauvorhabens. Soweit diese durch das Landgericht getroffene Feststellung erstmals mit der Gegenerklärung angegriffen wurde, greift der erhobenen Einwand nicht durch (vgl. oben). Dass das Erwirken einer Finanzierungszusage allein aufgrund einer Kostenschätzung durch den Bauherren ohne Vorliegen einer genehmigten Planung schwierig sein dürfte, ist offensichtlich.

2. Ersatz der Kosten für die Erstellung des Baugesuchs gemäß dem Vertrag Anlage K 7

Diesbezüglich wurde in der Berufungsbegründung lediglich gerügt, das Erstgericht habe sich mit der Frage, dass der Klägerin in jedem Fall ein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Erstellung des Baugesuchs gemäß dem Vertrag über die Erstellung eines Baugesuchs (Anlage K 7) in Höhe von 4.290,00 € zustünde, nicht beschäftigt, mithin nicht darüber entschieden.

Wie im Hinweis des Senats vom 19.02.2018 dargelegt, bleibt diese Rüge angesichts des klaren Wortlauts der Entscheidungsgründe ohne Erfolg.

a)

Erstmals in der Gegenerklärung wird nunmehr vorgetragen, der Klägerin müssten doch jedenfalls gemäß dem Vertrag (Anlage K 7) die Kosten für die Erstellung des Baugesuchs in Höhe von 4.290,00 € zugesprochen werden, unterstellt der Rücktritt der Beklagten sei wirksam, zumal nur die genehmigungsfähige Planung geschuldet gewesen sei, nicht aber die Baugenehmigung als öffentlich rechtlicher Verwaltungsakt. Es wird demnach erstmals in der Gegenerklärung vorgetragen, das Erstgericht habe über diesen Anspruch unzutreffend entschieden.

b)

Unabhängig davon, ob dieser erstmals in der Gegenerklärung erhobenen Einwand, der Klägerin habe jedenfalls der sich aus Anlage K 7 ergebende Anspruch zugesprochen werden müssen, nicht bereits gemäß §§ 530, 520, 296 ZPO präkludiert ist, verhilft auch dies der Berufung nicht zum Erfolg.

Eine inhaltliche Auseinandersetzung mit den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts findet nicht statt. Der letztlich erhobene Einwand, die vom Erstgericht vorgenommenen Auslegung der Vertragsdokumente sei nicht die einzig mögliche, ist mangels konkrete Zweifel begründender Ansatzpunkte schon vom Ansatz her ungeeignet, zu einer Aufhebung des Ersturteils zu gelangen. Das Vorbringen, es sei nur die genehmigungsfähige Planung geschuldet gewesen, nicht die Baugenehmigung, da diese als öffentlich rechtlicher Verwaltungsakt von der Klägerin nicht geschuldet werden könne, verfängt nicht (s.o.).

c)

Nur ergänzend ist auszuführen, dass die Klägerin weder erstinstanzlich, noch in der Berufungsbegrünung, noch in der Gegenerklärung, zumindest hilfsweise einen entsprechenden Antrag auf Ersatz der Kosten gemäß dem Vertrag über die Erstellung eines Baugesuchs (Anlage K 7) für den Fall, dass die Ausübung des Rücktrittsrechts für wirksam angesehen wird, gestellt hat. Vielmehr hat diese auch in der Berufungsbegründung weiterhin eine Verurteilung der Beklagten auf Zahlung der pauschalierten Vergütung aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Hausvertrag nach dessen Kündigung begehrt und weiterhin die Ansicht vertreten, ein wirksamer Rücktritt der Beklagten vom Vertrag liege nicht vor.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Feststellung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils erfolgte gemäß §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde in Anwendung der §§ 3, ZPO, 47, 48 GKG bestimmt.