Pauschalpreisvertrag in Baurecht

Die baurechtlichen Risiken eines Pauschalpreisvertrages im Überblick

Die Kosten für ein Bauprojekt gestalten sich im Vorwege sowohl für den Bauherren als auch das Bauunternehmen oftmals als schwer kalkulierbar. Zwar gibt es einen groben Rahmen, in welchem sich die Kosten bewegen, doch können immer wieder versteckte Kosten durch unerwartete Ereignisse eintreten. Da jedoch, bedingt durch die häufige Finanzierung mittels Fremdkapital, das Budget sehr knapp ist, würden sich viele Bauherren über eine Pauschale der Kosten wünschen. Im Baurecht gibt es die Möglichkeit, mittels eines Pauschalpreisvertrages die vollständige Bauleistung eines Unternehmens durch eine fest vereinbarte Vergütung abzugelten.

Was sich auf den ersten Blick als regelrechter Traum für den Bauherren darstellt, hat jedoch so seine Schattenseiten. Wie bei allem im Leben gibt es jedoch auch bei dem Vertrag zur pauschalisierten Vergütung nicht nur Vorteile. Wer sich noch nicht eingängig mit der Materie auseinandergesetzt hat, wird jedoch die Vor- und Nachteile von einem Pauschalpreisvertrag kaum kennen. Ob ein Kontrakt mit pauschalisierter Vergütung im Baurecht Sinn macht oder nicht lässt sich allgemeingültig nicht für jeden Bauherren sagen, da es stets auf die Einzelfallsituation ankommt.

Die Vorteile Pauschalpreisvertrag im Überblick

  • Pauschalpreis bedeutet auch Festpreis (Urteil des BGH v. 1984)
  • keine unerwarteten Kosten durch Nebenleistungen des Bauunternehmens
  • Pauschalpreisvertrag erleichtert dem Bauherren die Kalkulation des Bauprojekts
  • geringeres Streitpotential zwischen Bauherr und Bauunternehmen

Ein VOB-Vertrag muss im Hinblick auf die Schlussrechnung stets durch den Bauherren geprüft werden, was sich in der gängigen Praxis nicht immer als einfach darstellt. Wird jedoch zwischen dem Bauherren und dem Bauunternehmen ein Vertrag mit pauschalisiertem Preis abgeschlossen wird die Prüfung der Rechnung um ein Vielfaches einfacher, da lediglich die durchgeführte Leistung sowie der Preis aufgeführt werden muss. Da zudem durch einen Pauschalpreisvertrag auch kein Aufmaß der durch das Bauunternehmen gelieferten Leistungen erfolgen muss, gibt es auch ein geringeres Risiko eines Streits zwischen den Parteien im Hinblick auf Massen sowie Mengen.

Pauschalpreisvertrag in Baurecht
Der Abschluss eines Pauschalpreisvertrages für Bauleistungen hört sich zunächst erst mal sehr verlockend an. Jedoch verbergen sich hinter den offensichtlichen Vorteilen auch immer einige Nachteile bzw. Risiken, welches es zu bedenken gilt. Foto: FreedomTumZ/ Bigstock

Die Risiken dieser Vertragsart

Der Bauvertrag des pauschalisierten Preises kann im Baurecht jedoch auch Probleme bzw. Schwierigkeiten mit sich bringen. Es handelt sich hierbei mitnichten um ein “Rundum-Sorglos” Paket für den Bauherren oder das Bauunternehmen, auch wenn der Pauschalpreisvertrag dies in der landläufig weit verbreiteten Wahrnehmung gern suggeriert. Im Baurecht muss stets sowohl die Seite des Bauherren als auch die Seite des Bauunternehmens betrachtet werden und überdies gibt es auch verschiedene Arten der Vertragsart. Im Grunde genommen gibt es sowohl für ein Bauunternehmen als auch für den Bauherren zwei grundlegende Risiken, die eine vertragliche Vereinbarung des Pauschalpreises mit sich bringt.

Diese Risiken sind

  • Bauleistungsänderungen
  • unerwartetes vorzeitiges Ende des Pauschalpreisvertrages

Die Bauleistungsänderungen

Die Bauleistungsänderungen, welche bedingt durch einen Kostenanstieg vorgenommen werden, kommen in der gängigen Praxis sehr häufig vor. Wurde zwischen dem Bauherren und dem Bauunternehmen ein pauschalisierter Preis per Bauvertrag beschlossen, so liegt das Risiko steigender Kosten für Personalleistungen sowie Material einzig und allein bei dem Bauunternehmen. Da ein Bauunternehmen jedoch wirtschaftlich arbeiten muss und diese steigenden Kosten nur schwerlich durch eine Anpassung des Preises kompensieren kann, ist die Bauleistungsänderung während der Bauphase die einzige Möglichkeit. Um hier Streit zu vermeiden sollte die baurechtliche Pauschalpreisvereinbarung zwischen den Parteien daher möglichst sehr genau formulieren, welche von dem Bauunternehmen für den Festpreis durchgeführt werden. Dies hilft beiden Parteien auch dabei, die Kosten zu kalkulieren. Unstimmigkeiten kann es jedoch trotzdem bei einem derartigen Vertrag geben.

Es hängt in solchen Fällen sehr stark davon ab, welche Art und Güte die Pauschalpreisvereinbarung aufweist.

Aus rechtlicher Sicht gibt es genau zwei Arten des Pauschalpreisvertrages, welcher zwischen dem Bauherren und dem Bauunternehmen abgeschlossen werden kann:

  • Global-Pauschalvertrag
  • Detail-Pauschalvertrag

Rechtlich gesehen problematisch ist der Global-Pauschalvertrag dahingehend, als dass von beiden Seiten lediglich das Ziel der Leistungen eines Bauunternehmens festgelegt wird. Ein Leistungsverzeichnis, welches üblicherweise ein fester Bestandteil eines Bauvertrages ist, existiert jedoch bei dieser Art des Pauschalpreisvertrages nicht. Für den Bauunternehmern bedeutet dies dahingehend ein Risiko, dass die Leistungsermittlung unvollständig aufgenommen wird und dass dementsprechend die Kosten über der Kalkulation liegen. Eine preisliche Anpassung ist bei dem Global-Pauschalvertrag jedoch rechtlich gesehen ausgeschlossen.

Pauschalpreisverträge für Bauleistungen
Die Vor- und Nachteile bei Pauschalpreisverträgen für Bauleistungen. Bauvertragliche Vereinbarungen bergen grundsätzlich für alle Beteiligten viele Risiken. Vor Abschluss eines Vertrages, egal welcher Art, sollten Sie daher immer fachkundigen Rat einholen und die Verträge prüfen lassen. Foto: Ton_Anupong/Bigstock

Wurde zwischen dem Bauherren und dem Bauunternehmen ein Detail-Pauschalvertrag vereinbart, so verhält sich der Sachverhalt im Hinblick auf preisliche Anpassungen anders. Die Art des Pauschalpreisvertrages unterscheidet sich von dem Global-Pauschalvertrag im Baurecht dahingehend, dass ein Leistungsverzeichnis vorhanden sein muss. Dieses Leistungsverzeichnis legt dabei genau fest, welche Leistungen zum Erreichen des Ziels erforderlich sind. Sollte der Bauherr zusätzliche Arbeiten oder Änderungen an dem Leistungsverzeichnis erbitten kann das Bauunternehmen auf der Grundlage des BGH-Urteils vom 08.01.2002, Aktenzeichen X ZR 6/00, selbstverständlich den Preis entsprechend anpassen. Auf der anderen Seite ist der Bauherr auch dazu berechtigt, den pauschalisiert vereinbarten Preis zu reduzieren, wenn das Bauunternehmen Leistungen weglässt, die in dem Leistungsverzeichnis aufgeführt wurden (vgl. OLG Hm vom 16.06.1992 mit Aktenzeichen 21 U 18/92).

Mögliche Schwierigkeiten bei einer vorzeitigen Beendigung

In der gängigen Praxis kommt es nicht selten vor, dass zwischen einem Bauherren und einem Bauunternehmen während der Bauphase oder direkt zu Beginn Unstimmigkeiten vorherrschen. Sei es ein Vertrauensverlust oder sonst ein Grund, warum das Vertragsverhältnis nicht planmäßig ausgeführt werden soll, es gibt nicht selten Reibereien. Wurde ein Pauschalpreisvertrag zwischen den beiden Parteien abgeschlossen, muss dieser jedoch in rechtlicher Hinsicht abgewickelt werden. Hierfür gibt es das Rechtsmittel der Kündigung aus wichtigem Grund. Für ein Bauunternehmen hat dies die Folge, dass der pauschalisiert vereinbarte Preis natürlich nicht mehr vollumfänglich verlangt werden kann.

Vielmehr müssen dann folgende Schritte erfolgen

  • Ermittlung der erbrachten Leistungen
  • Ermittlung der Vergütungshöhe

Um im Baurecht auf der Grundlage eines Pauschalpreisvertrages die Leistungsermittlung durchführen zu können ist es zunächst erforderlich, dass eine Abgrenzung zwischen den tatsächlich bislang erbrachten Leistungen und den noch nicht erbrachten Leistungen erfolgt. Für gewöhnlich geschieht dies durch ein Aufmaß, welches möglichst zeitnah durchgeführt werden muss, um zu verhindern, dass bislang erbrachte Leistungen durch anderweitige Leistungen verdeckt werden. Geschieht dies, ist ein Aufmaß der bislang erbrachten Leistungen in der Praxis unmöglich.

Im Hinblick auf die Vergütungsermittlung bei der Abwicklung von einem Kontrakt im Baurecht, der mit Pauschalpreis vereinbart wurde, hat der Bundesgerichtshof im Jahr 1997 eine eindeutige Rechtsprechung formuliert. Die Vergütungshöhe wird verhältnismäßig ermittelt, wobei der Wert der tatsächlich erbrachten Leistung dem Wert der Gesamtleistung gegenüberstellen muss. Als weiterer Punkt kommt noch die Gegenüberstellung dieses Wertes mit dem Pauschalansatz für erbrachte Teillieferungen zum Einsatz. Die Vergütungsermittlung ist hierbei ausdrücklich die Aufgabe des Bauunternehmens.

Eine vorzeitige Beendigung von einem baurechtlichen Pauschalpreisvertrag ist enorm kompliziert und wird selten nur von den beiden Vertragsparteien alleinig durchgeführt. Sie verdeutlicht jedoch, dass eben jener Kontrakt mit pauschalisiertem Preis sowohl für den Bauherren als auch für das Bauunternehmen nicht nur ein Segen ist. Vielmehr sollten sich beide Vertragsparteien, welche im Baurecht den pauschalisierten Preis für die Fertigstellung eines Hauses oder sonstigen Bauprojekts diesen Kontrakt vereinbaren, über die Vor- und Nachteile sehr deutlich im Klaren sein. Für beide Seiten gibt es Vorteile, es gibt aber eben auch Nachteile.

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