Das Erbbaurecht und seine Tücken

Welche Vorteile und Nachteile birgt das Erbbaurecht? Und was ist ein Erbbauberechtigter?

Wer ein Haus bauen möchte, der benötigt natürlich zwingend ein Grundstück, auf welchem das Haus letztlich platziert wird. Angesichts der zum Teil horrenden Grundstückspreise bietet das Erbbaurecht, welches in Deutschland sehr weit verbreitet ist, eine günstigere Alternative. Ein Erbbaurechtsvertrag jedoch bietet nicht nur Vorteile, es gibt vielmehr sehr viele Kriterien bei dem Abschluss eines solchen Vertrages zu beachten.

Was genau ist das Erbbaurecht?

Als Erbbaurecht wird das Recht bezeichnet, auf einem ganz bestimmten Grundstück ein Gebäude zu errichten und dieses zu bewirtschaften. Seine Rechtsgrundlage findet das Erbbaurecht in dem § 1 direkt im ersten Absatz des ErbbauRG. Der Grundstückseigentümer, der einen derartigen Vertrag abschließt, verfügt fortan für die Vertragsdauer über ein Grundstück mit einem dinglich beschränkten Recht. Dies ist der Nachteil, den ein Erbbaurechtsgeber hinnehmen muss. Damit ein Erbbaurecht zustande kommen kann, muss zwischen dem Erbbaurechtsgeber und dem Erbbauberechtigten ein schriftlicher notariell beglaubigter Vertrag geschlossen werden, auf dessen Grundlage das Erbbaurecht dann ins Grundbuch eingetragen werden kann.

Erbbaurecht - Baurecht Siegen
Wie funktioniert das Erbbaurecht? Bauen ohne eigenes Grundstück: Das sind die Vor- und Nachteile. Symbolfoto: fabstyle/Fotolia

In rechtlicher Hinsicht ist das Erbbaurecht einem Eigentumsgrundstück gleichgesetzt. Dieses Prinzip nennt sich grundstücksgleiches Recht. Das Erbbaurecht selber kann von dem Grundstückseigentümer auf vielerlei Arten weitergegeben werden. Von der Erbschaft über den Verkauf bis hin zur Pacht kennt das Gesetz kaum Einschränkungen. Das Amtsgericht hat diesbezüglich eigens einen eigenen Abschnitt im Grundbuch geschaffen, in welchen das Erbbaurecht eingetragen werden muss. Das Erbbaugrundbuch ist deshalb für potenzielle Käufer eines Grundstücks besonders interessant, da ein Erbbaurecht für gewöhnlich für einen enorm langen Zeitraum von 75 bis 99 Jahren geschlossen wird. Der Erbbaunehmer jedoch hat nicht das Recht auf uneingeschränkte Verfügung über das Grundstück, da sämtliche baulichen Erweiterungen oder dauerhafte Veränderungen der Zustimmung des Grundstückseigentümers bzw. Erbbaurechtsgebers bedürfen.

Die rechtliche Sonderstellung des Erbbaurechts

Für gewöhnlich wird auf der Grundlage des § 94 BGB ein Bauwerk als wesentlicher fester Bestandteil eines Grundstücks angesehen. Somit müsste ein Grundstückseigentümer auch zum Eigentümer sämtlicher Bauwerke werden, die auf dem Grundstück errichtet werden. Das Erbbaurecht jedoch bringt eine wesentliche Ausnahme von dieser gesetzlichen Regelung mit sich. Der Erbbaurechtsgeber wird eben nicht Eigentümer an dem auf dem Grundstück errichteten Gebäude. In der gängigen Praxis wird das Erbbaurecht nur zu häufig mit der Erbpacht verwechselt. Aus rechtlicher Sicht jedoch handelt es sich um zwei völlig unterschiedliche Angelegenheiten. Die Erbpacht beschränkt sich auf die rein landschaftliche Nutzung eines fremden Grundstücks und kommt vornehmlich in der Land- und Forstwirtschaft zum Einsatz.

Wo wird das Erbbaurecht eingetragen

Das Erbbaurechtsgesetz schreibt die genaue Dokumentation eines gewährten Erbbaurechts vor. So wird ein Erbbaurecht für die Dauer von 99 Jahren sowohl im Grundstückgrundbuch unter Abteilung II als auch in einem gesondert anzulegenden Erbbaugrundbuch eingetragen. Eine Besonderheit stellt dabei der Umstand dar, dass in der Abteilung II das Erbbaurecht lediglich an erster Stelle eingetragen werden und dass dieser Rang auch nicht nachträglich verändert werden kann. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass der Erbbaurechtsnehmer im Fall einer Zwangsversteigerung des Erbbaurechtsgebers sein Recht verliert. Der Erbbaurechtsnehmer kann somit, sofern der Erbbauzins für den Erhalt des Erbbaurechts vollständig gezahlt wurde, auf sein Recht pochen und seine Immobilie auf dem Grundstück für die gesamte Vertragsdauer nutzen.

Welche Vorteile bietet das Erbbaurecht

Ein wesentlicher Vorteil, den das Erbbaurecht mit sich bringt, ist die Kostenersparnis für Immobilienbauherren. Die Grundstückspreise sind in den vergangenen Jahren derartig “explodiert”, dass Familien und auch Alleinstehende kaum noch finanziell in der Lage sind ein Hausbauprojekt zu realisieren. Der m²-Preis ist zwar regional unterschiedlich, doch ist Bauland bekanntermaßen sowohl begrenzt als auch überaus gefragt. Durch das Erbbaurecht kann ein massiver Anteil an Kosten eingespart werden und der Erbbaurechtsgeber muss sein Eigentum an seinem bislang ungenutzten Grundstück nicht einmal aufgeben. Bedingt durch den Umstand, dass die Erbbaurechtsverträge über ein ganzes Menschenleben laufen, haben beide Seiten eine Win-Win-Situation. Der Erbbaurechtsnehmer erhält für einen überschaubaren Kostenfaktor ein Grundstück und der Erbbaurechtsgeber bleibt faktisch gesehen der Eigentümer an dem Grundstück.

Welche Tücken bietet das Erbbaurecht

Erbbaurechtsvertrag Rechtsanwalt
Die Grundstückspreise explodieren in vielen Kommunen. Ein Erbbaurechtsvertrag bietet da eine günstige Alternative. Doch ist das auch die beste Lösung für den Traum vom Eigenheim? Rechtlich gesehen gibt es einiges zu beachten. Symbolfoto: joyfotoliakid/Fotolia

Das Erbbaurecht bietet naturgemäß nicht nur Vorteile, es hat auch so seine Tücken. Die Haupttücke liegt darin, dass zumeist Kirchen oder Kommunen sowie auch Stiftungen ihren Grund und Boden im Zuge des Erbbaurechts “vermieten”. Der Erbbaurechtsnehmer zahlt hierfür einen jährlichen Erbbaurechtszins, welcher durchaus mit einer Miete zu vergleichen ist. Der “Mietstandard” hierfür liegt in der Regel bei vier bis maximal fünf Prozent des angegebenen Grundstückswertes, doch kann er regional auch höher liegen. Dieser Marktanpassungsfaktor ist insbesondere bei Erbbaurechtsfällen, die bereits über einen sehr langen Zeitraum bestehen, nicht zu unterschätzen und kann wesentliche wirtschaftliche Veränderungen für den Erbbauberechtigten mit sich bringen. Zwar ist das Erbbaurecht grundsätzlich vererbbar, doch sollte der Erbnehmer vorzeitig genau prüfen, ob eine Verlängerung des Erbbaurechts möglich und wirtschaftlich leistbar ist.

Überdies erstreckt sich die Haupttücke darauf, dass das Erbbaurecht auf ein ganzes Menschenleben erstreckt. Zusätzlich zum Erbbauzins zahlt der Erbbauberechtigte natürlich auch die Grundsteuer sowie die Wassergebühren für die gesamte Dauer des Erbbaurechtsvertrages. Wird die Immobilie jedoch von einer an die nächste Generation weitervererbt, kann es durchaus vorkommen, dass sich das Erbbaurecht dem Ende zu nähert. Dies bringt gewisse Fragen mit sich, auf die ein durchschnittlicher Mensch nicht sofort die passenden Antworten parat hat.

Was passiert nach Ablauf der Vertragslaufzeit?

Das Erbbaurecht erlischt standardmäßig nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeitspanne. Dies hat zurfolge, dass über den Zeitraum hinaus bereits angemessen frühzeitig über eine etwaige Verlängerung des Erbbaurechts verhandelt werden muss. Sollte sich der Grundstückswert in der Zwischenzeit gesteigert haben hat dies auch zur Folge, dass der Erbbaurechtszins entsprechend angepasst wird. Wichtig ist für den Erbbaurechtsnehmer jedoch das Wissen, dass nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit keine Rechtspflicht zum Abriss bereits errichteter Immobilien besteht. Vielmehr besteht dann jedoch die Verpflichtung, dass der Immobilienbesitzer eine angemessene Vergütung für das Gebäude erhält. Die Höhe dieser Vergütung richtet sich auf der Grundlage des § 27 Erbbaurechtsgesetz nach dem Wert der Immobilie.

Eine wesentliche Änderung ergibt sich nach Ablauf des Erbbaurechts jedoch trotzdem. Wenn das Erbbaurecht bedingt durch den Zeitablauf des Vertrags erlischt, kehrt sich damit auch die sogenannte Akzessorität der Immobilie um. Dies bedeutet, dass die Immobilie von einem wesentlichen Bestandteil des Erbbaurechts zu einem wesentlichen Bestandteil des Grundstücks wird, wodurch sich auch die Besitzansprüche verändern. Nach Ablauf des Erbbaurechts wird der Grundstückseigentümer automatisch zum Eigentümer der Immobilie.

Das Erbbaurecht vorzeitig löschen lassen

Es ist durchaus für den Erbbaurechtsgeber möglich, das Erbbaurecht für bebautes Grundstückstück wieder an sich zu ziehen. Hält sich ein Erbbaurechtsnehmer nicht an die vertraglich vereinbarten Pflichten oder zahlt den Erbbaurechtszins nicht, so tritt der sogenannte Heimfall ein. Dies ist auch dann möglich, wenn der Erbbauberechtigte das Grundstück des Erbbaurechtsgebers vollständig verwahrlosen lässt und auf diese Weise den Grundstückswert mindert. Eine Löschung des Erbbaurechts ist auch dann möglich, wenn beide Parteien einvernehmlich dies wünschen. Dies ist jedoch in der gängigen Praxis eine Seltenheit.

Entgegen der landläufig weit verbreiteten Meinung hat ein Erbbauberechtigter keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Verlängerung des Erbbaurechts. Dieser Anspruch besteht lediglich dann, wenn dies in dem Erbbaurechtsvertrag zwischen beiden Parteien ausdrücklich vereinbart wurde. Ein Sonderfall stellt jedoch der Umstand dar, wenn der Grundstückseigentümer zukünftig das Grundstück auch weiterhin als Erbbaurechtsgrundstück nutzen möchte. In diesem Fall hat der bisherige Erbbauberechtigte ein Vorrecht auf den neuen Vertragsabschluss. Der Grundbesitz rechtfertigt in diesem Fall nicht, dass ein neuer Erbbauberechtigter eingesetzt werden kann, da in diesem Fall ein Gewohnheitsrecht eintritt. Dieses Gewohnheitsrecht ist in diesem Fall gleichgesetzt mit den Eigentumsansprüchen des Grundstücksbesitzers, sodass der Erbbaurechtsgeber erst einmal mit dem bisherigen Erbbauberechtigten über die Verlängerung des bestehenden Erbbaurechtsvertrages reden muss.

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