Mängelrüge und Mängelbeseitigung im Baurecht

Der richtige Umgang mit Mängeln am Bau

Pfusch am Bau und die daraus resultierenden Baumängel stellen beim Neubau oder der Sanierung des Eigenheims die größten Risiken dar. Da Baumängel jedoch sehr häufig auftreten und kaum ein Bauherr von ihnen verschont bleibt, ist der richtige Umgang mit solchen Mängeln entscheidend. Keinesfalls sollten sie von Bauherren ohne Weiteres hingenommen werden. Für den Umgang mit Mängeln und eine effektive Mangelbeseitigung gibt es zahlreiche Vorschriften und Erfahrungen, deren Kenntnis oftmals von großem Nutzen sein kann. Um eine optimale Mängelrüge vornehmen zu können, muss der Bauherr zunächst allerdings wissen, was ein Baumangel überhaupt ist.

Die Entdeckung eines Baumangels

Ein großer Fehler bei Baumängel: Der Bauherr beseitigt den Baumangel selbst oder beauftragt mit der Ausbesserung eine andere Firma.
Ein großer Fehler bei Baumängel: Der Bauherr beseitigt den Baumangel selbst oder beauftragt mit der Ausbesserung eine andere Firma.

Gemäß § 434 BGB liegt ein Mangel dann vor, wenn der Ist-Zustand einer Sache von deren Soll-Beschaffenheit abweicht. Dies bedeutet demnach, dass im Falle eines Baumangels eine Sache oder ein Werk am Bau nicht richtig, nicht vollständig oder nicht funktionsfähig hergestellt wurde. Generell bemisst sich die Fehlerhaftigkeit immer daran, was laut Vertrag mit dem Handwerksbetrieb hätte gemacht werden sollen. So liegt zum Beispiel auch ein Mangel vor, wenn anstatt eines doppelt verglasten Fensters ein normales Fenster fachgerecht eingebaut wurde. Darüber hinaus gilt grundsätzlich die ordnungsgemäße Herstellung des Werkes als vertraglich vereinbart. Somit müssen nicht sämtliche Selbstverständlichkeiten in den Bauvertrag mit aufgenommen werden. Da es sich bei einem privaten Bauherrn normalerweise um einen Laien handelt, für den nicht alle Mängel erkennbar sind, sollte ein Fachmann zu Rate gezogen werden.

Vorgehensweise bei der Mängelbeseitigung

Sollte ein Baumangel aufgetreten sein, muss dieser dokumentiert werden. Dies dient zur Sicherung der Nachweisbarkeit des Mangels. Die Dokumentation der Mängel sollte möglichst mit Fotos vorgenommen werden. Zur bestmöglichen Beweissicherung ist es empfehlenswert sowohl Nahaufnahmen mit aufgelegtem Zollstock als auch Überblickfotos anzufertigen. Um auf der sicheren Seite zu sein kann der Bauherr hierzu neutrale Zeugen oder gegebenenfalls einen sachkundigen Fachmann heranziehen. Zu beachten ist, dass die Baumängel zu diesem Zeitpunkt keinesfalls selbst behoben werden dürfen. Im Falle eines Baumangels muss dem verantwortlichen Handwerker immer eine zweite Chance eingeräumt werden, um seine Verpflichtungen zu erfüllen. Erst wenn die Frist zur Mangelbeseitigung erfolglos verstreicht, kann der Bauherr den Mangel im Rahmen der sogenannten Selbstvornahme auf Kosten des ausführenden Handwerksbetriebs beseitigen.

Die Mängelrüge

Nach der Dokumentation folgt die Mängelrüge. In dieser Mängelanzeige werden die aufgetretenen Mängel schriftlich angezeigt. Gleichzeitig wird eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung durch den Handwerksbetrieb gesetzt. In aller Regel gelten 14 Tage als eine angemessene Frist. Dabei muss ein konkretes Datum angegeben werden, um den Unternehmer wirksam in Verzug zu setzen. Bevor der Handwerker seine Pflichten aus dem Vertrag nicht erfüllt hat, muss der private Bauherr das Werk nicht abnehmen und auch nicht vollständig bezahlen. Ihm steht ein Zurückbehaltungsrecht mindestens in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten zu. Dies bedeutet, dass der Bauherr den entsprechenden Geldbetrag von den Abschlagszahlungen abziehen und einbehalten kann, bis der Mangel behoben ist. Bessert das Unternehmen innerhalb der gesetzten Frist nicht nach, sollte nochmals eine Nachfrist als letzte Chance eingeräumt werden. Danach stehen dem Bauherrn verschiedene Rechte wie zum Beispiel die bereits erwähnte Selbstvornahme, die Minderung oder unter bestimmten Voraussetzungen auch die Zahlung von Schadensersatz zu.