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Eigentumsverletzung an Gebäude durch Bauarbeiten auf Nachbargrundstück

LG Darmstadt – Az.: 8 O 134/16 – Urteil vom 15.06.2018

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% der zu vollstreckenden Forderung vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche des Klägers gegen die Beklagte im Zusammenhang mit Vertiefungs- und Fassadenschäden am Anwesen des Klägers.

Der Kläger ist Eigentümer eines Anwesens in […]. Die Beklagte errichtete auf einem angrenzenden Grundstück als Eigentümerin, Investorin und Bauträgerin mehrere Gebäude, wobei u. a. auch Abriss- und Erdarbeiten in unmittelbarer Nähe des klägerischen Grundstücks durchgeführt wurden. Einige dieser Arbeiten führte die Streitverkündete als Subunternehmerin der Beklagten durch. Zahlreiche Einzelheiten sind in diesem Zusammenhang zwischen den Parteien streitig, insbesondere, ob in diesem Zusammenhang der Sandsteinsockel an der Fassade der Kellerwand des klägerischen Anwesens beschädigt wurde.

Eigentumsverletzung an Gebäude durch Bauarbeiten auf Nachbargrundstück
(Symbolfoto: muratart/Shutterstock.com)

Am 31.03.2015 wurde bei einem Sturm ein unzureichend gesicherter Bauzaun vom Grundstück der Beklagten gegen das klägerische Anwesen geweht und beschädigte dabei die Fassade. Die Parteien traten daraufhin in längere, teil auch unter Beauftragung eines Rechtsanwalts geführte Korrespondenz ein, die schließlich dazu führte, dass gewisse Ausbesserungen an der Fassade durch ein am Rechtsstreit nicht beteiligtes Subunternehmen der Beklagten ausgeführt wurden. Die Einzelheiten, insbesondere Umfang des Schadens und der Ausbesserungsarbeiten, sind dabei zwischen den Parteien streitig. Nachdem – unstreitig mindestens – gewisse Anstricharbeiten an der Fassade trotz einer Zusage der Beklagten nicht abschließend ausgeführt waren, ließ der Kläger die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 20.11.2015 auffordern, bis spätestens 11.12.2015 einen Betrag von 14.712,50 € für die Instandsetzung des Sandsteinsockels an der Kellerfassade, 1.717,50 € für die weitere Fassadensanierung sowie 1.100,51 € Rechtsanwaltskosten (entspricht einer 1,3-Geschäftsgebühr nebst Kommunikationspauschale und Mehrwertsteuer aus einem Gegenstandswert von 16.430,- €) zu zahlen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 29.12.2015 erklärte sich die Beklagte bereit, die Maler- und Putzarbeiten an der Fassade nacharbeiten zu lassen, wies im Übrigen aber die Forderungen zurück. Zahlungen wurden nicht geleistet.

Der Kläger behauptet, dass durch die Erd- und Abrissarbeiten der Streitverkündeten für die Beklagte der Sandsteinsockel an der Kellerwand des klägerischen Anwesens freigelegt worden sei. Die fest mit der Wand vermörtelten Sockelsteine hätten sich dabei von der Wand gelöst, sodass der Wandabschluss nun offen liege. Für die Wiederherstellung des Sandsteinsockels sowie der Dämmung im Bereich der Bodennarbe sei gemäß Kostenvoranschlag mit Nettokosten in Höhe von 14.712,50 € zu rechnen. Hinsichtlich der übrigen Fassade seien die von dem Bauzaun verursachten Schäden nicht vollständig beseitigt. Risse seien nur verputzt worden, soweit dies ohne Aufstellung eines Gerüsts möglich gewesen sei. Auch sei der Anstrich nur stellenweise erneuert worden, was jetzt ein uneinheitliches Erscheinungsbild zur Folge habe. Für den Abschluss dieser Arbeiten einschließlich der Herstellung eines einheitlichen Anstrichs der gesamten Wand sei mit Nettokosten von weiteren 1.717,50 € zu rechnen. Hinsichtlich der Einzelheiten der Berechnung wird insoweit auf die Darstellung in der Klageschrift nebst Anlagen verwiesen.

Der Kläger ist der Auffassung, dass ihm die Beklagte diese Beträge nebst 1.100,51 € vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten nach den Grundsätzen des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs zu erstatten habe.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 16.430,- € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit dem 12.12.2015 zuzüglich vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 1.100,51 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz der EZB seit dem 12.12.2015 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet den Schadensumfang bzw. die Schadenshöhe. Hinsichtlich des Kellersockels enthalte der vorgelegte Kostenvoranschlag etliche Positionen zur Errichtung einer Außendämmung, die in keinem Zusammenhang mit den Arbeiten auf dem Grundstück der Beklagten zu sehen seien. Der Sandsteinsockel habe sich auch nicht durch die Arbeiten von der Fassade gelöst, sondern sei bereits vor Beginn der Arbeiten ohne Verbund lose vor die Fassade gestellt gewesen. Auch seien keine weiteren Arbeiten mehr an der Fassade aufgrund der Beschädigung durch den Bauzaun erforderlich; die Beklagte habe sämtliche Schäden unter Verwendung der Originalfarbe beseitigten lassen. Auch seien die geltend gemachten Kosten nicht als ortsüblich, erforderlich und angemessen anzusehen.

Die Streitverkündete ist dem Rechtsstreit auf Seiten der Beklagten beigetreten. Eigene Sachanträge hat sie nicht gestellt.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vortrags beider Seiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens nebst ergänzender Stellungnahme. Hinsichtlich der Ergebnisse wird auf die Gutachtenexemplare in der Akte verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Dem Kläger stehen jedenfalls der Höhe nach keine Zahlungsansprüche der geltend gemachten Art gegen die Beklagte zu.

Es wird nicht verkannt, dass in Bezug auf den Kellersockel dem Grunde nach ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch des Klägers gegen die Beklagte aus §§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog in Verbindung mit § 909 BGB bestehen dürfte, da bei Vertiefungsschäden der beschriebenen Art nach gefestigter Rechtsprechung regelmäßig ein finanzieller Ausgleich wegen eines faktischen Duldungszwangs zuzusprechen ist (vgl. Vieweg/Regenfus in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 906 BGB Rdnr. 127 Fußnote 440 mit zahlreichen Nachweisen).

Dies hat jedoch nicht zur Folge, dass der Kläger von der Beklagten insoweit den Ersatz fiktiver Schadensbeseitigungskosten verlangen könnte. Rechtsfolge des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ist ein Anspruch auf Entschädigung. Der Ausgleichsanspruch ist einerseits als Aufopferungsanspruch, andererseits und vor allem zugleich als Billigkeitsentschädigung einzuordnen. Dabei ist kein voller Schadensersatz im Sinne des Ersatzes des hypothetischen Vermögenswerts zu ersetzen, sondern nur ein Ausgleich der Verminderung des Verkehrswerts geschuldet (gefestigte Rechtsprechung; vgl. Wilhelmi in: Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, § 906 BGB Rdnr. 40; Staudinger/Roth (2016) BGB § 906 Rdnr. 262 ff.; Vieweg/Regenfus a. a. O. Rdnr. 149; alle m. w. N.). Eine Wertminderung seines Grundstücks bzw. seines Anwesens hat der Kläger jedoch nicht behauptet; insoweit fehlt es bereits an ausreichendem Vortrag, um überhaupt einen Ausgleichsanspruch der Höhe nach erkennen zu können.

Ferner ist im Ergebnis weder hinsichtlich des Kellersockels noch hinsichtlich der Fassadenschäden durch den unzureichend gesicherten Bauzaun ein Anspruch des Klägers auf Schadensersatz wegen einer rechtswidrigen schuldhaften Eigentumsverletzung nach § 823 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 249 ff. BGB gegeben. Nach Auffassung des entscheidenden Richters sind die von der Klägerseite in diesem Zusammenhang geltend gemachten fiktiven Schadensbeseitigungskosten nicht als erstattungsfähiger Schaden im Sinne von §§ 249 ff. BGB anzusehen.

Der Eigentümer, der tatsächlich keine Aufwendungen zur Schadensbeseitigung tätigt, hat keinen Vermögensschaden in Form und Höhe dieser (nur fiktiven) Aufwendungen. Sein Vermögen ist im Vergleich zur Situation vor dem Schadenseintritt nicht um einen Betrag in Höhe der fiktiven Aufwendungen vermindert. Erst wenn der Geschädigte den Schaden tatsächlich beseitigen lässt und die Kosten hierfür begleicht, entsteht ihm ein Vermögensschaden in Höhe der tatsächlich aufgewandten Kosten. Die Erstattungsfähigkeit fiktiver Schadensbeseitigungskosten kann hier nicht damit begründet werden, dass der eigentliche Eigentumsschaden hier der Vermögensschaden in Höhe dieser Kosten sei. Der Schaden des Geschädigten besteht zunächst allein in der Substanzverletzung seines Eigentums im Vergleich zur Situation vor der Beschädigung. Dies bedeutet jedoch gerade nicht in jedem Fall, dass ein entsprechender Vermögensschaden besteht. Eine Schadensbemessung nach fiktiven Schadensbeseitigungskosten bildet die Substanzverletzung auch bei wertender Betrachtung nicht immer zutreffend ab. Vielmehr führt sie häufig zu einer Überkompensation und damit einer nach allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen nicht gerechtfertigten Bereicherung des Geschädigten. Denn der (fiktive) Aufwand einer Schadensbeseitigung hängt von verschiedenen Umständen ab, zum Beispiel von der Art des Schadens, dem Weg der Schadensbeseitigung, dem Erfordernis der Einbeziehung anderer, nicht unmittelbar beschädigter Gegenstände oder Gebäudeteile in die Schadensbeseitigung und kann den wirtschaftlichen Schaden durch die eigentliche Substanzverletzung deutlich übersteigen. Vor diesem Hintergrund ist es notwendig, den Umfang der Schadensersatzpflicht (auch) danach auszurichten, welche Dispositionen der Geschädigte zur Schadensbeseitigung tatsächlich trifft. Der Geschädigte, der eine beschädigte Sache in diesem Zustand behält und den Schaden nicht beseitigen lässt, kann seinen Schaden in der Weise bemessen, dass er im Wege einer Vermögensbilanz die Differenz zwischen dem Wert der im Eigentum des Geschädigten stehenden Sache ohne Schaden und dem tatsächlichen Wert der beschädigten Sache ermittelt (vgl. zu alledem: BGH MDR 2018, 465 – 467 m. w. N. unter ausdrücklicher Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung; Langtext zit. nach juris; die dortige Argumentation zur Vermeidung einer Überkompensation betrifft zwar einen Fall aus dem Werkvertragsrecht, lässt sich aber nach Auffassung des entscheidenden Richters uneingeschränkt auf die Geltendmachung anderer fiktiver Schadensbeseitigungskosten im Rahmen des vertraglichen oder deliktischen Schadensersatzes übertragen). Ein solcher Schaden im Sinne eines Wertverlustes ist von dem Kläger auch auf einen entsprechenden Hinweis des Gerichts nicht behauptet worden und auch sonst nicht erkennbar, sodass die Klage im Ergebnis mangels eines messbaren Schadens auf Klägerseite abzuweisen ist.

Dies ist im Ergebnis nicht unbillig. Die Zuerkennung eines Anspruchs auf Erstattung fiktiver Schadensbeseitigungskosten ist insbesondere nicht notwendig, um dem Geschädigten seine Dispositionsfreiheit zu belassen, auch zu einem späteren Zeitpunkt den Schaden doch noch beseitigen zu lassen. Es bleibt dem Geschädigten unbenommen, zur vollständigen und ausreichenden Kompensation seines Vermögensschadens insoweit einen Antrag auf Freistellung von möglicherweise tatsächlich noch entstehenden Schadensbeseitigungskosten zu stellen. Dies ist hier aber nicht geschehen.

Im Übrigen soll hier nicht verschwiegen werden, dass die Klage im vorliegenden Fall der Höhe nach selbst dann überwiegend unbegründet wäre, wenn man dem Kläger grundsätzlich den Ersatz seiner fiktiven Schadensbeseitigungskosten zuerkennen sollte. Wie der Sachverständige widerspruchsfrei und von erkennbarer Sachkunde getragen ausgeführt hat, sind in Bezug auf die Schäden im Zusammenhang mit dem Kellersockel allenfalls Nettokosten in Höhe von 3.220,- € zur Schadensbeseitigung erforderlich und angemessen, während die von Klägerseite insoweit geltend gemachten 14.712,50 € im Übrigen Arbeiten zur Erstellung einer Kellerdämmung betreffen, die in keinem Zusammenhang mit der von Klägerseite behaupteten Ablösung des Sandsteinsockels zu sehen sind.

Andere Aspekte, die einen Anspruch des Klägers gegen die Beklagte der Höhe nach begründen könnten, sind nicht ersichtlich.

Mangels Hauptforderung stehen dem Kläger damit keine Zinsen und keine Erstattung seiner vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu.

Die Kostenentscheidung erging nach § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit erging nach § 709 ZPO.

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