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Entschädigung wegen Baustillstands: Anspruch nur für zwei Stillstandszeiträume

Monatelanger Baustillstand auf der Schulbaustelle. Für mehrere Zeiträume lehnt das OLG Köln eine Entschädigung ab, doch für den 14.02. bis 08.03.2019 und den 29.04. bis 10.06.2019 erkennt es den Anspruch dem Grunde nach an – vorausgesetzt, das Unternehmen hatte die eigene Leistungsfähigkeit nachgewiesen und die Arbeit angeboten.
Landschaftsbauer steht neben stehendem Bagger vor gesperrter Schulbaustelle mit Gerüst und Rohfassade als Zeichen fehlender B
Entschädigung bei Baustillstand setzt nach § 642 BGB klare Leistungsbereitschaft und tatsächlich verhinderte Vorhaltekosten voraus. Symbolfoto: KI

Zum vorliegenden Urteilstext springen: 7 U 97/24

Das Wichtigste im Überblick

Am 24.07.2026 stellte das Oberlandesgericht Köln (7 U 97/24) klar: Ein Bauunternehmen erhält für Baustillstand Geld, wenn der Auftraggeber keine freie Baustellenfläche mit nötigen Vorarbeiten bereitstellt. Das gilt nur, wenn das Bauunternehmen seine Leistung anbietet und arbeitsfähig bleibt.


  • Fehlende Vorarbeiten: Andere Firmen hatten Flächen und Zugänge noch nicht fertiggestellt.
  • Arbeitsangebot nötig: Ohne rechtzeitiges Angebot entfiel Geld für einzelne Stillstandszeiten.
  • Arbeitsfähigkeit zählt: Zusätzliche Bauarbeiten mit denselben Geräten schlossen Geld für spätere Tage aus.
  • Kein zusätzliches Geld: Verschobene Bauzeiten brachten nicht automatisch mehr Geld; neue Preisvereinbarungen deckten Mehrkosten bereits ab.

Eckdaten zum Urteil

  • Gericht: Oberlandesgericht Köln
  • Datum: 24.07.2026
  • Aktenzeichen: 7 U 97/24
  • Verfahren: Berufungsverfahren
  • Rechtsbereiche: Baurecht, Vertragsrecht
  • Streitwert: 508.758,07 €
  • Relevant für: Bauunternehmen, Auftraggeber bei Baustillständen

Wann gibt es Entschädigung wegen Baustillstands?

Ein Landschaftsbauunternehmen verlangte von einem Auftraggeber Entschädigung für monatelangen Baustillstand auf einer Schulbaustelle. Das Oberlandesgericht Köln gab der Berufung des Auftraggebers mit Urteil vom 24.07.2026 (Az. 7 U 97/24) teilweise statt: Ein Anspruch auf Entschädigung besteht nur für zwei Zeiträume, nicht für den gesamten geltend gemachten Stillstand. Die Höhe muss das Landgericht Köln nun noch klären.

Nach § 642 BGB kann ein Bauunternehmen eine angemessene Entschädigung verlangen, wenn der Auftraggeber eine notwendige Mitwirkungshandlung unterlässt. Bei einem VOB/B-Vertrag gehört dazu vor allem, dem Unternehmen ein baufreies Grundstück zu überlassen – einschließlich der nötigen Vorleistungen anderer Firmen. Für den sogenannten Annahmeverzug gelten die §§ 293 ff. BGB: Ist eine Mitwirkung des Auftraggebers nötig, reicht nach § 295 BGB ein wörtliches Leistungsangebot des Unternehmens. Behinderungen müssen zudem nach § 6 Abs. 1 VOB/B schriftlich angezeigt werden, sofern der Auftraggeber sie nicht ohnehin kennt.

VOB/B steht für Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B. Das sind standardisierte Regeln, die viele Bauverträge zusätzlich zum Gesetz nutzen. Annahmeverzug liegt vor, wenn der Auftraggeber eine nötige Mitwirkung unterlässt, obwohl Sie leistungsbereit sind. Ein wörtliches Leistungsangebot ist Ihre erkennbare Erklärung, die Arbeit jetzt ausführen zu wollen. Fehlt dieses Angebot, droht Ihr Entschädigungsanspruch schon an dieser Stelle zu scheitern.

Das Oberlandesgericht Köln prüfte diese Voraussetzungen für Landschaftsbauarbeiten an einer Gesamtschule in E. Der Auftraggeber hatte das Unternehmen mit einem Angebot über 1.146.685,82 € beauftragt; vertraglicher Baubeginn war der 02.01.2018. Nach einem angeordneten Baustopp und einem neuen Bauzeitenplan sollte ab dem 03.09.2018 gearbeitet und grundsätzlich bis zum 15.02.2019 fertiggestellt werden.

Tatsächlich begannen die Arbeiten erst am 14.09.2018 und gerieten ab Anfang Dezember 2018 ins Stocken. Das Unternehmen zeigte wiederholt Behinderungen an – unter anderem am 06.12.2018, 21.12.2018, 14.02.2019, 17.05.2019 und 03.06.2019. Grund waren fehlende Baufreiheit durch einen Lastenaufzug, ein Gerüst, eine unfertige Fassade sowie parallele Arbeiten anderer Firmen auf der Baustelle.

Für die Zeiträume vom 14.02.2019 bis zum 08.03.2019 und vom 29.04.2019 bis zum 10.06.2019 bejahte der Senat einen Anspruch dem Grunde nach aus § 642 BGB. In beiden Phasen fehlte es an Baufreiheit und Vorleistungen, das Unternehmen hatte seine Leistung per Schreiben vom 14.02.2019, 29.04.2019, 17.05.2019 und 03.06.2019 angeboten und war nach der Beweisaufnahme leistungsfähig und leistungswillig. Der Einwand, das Unternehmen sei wegen seiner Erklärung vom 21.12.2018 generell nicht leistungsbereit gewesen, griff für diese späteren Zeiträume nicht – die Erklärung bezog sich erkennbar nur auf die Zeit von Weihnachten 2018 bis voraussichtlich Anfang Februar 2019.

„Dem Grunde nach“ heißt: Das Gericht bejaht nur, dass der Anspruch grundsätzlich besteht. Über die konkrete Summe entscheidet es später gesondert. Für Sie zählt deshalb je Zeitraum der Nachweis von Stillstand, Angebot und eigener Leistungsfähigkeit.

Redaktionelle Leitsätze

  1. Ein Entschädigungsanspruch des Bauunternehmers nach § 642 BGB wegen Baustillstands setzt voraus, dass der Auftraggeber eine erforderliche Mitwirkung – insbesondere die Überlassung eines baufreien Grundstücks einschließlich notwendiger Vorleistungen anderer Unternehmer – unterlässt, der Unternehmer seine Leistung wörtlich anbietet und selbst leistungsfähig sowie leistungswillig ist.
  2. Eine Behinderungsanzeige nach § 6 Abs. 1 VOB/B ersetzt nicht das nach § 295 BGB erforderliche Leistungsangebot; auch wenn die Anzeige wegen offenkundiger Kenntnis des Auftraggebers entbehrlich ist, tritt ohne Leistungsangebot kein Annahmeverzug ein und entfällt der Entschädigungsanspruch.
  3. Führt der Unternehmer Nachtragsarbeiten mit denselben Mitarbeitern und Maschinen aus, die er für die vertragliche Hauptleistung benötigt, fehlt es an der Leistungsfähigkeit für die angebotene Hauptleistung; Annahmeverzug und ein Entschädigungsanspruch nach § 642 BGB entfallen für diesen Zeitraum.

Wann scheitert Entschädigung am Leistungsangebot?

Fehlt das nach § 295 BGB erforderliche Leistungsangebot, tritt kein Annahmeverzug ein – und der Entschädigungsanspruch nach § 642 BGB entfällt von vornherein. Eine entbehrliche Behinderungsanzeige nach § 6 Abs. 1 S. 2 VOB/B, etwa weil der Auftraggeber die Behinderung ohnehin kennt, ersetzt dieses Angebot nicht.

Im Berufungsverfahren knüpfte der Senat die Abweisung mehrerer Zeiträume genau an dieses Erfordernis. Für den Zeitraum vom 02.01.2019 bis zum 13.02.2019 fehlte ein ausdrückliches Leistungsangebot. Die Behinderungsanzeige vom 21.12.2018 wertete das Gericht nicht als konkludentes Angebot für den gesamten Zeitraum, weil das Unternehmen darin mitteilte, die Arbeiten zu Weihnachten einzustellen und voraussichtlich erst Anfang Februar wieder aufzunehmen.

Konkludent bedeutet: Ein Angebot kann sich aus Ihrem Verhalten ergeben, ohne ausdrückliche Worte. Das Gericht las aus der Ankündigung der Arbeitseinstellung aber das Gegenteil. Formulieren Sie in Behinderungsschreiben deshalb klar, dass Sie weiterarbeiten wollen und können.

Damit brachte das Unternehmen zum Ausdruck, bis mindestens Anfang Februar nicht weiterarbeiten zu wollen – obwohl frühere Ausführungen eine Wiederaufnahme schon ab der vierten Januarwoche nahelegten. Für den Zeitraum vom 15.04.2019 bis zum 28.04.2019 war eine Behinderungsanzeige zwar wegen offenkundiger Kenntnis des Auftraggebers entbehrlich – dokumentiert im Aktenvermerk der Baubesprechung vom 11.04.2019. Ein Leistungsangebot nach § 295 BGB lag aber trotzdem nicht vor.

Auch für den Zeitraum vom 15.04.2019 bis zum 28.04.2019 fehlte es an einem Leistungsangebot der Klägerin. Zwar war insofern eine Behinderungsanzeige gemäß § 6 Abs. 1 S. 2 VOB/B durch die Klägerin entbehrlich, weil die hindernden Umstände und deren hindernde Wirkung dem Auftraggeber, also der Beklagten offenkundig bekannt waren. Das ändert aber nichts daran, dass es für diesen Zeitraum eines hier nicht vorliegenden Leistungsangebots der Klägerin bedurft hätte. – so das Oberlandesgericht Köln

Der Auftraggeber hatte argumentiert, das Unternehmen sei schon wegen der Ankündigung vom 21.12.2018 nicht leistungsbereit gewesen. Der Senat wertete diese Erklärung tatsächlich als fehlendes Leistungsangebot und versagte den Anspruch für die Zeit vom 02.01. bis 13.02.2019 – allerdings aus einem engeren Grund als vom Auftraggeber vorgetragen.

Praxis-Hinweis:

Entscheidend war hier nicht allein die dokumentierte Behinderung. Das Unternehmen musste für den jeweiligen Zeitraum auch erkennbar anbieten, trotz der Hindernisse leisten zu wollen. Prüfen Sie daher Ihre Schreiben: Eine Ankündigung, die Arbeiten vorerst einzustellen, kann einem Leistungsangebot widersprechen. Liegen dagegen spätere Schreiben vor, die Ihre Einsatzbereitschaft und die gewünschte Arbeitsaufnahme konkret erkennen lassen, kann Ihre Lage den anerkannten Zeiträumen eher entsprechen.

Baustillstand trotz Nachtragsarbeiten und Personaleinsatz?

Nach § 297 BGB tritt kein Annahmeverzug ein, wenn die angebotene Leistung nicht angenommen werden kann, weil dem Unternehmen selbst die nötige Leistungsfähigkeit fehlt. Ob ein unproduktiver Vorhalt von Geräten und Personal vorliegt, kann für die Zulässigkeit eines Grundurteils schon dem Grunde nach als wahrscheinlich gelten; die genaue Höhe bleibt dem späteren Betragsverfahren vorbehalten.

Ein Grundurteil klärt nur, ob der Anspruch dem Grunde nach besteht. Die genaue Summe folgt im Betragsverfahren, also in einem späteren Abschnitt desselben Rechtsstreits. Unproduktiver Vorhalt meint Geräte und Personal, die Sie bereithalten, ohne sinnvoll arbeiten zu können. Schon wenn solche Kosten wahrscheinlich erscheinen, kann ein Grundurteil zulässig sein.

Der Senat grenzte danach den späten Juni-Zeitraum ab und beurteilte zugleich, wie es um Geräte und Personal in den übrigen Phasen stand.

Warum der Zeitraum bis Ende Juni 2019 ausschied

Für die Zeit vom 11.06.2019 bis zum 28.06.2019 bestand kein Anspruch aus § 642 BGB. Eine Auswertung der Bautagebücher sowie die Aussagen zweier Zeugen zeigten, dass das Unternehmen in dieser Phase mit acht oder weniger Mitarbeitern Nachtragsarbeiten ausführte und die dafür benötigten Maschinen auf der Baustelle beließ. Haupt- und Nachtragsleistungen ließen sich nicht gleichzeitig erbringen, wenn dieselben Mitarbeiter und Maschinen gebraucht wurden – und die Nachtragsarbeiten mussten nach Zeugenaussage zuerst erledigt werden, weil sie gerade der Beseitigung der Behinderung dienten. Der Einwand des Auftraggebers, im zweiten Stillstandszeitraum sei gearbeitet und nichts unproduktiv vorgehalten worden, griff also nur für diesen späten Junizeitraum durch – nicht gegen die vom Senat anerkannten Phasen.

Das ändert aber nichts daran, dass die Klägerin die geschuldeten Leistungen und die Nachtragsleistungen nicht zeitgleich erbringen konnte, wenn sie dafür dieselben Leute und dieselben Maschinen benötigte. Es mag sein, dass die Klägerin bei Ausführung der Nachtragsarbeiten Personal und Maschinen nicht in genau demselben Umfang einsetzen konnte, wie das beim Hauptauftrag der Fall gewesen wäre. Von dem Nachtrag hat sie aber auch profitiert, indem sie einen Auftrag für zusätzliche Arbeiten mit entsprechender Vergütung erhalten hat. – so das Oberlandesgericht Köln

Warum scheiterten Einwände zu Kletterwand und Winterarbeit?

Der Einwand, Kletterwände und Volleyballfeld hätten im zweiten Stillstandszeitraum ohnehin hergestellt werden können, kam nach Auffassung des Senats zu spät und passte nicht zu den Akten: Der Vermerk vom 11.04.2019 und der Bauzeitenplan vom 10.05.2019 belegten, dass bis zum Ende der Kalenderwoche 22 kein wirtschaftliches Arbeiten möglich war und eine Wiederaufnahme erst für den 03.06.2019 vorgesehen war. Die Kletterwände entstanden tatsächlich erst ab dem 18.06.2019 – also bereits in dem Zeitraum, für den ohnehin kein Anspruch bestand.

Auch der Hinweis auf eine Subunternehmerin für Fallschutzbeläge half dem Auftraggeber nicht: Nach seinem eigenen Vortrag waren diese Arbeiten vor dem 05.08.2019 gar nicht möglich, und welche anderen Arbeiten stattdessen hätten ausgeführt werden können, blieb unklar. Ebenso verfing die Behauptung nicht, man habe sich in der Baubesprechung vom 11.04.2019 einvernehmlich auf eine Bauunterbrechung bis Ende Kalenderwoche 22 verständigt. Der Aktenvermerk dokumentierte nach Lesart des Gerichts nur die gemeinsame Feststellung fehlender Vorleistungen, keinen Verzicht auf Entschädigung – im Gegenteil sprach der Hinweis auf erneut entstehende Kosten gegen einen solchen Verzicht.

Eine solche Einigung lässt sich dem Vermerk über diese Besprechung nicht entnehmen. Vielmehr sind die Projektbeteiligten danach einvernehmlich zu dem Ergebnis gekommen, dass der Klägerin bis zum diesem Zeitpunkt bedingt durch noch fehlende Vorleistungen kein wirtschaftliches Arbeiten möglich sei und es somit zu einer Bauunterbrechung komme. Dementsprechend haben sie gerade keine Willenserklärungen abgegeben, sondern lediglich übereinstimmend Tatsachenfeststellungen getroffen. – so das Oberlandesgericht Köln

Auch das Argument, im Winter sei ohnehin nicht gearbeitet worden, überzeugte nicht: Der Auftraggeber hatte selbst einen Arbeitsbeginn am 02.01.2018 vorgesehen, die Leistungen umfassten neben Vegetationsarbeiten auch winterfeste Tätigkeiten, und das Unternehmen hatte unstreitig bis zum 21.12.2018 gearbeitet. Eine pauschale Witterungsbehauptung ohne konkrete Bezugnahme auf die vorgelegte Planung reichte dem Senat nicht. Die geforderte Begrenzung auf den ursprünglichen Ausführungszeitraum lehnte das Gericht ebenfalls ab, weil der Auftraggeber selbst durch die Verschiebung der Fertigstellung bis zum 31.05.2019 und den späteren Bauzeitenplan vom 10.05.2019 eine längere Vorhaltung veranlasst hatte.

Welche Geräte als unproduktiv vorgehalten galten

Für die beiden anerkannten Zeiträume hielt der Senat einen unproduktiven Vorhalt bestimmter Geräte für wahrscheinlich – darunter zwei Raupenbagger 290 CV, ein Raupenbagger 216, zwei Radlader mit 5,2 Tonnen, ein Vibrationsstampfer, zwei Rüttelplatten mit 600 Kilogramm, ein Container und ein Rotationslaser. Personal, das zeitweise auf anderen Baustellen in U., O. und N. eingesetzt war, hätte nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme jederzeit abgezogen und zur Bedienung dieser Geräte eingesetzt werden können. Ob der unproduktive Vorhalt auch für alle übrigen benannten Produktionsmittel zutrifft, klärt erst das Betragsverfahren.

Wenn Sie Entschädigung verlangen, halten Sie für jeden Stillstandszeitraum fest, welche Geräte und Mitarbeiter tatsächlich nicht produktiv eingesetzt werden konnten. Dokumentieren Sie zugleich mögliche Einsätze auf anderen Baustellen. So können Sie im Betragsverfahren belegen, welche Vorhaltekosten auf den Baustillstand zurückgehen.

Warum blieb das Grundurteil nur teilweise bestehen?

Nach § 304 Abs. 1 ZPO ist ein Grundurteil zulässig, wenn Anspruch nach Grund und Höhe zwar streitig, aber nur die Frage des Anspruchsgrundes entscheidungsreif ist. Dafür müssen alle Fragen zum Grund geklärt sein, und es muss nach dem Sach- und Streitstand zumindest wahrscheinlich erscheinen, dass der Anspruch in irgendeiner Höhe besteht – so der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 20.09.2023 (VIII ZR 432/21). Die Zinsentscheidung darf bei einem Grundurteil jedenfalls in einfach gelagerten Fällen dem Betragsverfahren vorbehalten bleiben.

Der Auftraggeber hielt das landgerichtliche Grundurteil für unzulässig; das Oberlandesgericht Köln prüfte dies am Maßstab von § 304 ZPO. Das Landgericht Köln hatte in seinem Grundurteil vom 23.07.2024 (Az. 5 O 26/23) dem Unternehmen für die Zeiträume vom 02.01.2019 bis zum 08.03.2019 und vom 15.04.2019 bis zum 28.06.2019 einen Anspruch dem Grunde nach zugesprochen und dabei klargestellt, dass § 642 Abs. 1 BGB keine tatsächlich entstandenen Vorhaltekosten voraussetzt.

Das bedeutet konkret: Für den Grund des Anspruchs müssen bare Ausgaben noch nicht feststehen. Es reicht die Wahrscheinlichkeit, dass Vorhaltung angefallen ist. Die Bezifferung Ihrer Entschädigung bleibt damit dem Betragsverfahren vorbehalten.

Das Oberlandesgericht bestätigte die Zulässigkeit des Grundurteils nur für die engeren Zeiträume vom 14.02.2019 bis zum 08.03.2019 und vom 29.04.2019 bis zum 10.06.2019: Der Anspruchsgrund war dort entscheidungsreif, und eine Entschädigung in irgendeiner Höhe erschien wahrscheinlich. Dem Einwand, es fehle an einer hohen Wahrscheinlichkeit zur Höhe und der anderweitige Erwerb betreffe schon den Anspruchsgrund, hielt der Senat entgegen, dass § 304 Abs. 1 ZPO lediglich die Wahrscheinlichkeit irgendeiner Höhe verlangt. Die konkrete Höhe und die Auswirkungen anderweitiger Einsätze von Personal und Geräten gehören ins Betragsverfahren.

Dem Einwand, auch über Zinsen und Rechtsanwaltskosten hätte im Grundurteil entschieden werden müssen, folgte der Senat nur teilweise: Die Zinsentscheidung durfte offenbleiben, die Frage der Rechtsverfolgungskosten zog er dagegen an sich und entschied sie abschließend selbst. Die Zurückverweisung an das Landgericht Köln zur Klärung der Höhe erfolgte nach § 538 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO und war nach Ansicht des Senats sachdienlich – der Auftraggeber hatte sie selbst beantragt.

Zurückverweisung heißt: Das Berufungsgericht gibt den Fall an das Landgericht zurück. Dort wird nur noch über die Höhe der Entschädigung verhandelt. Für die anerkannten Zeiträume ist der Streit um den Grund damit durch; offen bleibt die Summe.

Warum scheiterte Schadensersatz wegen der Vorunternehmer?

§ 6 Abs. 6 S. 1 VOB/B 2016 setzt voraus, dass der Auftraggeber die hindernden Umstände zu vertreten hat – also mindestens fahrlässig eine echte Vertragspflicht verletzt, nicht nur eine bloße Obliegenheit. Eine Haftung für Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB kommt nur in Betracht, soweit diese tatsächlich eine Pflicht gegenüber dem Auftragnehmer erfüllen sollten; Vorunternehmer sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 21.10.1999, VII ZR 185/98) grundsätzlich keine Erfüllungsgehilfen des Auftraggebers, solange dieser keine besondere Einstandspflicht übernommen hat.

Erfüllungsgehilfen sind Hilfspersonen, die der Auftraggeber zur Erfüllung eigener Vertragspflichten einsetzt. Andere Firmen auf derselben Baustelle (Vorunternehmer) sind das in der Regel nicht. Eine Obliegenheit ist nur eine Last im eigenen Interesse, keine echte Pflicht Ihnen gegenüber. Ohne vom Auftraggeber zu vertretende Pflichtverletzung bleibt Schadensersatz nach § 6 Abs. 6 VOB/B ausgeschlossen.

Neben dem Anspruch aus § 642 BGB war zu klären, ob das Unternehmen wegen der Behinderungen auch Schadensersatz verlangen konnte. Der Auftraggeber wandte ein, die Behinderungen seien durch Vorunternehmer verursacht worden, für die er nicht einzustehen habe – und der Senat folgte dem. Die Vorunternehmer waren im Verhältnis zum klagenden Unternehmen keine Erfüllungsgehilfen des Auftraggebers; eine besondere Einstandspflicht war weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Damit fehlte es an einer vom Auftraggeber zu vertretenden Pflichtverletzung, und ein Schadensersatzanspruch nach § 6 Abs. 6 S. 1 VOB/B bestand nicht.

Warum gab es keine Mehrvergütung trotz Bauzeitverschiebung?

§ 2 Abs. 5 VOB/B 2016 setzt eine Anordnung des Auftraggebers voraus, die die Preisgrundlagen einer vertraglich vorgesehenen Leistung ändert; auch eine bauzeitändernde Anordnung kann solche Ansprüche auslösen. Nicht jede Mitteilung über eine Behinderung durch Dritte oder einen unfertigen Vorunternehmer ist aber schon eine solche Anordnung – sonst würde das Verschuldenserfordernis des § 6 Abs. 6 VOB/B umgangen.

Eine Anordnung ist eine einseitige Weisung des Auftraggebers an Sie, Bauablauf oder Leistung zu ändern. Die bloße Mitteilung über Verzögerungen Dritter reicht dafür nicht. Ohne an Sie gerichtete Anordnung scheitert eine Mehrvergütung nach § 2 Abs. 5 VOB/B oft schon an dieser Voraussetzung.

Das Unternehmen stützte sich hilfsweise auf eine Preisanpassung wegen der verschobenen Bauzeit; der Senat folgte dem nicht. Die Mitteilungen über verschobene Bauzeiten und die nicht mögliche Arbeitsaufnahme wertete das Gericht nicht als konkludente Anordnungen: Die bloße Mitteilung hindernder Umstände ist keine Anordnung und kein konkludentes Angebot zur Bauzeitänderung. Eine E-Mail des Auftraggebers vom 27.02.2019 war schon deshalb keine Anordnung gegenüber dem Unternehmen, weil sie weder an dieses gerichtet war noch erkennen ließ, dass die dort genannte Festlegung ihm gegenüber getroffen wurde. Der Aktenvermerk vom 11.04.2019 belegte ebenfalls nur eine gemeinsame Feststellung der Behinderung, keine Anordnung – und der Bauzeitenplan vom 10.05.2019 beruhte zudem auf einem Wunsch des Unternehmens selbst.

Offen ließ der Senat, ob ein Schreiben des Auftraggebers vom 23.07.2018 eine bauzeitändernde Anordnung enthielt. Unstreitig hatte der Auftraggeber dem Unternehmen die Nachträge 1 und 2 beauftragt und dadurch bereits eine höhere Vergütung gewährt. Ein Schreiben der damaligen Rechtsanwälte des Unternehmens vom 29.04.2019 deutete darauf hin, dass mit Nachtrag 2 Mehrkosten wegen der Baubehinderungen bis zum 31.05.2019 bereits grundsätzlich abgegolten werden sollten. Ein weitergehender Anspruch auf Mehrvergütung nach § 2 Abs. 5 VOB/B war deshalb nicht feststellbar.

Berufen Sie sich bei einer verschobenen Bauzeit auf Mehrvergütung, sichern Sie eine an Sie gerichtete und eindeutige Anordnung des Auftraggebers. Halten Sie außerdem fest, ob Nachträge die Mehrkosten bereits abgelten sollen. Eine bloße Mitteilung über Verzögerungen reicht für diesen Anspruch nach der Entscheidung nicht aus.

Warum scheiterten 5.753,89 Euro Anwaltskosten?

Bei einer objektiven Klagehäufung nach § 260 ZPO darf ein Grundurteil über den Hauptanspruch nicht ohne Weiteres als Teilurteil über einen davon abhängigen Nebenanspruch – etwa außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten – ergehen, wenn sich dieselbe Frage im weiteren Verfahren erneut stellt. Das Berufungsgericht kann diesen Teil an sich ziehen und nach § 538 Abs. 1 ZPO einheitlich entscheiden. Verzug richtet sich nach § 286 BGB, die Fälligkeit der Schlusszahlung nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B.

Objektive Klagehäufung bedeutet, dass mehrere Ansprüche in einer Klage verbunden sind. Freistellung von Rechtsverfolgungskosten heißt: Der Auftraggeber soll Ihre Anwaltskosten übernehmen. Verzug setzt regelmäßig Fälligkeit und meist eine Mahnung voraus. Fehlt der Verzug, bleibt der Anspruch auf Freistellung von Anwaltskosten ohne Erfolg.

Über die geforderte Freistellung von Anwaltskosten entschied das Oberlandesgericht Köln in der Berufungsinstanz abschließend selbst. Der Anspruch auf Freistellung von 5.753,89 Euro an außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten bestand nicht und wurde vollständig abgewiesen. Ein Verzögerungsschaden nach §§ 280, 286 BGB schied aus, weil der Auftraggeber bei dem Anwaltsschreiben vom 21.12.2022 – mit dem das Unternehmen zur Zahlung der Rechnung vom 01.12.2022 aufforderte – noch gar nicht in Verzug war. Eine vorherige Mahnung fehlte, und sie war auch nicht nach § 286 Abs. 2 BGB entbehrlich: Seit dem Rechnungsdatum vom 01.12.2022 waren am 21.12.2022 noch keine 30 Tage vergangen, innerhalb derer die Schlusszahlung nach § 16 Abs. 3 Nr. 1 VOB/B erst fällig wurde.

Im Ergebnis hatte die Berufung des Auftraggebers damit nur teilweise Erfolg. Ein Entschädigungsanspruch dem Grunde nach besteht lediglich für die Zeiträume vom 14.02.2019 bis zum 08.03.2019 und vom 29.04.2019 bis zum 10.06.2019. Über die Höhe der Entschädigung und über die Kosten des Berufungsverfahrens muss nun das Landgericht Köln entscheiden. Die Revision ließ das Oberlandesgericht nicht zu; der Streitwert des Berufungsverfahrens wurde auf 508.758,07 Euro festgesetzt.

Was zeigt das Urteil bei fehlender Baufreiheit?

Das Urteil stammt vom Oberlandesgericht Köln und betrifft unmittelbar nur die Parteien dieses Verfahrens. Es ist daher keine allgemein bindende Vorgabe für jede Baustelle. Die Entscheidung zeigt aber, dass die Anforderungen auch in vergleichbaren VOB/B-Verträgen entscheidend sein können: Zeitraum, fehlende Baufreiheit, Leistungsangebot und eigene Einsatzfähigkeit müssen jeweils nachweisbar sein.

Wenn Ihre Arbeiten wegen fehlender Vorleistungen stillstehen, bieten Sie Ihre Leistung für den konkreten Zeitraum erkennbar an und dokumentieren Sie die Behinderung sowie den Vorhalt von Personal und Geräten. Kündigen Sie dagegen eine Arbeitseinstellung ohne anschließendes Angebot an, kann dies Ihren Entschädigungsanspruch für diesen Zeitraum gefährden.

Unsere Einschätzung

Beim Baustillstand im VOB/B-Vertrag setzt das Oberlandesgericht Köln einen strengen zeitlichen Maßstab: Nicht der monatelange Gesamtstillstand zählt, sondern jede einzelne Phase mit eigener Erklärung und eigener Einsatzmöglichkeit. Entscheidend wird in vergleichbaren Fällen sein, ob sich aus dem Schriftverkehr für genau diesen Zeitraum ein Angebot ableiten lässt oder ob die Formulierung vielmehr eine selbst gewählte Unterbrechung zeigt. Sie sollten deshalb Bauzeitenpläne, Besprechungsvermerke und Schreiben als zusammenhängende Zeitachse auswerten.

Die Begründung ist konsequent, weil fehlende Baufreiheit allein noch nicht erklärt, ob das Unternehmen tatsächlich hätte beginnen können. Anders liegt der Fall, wenn Personal und Geräte gleichzeitig für vergütete Zusatzarbeiten gebunden sind: Dann fehlt die Einsatzfähigkeit für den Hauptauftrag, auch wenn die Baustelle weiterhin behindert ist. Offen blieb, ob ein früheres Schreiben eine Bauzeitänderung anordnete; geklärt wurde diese Frage nur für eine weitergehende Mehrvergütung.


Baustillstand – Ihre Entschädigung richtig durchsetzen

Ein Anspruch auf Entschädigung nach § 642 BGB setzt mehr voraus als nur fehlende Baufreiheit. Entscheidend sind ein klares Leistungsangebot für den jeweiligen Zeitraum und der Nachweis, dass Sie mit Personal und Geräten einsatzbereit waren. Unsere Rechtsanwälte für Bau- und Architektenrecht analysieren Ihre Behinderungsanzeigen und prüfen, ob Ihre Dokumentation für einen durchsetzbaren Anspruch ausreicht.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wann kann ich trotz fehlender Vorleistungen anderer Firmen Entschädigung für Baustillstand verlangen?

ES KOMMT DARAUF AN: Entschädigung nach § 642 BGB können Sie verlangen, wenn fehlende Vorleistungen die Baufreiheit verhindern und Sie Ihre Leistung konkret anbieten. Zusätzlich müssen Sie für diesen Zeitraum leistungsfähig und leistungswillig bleiben. Dokumentieren Sie deshalb Behinderung und Arbeitsbereitschaft zeitbezogen.

Der Auftraggeber muss Ihnen grundsätzlich ein baufreies Grundstück einschließlich notwendiger Vorleistungen anderer Unternehmen bereitstellen. Unterlässt er diese Mitwirkung, kann dadurch Annahmeverzug (die verweigerte erforderliche Mitwirkung trotz Leistungsbereitschaft) entstehen. Nach § 295 BGB genügt dafür regelmäßig ein wörtliches Leistungsangebot, also Ihre erkennbare Erklärung, jetzt arbeiten zu wollen und zu können. Eine Behinderungsanzeige nach § 6 Abs. 1 VOB/B informiert über das Hindernis, ersetzt dieses Leistungsangebot jedoch nicht. Schreiben Sie daher für jeden Stillstandszeitraum ausdrücklich, welche Arbeiten Sie sofort ausführen würden.

Der Anspruch entfällt für den betreffenden Zeitraum, wenn Sie selbst nicht leistungsfähig sind, etwa weil dieselben Mitarbeiter und Geräte vorrangig Nachtragsarbeiten ausführen. Auch eine frühere Ankündigung der Arbeitseinstellung kann gegen Ihre Leistungsbereitschaft sprechen. Prüfen Sie daher je Zeitraum Personal, Geräte, Arbeitsangebot und blockierende Vorleistung anhand prüfbarer Unterlagen.


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Wie muss ich mein Leistungsangebot formulieren, damit es für jeden Stillstandszeitraum nachweisbar bleibt?

Formulieren Sie für jeden Stillstandszeitraum ausdrücklich, dass Sie leistungsbereit und leistungsfähig sind und die vertraglichen Arbeiten anbieten. Ordnen Sie diese Erklärung dem konkreten Zeitraum, Arbeitsbereich, Hindernis und der erforderlichen Mitwirkung des Auftraggebers zu.

Eine Behinderungsanzeige nach § 6 Abs. 1 VOB/B beschreibt zunächst nur das Hindernis und ersetzt kein Leistungsangebot nach § 295 BGB. Verwenden Sie zusätzlich etwa folgende Formulierung: „Wir sind leistungsbereit und leistungsfähig und bieten die vertraglichen Arbeiten ab sofort beziehungsweise ab dem genannten Datum an.“ Ergänzen Sie, dass die Ausführung nach Beseitigung der Blockade unverzüglich beginnen oder fortgesetzt werden kann. Schreiben Sie nicht lediglich, dass die Arbeiten behindert sind oder vorübergehend eingestellt werden. Eine solche Erklärung kann gegen Ihre Leistungsbereitschaft sprechen und den Entschädigungsanspruch nach § 642 BGB für diesen Zeitraum gefährden.

Wiederholen Sie das Angebot bei jedem neuen oder fortbestehenden Zeitraum mit aktualisiertem Datum und konkretem Leistungsumfang. Ist nur ein Teil der Arbeiten möglich, bieten Sie diesen ausdrücklich an und dokumentieren Sie, welche Leistungen weiterhin blockiert bleiben.


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Warum gefährdet eine angekündigte Arbeitseinstellung meinen Anspruch für spätere Stillstandszeiträume?

Weil Ihre Erklärung für den angekündigten Zeitraum erkennen lässt, dass Sie dort nicht weiterarbeiten wollen. Sie gefährdet den Entschädigungsanspruch deshalb für die angekündigte Arbeitspause, nicht ohne Weiteres für alle späteren Zeiträume.

Nach §§ 293 und 295 BGB setzt Annahmeverzug grundsätzlich voraus, dass Sie Ihre Leistung tatsächlich oder wörtlich anbieten. Eine Mitteilung vom 21.12.2018, wonach die Arbeiten bis voraussichtlich Anfang Februar eingestellt werden, widerspricht diesem Angebot für den Zeitraum vom 02.01. bis 13.02.2019. Das Gericht bewertet solche Schreiben nach ihrem objektiven Erklärungsinhalt und dem darin genannten Zeitbezug. Die Erklärung belegt daher fehlende Leistungsbereitschaft nur für die angekündigte Pause, sofern keine abweichenden Umstände hinzutreten. Für diesen Zeitraum kann der Anspruch aus § 642 BGB wegen fehlenden Leistungsangebots entfallen.

Spätere Schreiben können Ihre Leistungsbereitschaft erneut belegen, wenn sie einen konkreten Arbeitsbeginn, Ihre Einsatzfähigkeit und Ihr ausdrückliches Angebot enthalten. Prüfen Sie deshalb die Reichweite früherer Erklärungen und dokumentieren Sie für jeden späteren Zeitraum ein neues, eindeutiges Leistungsangebot.


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Kann ich Entschädigung verlangen, wenn dieselben Mitarbeiter und Maschinen parallel Nachtragsarbeiten ausführen?

ES KOMMT DARAUF AN: Eine Entschädigung nach § 642 BGB bleibt möglich, wenn Sie die Hauptleistung trotz Nachtragsarbeiten leistungsfähig anbieten konnten. Nutzen Nachtragsarbeiten jedoch dieselben unverzichtbaren Mitarbeiter und Maschinen, entfällt der Anspruch für den betroffenen Zeitraum, wenn beide Leistungen nicht gleichzeitig ausführbar waren.

Nach § 297 BGB tritt kein Annahmeverzug ein, wenn Ihnen die Leistungsfähigkeit für die angebotene Hauptleistung fehlt. Das ist nicht bereits deshalb der Fall, weil während des Stillstands irgendeine Tätigkeit auf der Baustelle stattfand. Entscheidend ist, ob die für den Hauptauftrag erforderlichen Ressourcen anderweitig gebunden waren oder unproduktiv bereitstanden. Erledigten dieselben Mitarbeiter und Maschinen vorrangige Nachtragsarbeiten, konnten Sie die Hauptleistung möglicherweise nicht gleichzeitig ausführen. Dann fehlt eine Voraussetzung des § 642 BGB, sodass für diesen Zeitraum keine Entschädigung verlangt werden kann.

Ein Anspruch bleibt möglich, wenn andere Kräfte die Nachtragsarbeiten ausführten oder Personal und Geräte für den Hauptauftrag verfügbar und unproduktiv vorgehalten wurden. Im Zeitraum vom 11.06. bis 28.06.2019 verneinte das Gericht den Anspruch wegen des Einsatzes derselben Ressourcen für vorrangige Nachträge. Ordnen Sie deshalb für jeden betroffenen Tag Mitarbeiter und Maschinen eindeutig dem Hauptauftrag, Nachträgen oder einem unproduktiven Vorhalt zu.


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Welche Unterlagen brauche ich, um fehlende Baufreiheit und Gerätevorhalt je Zeitraum zu belegen?

Je Stillstandszeitraum benötigen Sie Behinderungsanzeigen, datierte Leistungsangebote, Bautagebücher, Bauzeitenpläne, Besprechungsprotokolle und Zeugennachweise. Ergänzen Sie Einsatzpläne sowie Geräte- und Personallisten, damit Hindernis, Leistungsbereitschaft und unproduktiver Vorhalt zeitlich zusammenpassen.

Behinderungsanzeigen, Fotos und Bautagebücher zeigen, wann welche Vorleistung oder Baufreiheit fehlte. Bauzeitenpläne und Besprechungsprotokolle ordnen das konkrete Hindernis dem betroffenen Zeitraum zu. Ihre Schreiben müssen nach § 295 BGB erkennen lassen, dass Sie trotz der Behinderung arbeiten wollten und konnten. Einsatzpläne, Arbeitszeitaufzeichnungen und Benennungen verantwortlicher Mitarbeiter belegen Ihre damalige Leistungsfähigkeit. Für die Anspruchshöhe benötigen Sie zusätzlich Gerätestammdaten, Vorhaltekosten, Lohnunterlagen, Miet- oder Abschreibungsdaten sowie Nachweise über anderweitige Einsätze.

Ordnen Sie sämtliche Unterlagen in einer Zeitraumtabelle nach Datum, Hindernis, angebotener Leistung, Ressource und Beleg. Trennen Sie dabei unproduktiven Vorhalt von Nachtragsarbeiten oder tatsächlich möglichen Einsätzen, weil § 297 BGB fehlende eigene Leistungsfähigkeit ausschließen kann. So bleibt auch im späteren Betragsverfahren nachvollziehbar, welche Kosten welchem Stillstand zuzurechnen sind.


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Bekomme ich zusätzlich Mehrvergütung, wenn der Auftraggeber die Bauzeit nur wegen Verzögerungen verschiebt?

NEIN. Eine bloße Verschiebung der Bauzeit wegen Verzögerungen begründet noch keine Mehrvergütung nach § 2 Abs. 5 VOB/B. Dafür benötigen Sie eine an Ihr Unternehmen gerichtete Anordnung, die die Preisgrundlagen der vereinbarten Leistung verändert.

§ 2 Abs. 5 VOB/B erfasst Änderungen, die der Auftraggeber durch eine Weisung zum Bauablauf oder zur Leistung veranlasst. Eine Mitteilung über fehlende Vorleistungen, Verzögerungen anderer Firmen oder einen neuen Bauzeitenplan ist dafür nicht ohne Weiteres ausreichend. Auch eine gemeinsame Feststellung der Behinderung ersetzt keine eindeutige Anordnung des Auftraggebers. Eine Behinderungsanzeige nach § 6 Abs. 1 VOB/B dokumentiert dagegen nur das Hindernis und begründet für sich keine Mehrvergütung. Prüfen Sie deshalb, ob eine konkrete Weisung vorliegt und welche Mehrkosten sie tatsächlich verursacht.

Davon zu unterscheiden ist eine mögliche Entschädigung nach § 642 BGB wegen unterlassener Mitwirkung des Auftraggebers. Sie setzt unter anderem voraus, dass Sie leistungsbereit und leistungsfähig waren und Ihre Leistung für den betreffenden Zeitraum angeboten haben. Bereits beauftragte Nachträge können Mehrkosten außerdem ganz oder teilweise abgelten. Gleichen Sie daher die Anordnung, Ihre Behinderungsanzeigen und sämtliche Nachträge inhaltlich miteinander ab.


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Muss der Auftraggeber für Vorunternehmer einstehen, wenn diese meine Arbeiten blockieren?

NEIN, der Auftraggeber haftet für eine Blockade durch Vorunternehmer nicht automatisch auf Schadensersatz nach § 6 Abs. 6 VOB/B. Wegen fehlender Baufreiheit kann Ihnen jedoch eine Entschädigung nach § 642 BGB zustehen.

Schadensersatz nach § 6 Abs. 6 VOB/B setzt voraus, dass der Auftraggeber die Behinderung zu vertreten hat, also eine eigene Pflicht schuldhaft verletzt. Vorunternehmer sind grundsätzlich keine Erfüllungsgehilfen (Hilfspersonen für Vertragspflichten) des Auftraggebers, weil sie regelmäßig nicht Ihre Leistungspflichten erfüllen. Deshalb wird ihr Fehlverhalten dem Auftraggeber nicht allein deshalb zugerechnet, weil er diese Firmen beauftragt oder koordiniert. § 642 BGB knüpft dagegen nicht an ein Verschulden an, sondern an den Annahmeverzug bei unterlassener notwendiger Mitwirkung. Fehlende Baufreiheit einschließlich erforderlicher Vorleistungen kann eine solche Mitwirkung sein; dafür müssen Sie Ihre Leistung anbieten und leistungsfähig bleiben.

Ein weitergehender Schadensersatz kommt in Betracht, wenn der Auftraggeber eine besondere Einstandspflicht übernommen oder selbst fahrlässig gehandelt hat. Eine Behinderungsanzeige nach § 6 Abs. 1 VOB/B ersetzt das erforderliche Leistungsangebot nach § 295 BGB nicht. Prüfen Sie deshalb Vertrag und Baustellenkorrespondenz auf Zusagen, Pflichtverletzungen und ein zeitbezogenes Leistungsangebot.


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Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.


Das vorliegende Urteil


Oberlandesgericht Köln – Az.: 7 U 97/24 – Urteil vom 24.07.2026




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