Verlegung Fußbodenheizung unterhalb Fliesen im Duschbereich einer Luxuswohnung

Aufwärmender Streit: Fußbodenheizung in Duschbereichen vor Gericht

Ein aktueller Fall vor dem OLG Düsseldorf hat Fragen aufgeworfen, ob und in welchem Umfang eine Fußbodenheizung im Duschbereich eines Badezimmers von einer Baufirma zu installieren ist. Im Fokus des Streits stehen dabei unterschiedliche Interpretationen von Passagen in der Baubeschreibung und der Frage, ob eine Fußbodenheizung im bodengleichen Duschbereich zu den üblichen Qualitäts- und Komfortstandards gehört.

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Auslegung der Baubeschreibung

Laut der Baubeschreibung sollte die Beheizung der gesamten Wohnanlage über einen Gas-Brennwertkessel erfolgen. Zudem wurde festgelegt, dass die Duschbereiche der Masterbäder bodengleich ausgeführt werden sollten. Die Entscheidung des Gerichts hing maßgeblich von der Interpretation ab, ob diese Formulierung ausreichend Gewicht hatte, um eine Fußbodenheizung auch im Duschbereich verbindlich zu fordern.

Das OLG Düsseldorf schloss sich jedoch der Auffassung des Landgerichts an. Die Passagen in der Baubeschreibung würden lediglich darauf hindeuten, dass die Wohnanlage insgesamt mit einer Fußbodenheizung ausgestattet werden solle und nicht zwangsläufig, dass diese auch unter den Fliesen des Duschbereichs verlegt werden müsse.

Verweis auf BGH-Urteil und „üblicher Qualitäts- und Komfortstandard“

Die Kläger verwiesen in ihrer Berufung auf eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2009, in der es um den Schallschutz von Wohnungen ging. Die Begründungen aus diesem Urteil ließen sich jedoch nicht direkt auf den vorliegenden Fall anwenden, da es keine technischen Regelungen gäbe, die eine beheizte Bodenfläche im Duschbereich vorschreiben würden.

Zudem vertrat das Gericht die Ansicht, dass eine Fußbodenheizung im Duschbereich nicht zwingend zum üblichen Qualitäts- und Komfortstandard gehöre. Der Sachverständige hatte zwar festgestellt, dass ein Trend zur Bodenerwärmung im Duschbereich erkennbar sei, jedoch nur als zusätzlichen Luxus („maximaler Komfort“) und nicht als allgemein üblichen Standard.

Mögliche Zurückweisung der Berufung

Das OLG Düsseldorf wies die Kläger darauf hin, dass ihre Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg habe und möglicherweise gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen werde. Den Klägern wurde Gelegenheit gegeben, zu diesem Hinweis bis zum 07.01.2022 Stellung zu nehmen.

Insgesamt zeigt dieser Fall, wie strittig die Frage der Fußbodenheizung im Duschbereich sein kann und wie unterschiedlich Baubeschreibungen und Komfortstandards ausgelegt werden können. Dabei bleibt abzuwarten, ob sich die Kläger mit dem Hinweis des Gerichts zufriedengeben werden oder weitere rechtliche Schritte einleiten.

Das vorliegende Urteil

OLG Düsseldorf – Az.: I-22 U 184/21 – Beschluss vom 15.12.2021

Die Kläger werden darauf hingewiesen, dass eine Zurückweisung ihrer Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO in Betracht kommt.

Sie erhalten Gelegenheit, zu diesem Hinweis bis zum 07.01.2022 Stellung zu nehmen.

Gründe

Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg im Sinne des § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.

1. Der Senat weist darauf hin, dass die Beklagte mittlerweile unter der Bezeichnung „A.-GmbH“ firmiert, entstanden durch Umwandlung im Wege des Formwechsels der A.-GmbH & Co. KGaA, diese entstanden durch Umwandlung im Wege des Formwechsels der A.-GmbH & Co. Kommanditgesellschaft Wohnungsbaugesellschaft.

2. Der Senat folgt der Auslegung des Landgerichts dahin, dass die Beklagte die Heizschleifen der Fußbodenheizung nicht auch unterhalb der Fliesen im Duschbereich verlegen musste.

a) Der Ansicht der Berufung, aus den folgenden Passagen der Baubeschreibung (Seite 15)

„Die Beheizung der gesamten Wohnanlage erfolgt über einen Gas-Brennwertkessel. Die Heizlast wird nach der DIN EN 12831 ermittelt. Als Wärmeübertragungselement wird ein diffusionsdichtes Fußbodenheizungssystem mit Einzelraumregelung eingesetzt.“ (Seite 15)

„Die Dusche erhält einen Natursteinboden (4- bis 6-tlg.) mit einer Entwässerungsrinne. Die Duschen in den Masterbädern werden bodengleich ausgeführt, während die Duschen in den Gästebädern aus technischen Gründen eine Stufe von ca. 15 cm haben.“ (Seite 7)

ergebe sich, dass eine Fußbodenheizung auch im bodengleichen Duschbereich geschuldet gewesen sei, ist nicht beizupflichten. Mit der „gesamten Wohnanlage“ ist das Mehrfamilienhaus gemeint. Wenn von einer Fußbodenheizung als Wärmeübertragungselement die Rede ist, ist damit nur gesagt, dass die Räume der Wohnungen mit einer Fußbodenheizung geheizt werden sollen. Keine Aussage ist dazu getroffen, dass jedwede Bodenfläche mit Heizschleifen unterlegt ist.

b) Die Bezugnahme auf die Entscheidung des BGH vom 02.06.2009 (VII ZR 54/07, NZBau 2009, 648) ist nicht weiterführend. Die Entscheidung des BGH befasst sich mit dem Schallschutz einer Wohnung im Hinblick darauf, dass die den Schallschutz regelnde DIN überholt ist und nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Eine derartige Konstellation liegt hier nicht vor. Der Sachverständige hat festgestellt, dass es keine technische Regelung dazu gibt, dass ein Boden auch im Duschbereich beheizt sein müsste.

Die nachfolgend von der Berufung geäußerte Ansicht, ein „üblicher Qualitäts- und Komfortstandard“ sei dadurch „geprägt“, „wonach die Dusche hätte beheizt werden können“, trifft nicht zu.

Der Sachverständige hat lediglich ausgeführt, dass ein „Trend zur Bodenerwärmung im Duschbereich erkennbar“ sei, weil von der Industrie Fußbodentemperierungen zum Nachrüsten auf elektrischer Basis angeboten würden. Er hat dies als Herstellung „maximalen Komforts“ bezeichnet. Ferner hat er ausgeführt, dass bei der Installation von Duschwannen, die auf Estrich mit der vorgeschriebenen Schallentkoppelung aufgebracht würden, üblicherweise die Fußbodenheizung nicht unter die Duschwanne geführt werde, da dies „heiztechnisch“ nicht sinnvoll sei (Gutachten vom 23.12.2015, BA IV/708). Im streitgegenständlichen Bad sei die Beheizung des Bodens in der Dusche deshalb möglich, weil eine handwerklich hergestellte, ebenerdige Dusche ausgeführt worden sei (Gutachten vom 28.04.2017, BA V/1057). Er, der Sachverständige, sehe in „Luxuswohnungen“ den beheizten Duschboden als Standard an (Gutachten vom 28.04.2017, BA V/1083).

c) Der rechtlichen Beurteilung des Sachverständigen, in einer Luxuswohnung sei ein beheizter Duschboden Standard, folgt der Senat nicht. Der Sachverständige ist zu einer rechtlichen Beurteilung nicht berufen. Das ist bei der Formulierung der Beweisfrage im selbständigen Beweisverfahren nicht bedacht worden.

Für die Bestimmung der geschuldeten Leistung bedarf es der Auslegung des gesamten Vertragswerks und der Begleitumstände, wie das Landgericht zutreffend erkannt hat. Wenn danach auch von einer gehobenen Wohnsituation auszugehen ist, so kann aus dem Erwerb einer „Luxuswohnung“ nicht darauf geschlossen werden, dass jede erdenkliche Einrichtung oder technische Vorkehrung zur Erreichung „maximalen Komforts“ einzubauen ist. In der Baubeschreibung wird „Komfort auf hohem Niveau“ versprochen (Baubeschreibung Seite 19). Zudem haben die Kläger im Schriftsatz vom 20.05.2021 Folgendes vorgetragen:

„Dies ist auch auf dem Hintergrund zu sehen, dass die Beklagte in der Sonderwunschliste die Option einer Beheizung des Duschbodens der walkin Dusche nicht aufgelistet hatte, hingegen aber u. a. einen Handtuchheizkörper.“

Wenn schon ein Handtuchheizkörper ein „Sonderwunsch“ ist, dann kann der Erwerber nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass auch der Duschboden beheizt ist.

Der schillernde Begriff des „Luxus“ (oder die Verwendung des Worts „exclusiv“) erlaubt für den vorliegenden Fall keinen Rückschluss darauf, ob der Duschboden beheizt sein muss. Die Begriffe „Luxus“ und „exclusiv“ werden in der Werbung inflationär verwendet. Was „Luxus“ oder „exclusiv“ ist, wird zudem individuell durchaus unterschiedlich bewertet. So mag dem einen Erwerber ein üppiger Stil mit vergoldeten Armaturen zusagen, während dem anderen Erwerber eine puristische Gestaltung behagt. Solche individuellen Unterschiede können auch für die Frage eine Rolle spielen, ob der Duschboden beheizt ist oder nicht. So könnte ein passionierter Kaltduscher eine beheizte Bodenplatte gar als Nachteil empfinden. Denn bei Verlegung von Heizschleifen unterhalb dem Duschboden kann die Heizung dort nicht unabhängig von der Beheizung des Bades reguliert werden. Andere Nutzer könnten es als willkommene Abhärtung oder Ertüchtigung empfinden, wenn sie den Fuß auf die geringfügig kältere (nach dem Sachverständigen B. ist von 5 Grad Differenz auszugehen, die Kläger gehen von 8 Grad aus) Fliese der Dusche setzen und dann Linderung durch das herabprasselnde warme Wasser erfahren. Wieder anderen Nutzern mag in der Tat an einem beheizten Duschboden gelegen sein; das bedeutet aber nicht, dass er „selbstverständlich“ geschuldet ist. Denn in Wohnungen üblichen Qualitäts- und Komfortstandards, die mit Duschtassen ausgestattet sind, ist eine Beheizung gerade nicht üblich. Wenn es danach in der Baubeschreibung heißt, dass im Masterbad (nicht im Gästebad) eine bodengleiche Dusche installiert wird, ist dies nach der Baubeschreibung das „mehr“ gegenüber einer „normalen“ Wohnung. Wenn der Erwerber noch „mehr“ – nämlich einen beheizten Duschboden haben möchte – muss er dieses, nach den Erfahrungen des Senats doch recht spezielle Anliegen, zum Ausdruck bringen und versuchen, den Leistungsumfang entsprechend zu erweitern.

d) Zu den in der Klageschrift zitierten Zeitungsartikeln aus dem Jahr 2012 weist der Senat darauf hin, dass der Bauträgervertrag im Jahr 2009 abgeschlossen worden ist. Für die Auslegung des Bauträgervertrags sind sie danach unerheblich. Das gilt ebenso für die von den Klägern angeführte E-Mail vom 10.01.2012.

Soweit die Kläger erstinstanzlich auf die Ausstattung von Wohnungen anderer Bauträger verwiesen haben, ist das ebenfalls unerheblich. Der Umstand, dass zwei andere Anbieter die Attraktivität der von ihn angebotenen Wohnungen möglicherweise durch beheizbare Duschböden erhöht haben, besagt nichts dazu, dass solche immer geschuldet wären.

Auch auf etwaig unzutreffende Angaben des Bauleiters vor Übergabe der Wohnung zu der Frage, ob der Duschboden beheizt werden könnte, kommt es nicht an, weil sich der Leistungsumfang aus dem Bauträgervertrag ergibt.

Ebenso unerheblich ist es, wenn die Kläger in erster Instanz darauf verweisen, dass eine andere Erwerberin ebenfalls einen beheizten Duschboden erwartet habe.

e) Auf die Frage einer (möglichen) Geruchsbelästigung kommt es nicht entscheidend an. Allerdings weist der Senat darauf hin, dass die Kläger die diesbezüglichen Feststellungen des Sachverständigen B. schlicht als falsch hingestellt haben. Die plausible Annahme, dass eine unmittelbare Nähe von Heizschleifen zu einem Siphon zu schnellerer Austrocknung und damit zu einer Geruchsbelästigung führen kann, haben sie damit nicht erschüttert und eine erneute Begutachtung – wie von ihnen beantragt – war danach nicht veranlasst.

Nicht recht verständlich ist die Ansicht der Berufung, das Landgericht habe die Hinweispflicht gemäß § 139 ZPO verletzt. Denn in der mündlichen Verhandlung vom 01.07.2021 ist die Austrocknung des Abflusses ausdrücklich vom Landgericht angesprochen worden. Ein Zulassungsgrund für den neuen Vortrag ist danach nicht ersichtlich.

Zudem übersehen die Kläger, dass es für die Bestimmung des üblichen Standards einer Luxuswohnung nicht darauf ankommt, ob im konkreten Anwendungsfall die Dauer des Austrocknens länger ist, als der Sachverständige B. (nach Ansicht der Berufung „ungefragt“) ausgeführt hat. Wenn in Fachkreisen unter dem Aspekt einer möglichen Geruchsbelästigung Bedenken bestehen, dann kann die Beklagte solchen Bedenken bei der Ausgestaltung ihres „Angebots“ Rechnung tragen und kann gerade nicht angenommen werden, dass ein beheizter Duschboden immer und bei jedem Bauträger gehobenen Wohnbaus Standard sein muss.

f) Schließlich verfängt auch nicht die Ansicht der Berufung, die Beklagte hätte explizit darauf hinweisen müssen, dass der Duschboden nicht beheizt ist. Der Inhalt der Baubeschreibung kann und muss nicht jedes Detail erfassen, wie auch die ab dem 01.01.2018 geltende Regelung des § 650j BGB in Verbindung mit Artikel 249 EGBGB zeigt. Hinzu kommt, dass nach der Darstellung der Kläger der nachträgliche Einbau einer elektrischen Heizung für 4.700,10 EUR möglich ist. Angesichts dieser in Relation zum Wert der Wohnung geringen Kosten ist eine Nachrüstung für den Erwerber, der seinen Duschboden beheizen will, nicht unzumutbar und musste es daher für die Beklagte auch nicht nahelegen, die Erwerber gesondert darauf hinzuweisen, dass der Duschboden auch beheizbar ausgestaltet werden könnte.

Auch die übrigen Voraussetzungen für eine Entscheidung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO sind gegeben.