WEG – Verfügungsbefugnis des Bauträgers – Zulässigkeit von baulichen Veränderungen

LG Itzehoe, Az.: 11 S 129/15, Urteil vom 10.04.2018

In dem Rechtsstreit hat die 11. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2018 für Recht erkannt:

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Oldenburg/H. vom 23.11.2015 (Az. 16 C 2/15) abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, die in ihrer Wohnung befindliche Dunstabzugshaube in Verbindung mit der Küchenabluftleitung und dem Außenwanddurchlass zu benutzen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird für beide Instanzen auf 2.500,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

WEG - Verfügungsbefugnis des Bauträgers - Zulässigkeit von baulichen Veränderungen
Foto: Cmcderm1/Bigstock

Der Kläger verlangt von der Beklagten den Rückbau einer durch das Mauerwerk des Gebäudes geführten Küchenabluftleitung sowie die Herstellung der Fassade entsprechend ihrem ursprünglichen Zustand, hilfsweise die Unterlassung einer Nutzung der Dunstabzugshaube in Verbindung mit der Abluftleitung.

Es wird in vollem Umfang auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (vgl. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

Zusammenfassend und ergänzend stellt die Kammer folgendes fest:

Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft … in G.. Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Teilungserklärung (TE) vom 28.11.2011 (Anlage K 1). § 7 Abs. 5 und 6 TE lauten:

“Bauliche Veränderungen oder Erneuerungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können von der Eigentümerversammlung nur mit Zustimmung aller Eigentümer beschlossen werden. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG gilt entsprechend.

Der nachträgliche Einbau von Geräten zur Einzelraum- bzw. Einzelwohnungslüftung mit allen notwendigen Komponenten nach Wahl ist gestattet, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Einholung der Zustimmung des Verwalters bzw. der Eigentümergemeinschaft ist nicht erforderlich. Die Baumaßnahme ist aber dem Verwalter mitzuteilen. Vom Eigentümer installierte Lüftungsanlagen gehören zum Sondereigentum.”

Am 19.11.2012 wurde eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Käufer und späteren Wohnungseigentümer T. und A. L. im Grundbuch von G. (Blatt …) eingetragen. Die Übergabe der Wohnung an die Eheleute L. erfolgte am 04.07.2013 (Anlage K 18).

Die Beklagte erwarb ihre Wohnung auf der Grundlage eines notariellen Kaufvertrags vom 30.12.2011 direkt vom Bauträger. In diesem war geregelt, dass der Verkäufer eine Kernbohrung durch das Außenmauerwerk zwecks Einfügung eine Entlüftungsanlage für eine Küchendunstabzugshaube veranlassen wird. Am 02.09.2013 ließ der Bauträger im Auftrag der Beklagten eine solche Kernbohrung durchführen und eine entsprechende Entlüftungsanlage installieren. Die Übergabe der Wohnung an die Beklagte erfolgte im März 2014.

Der Kläger hat mit seiner Klage die Beseitigung der Entlüftungsleitung sowie eine ordnungsgemäße Wiederherstellung der Fassade, hilfsweise die Unterlassung der Nutzung der Küchendunstabzugshaube in Verbindung mit der Ablaufleitung und dem Wanddurchlass verlangt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat die Auffassung vertreten, eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 WEG liege nicht vor. An einer solchen fehle es, wenn die Wohnungseigentumsanlage bereits vom Bauträger abweichend von den Plänen erstellt werde, selbst wenn dies auf Verlangen des künftigen Wohnungseigentümers erfolge. In solchen Fällen bestehe kein Beseitigungsanspruch gegen den einzelnen Wohnungseigentümer, sondern allenfalls eine auf Herstellung des planmäßigen Zustandes gerichteter Anspruch gegen die Gesamtheit der Wohnungseigentümer.

Wie können wir Ihnen helfen?

Benötigen Sie Hilfe im Baurecht oder in einem anderen Rechtsbereich? Dann zögern Sie nicht und nehmen Kontakt zu uns auf! Wir beraten Sie kompetent und umfassend in unserer Kanzlei in Kreuztal oder gerne auch per Online-Beratung.

Zudem sei der Einbau des Wrasenabzugs nach § 7 der Teilungserklärung (TE) gestattet. Auch entstehe hierdurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil. Die Verwendung des Wrasenabzugs stelle eine sozialadäquate Nutzung des Objekts dar.

Soweit der Kläger behauptet, der Wrasenabzug sei nicht fachgerecht installiert, sei dies unsubstantiiert. Sein Vortrag, die zulässigen Grenzwerte für Lärm seien überschritten, sei zum einen verspätet, zum anderen sei er auch keiner unzumutbaren Geräuschbelästigung ausgesetzt.

Mit seiner Berufung wendet sich der Kläger gegen die erstinstanzliche Entscheidung in vollem Umfang. Er macht im Wesentlichen geltend, im Zeitpunkt des Einbaus des Wrasenabzugs habe bereits eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft bestanden. Dann aber stelle die durch den teilenden Eigentümer vorgenommene Änderung im Gemeinschaftseigentum selbst dann eine bauliche Veränderung dar, wenn ein Wohnungseigentümer diese in Auftrag gegeben habe.

Im Übrigen erwachse ihm – dem Kläger – durch die streitgegenständliche Küchenluftableitung ein erheblicher Nachteil. Die abgeleiteten Küchenemissionen würden seinen Wohnbereich beeinträchtigen, zudem komme es zu Lärmbelästigungen.

Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Oldenburg/H vom 23.11.2015 abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, die neben ihrer Küche der Eigentumswohnung Nr. X, … in G., vorhandene Küchenabluftleitung fachgerecht zurückzubauen und die Fassade ordnungsgemäß wiederherzustellen, es zu unterlassen, die in ihrer Wohnung befindliche Dunstabzugshaube in Verbindung mit der Küchenabluftleitung und dem Außenwanddurchlass zu benutzen, an ihn – den Kläger – außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 204,10 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Hinsichtlich des weiteren schriftsätzlichen Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze in der Berufungsinstanz Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme des gerichtlichen Augenscheins. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 02.02.2018 Bezug genommen.

II.

Die nach §§ 511 Abs. 2 Nr. 1, 517, 519, 520 ZPO zulässige Berufung hat der in Sache teilweise Erfolg. Die im Berufungsrechtszug zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen teilweise eine andere Entscheidung, als das Amtsgericht sie getroffen hat.

1. Der Kläger kann von der Beklagten Unterlassung einer Nutzung der Küchenabluftleitung in Verbindung mit der in der Küche ihrer Wohnung befindlichen Dunstabzugshaube und dem Außenwanddurchlass verlangen. Der Anspruch ergibt sich aus §§ 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, 15 Abs. 3 WEG. Nach diesen Vorschriften kann der Wohnungseigentümer von dem störenden Miteigentümer Unterlassung von weiteren Beeinträchtigungen verlangen, die aus einem Gebrauch seines Sondereigentums oder des Gemeinschaftseigentums resultieren, der dem Gesetz, den Vereinbarungen oder Beschlüssen oder auch dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen widerspricht.

a) Durch die im Mauerwerk installierte Abluftleitung wird das Sondereigentum des Klägers in einer für ihn nachteiligen Weise beeinträchtigt. Die Beeinträchtigung resultiert aus einem Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, zu welchem die Beklagte nach der Teilungserklärung nicht berechtigt ist.

Zunächst einmal entspricht die durch die Gebäudewand verlegte Abluftleitung nicht dem nach der Teilungserklärung vorgesehenen und auf die Baupläne zurückgehenden Urzustand des Gebäudes. Denn der Bauträger hat die Küchenabluftleitung auf Wunsch der Beklagten entsprechend der in den notariellen Grundstückskaufvertrag aufgenommenen Regelung erst nachträglich installiert. Im Zeitpunkt der für die Installation dieses Luftabzugs erforderlichen Kernbohrung am 02.09.2013 hat bereits eine sog. werdende Wohnungseigentümergemeinschaft vorgelegen. Mit der Entstehung einer solchen werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der Bauträger indes seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis. Sofern er auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 WEG (vgl. BayObLG, Beschluss vom 29.05.1998 – 2Z BR 57/98, NJW-RR 1994, 276).

Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft ist hier bereits vor dem 02.09.2013 entstanden. Zugunsten der Eheleute L. ist bereits am 19.11.2012 eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden, die Übergabe der Wohnung an diese hat am 04.07.2013 stattgefunden.

Die Zulässigkeit von baulichen Veränderungen richtet sich grundsätzlich nach §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG. Die Teilungserklärung enthält in § 7 Abs. 5 und 6 allerdings Sonderregelungen, die den gesetzlichen Vorschriften vorgehen. So legitimiert § 7 Abs. 6 WEG den nachträglichen Einbau von Entlüftungsgeräten, allerdings nur insoweit, als den übrigen Wohnungseigentümern dadurch kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. Dieser Maßstab entspricht exakt demjenigen des § 14 Nr. 1 WEG. Nach dem Ergebnis der vom beauftragten Einzelrichter der Kammer (vgl. § 527 ZPO) durchgeführten Inaugenscheinnahmen liegt ein über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil für den Kläger infolge der aus der Küchenabluftleitung der Beklagten heraus dringenden Geruchsemissionen aber gerade vor.

Die Beklagte hat bei dem gerichtlichen Ortstermin in ihrer Küche unter Benutzung der an die streitgegenständliche Abluftleitung angeschlossenen Dunstabzugshaube mehrere Gerichte zubereitet, u.a. eine Gemüsesuppe gekocht und ein Schnitzel gebraten. Bereits während des Zubereitens der Gemüsesuppe hat man bei einem Aufenthalt an der rechtsseitigen Balkonbrüstung der Wohnung des Klägers im 1. OG Essensgerüche ohne Weiteres geruchstechnisch wahrgenommen. Darüber hinaus war ein Betriebsgeräusch der am Außenmauerwerk endenden Abluftanlage, welche sich mit einem Abstand von etwa 40 cm direkt unterhalb der Balkonplatte befindet, akustisch zu vernehmen. Diese Geräuschemission ließ erst nach, wenn man sich über die Mitte des Balkons hinaus in den linksseitigen Bereich desselben begab und selbst dort war es noch wahrnehmbar.

Deutlich auf dem Balkon des Klägers wahrnehmbar war sodann vor allem der aus der Abluftleitung herausdringende Geruch während der Zubereitung eines Schnitzels in der Küche der Klägerin. Das galt insbesondere für den rechtsseitigen Bereich des Balkons; aber auch in dessen Mitte konnte man derartige Gerüche noch ohne Weiteres feststellen.

Dabei war zu berücksichtigen, dass die Dunstabzugsanlage in der Küche der Beklagten lediglich auf die zweite Stufe gestellt war. Eine dritte Stufe war noch vorhanden, nach der Aussage der Beklagten ist sie aber seinerzeit nicht funktionsfähig gewesen. Die Kammer kann es an dieser Stelle offen lassen, ob die auf dem Balkon des Klägers wahrnehmbaren Küchenemissionen bei einem “Hochfahren” des Wrasenabzugs auf die dritte Stufe noch verstärkt worden wären, was keineswegs fernliegend erscheint. Denn auch in dem vorhandenen Zustand waren die Gerüche deutlich wahrnehmbar und gingen nach Auffassung der Kammer über das hinaus, was ein Wohnungseigentümer bei der Nutzung seines Sondereigentums an unvermeidbaren Belästigungen infolge eines geordneten Zusammenlebens hinzunehmen hätte.

Dem lässt sich nicht entgegenhalten, auch durch ein geöffnetes Küchenfenster würden Gerüche herausdringen und den Kläger beeinträchtigen, sofern er sich auf dem Balkon befinden würde. Denn an dieser Stelle – direkt unterhalb der komfortablen Balkone mit Blick auf die Ostsee -befindet sich gerade kein Fenster; ein solches hat der Bauträger in seiner ursprünglichen Planung wohlweislich nicht vorgesehen. Lediglich wenn die Klägerin nach dem Kochvorgang ihre Wohnungseingangstür öffnen würde, könnten Geruchsemissionen aus ihrer Wohnung heraustreten und den Balkon des Beklagten erreichen. Allerdings befindet sich direkt über der Wohnungseingangstür – wie das dem Sitzungsprotokoll vom 20.12.2016 anliegende Foto dokumentiert – noch ein Wetterschutz, sodass die Emissionen nicht direkt an der Hauswand in Richtung des Balkons hochziehen würden. Im Übrigen wäre ein längeres Öffnen der Wohnungseingangstür nach einem Kochvorgang auch eher ein ungewöhnliches Verhalten, zumal die Wohnung dann frei zugänglich wäre.

Die hier zu beurteilende Fallgestaltung lässt sich nach Auffassung der Kammer auch nicht mit derjenigen vergleichen, über die das BayObLG in dem Beschluss vom 12.04.2000 (2Z BR 151/99, NJW-RR 2001, 156) zu entscheiden hatte. Zwar drangen auch dort Küchenemissionen durch eine Abluftleitung aus dem Gebäude heraus und waren für andere Miteigentümer wahrnehmbar. Allerdings ging es in dem vom BayObLG entschiedenen Vorgang vornehmlich darum, ob die Bewohner des Gebäudes im 1. OG oberhalb der Abluftleitung stärker beeinträchtigt wären als bei Entlüftung durch ein geöffnetes Küchenfenster. Diese Frage stellt sich hier nicht, weil nicht ersichtlich ist, dass es nach der Planung des Bauträgers Küchenfenster an der Balkonseite des Gebäudes gibt, jedenfalls nicht unterhalb des Balkons des Klägers.

b) Auch die für einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderliche Besorgnis weiterer Beeinträchtigungen liegt hier vor. Entgegen der Ansicht der Beklagten fehlt es an einer solchen Wiederholungsgefahr insbesondere nicht deswegen, weil es seit mehr als drei Jahren lediglich einmal zu einer Belästigung gekommen sei. Denn bereits der Umstand, dass in der Vergangenheit eine Beeinträchtigung bereits stattgefunden hat, stellt ein Indiz für eine Wiederholungsgefahr dar (MüKo-BGB/Baldus, 7. Aufl., § 1004 Rn. 290). Anders könnte es sich u.U. verhalten, wenn die letzte Beeinträchtigung tatsächlich bereits eine geraume Zeit, u.U. mehr als drei Jahre zurückliegt. So versteht die Kammer den Vortrag der Beklagten auf Seite 5 des Schriftsatzes vom 14.07.2017 indes nicht verstehen.

2. Hingegen kann der Kläger von der Beklagten nicht die Beseitigung der Küchenluftableitung und die Wiederherrichtung des ursprünglichen Zustands der Fassade verlangen. Ein hier allein in Betracht kommender Anspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB scheitert bereits daran, dass der Beklagten die erforderliche Störereigenschaft fehlt. Nach Auffassung des BGH ist der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, weder (mittelbarer) Handlungsstörer noch Zustandsstörer (BGH, Urt. v. 14.11.2014 – V ZR 118/13, NJW 2015, 1227, Tz. 16).

Zwar setzt der Erwerber durch den Abschluss des Kaufvertrags eine adäquate Ursache für die teilweise planwidrige Errichtung des Gebäudes, doch reicht dies nicht aus, um ihm die Verantwortung für die planwidrige Bauausführung durch den teilenden Bauträger zuzuschreiben. Er darf regelmäßig davon ausgehen, dass der Bauträger die Bauausführung im Rahmen seiner (Eigentums-)Befugnisse bzw. – sofern der Bau erst nach Entstehen einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft fertiggestellt wird – notfalls im Zuge einer Anpassung der Teilungserklärung und in Übereinstimmung mit den anderweitig eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen durchführen wird (BGH, a.a.O., Tz. 17).

3. Der Anspruch auf vorgerichtliche Anwaltskosten ergibt sich allein unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschadens gem. §§ 280 Abs. 2, 286 BGB i. V. mit §§ 13 f. RVG sowie Nr. 2300, 7002 VV RVG. Ein Verzugsschaden infolge von Anwaltskosten hat der Kläger jedoch nicht vorgetragen. Das von ihm erwähnte Schreiben vom 27.12.2013 in (Anlage K 3) beinhaltet erst die verzugsbegründende Mahnung.

4. Die prozessuale Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht aufgrund der §§ 708 Nr. 10. 711, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen. Es fehlt an einer Grundsatzbedeutung i. S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Der Vorgang beinhaltet ausschließlich Probleme des Einzelfalls, die einer Verallgemeinerung nicht zugänglich sind.