Erbbaurecht löschen trotz Gesamtgrundschuld ohne Bankzustimmung

Wann ist die Löschung eines Erbbaurechts zulässig?

Ein Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu besitzen. Der Erbbauberechtigte ist also Eigentümer des Gebäudes, während das Grundstück einem anderen gehört – dieses Auseinanderfallen von Gebäude- und Grundstückseigentum ist der Kern dieses Rechtsinstituts, das häufig auf 75 bis 99 Jahre vereinbart wird.

Die Aufhebung eines sogenannten Erbbaurechts vor dem vertraglich fixierten Zeitablauf erfordert nach dem Gesetz die Zustimmung des Erbbauberechtigten sowie des Grundstückseigentümers. Dies regeln das Bürgerliche Gesetzbuch in § 875 Abs. 1 S. 1 und das Erbbaurechtsgesetz in §§ 11 Abs. 1 S. 1, 26 S. 1. Sind zusätzlich die Rechte eines Dritten im Grundbuch am Erbbaurecht eingetragen, greift § 876 S. 1 BGB. Die formelle Erledigung im Grundbuchrecht erfolgt schließlich durch einen gesetzlichen Löschungsvermerk gemäß § 46 Abs. 1 der Grundbuchordnung (GBO).

Das Grundbuch ist das beim Amtsgericht geführte öffentliche Register, in dem alle Eigentumsverhältnisse und Belastungen eines Grundstücks eingetragen sind. Für das Erbbaurecht wird ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt, das rechtlich wie ein separates Grundbuch funktioniert – deshalb können darin eigene Grundschulden oder Hypotheken eingetragen sein.

Bevor Sie einen Löschantrag stellen, klären Sie konkret: Haben sowohl der Erbbauberechtigte als auch Sie als Grundstückseigentümer schriftlich zugestimmt? Sind im Erbbaugrundbuch weitere Rechte Dritter (Grundschulden, Hypotheken) eingetragen? Wenn ja, holen Sie vorab eine aktuelle Grundbuchabschrift ein, damit Ihr Notar die Zustimmungserfordernisse vollständig prüfen kann — das vermeidet Verzögerungen durch Zwischenverfügungen des Grundbuchamts.

Ein Fall aus der Praxis, der vor dem Kammergericht (KG) Berlin ausgetragen wurde, formt die konkrete Anwendung dieser Bestimmungen weiter aus. Eine Grundstückseigentümerin hatte die Aufhebung eines seit dem Jahr 1997 bestehenden Erbbaurechts erklärt, das zugleich mit einem Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigten flankiert war. Der beauftragte Notar beantragte im Februar 2026 den grundbuchlichen Vollzug für die Löschung. Das zuständige Grundbuchamt weigerte sich jedoch zunächst und blockierte den Vorgang am 17. März 2026 mit einer formellen Zwischenverfügung, deren Nichtabhilfe die Behörde am 21. Mai 2026 noch einmal bestätigte. Das Kammergericht gab der darauffolgenden Beschwerde der Eigentümerin endgültig statt und hob die Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf (Az. 1 W 588/26). Zuvor hatte das Amt ein Eintragungshindernis behauptet, weil aus seiner Sicht die unabdingbare Zustimmung der kreditgebenden Gläubigerin fehlte.

Eine Zwischenverfügung ist eine förmliche Mitteilung des Grundbuchamts, dass eine beantragte Eintragung nicht vorgenommen werden kann, weil bestimmte Voraussetzungen fehlen – der Antragsteller erhält eine Frist, um das Hindernis zu beseitigen. „Nichtabhilfe“ bedeutet: Der Antragsteller hat Widerspruch eingelegt, doch das Amt hält an seiner ablehnenden Haltung fest und zieht die Zwischenverfügung nicht zurück. Dem Antragsteller bleibt dann nur noch die Beschwerde beim nächsthöheren Gericht.

Braucht die Löschung die Zustimmung der Grundschuldgläubigerin?

Grundsätzlich definiert § 19 GBO, dass eine Eintragung oder Löschung im Grundbuch stets dann vollzogen wird, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht unmittelbar von der Änderung betroffen ist. Ergänzend dazu schreibt § 876 BGB zwingend die Zustimmung eines dritten Berechtigten vor, sofern dessen Position durch die formale Aufhebung eines belasteten Rechts berührt wird. In der juristischen Literatur ist allerdings immer wieder umstritten, ob der Wegfall des Gläubiger-Wahlrechts aus § 1132 Abs. 1 S. 2 BGB bei dem Bestehen einer Gesamtgrundschuld eine derartige zustimmungspflichtige Beeinträchtigung darstellt.

Eine Gesamtgrundschuld ist eine einzige Grundschuld, die mehrere Grundstücke gleichzeitig belastet, um dieselbe Forderung zu sichern – hier also sowohl das Erbbaurecht als auch das Grundstück selbst. Das ist für diesen Fall entscheidend: Wird das Erbbaurecht gelöscht, kann die Bank sich weiterhin am verbleibenden Grundstück bedienen. Die Frage ist, ob der Wegfall eines der Haftungsobjekte die Bank rechtlich benachteiligt und deshalb ihre Zustimmung erfordert.

Bei der Klärung dieser rechtlichen Reibungspunkte stellte sich das Berliner Gericht unmissverständlich gegen die strenge Auslegung des Erstgerichts. Das Grundbuchamt hatte die explizite Zustimmung der Gläubigerin gefordert, da das zu löschende Erbbaurecht traditionell mit einer Grundschuld belastet war. Die vormalige Eigentümerin hatte diese Schuld bei der Veräußerung im Jahr 1997 zugleich als Gesamtgrundschuld auf das gesamte Grundstück erstrecken lassen. Die beschwerdeführende Eigentümerin wehrte sich gegen die amtliche Hürde und hielt die Zustimmung für entbehrlich, da durch den behördlichen Löschvorgang gar keine echte rechtliche Verschlechterung für die Gläubigerin eintrete. Die Berliner Richter werteten die Forderung des Amtes nach ausführlicher Prüfung als unrechtmäßig und entschieden somit belastbar gegen eine allgemeine Zustimmungspflicht in genau dieser Konstellation.

Der Senat folgt der letztgenannten Auffassung. Die Zustimmung der Gläubigerin der auch auf dem Erbbaurecht lastenden Grundschuld ist nicht erforderlich, wenn seine dingliche Rechtsstellung durch die Änderung nicht berührt wird. – so das Kammergericht Berlin

Wenn Ihr Grundbuchamt die Löschung Ihres Erbbaurechts mit der Begründung blockiert, die Zustimmung der finanzierenden Bank sei erforderlich, obwohl eine Gesamtgrundschuld sowohl das Erbbaurecht als auch das Grundstück belastet: Akzeptieren Sie die Zwischenverfügung nicht. Weisen Sie — am besten über Ihren Notar — auf die Entscheidung des Kammergerichts Berlin hin und fordern Sie den Vollzug der Löschung. Hilft das Grundbuchamt nicht ab, bleibt Ihnen die Beschwerde beim zuständigen Oberlandesgericht.

Braucht die Bank ihre Zustimmung?

Aus sachlicher Sicht liegt eine rechtliche Beeinträchtigung nicht vor, solange die dingliche Rechtsstellung eines Gläubigers durch eine Löschung unberührt bleibt. Gemäß § 12 Abs. 3 ErbbauRG werden Bauwerke, die nach § 1 Abs. 1 ErbbauRG wesentliche Bestandteile des Erbbaurechts sind, mit dem formalen Erlöschen des Rechts zu festen Bestandteilen des Grundstücks. Damit haften diese Bestandteile kraft Gesetzes fortlaufend für die auf dem Hauptgrundstück ruhenden finanziellen Belastungen.

„Dinglich“ bedeutet: Das Recht ist unmittelbar an der Sache selbst verankert und nicht nur ein schuldrechtlicher Anspruch gegen eine bestimmte Person. Ein Gläubiger mit einer Grundschuld hat sein Recht also direkt am Grundstück – unabhängig davon, wer gerade Eigentümer ist. Solange diese dingliche Position durch die Löschung nicht geschwächt wird, besteht kein Zustimmungserfordernis.

Der Blick auf die Eintragungshistorie des Berliner Streitfalls bestätigte dem Senat, dass die Grundschuld keinen Substanzverlust erlitt. Die Richter verdeutlichten, dass das Sicherungsmittel durch die Löschung des Erbbaurechts exakt den Rang behält, den es durch seine Eintragung im Erbbaurechtsgrundbuch von Beginn an innehatte. Durch die Löschung erlöschen lediglich das Erbbaurecht selbst und das damit verbundene Vorkaufsrecht. Der rechtliche Vollzugriff der Gläubigerin auf das eigentliche Haftungsobjekt verringert sich durch diese Mechanik nicht, zumal das Immobilienobjekt regulär bereits mit der Gesamtgrundschuld belastet war. Das Kammergericht stellte klar heraus, dass eine rein wirtschaftliche Betroffenheit nicht ausreicht, um ein Einspruchsrecht in Form einer formellen Zustimmungspflicht zu erzwingen.

Wirkt sich der Verlust des Wahlrechts nach § 1132 BGB aus?

Zusätzliche Komplexität ergibt sich aus § 1132 Abs. 1 S. 2 BGB. Nach dieser Norm kann ein Gläubiger bei einer vorliegenden Gesamtgrundschuld im Sicherungsfall grundsätzlich nach Belieben entscheiden, aus welchem der belasteten Sachobjekte er die Befriedigung sucht. Von Teilen der Rechtsexperten wird streng vertreten, dass der Wegfall dieses theoretischen Wahlrechts durch die schlichte Löschung eines der Haftungsobjekte bereits einen messbaren juristischen Nachteil darstellt. Eine weit verbreitete Gegenansicht verneint eine solche Zustimmungspflicht allerdings sofort, wenn das Schutzrecht mit identischer Wirkung gleichrangig auf dem verbleibenden Grundstück erhalten bleibt und somit die eigentliche Sicherheit unangetastet lässt.

Bei der Würdigung dieses Streits positionierte sich der angerufene Berliner Senat sehr klar. Die Richter verworfen die starreren Literatur-Ansichten und schlossen sich den Überlegungen des Bundesgerichtshofs an (Entscheidung vom Juli 1984, NJW 1984, 2409). Die Sichtweise wurde zudem durch einen früheren Eigenbeschluss des Gerichts aus dem Jahr 2021 untermauert (Az. 1 W 295/21). Der mögliche Verlust des Wahlrechts entfaltet nach Feststellung des Gerichts keine schädliche Wirkung, weil dieses Vorrecht lediglich als Schutzmechanismus vor einer unbemerkten Wertminderung greifen soll. Da die betreffende Grundschuld ohnehin wirksam auf das Grundstück als Ganzes erstreckt wurde, sahen die Richter den vertraglichen Sicherungszweck vollumfänglich als erfüllt an. Ein rechtliches Eintragungshindernis gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 GBO, das noch das Grundbuchamt fälschlich für die Blockade angeführt hatte, bestand dementsprechend zu keinem Zeitpunkt.

In der Summe verringern sich die Zugriffsmöglichkeiten der Grundschuldgläubigerin also nicht mit der Folge, dass die Gläubigerin der Grundschuld allenfalls wirtschaftlich, aber nicht rechtlich von der Löschung des Erbbaurechts betroffen wird. – so das Kammergericht Berlin

Das Kammergericht hat mit dieser Entscheidung klargestellt: Solange die Gesamtgrundschuld die Gläubigerin auf dem verbleibenden Grundstück in identischem Rang sichert, darf das Grundbuchamt die Löschung nicht unter Verweis auf ein fehlendes Wahlrecht blockieren. Wenn Ihre Finanzierung dieselbe Struktur aufweist — Gesamtgrundschuld auf Erbbaurecht und Grundstück gleichzeitig — haben Sie mit diesem Beschluss ein belastbares Argument gegenüber Ihrem Grundbuchamt.

Das vorliegende Urteil

Az.: 1 W 588/26 – Beschluss vom 16.06.2026