Bauträgervertrag – Abnahmeregelung zum Gemeinschaftseigentum

LG Karlsruhe, Az.: 6 O 235/17, Urteil vom 24.01.2018

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Der Kläger begehrt die Vornahme einer Handlung.

Bauträgervertrag - Abnahmeregelung zum Gemeinschaftseigentum
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Der Kläger erwarb mit Vertrag vom 13.12.2012 von der Beklagten zu einem Kaufpreis von 247.200,00 € Wohnungseigentum bestehend aus 17/1000. Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flurstück Nr. 676/1 in E., K.-Straße,18, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 2. Obergeschoss samt Balkon, sowie Teileigentum an einem Tiefgaragenstellplatz.

In dem Bauträgervertrag ist unter § 9 „Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten“ in Ziffer 4 folgendes geregelt:

„Die technische Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt für den Erwerber durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, der auf Antrag des Veräußerers durch die örtliche Industrie- und Handelskammer zu bestimmen ist. Der Sachverständige wird bei der technischen Abnahme durch ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft in der ersten Eigentümerversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit zu wählendes Abnahmegremium begleitet, welches auch nur aus einer Person bestehen kann. Das Abnahmegremium handelt als Vertreter der Erwerber der bis zur Abnahme verkauften Wohnung-Teileigentumseinheiten in deren Namen und erklärt für diese die verbindliche Abnahme Sinne des § 640 BGB, falls nach Auffassung des Sachverständigen keine Gründe für eine Verweigerung der Abnahme nach vorgenanntem Paragraf vorliegen.

Der Erwerber bevollmächtigt bereits heute den auf Antrag des Veräußerers von der Industrie- und Handelskammer zugelassen öffentlich bestellten Sachverständigen mit der technischen Abnahme und das von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählte Abnahmegremium mit der rechtlichen Abnahme, wobei der Sachverständige und das Abnahmegremium im Namen des Erwerbers und in Wahrnehmung seiner Interessen handelt.

Es steht dem Erwerber frei, bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ebenfalls zugegen zu sein und selbst die Abnahme zu erklären. Außerdem hat der Erwerber das Recht, die Vollmacht zu Gunsten des Sachverständigen und das von der Eigentümergemeinschaft gewählte Abnahmegremiums, in seinem Namen die Abnahme zu erklären, auch ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.

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Die Kosten des Sachverständigen hat hierbei der Veräußerer zu tragen.“

Der Kläger nahm am 10.12.2014 sein Sonder- und Teileigentum ab. Am 11.12.2014 und 07.07.2015 wurde Allgemeineigentum unter Hinzuziehung von Sachverständigen für Heizung und Sanitär abgenommen, an dem auch teilweisen Käufer von Wohnungseigentum teilgenommen haben.

Die Funktionsfähigkeit der Elektroanlage wurde von dem errichtenden Elektrofachbetrieb H. nach den VDE-Bestimmung geprüft, worüber es auch entsprechende Messprotokolle gibt. Die Beklagte hat dem Kläger mit Schreiben vom 06.12.2016 die Bestellung sämtliche Messprotokolle und Revisionsunterlagen angeboten, die der Kläger jedoch nicht abgerufen hat. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger hat die elektrotechnischen Anlagen des Gemeinschaftseigentums nicht überprüft.

Der Kläger trägt vor, die Überprüfung der elektrotechnischen Anlagen entspreche nicht den vertraglichen Vorgaben. Es sei nicht lediglich eine Funktionsprüfung der technischen Anlage vereinbart worden, sondern eine werkvertragliche Abnahme. Die Klausel zur technischen Abnahme müsse kundenfreundlich ausgelegt werden, weshalb der Kläger einen Anspruch auf Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen habe.

Der Kläger beantragt, festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, gemäß § 9 Ziffer 4 des notariellen Kaufvertrages des vom 13.12.2012 des Notariat 1, E., Notar L., eine elektrotechnische Abnahme durchzuführen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Klage wurde zum Amtsgericht E. erhoben und mit Beschluss vom 25.09.2017 an das Landgericht Karlsruhe verwiesen. Das Gericht hat verhandelt am 24.01.2018 und in dieser Verhandlung Hinweise erteilt.

Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten Inhalt der von ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Der Kläger hat keinen Anspruch darauf, dass an den elektrotechnischen Anlagen eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen auf Kosten der Beklagten durchführen zu lassen. Ein solcher Anspruch ergibt sich nach Maßgabe der gesetzlichen Regelungen zur Abnahme von Gemeinschaftseigentum bei Bauträgerverträgen (sub. 1) nicht aus § 9 Ziffer 4 des Vertrages vom 13.12.2012 (sub.2.)

1. Das Werkvertragsrecht und damit die Abnahmeregelung des § 640 Abs. 1 BGB mit seinen unterschiedlichen Wirkungen für das Verhältnis von Veräußerer und Erwerber ist für den Bauträgervertrag grundsätzlich (BGH, Urteil vom 12.05.2016 – VII ZR 171/15 -, BGHZ 210,206-224; Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Aufl., 2014, 4. Teil mit weiteren Nachweisen) mit folgenden Maßgaben anwendbar:

a Im Falle des Erwerbs einer Eigentumswohnung erhält der einzelne Erwerber aus dem Erwerbsvertrag einen individuellen Anspruch auf mangelfreie Werkleistung. Dementsprechend liegt es grundsätzlich bei ihm, zu entscheiden, ob er das Werk als einen der Hauptsache dem Vertrag entsprechende Erfüllung gelten lassen will. Besteller ist auch hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums der Erwerber des Wohnungseigentums (BGH, Urteile vom 21. 02. 1985 – VII ZR 72/84, BauR 1985,314; vom 12.05.2016 aaO.). Die Abnahme ist als Hauptpflicht vom Veräußerer selbstständig einklagbar (BGH, Urteil vom 26. 2. 1981-VII ZR 287/97-, BauR 1981, 284). Damit korrespondiert auf der anderen Seite das Recht des einzelnen Erwerbers, bezüglich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums – gegeben falls nach sachverständiger Beratung – selbst zu entscheiden oder durch eine von ihm zu beauftragende (Vertrauens-)Person entscheiden zu lassen (BGH, Urteil vom 12.05.2016, aaO.).

b. Durch die Abnahme konkretisiert sich die Leistungsverpflichtung auf das hergestellte Werk. Der Erfüllungsanspruch des Auftraggebers geht dahin, dass der Auftragnehmer Mängel des abgenommenen konkreten Werkes zu beseitigen hat (BGH, Urteil vom 25.02.2010 – VII ZR 64/0, BauR 2010,275). Die Abnahme ist grundsätzlich Fälligkeitsvoraussetzung für den (endgültigen) Vergütungsanspruch, § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 12.05.2005 – VII ZR 349/09, BauR 2005, 1349) und die Verzinsungspflicht, § 641 Abs. 4 BGB. Mit der Abnahme beginnt gemäß § 634a Abs. 2 BGB die Verjährungsfrist für die Ansprüche auf Nacherfüllung, Aufwendungsersatz und Vorschuss sowie die in § 634 Nr. 4 BGB bezeichneten Ansprüche auf Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen. Diese Wirkungen betreffen das Vertragsverhältnis zwischen Erwerber und Bauträger und nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (BGH, Urteil vom 12.05.2016, aaO.).

c. Die Abnahme ist die mit der körperlichen Hinnahme verbundene Billigung des Werkes als der Hauptsache nach vertragsgemäße Leistung (BGH Urteil vom 24.11.1969 – VII ZR 107 60/67, NJW 1970,421). Die rechtsgeschäftliche Abnahme erfolgt durch Erklärung des Auftraggebers. Diese kann ausdrücklich oder konkludent oder auch rechtsgeschäftliche Vertretung erfolgen. Häufig wird eine bestimmte Form der Abnahme, meist durch Abnahmebegehung und Abnahmeprotokoll, vereinbart. Dann spricht man von einer förmlichen Abnahme (Kniffka/Koeble, aaO. 4. Teil Rn. 30). Haben die Parteien eine förmliche Abnahme vertraglich vereinbart und findet diese dann nicht statt, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der konkludenten Abnahme ausgegangen werden. Diese liegt in der Regel vor, wenn längere Zeit nach der Benutzung des Bauwerks keine der Parteien auf die förmliche Abnahme zurückkommt. Dabei ist es unerheblich, ob sich die Parteien bewusst waren, dass nach der vertraglichen Regelung an sich eine förmliche Abnahme zu erfolgen hat oder ob sie diese nur „vergessen” haben (BGH Urteil vom 21.04.1977 – VII ZR 108/76, BauR 1977, 344; OLG K., Urteil vom 23.09.2003 – 17 U 234/02, BauR 2004, 518; OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.10.2006 – 23 U 39/06, BauR 2007,1254: Nutzung einer technischen Anlage über mehrere Monate).

d. Eine Zustandsfeststellung ist keine rechtsgeschäftliche Abnahme. Sie dient lediglich der technischen Kontrolle und erfolgt in den Fällen, in denen technische Feststellungen nach Weiterführung der Arbeiten nicht mehr möglich sind. Diese Zustandsfeststellung wird, wie auch andere Leistungsfeststellungen, die keine rechtsgeschäftlichen Abnahme darstellen, auch als technische Abnahme bezeichnet. Diese technische Abnahme umfasst den geregelten, kontinuierlichen Prüf- und Testablauf einschließlich Probebetrieb insbesondere der technischen Anlagen eines Bauwerks im Hinblick auf die Übereinstimmung mit den vertraglich vereinbarten Leistungsparametern in Pflichtenheften und Leistungsbeschreibungen. Sie ist damit zeitlich vorgeschaltet und Voraussetzung für die rechtsgeschäftliche Abnahme der Gesamtleistung im Sinne von § 640 BGB (Kniffka/Koeble, aaO, 4. Teil, Rn. 50; Thierau, Die Bedeutung der technischen Abnahme für die Abwicklung von Bauverträgen, Baurecht 2013,372-375).

2. Nach den vorstehend genannten Maßstäben handelt es sich bei § 9 Ziffer 4 des Vertrages vom 13.12.2012 nach dem Wortlaut als Ausgangspunkt jeder Auslegung sowie unter Berücksichtigung der Interessenlage der Vertragspartner im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (st.Rspr., so BGH, Urteil vom 27.06.2001 – VIII ZR 235/00, NJW 2001, 3775, unter II 1, m.w.Nachw.) um eine gemischt technische und rechtsgeschäftliche Abnahmeregelung mit ebenso zweifacher Stellvertretung (§§ 133, 157 BGB), die dem Kläger keinen Anspruch auf individuelle Abnahme an den elektrotechnischen Anlagen des Gemeinschaftseigentums durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen auf Kosten der Beklagten verschafft.

a. Der Kläger beruft sich ausdrücklich auf die Anwendung von § 9 Ziffer 4 des Vertrages vom 13.12.2012, weshalb sich die Problematik der Unwirksamkeit dieser Regelung nach §§ 307 , 242 BGB nicht stellt (vgl. zu unwirksamen Abnahmeregelungen für Gemeinschaftseigentum u.a. BGH, Urteil vom 12.05.2016, aaO; OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2015 – 10 U 46/14, BauR 2015, 1688, OLG Karlsruhe, Urteil vom 27.09.2011 – 8 U 106/10, BauR 2012, 138; Werner/Pastor, Der Bauprozess,16. Auflage, 2018, Rn 1821a m.w.N.; Kniffka/Koeble, aaO, 11. Teil, Rn 244-250 m.w.N.).

b. Ziffer 4 Satz 1 umfasst einerseits eine technische Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, der nach Ziffer 4 Satz 4 1. Halbsatz von den Wohnungseigentümern der bis zur Abnahme verkauften Wohnungseinheiten mit der technischen Abnahme bevollmächtigt wurde und durch ein Abnahmegremium begleitet wird. Die Kosten des Sachverständigen bei der technischen Abnahme hat der Veräußerer – hier: die Beklagte – zu tragen (Ziffer 4 Satz 7). Diese technische Abnahme beinhaltet bzgl. der elektrotechnischen Anlagen des Gemeinschaftseigentums den geregelten, kontinuierlichen Prüf- und Testablauf einschließlich Probebetrieb im Hinblick auf die Übereinstimmung mit den vertraglich vereinbarten Leistungsparametern in Pflichtenheften und Leistungsbeschreibungen. Sie ist damit zeitlich vorgeschaltet und Voraussetzung für die rechtsgeschäftliche Abnahme der Gesamtleistung im Sinne von § 640 BGB.

c. Diese nachgeschaltete – rechtsgeschäftlich verbindliche – Abnahme soll dann im Rahmen der Begleitung des Sachverständigen durch ein von der Wohnungseigentümerversammlung zu wählendes Abnahmegremium, handelnd als Vertreter der bis zur Abnahme verkauften Wohnungseinheiten, erfolgen (Ziffer 4 Sätze 2, 3 und 4 2. Halbsatz). Es steht dem einzelnen Erwerber jedoch frei, bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums ebenfalls zugegen zu sein und selbst die Abnahme zu erklären (Ziffer 4 Satz 5).

d. Soweit der Kläger mit seinem Klagantrag verlangt, dass gemäß § 9 Ziffer 4 des Vertrages vom 13.12.2012 eine elektrotechnische Abnahme durchgeführt werden soll, hat er bereits nicht dargelegt, dass die Eigentümergemeinschaft ein für die technische und rechtsgeschäftliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums bevollmächtigtes Abnahmegremium gewählt hätte, das den zu bestimmenden Sachverständigen begleiten und für die Wohnungseigentümer die rechtsgeschäftliche Abnahme erklären soll. Es ist auch nicht Sache der Beklagten, ein solches Abnahmegremium zu organisieren. Ebenso ist nicht ersichtlich, dass ein gegebenenfalls bereits früher gewähltes Abnahmegremium die technische Abnahme verlangt hätte.

e. Weiterhin ergibt sich aus der oben aufgezeigten Stellvertreterregelung, dass das von dem Kläger begehrte Verfahren nicht von einem einzelnen Erwerber durchgesetzt werden kann.

aa. Nach § 9 Ziffer 4 Satz 5 hat der einzelne Erwerber die Möglichkeit bei der Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit technischer Abnahme durch einen Sachverständigen und rechtsgeschäftlicher Abnahme durch ein Abnahmegremium „ebenfalls“, das heißt neben dem gewählten Abnahmegremium, zugegen zu sein und auch selbst die Abnahme zu erklären.

bb. Der Kläger erstrebt letztlich zu seinen Gunsten die Anwendung allein von § 9 Ziffer 4 Satz 1 und 7 des Vertrages, wonach dann auf Kosten der Beklagten als Veräußerer jeder einzelne Erwerber – und damit auch der Kläger – an den elektrotechnischen Anlagen eine technische Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen verlangen soll können. Ein solcher Anspruch jedes einzelnen Erwerbers ergibt sich jedoch aus der Regelung in § 9 Ziffer 4 gerade nicht.

Der Kläger kann nicht die ihn allein günstigen Bestandteile einer Gesamtregelung zur Abnahme herausgreifen. Ziffer 4 des Vertrages ist mit seinen Bestandteilen technischer und rechtsgeschäftlicher Abnahme und der für beide Bereiche getroffenen Vertretungsregelung ersichtlich vorrangig im Interesse der beklagten Bauträgerin gefasst, damit einerseits spätere Schwierigkeiten bei der Feststellung technischer Zustände vermieden und andererseits das Abnahmeverfahren beschleunigt, im Idealfall nämlich für alle bei der „Abnahme“ vorhandenen Wohnungseigentümer gemeinsam durchgeführt wird. Verhindert werden soll die vielfache Einzelabnahme des Gemeinschaftseigentums durch jeden Wohnungseigentümer. Gemeinschaftseigentum wird oftmals auch erst nach dem Bauwerk und der Abnahme des Sondereigentums durch den Erwerber fertiggestellt und damit „abnahmereif“. Das zeigt sich auch im vorliegenden Fall, in dem der Kläger sein Sonder- und Teileigentum bereits am 10.12.2014 abgenommen hat, jedoch am 11.12.2014 und 07.07.2015 erst Allgemeineigentum unter Hinzuziehung von Sachverständigen für Heizung und Sanitär abgenommen wurde. Der Veräußerer will damit auch erreichen, dass die oben aufgezeigten Wirkungen der Abnahme – Fälligkeit des Werklohns, Verzinsung – für ihn nachprüfbar beginnen. Insbesondere liegt sein Interesse in dem einheitlichen Zeitablauf der Gewährleistung. Das schafft ihm nicht nur Rechtssicherheit, sondern ist für ihn auch von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung, da er andernfalls wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum quasi nach Erwerbern „gestaffelt“ über viele Jahre auf Nachbesserung oder Mangelbeseitigungskostenvorschuss herangezogen werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 12.05.2016 aaO; OLG Stuttgart, aaO.;). Aus diesem Interesse heraus übernimmt der Veräußerer vorliegend auch die Kosten für den Sachverständigen (Ziffer 4 Satz 7).

cc. Durch dieses Verständnis der „Abnahmeregelung“ für das Gemeinschaftseigentum in § 9 Ziffer 4 des Vertrages entstehen dem Kläger auch keine erheblichen Nachteile. Aus § 9 Ziffer 4 Satz 6 ergibt sich, dass der Erwerber, der das nach Ziffer 4 Satz 1 bis 5 geregelte Verfahren für sich nicht angewendet haben will, die Vollmacht zu Gunsten des Sachverständigen zur technischen Abnahme und des Abnahmegremiums zur rechtsgeschäftlichen Abnahme ohne Angabe von Gründen widerrufen kann. Ist das Gemeinschaftseigentum bezüglich der elektrotechnischen Anlagen noch nicht im Sinne von § 640 BGB abgenommen, so steht es ihm frei, die elektrotechnischen Anlagen auf seine Kosten durch einen Sachverständigen technisch überprüfen zu lassen und erst dann selbst die rechtsgeschäftliche Abnahme zu erklären. In Betracht kommt aber auch, dass er anhand der von der Beklagten zur Verfügung gestellten Messprotokolle die Anlage prüft und eine bislang mangelfreie Nutzung seiner Entscheidung zugrunde legt oder konkrete Mängel rügt. Vorliegend hat der Kläger Mängel an der elektrotechnischen Anlage im Gemeinschaftseigentum nicht substantiiert vorgetragen oder die Beseitigung bestimmter Mängel verlangt, über die das Gericht bei seinem Klagantrag auch nicht zu entscheiden gehabt hätte. Hat er das Gemeinschaftseigentum nicht – ausdrücklich oder konkludent – abgenommen, so ist er – wie oben dargelegt – noch nicht zur Restzahlung des Kaufpreises verpflichtet und die Verjährungsfristen zur Gewährleistung haben noch nicht zu laufen begonnen.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.