Die Komplexität von Bauträgerverträgen: Verwirkung der Mängelansprüche im Fokus
Im Bauvertragsrecht sind Abnahmeklauseln von zentraler Bedeutung, da sie den Übergang von Risiken und Pflichten zwischen den Vertragsparteien regeln. Ein Bauträgervertrag, der eine solche Klausel enthält, kann jedoch aufgrund bestimmter Umstände als unwirksam angesehen werden. Ein weiteres kritisches Thema im Bauvertragsrecht ist die Verwirkung von Mängelansprüchen. Hierbei geht es um die Frage, ob und wann ein Anspruch aufgrund von Untätigkeit oder Zeitablauf erlischt, selbst wenn er noch nicht verjährt ist. Die Rechtssicherheit und die Rolle des Sachverständigen sind ebenfalls entscheidende Faktoren, die in solchen Fällen berücksichtigt werden müssen. Das OLG München hat sich mit diesen Themen intensiv auseinandergesetzt und bietet wertvolle Einblicke in die komplexe Materie des Bauvertragsrechts.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Das OLG München beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts München I zurückzuweisen, da es der Auffassung ist, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat. Das Hauptthema ist die Verwirkung von Mängelansprüchen im Zusammenhang mit einem Bauträgervertrag.
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Berufung gegen das Endurteil: Das OLG München sieht keine Aussicht auf Erfolg für die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts München I.
- Ursprünglicher Bauträgervertrag: 1999 wurde zwischen den Mitgliedern der klagenden Wohnungseigentumsgemeinschaft und der Rechtsvorgängerin der Beklagten ein Bauträgervertrag geschlossen.
- Mängelrügen: Die Klägerin rügte 2004 Mängel an der Heizanlage und 2021 erhebliche Mängel am Dach, wobei die Beseitigungskosten über 800.000 Euro betrugen.
- Verwirkung der Ansprüche: Das Landgericht wies die Klage der Wohnungseigentumsgemeinschaft auf Kostenvorschuss als verwirkt zurück.
- Berufung der Klägerin: Die Klägerin argumentiert, dass das Erstgericht zu Unrecht eine Verwirkung der Ansprüche angenommen hat.
- Rechtliche Einschätzung des Senats: Mängelansprüche können nicht zeitlich unbegrenzt fortbestehen, insbesondere aus Gründen der Rechtssicherheit und Billigkeit.
- Verjährung und Rechtssicherheit: Der Gesetzgeber hat mit der Verjährung ein Rechtsinstitut geschaffen, das aus Gründen des Schuldnerschutzes und der Rechtssicherheit als zwingend erforderlich anerkannt ist.
- Empfehlung des Senats: Der Senat regt die Rücknahme der Berufung an oder alternativ den Abschluss eines Vergleichs und sieht einen Betrag von 80.000 – 100.000 Euro als angemessen an.
Übersicht
Der Kern des Bauträgervertrags
Im Kern des vorliegenden Falls geht es um einen Bauträgervertrag, der zwischen den Mitgliedern der klagenden Wohnungseigentumsgemeinschaft und der Rechtsvorgängerin der Beklagten im Jahr 1999 geschlossen wurde. Die Erwerber hatten das Gemeinschaftseigentum nicht abgenommen, und die Verträge sahen eine Abnahme durch einen vom Käufer unwiderruflich zu bestellenden Sachverständigen vor. Es blieb jedoch umstritten, ob der eingesetzte Sachverständige nach der Übergabe des Objekts im Jahr 2001 die Abnahme erklärt hatte.
Mängelrügen und ihre rechtlichen Folgen
Die rechtliche Auseinandersetzung wurde durch verschiedene Mängelrügen ausgelöst. Die Klägerin rügte 2004 Mängel an der Heizanlage und beauftragte später einen Sachverständigen, der 2005 eine Vielzahl von Mängeln feststellte. Die Klägerin ging davon aus, dass die Mängel bis 2006 größtenteils behoben waren. 2021 wurden jedoch erhebliche Mängel am Dach gerügt, deren Beseitigungskosten die Klägerin auf über 800.000 Euro bezifferte.
Die rechtliche Herausforderung: Verwirkung der Mängelansprüche
Das rechtliche Problem und die Herausforderung in diesem Fall liegen in der Frage der Verwirkung der Mängelansprüche. Das Landgericht wies die Klage der Wohnungseigentumsgemeinschaft auf Kostenvorschuss als verwirkt zurück. Die Klägerin legte Berufung ein und argumentierte, dass das Erstgericht zu Unrecht eine Verwirkung der Ansprüche angenommen habe.
Der Senat des OLG München beabsichtigt jedoch, die Berufung zurückzuweisen, da er einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Der Senat argumentiert, dass Mängelansprüche nicht zeitlich unbegrenzt fortbestehen können, insbesondere aus Gründen der Rechtssicherheit und Billigkeit. Der Senat betont, dass die Verwirkung die Ausnahme darstellt und auf besondere und atypische Einzelfälle beschränkt ist.
Das Gericht hebt hervor, dass der Gesetzgeber mit der Verjährung ein Rechtsinstitut geschaffen hat, das aus Gründen des Schuldnerschutzes, des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit allgemein als zwingend erforderlich anerkannt ist. Der Senat argumentiert, dass diese Wertungen bei der Anwendung des § 242 BGB berücksichtigt werden müssen, um unbillige Ergebnisse zu korrigieren.
Im vorliegenden Fall prägen verschiedene tatsächliche Momente die Entscheidung des Senats. Insbesondere die erhebliche Zeitdauer von etwa 20 Jahren zwischen der Übergabe im Jahr 2001 und den Beanstandungen der Mängel im Jahr 2021. Der Senat betont auch, dass die Klägerin das Werk über einen Sachverständigen prüfen ließ und die Beklagte die festgestellten Mängel beseitigte.
Fazit und Empfehlung des Gerichts
Abschließend regt der Senat die Rücknahme der Berufung an oder alternativ den Abschluss eines Vergleichs. Der Senat bemisst das Prozessrisiko mit deutlich unter 20 % und sieht einen Betrag von 80.000 – 100.000 Euro als angemessen an, um die wechselseitigen Risiken abzubilden.
Das Fazit des Urteils ist, dass die Mängelansprüche der Klägerin verwirkt sind und die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat. Das Urteil betont die Bedeutung der Rechtssicherheit und der Billigkeit bei der Beurteilung von Mängelansprüchen und hebt die Rolle des Gesetzgebers bei der Schaffung von Verjährungsregelungen hervor.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was ist ein Bauträgervertrag?
Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Dieser Vertrag ist eine Mischform aus Werkvertrag und Kaufvertrag und wird zwischen einem Bauträger und einem Bauherrn abgeschlossen.
Im Bauträgervertrag werden die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien sowie die Modalitäten des Bauvorhabens geregelt. Typische Inhalte eines Bauträgervertrags können unter anderem die Auflassungsvormerkung, die Regelung der Erschließungskosten, der Fertigstellungstermin und das Nacherfüllungsrecht sein.
Im Vergleich zu anderen Vertragsarten im Baurecht, wie zum Beispiel dem Bauvertrag nach BGB, hat der Bauträgervertrag einige Besonderheiten. Eine davon ist, dass er formbedürftig ist, das heißt, er muss notariell beurkundet werden. Eine weitere Besonderheit ist, dass eine ordentliche Kündigung des Bauträgervertrags in der Regel ausgeschlossen ist.
Was bedeutet „Verwirkung der Mängelansprüche“?
Die Verwirkung der Mängelansprüche bezieht sich auf die Situation, in der ein Anspruch aufgrund von Untätigkeit des Berechtigten über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht wird. Im Kontext von Mängelansprüchen bedeutet dies, dass der Anspruch auf Beseitigung eines Mangels oder auf Schadensersatz wegen eines Mangels verwirkt sein kann, wenn der Berechtigte den Mangel kennt, aber über einen längeren Zeitraum nichts unternimmt, um seinen Anspruch geltend zu machen. Die genauen Voraussetzungen und Folgen der Verwirkung sind jedoch von den Umständen des Einzelfalls abhängig.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 28 U 3344/23 Bau – Beschluss vom 19.10.2023
Der Senat beabsichtigt, die Berufung gegen das Endurteil des Landgerichts München I vom 13.07.2023, Az. 2 O 1924/22, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil er einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
I. Urteil des Landgerichts
Das Landgericht wies die auf Kostenvorschuss der klagenden Wohnungseigentumsgemeinschaft gerichtete Klage als verwirkt ab.
Zur Begründung wird ausgeführt, dass zwischen den Mitgliedern der Klägerin und der Rechtsvorgängerin der Beklagten 1999 ein Bauträgervertrag geschlossen worden sei. Die Erwerber hätten das Gemeinschaftseigentum nicht abgenommen; die Verträge sähen eine Abnahme durch einen vom Käufer unwiderruflich zu bestellenden Sachverständigen vor, wobei streitig geblieben sei, ob der eingesetzte Sachverständige nach Übergabe des Objekts 2001 die Abnahme erklärt habe.
Die Klägerin habe 2004 diverse Mängel an der Heizanlage gerügt, in der Folgezeit habe sie einen Sachverständigen beauftragt, der 2005 auf 37 Seiten eine Vielzahl an Mängeln festgestellt habe. Die Klägerin sei davon ausgegangen, dass 2006 die Mängel überwiegend behoben worden seien; 2007 sei in einer Eigentumsversammlung vermerkt worden, dass die Gewährleistung nunmehr abgelaufen sei, die Mängelbeseitigung weit fortgeschritten und fast abgeschlossen sei.
Die Klägerin habe 2021 erhebliche Mängel am Dach gerügt, deren Beseitigung sie mit über 800.000 Euro beziffert habe.
Die im Raum stehenden Ansprüche der Klägerin seien aber verwirkt.
II. Berufung der Klägerin
Die Klägerin argumentiert, das Erstgericht habe zu Unrecht eine Verwirkung der Ansprüche angenommen.
III. Gegenwärtige Einschätzung des Senats
Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg.
1. Die im Raum stehenden Ansprüche der Klageseite gemäß § 637 Abs. 3 BGB sind jedenfalls verwirkt.
a) Die im vorliegenden Fall zu behandelnde – eher rechtspolitische – Fragestellung ist, ob im Hinblick auf eine fehlgeschlagene Abnahme Mängelansprüche zeitlich unbeschränkt fortbestehen.
Dies ist aus Sicht des Senats mit den Gründen der Rechtssicherheit und der Billigkeit nicht in jedem Fall zu vereinbaren. Der 28. Zivilsenat hat in diversen Entscheidungen hierbei aber deutlich gemacht, dass allein auch ein erheblicher Zeitablauf nicht ausreichend ist, die Verwirkung die Ausnahme darstellt und diese auf besondere und atypische Einzelfälle beschränkt ist. Maßgeblich ist jeweils eine Gesamtschau der konkreten Umstände des Einzelfalls.
b) Mit der Verjährung hat der Gesetzgeber ein Rechtsinstitut geschaffen, dass aus Gründen des Schuldnerschutzes und vor allem des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit allgemein als zwingend erforderlich anerkannt ist, eine spezialgesetzliche Ausformulierung von Treu und Glauben darstellt und letztlich auch öffentliche Interessen schützt.
Der Gesetzgeber hat sich hierbei wertend entschieden, den Aspekt der Verjährung auf Ansprüche i.S.d. § 194 BGB zu beschränken und gerade das gesetzliche Regelungskonzept der §§ 197, 199, 200 f. BGB zeigt, dass grundsätzlich keine Ausnahmen gewollt sind und sogar Zustände, wie z.B. das Eigentum, betroffen sein können (§ 197 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Auch die §§ 438 Abs. 3, 634a Abs. 3 BGB zeigen, dass sogar bei einem arglistigen (meist gleichzeitig deliktischem) Verhalten den Aspekten des Rechtsfriedens und der Rechtssicherheit immanente Bedeutung zugemessen wird und eine Verjährung in Betracht kommt.
Gleiche Erwägungen gelten im Hinblick auf die Dauer der Verjährungsfristen. Auch insoweit hat der Gesetzgeber Wertungsentscheidungen dahingehend getroffen, welche Vertragsseite das Risiko in Richtung der Lebensdauer von Wirtschaftsgütern tragen muss. In Bausachen wird eine Gewährleistung als nicht mehr gerechtfertigt angesehen, wenn sich nicht innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren Mängel zeigen.
Zur Überzeugung des Senats müssen diese Wertungen bei der Anwendung des § 242 BGB einfließen, um unbillige Ergebnisse zu korrigieren.
c) Im vorliegenden Fall prägen folgende tatsächliche Momente die Entscheidung.
aa) Die erhebliche Zeitdauer von etwa 20 Jahren, gemessen zwischen Übergabe im Jahr 2001 und den Beanstandungen der streitgegenständlichen Mängel im Jahr 2021.
Berücksichtigt man die Wertung in § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB ist das Zeitmomentum das Vierfache der regulären Verjährungsfrist überschritten und sogar im Strafrecht kommt der doppelten Verjährungsfrist erhebliche Rechtsbedeutung zu (§ 78c Abs. 3 S. 2 StGB).
In § 199 Abs. 4 BGB ist eine allgemeine Verjährungshöchstfrist von 10 Jahren vorgesehen.
bb) Die Besteller – und diesem Gesichtspunkt kommt erhebliches Gewicht zu – handelten im Bewusstsein (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB), dass ihnen potentiell Ansprüche zustehen.
So haben sie von ihrem Recht Gebrauch gemacht, die fertig gestellte Sache auf ihre Mangelhaftigkeit hin zu untersuchen, Mängel wurden festgestellt, diese wurden rechtlich geltend gemacht und durchgesetzt.
Die Situation ist somit – was die Berufung rügt – nicht im Ansatz mit einer Fallgestaltung vergleichbar, in der ein Gläubiger keine Kenntnis von seiner Rechtsposition hat, von dieser erst später erfährt und dessen Unkenntnis daher schützenswert scheint (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
cc) Abnahmeklauseln – wie hier verwendet – waren zum Zeitpunkt der Errichtung des gegenständlichen Objekts die Regel und wurden notariell beurkundet.
Die Rechtsprechung hat – bis heute – erhebliche Schwierigkeiten im Umgang mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei Wohnungseigentumsanlagen, ein Umstand, der durch die Nachzügler-Rechtsprechung noch verschärft wird.
(1) Einem Unternehmer kann daher bei einer Gesamtbetrachtung nicht der Vorwurf gemacht werden, sich unredlich verhalten zu haben.
Diesen, im Hinblick auf die Unwirksamkeit der Abnahmeklauseln, für alle Zeit zu sanktionieren, ist eher eine angloamerikanische Betrachtungsweise.
Im deutschen Zivilrecht neigt man stattdessen zu hypothetischen Erwägungen und im vorliegenden Fall wäre dann ausgeschlossen, dass die Klägerin für die geltend gemachten Mängel noch Ersatz fordern könnte. Die Klägerin hat umfassend zum Zeitpunkt des vermeintlichen Verjährungseintritts die Sache untersucht. Da eine positive Untersuchung stattfand und sich – in Richtung der streitgegenständlichen Mängel – weder Mängelsymptome gezeigt haben, noch Mängelursachen festgestellt wurden, ist nicht ersichtlich, dass sie durch die unwirksame Abnahmeklausel Nachteile erlitten hätte.
(2) Auch die konkrete Form der Abnahmeklausel ist zu berücksichtigen.
Die Rechtsprechung sieht formularmäßige Klauseln zur Abnahme kritisch, da das Rechtsinstitut der Abnahme nicht nur eine Pflicht des Bestellers ist, sondern gleichzeitig dessen Recht, dem überragende Bedeutung zukommt.
Im konkreten Fall sah der Vertrag vor, dass der Besteller unwiderruflich einen Sachverständigen wählt, der die Abnahme erklärt. Auch wenn insoweit die Klausel im Hinblick auf die nicht gegebene Widerruflichkeit nicht ausreichend dem gesetzlichen Wertbild entspricht, wurde zumindest gewährleistet, dass das Prüfrecht des Dritten in der Bestellersphäre verankert war.
(3) Der Senat misst dem Umstand, dass die Besteller / Klägerin zweifach das Werk über einen Sachverständigen prüfen ließ und die Beklagte jeweils die dort festgestellten Mängel beseitigt hat, erhebliches Gewicht zu.
Auch wurden, soweit die Klägerin ohne Einsatz eines Sachverständigen Mängel gerügt hat, diese abgearbeitet.
(a) Das Objekt wurde unmittelbar nach der Übergabe am 22.02.2001 durch den Sachverständigen Winkler geprüft, der nach einer weiteren Begehung im Mai 2001 eine mehrseitiges „Mängelprotokoll“ erstellte.
(b) Vier Jahre später beauftragte die Klägerin den Sachverständigen ###, der 2005 insgesamt 140 Positionen rügte.
(c) Die Klägerin hat im Jahr 2004 Mängel an der Heizanlage gerügt.
(d) Für einen verständigen Empfänger in der Position der
Beklagten, haben die Besteller durch ihr Verhalten zum Ausdruck gebracht, abschließend die Gewährleistungssituation beurteilen zu wollen.
Wäre eine Abnahme wirksam vorgenommen worden, wären die Sekundäransprüche 2007 verjährt. Der Einsatz eines Privatsachverständigen kurz vor dem Eintritt der vermeintlichen Verjährung bringt gegenüber der Beklagten deutlich zum Ausdruck, dass die Klägerin als Bestellerin umfassend ihr Prüfrecht wahrnehmen wollte.
2. Der Senat regt die Rücknahme der Berufung an, hilfsweise den Abschluss eines Vergleichs, um der Beklagten das Revisionsrisiko „abzukaufen“.
Der Senat bemisst das Prozessrisiko mit deutlich unter 20 %, da der vorliegende Fall eine Einzelfallentscheidung darstellt. Im Übrigen bejaht die werkvertragliche Rechtsprechung in Fallgestaltungen unwirksamer Abgeltungsklauseln einen Abzug „Neu für Alt“, auch wenn sie diesem Rechtsinstitut grundsätzlich sehr kritisch gegenübersteht. Der Senat sieht daher einen Betrag von 80.000 – 100.000 Euro als angemessen an, um die wechselseitigen Risiken abzubilden.
Zu diesem Hinweis kann bis zum 08.11.2023 Stellung genommen werden.
