Bauträgervertragskündigung – Fortbestand der kaufrechtlichen Verpflichtungen des Bauträgers

LG Nürnberg-Fürth – Az.: 9 O 8114/11 – Urteil vom 16.03.2012

1. Die Beklagte hat das Grundstück H.-Straße …, in N. (Gemarkung L., Flurnummer …), eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts N. für L., Blatt 4276, an die Kläger zu jeweils hälftigem Miteigentum aufzulassen und deren Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheit in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss Der Streitwert wird auf 80.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die als Bauträger tätige Beklagte ersteigerte am 05.05.2010 für 80.000,00 € das 274 m² große und mit einem 1903 aus Sandstein erstellten Haus bebaute Grundstück H.-Straße … in N. Das verkaufte die Beklagte mit Vertrag vom 26.11.2010 (Urkunde 1782 des Notars M. K. K.-Straße … in N.) an die Kläger mit der Verpflichtung, das vorhandene Haus nach beigefügten Plänen (Entwürfe III vom 15.11.2010) und Baubeschreibung zu sanieren und zum Teil neu zu errichten. Dazu wurde auf eine mit Bescheid der Stadt N. (B 2 – 2004 – 1154) vom 09.03.2005 genehmigte Planung zu Umbau und Erweiterung des Gebäudes sowie auf eine noch einzureichende Tektur wegen einer geplanten Dachterrasse verwiesen. Ferner sagte die Beklagte circa 240 m² Wohnfläche (gemäß “DIN”) sowie Beginn der Arbeiten bis spätestens 31.12.2010 und Bezugsfertigkeit zum 30.11.2011 zu. Der Preis von gesamt 513.500,00 € war fällig erst nach Vorliegen einer rechtskräftigen Baugenehmigung sowie in 7 Raten zu entrichten. Hieraus fiel die erste Rate zu 179.725,00 € (35 %) nach Beginn der Erdarbeiten an.

Auf diese am 28.01.2011 angeforderte Rate zahlten die Kläger 90.000,00 € an M. B. zur Ablösung einer für sie in Höhe von 230.000,00 € eingetragenen Grundschuld sowie 89.725,00 € an die Beklagte. Nach weiteren Gesprächen und Schreiben zwischen den Parteien reichte die Beklagte am 03.06.2011 Pläne zur Genehmigung von Änderungen am Vorhaben bei der Stadt N. ein. Am 14.07.2011 forderten die Kläger von der Beklagten sofortigen Stopp des am 18.07.2011 vorgesehenen Beginns baulicher Arbeiten. Nach einer Besprechung der Parteien und deren Anwälte am 09.08.2011, einer Bewertung des geplanten Vorhabens durch den (öffentlich bestellten und vereidigten) Sachverständigen Dipl.-Ing. M. S. und einer Stellungnahme der Beklagten vom 01.09.2011 erklärten die Kläger am 07.09.2011 die (Teil-) Kündigung des Vertrages vom 26.11.2010 zur Erstellung des Vorhabens.

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Die Kläger tragen vor, ihre Kündigung vom 07.09.2011 sei aus wichtigen Gründen berechtigt gewesen. Die Beklagte sei weder fachlich noch finanziell in der Lage, das technisch schwierige Vorhaben zu erstellen. Die Beklagte habe nötige Planungen vor allem zur sicheren Gründung und Abdichtung des Gebäudes unterlassen. Eine rechtskräftige Baugenehmigung fehle. Dennoch und ohne Beginn der Erdarbeiten habe die Beklagte betrügerisch bereits am 28.01.2011 die erste Rate zu 179.250,00 € angefordert. Den hieraus an sie gezahlten Teil zu 89.725,00 € habe sie nicht für das Vorhaben der Kläger, sondern anderweitig verwendet. Die zugesagte Wohnfläche von 240 m² sei nach den Plänen der Beklagten nicht zu erzielen.

Daher beantragen die Kläger:

Die Beklagte wird verurteilt, das Grundstück H.-Straße …, N., Wohnhaus, Nebengebäude, Garten-, Hof- und Gebäudeflächen zu 274 m², Flurnummer 28, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts N. für L., Blatt 4276, Gemarkung L., an die Kläger zu hälftigem Miteigentum aufzulassen und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

Die Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen.

Sie meint, wegen ständig neuer Wünsche der Kläger habe sich mit deren Einverständnis die Einreichung der Tektur und der Beginn der Arbeiten verzögert. Bei Umsetzung der ursprünglichen Planung seien 240 m² Wohnfläche zu erzielen. Die erhaltene Summe von 89.725,00 € habe sie für das Vorhaben der Kläger verwendet. Im übrigen sei das Grundstück bis zu 250.000,00 € wert.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird für den weiteren Vortrag der Parteien auf ihre gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet. Die Beklagte muss das Grundstück H.-Straße … in N. an die Kläger übereignen (§ 433 Abs. 1 Satz 1, 873 Abs. 1 BGB).

 

1.)

Sie haben den Vertrag vom 26.11.2010 (K 2) am 07.09.2011 (K 13) berechtigt aus folgenden wichtigen Gründen gekündigt:

a)

Die Beklagte hat mit ihrer Rechnung vom 28.01.2011 (K 6) völlig unberechtigt von den Klägern die erste Rate in Höhe von 179.725,00 € angefordert und erhalten. Dieser Betrag ist weder zu diesem Zeitpunkt noch später fällig geworden.

aa)

Dazu hat bereits die erforderliche rechtskräftige Baugenehmigung (K 2 Ziffer V. 2 Abs. 2 Satz 1) gefehlt. Denn eine solche hat – als generelle Voraussetzung für die Fälligkeit aller Raten – nicht nur für die (eventuell) im Bescheid der Stadt N. (B 2-2004-1154) vom 09.03.2005 (K 4) genehmigten Umbauten und Erweiterungen vorliegen müssen, sondern auch zur Tektur für die vereinbarte Planung einer Dachterrasse (K 2 Ziffer I.2. Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3). Denn dort haben die Parteien ausdrücklich geregelt, dass alle Vereinbarungen zum Objekt, also auch zur Fälligkeit des Preises und der einzelnen Raten, für alle Leistungen der Beklagten, also sowohl zum bereits bestehenden und zu sanierenden Gebäude als auch zu dem zum Teil neu zu erstellenden Bau gelten.

bb)

Daneben sind zur Fälligkeit der ersten Rate die erforderlichen Erdarbeiten nie begonnen worden (K 2 Ziffer V.2. Abs. 4). Für deren (angeblichen) Beginn hat die Beklagte zwar ihren damaligen Architekten J. G. als Zeugen angeboten (Schriftsatz vom 05.03.2012, Seite 4, dort Buchstabe e). Hierzu fehlt jedoch jeglicher genauerer Vortrag der Beklagten zu Art und Umfang derartiger Erdarbeiten. Statt dessen belegen die am 31.07.2011 gefertigten Aufnahmen (K 8) eindeutig, dass bis zu diesem Zeitpunkt auf dem gesamten Grundstück kein Aushub oder Abtrag des Erdbodens erfolgt ist. Das ist auch nicht möglich gewesen, weil auf der gesamten Fläche noch Abfälle und Schutt vorhanden gewesen sind. Im übrigen hat die Beklagte selbst zugestanden, dass (nur) Abriss (im Gebäude) und “Vorbereitungen” erfolgt sind (Schriftsatz vom 14.11.2011, Seite 6, dort Ziffer 10 Abs. 1). Deshalb ist die (auch ausforschende und damit unzulässige) Vernehmung des Zeugen J. G. entbehrlich.

b)

Hinzu kommt, dass die Beklagte das Vorhaben nicht mit der von ihr zugesicherten Wohnfläche (gemäß “DIN”) von 240 m² (K 2 Ziffer III.3 Satz 2) hat erstellen können. Denn statt dieser Fläche – die mit Vorrang vereinbart worden ist (K 2 Ziffer III.2. Abs. 2 Satz 1) – ergeben die zum Vertrag vom 26.11.2010 als Anlage beigefügten Pläne zum Erd- und Dachgeschoss (Entwürfe III vom 15.11.2010) – ohne (gemäß “DIN”) erforderliche Abzüge auf Grund der Dachschrägen – lediglich Grundflächen zu (92,54 m² + 114,11 m² =) gesamt 206,65 m². Damit fehlen bereits beim Ansatz nur der Grundflächen (statt der Wohnflächen) 33,35 m² (13,9 %). Entgegen diesen Entwürfen hat die Beklagte zwar behauptet, beim Umsetzen der ursprünglichen Planung seien 240 m² Wohnfläche zu erzielen gewesen (Schriftsatz vom 14.11.2011, Seite 5, dort Ziffer 5 Abs. 2; Schriftsatz vom 05.03.2012, Seite 4, dort Buchstabe c). Dazu kann das angebotene Gutachten eines Sachverständigen jedoch nicht erholt werden. Denn es fehlen sowohl Pläne aus auch Vortrag der Beklagten zur Gestaltung und Größe der einzelnen Räume. Ohne derartige Angaben und Unterlagen kann jedoch kein Sachverständiger bestätigen, dass an Stelle der aus den Entwürfen der Beklagten vom 15.11.2010 ersichtlichen Grundfläche zu gesamt 206,65 m² durch eine (wohl) davon abweichende (und einer Genehmigung bedürfenden) Planung und Ausführung nun 240 m² Wohnfläche geschaffen werden können.

c)

Ferner hat die Beklagte entgegen ihren Pflichten als Bauträger die Verwendung der erhaltenen Zahlung von 179.725,00 € für das Vorhaben der Kläger (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV) nicht ausreichend belegt (§ 10 Abs. 5 Nr. 5 MABV). Denn unstreitig ist nur, dass die Beklagte das Grundstück am 05.05.2010 für 80.000,00 € ersteigert hat. Zu allen weiteren behaupteten Ausgaben (40.000,00 € Investorkosten, 2.856,00 € Grunderwerbssteuer, Amt und Stadt 2.025,20 €, Zahlung an Mieter 5.000,00 €, Entsorgung von Müll 2.000,00 €, Ausbau von Innenständern 1.800,00 €, Entfernen des Fußbodens im Erd- und Obergeschoß des Gebäudes 1.800,00 €, Abbruch eines Anbau und des Ringankers 8.000,00 €, Architekt 14.000,00 €) zu gesamt 77.481,20 € fehlen hingegen jegliche Belege (vor allem Rechnungen), die bei der Beklagten auf Grund ihrer Pflicht zur Buchführung (§ 10 Abs. 5 Nr. 5 MaBV) vorhanden sein müssen. Daher ist die von der Beklagten angebotene Vernehmung von H. O. als Zeugin zur Richtigkeit der behaupteten Ausgaben für das Vorhaben der Kläger (Schriftsatz vom 05.03. 2012, Seite 6) untauglich. Denn mit der bloßen Aussage dieser Zeugin kann nicht ausreichend sicher geklärt werden, dass die Beklagte tatsächlich ihre behaupteten weiteren Kosten für das Vorhaben der Kläger aufgewendet hat. Gleiches gilt für die von der Beklagten (pauschal) behauptete (ordentliche) Anlage noch vorhandener Gelder aus der Zahlung der Kläger (Schriftsatz vom 05.03.2012, Seite 7). Denn hierzu muss bei der Beklagten ein gesondertes Konto vorhanden sein (§ 6 Abs. 1 Satz 1 MaBV), so dass nur durch Vorlage dessen Auszüge ordentliche Verwaltung des erhaltenen Betrages sicher belegt werden kann.

2.)

Auf Grund der aus diesen Umständen berechtigten Kündigung der Kläger vom 26.11.2010 ist die (werkvertragliche) Pflicht der Beklagten, das Gebäude auf dem obigen Grundstück zu sanieren und zum Teil neu zu erstellen, für die Zukunft entfallen (BGH, VII ZR 366/83, Urteil vom 21.11.1985, NJW 1986, 925/927). Deshalb beschränkt sich der Vertrag der Parteien (im wesentlichen) auf die (kaufrechtliche) Pflicht der Beklagten, das Eigentum an dem (zur Herstellung des Gebäudes vorgesehenen) Grundstück nun auf die Kläger zu übertragen, weil sie es mit ihrer ersten Rate über 179.725,00 € bereits (mehr als) voll bezahlt haben. Denn als Preis für das Grundstück ist nicht dessen im allgemeinen Verkehr und Verkauf zu erzielender Wert maßgeblich, sondern der von der Beklagten in ihrer Kalkulation für den Erwerb des Grundstücks eingestellte Betrag. Dieser beläuft sich unstreitig nur auf 80.000,00 €. Im übrigen sind die weiteren von der Beklagten für den Erwerb des Grundstücks behaupteten Kosten (Investorkosten 40.000,00 €, Grunderwerbssteuer 2.856,00 €) nicht belegt (I.3.). Doch auch mit deren Ansatz ist die Beklagte weit überzahlt. Im übrigen sind sogar die von der Beklagten für Planungen und Arbeiten behaupteten, jedoch auch nicht belegten Kosten (Amt und Stadt 2.025,20 €, Zahlung an Mieter 5.000,00 €, Entsorgung von Müll 2.000,00 €, Ausbau von Innenständern 1.800,00 €, Entfernen des Fußbodens im Erd- und Obergeschoß des Gebäudes 1.800,00 €, Abbruch eines Anbau und des Ringankers 8.000,00 €, Architekt 14.000,00 €) durch die Zahlung der Kläger gedeckt.

II.

Die Beklagte muss als Unterlegene die Kosten des Rechtsstreits tragen (§ 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

III.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 1 ZPO.