Der Bau eines Hauses ist regelmäßig mit vielen praktischen und rechtlichen Problemen verbunden. Viele Bauherren setzen mittlerweile darauf, die Bauleitung einem einzelnen Unternehmer zu übertragen, der dann wiederum verschiedene Handwerker für einzelne Bauleistungen beauftragt. Die beiden Unternehmen müssen in der Regel einen Bauvertrag miteinander schließen, der die Grundlage für die Zahlung des Werklohns darstellt. Grundsätzlich ist jedes dieser Rechtsverhältnisse getrennt voneinander zu betrachten, doch es gibt Fälle, in denen die Rechtskreise der drei Parteien sich berühren. Damit entsteht ein Dreiecksverhältnis zwischen Bauherren, Unternehmer und dem vom Unternehmer beauftragten Handwerker.
Wovon ist die Vergütung bei Bauleistungen abhängig?
Gemäß § 631 I BGB wird der Werkunternehmer durch den Werkvertrag zur Herstellung des versprochenen Werkes, der Auftraggeber (Besteller) zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Der Anspruch auf Werklohn gegen den Auftraggeber ist mit der Abnahme der Werkleistungen durch den Auftragnehmer fällig. Abnahmen durch einen Dritten wie beispielsweisen einem Architekten muss der Werkunternehmer nur bei vorliegender Bevollmächtigung gegen sich gelten lassen Die Abnahme findet selbstverständlich nur statt, wenn keine Baumängel vorliegen. Handelt es sich dabei um wesentliche Mängel, kann eine Nachbesserung oder eine Neuherstellung gefordert werden. Stellen auch diese den Auftraggeber nicht zufrieden, kann er ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 641 Abs. 3 BGB gegenüber dem Auftragnehmer geltend machen. Dieser wiederum kann dem Auftraggeber einen Erfüllungsanspruch entgegen halten. Der BGH hat in einem Urteil diesem Zusammenhang entschieden, dass die Beweislastpflicht beim Einbehalten des Werklohns beim Auftragnehmer liegt. Die Untergrenze des Betrages, den der Auftraggeber zurückhalten kann, ist das Dreifache der Kosten, die für die Beseitigung der Mängel erforderlich sind bzw. wären.
Fälligkeit des Werklohns hängt nicht von Schlussrechnung ab
Bei Abschluss eines Werkvertrages ist es in der Regel üblich, dass der Auftragnehmer dem Auftraggeber eine prüfbare Schlussrechnung vorlegt. Laut der Rechtsprechung hängt die Fälligkeit des Werklohns bei einem Bauvertrag jedoch nicht von der Vorlage einer prüfbaren Schlussrechnung ab. Erhält der Bauherr bzw. Auftraggeber solch eine Schlussrechnung, muss er zudem innerhalb von zwei Monaten eine Rüge gegen die Prüffähigkeit einlegen. Ansonsten gilt diese als prüffähig.
Erstattungsanspruch aufgrund versehentlich gezahlter Bauabzugssteuer
Der BGH hatte im Jahr 2014 einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Auftraggeber trotz fehlender Freistellungsbescheinigung den vollen Werklohn an den Unternehmer bezahlt hatte. Anschließend führte der Auftraggeber einen Anteil von 15 % der Bruttovergütung an das zuständige Finanzamt ab. Diesen zu viel gezahlten Betrag wollte der Auftraggeber nun vom Werkunternehmer erstattet bekommen. Der BGH gab diesem Anliegen des Auftraggebers statt, da der Werkunternehmer aufgrund seiner vertraglichen Nebenpflicht als Empfänger einer Leistung als Steuerschuldner anzusehen ist.
Fazit: Das private Baurecht ist ein sehr komplexes Rechtsgebiet, bei dem eine rechtliche Beratung dringend anzuraten ist. Egal ob Sie Bauherr, Werkunternehmer oder Subunternehmer sind, beim Abschluss eines Bauvertrages sollten Sie sich von uns als Rechtsanwaltskanzlei begleiten lassen. Auch im Falle einer Werklohnerstattung, Baumängeln oder anderen Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben, stehen wir Ihnen gerne zur Seite.
