Rückbauverpflichtung wegen eines Verstoßes gegen Abstandsflächen

Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg – Az.: 8 S 1938/12 – Urteil vom 24.03.2014

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 12. März 2012 – 2 K 1538/10 – geändert. Der Beklagte wird unter Aufhebung des Bescheides des Landratsamts Esslingen vom 3. Dezember 2008 und des Widerspruchsbescheides Regierungspräsidiums Stuttgart vom 25. März 2010 verpflichtet, gegenüber den Beigeladenen den Abbruch der Garage auf dem Grundstück Flst. Nr. 2775/33 der Gemarkung … anzuordnen.

Die Beigeladenen als Gesamtschuldner und der Beklagte tragen jeweils die Hälfte der Gerichtskosten und der außergerichtlichen Kosten des Klägers in beiden Rechtszügen. Im Übrigen trägt jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Kosten selbst.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. 2775/10 der Gemarkung … Das südöstlich abfallende Grundstück ist im unteren Teil mit einem 1994 errichteten Einfamilienhaus bebaut. Nachdem sich herausgestellt hatte, dass dieses mit einer ca. 1 m tieferen Erdgeschoss-Fußbodenhöhe als genehmigt errichtet worden war, erteilte das Landratsamt Esslingen dem Kläger am 01.02.1995 für diese und andere Abweichungen eine weitere Baugenehmigung; beteiligte Eigentümer angrenzender Grundstücke hatten dagegen nichts eingewandt. Die Beigeladenen sind Eigentümer des etwas höher gelegenen Nachbargrundstücks Flst. Nr. 2775/33 (Baugrundstück). Dieses grenzt an den unteren Teil des Grundstücks des Klägers nordöstlich an und ist mit einem im Jahr 2005 errichten Wohnhaus bebaut.

Rückbauverpflichtung wegen eines Verstoßes gegen Abstandsflächen
Symbolfoto: Von BrunoWeltmann /Shutterstock.com

Die Beigeladenen beantragten im November 2005 die Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung einer Grenzgarage mit Walmdach und 50,9 m3 Bruttorauminhalt als Anbau an ihr Wohnhaus. Nach dem vom Vermessungstechniker F. gefertigten Lageplan sowie einer den Bauvorlagen beigefügten Ansicht “Süd West“ sollte die Garage 1,88 m von der Rückseite des Wohnhauses vorversetzt auf einer Sockelwand an der Grenze zum Grundstück des Klägers errichtet werden, und zwar mit 2,9 m Gesamthöhe von Garagen- und Sockelwand am höchsten Punkt der Geländeoberfläche. Der Kläger erhob keine Einwendungen. Das Landratsamt Esslingen erteilte die Baugenehmigung am 03.07.2006. Die Beigeladenen hatten tatsächlich schon zuvor an der Grundstücksgrenze eine Garage errichtet, jedoch weiter hangabwärts bündig zur Rückfront ihres Wohnhauses und mit Zeltdach. Die Gemeinde … … hatte dem Landratsamt im Zuge der Bauüberwachung für das Wohnhaus der Beigeladenen Ende Mai 2006 mitgeteilt, die Garage stehe schon.

Mit Schreiben vom 16.04.2007 bat der Kläger das Landratsamt um Überprüfung der Garage. Ihre Wand sei, gemessen vom natürlichen Gelände, über 4 m hoch. Er gehe davon aus, dass abweichend von der Baugenehmigung gebaut worden sei. Der Kreisbaumeister nahm am 23.05.2007 einen Augenschein ein und fertigte Lichtbilder, darunter dieses:

Abbildung………………

Am folgenden Tag vermerkte er u.a.: “Die Garage wurde bis zur Süd-Ost Seite zum Hausgrund gerichtet. L= 6,00 Höhe ab Gelände bis OK Traufe = vorne 4,10 hinten 3,90 Wandfläche = 24 m2. Das Gelände war schon so. Im Plan falsch dargestellt. …”. Das Landratsamt gab den Beigeladenen Gelegenheit, sich zu einem Rückbau der Garage auf 3 m Wandhöhe, gemessen vom höchsten Punkt der Geländeoberfläche an der Grenze, zu äußern. Ihr Architekt teilte mit, er habe die Pläne nach einer Geländeaufnahme vom September 2005 gefertigt; Abweichungen könnten nur durch eine nachträgliche Veränderung des Geländes auf dem Grundstück des Klägers aufgetreten sein.

Der Kläger bestritt solche Veränderungen und beantragte die Anordnung eines Rückbaus der Garage. Er habe auf seinem Grundstück zwar eine Terrassenplatte ersetzt, dabei das Höhenniveau aber nicht verändert. Zum Nachweis des Geländezustands vor und nach Errichtung der Garage legte er Lichtbilder vor. Die Beigeladenen legten dar, das Gelände auf dem Grundstück des Klägers sei bei den Bauarbeiten deutlich höher gewesen. Sie regten an, Vermessungstechniker F. dazu anzuhören.

Das Landratsamt lehnte den Antrag des Klägers mit Bescheid vom 03.12.2008 ab. Zwar sei die Garage wegen ihres von der Baugenehmigung abweichenden Standortes und einer mehr als 3 m hohen Wand im Widerspruch zu § 6 Abs. 1 LBO errichtet worden. Auch lägen keine Gründe für eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung vor. Gleichwohl werde von einer nach § 64 Satz 1 LBO möglichen Abbruchanordnung aus besonderen Gründen abgesehen. Ein solcher Grund sei, dass der Geländeverlauf an der Grenze bei Errichtung der Garage wegen möglicher Veränderungen auf beiden Grundstücken nicht mehr zweifelsfrei zu ermitteln sei. Auf dem Grundstück des Klägers habe es solche Veränderungen im Zuge der Absenkung seines Einfamilienhauses im Jahr 1995 gegeben. Indiz dafür seien eine ca. 0,8 m hohe Stützmauer beim Kellerabgang und übereinander geschichtete Natursteine beim Hauszugang. Der Umfang dieser Geländeveränderung sei anhand der Bauakten nicht nachzuvollziehen. Aber auch auf dem Baugrundstück sei beim Bau der Sockelwand für die Garage möglicherweise bis auf das Niveau des Hauszugangs auf dem Grundstück des Klägers abgegraben worden. Allerdings müsse das Gelände wegen der 0,8 m hohen Stützmauer auf dem Grundstück des Klägers mindestens so hoch gewesen sein. Ausgehend davon wären Garagen- und Sockelwand um 0,3 m zu hoch. Es sei aber auch nicht auszuschließen, dass das Gelände zwischen Stützmauer und Grenze noch bis auf 1,2 m angestiegen sei. Dann wäre die Garage rechtmäßig errichtet. Ein weiterer besonderer Grund sei, dass Belichtung und Belüftung der Räume an der Nordostseite des Wohnhauses des Klägers nicht erheblich eingeschränkt seien. Ferner wäre ein Rückbau wegen enormer Kosten unverhältnismäßig. Schließlich sei ein Anspruch auf Einschreiten verwirkt. Der Kläger sei zum Bauantrag gehört worden und habe nichts eingewendet. Die Garage sei bereits im April 2006 errichtet gewesen. Der Kläger habe das Landratsamt aber erst ein Jahr später auf ihre über 4 m hohe Wand hingewiesen. Damals sei die Garage bis auf Verputz-Arbeiten fertiggestellt gewesen. Abweichungen von Baugenehmigungen oder eine illegale Bautätigkeit müssten in angemessener Frist von im Regelfall etwa einem Monat nach Kenntnisnahme angezeigt werden, um ein Recht auf Einschreiten nicht zu verwirken. Der Kläger habe jedoch zwölf Monate gewartet. Unter Berücksichtigung aller Gesichtspunkte überwiege das Interesse der Beigeladenen, die Garage unverändert zu belassen, das Interesse des Klägers am Rückbau.

Mit seinem Widerspruch brachte der Kläger vor, der frühere Geländeverlauf sei anhand seiner Lichtbilder und durch einen Sachverständigen feststellbar. Er habe erst nach Vollendung des Rohbaus der Garage mit eigener Recherche unter Zuhilfenahme sachkundiger Personen erkennen können, dass die Garage abweichend von der Baugenehmigung errichtet worden sei. Das Regierungspräsidium Stuttgart wies den Widerspruch mit Bescheid vom 25.03.2010, zugestellt am 29.03.2010, zurück.

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Am 29.04.2010 hat der Kläger beim Verwaltungsgericht Stuttgart Klage erhoben, sein Vorbringen wiederholt und vertieft, Zeugen benannt sowie weitere Lichtbilder vorgelegt. Er hat beantragt, den Beklagten unter Aufhebung der Bescheide zu verpflichten, gegenüber den Beigeladenen den Abbruch der Garage anzuordnen. Der Beklagte und die Beigeladenen haben Klageabweisung beantragt. Die Beigeladenen haben angeregt, Vermessungstechniker F. als Zeugen zu hören, und bestritten, die Garage als Schlachtraum zu nutzen. Das Verwaltungsgericht hat die Klage nach Einnahme eines Augenscheins mit Urteil vom 12.03.2012 abgewiesen. Der Kläger könne weder den Erlass einer Abbruchanordnung noch eine erneute Bescheidung beanspruchen. Das Gericht folge den Begründungen der Bescheide und weise auf Folgendes hin: Die Garage sei wegen ihres anderen Standortes zwar nicht durch die Baugenehmigung vom 03.07.2006 gedeckt, jedoch nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 LBO ohne Abstandsfläche zulässig. Ihre Wand sei nicht mehr als 3 m hoch. Unterer Bezugspunkt dafür sei nach § 5 Abs. 4 Satz 2 LBO ihr Schnittpunkt mit der Geländeoberfläche. Sei die Garage – wie hier – auf eine Stützmauer aufgesetzt, sei die Unterkante des Garagenfundaments der untere Bezugspunkt. Die Stützmauer sei nicht anzurechnen, weil sie eine selbstständige bauliche Anlage sei und weil andernfalls Garagen, die für alle Autotypen tauglich seien, in erheblicher Zahl nicht errichtet werden könnten. Dass die Stützmauer öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspreche, sei nicht ersichtlich. Auch für eine missbräuchliche Gestaltung der Geländeoberfläche spreche nichts. Unabhängig davon läge wegen nicht mehr sicher feststellbarer Abgrabungen auf dem Grundstück des Klägers kein Verstoß gegen § 6 Abs. 1 LBO vor. Selbst bei einem solchen Verstoß sei das Ermessen der Behörde nicht zu einer Pflicht zum Einschreiten verdichtet. Der Kläger habe den im Genehmigungsverfahren beantragten Standort der Garage gekannt und bei Baubeginn oder spätestens Fertigstellung der Garage erkennen müssen, dass sie abweichend davon errichtet worden sei. Dass er dies fast ein Jahr nicht gerügt habe, bleibe unverständlich. Dies sei ungeachtet dessen, ob Verwirkung vorliege oder nicht, ein sachlicher Gesichtspunkt für die Ablehnung seines Antrags. Schließlich bewirke die Überschreitung der zulässigen Wandhöhe keine intensive Störung und gefährde keine wesentlichen Rechtsgüter.

Zur Begründung seiner vom Senat zugelassenen Berufung legt der Kläger dar: Das Verwaltungsgericht habe den Geländeverlauf nicht selbst ermittelt, sondern ungeprüft Angaben des Beklagten übernommen, die den vorgelegten Lichtbildern und weiteren Unterlagen widersprächen. Die Sockelwand unter der Garage sei anzurechnen, da sie mit der Garage eine bauliche Einheit bilde. Das Verwaltungsgericht habe auch nicht überprüft, ob die Wandfläche der Garage 25 m² überschreite. Auch die maximale Grenzbebauung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 LBO sei nicht eingehalten. Außer der Garage befinde sich an der Grenze noch ein 3 m langer und 2,10 m hoher Hundezwinger und dazwischen stehe noch eine 1,8 m hohe und 6,25 m lange Palisadenwand, die zwar ca. 0,6 m von der Grenze zurückgesetzt sei, aber den Mindestabstand nicht einhalte und daher wie eine Grenzbebauung zu bewerten sei. Gleiches gelte für eine 5,1 m lange und 2,3 m hohe Palisadenwand hinter dem Hundezwinger. Ein Verstoß gegen Abstandsflächenvorschriften sei stets eine erhebliche und vom Nachbarn nicht hinzunehmende Beeinträchtigung. Raum für Ermessen bestehe insoweit nicht. Sein Anspruch sei nicht verwirkt, da er sofort nach Beginn der Baumaßnahmen bei der Gemeinde vorstellig geworden sei.

Der Kläger beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 12.03.2012 – 2 K 1538/10 – zu ändern und den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Landratsamts Esslingen vom 03.12.2008 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 25.03.2010 zu verpflichten, gegenüber den Beigeladenen den Abbruch der Garage auf dem Baugrundstück anzuordnen.

Der Beklagte und die Beigeladenen verteidigen das angefochtene Urteil und beantragen jeweils, die Berufung zurückzuweisen.

Das ursprüngliche Geländeniveau sei nicht mehr sicher feststellbar. Der Kläger müsse sich den in den Bauanträgen für sein Einfamilienhaus dargestellten Geländeverlauf zurechnen lassen. Palisadenwände seien auf die zulässige Länge der Grenzbebauung nicht anzurechnen. Die Beigeladenen legen ferner dar, Vermessungstechniker F. habe das Geländeniveau auf dem Baugrundstück im September 2005 ermittelt. Er könne bestätigen, dass das Geländeniveau auf dem Grundstück des Klägers damals zwei bis drei Steinreihen höher als heute gewesen sei. Die Bauzeichnungen für die Garage seien auf der Grundlage seiner Feststellungen gefertigt worden.

Der Senat hat in einer Berufungsverhandlung am 10.07.2013 das Grundstück des Klägers und dessen nähere Umgebung in Augenschein genommen sowie Vermessungstechniker F. und eine Tochter des Klägers als Zeugen vernommen. Der Kläger und die Beigeladenen haben hilfsweise die Vernehmung weiterer Zeugen beantragt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift vom 10.07.2013 verwiesen.

Der Senat hat anschließend die mündliche Verhandlung wiedereröffnet und ein Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für vermessungstechnische Ingenieurarbeiten P. eingeholt. Der Sachverständige hat die Garage und den topographischen Bestand vermessen und dokumentiert, Informationen über das frühere Gelände aus Baugesuchen, Lichtbildern und Daten einer landesweiten Laserscan-Befliegung des Landesamtes für Geoinformation und Landentwicklung eingeholt und bewertet und anhand dieser Informationen den Geländeverlauf an der Grundstücksgrenze vor Errichtung von Wohnhaus und Garage auf dem Baugrundstück rekonstruiert. Er stellt zusammenfassend u.a. fest: Die Garage habe ca. 56,3 m3 Bruttorauminhalt; ihre Wand sei an der Grundstücksgrenze 5,98 m lang und 2,97 m hoch; die Sockelwand darunter sei bis zum Schnittpunkt mit der heutigen Geländeoberfläche zwischen 1,14 m und 1,30 m hoch; der kürzeste Abstand von ihrem Schnittpunkt mit der heutigen Geländeoberfläche bis zur Dachhaut der Garage betrage derzeit 3,85 m und betrüge unter Berücksichtigung des rekonstruierten Geländeverlaufs vor Errichtung der Garage 3,70 m. Bei Höhenangaben zwischen festen Bauteilen und Gelände sei allerdings mit Abweichungen ± 0,05 m zu rechnen; wegen der Einzelheiten wird auf das Gutachten vom 04.12.2013 mit Ergänzung vom 13.01.2014 verwiesen.

Die Beteiligten haben sich zum Gutachten geäußert. Der Beklagte rügt unter Bezugnahme auf eine Stellungnahme des Amtes für Geoinformation und Vermessung beim Landratsamt Esslingen vom 12.03.2014, der frühere Geländeverlauf könne aus Daten der landesweiten Laserscan-Befliegung nicht oder allenfalls mit einer Genauigkeit von ± 0,50 m abgeleitet werden.

In der erneuten Berufungsverhandlung am 24.03.2014 hat der Senat nochmals den Zeugen F. vernommen und der Sachverständige P. hat sein Gutachten unter Berücksichtigung der Einwände des Beklagten erläutert; wegen der Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen. Dazu befragt, ob es bautechnisch möglich wäre, die Gesamthöhe von Garagen- und Sockelwand ohne vollständigen Abriss der Garage zu reduzieren, haben die Beigeladenen angegeben, dies wäre durch Wegnahme von allenfalls bis zu zwei Steinreihen der Garagenwand denkbar. Eine Verminderung der Gesamthöhe um mindestens 0,7 m erforderte die Wegnahme von noch mehr Steinreihen und ließe eine sinnvolle Nutzung des verbleibenden Garagenraumes nicht mehr zu.

Dem Senat liegen mehrere Bände Bauakten des Landratsamts, die Widerspruchsakten des Regierungspräsidiums Stuttgart und die Gerichtsakten vor. Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt dieser Akten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

A.

Die nach Zulassung durch den Senat statthafte Berufung ist zulässig und begründet. Das Verwaltungsgericht hat die zulässige Verpflichtungsklage zu Unrecht abgewiesen. Die Ablehnung des Beklagten, gegenüber den Beigeladenen den Abbruch der Garage anzuordnen, ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinem auf Erlass einer solchen Anordnung gerichteten Rechtsanspruch nach § 65 Satz 1 LBO.

Nach § 65 Satz 1 LBO kann der teilweise oder vollständige Abbruch einer Anlage, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet wurde, angeordnet werden, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Bei der Auslegung und Anwendung dieser Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums sind Bedeutung und Tragweite des Art. 14 Abs. 1 und Abs. 2 GG einschließlich des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit zu beachten (vgl. BVerfG, 1. Kammer des 1. Senats, Beschluss vom 02.09.2004 – 1 BvR 1860/02 – NVwZ 2005, 203, juris Rn. 11). Demzufolge beantwortet sich die Frage, ob eine Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet wurde, nach dem Zeitpunkt ihrer – wesentlichen – Fertigstellung (vgl. BVerwG, Urteile vom 28.06.1956 – I C 93.54 – BVerwGE 3, 351 <353 f.> und vom 22.01.1971 – IV C 62.66 – NJW 1971, 1624, juris Rn. 23 m.w.N; Schlotterbeck in Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, LBO, 6. Auflage, § 65 Rn. 6), wie auch der Wortlaut der Norm (“wurde”) verdeutlicht. Für die Beurteilung, ob auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können, kommt es demgegenüber auf den Zeitpunkt der Behördenentscheidung oder – im Falle der behördlichen Ablehnung eines Einschreitens – der gerichtlichen Entscheidung an. Ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften i. S. des § 65 Satz 1 LBO kann durch die Erteilung einer Baugenehmigung allerdings – rückwirkend – unerheblich werden, wenn und solange die Baugenehmigung infolge ihrer Legalisierungswirkung die errichtete Anlage deckt (vgl. Schlotterbeck, a.a.O. § 65 Rn. 7 und § 47 Rn. 30 f.; Sauter, LBO, 3. Auflage, 31. Lfg. § 65 Rn. 25 ff. jeweils m.w.N., st. Rspr.).

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, hat die zuständige Baurechtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen (§ 40 LVwVfG) unter Abwägung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange zu entscheiden (Senatsurteil vom 09.11.1990 – 8 S 1013/90 – BauR 1991, 185 m.w.N.). Zweck dieser Ermächtigung sind Bewahrung und Wiederherstellung der baurechtlichen Ordnung im öffentlichen Interesse. Drittschutz vermittelt sie insoweit nur ausnahmsweise, wenn und soweit eine vom Anwendungsbereich der Landesbauordnung erfasste Anlage gegen eine auch dem Schutz eines Dritten (Nachbarn) dienende öffentlich-rechtliche Vorschrift verstößt. In diesem Fall begründet § 65 Satz 1 LBO einen subjektiven öffentlich-rechtlichen Anspruch des Dritten, dass die Behörde über seinen Antrag, den teilweisen oder vollständigen Abbruch der Anlage anzuordnen, nach pflichtgemäßem Ermessen entscheidet, das unter besonderen Voraussetzungen aber auch auf eine Pflicht zum Einschreiten i. S. eines Rechtsanspruchs des Dritten (“auf Null”) reduziert sein kann (st. Rspr., vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteile vom 19.07.2007 – 3 S 1654/06 – VBlBW 2008, 184 und vom 20.05.2003 – 5 S 2750/01 – VBlBW 2003, 470; Senatsbeschluss vom 26.10.1994 – 8 S 2763/94 – ESVGH 45, 105; Sauter, a.a.O. § 65 Rn. 77; Schlotterbeck, a.a.O. § 65 Rn. 29 i.V.m. § 47 Rn. 109 ff. m.w.N.).

Hiernach ist der Beklagte gegenüber dem Kläger verpflichtet, den vollständigen Abbruch der an der Grenze zum Grundstück des Klägers stehenden Garage anzuordnen. Denn diese Anlage wurde im Widerspruch zur Vorschrift des § 5 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 und Abs. 7 Satz 2 LBO errichtet, die auch den Kläger als Eigentümer des angrenzenden Nachbargrundstücks schützt (I.), rechtmäßige Zustände können nicht auf andere Weise hergestellt werden (II.) und bei dieser Sachlage ist das Ermessen des Beklagten auf die Pflicht reduziert, zur Beseitigung der Nachbarrechtsverletzung des Klägers gegenüber den Beigeladenen den vollständigen Abbruch der Garage anzuordnen (III.). Ob die Errichtung der Garage weiteren drittschützenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprach, ist danach nicht zu entscheiden.

I.

Die Garage wurde, wie sich aus glaubhaften und auch von anderen Beteiligten nicht bestrittenen Angaben des Klägers, einzelnen Lichtbildern sowie der Mitteilung der Gemeinde … an das Landratsamt vom 25.04.2006 (Blatt 70 der das Wohnhaus der Beigeladenen betreffenden Bauakten) ergibt, irgendwann zwischen Ende September 2005 und April 2006 im Wesentlichen fertiggestellt und damit i. S. des § 65 Satz 1 LBO errichtet. Dies widersprach § 5 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 und Abs. 7 Satz 2 LBO und damit zugleich dem Recht des Klägers auf Beachtung dieser auch sein Nachbargrundstück schützenden Vorschrift (1.). Diese Rechtsverletzung ist durch die Baugenehmigung vom 03.07.2006 nicht unerheblich geworden (2.).

1. a) Nach § 5 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 LBO müssen vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen auf dem Baugrundstück liegen, die von oberirdischen baulichen Anlagen freizuhalten sind. Ihre Tiefe bemisst sich nach der Wandhöhe (§ 5 Abs. 4 Satz 1 LBO) und gegebenenfalls der Gebietsart (§ 5 Abs. 7 Satz 1 LBO). Sie darf jedoch bei Wänden über 5 m Breite 2,5 m nicht unterschreiten (vgl. § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO), was nach der bei Errichtung der Garage noch geltenden alten Fassung (a.F.) der Landesbauordnung vom 08.08.1995 (GBl. S. 617) vor Inkrafttreten des – insbesondere das Abstandsflächenrecht betreffenden – Änderungsgesetzes vom 17.11.2009 (GBl. S. 615) gemäß § 5 Abs. 7 Satz 3 Halbsatz 2 LBO a.F. zugleich das Minimum des nachbarschützenden Teils der Abstandstiefe markierte. Diese Anforderungen wurden bei Errichtung der Garage nicht beachtet. Denn die Garage wurde ohne die hiernach gebotene Abstandsfläche von mindestens 2,5 m Tiefe unmittelbar an der Grenze zum Nachbargrundstück des Klägers errichtet, was zwischen den Beteiligten auch unstreitig ist.

b) Entgegen der Auffassung des Beklagten und des Verwaltungsgerichts waren die Voraussetzungen für einen Sonderfall nach § 6 Abs. 1 Satz 2 LBO a.F., bei dem eine Abstandsfläche nicht erforderlich war, nicht erfüllt.

Nach dieser Vorschrift waren Abstandsflächen nicht erforderlich vor Außenwänden von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die nur Garagen oder Nebenräume enthalten, der örtlichen Versorgung dienen oder sich auf öffentlichen Verkehrsflächen befinden, soweit die Wandhöhe nicht mehr als 3 m beträgt (Nr. 1) und die Wandfläche nicht größer als 25 m² ist (Nr. 2); die Grenzbebauung entlang den einzelnen Nachbargrenzen durfte 9 m und insgesamt 15 m nicht überschreiten (§ 6 Abs. 1 Satz 4 LBO a.F.). Hier fehlte es bereits an der Erfüllung der Voraussetzung nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 LBO a.F.. Denn die Wandhöhe der Garage (aa)) betrug bei ihrer Fertigstellung deutlich mehr als 3 m (bb)). Ob – wie der Kläger meint – auch weitere Voraussetzungen für einen Sonderfall nach § 6 Abs. 1 Satz 2 LBO a.F. nicht erfüllt waren, bedarf folglich keiner Entscheidung.

aa) Für die Berechnung der Wandhöhe i. S. des § 6 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 LBO a.F. (jetzt § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO) gelten grundsätzlich die allgemeinen Regelungen (§ 5 Abs. 4 Satz 1 und 2 sowie Abs. 5 LBO; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 14.07.2000 – 5 S 2324/99 – NVwZ-RR 2001, 501). Danach wird senkrecht zur Wand gemessen vom Schnittpunkt der Wand mit der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand, wobei die Höhe von Dächern und Giebelflächen gegebenenfalls (§ 5 Abs. 5 LBO) auf die Wandhöhe angerechnet wird. Bei einer unterschiedlichen Höhenlage der Geländeoberfläche wird jedoch abweichend von den allgemeinen Regelungen nicht auf die im Mittel gemessene Wandhöhe, sondern auf die Wandhöhe am höchsten Punkt der Geländeoberfläche abgestellt (§ 6 Abs. 1 Satz 3 LBO a.F.; jetzt § 6 Abs. 1 Satz 2 LBO). Liegen auch Bau- und Nachbargrundstück unterschiedlich hoch, kommt es insoweit regelmäßig nur auf die Geländeoberfläche auf dem Baugrundstück an (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 30.10.1995 – 3 S 2418/95 – VBlBW 1996, 145; Busch in Schlotterbeck/Hager/Busch/Gammerl, a. a. O. § 6 Rn. 23 unter Bezugnahme auf VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 02.04.1992 – 3 S 2431/91 -). Veränderungen des Geländes im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben sind abstandsflächenrechtlich nur beachtlich, wenn es für sie einen rechtfertigenden Grund gibt; fehlt es daran, ist die Geländeveränderung unbeachtlich (st. Rspr., vgl. Senatsbeschlüsse vom 20.02.2004 – 8 S 336/04 – VBlBW 2004, 267 und vom 05.05.1998 – 8 S 864/98 – BRS Bd. 60 Nr. 108 m.w.N.; ebenso VGH Baden-Württemberg, Beschlüsse vom 07.02.2006 – 3 S 60/06 – VBlBW 2006, 240 und vom 29.11.2010 – 3 S 1019/09 – NVwZ-RR 2011, 272).

Eine als Fundament einer Grenzgarage dienende grenzständige Sockelwand ist, soweit sie über der natürlichen Geländeoberfläche liegt, auf die Wandhöhe der Garage anzurechnen. Denn die Geländeoberfläche i. S. des § 6 Abs. 1 Satz 3 LBO a.F. (jetzt § 6 Abs. 1 Satz 2 LBO) ist in seinem solchen Fall nicht – wie das Verwaltungsgericht und ihm folgend wohl auch der Beklagte in seiner Berufungserwiderung meinen – die Oberkante einer solchen Sockelwand. Der Begriff “Geländeoberfläche” ist in der Landesbauordnung zwar nicht allgemein definiert. Jedoch verbietet schon der allgemeine Sprachgebrauch, ihn mit einer – künstlichen – “Sockelwand“ gleichzusetzen (vgl. auch Senatsbeschluss vom 20.02.2004 – 8 S 336/04 – VBlBW 2004, 267). Der Einwand des Verwaltungsgerichts, die Höhe der Sockelwand sei deshalb nicht anzurechnen, weil die Sockelwand bei einer Terrassierung des Geländes als eigenständige Stützmauer verfahrensfrei an der Grenze errichtet werden könne und es keinen Unterschied mache, ob eine solche Anlage vor oder zusammen mit einer Grenzgarage errichtet werde, überzeugt nicht. Diese Überlegung verkennt, dass eine solche Stützmauer an der Grenze dann, wenn sie durch eine bauliche Änderung die Funktion als Fundament (Sockelwand) einer darauf gesetzten Garage übernähme, ihre bauliche Selbständigkeit aufgäbe. Denn als Fundament der Garage würde sie ein unselbständiger Bauteil derselben und bildete mit ihr eine bauliche Einheit (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 02.04.1992 – 3 S 2431/91 – juris Rn. 25). Für die Anrechnung des über dem natürlichen Gelände liegenden Teils der Sockelwand sprechen nicht zuletzt Sinn und Zweck der Vorschriften über Abstandsflächen, Beeinträchtigungen der Belichtung, Belüftung und Besonnung eines Nachbargrundstücks durch grenznahe oder grenzständige bauliche Anlagen zu begrenzen. Dem Nachbarn soll eine auf seinem Grundstück über der Geländeoberfläche in Erscheinung tretende Wand von höchstens 3 m zugemutet werden. Höhere Wände und die damit einhergehende stärkere Verschattung und “Einmauerung” seines Grundstücks muss er im Regelfall nicht hinnehmen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 02.04.1992, a.a.O. zur Wandfläche von maximal 25 m2). Der über dem natürlichen – abfallenden – Gelände liegende Teil einer als Fundament einer Grenzgarage dienenden Sockelwand kann bei der Ermittlung der Wandhöhe demzufolge ebenso wenig als Geländeoberfläche angesehen werden wie eine einseitig angeschüttete Zufahrtsrampe (vgl. Sauter, a.a.O, § 6 Rn. 23a und Abb. 5). Die Sockelwand ist vielmehr als Teil der Garage anzusehen und daher auf deren Wandhöhe anzurechnen. Aus dem vom Beklagten zitierten Senatsbeschluss vom 27.09.1999 – 8 S 2049/99 – folgt nichts Anderes. Zwar hat der Senat darin zur Berechnung der Wandhöhe auf den Garagenboden abgestellt. Wie sich aus dem Kontext der Gründe dieses Beschlusses ergibt, beruhte dies jedoch darauf, dass das Höhenniveau des Garagenbodens demjenigen der natürlichen Geländeoberfläche entsprach.

bb) Gemessen daran betrug die Wandhöhe bei Fertigstellung der Garage, gemessen vom höchsten Schnittpunkt ihrer als Fundament anzurechnenden (s.o.) Sockelwand mit der Geländeoberfläche (§ 6 Abs. 1 Satz 2 LBO a.F.) bis zur Dachhaut der Garage (vgl. § 5 Abs. 4 Satz 2 LBO a.F.), mindestens 3,7 m ± 0,05 m, weil das Höhenniveau der Geländeoberfläche dort damals nahezu dem heutigen Höhenniveau des Geländes auf dem Grundstück des Klägers unmittelbar an der Grenze zum Baugrundstück entsprach. Davon ist der Senat aufgrund einiger Lichtbilder des Klägers, des Aktenvermerks des Kreisbaumeisters vom 24.07.2007 und des Gutachtens des gerichtlichen Sachverständigen P. überzeugt; eine weitergehende Erforschung des Sachverhalts (§ 86 Abs. 1 VwGO) ist nicht geboten.

(1) Bereits einige der vom Kläger vorgelegten Lichtbilder über den Zustand des Geländes auf beiden Grundstücken nach dem Bau des Wohnhauses auf dem Grundstück des Klägers sowie unmittelbar vor und nach dem Bau von Wohnhaus und Garage der Beigeladenen belegen, dass der Geländeverlauf auf dem Baugrundstück an der Grenze zum Grundstück des Klägers vor dem Bau der Garage in etwa dem Höhenniveau des Geländes auf dem Grundstück des Klägers entsprach, wie es der Kreisbaumeister am 23.05.2007 festgestellt sowie bildlich (s.o.) dokumentiert und wie es auch der Senat beim Augenschein unverändert festgestellt hat. Das gilt zum einen für die Bilder “B5” vom 24.07.2005 und “B9” vom 26.08.2005 in der mit Schriftsatz des Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 06.08.2010 (S. 49 – 59 der VG-Akte) übersandten Lichtbilddokumentation. Denn auf diesen Lichtbildern ist das Gelände in der näheren Umgebung des späteren Standortes der streitigen Garage vor und während der Errichtung des Wohnhauses der Beigeladenen gut zu erkennen. Zum anderen gilt dies für mehrere Bilder in den mit Schriftsatz vom 18.07.2011 (S. 139 – 153 der VG-Akte) übermittelten Lichtbildanlagen, und zwar die ersten zwei Bilder der “Lichtbildanlage Nr. 10” aus dem Jahr 1994 und vom 04.07.2007, auf denen vom jeweils selben Standort am Eingang des Wohnhauses des Klägers mit Blick auf das Baugrundstück ein nahezu identisches Höhenniveau des Geländes an der Grenze auszumachen ist, sowie die Bilder in den “Lichtbildanlagen Nr. 11 und 12”, auf denen das streitige Gelände in den Jahren 1994, 1999 und im Juli 2005 gut zu erkennen ist. Schon beim Vergleich dieser Aufnahmen mit dem heutigen Geländezustand erscheinen die Behauptungen der Beigeladenen, das Gelände auf dem Grundstück sei bei den Bauarbeiten deutlich höher gewesen und nach dem Bau der Garage verändert worden, nicht richtig. Dafür spricht auch die Feststellung des orts- und fachkundigen (vgl. § 46 Abs. 4 LBO) Kreisbaumeisters in seinem Aktenvermerk vom 24.07.2007: “Das Gelände war schon so.” Dieser Aussage widerspricht allerdings die Darstellung des Geländeverlaufs in der von den Beigeladenen im vorangegangenen Baugenehmigungsverfahren für eine Garage vorgelegten Bauzeichnung “Ansicht Südwest” vom 05.10.2005. Denn darin ist der Verlauf des Geländes an der Grenze deutlich höher eingezeichnet. Insoweit haben auch die Angaben des sachverständigen Zeugen F. keine Klarheit erbracht. Der Zeuge hat zwar angegeben, die Bauzeichnung beruhe wohl auf seiner Vermessung des Geländes Anfang des Jahres 2005, er habe sie aber nicht selbst angefertigt. Auch konnte sich der Zeuge F. vor Ort nicht mehr an Details des Geländeverlaufs im Grenzbereich beider Grundstücke vor Errichtung von Wohnhaus und Garage auf dem Baugrundstück erinnern. Ähnliches gilt für die Aussage der Tochter des Klägers. Sie hat im Wesentlichen nur Angaben zur Höhe einer Natursteinmauer auf dem Grundstück des Klägers nahe der Grundstücksgrenze gemacht, konnte sich an den Verlauf des dahinter liegenden Geländes auf dem Baugrundstück aber nicht erinnern.

(2) Hiernach verbliebene Zweifel am früheren Geländeverlauf sind durch das Gutachten des Sachverständigen P. ausgeräumt. Danach betrug die Wandhöhe der Garage einschließlich Sockelwand (s.o.) nach ihrer Fertigstellung, gemessen vom höchsten Schnittpunkt der Sockelwand mit der damaligen Geländeoberfläche bis zur Dachhaut der Garage, mindestens 3,7 m ± 0,05 m, was die sich aus den Lichtbildern ergebenden Indizien und die Feststellung des Kreisbaumeisters bestätigt.

Der Sachverständige hat alle verfügbaren Informationen über den früheren Geländezustand gesichtet und bewertet. Er hat zunächst in einem ersten Schritt das Liegenschaftskataster Baden-Württemberg sowie topographische und bauleitplanerische Unterlagen der Gemeinde … eingesehen. Er stellt fest, dass Informationen über den Bestand des Geländes vor Errichtung von Wohnhaus und Garage auf dem Baugrundstück nur in Baugesuchen für die Bauvorhaben des Klägers und der Beigeladenen enthalten seien (S. 2 bis 4 des Gutachtens vom 04.12.2013 unter Nr. 3.1). Sodann hat er in einem zweiten Schritt anhand dieser Bauvorlagen dargelegt, dass die zeichnerischen Darstellungen und Angaben über den Geländeverlauf in den Bauvorlagen des Klägers von 1993 und 1995 (Wohnhaus, Garage) sowie der Beigeladenen von 2005 und 2006 (Wohnhaus, Garage) keinen gesicherten Schluss auf den (Höhen-)Verlauf der Geländeoberfläche vor Errichtung von Wohnhaus und Garage auf dem Baugrundstück zuließen, weil sie mehrfach widersprüchlich seien und voneinander abwichen. Zudem ließen die vom Kläger vorgelegten Lichtbilder nicht den Schluss zu, dass das Gelände an der gemeinsamen Grundstücksgrenze im Zuge der Bauaktivitäten aufgeschüttet worden sei (Gutachten S. 11 – 16 unter Nr. 5). Der Sachverständige hat sodann in einem dritten Schritt aus einer in den Jahren 2000 bis 2005 vom Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung (LGL) durchgeführten Laserscan-Befliegung des Landes Baden-Württemberg für das engere Gebiet des Baugrundstücks und umgebende Flächen eine im Jahr 2002 gewonnene “Punktwolke” mit hinterlegten Höhendaten des Geländes verwertet, deren Genauigkeit das LGL mit ± 0,20 m angibt. Der aus diesen Informationen ableitbare Geländeverlauf an der streitigen Südwestgrenze des Baugrundstücks entspreche in weiten Teilen dem aktuellen Geländeverlauf an der Mauer auf dem Nachbargrundstück des Klägers (Gutachten S. 16 – 19 unter Nr. 6.1). Die Tragfähigkeit dieser Schlussfolgerung wird sodann in einem abschließenden vierten Schritt anhand weiterer Erkenntnisse, insbesondere aus Lichtbildern über die Örtlichkeit zu verschiedenen Zeitpunkten, Plänen aus Baugesuchen und des vom Sachverständigen aufgenommenen aktuellen Geländezustands bestätigt. Aus der hiernach erstellten Planzeichnung Anlage 21 zum Gutachten ergibt sich zwischen dem höchsten Schnittpunkt der Sockelwand der Garage mit der unter Berücksichtigung der Daten der Laserscan-Befliegung des Jahres 2002 gewonnenen, als blaue Linie dargestellten Geländeoberfläche an der Grenze bis zur Dachhaut der Garage eine Höhe von 3,70 m. Der in den Unterlagen zum Bauantrag für eine Garage auf dem Baugrundstück dargestellte Geländeverlauf habe daher mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nicht den tatsächlichen Gegebenheiten zum Zeitpunkt des Bauantrags entsprochen (Gutachten S. 19 – 22 unter Nr. 6.2 und 6.3 und S. 25, dritter Absatz). Der Sachverständige weist abschließend darauf hin, dass bei den Höhenangaben zwischen festen Bauteilen und der Geländeoberfläche mit Abweichungen ± 0,05 m zu rechnen sei, weil Geländepunkte nicht eindeutig und klar definiert seien (Gutachten S. 25 letzter Absatz). Der Senat hält diese Feststellungen und Bewertungen für überzeugend. Mängel des Gutachtens, insbesondere was Methodik und Schlussfolgerungen angeht, sind nicht erkennbar; einzelne Unklarheiten hat der Sachverständige mit der Erläuterung des Gutachtens in der Verhandlung beseitigt. Die geltend gemachten Bedenken und Einwendungen des Beklagten und der Beigeladenen sind nicht begründet.

Der Beklagte macht – nur – geltend, es bestünden erhebliche Zweifel an der Genauigkeit der Daten aus Laserscan-Befliegung des LGL. Die vom LGL mit ± 0,20 m angegebene Genauigkeit beziehe sich nur auf eindeutige Oberflächen. Das aus diesen Daten vom LGL erstellte Digitale Geländemodell (DGM) habe, weil es Flächen ohne Laserpunkte am Boden durch Interpolation schließe und die Modellierung eine leichte Glättung bewirke, nur eine durchschnittliche Genauigkeit von ± 0,50 m, da Qualität und Zuverlässigkeit des DGM von Bewuchs, Geländeform, Bebauung und anderen Faktoren abhängig. Derartige Besonderheiten bestünden auch hier, weil die Geländestruktur an der Grenze zwischen dem Baugrundstück und dem Grundstück des Klägers aufgrund von Mauern, Abstufungen und Bewuchs – wie die dem Gutachten beigefügten Fotos belegten – schwierig sei und es dort nur eine geringe Dichte von originären Laserpunkte gebe bzw. teilweise Messwerte fehlten. Diese Einwendungen greifen nicht durch. Der Sachverständige hat bei seiner Erläuterung des Gutachtens angegeben, ihm sei bekannt, dass die Daten aus der Laserscan-Befliegung mit Unsicherheiten behaftet seien und dass bei einem auf ihrer Grundlage erstellten digitalen Geländemodell in der Regel eine größere Abweichung anzunehmen sei. Hier habe jedoch die Besonderheit bestanden, dass die Höhendaten zahlreicher Laserpunkte mit seinen Messergebnissen vor Ort und den Erkenntnissen aus Lichtbildern überstimmten, was eine größere Genauigkeit rechtfertige. Er habe so viele Punkte in der Wirklichkeit gefunden, die seine Ergebnisse bestätigten, dass aus seiner Sicht daran keine durchgreifenden Zweifel bestünden. Zwar sei ein mathematisches Modell mit Laserpunkten in einem Gelände wie dem vorliegenden nicht sehr aussagekräftig. Er habe seine Ergebnisse jedoch nicht auf das DGM des LGL gestützt und aus Laserpunkten unkritisch hochgerechnet, sondern andere Umstände zur Interpretation herangezogen. Seine Ergebnisse stützten sich auch auf die durch einen relativ homogenen Geländeverlauf geprägten tatsächlichen Gegebenheiten und den Vergleich von Einzelpunkten. Selbst wenn er die Einwände des Beklagten berücksichtige, ergäbe sich nur eine Abweichung von 0,10 bis 0,20 m zu der von ihm rekonstruierten Geländehöhe. Der Senat hält diese Erläuterungen für plausibel und überzeugend. Die Einwendungen des Beklagten erscheinen danach schon deshalb unbegründet, weil sie außer Acht lassen, dass das Gutachten den früheren Geländeverlauf (blaue Linie in der Planzeichnung Anlage 21 zum Gutachten) nicht bloß anhand der Höhendaten aus der Laserscan-Befliegung abstrakt hochgerechnet, sondern unter Berücksichtigung weiterer Erkenntnisse über die Örtlichkeit, insbesondere aus Lichtbildern, Plänen in Baugesuchen und eigenen Messergebnissen des Sachverständigen vor Ort konkret rekonstruiert. Deshalb und weil das Gutachten insoweit auch die sich aus Lichtbildern ergebenden Indizien sowie die Feststellung des Kreisbaumeisters in seinem Aktenvermerk vom 24.07.2007 bestätigt ((1)), besteht auch kein Anlass, unter Berücksichtigung der Einwände des Beklagten eine zusätzliche Abweichung einzurechnen, die nach den ergänzenden Darlegungen des Sachverständigen ohnehin höchstens 0,10 – 0,20 m betrüge. Zu berücksichtigen ist allenfalls die Ungenauigkeitstoleranz ± 0,05 m, auf die der Sachverständige in seinem Gutachten abschließend hinweist.

Die Beigeladenen haben lediglich auf Bedenken des Zeugen F., dem das Gutachten vorgelegt worden sei, verwiesen. Der Zeuge F. hat bei seiner nochmaligen Vernehmung indes nichts vorgebracht, was die Richtigkeit des Gutachtens in Frage stellen könnte. Auf Nachfrage hat er vielmehr der Aussage des Sachverständigen zugestimmt, dass die blaue Linie in der Planzeichnung Anlage 21 zum Gutachten am wahrscheinlichsten den damaligen Geländeverlauf darstelle. Er hat diese Aussage im Folgenden zwar dahin relativiert, er meine damit nicht die tatsächliche Höhe, sondern nur den geraden Verlauf der blauen Linie. Diese Einschränkung stellt die Richtigkeit des Gutachtens im Übrigen jedoch nicht in Frage. Auch die sonstigen Angaben des Zeugen F. zum früheren Geländeverlauf blieben bei seinen beiden Vernehmungen derart unsicher und vage, dass daraus keine Zweifel an der Richtigkeit des Gutachtens abzuleiten sind. Vielmehr bestätigen seine Einlassungen teilweise eher die Erkenntnisse des Gutachtens zum Höhenunterschied zwischen dem Baugrundstück und dem Grundstück des Klägers, wie der Sachverständige auf Vorhalt der Aussage des Zeugen F. in der Verhandlung am 24.03.2014 überzeugend dargelegt hat.

(3) Eine weitere Erforschung des Sachverhalts ist nicht geboten. Die in der Berufungsverhandlung am 10.07.2013 gestellten Hilfsbeweisanträge haben sich durch die Wiederöffnung der mündlichen Verhandlung erledigt. In der erneuten Berufungsverhandlung am 24.03.2014 wurden keine weiteren (Hilfs-)Beweisanträge gestellt. Eine weitere Sachverhaltserforschung, insbesondere durch Vernehmung der benannten weiteren Zeugen, drängt sich auch nicht von Amts wegen auf. Die von den Beigeladenen mit ihrem in der Verhandlung am 10.07.2013 gestellten Hilfsbeweisantrag unter Beweis gestellte Tatsache, „dass das Stützbauwerk unterhalb der Garage auf dem Grundstück des Klägers gemessen ab der Bodenplatte ein Meter hoch war“, ist nicht entscheidungserheblich. Denn für die Berechnung der Wandhöhe kommt es – wie dargelegt – nur auf den Schnittpunkt der Sockelwand (“Stützbauwerk“) mit dem höchsten Punkt der Geländeoberfläche auf dem Baugrundstück, nicht aber auf Umstände auf dem Grundstück des Klägers an. Ungeachtet dessen ist nicht ansatzweise dargelegt oder sonst erkennbar, wann und unter welchen Umständen die von den Beigeladenen insoweit benannten Zeugen Kenntnis über die maßgenaue Höhe der tatsächlich ausgeführten Sockelwand erlangt haben könnten.

2. Der Verstoß gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 und Abs. 7 Satz 2 LBO a.F. und die damit einhergehende Rechtsverletzung des Klägers sind durch die Baugenehmigung vom 03.07.2006 nicht unerheblich geworden. Denn diese Baugenehmigung deckt die errichtete Garage nicht. Die genehmigte und die tatsächlich errichtete Garage sind nicht identisch. Das folgt bereits aus ihren deutlich voneinander abweichenden Standorten. Zudem ist das Dach in geänderter Form und Größe ausgeführt worden und die tatsächlich errichtete Garage hat 5,7 m3 mehr Bruttorauminhalt.

II.

Rechtmäßige Zustände können heute nicht auf andere Weise hergestellt werden. Die Erteilung einer Baugenehmigung (§ 58 Abs. 1 Satz 1 LBO) scheidet aus, weil der wegen ihres 40 m3 übersteigenden Bruttorauminhalts und der 3 m überschreitenden mittleren Wandhöhe nicht nach Nr. 1 a) oder b) des Anhangs zu § 50 Abs. 1 LBO verfahrensfreien und damit genehmigungspflichtigen (§ 49 LBO) Garage weiterhin die Vorschrift des § 5 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 und Abs. 7 Satz 2 LBO entgegensteht und eine Abweichung davon nicht zugelassen werden kann.

1. Die Voraussetzungen für einen § 6 Abs. 1 Satz 2 LBO a.F. entsprechenden Sonderfall nach § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO, bei dem eine Abstandsfläche nicht erforderlich ist, sind nach wie vor nicht erfüllt, weil die Wandhöhe der Garage bzw. des Gebäudes einschließlich Sockelwand (s.o.) am höchsten Punkt der Geländeoberfläche (§ 6 Abs. 1 Satz 2 LBO) deutlich mehr als 3 m beträgt. Nach den Feststellungen des Sachverständigen P. beträgt sie ausgehend von den heute vor Ort feststellbaren Geländeverhältnissen an der Grenze zum Grundstück des Klägers sogar 3,85 m (vgl. Gutachten S. 24).

2. Eine Abweichung von § 5 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 und Abs. 7 Satz 2 LBO kann nicht zugelassen werden.

a) Die Voraussetzungen für die Zulassung einer geringeren Tiefe der Abstandsfläche nach § 6 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 bis 3 LBO sind nicht erfüllt. Für einen Sonderfall nach Nr. 1 oder Nr. 3 dieser Vorschrift ist von vornherein nichts ersichtlich. Ein Sonderfall nach Nr. 2 scheidet jedenfalls deshalb aus, weil die Unterschreitung des Mindestmaßes der Abstandsflächentiefe nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO die nachbarlichen Belange des Klägers als Eigentümer des angrenzenden Grundstücks i. S. dieser Vorschrift erheblich beeinträchtigt.

aa) Nach der Rechtsprechung aller mit Baurechtssachen befassten Senate des erkennenden Gerichtshofs zur gleichlautenden Vorschrift des § 6 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 LBO a.F. ist von der normativen Wertung auszugehen, dass eine erhebliche Beeinträchtigung nachbarlicher Belange regelmäßig vorliegt, wenn der nachbarschützende Teil der Abstandsflächentiefe i. S. des § 5 Abs. 7 Satz 3 LBO a.F. unterschritten wird, gleichgültig, ob die Unterschreitung gravierend oder geringfügig ist. Nachbarliche Belange sind in einem solchen Fall nur dann nicht erheblich beeinträchtigt, wenn die vorhandene Situation in Bezug auf das Nachbargrundstück durch bauordnungsrechtlich relevante Besonderheiten gekennzeichnet ist, die das Interesse des Nachbarn an der Einhaltung des nachbarschützenden Teils der Abstandstiefe deutlich mindern oder als weniger schutzwürdig erscheinen lassen (vgl. Senatsbeschluss vom 14.01.2010 – 8 S 1977/09 – NVwZ-RR 2010, 387 m.w.N.). An dieser Rechtsprechung ist nach dem Wegfall der gesetzlichen Unterscheidung zwischen nachbarschützenden und nicht nachbarschützenden Teilen der Abstandsflächentiefe durch das Änderungsgesetz vom 17.11.2009 (GBl. S. 615) jedenfalls für den hier gegebenen Fall einer Unterschreitung der Mindesttiefe der Abstandsfläche von 2,5 m nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO festzuhalten (Senatsurteil vom 06.04.2010 – 8 S 1529/08 – VBlBW 2011, 67). Das Interesse des Nachbarn deutlich mindernde oder als weniger schutzwürdig erscheinen lassende Besonderheiten können sich aus den tatsächlichen Verhältnissen auf seinem Nachbargrundstück oder aus rechtlichen Besonderheiten ergeben, die beim Nachbargrundstück im Verhältnis zum Bauvorhaben vorliegen (Senatsbeschluss vom 14.01.2010, a.a.O. m.w.N.). Eine solche Besonderheit kann etwa darin bestehen, dass der Nachbar das Vorhaben in seiner grenznahen Lage schon seit langer Zeit in einer für den Bauherrn Vertrauen begründenden Weise hingenommen und sein materielles Abwehrrecht verwirkt hat (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 18.12.2007 – 3 S 2107/07 – VBlBW 2008, 190, juris Rn. 18). Bei der baulichen Änderung eines bestehenden grenznahen Gebäudes kann es aber auch ungeachtet von Besonderheiten auf dem Nachbargrundstück auf einen konkreten Vergleich zwischen vorhandenen und künftigen Beeinträchtigungen ankommen (Senatsbeschluss vom 27.11.2013 – 8 S 1813/13 – BauR 2014, 533, juris Rn. 20 und 23).

bb) Im vorliegenden Fall gibt es weder solche Besonderheiten noch geht es um die bauliche Änderung eines grenznahen bestehenden Gebäudes.

Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit des Nachbargrundstücks des Klägers wären insbesondere nicht deshalb gemindert, wenn das Gelände auf diesem Grundstück im Zuge der Errichtung des Einfamilienhauses in den 1990iger Jahren abgegraben worden sein sollte, um die tiefere Ausführung der Erdgeschoss-Fußbodenhöhe dieses Gebäudes zu ermöglichen. Die abstandsflächenrechtliche Schutzwürdigkeit des Grundstücks in Bezug auf Belichtung, Belüftung und Besonnung wäre dadurch schon deshalb nicht gemindert, weil eine solche Abgrabung, jedenfalls soweit sie das Gelände unterhalb der streitigen Garage bis zum Wohnhaus des Klägers beträfe, durch die weitere Baugenehmigung vom 01.02.1995, gegen die die beteiligten Eigentümer angrenzender Grundstücke damals keine Einwendungen erhoben haben, gedeckt würde. Zwar legalisiert diese Baugenehmigung ausdrücklich nur die um etwa 1 m tiefer ausgeführte Erdgeschoss-Fußbodenhöhe für das Einfamilienhaus. Diese Regelung schließt aber konkludent eine dazu gegebenenfalls notwendige Abgrabung des Geländes ein und erstreckt sich insoweit auch auf die zur bestimmungsgemäßen Benutzung des Einfamilienhauses notwendigen Flächen unmittelbar neben dem Gebäude, insbesondere für den Hauszugang an der Grenze zum Grundstück der Beigeladenen. Ob das Gelände auf dem Grundstück des Klägers damals tatsächlich in diesem Umfang abgegraben worden ist, kann folglich offen bleiben.

Der Kläger hat die Garage auch nicht seit langer Zeit in einer für die Beigeladenen Vertrauen begründenden Weise hingenommen und sein materielles Abwehrrecht verwirkt. Dies setzte voraus, dass seit der Möglichkeit der Geltendmachung des Abwehrrechts längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die seine verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Das ist der Fall, wenn erstens der Verpflichtete infolge eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen würde (Vertrauensgrundlage), zweitens der Verpflichtete tatsächlich darauf vertraut hat, dass das Recht nicht mehr ausgeübt würde (Vertrauenstatbestand) und drittens er sich infolgedessen in seinen Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet hat, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde (Vertrauensbetätigung). Bei öffentlich-rechtlichen Nachbarstreitigkeiten ist insoweit die Besonderheit zu beachten, dass sich der Abwehranspruch des von einem Bauvorhaben berührten Nachbarn zwar formell gegen die Behörde richtet, von der Rechtsausübung materiell betroffen aber der Bauherr ist (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25.09.1991 – 3 S 2000/91 – VBlBW 1992, 103 m.w.N.).

Hier fehlt es bereits an einer Vertrauensgrundlage. Die Beigeladenen konnten im April 2007, als der Kläger gegenüber der zuständigen Baurechtsbehörde die zu hohe Garagen-/Sockelwand und eine von der Baugenehmigung abweichende Bauausführung der Garage rügte, nicht infolge eines bestimmten Verhaltens des Klägers darauf vertrauen, dass dieser sein Abwehrrecht nicht mehr geltend machen würde. Zwar war die Garage zu diesem Zeitpunkt bis auf Verputzarbeiten bereits über ein Jahr fertiggestellt. Allein dieser Zeitraum der Untätigkeit des Klägers begründete für die Beigeladenen jedoch keine Vertrauensgrundlage. Was die “lange Zeit” anbelangt, während der der Nachbar sein Recht nicht ausgeübt hat, obwohl es ihm möglich gewesen wäre, gibt es keine allgemeingültigen Bemessungskriterien; maßgebend sind die Umstände des Einzelfalls (vgl. BVerwG, Urteil vom 16.05.1991 – 4 C 4.89 – NVwZ 1991, 1182, juris Rn. 18 ff.; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 10.10.2012 – 2 B 1090/12 – juris Rn. 8). Wer sich gegen Rechtsverletzungen wehren will, muss dies aber in angemessener Zeit tun (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 13.12.1999 – 4 B 101.99 – BRS Bd. 63 Nr. 203, juris Rn. 7, und vom 08.01.1997 – 4 B 228.96 – juris Rn. 5). Das gilt vor allem für den Nachbarn im Baurecht, weil das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis ihn verpflichtet, durch zumutbares aktives Handeln mitzuwirken, einen wirtschaftlichen Schaden des Bauherrn zu vermeiden oder den Vermögensverlust möglichst gering zu halten (vgl. BVerwG, Urteil vom 25.01.1974 – IV C 2.72 – BVerwGE 44, 294, juris Rn. 24). Aber auch eine längere Untätigkeit des Nachbarn führt dann nicht zum Verlust des Abwehrrechts durch Verwirkung, wenn der Bauherr das Bauvorhaben bereits sofort verwirklicht, ohne dazu durch das Verhalten des Nachbarn veranlasst worden zu sein (vgl. BVerwG, Urteil vom 16.05.1991, a.a.O., Rn. 28).

Gemessen daran war der seit den Baumaßnahmen für die Garage bis April 2007 verstrichene Zeitraum nach den Umständen dieses Einzelfalles nicht unangemessen lang. Insoweit fällt zu Lasten der Beigeladenen vor allem ins Gewicht, dass sie die – mit mehr als 40 m3 Brutto-Rauminhalt genehmigungspflichtige (§ 49 Abs. 1 LBO a.F.) – Garage abweichend von ihrem Bauantrag ohne Baugenehmigung sofort errichtet und damit vollendete Tatsachen geschaffen hatten. Sie konnten in der Zeit danach bis April 2007 nicht allein deshalb, weil der Kläger im Baugenehmigungsverfahren keine Einwendungen erhoben hatte, darauf vertrauen, er werde ein materielles Abwehrrecht gegen eine abweichend vom Bauantrag errichtete Garage nicht geltend machen. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass dem Kläger in Anbetracht der von Bauantrag und Baugenehmigung abweichenden Bauausführung sowie der unzutreffenden – irreführenden – Darstellung des Geländeverlaufs auf dem Baugrundstück in den Bauvorlagen für die Garage (siehe den Aktenvermerk des Kreisbaumeisters vom 24.05.2007 und das Gutachten des Sachverständigen P. vom 04.12.2013, S. 16) ein längerer Zeitraum zur Überprüfung zuzugestehen war. Bei dieser Sachlage bestand im nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis kein begründeter Anlass, deutlich früher aktiv zu werden, um einen wirtschaftlichen Schaden für die Beigeladenen zu vermeiden oder ihren Vermögensverlust möglichst gering zu halten. Ungeachtet dessen ist auch nichts dafür ersichtlich, dass die Beigeladenen in der Zeit nach Fertigstellung der Garage bis April 2007 tatsächlich darauf vertraut haben, der Kläger werde sein materielles Abwehrrecht nicht mehr ausüben (Vertrauenstatbestand), oder dass sie sich in diesem Zeitraum in ihren Vorkehrungen und Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihnen durch die erst ab April 2007 betriebene Durchsetzung des materiellen Abwehrrechts des Klägers ein unzumutbarer Nachteil entsteht (Vertrauensbetätigung).

b) Schließlich sind keine Anhaltspunkte dafür dargelegt oder erkennbar, dass eine der Voraussetzungen für die Zulassung einer Abweichung, Ausnahme oder Befreiung nach § 56 Abs. 1 bis 5 LBO erfüllt sein könnte.

III.

Unter diesen Voraussetzungen ist das Ermessen der Baurechtsbehörde auf die Pflicht reduziert, zur Beseitigung der Nachbarrechtsverletzung des Klägers gegenüber den Beigeladenen den vollständigen Abbruch der Garage (einschließlich Sockelwand) anzuordnen.

 

1. Geht es um den Antrag eines Dritten, wegen der Verletzung einer ihn schützenden Vorschrift den Abbruch einer Anlage anzuordnen, ist das Entschließungsermessen der Baurechtsbehörde im Sinne einer Pflicht zum Einschreiten “auf Null“ reduziert, wenn der Rechtsverstoß besonders intensiv ist oder ein wesentliches Rechtsgut des Nachbarn gefährdet und sich nicht anders als durch einen (Teil-)Abbruch der Anlage beseitigen lässt (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 25.09.1991 – 3 S 2000/91 – VBlBW 1992, 103). Das kann auch bei unzumutbaren Beeinträchtigungen des Nachbarn der Fall sein (VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 13.12.1991 – 3 S 2358/91 – VBlBW 1992, 148 m.w.N.). Verstößt eine bauliche Anlage gegen eine drittschützende Vorschrift, die unzumutbare Beeinträchtigungen verbietet, ist die Baurechtsbehörde folglich in der Regel zum Einschreiten verpflichtet, es sei denn, es stünden ihr sachliche Gründe für eine Untätigkeit zur Seite (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.05.2003 – 5 S 2750/01 – VBlBW 2003, 470; Beschluss vom 13.12.1991, a.a.O.; Sauter, a.a.O: § 65 Rn. 79 f. m.w.N.). Ein danach gegebener Anspruch auf Einschreiten der Behörde kann allerdings nach Treu und Glauben (§ 242 BGB entspr.) ausgeschlossen, insbesondere verwirkt sein.

Hiernach ist der Beklagte verpflichtet, den Abbruch der Garage (einschließlich Sockelwand) anzuordnen, weil die rechtswidrige Unterschreitung der nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO gebotenen Mindesttiefe der Abstandsfläche die durch diese Vorschrift geschützten nachbarlichen Belange des Klägers hinsichtlich der Belichtung, Belüftung und Besonnung seines Nachbargrundstücks unzumutbar beeinträchtigt und diese Beeinträchtigung nur durch einen Abbruch der Garage zu beseitigen ist (a)), dem Beklagten keine sachlichen Gründe für eine Untätigkeit zur Seite stehen (b)) und der danach gegebene Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auch nicht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB entspr.) ausgeschlossen ist (c)).

a) Bauordnungsrechtliche Abstandsflächenvorschriften gehören mit ihrem unmittelbaren räumlichen Bezug zu Nachbargrundstücken zum Kernbestand des öffentlichen Baunachbarrechts. Ihre nachbarschützende Wirkung besteht nach Sinn und Zweck der Abstandsflächenvorschriften grundsätzlich unabhängig von einer tatsächlich feststellbaren Beeinträchtigung des Nachbarn (Sauter, a.a.O. § 5 Rn. 10). Soweit sie Nachbarschutz vermitteln, indiziert bereits ihre Verletzung die Beeinträchtigung des Nachbarn in Belangen, deren Schutz die Abstandsflächenvorschriften dienen (ebenso OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 13.10.1999 – 7 A 998/99 – NVwZ-RR 2000, 205, juris Rn. 30; HessVGH, Urteil vom 26.05.2008 – 4 UE 1626/06 – ESVGH 59, 8, juris Rn. 24; OVG Saarland, Urteil vom 23.04.2002 – 2 R 7/01 – BauR 2003, 1865, jeweils m.w.N.). Allerdings muss nicht jede derart indizierte Beeinträchtigung nachbarlicher Belange auch – im Sinne eines besonders intensiven oder ein wesentliches Rechtsgut des Nachbarn gefährdenden Rechtsverstoßes – stets unzumutbar sein. Für diese Bewertung könnte es vielmehr auch darauf ankommen, ob und inwieweit die bauliche Nutzbarkeit des Nachbargrundstücks im jeweiligen Einzelfall tatsächlich spürbar eingeschränkt wird (vgl. BayVGH; Beschluss vom 04.07.2011 – 15 ZB 09.1237 – juris Rn. 12; OVG Niedersachsen, Urteil vom 16.02.2012 – 1 LB 19/10 – NVwZ-RR, 2012, 427; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 10.10.2006 – 2 L 680/04 – juris Rn. 6). Einer solchen Einzelfallprüfung bedarf es jedoch nicht, wenn – wie hier – die Mindesttiefe der Abstandsfläche nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO unterschritten wird, kein Sonderfall i. S. des § 6 Abs. 1 LBO vorliegt, und weder eine geringere Tiefe der Abstandsfläche (§ 6 Abs. 3 LBO) noch eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung (§ 56 LBO) zugelassen werden kann. In einem solchen Fall ist dem Nachbarn die durch einen Verstoß gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 LBO indizierte Beeinträchtigung seiner durch das Abstandsflächenrecht geschützten Belange grundsätzlich nicht zumutbar. Zwar mag in Bagatellfällen, bei denen es um Über- oder Unterschreitungen um wenige Zentimeter geht, aus Gründen der Verhältnismäßigkeit oder des Schikaneverbots ausnahmsweise eine andere Bewertung angezeigt sein (vgl. HessVGH, Urteil vom 26.05.2008 – 4 UE 1626/06 – ESVGH 59, 8; OVG Niedersachsen, Urteil vom 29.10.1993 – 6 L 3295/91 – BauR 1994, 86 m.w.N.; ähnlich BayVGH, Beschluss vom 08.03.2007 – 1 ZB 06.898 – juris Rn. 16; a. A. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 05.03.2007 – 10 B 274/07 – BauR 2007, 1031). Das bedarf aus Anlass dieses Falles aber keiner Entscheidung. Denn ein solcher Bagatellfall liegt hier weder in Bezug auf die nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO gebotene Mindesttiefe der Abstandsfläche noch hinsichtlich der Wandhöhe nach § 6 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 LBO a.F. bzw. § 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO vor. Die grenzständige Garage unterschreitet die Mindesttiefe der Abstandsfläche von 2,5 m vollständig bis auf Null und ihre Wandhöhe übersteigt die bei Grenzbauten zulässige Höhe von 3 m um mindestens 0,7 m ± 0,05 m. Die damit indizierte unzumutbare Beeinträchtigung der nachbarlichen Belange des Klägers ist nur durch die Anordnung eines Abbruchs zu beseitigen. Andere, die Bausubstanz gänzlich schonende Maßnahmen, insbesondere eine bloße Nutzungsuntersagung, genügen nicht.

b) Sachliche Gründe für eine Untätigkeit stehen der Baurechtsbehörde nicht zur Seite. Die in den Begründungen der angegriffenen Bescheide hierzu dargelegten “besonderen Gründe“ tragen die Ablehnung eines baurechtlichen Einschreitens zur Beseitigung der Nachbarrechtsverletzung nicht. Die Erwägung des Landratsamts, der Geländeverlauf an der Grenze bei Errichtung der Garage sei nicht mehr zweifelsfrei zu ermitteln, ist unzutreffend, wie die durchgeführte Beweiserhebung belegt, die auch der Behörde möglich gewesen wäre (§ 24 Abs. 1 LVwVfG). Der die Ablehnung tragende weitere Gesichtspunkt, Belichtung und Belüftung der Räume an der Nordostseite des Wohnhauses des Klägers seien nicht erheblich eingeschränkt, ist kein sachlicher Grund, weil schon wegen der Unterschreitung der Mindesttiefe der Abstandsfläche nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO und mangels eines Bagatellfalles von einer unzumutbaren Beeinträchtigung der abstandsflächenrechtlich geschützten nachbarlichen Belange des Klägers auszugehen ist (s.o.). Schließlich ist ein Abbruch der Garage entgegen der Ansicht des Landratsamts auch nicht wegen – von der Behörde der Höhe nach nicht näher ermittelter – “enormer Kosten“ im engeren Sinne unverhältnismäßig. Die Beigeladenen haben die genehmigungspflichtige Garage vor Erteilung der Baugenehmigung abweichend von ihrem Bauantrag auf eigenes Risiko formell und materiell rechtswidrig errichtet. Der mit einem Abbruch dieser Anlage verbundene, zweifellos nicht unerhebliche finanzielle Aufwand ist im Verhältnis zum Gewicht des Nachbarrechtsverstoßes nicht unangemessen und den Beigeladenen zumutbar. Würde der in die (nachbar-)rechtswidrige Errichtung baulicher Anlagen investierte Kostenaufwand berücksichtigt, wäre dies geradezu eine Ermunterung, finanziell besonders aufwändige Vorhaben zunächst illegal zu realisieren, um anschließend die Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände zu verhindern.

c) Der danach gegebene Anspruch des Klägers auf Einschreiten der Baurechtsbehörde ist auch nicht nach Treu und Glauben ausgeschlossen, insbesondere nicht verwirkt. Insoweit gilt hier im Ergebnis nichts Anderes als für das materielle Abwehrrecht des Klägers (s.o.). Die im Bescheid des Landratsamts vertretene Ansicht, ein Nachbar müsse der Baurechtsbehörde Abweichungen von genehmigten Plänen oder eine illegale Bautätigkeit in der Regel “analog der Rechtsmittelfrist“ innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Bauvorhabens anzeigen, um das Recht auf ein Einschreiten der Behörde zu nicht zu verwirken, ist unzutreffend. Zwar ist bei der Verwirkung grundsätzlich zwischen materiell-rechtlichen und verfahrensrechtlichen Rechtspositionen n zu unterscheiden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18.03.1988 – 4 B 50.88 – NVwZ 1988, 730, juris Rn. 2 m.w.N.). Bei einer nicht genehmigten illegalen Bautätigkeit fehlt aber ein – auch das Vertrauen des Bauherrn begründender – verfahrensrechtlicher Anknüpfungspunkt, wie er etwa im Falle einer dem Nachbarn amtlich nicht bekannt gegebenen Baugenehmigung besteht, bei der nach Treu und Glauben eine Rechtsbehelfsfrist von einem Jahr ab – möglicher – Kenntnis der Baugenehmigung läuft (BVerwG, Urteil vom 25.01.1974 – IV C 2.72 – BVerwGE 44, 294).

2. Das Auswahlermessen der Baurechtsbehörde ist ebenfalls dergestalt “auf Null“ reduziert, dass allein die Anordnung eines vollständigen Abbruchs der Garage gegenüber den Beigeladenen als bauordnungsrechtlich verantwortlichen Eigentümern und Bauherren der Garage (§ 7 PolG, §§ 41, 42 LBO) in Betracht kommt. Die Anordnung nur eines teilweisen Abbruchs (“Rückbau“) der Garage, etwa bis auf das gesetzlich zulässige Maß der Wandhöhe von 3 m, scheidet aus. Nach den insoweit maßgebenden heutigen Geländeverhältnissen beträgt die Wandhöhe – gemessen am höchsten Punkt der Geländeoberfläche auf dem Baugrundstück – 3,85 m (vgl. Gutachten S. 24). Sie wäre danach um 0,85 m zu reduzieren. Die Garage ist insoweit indes weder bautechnisch noch nach den Vorstellungen der beigeladenen Bauherren teilbar (vgl. dazu auch OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 18.03.1997 – 10 A 853/93 – BRS Bd. 59 Nr. 209). Es ist grundsätzlich nicht Sache der einschreitenden Baurechtsbehörde, in eingehendere Überlegungen darüber einzutreten, ob dem rechtswidrigen Zustand durch irgendwelche baulichen Änderungen abgeholfen und damit ein vollständiger Abbruch vermieden werden könnte. Zur Wahrung der Interessen des Betroffenen und des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit reicht es aus, dass die Behörde am vollständigen Abbruch nicht festhalten darf, wenn der Betroffene ein von ihm als milder empfundenes, zur Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes ebenfalls geeignetes Mittel anbietet (st. Rspr. vgl. BVerwG, Beschluss vom 12.06.1973 – IV B 58.72 – BRS Bd. 27 Nr. 151, juris Rn. 5 m.w.N.). Letzteres ist bislang nicht der Fall. Die Beigeladenen haben weder der Baurechtsbehörde noch dem Senat einen hinreichend konkreten Änderungsvorschlag unterbreitet. Ob in ihrem pauschalen Vortrag in der Berufungsverhandlung, es sei denkbar, die Gesamthöhe von Garagen- und Sockelwand durch Wegnahme von bis zu zwei Steinreihen der Garagenwand zu reduzieren, ein solches Angebot gesehen werden könnte, kann dahinstehen. Denn ausgehend von der derzeitigen Wandhöhe von 3,85 m wäre mit einer Wegnahme von bis zu zwei Steinreihen das gesetzlich zulässige Maß von 3 m nicht zu erreichen, wie die Vertreter des Beklagten und der Beigeladenen in der Verhandlung am 24.03.2014 eingeräumt haben. Zudem haben die Beigeladenen ausdrücklich vorgebracht, die Wegnahme von mehr als zwei Steinreihen der Garagenwand ließe eine sinnvolle Nutzung des danach verbleibenden Garagenraumes nicht mehr zu. Folglich steht dem Kläger ein Anspruch auf Anordnung des vollständigen Abbruchs der Garage einschließlich zugehöriger unselbständiger Bauteile, insbesondere der als Fundament dienenden Sockelwand zu. Allerdings bleibt es den Beigeladenen überlassen, auch nach Rechtskraft dieses Urteils als “milderes Mittel” eine nachbarrechtskonforme Garage unter Verwendung von Teilen des rechtswidrigen Bauwerks zur Genehmigung zu stellen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 22.01.1996 – 10 A 1464/92 – BRS Bd. 58 Nr. 115, juris Rn. 38 ff.) und – wie hier besonders zu betonen ist – auch dementsprechend auszuführen.

B.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 und 3, § 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, da kein Zulassungsgrund im Sinne des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.

Beschluss vom 25. März 2014

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird endgültig auf 7.500,– Euro festgesetzt (§ 47 Abs. 1 Satz 1, § 52 Abs. 1, § 63 Abs. 3 Satz 1 GKG, in Anlehnung an Nr. 9.7.1 des Streitwertkatalogs Fassung Juli 2004, NVwZ 2004, 1327; am Streitwertkatalog 2013 orientiert sich der Senat dem Rechtsgedanken des § 71 Abs. 1 Satz 1 GKG folgend nur in Verfahren, die ab dem 01.01.2014 bei ihm anhängig geworden sind).

Der Beschluss ist unanfechtbar.