Komplexer Grundstücksfall: Rechtsstreit um eine Doppelhaushälfte geklärt
In einem komplizierten Fall, der vor dem Oberlandesgericht Celle verhandelt wurde, ging es um die Auflassung eines Grundstücks und die damit verbundene Bewilligung der Eintragung im Grundbuch. Der Kläger und die Beklagte hatten zuvor einen notariellen Bauträgervertrag über den Kauf und die Herstellung einer Doppelhaushälfte abgeschlossen. Dabei kam es zu Meinungsverschiedenheiten über eine Restforderung, die die Beklagte geltend machte.
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Übersicht
Die Auseinandersetzung um die Restforderung
Die Beklagte hatte eine sofortige Beschwerde gegen einen Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Verden eingereicht, in dem sie zur Auflassung und Bewilligung der Eintragung verurteilt worden war. Der Streitpunkt war die Festsetzung des Streitwerts. Die Kammer hatte den Wert auf den ursprünglich vereinbarten Kaufpreis von 259.000,00 € festgesetzt. Die Beklagte war jedoch der Ansicht, dass der Streitwert nur den noch offenen Betrag von 8.897,00 € betragen sollte.
Die Entscheidung des OLG Celle
Das OLG Celle hat letztendlich entschieden, dass der Streitwert auf den Wert der streitigen Restforderung festgelegt wird. Obwohl es Meinungen gibt, dass der Verkehrswert des aufzulassenden Grundbesitzes maßgebend sei, auch wenn der Beklagte die Auflassung nur wegen einer geringfügigen Gegenforderung verweigert, bevorzugt das OLG Celle eine andere Auffassung.
Es ist der Ansicht, dass zumindest in Fällen, in denen nur noch eine im Verhältnis zum Kaufpreis oder zum Grundstückswert geringe Restforderung streitig ist und allein das Bestehen oder Nichtbestehen dieser Restforderung über die Erfolgsaussichten der Klage entscheidet, der Streitwert nach § 3 ZPO auf den Wert der streitigen Forderung zu begrenzen ist.
Die Bedeutung des wirtschaftlichen Werts
Ein wichtiger Aspekt in dieser Entscheidung ist die Berücksichtigung des wirtschaftlichen Werts des Verfahrens für den Kläger. Das Gericht hat anerkannt, dass der Zugang zu den Gerichten nicht in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschwert werden darf und es mit der Bedeutung des Justizgewährungsanspruchs nicht vereinbar ist, wenn einer Partei dabei Kosten entstehen, die außer Verhältnis zu dem wirtschaftlichen Wert des Verfahrensgegenstandes stehen.
Mit der Zurückweisung der sofortigen Beschwerde der Beklagten und der Festsetzung des Streitwerts auf 8.897,00 € hat das OLG Celle ein bemerkenswertes Urteil gefällt, das für ähnliche Fälle in der Zukunft von Bedeutung sein könnte.
Die Relevanz der Restforderung
Ein weiterer wichtiger Punkt in diesem Fall war, dass die Restforderung der Beklagten nicht Gegenstand des Verfahrens gewesen ist. Sie war zwar streitig, aber ob allein das Bestehen oder Nichtbestehen dieser Restforderung über die Erfolgsaussichten der Klage entschieden hätte, blieb offen. Dennoch erkannte das Gericht, dass der wirtschaftliche Wert des Verfahrens in Höhe der streitigen Restforderung zu beziffern ist.
Die Auswirkungen auf die Kostenentscheidung
Als Ergebnis dieses Urteils erging die Entscheidung gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten wurden nicht erstattet. Die Kostenentscheidung beruhte auf § 68 Abs. 3 GKG.
Die Bedeutung dieses Urteils
Dieser Fall und das daraus resultierende Urteil verdeutlichen die Komplexität juristischer Streitigkeiten, insbesondere wenn es um Grundstücksangelegenheiten und den Kauf von Immobilien geht. Es zeigt auch, wie wichtig es ist, bei der Festlegung des Streitwerts die wirtschaftliche Bedeutung des Verfahrens für die beteiligten Parteien zu berücksichtigen. Das Urteil des OLG Celle könnte zukünftig als Präzedenzfall dienen, insbesondere bei Streitigkeiten, bei denen es um geringfügige Restforderungen geht.
Das vorliegende Urteil
OLG Celle – Az.: 5 W 15/23 – Beschluss vom 20.04.2023
Die sofortige Beschwerde der Beklagten vom 24. Februar 2023 gegen den Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Verden – Einzelrichter – vom 3. Februar 2023 in der Fassung des Teilabhilfebeschlusses vom 8. März 2023 wird zurückgewiesen.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe:
I.
Gegenstand des Rechtsstreits ist die Auflassung eines Grundstücks an den Kläger und die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch.
Die Parteien schlossen einen notariellen Bauträgervertrag über den Kauf und die Herstellung einer Doppelhaushälfte. Es wurde zunächst ein Kaufpreis in Höhe von 259.000,00 € vereinbart, dieser reduzierte sich unstreitig auf 254.200,00 €. Hiervon zahlte der Kläger 96,5% an die Beklagte, mithin 245.303,00 €.
Auf das Anerkenntnis der Klageforderung durch die Beklagte im Termin vom 3. Februar 2023 ist die Beklagte entsprechend zur Auflassung und Bewilligung der Eintragung durch Anerkenntnisurteil verurteilt worden. Die Kammer hat durch Beschluss vom 3. Februar 2023 den Wert des Streitgegenstandes auf 259.000,00 € festgesetzt. Der sofortigen Beschwerde der Beklagten vom 24. Februar 2023 hat die Kammer teilweise abgeholfen und den Streitwert auf 8.897,00 € festgesetzt.
II.
Die zulässige sofortige Beschwerde der Beklagten hat über die Abänderung des angefochtenen Beschlusses durch den Teilabhilfebeschluss des Landgerichts Verden hinaus keinen Erfolg.
1. Die Kammer hat den Wert zutreffend auf den Wert der noch streitigen Restforderung in Höhe von 8.897,00 € festgesetzt. Zwar wird zum Teil vertreten, der Verkehrswert des aufzulassenden Grundbesitzes sei auch dann maßgebend, wenn der Beklagte die Auflassung nur verweigert, weil er eine geringfügige Gegenforderung geltend macht (Zöller/Herget, ZPO, 34. Auflage, § 3 Rn. 16.22). Für diese Auffassung spricht, dass Einwendungen und Gegenrechte der Beklagtenseite bei der Wertberechnung ohne Einfluss zu bleiben haben (OLG Köln, Beschluss vom 20. September 2004, Az: 19 U 214/02).
Vorzugswürdig ist allerdings die Auffassung, wonach zumindest in den Fällen, in welchen nur noch eine im Verhältnis zum Kaufpreis, bzw. zum Grundstückswert geringe Restforderung streitig ist und allein das Bestehen oder Nichtbestehen dieser Restforderung über die Erfolgsaussichten der Klage entscheidet, der Streitwert nach § 3 ZPO auf den Wert der streitigen Forderung zu begrenzen ist (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11. Juli 2017, Az: 6 W 56/17; OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17. Januar 2022, Az: 8 W 38/21; OLG Stuttgart ZMR 2019, 465; OLG Düsseldorf BauR 2015, 869; OLG Hamm BauR 2013, 995). Zwar gilt § 6 ZPO grundsätzlich auch für die Festsetzung des Gebührenstreitwerts. Doch ist in Fällen, in denen aufgrund der konkreten Umstände eindeutig zu erkennen ist, dass der wirtschaftliche Wert des Verfahrens für den Kläger weit unter dem sich aus § 6 ZPO ergebenden Streitwert liegt, schon von Verfassungs wegen die tatsächliche wirtschaftliche Bedeutung des Rechtsstreits für den Kläger bei der Streitwertfestsetzung zu berücksichtigen (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Juni 2016, Az: IX ZR 72/14). Denn es ist zu berücksichtigen, dass der Zugang zu den Gerichten nicht in unzumutbarer, aus Sachgründen nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschwert werden darf und es mit der Bedeutung des Justizgewährungsanspruchs nicht vereinbar ist, wenn einer Partei dabei Kosten entstehen, die außer Verhältnis zu dem wirtschaftlichen Wert des Verfahrensgegenstandes stehen (vgl. OLG Karlsruhe, Beschluss vom 17. Januar 2022, Az: 8 W 38/21).
2. Dem steht nicht entgegen, dass die Restforderung der Beklagten nicht Gegenstand des Verfahrens gewesen ist. Die Restforderung der Beklagten war streitig (vgl. Anlage K6, Bl. 102 d.A.). Ob allein das Bestehen oder Nichtbestehen dieser Restforderung über die Erfolgsaussichten der Klage entschieden hätte, ist nach dem Anerkenntnis der Beklagten offen. Jedoch ist auch hier aufgrund der konkreten Umstände eindeutig zu erkennen, dass der wirtschaftliche Wert des Verfahrens in Höhe der streitigen Restforderung zu beziffern ist.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 68 Abs. 3 GKG.
