Die Bedeutung der baulichen Nutzung
Die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung gehören zu den wesentlichen Inhalten eines Bebauungsplans. Neben dem Maß der baulichen Nutzung, den überbaubaren Grundstücksflächen und den örtlichen Verkehrsflächen gehören diese Festsetzungen zu den zwingenden Voraussetzungen für einen qualifizierten Bebauungsplan gemäß § 30 I Baugesetzbuch (BauGB). Während in einem Flächennutzungsplan stets „Bauflächen“ dargestellt werden können, die die allgemeine Art der baulichen Nutzung bezeichnen, werden im Bebauungsplan so genannte „Baugebiete“ ausgewiesen, die jeweils einen eingegrenzten Bereich umfassen.
Die BauNVO
Die möglichen Festsetzungen von der Art der baulichen Nutzung sind ergänzend zum BauGB in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) aufgeführt. Die BauNVO enthält Vorgaben für die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie für die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen und konkretisiert dabei zugleich diese in § 9 BauGB als mögliche Festsetzungen für einen Bebauungsplan aufgeführten Begriffe. Die Art der baulichen Nutzung ist dabei im ersten Abschnitt der BauNVO normiert, §§ 1 bis 15 BauNVO. Dort sind auch die vier verschiedenen Bauflächen vorgegeben:
- W = Wohnfläche
- M = gemischte Baufläche
- G = gewerbliche Baufläche
- S = Sonderbaufläche
Hierbei handelt es sich um Bauflächen als allgemeine Arten der baulichen Nutzung; Diese eher gröberen Darstellungsarten sind nur im Flächennutzungsplan anwendbar. Die andere Gruppe von Arten der baulichen Nutzung sind Baugebiete als besondere Arten der baulichen Nutzung:
- Kleinsiedlungsgebiete (WS)
- reine Wohngebiete (WR)
- allgemeine Wohngebiete (WA)
- besondere Wohngebiete (WB)
- Dorfgebiete (MD)
- Mischgebiete (MI)
- Kerngebiete (MK)
- Gewerbegebiete (GE)
- Industriegebiete (GI)
- Sondergebiete (SO)
Diese Baugebiete können sowohl im Flächennutzungsplan als auch im Bebauungsplan festgesetzt werden und sind von ihrer Darstellungsart eher feiner und detaillierter.
Die Art der baulichen Nutzung
Durch die Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung wird also der Gebietstyp nach den typisierten Baugebieten der BauNVO und damit die in den unterschiedlichen Baugebieten jeweils zulässigen Nutzungsarten, Betriebe und Anlagen festgelegt. Auf diese Weise trifft die Art der baulichen Nutzung mithin eine grundsätzliche Aussage über die Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken. Damit stellt sie den zentralen Inhalt eines Bebauungsplans dar. Die Beschreibung der Baugebiete und die dort festgelegten zulässigen oder auch ausnahmsweise zulassungsfähigen Nutzungen werden unmittelbar Bestandteil des Bebauungsplans. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Gemeinde den Gebietstyp noch modifizieren und die unterschiedlichen Baugebiete untereinander differenzieren. Dies ist allerdings nur möglich, wenn der Gebietscharakter gewahrt bleibt.
Die Bauflächen und ihr Zweck
So ist beispielsweise eine im Bebauungsplan als reines Wohngebiet ausgewiesene Baufläche nur zu Wohnzwecken nutzbar. Reine Wohngebiete dienen daher vorrangig dem Wohnen. Sie weisen daher den höchsten Schutzgrad für das Wohnen auf. Da hier das nachbarschaftliche Rücksichtnahmegebot oberste Priorität besitzt, ist dort keinerlei gewerbliche Nutzung zulässig, die auch nur ansatzweise störende Auswirkungen auf die Nachbarbebauung ausüben könnte. Allgemein lässt sich sagen, dass je nach Baugebietsart besondere Nutzungsarten dominieren, die auch von ausnahmsweise zulässigen baulichen Nutzungen umgeben sein können. Die ausnahmsweise Zulässigkeit kann von der Gemeinde genauer bestimmt werden. Der grundsätzliche Zweck eines Bebauungsgebietes darf allerdings nicht soweit verändert werden, dass dieser nicht mehr klar erkannt werden kann.
